學(xué)院教工宿舍建筑計劃

學(xué)院教工宿舍建筑計劃第一頁，共47頁。目錄第一章項目的宏觀市場研究一、武房指數(shù)分析二、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)三、武漢供應(yīng)市場分析四、武漢需求市場分析第二章項目概況第三章規(guī)劃建議第四章項目可行性研究一、投資與成本估算二、總成本費用匯總表三、項目銷售成本及收入測算

第二頁，共47頁。市場分析第一章項目的宏觀市場分析一、房地產(chǎn)走勢分析

在國家擴(kuò)大內(nèi)需與鼓勵住房消費政策的持續(xù)推動下，武漢市房地產(chǎn)保持了持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。武漢市房地產(chǎn)總體供需趨于平穩(wěn)，一方面，土地儲備供應(yīng)制度的實施及房地產(chǎn)交易登記手續(xù)費下調(diào)等政策的落實，對規(guī)范市場、激活消費起到了極大的推動作用；另一方面，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，居民消費行為更趨理性和成熟，促進(jìn)了我市住宅建設(shè)水平的整體提高。根據(jù)2003年第二季度武房指數(shù)，全市房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)大的波瀾，雖受“非典”等不利因素影響，對銷售量稍有影響，但價格方面并沒有出現(xiàn)大的波動。其中，住宅類物業(yè)指數(shù)在原有基礎(chǔ)上有少量上漲。第三頁，共47頁。宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

本季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1205.98點，較之上季度上漲了30.63點。住宅價格指數(shù)寫字樓價格指數(shù)綜合物業(yè)價格指數(shù)2002第四季度1136.631050.071115.722003第一季度1146.751065.541129.912003第二季度1159.611080.501144.682003第三季度1176.771089.651129.912003第四季度1219.061095.711175.352004第一季度1281.661109.341205.98第四頁，共47頁。各類物業(yè)武房指數(shù)分析第五頁，共47頁。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)量繼續(xù)增長1）房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)新高第六頁，共47頁。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第七頁，共47頁。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：開發(fā)量2）施工面積穩(wěn)步增加第八頁，共47頁。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：開發(fā)量第九頁，共47頁。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：開發(fā)量

3）竣工面積穩(wěn)步增加

第十頁，共47頁。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo):開發(fā)量新建商品房銷預(yù)售增幅較大第十一頁，共47頁。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo):金融支持力度加大

1)公積金情況:2003年歸集11.7億元，同比增長46.3%；發(fā)放11.7億元，增長46.3%。第十二頁，共47頁。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo):金融支持力度加大第十三頁，共47頁。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo):金融支持力度加大2)房地產(chǎn)商業(yè)貸款情況:商業(yè)貸款總余額：2003年，總余額達(dá)282.2億元，同比增長22.7%；第十四頁，共47頁。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo):金融支持力度加大

商業(yè)貸款發(fā)放總額：2003年發(fā)放202.2億元，同比增長34.8%。第十五頁，共47頁。分析宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)結(jié)論開發(fā)投資持續(xù)穩(wěn)步增長項目開工規(guī)模增長較快商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步趨向合理住宅銷售價格穩(wěn)步上揚科目四考試2016年科目四模擬考試第十六頁，共47頁。市場供應(yīng)方面住宅品質(zhì)不斷提高

武漢市出現(xiàn)了湖北省第一家“國家康居示范工程”以及第一家“國家小康住宅示范小區(qū)”極大的提高了武漢市住宅供應(yīng)市場的產(chǎn)品品質(zhì)。第十七頁，共47頁。市場供應(yīng)方面

熱點區(qū)域成為供應(yīng)主體

①三區(qū)五片繼續(xù)成為樓市主角從數(shù)量上看，約占全市總規(guī)模的40%從開發(fā)面積上年，約占全市總規(guī)模的45%②武昌熱點版塊向外延伸徐東路向中北路東湖方向延伸光谷地區(qū)剛向各珞獅南路、關(guān)山路、湯遜湖延伸

第十八頁，共47頁。市場供應(yīng)方面外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢

由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相較低，去年大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、廣州保利、浙江臥龍、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。第十九頁，共47頁。市場供應(yīng)方面

創(chuàng)新意識不斷增強(qiáng)

房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，開發(fā)企業(yè)都以不斷的創(chuàng)新來適應(yīng)市場。各個樓盤項目紛紛尋找獨特的樓盤賣點，綠化、生態(tài)、環(huán)保、文化、智能化等賣點層出不窮。市場細(xì)分也更加明確，針對不同的需求群體，市場上涌現(xiàn)了多種主題住宅小區(qū)。第二十頁，共47頁。市場供應(yīng)方面房價較低的區(qū)域有較強(qiáng)勁的上升勢頭

在武漢的幾個主要城區(qū)內(nèi)，橋口、漢陽、青山區(qū)是房價和房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低的，而越來越多的投資商和購者已開始關(guān)注這些地區(qū)，加上境內(nèi)外的房地產(chǎn)開發(fā)巨頭相繼在此大規(guī)模購地開發(fā)，在未來的幾年內(nèi)，這三個區(qū)域?qū)蔀槲錆h城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅速最迅猛的地區(qū)。第二十一頁，共47頁。市場需求方面跨區(qū)域及異地置業(yè)數(shù)量增加

由于過橋年票制政策的出臺，消費者開始跨區(qū)域購房，此外異地置業(yè)也開始出現(xiàn)，雖然目前比例還不是很大，安全文明科目四安全文明駕駛但已經(jīng)給市場發(fā)出信號，以前本區(qū)消費的舊格局已經(jīng)開始打破。第二十二頁，共47頁。市場需求方面中青年成為購房的主力軍

目前購買房產(chǎn)的消費者年齡主要在35—45歲之間，25—35歲的消費者數(shù)量雖然較少，但增速較為明顯.在購房置業(yè)中，二次置業(yè)者占有相當(dāng)比例。中青年人為房地產(chǎn)的主力，主要是基于經(jīng)濟(jì)收入的水平和提前消費的觀念。從職業(yè)上看，金融、機(jī)關(guān)單位、企業(yè)白領(lǐng)、高校教師、私營企業(yè)主成為購房群體的中堅力量。第二十三頁，共47頁。市場需求方面貸款消費觀念逐漸形成從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款，“用明天的錢辦今天的事”已經(jīng)被越來越多的人們所接受。第二十四頁，共47頁。市場需求方面總價是購房消費的關(guān)健

在目前的房屋需求者中，收入水平較低的工薪階層占有相當(dāng)?shù)谋戎?，因此對大多?shù)購房者而言，房地產(chǎn)總價是極為敏感而且是決定其購房消費的最關(guān)鍵因素。第二十五頁，共47頁。市場需求方面知名企業(yè)得到追捧

品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因。知名度和美譽度較高的都受到了消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。第二十六頁，共47頁。市場需求方面產(chǎn)品品質(zhì)要求不斷提高

無論是首次購房還是二次置業(yè)，購房者對產(chǎn)品品質(zhì)都有了更高的要求。消費者不喜歡空洞的“概念”，而是關(guān)心項目實實在在的規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、環(huán)境營造、物業(yè)管理等多方面的投入，表明需求方對供應(yīng)方提出了更實在的要求。第二十七頁，共47頁。項目概況地理位置：位于武漢市洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)107國道旁。與中醫(yī)學(xué)院新校區(qū)相距約三公里。規(guī)劃的黃家灣大學(xué)城也將在此地落成。道路交通：緊臨白沙洲大橋，目前僅有539、34路到達(dá)。市政配套：周邊市政配套較差，均為農(nóng)業(yè)用地?；緹o購物超市及娛樂場所。學(xué)校：江漢大校（武昌分校）、白沙州中學(xué)、青菱鄉(xiāng)職業(yè)學(xué)校等。大型企事業(yè)單位：市農(nóng)科院、市畜科所、武漢中南造船廠等。第二十八頁，共47頁。規(guī)劃建議該項目總占地面積155844平方米，市城市規(guī)劃設(shè)計研究院的《地塊規(guī)劃控制指標(biāo)》可知：容積率為1.3，建筑密度小于25%，結(jié)合本項目的實際情況，初步確定為總建面為202597平方米，住宅層數(shù)6層，總戶數(shù)約1700戶。第二十九頁，共47頁。項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

根據(jù)該地塊規(guī)劃，該項目的主要技術(shù)指標(biāo)如下：1、總占地面積155844平方米2、容積率1.33、總建筑面積202597平方米3、建筑密度<25%4、綠地率35%--40%5、單棟層數(shù)6層6、總戶數(shù)1700戶第三十頁，共47頁。規(guī)劃建議

本項目為中醫(yī)學(xué)院建設(shè)教師公寓，針對的是素質(zhì)較高的群體，他們對住宅要求較高，考慮到本項目周邊配套較差，建議在小區(qū)內(nèi)建議一個會所，使其成為舒適、優(yōu)雅、清新、健康、怡情、親密的最佳去處，建議設(shè)置：A.娛樂設(shè)置：音樂廳、棋牌社、銀發(fā)活動中心、兒童稚趣園等B.健美設(shè)置：健身慢跑道、健身房、臺球室與乒乓球室、美容美發(fā)形象設(shè)計室、室外運動器械C.休閑怡情設(shè)置：咖啡廳、酒吧、沙龍D.書香驛站設(shè)置：網(wǎng)吧、時尚閱讀室第三十一頁，共47頁。具體規(guī)劃構(gòu)思建筑設(shè)計：采用“暢開空間”的設(shè)計構(gòu)想，將建筑、生活品位、環(huán)境交融提煉，采用“后現(xiàn)代主義”建筑風(fēng)格，外形簡潔，顯示建筑的高貴典雅與氣勢宏偉的特色，又不失一種清新明快、舒適悠閑的情調(diào)。

第三十二頁，共47頁。項目可行性研究一、投資與成本估算（1）投資與成本估算A.土地成本：

土地成本：25萬元/畝(含10%土地轉(zhuǎn)讓收益)

計：約5844.12萬元,樓面地價為288.46元/平方米第三十三頁，共47頁。投資與成本估算

B.前期工程費項目計算依據(jù)計價（萬元）規(guī)劃設(shè)計費2元/㎡40.52地勘費1.8元/㎡36.47施工圖設(shè)計費10元/㎡202.6合計13.8元/㎡279.58第三十四頁，共47頁。項目單位成本（元/M2）總投資額(萬元）樁基工程501012.99土建工程61212398.94外墻裝修18364.49室內(nèi)水電安裝38769.87屋面瓦8162.09門窗及欄桿47952.22合計77315660.6C.建安工程費：

773元/平方米×202597平方米=15660.6萬元投資與成本估算第三十五頁，共47頁。投資與成本估算

D.基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)外工程費）項目單方價(元/㎡)金額(萬元)供電工程及設(shè)施25506.50供水工程及設(shè)施10202.60道路工程8162.08排水工程10202.60照明工程6121.56園林綠化15303.90安防工程6121.56合計801620.8第三十六頁，共47頁。投資與成本估算E.前期開發(fā)費用類別單方價(元/㎡)交納稅額（萬元）市政配套費801620.78人防易地費18364.68教育配套費10202.60消防配套費3.570.91抗震審查費120.26白蟻防治費1.530.39垃圾處理費12243.13其它費用30607.81合計1563160.56第三十七頁，共47頁。投資與成本估算F.后期費用類別單方價(元/㎡)交納稅額（萬元）竣工測丈費0.510.13房屋測丈費0.510.13竣工驗收費120.26室內(nèi)環(huán)評費0.510.13房屋維修基金8162.08房產(chǎn)辦證費481.04物業(yè)管理基金32648.31合計46.5942.08第三十八頁，共47頁。投資與成本估算

G．不可預(yù)見費，取上述A-F項之和的2%：27.15元/平方米，約550.15萬元第三十九頁，共47頁。開發(fā)成本開發(fā)成本合計：28057.89萬元單方成本：1384.91元/平方米第四十頁，共47頁。開發(fā)費用估算a.管理費用：取A－D項之和的3%為：約702.15萬元，單方成本約34.66元/平方米b.財務(wù)費用：開發(fā)成本×3%=841.74萬，約41.55元/平方米c.稅費：銷售額×5.65%=1923.05萬，約94.92元/平方米第四十一頁，共47頁。開發(fā)費用開發(fā)費用合計：3466.94萬元單方成本：171.12元/平方米第四十二頁，共47頁。建議銷售單價

定向銷售單價為：

1680元/平方米第四十三頁，共47頁。項目成本及銷售收入測算1、投資成本估算1557元/平方米×202597平方米＝31544.35萬元2、銷售收入的估算1680元/平方米×202597平方米=34036.30萬元3、每平方米稅前差價：123元4、每平方米凈利潤（扣除33%的所得稅）為82.41元5、項目凈利潤：1669.60萬元。第四十四頁，共47頁。結(jié)論該項目由于是定項銷售，專為湖北中醫(yī)學(xué)院新校區(qū)建設(shè)教工宿舍樓小區(qū)的規(guī)劃以多層為主；戶型設(shè)計上要求多樣化。以120以上的大戶型為主。該項目地理位置較偏，生活配套不完善，在小