國際藝術(shù)村可研報(bào)告 精品

海陽中泰置業(yè)有限公司國際術(shù)村·中書畫藝廣場項(xiàng)介紹

項(xiàng)目背概2007年，海陽中泰置業(yè)有限公司通過海陽市國土局拍賣取得際藝術(shù)村·中國書畫藝術(shù)廣場項(xiàng)目用地，為積極推進(jìn)該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，由山東省日出東方有限公司及溫州商人牽線中國書畫家協(xié)會合作共同成立海陽中泰置業(yè)有限公司，承擔(dān)該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)工作。1.1.1

項(xiàng)目現(xiàn)項(xiàng)目公司通過海陽中泰置業(yè)有限公司（以下簡稱“中泰于年過公開競拍方式獲得上述項(xiàng)目地塊，該地塊總占地面積182，677.7平米容率1.2，用途為住宅、業(yè)地，總建筑面積219881平方米，地成交價格

萬元，土費(fèi)總為

萬。項(xiàng)目公司已于2007年11月23日冊成立，初始注冊資本為2，萬元。目前已繳納全額土地出讓金及成本15000萬元建筑投資開發(fā)12萬方米已支付工程款7000萬元配手續(xù)費(fèi)用3000萬；及回墊土、辦公管理及交稅款等。1.1.2

項(xiàng)目總資資來項(xiàng)目總投資共78,500元。序號項(xiàng)目

金額（萬元）

比例

自籌資金銀行貸款部分銷售收入總投資

36,80030,00011,70078,500

47%38%15%100%2.1

融資人信況融資公基情2.1.1

融資公情項(xiàng)目公司住所法定代表人企業(yè)類型注冊資本實(shí)收資本經(jīng)營范圍經(jīng)營期限公司簡介

海陽市中泰置業(yè)有限公司海陽市文山街68號徐永文有限責(zé)任公司2008元2008元房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營等無專為本項(xiàng)目開發(fā)設(shè)立的項(xiàng)目公司，日從東方溫州商人2.1.2

融資公稅政稅

種

稅

率

稅

種

稅

率營業(yè)稅土地增值稅（預(yù)繳）土地增值稅（清算）企業(yè)所得稅（預(yù)繳）企業(yè)所得稅（清算）施工合同印花稅

5%2%四級超額累進(jìn)稅率15%

土地使用稅（二類）房產(chǎn)稅城市建設(shè)稅/費(fèi)教育和衛(wèi)生附加費(fèi)地方教育費(fèi)附加購房合同印花稅

每平方米每年4元年稅率1.2%7%3%1%2.23.13.1.1

融資人務(wù)況項(xiàng)目概和設(shè)況項(xiàng)目基情項(xiàng)目用情該項(xiàng)目選址于海陽旅游度假區(qū)鳳儀路北、龍城路西，南有親海御野高級別墅區(qū)，近鄰半島最大的溫泉洗浴中心，是海陽市委、市政府遠(yuǎn)景規(guī)劃大城市框架的中心，是銜接老城新區(qū)的重要接點(diǎn)。該項(xiàng)目總用地面積182677平米建筑容積率1.2,建密度28.8%,綠地率38.2%，筑面積219881平米，其中商業(yè)用房104881平米，商品住宅115000平米?！爸袊鴷嬎囆g(shù)廣場”是市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，該項(xiàng)目的投資建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)符合海陽市城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，得到市政府的認(rèn)可；是集文化藝術(shù)、餐飲休閑、商貿(mào)購物、景觀住宅為一體的現(xiàn)代旅游度假區(qū)生活配套項(xiàng)目。海陽市旅游資源豐富而且獨(dú)特，全國僅有的萬米金沙灘、叢麻禪院、招虎山森林公園、云頂自然風(fēng)景旅游區(qū)等，多為自然景觀、天境佳成；海陽宜人的氣候，豐富的自然旅游資源，使海陽區(qū)別于其他城市的觀光旅游，形成了一種獨(dú)特休閑度假式的旅游區(qū)。海陽境內(nèi)山、林、海、島兼?zhèn)?，自然條件多樣，而且歷史悠久，文化積淀深厚，形成了較為多樣化的旅游資源；海陽地處海濱低山丘陵地帶，地勢起伏有致，山河交錯，自然景觀復(fù)雜多變，旅游資源集聚度較高，并形成紅色——沙灘——山地——文化旅游資源組合，實(shí)有東方夏威夷之美譽(yù)。中泰公司年初特邀中國書法家協(xié)會主席史云魁、江永輝、劉超英、朱玖山、李百戰(zhàn)等書畫藝術(shù)家一行17人，曹斌秘書長帶領(lǐng)到海陽考察、體驗(yàn)生活。藝術(shù)家們對海陽的山山水水，自然美景贊不絕口。認(rèn)為海陽具有天然的書畫創(chuàng)作環(huán)境，能給藝術(shù)家以創(chuàng)作靈感。藝術(shù)大師們一致提議中泰公司在海陽開發(fā)文化產(chǎn)業(yè)園。由此雙方簽訂了合作協(xié)議。協(xié)議的主題內(nèi)容是，由中泰公司在海陽市興建書畫藝術(shù)廣場，而中國書法家協(xié)會則召集全國書畫界知名書畫家，到海陽書畫藝術(shù)廣場居住、創(chuàng)作、展示、培訓(xùn)、交流。現(xiàn)今中國書畫藝術(shù)家的流動性比較大，如何利用海陽的自然景觀與人文氣息，把藝術(shù)家們凝聚在一起；如何開發(fā)海陽豐富的旅游資源，把“中國書畫藝術(shù)廣場”打造成融文化藝術(shù)、餐飲休閑、商貿(mào)購物、景觀住宅為一體的宜居之所。讓藝術(shù)家們既來之則留之，即享受又創(chuàng)作；讓游客欣賞購買，即嘗海鮮美食又賞藝術(shù)大餐。書畫既是一種藝術(shù)，也文化產(chǎn)業(yè)的組成部分。打中國書畫藝術(shù)廣場多目的，一可以弘揚(yáng)傳統(tǒng)書畫藝術(shù)，二以提升城市品位，三以促進(jìn)藝術(shù)品業(yè)場發(fā)，四以催生出新的旅游文化品牌，可一舉多得。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們越來越注重生活品質(zhì)的提升，對文化藝術(shù)的追求不斷增長，海陽“中國書畫藝術(shù)廣場”有可能催生出一個的旅游品牌，一個集書畫藝術(shù)展示、交流為一體，同時將旅游、休閑融入其中的文化旅游中心。3.1.2

項(xiàng)目基控指項(xiàng)目基本控規(guī)指標(biāo)表表1-1序號

指標(biāo)名稱

指數(shù)

單位

備注Ⅰ11.11.21.322.12.23

建設(shè)用地面總建筑面積規(guī)劃容積率綠地率建筑密度地上可建面住宅商業(yè)地下汽車庫

1826772198811.240.226%21988111500010488130000

mmmmmm

2222223.23.3

項(xiàng)目建條目前項(xiàng)目融資人通過競拍方式獲得土地年11月目規(guī)劃已通過，正在建設(shè)中。項(xiàng)目建實(shí)進(jìn)本項(xiàng)目2010年開工建設(shè)聯(lián)別墅18000平方多住宅40000平米均已封頂預(yù)計(jì)于2011年12月竣工驗(yàn)收，交付使用年3月開工建設(shè)酒店式公寓與小高層計(jì)80000平方米8月已開工剩余工程8000平方米，開發(fā)建設(shè)期28個。階段可行性研究土地取得設(shè)計(jì)四證取得基礎(chǔ)工程主體工程室內(nèi)裝飾工程室外工程部分交房

時間進(jìn)度2007年112007年11年6月年4月20105月年5月2010年11月年4-7月年3-7月年3月

項(xiàng)目市情目前已開發(fā)可預(yù)售的面積，已預(yù)定60%上。4.1

項(xiàng)目投環(huán)海陽處于煙臺青島威海三個開放城市的中心地帶區(qū)優(yōu)游資源豐富而且獨(dú)特，全國僅有的萬米金沙灘、叢麻禪院、招虎山森林公園、云頂自然風(fēng)景旅游區(qū)等，多為自然景觀、天境佳成；海陽宜人的氣候，豐富的自然旅游資源，使海陽區(qū)別于其他城市的觀光旅游，形成了一種獨(dú)特休閑度假式的旅游區(qū)。鑒《陽市休閑度假產(chǎn)要素規(guī)劃定打沙灘運(yùn)動休閑之城海陽，將圍繞這一戰(zhàn)略目標(biāo)對休閑度假產(chǎn)業(yè)要素進(jìn)行全面布局和規(guī)劃，形成融入半島城市群乃至更大區(qū)域旅游市場的競爭“名片2012年后，將力爭建設(shè)成為“中國北方海濱運(yùn)動休閑中心”和“國家旅游休閑度假示范區(qū)海外友人海陽的關(guān)注給場來無的展景公為響應(yīng)政府規(guī)劃，提前做好準(zhǔn)備，得到海陽市政府大力支持，分兩期操作，從各方面獲得了諸多優(yōu)惠條件。4.1.1

宏觀經(jīng)概本項(xiàng)目所在地位于海陽旅游度假區(qū)鳳儀路北城西東2009年現(xiàn)全社會固定資產(chǎn)投資19031元熏增長．％。共爭取中央新增投資項(xiàng)目4056個資金．元。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸規(guī)模熏全年新增本外幣貸款5元熏是上年的2倍通積極培育消費(fèi)熱點(diǎn)，加強(qiáng)流通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，改善城鄉(xiāng)消費(fèi)環(huán)境，全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額億元，增長．1。大宗商品消費(fèi)明顯升溫，汽車類消費(fèi)增長45．％，商品房銷售額增長．9％。4.1.2

人居環(huán)國際藝術(shù)村總筑面積219881平米住115000平方米商用房104881平米是一個布局合理，配套齊全、功能完善的集文化藝術(shù)、餐飲休閑、商貿(mào)購物、景觀住宅為一體的現(xiàn)代旅游度假區(qū)生活配套項(xiàng)目到將吸引內(nèi)陸諸多城市的藝術(shù)家及客商來創(chuàng)作營資定居。在市場經(jīng)濟(jì)蕭條的背景下，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)施將極大地促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動地方經(jīng)濟(jì)增長，強(qiáng)有力的抵抗國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊。隨著亞洲沙灘運(yùn)動會的臨近與青島跨海大橋的建成，海陽度假區(qū)將迎來空前的發(fā)展機(jī)遇。4.1.3

區(qū)位交海陽處于煙臺青島威海三個開放城市的中心地帶陽濱海大道由清華大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)，西接青島濱海大道東威海乳山口線有十座山峰峽谷條河流劃了旅游風(fēng)景區(qū)，海上游樂場6特色風(fēng)情鎮(zhèn)，是集休閑、度假，爽身，縱情于一體，具有原始風(fēng)貌，自然風(fēng)光，生態(tài)氣息，大海風(fēng)情，令人陶醉的觀光帶，旅游帶，特色帶。目前，海陽濱海大道已開工建設(shè)，于年年底，將完成大部分工程量年半年通車。從海陽辛安鎮(zhèn)即墨市豐城鎮(zhèn)的跨海大橋，總投資億，長公里，將于2008年6月正式開始建設(shè)，屆時濱海大道全線通車后從海陽到青島香港東路不足一小時車程。4.1.4

當(dāng)?shù)乜偡慨a(chǎn)場海陽市旅游度假區(qū)是新興的新區(qū)地市場在0405年開始有較大的供應(yīng)量土地價格價格偏低，隨后在08年著城市規(guī)模的壯大，土地價格直線飆升，從當(dāng)初的十多萬到在的最高余萬元。4.24.2.1

項(xiàng)目分及場況項(xiàng)目區(qū)情國際藝術(shù)村地處海陽度假區(qū)中心地段。南臨海邊萬米金沙灘浴場，北臨萬畝濕地公園，西傍亞洲沙灘運(yùn)動會會場，東有著名的高爾夫球場。距青威高速公路KM，經(jīng)濱海大道到青島五四廣場只需40分車程，交通非常便捷。4.2.2

國際藝村宅場析國際藝術(shù)村總筑面積219881平米，住宅115000平米，聯(lián)排別墅、商業(yè)用房04881平方米；是一個布局合理，配套齊全、功能完善的集文化藝術(shù)、餐飲休閑、商貿(mào)購物、景觀住宅為一體的現(xiàn)代旅游度假區(qū)生活配套項(xiàng)目，到時將吸引內(nèi)陸諸多城市的藝術(shù)家及客商來創(chuàng)作、經(jīng)營投資、定居。在市場經(jīng)濟(jì)蕭的背景下，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)施將極大促進(jìn)相產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動地方經(jīng)濟(jì)增長。隨著亞洲沙灘運(yùn)動會的臨近與青島跨海大橋的建成，海陽度假區(qū)將迎來空前的發(fā)展機(jī)遇。由于市場置業(yè)需求主要是自主和改善，以及投資為主需求，海陽旅游度假區(qū)住宅價格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢，受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響較小。目前市場新房價格區(qū)間在3900-4500元平米，短期內(nèi)大幅上漲或下跌的可能性均較小，預(yù)計(jì)未來幾年內(nèi)，更多是一個價格穩(wěn)定上漲時期。4.2.3

周邊同項(xiàng)比項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)

價格（元/M）

銷售情況匯景灣

高層、多層、別墅

獨(dú)棟別墅

15000

開盤部分已售75%多層

5600海陽迪拜

別墅

獨(dú)棟別墅

18000

已售60%福邸金海翠林

多層

多層6800別墅18000

期已售95%4在建未開盤荷蘭街鳳凰八佰

多層多層

多層多層

48004500

已售85%已售90%三龍

多層

07年

多層1600

已售完金域藍(lán)灣

多層、別墅

多層

4900

已售90%4.2.4

項(xiàng)目定主要購房人群來源如下：購房人群來源海陽本地各地書畫家東三省溫州、北京、上海濟(jì)南、淄博、濰坊、青島山西等西北

所占比例約15%約5%約30%約20%約20%約10%具體產(chǎn)品類型規(guī)劃如下：產(chǎn)品類型雙拼別墅聯(lián)排別墅多層住宅高層住宅商業(yè)酒店式公寓

單套面積（平方米）38030480-13080-10040-50

套數(shù)8132600600400

現(xiàn)價(元/m2)135001260049805800100008800

備注每年按8%升值車庫及儲藏室小計(jì)

2500總計(jì)

1740說明：雙拼別墅、聯(lián)排別墅的地下室、車庫，不計(jì)入容積率，但可以進(jìn)行銷售。分期建設(shè)產(chǎn)品類型規(guī)劃如下：4.2.5

項(xiàng)目銷方公司有自己專業(yè)的營銷隊(duì)伍公司還將聘請專業(yè)的營銷策劃公司代理本樓盤的銷售年推出部份別墅和多層住宅造項(xiàng)目高端品質(zhì)后期逐步推出商業(yè)和多層住宅高層住宅。銷售收估表4.2.6產(chǎn)品類型雙拼別墅聯(lián)排別墅多層住宅高層住宅商業(yè)酒店式公寓車庫及儲藏不計(jì)容積率）總計(jì)

總面積（平米）3040401285500060000260003700022000213930

現(xiàn)價(元/m2)1350012600498058001000088002500

總銷售收入（萬元）4104505612739034800260003256055001809155.1

項(xiàng)目財(cái)效評項(xiàng)目總資測總投資估算表

單位：萬元序號

項(xiàng)目名土建工程住宅商業(yè)小區(qū)配套設(shè)施行政事業(yè)性收費(fèi)人防費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)前期服務(wù)性收費(fèi)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)銷售代理費(fèi)部分裝修土地費(fèi)用與出讓金宣傳廣告費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用基本預(yù)備費(fèi)合

建筑面（）

建安用平方米

其他費(fèi)

合計(jì)5.25.2.1

項(xiàng)目資來情自有資截止到目前，所有土地款與土地出讓金成本15000萬元已全部繳清。融資方計(jì)劃在目司繼續(xù)注入資金，使自有資金投入達(dá)到35000萬。5.2.25.2.35.2.45.35.3.15.3.2

預(yù)售收本項(xiàng)目行款本項(xiàng)目資劃本項(xiàng)目計(jì)劃以股權(quán)形式、土地、在建項(xiàng)目融資金額30,000萬，占項(xiàng)目投資40%。項(xiàng)目損預(yù)項(xiàng)目銷、賃入析項(xiàng)目按可售面積計(jì)算，總收入總計(jì)180915元。項(xiàng)目利分：項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入180915萬，扣除成本費(fèi)用、稅，計(jì)前利78796.3萬、后利潤63037萬元。成本利表科目

金額元)1.售收入2.本3.收5.售利潤7.得稅8.業(yè)凈利潤

18091