【武漢】住宅項(xiàng)目定位報(bào)告

熙悅.作品武漢東西湖項(xiàng)目定位報(bào)告JAN

10th,

2017WORLDUNION1世聯(lián)行,武漢征戰(zhàn)12年即成為百億分公司——金融、資管等新業(yè)務(wù)相繼落地，連續(xù)4年銷(xiāo)售金額翻倍增長(zhǎng)，市場(chǎng)份額領(lǐng)先代理業(yè)務(wù)50多個(gè)樓盤(pán)遍布武漢三鎮(zhèn)，連續(xù)4年銷(xiāo)售額過(guò)幾百億金融業(yè)務(wù)家園云貸累計(jì)成交額過(guò)億元資管業(yè)務(wù)八大家.紅坊里、都市禮寓、古田新工廠、桃花島公租房等資管項(xiàng)目落地武漢1世聯(lián)行,集成服務(wù)聯(lián)行具備完善的服務(wù)體系——為中南提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)覆蓋全生命周期的集成服務(wù)模式房地產(chǎn)價(jià)值鏈建筑施工資產(chǎn)服務(wù)城市及土地運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)定位建筑規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)市場(chǎng)銷(xiāo)售物業(yè)處理及推出服務(wù)客戶類(lèi)型開(kāi)發(fā)商投資機(jī)構(gòu)企業(yè)租戶政府開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商投資機(jī)構(gòu)企業(yè)租戶開(kāi)發(fā)商投資機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商世聯(lián)服務(wù)資產(chǎn)咨詢(xún)資產(chǎn)管理資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)融資經(jīng)紀(jì)服務(wù)整售服務(wù)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)前期策劃策劃銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)顧問(wèn)工程顧問(wèn)戰(zhàn)略顧問(wèn)集成服務(wù)產(chǎn)生的協(xié)同效應(yīng)可為客戶帶來(lái)價(jià)值1.管理協(xié)同紅利2.規(guī)劃協(xié)同紅利3.區(qū)域協(xié)同紅利服務(wù)經(jīng)驗(yàn)前置到規(guī)劃階幫客戶將物業(yè)價(jià)值最大化客戶無(wú)需管理多家供應(yīng)商幫客戶降低管理成本，提高工作效率通過(guò)全國(guó)共享的最佳實(shí)踐，為客戶提供穩(wěn)定一致的專(zhuān)業(yè)服務(wù)以及本地市場(chǎng)與數(shù)據(jù)支持2世聯(lián)行,

東西湖足跡2008-2016年，顧問(wèn)、代理和診斷板塊項(xiàng)目眾多項(xiàng)目，見(jiàn)證東西湖板塊發(fā)展歷程遠(yuǎn)洋世界41萬(wàn)方/金銀湖1號(hào)30萬(wàn)方/博大海藍(lán)灣航天興隆國(guó)際13萬(wàn)方/30萬(wàn)方/萬(wàn)科高爾夫14萬(wàn)方/金地格林春岸沿海賽洛城145萬(wàn)方/24萬(wàn)方/臥龍麗景灣54萬(wàn)方/航天彩虹鎮(zhèn)84萬(wàn)方/小屏地產(chǎn)吳家山占地56畝/裕亞銀湖城44.8萬(wàn)方/文一云水灣11.5萬(wàn)方/3中國(guó)筑家夢(mèng)想踐行者ChinesehomeDream

Walker40座城市

70余個(gè)樓盤(pán)

超50萬(wàn)業(yè)主國(guó)匠精神

放眼全球足跡遍布北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、蘇州……墨爾本2017年首戰(zhàn)武漢4中南熙悅,

樓面地價(jià)10133.04元/㎡中南集團(tuán)在土拍熔斷后，經(jīng)過(guò)規(guī)劃評(píng)比獲得位于東西湖的P(2016)106號(hào)地塊。項(xiàng)目位置中南熙悅項(xiàng)目武漢市東西湖區(qū)經(jīng)二路與三店西路交匯處建面9.3萬(wàn)方，容積率3.5用地性質(zhì)2017年目標(biāo)單價(jià)：18000/㎡住宅、住宅底商占地面積（㎡）26666.73㎡容積率3.5中南熙悅構(gòu)筑全新價(jià)值認(rèn)同CONTENTS第一部分第二部分第三部分第四部分第五部分目標(biāo)研判客戶研判本體研判市場(chǎng)研判項(xiàng)目定位18000元/㎡？中南熙悅價(jià)格研判18000元/㎡出現(xiàn)在東西湖？200億臨空港，

2015年GDP位列全區(qū)第七，超過(guò)硚口、青山等主城區(qū)，武漢過(guò)半別墅大臨港板塊大臨空板塊GDP排名全市第七區(qū)域

GDP(億)排名江漢區(qū)武昌區(qū)漢陽(yáng)區(qū)江岸區(qū)洪山區(qū)東西湖區(qū)黃陂區(qū)新洲區(qū)江夏區(qū)硚口區(qū)青山區(qū)蔡甸區(qū)935870860840744648577568550550460400123456789大車(chē)都板塊大光谷板塊101112注：數(shù)據(jù)為武漢市2015年GDP漢南區(qū)1281318000元/㎡出現(xiàn)在輕軌旁？輕軌一號(hào)線西端，漢口對(duì)應(yīng)另一側(cè)單價(jià)峰值14000元/㎡峰值14000峰值16000峰值：40000峰值：16000峰值9500地王10687地價(jià)10133地王18011地王6027價(jià)值空間最大寶豐片，均價(jià)165000大漢口房?jī)r(jià)隨軌道交通呈規(guī)律變化，東西湖為價(jià)值洼地18000元/㎡出現(xiàn)在企業(yè)總部？東西湖行政中心，品牌食品企業(yè)170余家，商貿(mào)物流企業(yè)近2400家，50余家企業(yè)總部落戶50余家企業(yè)總部落戶6大配套落地機(jī)電、電子、科技

生物醫(yī)

包裝印東方馬城永旺夢(mèng)樂(lè)城武漢園博園食品飲料業(yè)通訊行業(yè)藥刷光明乳業(yè)百事可樂(lè)武煙新廠統(tǒng)一企業(yè)TCL空調(diào)武漢公司小天鵝武漢公司荷貝克（武漢）公司中譽(yù)汽車(chē)華龍生物

紫江企業(yè)大鵬藥業(yè)

特裝璜五景制藥

紫海包裝大安制藥

臺(tái)塑集團(tuán)信誠(chéng)達(dá)（武漢）光電科技公司華潤(rùn)雪花啤酒紐蘭藥業(yè)

亞?wèn)|水泥華納藥業(yè)

聯(lián)塑科技郁金香主題公園雙匯食品伊犁乳業(yè)蒙牛乳業(yè)東風(fēng)實(shí)業(yè)公司中石化江漢油田三機(jī)廠

中聯(lián)藥業(yè)

建華管樁華城長(zhǎng)江電機(jī)世吉藥業(yè)

友泉科技巨能金匙藥業(yè)湖北誠(chéng)達(dá)藥業(yè)廈門(mén)銀鷺新元糧油梅勒電器艾力公司孚特電子金苑面業(yè)三五醇食品森六汽配艾帕克汽配瑞德生物保稅區(qū)進(jìn)口商品直銷(xiāo)中

金銀湖濕地公園心樂(lè)百氏食品飲料國(guó)電航運(yùn)有限公司中糧食品有限公司武漢第二電纜有限公司法國(guó)達(dá)能周黑鴨良品鋪?zhàn)优_(tái)灣宏基國(guó)電物資湖北聯(lián)通三江航天數(shù)據(jù)顯示，18000元/㎡三環(huán)內(nèi)已實(shí)現(xiàn)漢口中心、CBD及常青等板塊，18000元/㎡大范圍均可選擇。漢口對(duì)比二七后湖單價(jià)1.1-1.5萬(wàn)元/㎡古田硚口單價(jià)11-1.6萬(wàn)元/㎡漢口中心（二三環(huán)之間）單價(jià)1.6-2.8萬(wàn)元/

㎡均為二精裝修雖然，前武漢市長(zhǎng)也說(shuō)：東西湖片區(qū)，會(huì)是武漢近郊第一個(gè)劃入中心區(qū)板塊的位置！但，普宅18000元/㎡板塊內(nèi)暫未實(shí)現(xiàn)板塊單價(jià)峰值9500元/㎡，除融創(chuàng)外，項(xiàng)目單價(jià)預(yù)期，高于板塊內(nèi)峰值47%板塊新盤(pán)中建壹品預(yù)計(jì)單價(jià)1.0萬(wàn)元/㎡融創(chuàng)觀瀾府預(yù)計(jì)單價(jià)1.8萬(wàn)元/

㎡文一云水灣預(yù)計(jì)單價(jià)1.0萬(wàn)元/㎡在售項(xiàng)目恒大帝景單價(jià)1.1萬(wàn)元/㎡鑫誠(chéng)宜居單價(jià)9500元/

㎡九坤新城一號(hào)單價(jià)9500元/

㎡則，18000元/㎡價(jià)格≈板塊再改客群回顧東西湖近一年產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)，總價(jià)150萬(wàn)+年成交量共701套，群體總量占比較小。2016年?yáng)|西湖150萬(wàn)以上總價(jià)成交量總計(jì)（萬(wàn)）成交套數(shù)150-160160-170170-180180-190190-200200-250250-300500-1000合計(jì)8826886359410225370118000元/㎡？Q1僅靠東西湖再改實(shí)力客戶，能否支撐目標(biāo)

？Q1Q3置業(yè)可選擇面廣，客戶為項(xiàng)目高價(jià)買(mǎi)單驅(qū)動(dòng)力

？地價(jià)因行業(yè)內(nèi)關(guān)注，客戶怎么看？客戶聲音中南熙悅項(xiàng)目客戶研判項(xiàng)目定位工作回顧

客戶訪談5個(gè)日歷天2016/12/292017/1/3客戶訪談?

重點(diǎn)訪談對(duì)象：意向置業(yè)客戶訪談/業(yè)內(nèi)高管訪談/企業(yè)員工訪談/單位員工訪談/社區(qū)業(yè)主訪談?

訪談數(shù)量：136組漢口三環(huán)內(nèi)樣本40組/東西湖社區(qū)樣本37組/樣本單位21個(gè)/樣本企業(yè)29個(gè)/業(yè)內(nèi)高管樣本9個(gè)項(xiàng)目定位工作回顧

客戶訪談依次：漢口三環(huán)內(nèi)樣本40組/東西湖社區(qū)樣本37組/樣本單位21個(gè)/樣本企業(yè)29個(gè)/業(yè)內(nèi)高管樣本9個(gè)26~30>31~35>21~25>36~40>41~45>51以上>45~50>20以下漢口版塊客戶訪談

客戶語(yǔ)錄東西湖外溢改善客群認(rèn)為東西湖缺乏品質(zhì)住區(qū)，愿意選擇物業(yè)、環(huán)境或教育更優(yōu)質(zhì)住區(qū)進(jìn)行生活改善老漢口群體自發(fā)選擇東西湖傾向不大，若選擇東西湖置業(yè)，一定和該板塊有決定性根源鄢先生，已婚，40歲左右古先生，未婚，28歲左右基本情況：老漢口人，武漢世聯(lián)行高管居住狀態(tài)：福星城市花園居住狀態(tài)：凌云花園行為特征：家境殷實(shí)，家里在武漢擁有多處房產(chǎn)，生活自由客戶語(yǔ)錄：我現(xiàn)在跟父母一起住，到時(shí)候可能買(mǎi)一套新房自己住，或者在現(xiàn)有的房子中裝修一間，但是至少要在二環(huán)附近，優(yōu)先選擇硚口古田和父母就近，靠三環(huán)我都覺(jué)得偏了，而且應(yīng)該不會(huì)去武昌和漢陽(yáng)住行為特征：從事房地產(chǎn)行業(yè)，老漢口人對(duì)武漢各個(gè)區(qū)域熟悉，覺(jué)得東西湖環(huán)境不錯(cuò)，但配套跟進(jìn)還不夠客戶語(yǔ)錄：總價(jià)接近200萬(wàn)的房子我想不會(huì)選擇吳家山，這個(gè)價(jià)位的房子在漢口選擇余地很大，選擇那個(gè)位置投資覺(jué)得增值慢了點(diǎn)，選擇常住開(kāi)車(chē)又有點(diǎn)遠(yuǎn)，除非有類(lèi)似高爾夫那種資源的住區(qū)，會(huì)考慮任女士，已婚，30歲左右嚴(yán)女士，未婚，30歲左右基本情況：外地人，信貸公司部門(mén)經(jīng)理居住狀態(tài)：翠提春曉基本情況：古田人，活動(dòng)公司老板居住狀態(tài)：漢口春天行為特征：住的位置在古田和金銀湖之間，對(duì)古田和金銀湖都比較熟悉，算是半個(gè)武漢人客戶語(yǔ)錄：感覺(jué)吳家山那邊什么都沒(méi)有，像好的商場(chǎng)、學(xué)校等等都沒(méi)聽(tīng)說(shuō)有出名的，我還是習(xí)慣住的靠近中心一點(diǎn)，這個(gè)價(jià)格我可以在靠近二環(huán)的地方買(mǎi)個(gè)學(xué)區(qū)房，還是大品牌行為特征：事業(yè)女強(qiáng)人客戶語(yǔ)錄：18000這個(gè)價(jià)位的房子我肯定選擇在古田買(mǎi)了，離家里近而且古田的價(jià)格最高也才16000，像我周邊認(rèn)識(shí)的，也有買(mǎi)不起古田這邊價(jià)格的到金銀湖或者吳家山買(mǎi)房，但家里有錢(qián)的都還是想往中心區(qū)在走備注：重點(diǎn)訪談板塊與本項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平類(lèi)似，客戶樣本51組，選取內(nèi)容可反映樣本觀點(diǎn)漢口版塊客戶分析

成交占比對(duì)比價(jià)格類(lèi)似板塊，東西湖外溢改善客群占比7-9%，過(guò)半項(xiàng)目總價(jià)180萬(wàn)以上華潤(rùn)翡翠城—古田片區(qū)藍(lán)光林肯公園—古田片區(qū)泛海國(guó)際—CBD片成交客戶居住地點(diǎn)成交客戶居住地點(diǎn)古田漢口常青寶豐東西湖其它8%4%3%江漢區(qū)江岸區(qū)古田硚口武昌區(qū)東西湖漢陽(yáng)區(qū)6%11%12%9%45%13%53%16%20%招商江灣國(guó)際—古田區(qū)域后湖片—幸福時(shí)代海爾國(guó)際廣場(chǎng)—古田區(qū)域成交客戶居住地點(diǎn)3%8%百步亭后湖江漢區(qū)12%37%江岸區(qū)22%硚口區(qū)18%武昌區(qū)漢陽(yáng)區(qū)東西湖區(qū)客戶訪談

樣本社區(qū)奧林匹克花園別墅：二手房總價(jià)250萬(wàn)—450萬(wàn)金銀湖別墅：二手房總價(jià)200萬(wàn)—300萬(wàn)碧?；▓@別墅：洋房、別墅二手房總價(jià)160萬(wàn)—450萬(wàn)汀香水榭：別墅二手房總價(jià)300萬(wàn)—450萬(wàn)萬(wàn)科高爾夫：二手房單價(jià)18000元/㎡長(zhǎng)源假日港灣：沿海賽洛城：別墅二手房總價(jià)270萬(wàn)—360萬(wàn)二手房總價(jià)15000元/㎡左右銀湖翡翠：大平層、別墅二手房總價(jià)160萬(wàn)—450萬(wàn)臥龍?jiān)簡(jiǎn)蝺r(jià)18000元/㎡金地格林春案：天合新界、

海景花園吳家山富人小區(qū)世家二手房總價(jià)200萬(wàn)—400萬(wàn)東西湖區(qū)客戶訪談

樣本單位（紅色打鉤單位已訪談）政府單位政府單位事業(yè)單位√926272829303111121314151617181920212223東西湖林業(yè)局區(qū)委黨校區(qū)圖書(shū)館√√√吳家山一中吳家山二中吳家山三中吳家山四中吳家山一小吳家山二小吳家山三小10111213141516171819202122232425東西湖教育局東西湖發(fā)改委東西湖安監(jiān)局東西湖環(huán)保局東西湖商務(wù)局東西湖民政局東西湖工商分局東西湖國(guó)稅分局區(qū)公安局區(qū)法院區(qū)廣電局區(qū)人社局√區(qū)計(jì)劃生育委員會(huì)區(qū)文體局√政府部門(mén)事業(yè)單位事業(yè)單位√政府單位12區(qū)婦幼保健院√12345678√區(qū)人民醫(yī)院區(qū)煙草局區(qū)供電公司區(qū)水務(wù)公司中國(guó)銀行工商銀行建設(shè)銀行農(nóng)業(yè)銀行發(fā)展銀行吳家山實(shí)驗(yàn)小學(xué)吳家山五小東西湖區(qū)政府東西湖司法局東西湖地稅局東西湖審計(jì)局東西湖建設(shè)局東西湖勞動(dòng)局√√3√4區(qū)國(guó)土規(guī)劃局區(qū)質(zhì)監(jiān)局吳家山五中√√5武漢市公交運(yùn)營(yíng)三公司東西湖區(qū)中醫(yī)院√6區(qū)城管局√7√區(qū)城建局區(qū)房產(chǎn)局區(qū)物價(jià)局區(qū)交通局東西湖職業(yè)技術(shù)學(xué)校√8東西湖人大常委會(huì)東西湖農(nóng)業(yè)局√√9√10東西湖區(qū)客戶訪談

樣本企業(yè)（紅色打鉤企業(yè)已訪談）√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√區(qū)域中大型企業(yè)諸多，目前已有30多個(gè)跨國(guó)公司、

40余家大型企業(yè)區(qū)域總部，2000多家冊(cè)經(jīng)營(yíng)的物流企業(yè)，12家世界500強(qiáng)企業(yè)，78家高新技術(shù)企業(yè)；行政單位沿臨空港沿線排列，以上為世聯(lián)前期已拓展。東西湖區(qū)客戶訪談

樣本鄉(xiāng)鎮(zhèn)（紅色打鉤辦事處已訪談）單位機(jī)構(gòu)駐地人口轄區(qū)居（村）委會(huì)√慈惠街道辦事處慈惠墩集11713沙嘴、良種站、慈惠、漁門(mén)、胡家、蔡家、八向、鴉渡、金惠等9個(gè)社區(qū)居委會(huì)走馬嶺街道辦事處新溝鎮(zhèn)街道辦事處√走馬嶺集紡新路2606421718走馬嶺、新華集、苗湖等3個(gè)社區(qū)居委會(huì)；打靶堤、新建、金松、良湖垸、水產(chǎn)、林果、新華、東方紅、六合、青鋒、新建、楊柳青大隊(duì)等12個(gè)村委會(huì)新鎮(zhèn)、燕嶺、荷花等3個(gè)社區(qū)居委會(huì)；涢口、水口、新溝、縣河大隊(duì)，一、二、三、四、五、六大隊(duì)，蔬菜公司等11個(gè)村委會(huì)√稻香、官塘角、石家坡、蓮花湖、民田、集鎮(zhèn)、新河、永豐、先鋒、水產(chǎn)、西湖、永豐苑、徑河街道辦事處徑河集將軍路東山集200411240418834電犁、賽洛城等14個(gè)社區(qū)居委會(huì)√將軍路街道辦事處姑李路、梅花池、將軍路、將花、將軍北路、馬池墩、張家墩等7個(gè)社區(qū)居委會(huì)√?hào)|岳、蓮湖、蓮港、旭東、東風(fēng)等5個(gè)社區(qū)居委會(huì)；向陽(yáng)、陳家沖、衛(wèi)東、勝利、五一、五四、五七、前進(jìn)、燈塔、群力、巨龍、水產(chǎn)大隊(duì)等12個(gè)村委會(huì)東山辦事處柏泉辦事處茅廟集社區(qū)居委會(huì)；紅光、紅星、紅衛(wèi)、連一、連二、北湖、西一、西二、園林、蝦場(chǎng)、東茅廟集徐家臺(tái)12395湖大隊(duì)及漁技公司等12個(gè)村委會(huì)振興、張長(zhǎng)湖、紅星等3個(gè)社區(qū)居委會(huì)；沙家臺(tái)、林家臺(tái)、漢宜、大橋、紅旗、試驗(yàn)站、三合、東風(fēng)、荷包湖大隊(duì)等9個(gè)村委會(huì)辛安渡辦事處合計(jì)16698139867東西湖區(qū)客戶訪談

訪談結(jié)論1:下一套置業(yè)計(jì)劃前期置業(yè)動(dòng)機(jī)主要是金銀湖稀缺景觀資源的占有234:::圈層明顯，多有親戚朋友在同一小區(qū)或周邊置業(yè)訪談結(jié)論訪談結(jié)論訪談結(jié)論認(rèn)同居住環(huán)境，期待品牌/配套/教育/物業(yè)更好的社區(qū)未來(lái)置業(yè)還是首選中心區(qū)，除非有強(qiáng)勢(shì)資源，否則不會(huì)考慮吳家山置業(yè)①

訪談客戶：除單位社區(qū)外，訪談東西湖社區(qū)樣本37組（

萬(wàn)科高爾夫大平層業(yè)主6組，別墅1組，銀湖翡翠別墅1組，大戶型3組，金地世家別墅2組，高層客戶4組，碧?；▓@、奧林匹克和假日港灣別墅客戶各1組，沿海賽洛城客戶5組，天合新界客戶4組，海景花園客戶3組，臥龍客戶1組，汀香水榭2組等）②

置業(yè)經(jīng)驗(yàn)：客戶擁有多次置業(yè)經(jīng)歷，過(guò)半屬于2套以上③

客群特征：中年群體為主，在東西湖均有居住經(jīng)驗(yàn)，對(duì)區(qū)域有認(rèn)知東西湖區(qū)客戶訪談

訪談實(shí)錄前沿海翡麗英倫業(yè)主張女士2014—2015年擔(dān)任沿海翡麗英倫策劃語(yǔ)錄：我們賣(mài)別墅的時(shí)候這邊已經(jīng)比較成熟了，業(yè)主基數(shù)大，有很多都是老業(yè)主買(mǎi)的或者老業(yè)主介紹過(guò)來(lái)的，主要還是吳家山周邊、外地人在吳家山工作或者做生意的居多，這里一套別墅接近300萬(wàn)，漢口那邊的客戶很少花那么多錢(qián)來(lái)這里買(mǎi)總占地：13.4萬(wàn)方沿海翡麗英倫：別墅二手房總價(jià)350萬(wàn)—500萬(wàn)總建面：約10萬(wàn)方本案總戶數(shù)：共351棟別墅，分三期開(kāi)發(fā)面積段：220—260㎡總價(jià)段：350萬(wàn)—500萬(wàn)東西湖區(qū)客戶訪談

訪談實(shí)錄客戶屬性：外地人，40多歲，企業(yè)高管，萬(wàn)科高爾夫大平層業(yè)主居住感受：置業(yè)動(dòng)機(jī)：住了這么多年總體感覺(jué)很好，特別是物業(yè)服務(wù)隨叫隨到，問(wèn)題的解決也很有效率，小區(qū)住的很舒服不像別的小區(qū)很亂，裝修住了幾年之后覺(jué)得還是耐用性一般，和現(xiàn)在看的一些精裝修樓盤(pán)的裝修比還是很有差距，另外墻體太薄隔音好差，周邊也沒(méi)有什么好醫(yī)院當(dāng)時(shí)買(mǎi)萬(wàn)科主要是被它的園林景觀景觀還有會(huì)所打動(dòng)了（當(dāng)時(shí)這個(gè)片區(qū)沒(méi)有類(lèi)似居住水平的小區(qū)），精裝房當(dāng)時(shí)覺(jué)得很精致，很有檔次，對(duì)萬(wàn)科物業(yè)還是存有期待的對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的要求

物業(yè)服務(wù)直接關(guān)系居住方方面面，很重要

更愿意選擇精裝房，省時(shí)間省心，但是對(duì)精裝的一些提升細(xì)節(jié)會(huì)比較關(guān)注

園林景觀對(duì)居住舒適度大，很重要

居住的人群也是重要考慮因素

優(yōu)質(zhì)醫(yī)療配套

墻體的隔音效果關(guān)鍵詞：物業(yè)、精裝細(xì)節(jié)、隔音、園林景觀、醫(yī)療東西湖區(qū)客戶訪談

訪談實(shí)錄客戶屬性：老漢口，30多歲，地產(chǎn)行業(yè)高管，萬(wàn)科高爾夫大平層業(yè)主置業(yè)動(dòng)機(jī)：居住感受：當(dāng)時(shí)爸媽跟我買(mǎi)房子看到這里就買(mǎi)了，后來(lái)空了幾年看到這邊配套慢慢成熟我才搬過(guò)來(lái)，當(dāng)時(shí)賣(mài)的時(shí)候父母對(duì)這個(gè)瞰湖效果很滿意，而且小區(qū)的環(huán)境也做的很好，以后養(yǎng)老或者投資都不虧在這里住了幾年覺(jué)得還不錯(cuò)，園林維護(hù)的很好，在小區(qū)環(huán)繞形的園林散步健身很舒服，小區(qū)有學(xué)校孩子上學(xué)也方便，但是商業(yè)只能滿足基本需求，有檔次一點(diǎn)的請(qǐng)客吃飯都要開(kāi)車(chē)出去，還有就是房子隔音不怎么樣對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的要求

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)是必須的

園林景觀要維護(hù)好

有更好的學(xué)校

房子隔音效果要好

商業(yè)及生活配套齊全、有檔次關(guān)鍵詞：物業(yè)、園林景觀、商業(yè)配套、教育、隔音東西湖區(qū)客戶訪談

訪談實(shí)錄客戶屬性：老漢口，50歲左右，退休，萬(wàn)科高爾夫業(yè)主置業(yè)動(dòng)機(jī)：居住感受：那個(gè)時(shí)候買(mǎi)這里主要沖著環(huán)境來(lái)的，當(dāng)時(shí)想著這里養(yǎng)老很舒服，靠著湖，小區(qū)里面的綠化、設(shè)施都很完善，而且有學(xué)校帶孫子也方便園林綠化物業(yè)維護(hù)的很好，而且小區(qū)里面的會(huì)所也很方便，我和老伴都喜歡運(yùn)動(dòng)，學(xué)校又近，學(xué)校質(zhì)量也還不錯(cuò)，就是有一點(diǎn)這附近沒(méi)什么好醫(yī)院，去搞個(gè)檢查還要跑很遠(yuǎn)對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的要求

小區(qū)環(huán)境很重要

要有好的物業(yè)服務(wù)

會(huì)所還是蠻重要的

小區(qū)要有好的幼兒園、小學(xué)，有中學(xué)更好

附近最好有比較好的醫(yī)院關(guān)鍵詞：小區(qū)環(huán)境、教育、醫(yī)療、物業(yè)、會(huì)所東西湖區(qū)客戶訪談

訪談實(shí)錄客戶屬性：老漢口，30多歲，企業(yè)高管，銀湖翡翠業(yè)主居住感受：置業(yè)動(dòng)機(jī)：住的還可以，但是和對(duì)面高爾夫比差距還是明顯，我們這邊園林做的很好，但是維護(hù)不行，物業(yè)也不是品牌物業(yè)服務(wù)比較差，最重要的沒(méi)有好小學(xué)，對(duì)面萬(wàn)科自己有小學(xué)，這點(diǎn)現(xiàn)在是我最頭疼的當(dāng)時(shí)也看了高爾夫，但是這邊便宜1000塊錢(qián)，而且園林景觀也做得很不錯(cuò)，像會(huì)所啊幼兒園等等各種配套都有，感覺(jué)比高爾夫差不到哪里去，就買(mǎi)了這邊對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的要求

物業(yè)真的很重要，現(xiàn)在的完全不行

對(duì)我這樣的人學(xué)校不能缺

要是有上檔次的商業(yè)配套更好

大品牌開(kāi)發(fā)商的不同在入住后優(yōu)勢(shì)很明顯關(guān)鍵詞：物業(yè)、教育、開(kāi)發(fā)商品牌、商業(yè)配套東西湖區(qū)客戶訪談

訪談實(shí)錄客戶屬性：吳家山人，40多歲，事業(yè)單位高管，翡麗英倫業(yè)主居住感受：置業(yè)動(dòng)機(jī)：住進(jìn)來(lái)感覺(jué)一般吧，周邊環(huán)境比較亂，好像很多傳銷(xiāo)的在這邊，物業(yè)保安也不嚴(yán)，而且路又窄車(chē)又多，進(jìn)出很不方便，好處就是什么都有，超市、吃飯的地方、醫(yī)院一應(yīng)俱全，只能說(shuō)大小區(qū)有好有壞吧我有個(gè)親戚在賽洛城住，這邊賣(mài)別墅就帶我來(lái)看的，靠近湖看的非常舒服，周邊什么都有還比較方便，當(dāng)時(shí)東西湖也沒(méi)什么好的小區(qū)，沿海算是比較冒尖的，就買(mǎi)了對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的要求

小區(qū)環(huán)境跟重要，包括自然環(huán)境和人文環(huán)境

小區(qū)不要很大，配套全就可以了

物業(yè)服務(wù)、安保等質(zhì)量要高

大品牌開(kāi)發(fā)商，這樣居住品質(zhì)更有保障關(guān)鍵詞：小區(qū)環(huán)境、生活配套、物業(yè)服務(wù)、開(kāi)發(fā)商品牌東西湖區(qū)客戶訪談

訪談實(shí)錄客戶屬性：外地人，50歲，企業(yè)老板，翡翠英倫業(yè)主居住感受：置業(yè)動(dòng)機(jī)：住的還挺舒服，尤其醫(yī)院很近，各種生活配套都很齊全，不過(guò)當(dāng)時(shí)搞裝修很麻煩，請(qǐng)的裝修公司也不怎么樣，我朋友買(mǎi)的泛海的精裝修有省事裝的又好，很闊氣啊，看上去就很高檔，而且相比起來(lái)這邊物業(yè)也不行當(dāng)時(shí)吳家山最有名氣的就是沿海賽洛城了，這邊比較靠近吳家山而且又靠湖，環(huán)境還可以，我本身也不喜歡住高層，這里也算是最優(yōu)選擇了對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的要求

醫(yī)院不能太遠(yuǎn)，而且要是好醫(yī)院

上檔次的裝修

生活配套要齊全

物業(yè)服務(wù)要好關(guān)鍵詞：精裝修、物業(yè)服務(wù)、醫(yī)療配套、生活配套東西湖區(qū)客戶訪談

訪談實(shí)錄客戶屬性：東山大隊(duì)，30多歲，企業(yè)高管，翡翠英倫業(yè)主置業(yè)動(dòng)機(jī)：居住感受：主要是看中這里的學(xué)校，從幼兒園到高中，學(xué)校品牌也很好，另外我父母他們是農(nóng)村的，覺(jué)得住別墅寬敞一些也舒服一點(diǎn)，就買(mǎi)了這里住這里孩子上學(xué)確實(shí)挺方便的，衣食住行這里都有，別墅住著可能自由一點(diǎn)，其它的倒沒(méi)覺(jué)得跟高樓有什么區(qū)別對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的要求

教育要好，離居住地方近

物業(yè)服務(wù)很重要，現(xiàn)在的很一般

高檔的精裝修最好

小區(qū)環(huán)境

生活配套關(guān)鍵詞：教育、精裝修、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)環(huán)境、東西湖區(qū)客戶訪談

訪談實(shí)錄客戶屬性：東山大隊(duì)，30多歲，企業(yè)高管，翡翠英倫業(yè)主置業(yè)動(dòng)機(jī)：居住感受：主要是看中這里的學(xué)校，從幼兒園到高中，學(xué)校品牌也很好，另外我父母他們是農(nóng)村的，覺(jué)得住別墅寬敞一些也舒服一點(diǎn)，就買(mǎi)了這里住這里孩子上學(xué)確實(shí)挺方便的，衣食住行這里都有，別墅住著可能自由一點(diǎn)，其它的倒沒(méi)覺(jué)得跟高樓有什么區(qū)別對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的要求

教育要好，離居住地方近

物業(yè)服務(wù)很重要，現(xiàn)在的很一般

高檔的精裝修最好

小區(qū)環(huán)境

生活配套關(guān)鍵詞：教育、精裝修、物業(yè)服務(wù)、小區(qū)環(huán)境、“項(xiàng)目位于區(qū)委黨校旁，背靠法院，與投潭遺址公園一街之隔，在建的輕軌1號(hào)線延長(zhǎng)線啤磚路站就在項(xiàng)目旁邊，未來(lái)的東西湖文體中心就在項(xiàng)目附近”在對(duì)訪談客戶簡(jiǎn)單介紹本案區(qū)位情況后，整理客戶本案看法樣本樣本姓名：張先生，30多歲姓名：吳女士，28歲左右基本情況：外地人，做建材生意基本情況：吳家山人，醫(yī)院護(hù)士居住狀態(tài)：田園小區(qū)居住狀態(tài)：沿海賽洛城行為特征：目前是租房子住，準(zhǔn)備在吳家山買(mǎi)套房接家人過(guò)來(lái)一起住，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)行為特征：長(zhǎng)期生活在吳家山，對(duì)吳家山比較了解客戶語(yǔ)錄：區(qū)位黨校那里么？我以前有從那里路過(guò)，附近現(xiàn)在什么都沒(méi)有啊，都是荒地，還不知道什么時(shí)候可以發(fā)展起來(lái)，好像那里是要修個(gè)體育中心，但是具體情況不是很了解，不過(guò)如果輕軌站修在那里還是很有優(yōu)勢(shì)的，出行方便，未來(lái)發(fā)展應(yīng)該比別的地方要快吧客戶語(yǔ)錄：我之前去恒大帝景看過(guò)房子，你們那個(gè)地方離恒大不遠(yuǎn)啊，恒大精裝的賣(mài)1萬(wàn)多一點(diǎn)，我覺(jué)得可以接受，有學(xué)校有商業(yè)，小區(qū)環(huán)境和配套都很全，離輕軌近，至于你說(shuō)的馬投潭公園我不是很了解，好像聽(tīng)說(shuō)過(guò)但不曉得建好沒(méi)有，價(jià)格撐死不過(guò)1萬(wàn)1吧，超過(guò)這個(gè)價(jià)格那還是買(mǎi)恒大劃算客戶對(duì)項(xiàng)目印象

訪談實(shí)錄案例一姓名：涂先生，40歲左右案例二基本情況：吳家山人，水務(wù)公司上班姓名：祝女士，30多歲居住狀態(tài)：長(zhǎng)青西村基本情況：走馬嶺人，超市上班行為特征：對(duì)吳家山的政事、規(guī)劃比較關(guān)注客戶語(yǔ)錄：那里有點(diǎn)偏了，周?chē)鷽](méi)什么吃的玩的，公交也很少，我很少往那邊去，就一個(gè)區(qū)位黨校在那里，去那里開(kāi)過(guò)會(huì)，好像法院也要搬過(guò)去了，輕軌通車(chē)后出行可能會(huì)方便很多，那一片是在建很大的一個(gè)體育中心，不過(guò)具體情況沒(méi)怎么了解，建成再說(shuō)吧，那個(gè)地方恒大、九坤價(jià)格1萬(wàn)左右，你們?nèi)绻麕Ьb修的話最多跟恒大差不多吧，恒大規(guī)模很大，好像有學(xué)校，商業(yè)街也蠻大，它們有的你們沒(méi)有，你們有的恒大就是遠(yuǎn)一點(diǎn)居住狀態(tài)：東吳里行為特征：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在吳家山上班，對(duì)吳家山較為了解客戶語(yǔ)錄：我就曉得輕軌是往那邊在修，這個(gè)我還是蠻關(guān)注的，至于其它的像你說(shuō)的體育中心、馬投潭公園就不是很了解了，我們一般都是帶孩子去吳家山公園玩，馬投潭太遠(yuǎn)了，誰(shuí)沒(méi)事去那里逛公園，體育中心有一段時(shí)間新聞報(bào)道的很多，有這個(gè)事吧，至于修在哪里什么時(shí)候建好就不知道了客戶對(duì)項(xiàng)目印象

訪談實(shí)錄案例一案例二姓名：鄒先生，40歲左右姓名：黃先生，30多歲左右基本情況：吳家山本地人，的士司機(jī)基本情況：外地人，新太陽(yáng)集團(tuán)上班

居住狀態(tài)：蓮花湖還建小區(qū)居住狀態(tài)：海景花園

行為特征：住在本案附近，對(duì)周邊很熟悉，因職業(yè)緣故接觸客戶較多，了解客戶想法行為特征：在吳家山已經(jīng)住了七八年，有在吳家山定居的想法客戶語(yǔ)錄：我知道區(qū)政府要搬到這邊來(lái)了，就在旁邊，政府來(lái)了這邊發(fā)展應(yīng)該挺快的，在加上你們那里有輕軌，但是目前我知道的就是體育中心，因?yàn)槊刻炻愤^(guò)，其它的就不是很清楚了，那里好像就黨校在那邊其它都沒(méi)有，那個(gè)馬投潭公園有路過(guò)，但是沒(méi)進(jìn)去過(guò)，看上去應(yīng)該修的還可以，你們要買(mǎi)1萬(wàn)八這種價(jià)格有點(diǎn)夸張啊，就我知道的那些政府的有錢(qián)的都住在三支溝四枝溝這些中心位置，你們那里什么都沒(méi)有，住那么遠(yuǎn)他們?cè)敢馊ッ纯蛻粽Z(yǔ)錄：我就是住那附近，對(duì)那一塊很熟，那里輕軌也快修通了，而且體育中心也在建，公園做的很好啊，位置還是蠻好的，不過(guò)外人看這里還是鄉(xiāng)下哦，他們不了解這里，再加上這里目前就一些工廠，周?chē)€是農(nóng)村，盡管公園很漂亮但是里面基本沒(méi)人，一般人沒(méi)事不會(huì)往這邊來(lái)的，以后輕軌修通了估計(jì)人會(huì)多起來(lái)吧，你們那里賣(mài)應(yīng)該不過(guò)萬(wàn)吧，九坤就離你們幾步遠(yuǎn)現(xiàn)在賣(mài)9000多，我之前拉的一些客戶都嫌這個(gè)價(jià)貴了客戶訪談啟示1：滿足總價(jià)同級(jí)別客群需求，建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)同，同時(shí)主動(dòng)與融創(chuàng)站位同競(jìng)爭(zhēng)隊(duì)列，定位跳脫區(qū)域剛需項(xiàng)目，是目標(biāo)達(dá)成重要驅(qū)動(dòng)漢口中心區(qū)客戶選擇該區(qū)域，一般多為別墅等稀缺物業(yè)，或者跟該板塊有絕對(duì)關(guān)聯(lián)---尋找關(guān)聯(lián)者金銀潭次中心客戶目前交通不如中心方便，同樣價(jià)位優(yōu)先選擇老金銀湖漢口類(lèi)似價(jià)位的板塊置業(yè)---借力融創(chuàng)吳家山本地客戶吳家山分化嚴(yán)重，年輕群體工作就近選擇，中老年群體就近置業(yè)----提升價(jià)值認(rèn)同感金銀湖高端客戶再次置業(yè)有限考慮環(huán)境和品質(zhì)，期待板塊內(nèi)出現(xiàn)精品住區(qū)，可能就近選擇---定制需求業(yè)內(nèi)人企業(yè)和工業(yè)園區(qū)眾多，吳家山政商階層集中，區(qū)域內(nèi)應(yīng)有高端置業(yè)需求---世聯(lián)資源客戶訪談啟示2：?jiǎn)慰堪鍓K去化不足以支撐項(xiàng)目目標(biāo)，增強(qiáng)對(duì)新武漢人+融創(chuàng)同質(zhì)客群的轉(zhuǎn)化，引導(dǎo)新武漢人和外地人的消費(fèi)成為項(xiàng)目重要環(huán)節(jié)

傳統(tǒng)武漢人由于對(duì)武漢三鎮(zhèn)固有格局的矜持和交通現(xiàn)實(shí)狀況的阻隔，置業(yè)區(qū)域選擇集中在本區(qū)域，基本不會(huì)考慮跨區(qū)置業(yè)；在選擇作為第一居所時(shí)，一般希望車(chē)程在半小時(shí)以?xún)?nèi)；強(qiáng)弱武漢人距離區(qū)域

新武漢人更多的考慮的是武漢的資源，往往對(duì)區(qū)域及距離相對(duì)模糊，愿意為更好的資源付出時(shí)間成本；新武漢人外地人

外來(lái)人由于要以武漢為平臺(tái)，會(huì)更多考慮對(duì)內(nèi)、外的交通便捷。弱強(qiáng)敏感性資源稀缺性客戶訪談啟示3：對(duì)于區(qū)域去化占比最大的三房產(chǎn)品，客戶主力面積需求120平米左右，首改客戶關(guān)注于戶型功能性，再改客戶關(guān)注戶型的舒適性客群分類(lèi)最頻繁的活動(dòng)最重要的活動(dòng)未滿足的活動(dòng)空間具體需求周末和家人一起享受天倫110-120平米之間

（首改）閑暇時(shí)間大多呆在家里缺少一間書(shū)房或客房最佳面積客廳空間120-130平米（再改）陽(yáng)臺(tái)僅使用其功能性，未給生活帶來(lái)舒適感30平米以上，作為一家人主要的活動(dòng)場(chǎng)所以及朋友偶爾來(lái)訪做做家務(wù)、休息休息閑暇時(shí)朋友聚會(huì)首次改善型客戶在社區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)曬曬太陽(yáng)，呼吸新鮮空氣需有儲(chǔ)存功能，如有可能，需獨(dú)立的儲(chǔ)藏間與書(shū)房并用缺少儲(chǔ)藏室收納空間每周集中外出采購(gòu)一至兩次主臥滿足舒適性，能做到獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間是最好主臥/次臥沒(méi)有獨(dú)立的功能間（工自己可能在家時(shí)間不多，但老人和孩子基本在家廚房幾乎每日使用，功能必須齊全，空間便于使用一家老小在餐廳吃飯老人常住照料小孩作室/兒童房/影音室/麻

廚房空間將室）再次改善型客戶閑暇時(shí)，從自家露臺(tái)俯視社區(qū)內(nèi)景觀，或在社

陽(yáng)臺(tái)區(qū)里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，放松心情客廳陽(yáng)臺(tái)，具備功能性，若有景觀、增添舒適性則可加分；主臥若有陽(yáng)臺(tái)，可加分小孩、老人有各自房間獨(dú)立一間功能房，作客房/娛樂(lè)室/工作室等衛(wèi)生間主次衛(wèi)生間分離客戶訪談啟示4：改善型和舒適型四房主要對(duì)居住面積需求有差異，主力面積需求分140-160平米，或160-180平米，要求在滿足功能性的前提下滿足舒適性客群分類(lèi)最頻繁的活動(dòng)

最重要的活動(dòng)

未滿足的活動(dòng)空間具體需求最佳面積客廳空間收納空間廚房空間140-160平米之間，小四房能滿足功能需求即可沒(méi)有獨(dú)立的功能間小孩、老人有各自房間一家老小在餐廳吃飯

（工作室/兒童房/影音室/麻將室）30-40平米，活動(dòng)空間大，滿足一家人日?；顒?dòng)以及朋友來(lái)訪的接待空間需要獨(dú)立的儲(chǔ)物間，可置于客房?jī)?nèi)升級(jí)改善型客戶廚房功能齊全，封閉式或無(wú)油煙開(kāi)放式均可；不一定每日使用，但必須方便使用閑暇時(shí)，從自家露臺(tái)俯視社區(qū)內(nèi)景觀，或在社區(qū)里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，放松心情獨(dú)立一間功能房，作客房/娛樂(lè)室/工作室等老人常住照料小孩次臥需滿足常住需要，客房可作功能間使用，供親友偶爾短住需求次臥/客房科技運(yùn)用需求面積所有房間需滿足無(wú)線上網(wǎng)功能在客廳看電視、享受天倫之樂(lè)朋友來(lái)訪活動(dòng)空間闊綽160-180平米之間或更大的戶型，不排除別墅、復(fù)式或類(lèi)別墅產(chǎn)品沒(méi)有大露臺(tái)會(huì)客休閑沒(méi)有獨(dú)立的功能間（工作室/兒童房/影音室/麻將室）30-40平米，活動(dòng)空間大，滿足一家人日?；顒?dòng)以及朋友來(lái)在客廳會(huì)見(jiàn)親朋好友家庭娛樂(lè)功能全面客廳空間收納空間訪的接待空間閑暇時(shí)，從自家露臺(tái)俯視社區(qū)內(nèi)景觀，或在社區(qū)里轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，放松心情家人在客廳，自己在書(shū)房辦公/看書(shū)/打游戲主臥舒適私密需要獨(dú)立的儲(chǔ)物間，可置于客房?jī)?nèi)舒適享受型客戶每個(gè)房間都可以無(wú)線上網(wǎng)廚房功能齊全，封閉式或無(wú)油煙開(kāi)放式均可；不一定每日使用，但必須方便使用廚房空間次臥/客房科技運(yùn)用除開(kāi)兩間臥室外，有專(zhuān)門(mén)的兒童玩具房次臥需滿足常住需要，客房可作功能間使用，供親友偶爾短住需求有私人的工作室/影音室/麻將室所有房間需滿足無(wú)線上網(wǎng)功能會(huì)為熙悅買(mǎi)單誰(shuí)清晨，10km的戶外長(zhǎng)跑日出，上帝送給早行者的禮物。朋友圈：“女兒畫(huà)完畫(huà)非要躺在我腰上休息，并警告我這是她的專(zhuān)利,其他人不可以?！逼奋屑遥绕涿云斩Ｅc好友喝茶論道“一邊是古句誤讀，一邊是雞湯盛行，我們面前什么都有，我們心里什么都沒(méi)有……”“你若執(zhí)著于空，因緣有相，若執(zhí)著于有，緣盡還空”房子于他們而言，不只是一個(gè)“居住空間”，而是對(duì)生活的享受。關(guān)鍵詞——“空杯心態(tài)”“財(cái)富向上，心向下”關(guān)鍵詞——“家庭與社會(huì)”“分享與輸出”他們重視家庭，關(guān)心子女心靈上的成長(zhǎng)，關(guān)注父母老年生活的質(zhì)量。他們分享自己的觀點(diǎn)，愿意用自己的睿智和經(jīng)驗(yàn)驅(qū)趕流俗的成見(jiàn)，讓更多人思考人生和社會(huì)的意義。他們因?yàn)樽约旱牡匚唬鲃?dòng)地承擔(dān)起更多的責(zé)任。他們回歸到人生的本原，自然、安靜、健康想要感受城市跳動(dòng)的脈搏，想要追隨不斷向上的財(cái)富積累CITYNATURE熙悅

能否讓他們?yōu)?8000元/㎡買(mǎi)單？項(xiàng)目認(rèn)知中南熙悅本體研判本案四至項(xiàng)目背靠馬投潭41萬(wàn)㎡公園湖景（距離2公里）；西臨輕軌1號(hào)線延長(zhǎng)線；東靠東西湖區(qū)會(huì)議中心，政務(wù)氛圍濃厚西靠輕軌1號(hào)線延長(zhǎng)線站點(diǎn)已平整，三店西路一側(cè)有少量高壓線北臨3家制造業(yè)企業(yè)地塊西面緊鄰輕軌地塊內(nèi)部完成平整地塊北面制造企業(yè)地塊南面武裝部區(qū)人民法院三店西路四車(chē)道規(guī)劃地塊東面會(huì)議中心南臨武裝部和區(qū)人民法院東面緊鄰東西湖區(qū)會(huì)議中心看現(xiàn)在，區(qū)政務(wù)中心區(qū)域內(nèi)會(huì)議中心、區(qū)委黨校、人民法院、人民武裝部環(huán)繞項(xiàng)目四至，緊鄰新區(qū)政府及財(cái)務(wù)局等看現(xiàn)在，四大公園環(huán)伺本案5公里內(nèi)享四大公園，且背靠馬投潭遺址公園馬投潭公園為園博會(huì)的配套工程，選址于東西湖區(qū)吳家山新城的中部西側(cè)。其規(guī)劃總面積約41公頃，包括文物遺址保護(hù)區(qū)0.82公頃、水域12公頃、綠地28.18公頃。建成后，全園將形成“一軸、一環(huán)、六區(qū)、十二景點(diǎn)”的景觀，與現(xiàn)有的吳家山、雷達(dá)山綠地融為一片，形成大“綠核”看現(xiàn)在，馬投潭遺址公園6000多年前的新石器時(shí)期，昔日的漢口發(fā)源地此前，已發(fā)現(xiàn)武昌放鷹臺(tái)新石器時(shí)代遺址，屬距今4500到5000年的屈家?guī)X文化類(lèi)型時(shí)期。馬投潭新石器時(shí)期遺址，距今約5500到6500年。這一發(fā)現(xiàn)，在武漢市城區(qū)尚屬首次意味著，漢口人類(lèi)居住歷史可向前推移1000年看現(xiàn)在.

教育質(zhì)量及生活配套較弱項(xiàng)目自有商業(yè)較少，目前主要依托四至為主本案對(duì)口三店學(xué)校三店學(xué)校是由原三店農(nóng)場(chǎng)多所學(xué)校合并而成的一所九年義務(wù)教育學(xué)校，教學(xué)質(zhì)量一般恒大帝景與政府合辦公立學(xué)校恒大將于政府合辦一所九年義務(wù)教育的公立學(xué)校品牌尚未確定融創(chuàng)項(xiàng)目靠近北大附中學(xué)校同樣對(duì)口三店學(xué)校，但是靠近沿海內(nèi)部的北大附中學(xué)校，北大附中為北大公學(xué)下屬的加盟品牌，在北京也屬于中高檔學(xué)校，口碑較好，另外后期不排除自己引進(jìn)學(xué)校看未來(lái)，區(qū)域改造第一時(shí)序內(nèi)為了促進(jìn)規(guī)劃的有效實(shí)施，整體開(kāi)發(fā)建設(shè)的時(shí)序安排，確定了近期、中期和遠(yuǎn)期三個(gè)階段的分步實(shí)施項(xiàng)目看未來(lái)，多重利好兌現(xiàn)中輕軌1號(hào)線、地鐵2號(hào)線、3號(hào)線、6號(hào)線等9條地鐵線路均于東西湖區(qū)設(shè)有站點(diǎn)，而本項(xiàng)目緊鄰的1號(hào)線延長(zhǎng)線2017年通車(chē)，硚孝高速部分路段的通車(chē)水鄉(xiāng)旅游城國(guó)家網(wǎng)絡(luò)安全基地臨空港大道序號(hào)

項(xiàng)目概述1號(hào)線1234預(yù)計(jì)2017年底建成，2018年通車(chē)延長(zhǎng)線一期已通車(chē)，2期已納入第四輪規(guī)環(huán)湖路6號(hào)線劃1號(hào)線涇河延長(zhǎng)線（2017年年底通車(chē)）金銀湖環(huán)湖路硚孝高速2016年已通車(chē)硚孝高

2016年年底，徑河街到京珠高速速段將率先投入使用三級(jí)甲等醫(yī)院的標(biāo)準(zhǔn)，床位1200張，建面13萬(wàn)米，將于2017年建成區(qū)人民醫(yī)院區(qū)人民醫(yī)院56區(qū)體育中心2016年10月開(kāi)工，預(yù)計(jì)在2019年4月底建成，建面14.5萬(wàn)方，包含體育場(chǎng)、體育館，游泳館區(qū)體育中心6號(hào)線1期東西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資10億元，2017年6月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2018年12月投入使用。78萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)6號(hào)線2期規(guī)劃已定水鄉(xiāng)旅游城招商規(guī)劃中國(guó)家網(wǎng)

規(guī)劃建設(shè)網(wǎng)絡(luò)安全教育科研園、網(wǎng)絡(luò)安全

絡(luò)安全產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園、生態(tài)智慧園，三環(huán)線91號(hào)線基地多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有意向入駐看未來(lái).文體政務(wù)中心落成在建區(qū)體育中心距離項(xiàng)目1公里，將成為東西湖區(qū)的文化娛樂(lè)休閑中心東西湖體育中心項(xiàng)目總建筑面積145000平方米，項(xiàng)目包含一個(gè)30000座的體育場(chǎng)、一個(gè)8000座的體育館，以及一個(gè)1000座的游泳館。項(xiàng)目工期計(jì)劃30個(gè)月，建成后將成為一個(gè)以體育比賽、全民健身、體育公園、商業(yè)運(yùn)營(yíng)為主，以文化娛樂(lè)、表演展示為輔的城市綜合體育活動(dòng)中心圖書(shū)、檔案館文化館博物、科技館文化中心政務(wù)服務(wù)中心15.3萬(wàn)㎡本案體育館政務(wù)服務(wù)中心東西湖體育場(chǎng)游泳館體育中心本案9.7萬(wàn)㎡看未來(lái).三甲醫(yī)院落成區(qū)人民醫(yī)院距本案2.5公里，按三甲標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，預(yù)計(jì)2018年建成區(qū)人民醫(yī)院區(qū)人民醫(yī)院概況：占地面積為112,613平方米,

總建筑面積為2.5KM130,121平方米,包括（一幢七層高的門(mén)診樓

，一幢20層高的住院樓），設(shè)有1,200個(gè)床位

*設(shè)有單層高的地下車(chē)庫(kù),提供373個(gè)停車(chē)位項(xiàng)目工程于2015年12月開(kāi)工，按“三甲”醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，主體結(jié)構(gòu)將于年內(nèi)封頂，預(yù)計(jì)將于于2018年建成本案東西湖區(qū)人民醫(yī)院占地169畝，建筑面積13萬(wàn)平方米設(shè)計(jì)床位1200張，設(shè)計(jì)床位1200張。項(xiàng)目工程于2015年12月開(kāi)工，按“三甲”醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，目前項(xiàng)目進(jìn)展順利，主體結(jié)構(gòu)將于年內(nèi)封頂，有望于2018年建成。1KM區(qū)體育中心本案僅靠6項(xiàng)散點(diǎn)價(jià)值不足以使熙悅從區(qū)域格局中跳脫而出品牌地段交通教育未傳遞本案差景觀醫(yī)療娛樂(lè)休閑生活配套世聯(lián)認(rèn)為中南的核心價(jià)值：產(chǎn)品

與

區(qū)域的極致融合?

跳脫剛需?

區(qū)別融創(chuàng)?

獨(dú)創(chuàng)賣(mài)點(diǎn)?

放大：政務(wù)/文體/公園/醫(yī)療?

新增：板塊價(jià)值/多年沉淀的人文底蘊(yùn)/風(fēng)水龍脈所在產(chǎn)品定位看項(xiàng)目，項(xiàng)目已有定位項(xiàng)目住宅可建面約8萬(wàn)多方，目前排布7棟樓，以中戶88和邊戶116兩個(gè)產(chǎn)品為主，其中4棟樓中戶88為復(fù)式產(chǎn)品（層高和平層產(chǎn)品層高一樣，均為2.9米）看區(qū)域，基礎(chǔ)剛需向品質(zhì)剛需演變東西湖住宅主力成交面積為80-100㎡，80-90㎡比例逐年下降，100-120㎡比例逐年提高，客戶從剛需向品質(zhì)剛需演變，項(xiàng)目現(xiàn)有產(chǎn)品定位的客戶覆蓋能力相對(duì)有限看區(qū)域，大戶型溢價(jià)能力較強(qiáng)東西湖區(qū)域住宅價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，各品類(lèi)之間價(jià)格差值不大，成交均價(jià)6000-8500元/㎡，大戶型溢價(jià)能力較強(qiáng)，目前項(xiàng)目88和116平產(chǎn)品均不屬于高溢價(jià)隊(duì)列看融創(chuàng)，客戶層級(jí)重合融創(chuàng)黃獅海地塊預(yù)計(jì)均價(jià)18000元/㎡，疊拼+超高+小高，120平以上改善產(chǎn)品為主流地塊名（項(xiàng)目名）樓面價(jià)（元/㎡）占地面積（㎡）建筑面積（㎡）編號(hào)容積率1234510133106864555197222543.53.143.52666686178347019920933342706271214545654654426本案融創(chuàng)地塊文一地塊5.7立方時(shí)代5.79548佳柏現(xiàn)代城龍衡西湖大隊(duì)地塊6710405.3958950824——（二級(jí)市場(chǎng)）融創(chuàng)（長(zhǎng)源假日二期）地塊3.7779901300886948097合計(jì)備注：1、6、7尚未動(dòng)工，2、3已開(kāi)始動(dòng)工，4、5待售產(chǎn)品定位，再改階層項(xiàng)目定位再改階層，現(xiàn)有88占比過(guò)半的配置，與再該階層主流需求略有偏差150萬(wàn)以上品質(zhì)首改階層115-140萬(wàn)90-115萬(wàn)130-150萬(wàn)95-130萬(wàn)150萬(wàn)以上再改階層首改階層75-95萬(wàn)純剛需階層70-90萬(wàn)目前總價(jià)項(xiàng)目入市同期總價(jià)備注：產(chǎn)品定位公司審核調(diào)整中，調(diào)整后發(fā)出二、提升產(chǎn)品力----精裝銷(xiāo)售盤(pán)點(diǎn)漢口在售1.6-2.8萬(wàn)/㎡項(xiàng)目，均選擇精裝作為溢價(jià)提升方式漢口火車(chē)站萬(wàn)科漢口傳奇17405元/㎡（含1500元精裝）遠(yuǎn)洋御峰16500元/㎡（改精裝）體量面積140萬(wàn)方體量面積80萬(wàn)方70-142㎡78-120㎡中城悅城17500元/㎡（含4000元精裝）泛海國(guó)際居住區(qū)28000元/㎡（含5000元精裝）體量面積45萬(wàn)方88-150㎡CBD片區(qū)體量面積600萬(wàn)方100-360㎡興華尚都國(guó)際20000元/㎡（精裝）體量面積54萬(wàn)方103-248㎡備注：以上價(jià)格為中指數(shù)據(jù)備案價(jià)格二、提升產(chǎn)品力----精裝銷(xiāo)售區(qū)域內(nèi)恒大為精裝，均價(jià)已過(guò)萬(wàn)，精裝已品牌切入為主，人性化細(xì)節(jié)融入較少項(xiàng)目名是否精裝均價(jià)中建壹品瀾灣沿海翡麗公館九坤新城壹號(hào)鑫城宜居否否否否否否否否否待定待定9500元/㎡9500元/㎡待定文一云水灣花樣年花樣城美聯(lián)德瑪假日遠(yuǎn)洋世界8000元/㎡8000元/㎡7445元/㎡7000元/㎡東建金海灣二、提升產(chǎn)品力----精裝銷(xiāo)售區(qū)域內(nèi)恒大為精裝，均價(jià)已過(guò)萬(wàn)，精裝已品牌切入為主，人性化細(xì)節(jié)融入較少恒大嘉園（對(duì)外報(bào)價(jià)3000）、恒大帝景（對(duì)外報(bào)價(jià)2800）恒大嘉園樣板間實(shí)景圖二、提升產(chǎn)品力----精裝銷(xiāo)售區(qū)域內(nèi)融創(chuàng)項(xiàng)目首期入市為精裝，對(duì)外標(biāo)準(zhǔn)3000以上融創(chuàng)瀾岸前期住宅對(duì)外精裝報(bào)價(jià)3000元，成本控制能力較強(qiáng)，客戶感知度高本案建議打造品質(zhì)型精裝住宅，精裝對(duì)外可感知3000元以上價(jià)值（目前3000價(jià)值感知的精裝項(xiàng)目，各開(kāi)發(fā)商成本控制能力各不同）除基礎(chǔ)硬裝外，哪些細(xì)節(jié)能夠跳脫板塊？附件1：精裝以細(xì)節(jié)脫穎而出的案例一、公共空間系統(tǒng)二、玄關(guān)空間系統(tǒng)三、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)四、收納空間系統(tǒng)五、家政空間系統(tǒng)六、廳房空間系統(tǒng)七、廚房空間系統(tǒng)八、家居智能化系統(tǒng)九、人文空間系統(tǒng)附件2：關(guān)于精裝細(xì)節(jié)打造客戶訪談武漢市場(chǎng)精裝缺失的細(xì)節(jié)---玄關(guān)空間

體貼入微的生活，從進(jìn)入家門(mén)那一刻才剛剛開(kāi)始，玄關(guān)空間設(shè)計(jì)既便于換鞋、放置隨身物品又有充分的收納空間使長(zhǎng)短靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、兒童鞋等不同類(lèi)的鞋都能安放。

細(xì)節(jié)一：入戶掛鉤（小細(xì)節(jié)也有大用處）

細(xì)節(jié)二：凹形臺(tái)面（存放物品）

細(xì)節(jié)三：無(wú)把手衣帽柜（主要出于對(duì)嬰幼兒的安全考慮）

細(xì)節(jié)四：一鍵式開(kāi)關(guān)（便捷安全）武漢市場(chǎng)精裝缺失的細(xì)節(jié)---衛(wèi)浴空間

細(xì)節(jié)著眼，點(diǎn)滴關(guān)心，如廁所、沖涼和洗漱分離，使用率高。毛巾、衣物不會(huì)輕易被水打濕；科學(xué)排水系統(tǒng)，室內(nèi)更干燥。特制防滑地面；密閉淋浴屏；洗面盆及臺(tái)面設(shè)計(jì)足夠大，并無(wú)縫結(jié)合，便于衛(wèi)生，不會(huì)出現(xiàn)死角。

細(xì)節(jié)一：洗漱空間獨(dú)立于洗浴空間之外，能同時(shí)滿足兩人在不同區(qū)域互不干擾地使用洗手間

細(xì)節(jié)二：洗手盆的彎嘴水龍頭設(shè)計(jì)在使用時(shí)更能有效防止濺水

細(xì)節(jié)三：馬桶旁邊設(shè)置側(cè)邊柜，方便放置報(bào)紙、手機(jī)、書(shū)籍、衛(wèi)生棉等物品，滿足人們正常如廁需求

細(xì)節(jié)四：老人的浴室墻上架設(shè)扶手武漢市場(chǎng)精裝缺失的細(xì)節(jié)---收納空間

除了你想展示的個(gè)性，藏起其他想藏起的一切，各種手提袋、背包都在收納系統(tǒng)中有合理位置，在柜子設(shè)計(jì)格式中既有衣物和褲子的收藏空間，又有帶鎖的抽屜，存放存折等貴重物品，局部有儲(chǔ)藏室。櫥柜活動(dòng)層板轉(zhuǎn)角拉籃米桶拉籃轉(zhuǎn)角空間不浪費(fèi)糧食儲(chǔ)存不再愁給您更自由的收納空間鏡柜下抬高置物吹風(fēng)機(jī)收納超大放鞋空間吹風(fēng)機(jī)也有專(zhuān)屬“休息地”柜下空間也有用再多鞋子也不愁武漢市場(chǎng)精裝缺失的細(xì)節(jié)---家政空間

日常家政瑣碎與生活空間分離、互不干擾。機(jī)洗區(qū)、手洗區(qū)、放置區(qū)、專(zhuān)設(shè)吊柜、儲(chǔ)物柜和水盆柜設(shè)置，工作以流線和空間合理而變得輕松高效。參考：萬(wàn)科立體化設(shè)計(jì)武漢市場(chǎng)精裝缺失的細(xì)節(jié)---房廳空間

設(shè)計(jì)充分考慮電視柜、預(yù)埋音響線、留足插座、設(shè)置調(diào)光開(kāi)關(guān)、無(wú)線上網(wǎng)、電話和網(wǎng)絡(luò)的布線的細(xì)節(jié)。餐廳專(zhuān)設(shè)插座，輕松用電火鍋。頂部石膏線拉伸空間高度客廳設(shè)地插全墻紙+實(shí)木包邊踢腳線武漢市場(chǎng)精裝缺失的細(xì)節(jié)---廚房空間

操作動(dòng)線布局合理的廚房，不但滿足洗、切炒、存的合理流線，存儲(chǔ)物品方便，而且油煙、污漬容易清洗，灶臺(tái)前的墻面就是用整塊不銹鋼板覆蓋。設(shè)計(jì)專(zhuān)用廚盆，滿足各式烹調(diào)器具的需求。在廚房的黃金高度區(qū)域設(shè)置二級(jí)掛件廚房臺(tái)面與窗臺(tái)臺(tái)面高低化設(shè)計(jì)廚房水槽靠窗設(shè)計(jì)在廚房墻面打孔，將廚具從臺(tái)面"移到"墻面設(shè)置轉(zhuǎn)角拉籃、調(diào)味拉籃等，讓鍋碗瓢盆有序放置操作臺(tái)三防水設(shè)計(jì)武漢市場(chǎng)精裝缺失的細(xì)節(jié)---人文空間2、墻體、浮筑樓板隔噪

通過(guò)在混凝土層間加入浮筑樓板隔音墊達(dá)到阻隔上下層的噪聲。項(xiàng)目可增加---家居智能1、置換新風(fēng)系統(tǒng)（建議選）

設(shè)置在臥室、客廳等地面上的新風(fēng)口送入室外新鮮空氣，再通過(guò)衛(wèi)生、廚房等頂部的排風(fēng)口排出。

下送上排。送風(fēng)口風(fēng)速很小，由地面緩緩送入室內(nèi)，在室內(nèi)蔓延形成“新風(fēng)湖”,保持室內(nèi)新鮮空氣。項(xiàng)目可增加---家居智能2、直飲水系統(tǒng)（建議選）

在社區(qū)建立分質(zhì)供水管網(wǎng)，把用于飲用水的水源進(jìn)行凈化，將飲水和用水分管道輸送至各個(gè)家庭。可以說(shuō)是一種較為先進(jìn)、便利的供水方式。項(xiàng)目可增加---家居智能3、家居智能終端（建議備選）

運(yùn)用電腦可遠(yuǎn)程操控家中的影音、照明、電動(dòng)窗簾、空調(diào)等家用設(shè)備，體現(xiàn)未來(lái)質(zhì)感的數(shù)字豪宅生活。項(xiàng)目可增加---人文空間1、門(mén)窗防御項(xiàng)目可增加---公共空間酒店式入戶大堂

使用大量石材并采用藝術(shù)吊頂，入戶大堂與電梯間均配備華麗吊燈，讓整個(gè)入戶大堂呈現(xiàn)氣派、豪華的感覺(jué)。建議采用異形藝術(shù)整體吊頂，打造純色裝飾背景墻，地面采用拼花石材的材質(zhì)，配以燈飾及地毯顏色搭配上，墻面選擇淺黃色搭配棕色石材鋪面，地面選擇幾何圖案搭配米色瓷磚，電梯門(mén)框選擇褐色大理石，整體風(fēng)格與室內(nèi)裝修風(fēng)格相符。武漢精裝相關(guān)政策從備案政策上來(lái)看，目前政策僅可毛坯備案，市場(chǎng)上部分精裝項(xiàng)目通過(guò)毛坯備案加簽精裝協(xié)議來(lái)實(shí)現(xiàn)精裝房源銷(xiāo)售。

關(guān)于精裝備案1、前期已備案精裝，同項(xiàng)目可繼續(xù)備案精裝；如：中城悅城（一期為精裝產(chǎn)品，二期產(chǎn)品在新政前已提交到房管局進(jìn)行精裝備案）。2、前期毛坯項(xiàng)目，不能改精裝備案，若繼續(xù)出售精裝房，則精裝部分，客戶需簽署委托協(xié)議；如：融創(chuàng)瀾岸（項(xiàng)目K2/K4地塊均為毛坯產(chǎn)品，K1地塊產(chǎn)品提交到房管局仍然以毛坯進(jìn)行備案）。3、全新盤(pán)，目前政策下精裝備案不予通過(guò)，若需銷(xiāo)售裝修房，應(yīng)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)行裝修樣板房，并在樣板房中標(biāo)注交付標(biāo)準(zhǔn)和范圍。武漢精裝操作流程1、立項(xiàng)階段2、設(shè)計(jì)階段根據(jù)客戶特點(diǎn)研究和產(chǎn)品定位，確定裝修的標(biāo)準(zhǔn)并完成裝修設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；組織設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、水電等多部門(mén)進(jìn)行交叉討論，確定裝修材料用品清單和完成設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；設(shè)計(jì)的時(shí)候一定分析它的功能是不是合理，能不能讓市場(chǎng)接受，能不能大規(guī)模的實(shí)施；3、招采階段4、展示階段建立裝修材料部品樣板庫(kù)，和洽談下游合作資源的問(wèn)題；建設(shè)實(shí)體樣板，對(duì)裝修設(shè)計(jì)進(jìn)行檢驗(yàn)和再次確認(rèn)。建議同一戶型建成兩個(gè)樣板間，一個(gè)為交付標(biāo)準(zhǔn)清水樣板間，一個(gè)為銷(xiāo)售展示軟裝樣板間通過(guò)規(guī)模采購(gòu)和科學(xué)管理兩大方面嚴(yán)控裝修成本；嚴(yán)控監(jiān)視施工過(guò)程，重點(diǎn)裝修高頻率使用部位，嚴(yán)控施工質(zhì)量與施工進(jìn)度。5、施工階段6、交付驗(yàn)收階段進(jìn)行分戶模擬驗(yàn)收，業(yè)主開(kāi)放、開(kāi)荒清潔，最后交付給客戶；并注意該階段的成品保護(hù)；7、總結(jié)分析階段樓盤(pán)進(jìn)行交付后，對(duì)所有的待完善之處以及交付過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題，制訂一個(gè)手冊(cè)，作為公司后期參考用。精裝注意事項(xiàng)1）開(kāi)發(fā)精裝房需進(jìn)行嚴(yán)格成本控制。返潮發(fā)霉和脫落問(wèn)題最為突出；a.精裝修房涉及資源整合、施工管理、設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)等多個(gè)環(huán)節(jié)，過(guò)程復(fù)雜，需在每個(gè)環(huán)節(jié)注重成本管控。只有注重通過(guò)裝修房規(guī)模采購(gòu)減少流通渠道和科學(xué)管理兩大方面降低裝修成本，才可享由此帶來(lái)的溢價(jià)，才能在市場(chǎng)上形成較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。b.c.d.嚴(yán)控監(jiān)視施工過(guò)程，防止出現(xiàn)各種開(kāi)裂情況，尤其防止地板出現(xiàn)凹凸不平而導(dǎo)致后期地磚松動(dòng)不平；嚴(yán)格控制施工工期，防止由于工期過(guò)短導(dǎo)致水泥未干透致使后期墻壁或其他部位出現(xiàn)返潮現(xiàn)象；重點(diǎn)裝修高頻率使用部位，防止過(guò)早出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，尤其需重點(diǎn)裝修廚房和衛(wèi)生間等水龍頭、洗浴配件等五金配件易出現(xiàn)腐蝕等部位。2）開(kāi)發(fā)精裝房需進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)控，建立一套完善的品質(zhì)保障體系。a.從設(shè)計(jì)階段的確定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)開(kāi)始，到后期交付驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)商需全程參與監(jiān)督檢驗(yàn)，以最大程度減少出現(xiàn)后期質(zhì)量問(wèn)題。尤其在住宅完工之后向總包施工單位交接的關(guān)鍵階段，須有開(kāi)發(fā)商品質(zhì)保障部門(mén)工作人員親自進(jìn)行檢查，而且下一個(gè)環(huán)節(jié)的接收單位也需參與驗(yàn)收，確保交接過(guò)程不出問(wèn)題，明確責(zé)任歸屬方。5）其他可能出現(xiàn)的問(wèn)題與對(duì)策。a.可能性問(wèn)題：增加裝修成本將導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，容易使客戶產(chǎn)生價(jià)格抗性；b.對(duì)策：在從采購(gòu)和管理層面控制成本之外，建議一方面重點(diǎn)裝修客戶易感知的地方，如在衛(wèi)生間和廚房等引入諸如科勒、方太等知名裝修品牌，另一方面提高樣板房整體展示質(zhì)量，使客戶更易感知價(jià)值，從而提高溢價(jià)空間；3）開(kāi)發(fā)精裝房需建立完善的客戶維護(hù)關(guān)系中心。a.精裝修房開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜，交付后難免出現(xiàn)各類(lèi)工程質(zhì)量問(wèn)題和投訴糾紛，需建立完善的客戶維護(hù)關(guān)系中心，及時(shí)處理相關(guān)問(wèn)題，避免影響品牌聲譽(yù)，同時(shí)給予客戶充分購(gòu)買(mǎi)信心。c.可能性問(wèn)題：統(tǒng)一設(shè)計(jì)，批量裝修，部分客戶會(huì)因?yàn)槿狈€(gè)性而產(chǎn)生抵觸心理；d.對(duì)策：建議從客戶喜好出發(fā)，選擇大多數(shù)客戶可接受的裝修風(fēng)格，如現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，從而最大程度減少抗性。4）開(kāi)發(fā)精裝房需注意幾大工藝關(guān)鍵點(diǎn)。a.統(tǒng)計(jì)近年市場(chǎng)精裝房交付出現(xiàn)的常見(jiàn)問(wèn)題，主要集中在壁紙開(kāi)膠、接縫處膠污染、排水管道漏水、木地板空鼓、冒灰、瓷磚空鼓、松動(dòng)、鋪貼不平、衛(wèi)生間防水問(wèn)題、門(mén)窗的密封性和使用功能下降等方面。其中以地板返潮、空鼓，與墻壁三、立面差異化盤(pán)點(diǎn)市場(chǎng)建筑風(fēng)格，目前區(qū)域項(xiàng)目以ART

DECO風(fēng)格為主流，恒大出于標(biāo)準(zhǔn)化考量為歐陸古典主義風(fēng)格，中建則打造的英倫洋房住區(qū)住宅項(xiàng)目外立面風(fēng)格恒大帝景歐陸新古典主義花樣年花樣城遠(yuǎn)洋世界新東方主義一期英倫風(fēng)格二三期ardeco美聯(lián)德瑪假日九坤新城壹號(hào)沿海翡麗公館中建壹品瀾灣恒大嘉園地中海風(fēng)格ARTDECO風(fēng)格ARTDECO風(fēng)格英倫風(fēng)格德瑪假日恒大帝景九坤新城壹號(hào)新古典主義東建金海灣ARTDECO風(fēng)格中建壹品三、立面差異化?

本案立面策略項(xiàng)目立面的作用在于，展示產(chǎn)品的高端精致，扭轉(zhuǎn)周邊較差形象的干擾，建議本項(xiàng)目首選現(xiàn)代風(fēng)格，與躍層產(chǎn)品的契合性更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目歐式及新古典風(fēng)格為主差異化策略立面策略方向（一）：artdeco灣區(qū)高形象定位本體形象品質(zhì)精致的建筑形態(tài)現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)配套方向（二）：現(xiàn)代風(fēng)格94三、立面差異化現(xiàn)代主義風(fēng)格，大面積落地窗設(shè)計(jì)，外立面簡(jiǎn)潔時(shí)尚，立面選材用料和施工難度較高，但是呈現(xiàn)的品質(zhì)感毋庸置疑，此風(fēng)格可建立差異化，又能體現(xiàn)項(xiàng)目高端形象。立面跳脫剛需，差異融創(chuàng)細(xì)節(jié)-----①外墻材料選擇：外墻是體現(xiàn)品質(zhì)感的最重要部位，目前市場(chǎng)底部通常采用石材，本項(xiàng)目建議上層以外墻面磚、鋼化玻璃、涂料、真石漆為主品質(zhì)感（打造成本排序）外墻面磚＞鋼化玻璃＞真石漆＞涂料立面跳脫剛需，差異融創(chuàng)細(xì)節(jié)-----②色系表達(dá)：建議以體現(xiàn)質(zhì)感的淡雅色系為主色調(diào)，其它冷色調(diào)作為點(diǎn)綴主色系示例

搭配色系示例色彩上以灰、咖啡、淡黃色為主色調(diào)，穩(wěn)重大氣，凸現(xiàn)尊貴；滿足客戶心理穿插黑、白的對(duì)比，中和了暖色的輕佻，充分打造項(xiàng)目公建化的都市冷峻氣質(zhì)雅灰炭黑符合差異化要求暗紫色淺赭石淡黃白色?

色彩選擇充分顯示差異化，避免流俗；?

整體感覺(jué)豪華大氣，適合營(yíng)造高檔都市住區(qū)形象；?

淺色調(diào)符合消費(fèi)者喜好，黑白色或點(diǎn)綴易于表現(xiàn)線條感?

具有較好的耐污和抗老化能力，有利于項(xiàng)目銷(xiāo)售。立面跳脫剛需，差異融創(chuàng)細(xì)節(jié)-----③立面效果：建議以簡(jiǎn)潔、明快、生動(dòng)為主，避免復(fù)雜造型?

建議采用簡(jiǎn)潔、明快的線條，避免復(fù)雜造型，以保證建筑風(fēng)格的統(tǒng)一協(xié)調(diào)；?

立面形式模塊的規(guī)律排列形成韻律感，建筑外立面生動(dòng)；?

局部形成弧形的流線造型，但需避免簡(jiǎn)單而繁復(fù)的弧型元素?

便于施工的同時(shí)，控制成本。立面跳脫剛需，差異融創(chuàng)細(xì)節(jié)-----④屋頂構(gòu)造：建議屋頂采用平屋頂

+構(gòu)架的形式，豐富立面效果?

以平屋頂+構(gòu)架組合形式代替屋頂上的體塊，保持整體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一；?

對(duì)統(tǒng)一屋頂形式進(jìn)行組合形成富于變化的整體感，造型上適當(dāng)延展，增加實(shí)空間；?

考慮天際線，橫向上考慮配合與建筑主體的關(guān)系，豎向上向天空突破，打破平穩(wěn)的局面。立面跳脫剛需，差異融創(chuàng)細(xì)節(jié)-----⑤細(xì)節(jié)建議：建議通過(guò)細(xì)節(jié)處理及色彩對(duì)比進(jìn)一步提升立面形象側(cè)面局部處理，幾何方塊運(yùn)用，打破了側(cè)面單一和單調(diào)色彩的強(qiáng)烈對(duì)比，制造視線的跳躍，人為對(duì)原有的整體空間進(jìn)行劃分，極大地豐富了立面效果一些構(gòu)架在外立面中的反復(fù)應(yīng)用，形成多個(gè)線性空間，保證了整體里面的舒暢度重點(diǎn)加強(qiáng)豎向的構(gòu)造設(shè)計(jì)，有利于凸顯都市感立面跳脫剛需，差異融創(chuàng)細(xì)節(jié)-----⑥細(xì)節(jié)建議：注意對(duì)于排水管、空調(diào)機(jī)位、水箱等細(xì)節(jié)的處理，可大力提升項(xiàng)目的品質(zhì)感?

避免破壞建筑立面的整體性；?

細(xì)節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)人性化保證外立面的簡(jiǎn)潔明快空調(diào)機(jī)位利用鏤空鋁扣板或百葉窗進(jìn)行遮擋水管需隱藏在外立面之下，避免破壞外立面的整體感水表箱隱藏化、景觀化立面跳脫剛需，差異融創(chuàng)細(xì)節(jié)-----⑦細(xì)節(jié)建議：注意對(duì)客戶最在意的位置進(jìn)行提升，如排水管、空調(diào)機(jī)位、水箱等細(xì)節(jié)的處理?

注重窗框、欄桿等細(xì)部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔次；?

材料選擇類(lèi)金屬質(zhì)感以保證整體品質(zhì)和風(fēng)格；?

鏤空穿孔板取代封閉式的玻璃，可以實(shí)現(xiàn)更好的通風(fēng)效果；顏色變化的鏤空穿孔板相較于鐵藝來(lái)說(shuō)，更為時(shí)尚美觀。四、園林差異化區(qū)域內(nèi)多數(shù)社區(qū)園林景觀粗糙，目前隨著大品牌開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入，園林打造層級(jí)顯著提升住宅項(xiàng)目園林景觀風(fēng)格恒大城歐式皇家園林花樣年花樣城新東方主義遠(yuǎn)洋世界美聯(lián)德瑪假日豐尚御龍灣新中式風(fēng)格地中海風(fēng)格——恒大城遠(yuǎn)洋世界沿海國(guó)際中心沿海翡麗公館中式園林風(fēng)格歐式園林風(fēng)格怡華逸天地恒大嘉園——法式園林德瑪假日沿海翡麗公館區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目普遍體量大，園林景觀面積充足，以奢華貴氣的泛歐式（地中海、英倫、歐陸……）風(fēng)格為主本案體量較小，園林打造空間有限“精致、體驗(yàn)性”將是園林打造的關(guān)鍵點(diǎn)和突破口弱化風(fēng)格，強(qiáng)化體驗(yàn)①總體思路：舒適、休閑、精致、文化體現(xiàn)項(xiàng)目精致品味氣質(zhì)，以舒適、休閑、精致、文化為表現(xiàn)概念；不因風(fēng)格而限制設(shè)計(jì)方向；而應(yīng)重視具體設(shè)計(jì)形式，后期營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程可統(tǒng)一整合成為賣(mài)點(diǎn)；移步換景，處處皆亮點(diǎn)，精致立體；園林操作原則:

處處皆亮點(diǎn)、高品質(zhì)；重點(diǎn)打造賣(mài)門(mén)、主景觀軸等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，內(nèi)部強(qiáng)調(diào)參與性園林主題建議:

水主題、家園林、坡地園林弱化風(fēng)格，強(qiáng)化體驗(yàn)②園林打造體系儀式感震撼文化性水景小區(qū)出入口核心景觀區(qū)景觀節(jié)點(diǎn)組團(tuán)景觀陽(yáng)光車(chē)庫(kù)主題特色、體驗(yàn)精致體驗(yàn)水景家園林園林與建筑融合坡地園林水系淺水層次互動(dòng)遮掩景觀元素植被游憩交流道路曲徑通幽文化景觀小品弱化風(fēng)格，強(qiáng)化體驗(yàn)③一軸多主題：根據(jù)項(xiàng)目圍合式的布局，建立十字中軸景觀，小組團(tuán)形成主體特色坡地景觀體系——“一心多點(diǎn)一帶”一心核心景觀：社區(qū)的主景觀區(qū)，南北向，是整個(gè)社區(qū)景觀帶上的亮點(diǎn)多點(diǎn)次級(jí)景觀：打造組團(tuán)間綠化，強(qiáng)調(diào)參與性、院落感，注重鄰里交流空間的打造，并利用道路將組團(tuán)進(jìn)行串聯(lián)，形成整體景觀一帶市個(gè)主副景觀團(tuán)連為一體成為社區(qū)的景觀軸線弱化風(fēng)格，強(qiáng)化體驗(yàn)④主要出入口：增強(qiáng)儀式感、文化性項(xiàng)目主入口項(xiàng)目車(chē)行入口及人行次出入口1強(qiáng)調(diào)儀式感突出文化感12項(xiàng)目車(chē)行出口及人行次出入口3屏風(fēng)效果行道樹(shù)入口大門(mén)弱化風(fēng)格，強(qiáng)化體驗(yàn)⑥多主題設(shè)定：在各景觀組團(tuán)規(guī)劃相應(yīng)的社區(qū)活動(dòng)中心項(xiàng)目地塊西側(cè)考慮栽植高大綠植，弱化西側(cè)輕軌對(duì)業(yè)主視覺(jué)的直接影響將空地合理劃分，打造滿足各個(gè)年齡段業(yè)主的活動(dòng)需求滿足老年人活動(dòng)需求的活動(dòng)為門(mén)球，棋牌類(lèi)；年輕人活動(dòng)為籃球；小孩活動(dòng)為小型游樂(lè)場(chǎng)青年主題兒童主題老人主題弱化風(fēng)格，強(qiáng)化體驗(yàn)⑥參與性：根據(jù)不同年齡人群和興趣愛(ài)好，設(shè)計(jì)對(duì)應(yīng)可參與性功能。

文化客廳：看看新聞，讀讀報(bào)紙，喝喝茶下下棋，鄰里之間互相交流下。小組團(tuán)串聯(lián)帶來(lái)豐富的園林變化，以及的溫馨居家感覺(jué)

寵物樂(lè)園：您的寵物有個(gè)好的活動(dòng)區(qū)域，喜歡養(yǎng)寵物的朋友一起交流。

多功能活動(dòng)場(chǎng)地：羽毛球，籃球場(chǎng)。大家一起鍛煉吧！

全年齡段兒童活動(dòng)區(qū)：3歲兒童的啟蒙樂(lè)園，5-10歲兒童活動(dòng)區(qū)。弱化風(fēng)格，強(qiáng)化體驗(yàn)⑦陽(yáng)光車(chē)庫(kù)：地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)建議—與園林結(jié)合，打造特色陽(yáng)光車(chē)庫(kù)從地面上看采光井從車(chē)庫(kù)內(nèi)看采光井車(chē)庫(kù)是住戶每天都會(huì)使用的功能空間，感知性強(qiáng)，體現(xiàn)本項(xiàng)目精品形象創(chuàng)新。消除傳統(tǒng)車(chē)庫(kù)陰暗感，給住戶從未有過(guò)的體驗(yàn)采光、通風(fēng)，高舒適度采光孔也成了景觀的一部分綠化延伸至地下，讓車(chē)庫(kù)與園林車(chē)庫(kù)至地面通道綠化融為一體，提升項(xiàng)目檔次體現(xiàn)品質(zhì)和細(xì)節(jié)，讓客戶感知我們?cè)谡J(rèn)真打造每一個(gè)細(xì)節(jié)弱化風(fēng)格，強(qiáng)化體驗(yàn)⑧水系元素：沿主景觀帶布置，并形成局部的小水景、淺水增加參與性主景觀帶上必須有水系貫穿;局部的小水景可以形成小景觀組團(tuán)，成為園林的亮點(diǎn)或者園林的次景觀區(qū);還可成為駐留空間，提供參與和互動(dòng)的空間;可用適當(dāng)?shù)男颉⑺?、水岸等增加互?dòng)的機(jī)會(huì);水岸局部采用原生態(tài)的材質(zhì)，拉近與自然的距離局部小水景原生石階中央水景觀五、建立獨(dú)屬價(jià)值----醫(yī)療嫁接【藍(lán)卡社區(qū)醫(yī)療】整合藍(lán)卡醫(yī)療機(jī)構(gòu)，打造武漢首個(gè)家庭式養(yǎng)生社區(qū)。

服務(wù)模式：通過(guò)O2O模式，以醫(yī)學(xué)專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)、云平臺(tái)和駐區(qū)藍(lán)卡診所為載體，向社區(qū)居民提供多項(xiàng)健康服務(wù)

服務(wù)種類(lèi)——私人專(zhuān)屬健康管理：彰顯私密性、尊崇性、專(zhuān)屬性、權(quán)威性及及時(shí)性隨身健康檔案服務(wù)私人專(zhuān)屬健康管理?

全年齡層健康服務(wù)體系?會(huì)員可通過(guò)移動(dòng)終端將健康檔案隨時(shí)上傳至云平臺(tái)系統(tǒng)綠色食物特供服務(wù)國(guó)內(nèi)就醫(yī)綠色通道?平臺(tái)上的醫(yī)學(xué)專(zhuān)家可通過(guò)移動(dòng)終端隨時(shí)調(diào)取會(huì)員的醫(yī)療檔案，為會(huì)員提供有針對(duì)性的治療服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化醫(yī)療服務(wù)藍(lán)卡服務(wù)國(guó)際級(jí)抗衰老醫(yī)學(xué)專(zhuān)業(yè)居家養(yǎng)老服務(wù)?完成常見(jiàn)病、多發(fā)病的專(zhuān)業(yè)診治?為急重癥會(huì)員提供三級(jí)甲等醫(yī)院綠色通道服務(wù)和雙向轉(zhuǎn)診服務(wù)?慢性病會(huì)員社區(qū)內(nèi)的健康康復(fù)、治療與管理服務(wù)候鳥(niǎo)健康養(yǎng)生度假健康生活示范基地健康資訊服務(wù)世界頂級(jí)健康之旅?全年健康資訊短信定制、健康講座和沙龍服務(wù)五、建立獨(dú)屬價(jià)值----醫(yī)療嫁接【藍(lán)卡社區(qū)醫(yī)療】整合藍(lán)卡醫(yī)療機(jī)構(gòu)，打造武漢首個(gè)家庭式養(yǎng)生社區(qū)。

與開(kāi)發(fā)商合作模式：開(kāi)發(fā)商可根據(jù)自己的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)靈活選擇藍(lán)卡獨(dú)資建診所?開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)社區(qū)開(kāi)發(fā)，藍(lán)卡獨(dú)資到社區(qū)建診所加盟引入合作開(kāi)發(fā)建診所?藍(lán)卡負(fù)責(zé)前期設(shè)計(jì)、設(shè)備的采購(gòu)以及診所的專(zhuān)修和專(zhuān)家對(duì)接?開(kāi)發(fā)商和藍(lán)卡一起合作建診所?開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)完成全套服務(wù)五、建立獨(dú)屬價(jià)值----醫(yī)療嫁接【藍(lán)卡社區(qū)醫(yī)療】健康檔案和私人定制，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)，訂制健康生活模式。

與開(kāi)發(fā)商合作模式：開(kāi)發(fā)商可根據(jù)自己的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)靈活選擇醫(yī)療診斷私人定制健康檔案與大型綜合醫(yī)院聯(lián)合成立社區(qū)醫(yī)療中心，提供優(yōu)質(zhì)和專(zhuān)業(yè)的醫(yī)療服務(wù)，實(shí)現(xiàn)資源共享。制定個(gè)性化的健康需求，如上門(mén)醫(yī)療服務(wù)、疾病篩查、個(gè)人養(yǎng)生、健康運(yùn)動(dòng)。建立全面電子健康檔案，通過(guò)移動(dòng)APP隨查看個(gè)人健康信息。六、建立獨(dú)屬價(jià)值----教育嫁接校長(zhǎng)工程操作方式一：名譽(yù)校長(zhǎng)工程操作方式二：與校長(zhǎng)為鄰中南出資一定金額作為外校的贊助費(fèi)，作為名譽(yù)校長(zhǎng)，拉近學(xué)校與本案的關(guān)系；中南免費(fèi)為校長(zhǎng)提供1套半價(jià)房，吸引校長(zhǎng)購(gòu)買(mǎi)；在線下宣傳上傳達(dá)給客戶與校長(zhǎng)為鄰的概念，吸引目標(biāo)客戶；名譽(yù)校長(zhǎng)主要將會(huì)為學(xué)校舉辦辯論賽或夏令營(yíng)等一些列活動(dòng)；名譽(yù)校長(zhǎng)定期會(huì)為學(xué)校捐贈(zèng)圖書(shū)、供孩子取閱讀。后期在社區(qū)舉辦校長(zhǎng)與學(xué)生的互動(dòng)活動(dòng)，增加師生關(guān)系。六、建立獨(dú)屬價(jià)值----教育嫁接國(guó)際學(xué)校主要的七種模式武漢8所知名外校1、境外機(jī)構(gòu)特許大陸辦學(xué)模式：序號(hào)武漢外校如深圳香港人子弟學(xué)校、日本人國(guó)際學(xué)校、美國(guó)人學(xué)校、東莞臺(tái)商子弟學(xué)校；2、普通高中加境外預(yù)科模式：武漢三牛中美中學(xué)1如廣州華美英語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、華南師大附屬康大學(xué)校、英豪學(xué)校、廣州南洋中英文學(xué)校；武漢海淀外國(guó)語(yǔ)學(xué)校光谷外國(guó)語(yǔ)學(xué)校23453、“校中?！蹦Ｊ剑荷钲谌A茂學(xué)校（韓國(guó)人子弟學(xué)校）、東莞東方明珠學(xué)校；4、境外教育機(jī)構(gòu)認(rèn)證模式：北大附中武漢為明國(guó)際高中廣州祈福英語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校；武漢英中國(guó)際學(xué)校5、以課程為核心的項(xiàng)目引進(jìn)模式：廣東碧桂園學(xué)校；武漢

ULC

光谷劍橋國(guó)際高中66、中外合作辦學(xué)模式：武漢楓葉國(guó)際學(xué)校78廣州華美中加高中、廣東中加柏仁學(xué)校、深圳南山中加學(xué)校；7、境外機(jī)構(gòu)主辦的學(xué)校：武漢外國(guó)語(yǔ)學(xué)校美加分校深圳國(guó)際學(xué)校、南湖國(guó)際學(xué)校4中南熙悅綜合價(jià)值體系1、板塊共性：臨空經(jīng)濟(jì)港規(guī)劃點(diǎn)共性2、物業(yè)共性：品牌物業(yè)服務(wù)價(jià)值3、客戶共性：區(qū)域內(nèi)高端共享+外部導(dǎo)入4、品牌共享：全國(guó)知名發(fā)展商求同存異1、規(guī)劃差異：東西湖政府文體中心72、精裝差異：增強(qiáng)區(qū)域缺失的人性化細(xì)節(jié)3、產(chǎn)品差異：功能性提升及亮點(diǎn)打造4、生活差異：智能社區(qū)服務(wù)與智能科技設(shè)計(jì)5、園林差異：精致+私密+互動(dòng)點(diǎn)差異6、教育差異：優(yōu)質(zhì)幼兒園+資源合作6、健康差異：三甲醫(yī)院合作通道+機(jī)構(gòu)嫁接【團(tuán)隊(duì)保障】世聯(lián)黃金團(tuán)隊(duì)保駕護(hù)航[中南地產(chǎn)東西湖項(xiàng)目——金牌TOP團(tuán)隊(duì)配置]項(xiàng)目定制服務(wù)團(tuán)隊(duì)中南地產(chǎn)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人：武漢公司總經(jīng)理劉鯤鵬項(xiàng)目負(fù)責(zé)人武漢公司代理事業(yè)二部總經(jīng)理蘇漢疆武漢公司代理事業(yè)二部營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)龔子龍銷(xiāo)售總監(jiān)策劃經(jīng)理武漢公司代理事業(yè)二部銷(xiāo)售總監(jiān)姚峰武漢公司代理事業(yè)二部策劃經(jīng)理彭亞玲銷(xiāo)售經(jīng)理策劃師武漢公司代理事業(yè)二部資深項(xiàng)目經(jīng)理彭岳霞武漢公司代理事業(yè)二部高級(jí)策劃師張凱武漢公司代理事業(yè)二部策劃師黃芮內(nèi)場(chǎng)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)（銷(xiāo)售人員配置10