簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件

簽訂二手房買賣合同應(yīng)具備的條件．二手房買賣合同的基本內(nèi)容二手房交易的過(guò)程比較復(fù)雜，涉及的內(nèi)容較多，按照法律規(guī)定，房屋買賣應(yīng)簽訂書面的合同，這是法律的強(qiáng)制性規(guī)定。二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備下面主要內(nèi)容：1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；2）房屋所有權(quán)證書名稱及編號(hào)3）房屋基本狀況；（包括產(chǎn)權(quán)聲明等）4）房屋的用途或使用性質(zhì)；5）房屋價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；6）房屋交付及辦理過(guò)戶及日期；7）房屋裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)狀；8）權(quán)利義務(wù)內(nèi)容；9）違約責(zé)任；10）解決爭(zhēng)議的方法；11）合同生效條款12）合同的中止、終止或解除；13）合同的變更與轉(zhuǎn)讓；14）雙方約定的其他事項(xiàng)；15）合同附件。2 ．簽訂二手房買賣合同的主體資格我國(guó)《合同法》規(guī)定，不具備主體資格所簽訂的合同無(wú)效，無(wú)效的合同，在合同中所約定各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)對(duì)簽約雙方均無(wú)法律約束力，將產(chǎn)生互相返還的法律后果。在簽訂買賣合同時(shí)，買賣雙方都必須具有相應(yīng)的民事行為能力和民事權(quán)利能力。1）買賣雙方都必須具有完全的民事行為能力?！吨腥A人民共和國(guó)民法通則》從第九條至第十四條規(guī)定，公民從出生時(shí)起到死亡時(shí)止，具有民事權(quán)利能力，依法享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)。公民的民事權(quán)利能力一律平等。十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全民事行為能力人。第十二條：十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。不能辨認(rèn)自己行為的精神病人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的精神健康狀況相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人是他的法定代理人。2）買賣雙方都必須具有完全的民事權(quán)利能力。從上述法律規(guī)定來(lái)看，任何一個(gè)公民從出生至死亡這一段時(shí)間均有民事權(quán)利能力，即他都有民事權(quán)利。從房屋買賣的角度來(lái)說(shuō)，任何一個(gè)人都有權(quán)利買賣房屋，簽訂買賣房屋的合同，但并不是任何一個(gè)人簽訂的房屋買賣合同都有效。要想使房屋買賣合同合法，買賣雙方必須具備民事行為能力。只有符合了民法通則的規(guī)定，買賣雙方才能能力簽訂房屋買賣合同，也就是說(shuō)，有權(quán)利買賣房屋但不一定有行為能力。房屋買賣行為，因?yàn)榉课葙I賣涉及的金額巨大，也很復(fù)雜，超過(guò)了未成年人的行為能力，與未成年人的年齡、智力不相適應(yīng)，因此不能簽訂房屋買賣合同，只能由他的監(jiān)護(hù)人或法定代理人簽署。精神病人或意識(shí)不清的人，顯然也不能簽訂房屋買賣合同。上面是針對(duì)自然人來(lái)講的房屋買賣的主體資格問(wèn)題，對(duì)于法人組織來(lái)說(shuō)，賣方必須有銷售房屋的權(quán)利，賣方的登記名稱必須與房產(chǎn)證登記的一致。．共有權(quán)人售房的主體條件二手房買賣中的共有權(quán)分兩種情況，一是夫妻之間的互為共有權(quán)人，二是其他自然人之間的共有權(quán)。夫妻之間的共有權(quán)關(guān)系在一方售房應(yīng)另一方應(yīng)同意出售，另一方的主體條件與上面提到的主體條件一致。共有權(quán)人售房時(shí)需全體共有權(quán)人同意，任何共有權(quán)人都必須具備行為能力且意思表示真實(shí)，符合前面提到的主體資格條件，才能售房。．如何避免無(wú)處分權(quán)人處分別人的房產(chǎn)在二手房交易過(guò)程當(dāng)中，有時(shí)會(huì)發(fā)生房屋所有權(quán)以外的人處分房產(chǎn)，比如子賣父母的房屋、出售兄弟姐妹的房屋、出售朋友的房屋、出售其他的房屋。發(fā)生這種事情的原因很多，一是有權(quán)處分的房屋所有權(quán)人委托無(wú)權(quán)處分的人代理售房，有些是未經(jīng)允許擅自出售無(wú)處分權(quán)的房屋，還有些涉及刑事犯罪，用偷來(lái)的房產(chǎn)證及身份證再找一假房主冒充房主本人賣房。這些情況除委托售房取得合法處分權(quán)外，其余均屬于非法行為，買方一旦購(gòu)買了這樣的房屋則后患無(wú)窮。如何避免出現(xiàn)這種情況呢？最好的辦法就是預(yù)防。在買房時(shí)必須將房屋所有權(quán)證登記的房屋所有權(quán)人與身份證相對(duì)應(yīng)，必須一字不差，然后再根據(jù)身份證上的照片與本人相對(duì)照，一致后才能基本確認(rèn)是房屋所有權(quán)人本人，但也會(huì)出現(xiàn)差錯(cuò)，比如孿生兄弟姐妹，比如身份證上的相片與自稱是房主的人比較像，這種情況都比較難辨認(rèn)。在房屋行政主管部門的交易窗口，經(jīng)常發(fā)生這樣的事情，當(dāng)工作人員核對(duì)身份證時(shí)對(duì)房主的身份提出異議后，該“房主”什么都不說(shuō)就主動(dòng)走了，還有一些與工作人員爭(zhēng)執(zhí)幾句堅(jiān)持一會(huì)后也走了，再也沒(méi)有回來(lái)，這種情況肯定是冒充的假房主，一般中介公司經(jīng)常冒充房主。一旦不是房屋所有權(quán)人在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記表上及合同上簽字，即使辦理完了過(guò)戶手續(xù)，那么真正的房主可以要求撤銷已過(guò)戶的房產(chǎn)證。二是如果房主本人沒(méi)有出現(xiàn)，應(yīng)查看委托書的真?zhèn)尾⑴c真正的房屋所有權(quán)人核實(shí)，并核實(shí)代理人的身份，同時(shí)查看委托書的授權(quán)范圍，核對(duì)代理人是否有權(quán)出售該房屋。即使是公證的委托書也不能全部避免購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。2005年北京有一個(gè)案例，簽訂經(jīng)過(guò)公證的房屋買賣合同及委托書結(jié)果還是買到了無(wú)處分權(quán)人處分了別人的房屋，最后買房人什么都沒(méi)有得到，購(gòu)房款也沒(méi)有退回。除了上述風(fēng)險(xiǎn)之外，售房人想反悔，不想賣房了，經(jīng)常也以當(dāng)時(shí)本人沒(méi)有同意賣房為由出面要求撤銷已過(guò)戶的房產(chǎn)證。．購(gòu)房人多于二人怎么辦在房屋買賣過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)兩人及兩人以上共同購(gòu)買一套商品房情況，如夫妻雙方、父子、母女、戀愛中尚未結(jié)婚的男女雙方、合伙人等，按《民法通則》的規(guī)定，兩人以上所購(gòu)房屋應(yīng)為共同財(cái)產(chǎn)，所以在訂立合同時(shí)就應(yīng)該體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)共有人的身份，在以后的房產(chǎn)證上才能體現(xiàn)財(cái)產(chǎn)共有人的份額。二人以上共同購(gòu)買一套房屋，在房屋買賣合同上應(yīng)當(dāng)共同簽署合同。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記主管機(jī)關(guān)可以在房產(chǎn)證上體現(xiàn)共同買受人，但只能由一個(gè)人持有主證，其他共有人持共有權(quán)證。兩人以上購(gòu)買一套房屋需要做公證，主要是財(cái)產(chǎn)份額的公證。對(duì)于份額的比例，法律沒(méi)有規(guī)定，完全在于當(dāng)事人之間的約定，比如兩個(gè)買受人，對(duì)于房產(chǎn)的份額雙方可以約定各占50%的份額，也可以約定一個(gè)人占99%的份額，另一個(gè)人占1%的份額。產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人是根據(jù)購(gòu)房合同上簽字的購(gòu)房人來(lái)確認(rèn)的，并非想登記誰(shuí)的名字就能登記誰(shuí)的名字。如果房屋買賣合同只由一個(gè)人簽字，那么另外的共有權(quán)人或出資人無(wú)權(quán)要求房屋登記機(jī)關(guān)將自己的名字登記在房屋所有權(quán)證書上。．如何以未成年子女名義購(gòu)房有些購(gòu)買二手房的購(gòu)房人因?yàn)榭紤]將來(lái)征收遺產(chǎn)稅，或者考慮婚姻的問(wèn)題，希望以未成年子女的名義購(gòu)房，房產(chǎn)證落在未成年子女名下。能否在買賣合同及房屋所有權(quán)書上簽署未成年子女的名字，主要涉及到＂房屋買賣＂民事法律行為，其前提條件是行為人（公民）必須具備民事行為能力。民事行為能力指法律確認(rèn)公民以自己的行為行使民事權(quán)利和設(shè)定民事義務(wù)，并且能夠?qū)ψ约旱男袨槌袚?dān)民事法律責(zé)任的資格。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第十二條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無(wú)民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。由此可見，我國(guó)法律根據(jù)年齡、智力發(fā)展水平的不同，將公民的民事行為能力分為三種：即完全民事行為能力、限制民事行為能力和無(wú)民事行為能力。從年齡上分析，十八周歲以下的子女屬于限制民事行為能力人或無(wú)民事行為能力的人，能進(jìn)行與其智力能力相當(dāng)?shù)姆尚袨?。?gòu)房行為，標(biāo)的數(shù)額高，手續(xù)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，這已大大超出了未成年人所能預(yù)測(cè)和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的范疇，因此，購(gòu)房行為必須由他的法定監(jiān)護(hù)人來(lái)代為行使。另外，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)交易的相關(guān)法律規(guī)定，在房屋權(quán)屬證書上登記的產(chǎn)權(quán)人姓名，必須與《房屋買賣合同》上的“買方”名稱一致。因此，如果想以未成年子女的名義買房，必須以自己未成年子女的名義簽署《房屋買賣合同》。但未成年子女不能以自己的名義單獨(dú)簽署購(gòu)房合同，而必須由其監(jiān)護(hù)人以“買方監(jiān)護(hù)人”的名義同時(shí)簽署。以未成年子女名義購(gòu)房必須辦理父母和子女關(guān)系公證。．登記在未成年子女名下的房屋如何再次轉(zhuǎn)讓如果父母或其它人以未成年子女的名義買房，取得房屋所有權(quán)證之后，該房屋將很難再進(jìn)行所有權(quán)人變更，也就是說(shuō)，無(wú)論以何種形式再次轉(zhuǎn)讓都很困難。按照《民法通則》第十八條規(guī)定：“監(jiān)護(hù)人除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。”這就是說(shuō)，如果房產(chǎn)登記在未成年子女名下，在孩子具備完全民事行為能力之前，父母想出售這套房屋必須是為未成年人的利益才能出售，否則無(wú)權(quán)再出售這套房子了。因此以未成年子女名義購(gòu)房的成年人應(yīng)該想清楚。．能否以未成年人名義買房可以按揭貸款的形式付款如果只以未成年人自己的名義購(gòu)房，因未成年人沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收入，銀行不會(huì)放貸，只能采用一次性付款方式支付房款。如果有固定收入的成年人與未成年人作為共同的購(gòu)買人簽訂合同，則成年人購(gòu)買人可以申請(qǐng)按揭貸款。按揭貸款是另一種單獨(dú)的民事法律行為，它不僅要求行為人具備民事行為能力，而且銀行還有其它更為嚴(yán)格的要求，以降低放貸的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合以上分析，申請(qǐng)住房按揭貸款也必須由限制民事行為能力人的監(jiān)護(hù)人來(lái)進(jìn)行。對(duì)此，銀行有相關(guān)的要求：第一，申請(qǐng)人（監(jiān)護(hù)人）必須在《房屋買賣合同》上簽字。第二，監(jiān)護(hù)人作為按揭貸款的申請(qǐng)人提出貸款的申請(qǐng)。第三，辦理父母和子女關(guān)系公證，及共有產(chǎn)權(quán)和父母代為還款的承諾公證。第四，銀行需要的其它文件。完成以上程序，才有可能達(dá)到貸款的要求，但實(shí)踐當(dāng)中銀行一般不批準(zhǔn)這類貸款，除非未成年人與其監(jiān)護(hù)人作為共同買受人銀行才會(huì)考慮向監(jiān)護(hù)人發(fā)放貸款，由監(jiān)護(hù)人由償還貸款。．非京籍人士在購(gòu)買二手房時(shí)與北京戶口購(gòu)買的區(qū)別外省市個(gè)人在北京購(gòu)房程序與北京戶籍的購(gòu)房人基本相同，非京籍人士要辦一個(gè)暫住證。以前外省市個(gè)人在