XXXX首屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)高峰論壇

可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word可修改歡迎下載精品Word2021首屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)頂峰論壇時(shí)間：10月18-19日地點(diǎn)：宜興市花園豪生大酒店曲向東：女士們，先生們，各位來(lái)賓，下午好，我是曲向東，非?？鞓?lè)應(yīng)談義良董事長(zhǎng)邀請(qǐng)為大家主持今天下午首屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)頂峰論壇。我想在座的很多朋友應(yīng)該今天上午都參加了九如城養(yǎng)老綜合體的開(kāi)工儀式，其實(shí)這也是我們?cè)陴B(yǎng)老地產(chǎn)的一項(xiàng)實(shí)踐，養(yǎng)老地產(chǎn)在很多場(chǎng)合已經(jīng)有朋友在討論，但是在中國(guó)的實(shí)踐還是剛剛開(kāi)始，還有很多的認(rèn)識(shí)需要我們?cè)趯?shí)踐當(dāng)中逐漸去了解，所以今天下午我們會(huì)邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)外各界專家一起來(lái)探討?zhàn)B老地產(chǎn)這樣當(dāng)前養(yǎng)老界、地產(chǎn)界都很關(guān)注的話題。首先我們有請(qǐng)?jiān)ㄔO(shè)部副部長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)宋春華先生致辭，我們掌聲有請(qǐng)！宋春華：各位來(lái)賓，大家好！給我5分鐘的時(shí)間，我爭(zhēng)取5分鐘內(nèi)講完。首先我代表中房協(xié)對(duì)本次論壇的召開(kāi)表示祝賀，當(dāng)前關(guān)于老齡事業(yè)、養(yǎng)老效勞、老年住宅、養(yǎng)生地產(chǎn)等方面的論壇很多，說(shuō)明各個(gè)方面都非常關(guān)注這些問(wèn)題，我認(rèn)為這有他的必然性。面對(duì)我國(guó)快速老齡化的挑戰(zhàn)，研究和破解這些問(wèn)題是十分必要的，而且迫切的，我國(guó)已經(jīng)制定了十二五老齡事業(yè)規(guī)劃，問(wèn)題是如何實(shí)施好這個(gè)規(guī)劃，特別是十二五之后老齡事業(yè)如何能夠可持續(xù)開(kāi)展，關(guān)鍵就在于研究一些重要的問(wèn)題，能夠取得突破，我覺(jué)得這是非常必要的。我以為下面幾個(gè)問(wèn)題是我們應(yīng)該重點(diǎn)研究和突破的，第一就是法律和法規(guī)方面的突破，應(yīng)該爭(zhēng)取國(guó)家立法對(duì)老齡事業(yè)應(yīng)該有國(guó)家的法律，近期應(yīng)該盡快出臺(tái)國(guó)務(wù)院包括地方政府的行政管理法規(guī)和一系列的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，做到有法可依，有章可循。第二，我認(rèn)為就是對(duì)進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的門(mén)檻制度的突破，說(shuō)我們要鼓勵(lì)和吸引社會(huì)資金進(jìn)入的低門(mén)檻的制度，也包括吸納國(guó)際的資金、技術(shù)、管理這方面的門(mén)檻我覺(jué)得都應(yīng)該降低，要利用好兩種資源。第三就是在規(guī)劃用地方面的突破，城市規(guī)劃用地的分類里面應(yīng)該有老齡養(yǎng)老用地的一席之地，在舊城改造之中配建養(yǎng)老住宅和養(yǎng)老設(shè)施，還有建設(shè)公益性養(yǎng)老設(shè)施的政策。第四就是優(yōu)惠和扶持政策的突破，對(duì)不同形式的養(yǎng)老模式應(yīng)該給予相應(yīng)的在土地、規(guī)劃、財(cái)政、信貸、稅費(fèi)、戶籍、醫(yī)療保險(xiǎn)方面的扶持政策。第五就是多元化以房養(yǎng)老的模式突破為主，我們除了要研究倒按揭、反向抵押貸款的形式之外還要探索比方說(shuō)以小換大，委托貸款等等這樣一些模式，解決老年人有房但是沒(méi)有錢(qián)的問(wèn)題，通過(guò)這樣一些突破，我覺(jué)得我們國(guó)家的老齡事業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會(huì)有一個(gè)更大的開(kāi)展，所以我也相信我們這次論壇一定就這些問(wèn)題發(fā)表一些真知灼見(jiàn)。最后我預(yù)祝這次論壇圓滿成功，謝謝各位！曲向東：謝謝宋春長(zhǎng)，他言簡(jiǎn)意賅地說(shuō)了自己的判斷。地產(chǎn)界和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是很好的結(jié)合，接下來(lái)由老齡辦主任助理、中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)曾琦致辭。曾琦：尊敬的宋春華部長(zhǎng)，尊敬的談義良董事長(zhǎng)，各位領(lǐng)導(dǎo)，各位專家學(xué)者，各位來(lái)賓，新聞媒體的各位朋友，大家好！金秋季節(jié)，天清氣朗，我們相聚宜興，共商養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，意義重大，而且既現(xiàn)實(shí)又深遠(yuǎn)。在此，我謹(jǐn)代表中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)首屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)頂峰論壇的舉辦表示熱烈的祝賀。大家都知道，我們國(guó)家人口老齡化的開(kāi)展十分迅速，老齡問(wèn)題日益凸顯，根據(jù)全國(guó)老齡委組織的國(guó)家人口老齡化戰(zhàn)略研究報(bào)告的最新成果，我們預(yù)測(cè)到2050年中國(guó)的老年人口將到達(dá)4.83億，占那時(shí)中國(guó)總?cè)丝诘?3.1%，同時(shí)社會(huì)撫養(yǎng)比將上升到98.8%，老年人逐漸成為重要的社會(huì)利益群體，給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的方方面面帶來(lái)了廣泛影響。本世紀(jì)人口老齡化樣伴隨我們國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)的全過(guò)程，很顯然這已經(jīng)成為我們不得不成認(rèn)的十分重要的根本國(guó)情，但是我們國(guó)家目前處在開(kāi)展階段，也就是我們是開(kāi)展中國(guó)家，人口眾多，未富先老，這樣的情況造成我們老齡事業(yè)和老齡產(chǎn)業(yè)開(kāi)展不平衡，不協(xié)調(diào)，不可持續(xù)等等問(wèn)題依然十分突出。這和我們?nèi)嗣袢罕?，特別是廣闊老年人期待還有不小的差距，對(duì)這一點(diǎn)我們必須有清醒而充分的認(rèn)識(shí)。從目前社會(huì)養(yǎng)老效勞的現(xiàn)狀和開(kāi)展來(lái)看，我們可以說(shuō)大家面臨的狀況我們說(shuō)叫機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，說(shuō)到機(jī)遇我們指的是老齡產(chǎn)業(yè)或者叫養(yǎng)老效勞業(yè)蘊(yùn)含著巨大的市場(chǎng)潛力，隨著老年人口的急劇膨脹，面臨本世紀(jì)中葉三分之一的老年人口狀態(tài)和相對(duì)衍生出的效勞需求日益多元化、多層次。有關(guān)研究說(shuō)明，2021當(dāng)年僅我們國(guó)家老年人消費(fèi)需求已經(jīng)超過(guò)了1萬(wàn)億，同時(shí)我們預(yù)計(jì)到2050年前后會(huì)到達(dá)年均5萬(wàn)億，但是當(dāng)前我國(guó)老齡效勞市場(chǎng)無(wú)論是根本效勞的供給還是多層次效勞的開(kāi)展都面臨著難得的時(shí)空窗口，亟待開(kāi)發(fā)，前景廣闊，大有作為。我們說(shuō)到挑戰(zhàn)一方面來(lái)自體制的原因，另一方面來(lái)自歷史的原因。從體制原因上看老齡效勞領(lǐng)域的宏觀政策、組織機(jī)制、具體措施等方面亟待完善。剛剛春華部長(zhǎng)剛講完，提了五個(gè)方面的建議或者說(shuō)指出的問(wèn)題，我們認(rèn)為都是我們當(dāng)前面臨，也就是政府有關(guān)部門(mén)要面臨研究和加以解決的問(wèn)題。雖然在各級(jí)老齡部門(mén)的推動(dòng)下各地，包括江蘇，也包括無(wú)錫和宜興這兩年來(lái)相近出臺(tái)了促進(jìn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展的政策，但是距離老齡為老效勞開(kāi)展的需求還有相當(dāng)大的距離，這其中我們認(rèn)為關(guān)鍵是政府責(zé)任需要細(xì)分和鑒別。大家都知道10月10號(hào)國(guó)務(wù)院開(kāi)了國(guó)務(wù)院會(huì)議，在會(huì)議中指出但凡公民、法人或者其他組織能夠自理決定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制能夠有效調(diào)節(jié)，行業(yè)組織或者中介機(jī)構(gòu)能夠自律管理的市場(chǎng)政府都要退出，大家聽(tīng)了以后感覺(jué)態(tài)度非常堅(jiān)決。當(dāng)然要真正落實(shí)這樣的理念，我個(gè)人認(rèn)為一定還有一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的過(guò)程，在這樣一個(gè)期間，在我們沒(méi)有做到剛剛我講的理想化的體制和機(jī)制情況下，對(duì)我們每位在座的學(xué)者以及老齡產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者，我們認(rèn)為在這個(gè)過(guò)程中對(duì)每個(gè)組織，每個(gè)機(jī)構(gòu)，每個(gè)企業(yè)家都是你能不能耐得住，在這樣的情況下能不能撐得下去。上午在九如城的奠基儀式有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和企業(yè)家也說(shuō)到了，老年產(chǎn)業(yè)投入大，產(chǎn)出慢，周期長(zhǎng)，所以我說(shuō)對(duì)大家是一個(gè)考驗(yàn)。從歷史原因上看，在養(yǎng)老體系不斷完善的體系下，我們當(dāng)前缺少的不是資金，這是我個(gè)人觀點(diǎn)，我們?nèi)钡氖侨绾握_地來(lái)分析老齡效勞市場(chǎng)開(kāi)展問(wèn)題。首先分清哪些是政府的責(zé)任，哪些需要政府調(diào)節(jié)，哪些屬于公益范疇，哪些是商業(yè)行為，我們要把供需關(guān)系搞清楚，我們要把每一個(gè)時(shí)期，每一個(gè)時(shí)點(diǎn)我們?cè)陴B(yǎng)老效勞業(yè)方面的供需關(guān)系搞清楚，不能沖動(dòng)，不能盲目，當(dāng)然也不能等閑視之。中午還在談，我們現(xiàn)在面臨的老齡化開(kāi)展像中國(guó)改革開(kāi)放的初期一樣，是摸著石頭過(guò)河一樣，我們先不要過(guò)分爭(zhēng)論，就把它做起來(lái)。如何把這些利益和社會(huì)責(zé)任聯(lián)系起來(lái)，這也是我們考量在當(dāng)前空巢化、高齡化、家庭小型化加速開(kāi)展下如何處理好我們的利益分配和文化傳承問(wèn)題，我們宜興市委市政府以及我們中大集團(tuán)高度關(guān)注老齡產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老效勞業(yè)的開(kāi)展，從舉辦這次論壇到今天上午養(yǎng)老效勞綜合體的奠基都表達(dá)了這樣的責(zé)任和認(rèn)知。這次論壇能夠?qū)⒁暯蔷劢乖陴B(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)或者是地產(chǎn)也非常好，我認(rèn)為很有遠(yuǎn)見(jiàn)，很有創(chuàng)意，也是切合實(shí)際的。因?yàn)槲覀冄芯康倪@些問(wèn)題既包括了滿足老年人需要所有的產(chǎn)品和效勞，九如城也是一個(gè)產(chǎn)品，也包含著要通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效益的方式，可以預(yù)測(cè)隨著人口老齡化的逐步加深，包括老年用品的制造，老年家庭效勞，老年健康效勞管理，老年旅游效勞，失能老年人的照顧等等，當(dāng)然也包括養(yǎng)老地產(chǎn)，這些需求都將急劇擴(kuò)大。從國(guó)際開(kāi)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)是上個(gè)世紀(jì)60年代以來(lái)國(guó)際上開(kāi)展最快的行業(yè)之一，很多興旺國(guó)家經(jīng)過(guò)細(xì)分市場(chǎng)誕生了諸多經(jīng)久不衰的老齡效勞產(chǎn)業(yè)，這些事實(shí)說(shuō)明開(kāi)展養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，使它成功必須要抓住老年人的生理和心理特點(diǎn)，要迎合老年人的心態(tài)以及他的消費(fèi)理念所能接受的商品和效勞。我們國(guó)家的養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)還處在起步階段，這就要求我們必須統(tǒng)籌規(guī)劃，合理配置社會(huì)資源，合理劃分政府和市場(chǎng)責(zé)任，研究和培育適合我們國(guó)家國(guó)情的養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)體系，提高和改善不同老年人群之間養(yǎng)老效勞和保障體系。這個(gè)給大家介紹一下，我們中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)從去年年初開(kāi)始會(huì)同國(guó)家開(kāi)展改革委在起草和編制?國(guó)家老齡產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃綱要?，我們力爭(zhēng)在今年年底能夠向有關(guān)部門(mén)提交這樣的研究報(bào)告以及規(guī)劃綱要的征求意見(jiàn)稿。我們認(rèn)為要通過(guò)這些努力，讓我們?cè)谕苿?dòng)中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)開(kāi)展方面有所遵循，有一個(gè)整體統(tǒng)籌安排的地方，同時(shí)也就促進(jìn)了我們相關(guān)政府部門(mén)制定不同的政策和措施來(lái)切合促進(jìn)產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的開(kāi)展。江蘇是我們國(guó)家人口老齡化比擬早的一個(gè)省區(qū)，大概86年江蘇已經(jīng)成為老齡化省區(qū)了，目前江蘇省老年人口是1356萬(wàn)，占整個(gè)江蘇省戶籍總?cè)丝?8.2%，這在國(guó)內(nèi)已經(jīng)是中高的老齡化水平了，所以我們說(shuō)江蘇人口老齡化比擬早，老齡化水平比擬高，當(dāng)然由于江蘇是我們經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的重鎮(zhèn)，所以我們必須看到也是我們老齡效勞開(kāi)展最快的地區(qū)，表達(dá)了其水平和質(zhì)量，也創(chuàng)造出了很多適合我國(guó)國(guó)情的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，我們希望通過(guò)此次論壇，依托江蘇以及宜興養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，大家坐在一起，總結(jié)以往的經(jīng)驗(yàn)，聚集各方面的理念、意見(jiàn)和建議，使我們會(huì)議形成豐碩的成果。最后預(yù)祝本屆論壇圓滿成功，謝謝大家！曲向東：非常感謝曾秘書(shū)長(zhǎng)，剛剛曾秘書(shū)長(zhǎng)說(shuō)的兩個(gè)數(shù)字我也嚇了一跳，沒(méi)有想到2050年中國(guó)的老年人占到三分之一，可見(jiàn)我們養(yǎng)老地產(chǎn)不僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，更多是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。那么接下來(lái)我們將進(jìn)入到演講環(huán)節(jié)，會(huì)有來(lái)自于學(xué)界、產(chǎn)業(yè)界以及國(guó)內(nèi)外金融界朋友一起探討話題。首先有請(qǐng)北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(zhǎng)、中國(guó)房協(xié)老年住區(qū)專家委員會(huì)專家烏丹星女士，演講題目是老年住區(qū)效勞與運(yùn)營(yíng)管理解析。烏丹星：首先很快樂(lè)有時(shí)機(jī)到宜興來(lái)跟各位分享一下關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題，我是學(xué)醫(yī)的，今年我大學(xué)畢業(yè)30年，30年來(lái)主要研究?jī)蓚€(gè)問(wèn)題，一是養(yǎng)生，二是養(yǎng)老。我在澳大利亞待了很多年，所以我對(duì)中國(guó)的養(yǎng)老問(wèn)題發(fā)現(xiàn)確實(shí)有很多東西是值得我們共同來(lái)探討的。其實(shí)全球養(yǎng)老有一個(gè)共同問(wèn)題，西方國(guó)家認(rèn)為人從出生一直到死亡由政府來(lái)管理，就是養(yǎng)老問(wèn)題最初在興旺國(guó)家認(rèn)識(shí)是社會(huì)問(wèn)題，而不是家庭問(wèn)題，而我們中國(guó)的文化認(rèn)為養(yǎng)老是家庭問(wèn)題，所以西方興旺國(guó)家通過(guò)高稅收，通過(guò)完整養(yǎng)老體系的規(guī)劃和公民的納稅、保險(xiǎn)從很小的時(shí)候就建立了養(yǎng)老意識(shí)，所以他能夠在一百年老齡化的過(guò)程中很好地建立一個(gè)制度。中國(guó)養(yǎng)老我們說(shuō)提前到來(lái)，一方面是人口壽命延長(zhǎng)，這方面是由于三十年的方案生育，我們整整少生40億，這是0到30歲，如果沒(méi)有方案生育30歲中國(guó)總?cè)丝趹?yīng)該到達(dá)17億左右，所以中國(guó)老齡化突然來(lái)到一方面是年齡的延長(zhǎng)，一方面是方案生育的結(jié)果，但是中國(guó)這樣的大國(guó)不實(shí)行方案生育有很多問(wèn)題，所以中國(guó)未來(lái)的問(wèn)題在養(yǎng)老問(wèn)題上應(yīng)該有一個(gè)共識(shí)，走養(yǎng)老社會(huì)化是所有國(guó)家開(kāi)展的必然趨勢(shì)，那么在20世紀(jì)是興旺國(guó)家工業(yè)化之后養(yǎng)老問(wèn)題的世紀(jì)，21世紀(jì)很明顯是開(kāi)展中國(guó)家老齡化的世紀(jì)。所以養(yǎng)老效勞社會(huì)化的主體究竟是誰(shuí)，養(yǎng)老效勞的公益性，他的社會(huì)化和市場(chǎng)化是什么關(guān)系，這是我們中國(guó)需要解決的問(wèn)題，那么中國(guó)的養(yǎng)老市場(chǎng)簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)有兩個(gè)不同的市場(chǎng)，一個(gè)叫非盈利機(jī)構(gòu)，一個(gè)叫盈利機(jī)構(gòu)，我們目前面臨的情況由政府和民間辦的低收入三無(wú)老人我們歸為非盈利機(jī)構(gòu)，對(duì)于企業(yè)做高端是在工商注冊(cè)，做的是盈利機(jī)構(gòu)，其實(shí)在我個(gè)人認(rèn)為無(wú)論是盈利還是非盈利，我們現(xiàn)在沒(méi)有必要嚴(yán)格劃分，任何一個(gè)企業(yè)只要做養(yǎng)老，政府應(yīng)該給予支持。那么政府在這個(gè)產(chǎn)業(yè)中究竟應(yīng)該充當(dāng)什么樣的角色，澳大利亞政府的經(jīng)驗(yàn)告訴我們政府最重要充當(dāng)五個(gè)角色，第一立法、立規(guī)，第二設(shè)立行業(yè)門(mén)檻來(lái)拒絕惡性競(jìng)爭(zhēng)，還有規(guī)劃布局，一個(gè)城市要建多少個(gè)老年公寓和護(hù)理院由政府來(lái)規(guī)劃，現(xiàn)在北京從太陽(yáng)城輻射等等泰康都建在北面，那南面的老人怎么辦呢？澳大利亞解決這個(gè)問(wèn)題是通過(guò)政府在各個(gè)區(qū)域做出規(guī)劃，通過(guò)招標(biāo)由企業(yè)完成，政府解決你的土地和所有的配套支持問(wèn)題，所以我覺(jué)得這一點(diǎn)很重要。第三個(gè)政府職能就是評(píng)估體系，什么樣的老人應(yīng)該進(jìn)什么樣的社區(qū)，國(guó)家資源是有限的，政府需要評(píng)估系統(tǒng)把這個(gè)老人送到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由你為他效勞，我來(lái)為他買(mǎi)單，所以中國(guó)現(xiàn)在不是養(yǎng)老院少，而是很多老人進(jìn)不去，北京中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大概有50%的空置率，誰(shuí)為老人來(lái)買(mǎi)單呢？第五個(gè)職能設(shè)置監(jiān)管和門(mén)檻，政府不可以既做裁判員又做運(yùn)發(fā)動(dòng)，你只能做其中之一，所以北京的公辦養(yǎng)老院排不進(jìn)去，但是私立沒(méi)有人進(jìn)去。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈也有上中下游，我們把所有獨(dú)立存在，不管是實(shí)體、公寓等等如果作為產(chǎn)業(yè)鏈的中鏈，上鏈就是產(chǎn)品和效勞的研發(fā)，包括各種形態(tài)、運(yùn)營(yíng)管理模式、資本運(yùn)作等等，在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上游所產(chǎn)生的東西為中游效勞，下游繼續(xù)到保險(xiǎn)等等，這樣我就可以明確我企業(yè)做哪一塊，所以這個(gè)聯(lián)動(dòng)的關(guān)系非常明顯。在上游我們國(guó)家關(guān)于產(chǎn)品的研發(fā)幾乎為零，所以這次在宜興看到研發(fā)中心感覺(jué)非常感動(dòng)，研發(fā)是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)隨著致命的一個(gè)問(wèn)題，任何一個(gè)國(guó)家，我們縱觀全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都經(jīng)歷了先粗放后精細(xì)，先城市后農(nóng)村，先高端后普及，先數(shù)量后品質(zhì)，先政府后免檢，先鼓勵(lì)后打壓，所以這樣的過(guò)程一定會(huì)經(jīng)歷。未來(lái)將從開(kāi)發(fā)商粗暴式開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)化到精細(xì)化分工，你可能做一個(gè)管理公司，你可能做一個(gè)護(hù)理，你可能做一個(gè)配餐，做某一個(gè)點(diǎn)。中國(guó)目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的特征是沒(méi)有形成上中下的產(chǎn)業(yè)鏈，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的體系，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)營(yíng)管理公司，沒(méi)有專業(yè)的培訓(xùn)體系，而中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有一個(gè)最大特征是房地產(chǎn)先行，所以我們有一個(gè)概念叫養(yǎng)老地產(chǎn)。我個(gè)人認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)是值得商榷的，因?yàn)槿魏我粋€(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)首先是先有產(chǎn)業(yè)，后有地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)是靈魂，地產(chǎn)是支撐，如果把這樣的重任單純放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的身上，你承當(dāng)所有的事情，這對(duì)開(kāi)發(fā)商是不公平的。房地產(chǎn)先行是中國(guó)的特色，臺(tái)灣、澳大利亞，包括日本都是醫(yī)療機(jī)構(gòu)先行，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總應(yīng)該首當(dāng)其沖的主角是醫(yī)療，既然房地產(chǎn)殺出來(lái)要做養(yǎng)老地產(chǎn)，作為主角來(lái)扮演，我希望跟大家討論養(yǎng)老工程和普通房地產(chǎn)工程的區(qū)別。因?yàn)楝F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿它做地產(chǎn)工程來(lái)做，所以整個(gè)流程有問(wèn)題。第一養(yǎng)老地產(chǎn)和政府的政策依賴非常有關(guān)。第二和效勞密切相關(guān)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中的產(chǎn)業(yè)鏈不是拿地蓋房子，產(chǎn)業(yè)鏈要求延長(zhǎng)。第三與特定客戶密切相關(guān)。第四與資金密切相關(guān)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金回籠慢。他對(duì)選址要求高，對(duì)生態(tài)有一定的要求，設(shè)計(jì)規(guī)劃無(wú)障礙，規(guī)劃設(shè)計(jì)要求高，配套設(shè)施要求高，包括娛樂(lè)、交通等等，所以在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上要表達(dá)出這些特征。第三個(gè)巨大的區(qū)別就是效勞的區(qū)別，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)好之后交給物業(yè)管理，而養(yǎng)老地產(chǎn)全方位管的是人，而且必須全程化，進(jìn)來(lái)之后不會(huì)再出去。第四個(gè)營(yíng)銷上的區(qū)別，普通房地產(chǎn)，我們賣(mài)房子市場(chǎng)認(rèn)可度高，市場(chǎng)成熟，你不需要為老百姓解釋，他知道有多少錢(qián)，應(yīng)該買(mǎi)什么樣的房子，養(yǎng)老地產(chǎn)買(mǎi)的效勞，目前市場(chǎng)的認(rèn)知度有相當(dāng)大的缺陷。第二個(gè)問(wèn)題，關(guān)于養(yǎng)老工程的效勞、運(yùn)營(yíng)和管理這三大體系指的是什么。我們總說(shuō)效勞、運(yùn)營(yíng)和管理，究竟指的是什么呢？一個(gè)老年人他花了錢(qián)要買(mǎi)什么，我應(yīng)該花多少錢(qián)，我花了錢(qián)你對(duì)我的效勞是怎么保證的，這是老年人提出的問(wèn)題。作為工程持有者你同樣要答復(fù)下列問(wèn)題，花錢(qián)提供什么就是我們的效勞，應(yīng)該花多少錢(qián)就是你的運(yùn)營(yíng)，包括你的運(yùn)營(yíng)模式，怎樣保證效勞質(zhì)量就是你的管理，說(shuō)白了就是這么簡(jiǎn)單的事情，那么你效勞體系在你最初概念設(shè)置和規(guī)劃設(shè)置的時(shí)候你要想明白你的效勞種類、提供方式，效勞網(wǎng)點(diǎn)、效勞面積這些都需要做定位。其次你的效勞定位來(lái)自于你社區(qū)的類型，你是高端、活力、全民、居家、旅游，你需要告訴自己打造什么樣的社區(qū)。第三是商業(yè)配套定位，如果大家都說(shuō)最高端的，找我咨詢的工程沒(méi)有一家告訴我是做中端的，現(xiàn)在做高端的不下于100家，那么你的商業(yè)配套是什么。第四是社區(qū)組團(tuán)定位到底多少有多少個(gè)組團(tuán)，效勞中心放在哪里，這是你效勞需要考慮的?；盍先恕⒆o(hù)理老人的需求是不一樣的。最后是你周邊的環(huán)境，周邊有沒(méi)有成熟社區(qū)，環(huán)境、地貌、交通的關(guān)系，周邊有沒(méi)有可運(yùn)用的商業(yè)資源，如果周邊有就利用它，你不需要配更多，如果周邊沒(méi)有，你需要利用什么，如果方圓10公里的社區(qū)不能利用你的商業(yè)配套，不能有商業(yè)價(jià)值，你的運(yùn)營(yíng)是會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的。這是關(guān)于效勞的定位，第二是運(yùn)營(yíng)體系，運(yùn)營(yíng)體系要解決什么問(wèn)題呢？第一個(gè)這個(gè)社區(qū)有多少人口居住，第二他的效勞總量是多少，包括生活照料和醫(yī)護(hù)，第三對(duì)這些效勞人員的需求，第四個(gè)人員的結(jié)構(gòu)，第五個(gè)其它資源的配備，第六個(gè)你的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)，第七個(gè)盈虧測(cè)算，第八盈利模式，第九收費(fèi)模式，第十市場(chǎng)營(yíng)銷，這就是你的運(yùn)營(yíng)要解決的問(wèn)題。這里面很重要的問(wèn)題你的合同約定客戶的依從性怎么樣，我們有保證金制、會(huì)員制、使用權(quán)、押金等等，老年人的營(yíng)銷特點(diǎn)是你讓我進(jìn)得來(lái)，也讓我出得去，你的合同約定在法律和客戶依從上怎樣，這是運(yùn)營(yíng)一定要解決和研究的問(wèn)題。關(guān)于體系要解決的問(wèn)題是什么？這么大的社區(qū)，上千號(hào)人住在這里，管理半徑、辦公場(chǎng)所、管理效果、管理本錢(qián)、客戶方便、布局清晰，如果小社區(qū)點(diǎn)狀管理，如果大社區(qū)從點(diǎn)狀到區(qū)間到社區(qū)三級(jí)怎么管理。對(duì)你的客戶分級(jí)管理，自理、半自理、不能自理的怎么關(guān)心。一個(gè)養(yǎng)老工程應(yīng)該如何運(yùn)作，先軟件后硬件，還是先硬件后軟件，還是軟硬件一起。我們中國(guó)的習(xí)慣是規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后再建設(shè)，之后考慮運(yùn)營(yíng)管理的問(wèn)題，這種模式典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是不適合做養(yǎng)老的，養(yǎng)老沒(méi)有這樣做的，這樣做你建好之后找到我，問(wèn)我運(yùn)營(yíng)管理該怎么管理，我說(shuō)你這個(gè)樓方向、門(mén)、流線、垃圾出口、自理和不自理老人不同區(qū)域現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有改變的，我們?cè)谒拇疾斓膸讉€(gè)工程沒(méi)有方法運(yùn)營(yíng)和管理，所以首先應(yīng)該是工程定位，你到底要做什么樣的社區(qū)，那么你的產(chǎn)品形態(tài)，你的運(yùn)營(yíng)管理模式，之后確定了，拿著這些東西告訴概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)院的人說(shuō)我要做這樣的設(shè)計(jì)，你來(lái)給我做，而不是倒過(guò)來(lái)。工程應(yīng)該怎么運(yùn)作，第一個(gè)工程的整體定位，住在什么樣的環(huán)境，能享受什么樣的效勞，你要打造什么樣的品牌。第三是核心價(jià)值，你這么多效勞元素當(dāng)中哪個(gè)最重要的，你的核心訴求對(duì)于任何一個(gè)養(yǎng)生養(yǎng)老旅游沾邊的核心一定是健康管理，如果以健康管理核心為訴求，就是說(shuō)健康的可以進(jìn)來(lái)，亞健康的可以進(jìn)來(lái)，高齡的可以進(jìn)來(lái)。你可以說(shuō)我不是醫(yī)院，所以有病的不會(huì)收，總而言之要給你的社區(qū)定位，要不然就做CCIC持續(xù)照料，你必須有一個(gè)明確的定位。你的核心價(jià)值表達(dá)在什么地方呢？專業(yè)的管理和專業(yè)的照料。第三個(gè)，你在工程運(yùn)作當(dāng)中一定要記住養(yǎng)老文化的滲透，健康養(yǎng)老、便捷養(yǎng)老、安居養(yǎng)老、親情養(yǎng)老、尊嚴(yán)養(yǎng)老，你必須告訴老人你在做什么，工程的核心價(jià)值是要先做出來(lái)的。我從企業(yè)的角度微利盡孝，我可以掙錢(qián)，但一定不會(huì)掙大錢(qián)。第四個(gè)就是養(yǎng)老產(chǎn)品的跟進(jìn)，我們說(shuō)到一個(gè)產(chǎn)品往往有五個(gè)層面，核心利益、根底產(chǎn)品、期望產(chǎn)品、附加產(chǎn)品和潛在產(chǎn)品。對(duì)于養(yǎng)老工程來(lái)講核心利益就是老人的家，根本的地理、面積、價(jià)格。期望是設(shè)計(jì)滿足、性價(jià)比，附加產(chǎn)品是醫(yī)療康復(fù)、環(huán)境空氣。你對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)品的賣(mài)絕不能賣(mài)的是房子，而是房子后面和房子里面，里面是效勞，外面是潛在升值，所以告訴你老人我們不僅僅提供的是房子，我們還提供了很多很多。之后才是你團(tuán)隊(duì)的協(xié)同作戰(zhàn)，一個(gè)養(yǎng)老工程研究他，一塊去做硬件，一塊去做軟件，對(duì)于一個(gè)高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或者社區(qū)來(lái)講我們認(rèn)為他的硬件建設(shè)和軟件建設(shè)至少應(yīng)該各占一半，我們?cè)趺礃尤プ鲆粋€(gè)工程，我們要把里面所有的問(wèn)題變成模塊，你拿出模塊的解決方案，我們舉個(gè)例子。餐飲問(wèn)題是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)最重要的問(wèn)題，老年人的用餐方式、習(xí)慣特點(diǎn)、消費(fèi)心理，花多少錢(qián)買(mǎi)你的餐，用餐的總?cè)萘?，你收費(fèi)的模式、原料采購(gòu)本錢(qián)的控制、餐飲評(píng)價(jià)等等，這一系列問(wèn)題提出來(lái)之后把它進(jìn)行模塊化。還有一個(gè)溫度的保存，我們現(xiàn)在拿著大桶，第一家是熱的，到最后一家老人已經(jīng)是涼的了，日本通過(guò)保溫車來(lái)保證溫度，美國(guó)質(zhì)量檢測(cè)，到你養(yǎng)老院溫度計(jì)一測(cè)，如果溫度低會(huì)告訴你你不合格，所以這應(yīng)該是各個(gè)部門(mén)共同參與才能完成一個(gè)解決方面，所以這一點(diǎn)非常重要。那么老年市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)非常重要，第一要確定市場(chǎng)范圍到底在哪里，是本地、周邊還是外地，你的社區(qū)是給誰(shuí)住的，第二誰(shuí)是你的客戶，有什么文化愛(ài)好和生活理念。第三你去哪里找你的目標(biāo)客戶，第四個(gè)目標(biāo)客戶對(duì)你的工程是否可以定位。這些和你的工程開(kāi)工同時(shí)進(jìn)行。我愿意拿我實(shí)踐的案例跟大家分享，就是邢臺(tái)的工程。這個(gè)工程是城市中間的舊學(xué)校改造工程，當(dāng)這個(gè)開(kāi)發(fā)商找到我的時(shí)候，他說(shuō)我要做CCIC，城市中間插的小型多功能綜合體，效勞是一站式，我們歸為十大板塊，這樣的工程應(yīng)該怎么籌劃，邢臺(tái)欠興旺地區(qū)對(duì)養(yǎng)老沒(méi)有概念，但是對(duì)健康有需求。我們先做市場(chǎng)，先別做工程，我們來(lái)制造和挖掘市場(chǎng)需求，從2005年8月8號(hào)到現(xiàn)在總共組織了36場(chǎng)大型健康管理講座，全部是公益的，同時(shí)我們每一次進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，和老人進(jìn)行零距離溝通，之后我們因勢(shì)利導(dǎo)，在2021年重陽(yáng)節(jié)花了200萬(wàn)建了1000平的體驗(yàn)中心，告訴老人你未來(lái)的生活是什么樣的，體驗(yàn)式營(yíng)銷，老人在這里享受很多健康管理效勞，除了我們所說(shuō)的體檢之外，還有太多可以做的，組織老人做各種各樣的活動(dòng)，防止老人癡呆、中風(fēng)恢復(fù)的，這是老人在做拼圖。這樣的一個(gè)活動(dòng)場(chǎng)所，我們聚集了這么多的老人，他們?yōu)樽约好恳惶斓幕顒?dòng)感覺(jué)到非常幸福，已經(jīng)把這里當(dāng)成自己的家，在這樣的活動(dòng)當(dāng)中，我們?cè)谛吓_(tái)樹(shù)立了企業(yè)品牌。這套設(shè)計(jì)大家看到是從日本引進(jìn)的防止老年癡呆的動(dòng)漫游戲，老人最愛(ài)這個(gè)，還可以進(jìn)行比賽，最后我們自己做獎(jiǎng)品，做獎(jiǎng)狀發(fā)給老人。之后我們成立了家政效勞公司，把家政效勞作為社區(qū)效勞理念，然后扎到社區(qū)之后，從社區(qū)再到老人回到我們的工程。后來(lái)把老人文化娛樂(lè)團(tuán)體寄到我們名下，這樣通過(guò)我們活動(dòng)聚集了一大批老人來(lái)關(guān)注我們的工程，跟著我們走。2021年我們成立了愛(ài)晚會(huì)，通過(guò)會(huì)員制，我們又把原來(lái)老客戶和新客戶不斷得到開(kāi)展，三年經(jīng)過(guò)了三級(jí)跳，客戶從100人上升到1萬(wàn)人，我們工程真正開(kāi)始開(kāi)工是從今年開(kāi)始，所以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一定是效勞先行，一定首先接地氣去找你的市場(chǎng)和客戶，我們通過(guò)這樣的活動(dòng)還沒(méi)開(kāi)工，品牌確立了，而且我們現(xiàn)在一共180多張床，5萬(wàn)平米的工程一床難求，全部賣(mài)光，而且是搶，走后門(mén)，要求建第二個(gè)、第三個(gè)，所以投資養(yǎng)老成功的要素想明白，做調(diào)研，給自己充分的理由，研究產(chǎn)品模式和市場(chǎng)。找人，誰(shuí)來(lái)管，很多投資養(yǎng)老失敗的教訓(xùn)盲目、攤大、浪費(fèi)、浮夸。國(guó)外的模式應(yīng)該借鑒，但拿來(lái)主義不可行，由于時(shí)間關(guān)系不想展開(kāi)，我只告訴大家，國(guó)外的環(huán)境和中國(guó)的國(guó)家有天壤之別，國(guó)外的運(yùn)營(yíng)模式和中國(guó)的運(yùn)營(yíng)模式、運(yùn)營(yíng)空間大不相同，我們沒(méi)有護(hù)理保險(xiǎn)，沒(méi)有政府為老人買(mǎi)單，我們有多大的盈利空間呢？沒(méi)有！我們中國(guó)老人消費(fèi)心理、家屬情節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)隱患和外國(guó)老人是不一樣的，有天壤之別，所有我們的效勞設(shè)置是有區(qū)別的，所以西方的養(yǎng)老經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，但不可照搬。我們說(shuō)國(guó)外機(jī)構(gòu)這么多落戶中國(guó)，真正落地有幾個(gè)，在行業(yè)里我們非常清楚，國(guó)外的模式需要外鄉(xiāng)化，外鄉(xiāng)化的過(guò)程中會(huì)有很多問(wèn)題，真正投資養(yǎng)老應(yīng)該先投資人才，無(wú)論是新生人才，還有現(xiàn)有人才，中國(guó)21所高職院校過(guò)去十年培養(yǎng)不到2000人，其中70%的人全部改行，這個(gè)產(chǎn)業(yè)的人才培養(yǎng)幾乎為零。怎么樣培訓(xùn)人重要，但是更重要的是你有什么樣的能力留住人，所以企業(yè)要解決老人的養(yǎng)老問(wèn)題，你首先要解決你員工未來(lái)的養(yǎng)老問(wèn)題，你把他的養(yǎng)老問(wèn)題解決了，你的養(yǎng)老才能做成功。今年我們?cè)诒本┘髮W(xué)創(chuàng)立了全國(guó)首個(gè)老年產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)，每年提供一萬(wàn)獎(jiǎng)學(xué)金，由我主持這個(gè)專業(yè)，四年制進(jìn)行培訓(xùn)，培養(yǎng)具有這樣學(xué)歷的專業(yè)化人才，如果沒(méi)有人才我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)是沒(méi)有希望的，所以我們希望對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的理解要從它最本質(zhì)的東西去考慮，人才培養(yǎng)有兩個(gè)方面，一個(gè)是學(xué)歷教育，一個(gè)是在職培訓(xùn)，無(wú)論是學(xué)歷教育還是在職培訓(xùn)，資質(zhì)、經(jīng)驗(yàn)最后構(gòu)成的是人才，我告訴大家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的管理人員是最缺的，院長(zhǎng)是最缺少，有專業(yè)背景的管理人才是最最缺的。最后，跟大家做一個(gè)結(jié)束語(yǔ)，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)曙光，但是路還很長(zhǎng)，很遠(yuǎn)，很艱難，需要全社會(huì)共同努力。忽悠時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，應(yīng)該腳踏實(shí)地研究問(wèn)題，解決問(wèn)題，謝謝大家！曲向東：非常感謝烏丹星女士跟我們分享非常精彩的觀點(diǎn)以及非常珍貴的實(shí)踐，其實(shí)正像她剛剛講到的，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國(guó)還是一個(gè)很多人沒(méi)有看透，也沒(méi)有研究透，包括學(xué)界也正在進(jìn)行深入研究和探討的話題，但是我們企業(yè)界有一些朋友開(kāi)始進(jìn)行先驅(qū)的實(shí)踐和嘗試。其實(shí)實(shí)踐才是真正能夠發(fā)現(xiàn)，找到未來(lái)途徑最好的方法，而且剛剛烏女士也提到了做了專門(mén)的養(yǎng)老營(yíng)業(yè)中心。剛剛開(kāi)始之前我和九如城的王學(xué)東副總經(jīng)理聊天的時(shí)候，他們希望每年把亞太養(yǎng)老論壇持續(xù)做下去，希望用企業(yè)的力量以及來(lái)自于企業(yè)實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)為我們學(xué)界提供一個(gè)研究中國(guó)養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)新的經(jīng)驗(yàn)。第二位是來(lái)自復(fù)旦大學(xué)東方管理研究中心副主任蘇勇主任，演講題目是中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告，我們掌聲有請(qǐng)！蘇勇：謝謝向東的主持，各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，尤其是還有很多復(fù)旦大學(xué)EMBA的同學(xué)，大家下午好！非?？鞓?lè)今天上午參加了我們九如城工程的開(kāi)工典禮，今天下午又有幸出席這樣首屆亞太養(yǎng)老地產(chǎn)頂峰論壇，我跟談義良董事長(zhǎng)相識(shí)很長(zhǎng)時(shí)間，我一直覺(jué)得談義良董事長(zhǎng)是一個(gè)有追求，有信仰，而且肯付出的企業(yè)家。他非常不簡(jiǎn)單，在我們復(fù)旦大學(xué)讀了兩個(gè)碩士，一般人說(shuō)讀一個(gè)就夠了，他讀一個(gè)覺(jué)得不過(guò)癮，再讀一個(gè)，然后讀了兩個(gè)碩士之后，我們又開(kāi)辦了和香港城市大學(xué)合作的DBA管理模式學(xué)位教育課程，要讀四年，然后我們談總又第一個(gè)報(bào)名，而且他跟我講要爭(zhēng)取第一個(gè)辯論，拿到博士學(xué)位。所以我覺(jué)得他有很多學(xué)習(xí)的需求與愿望，而且做很多公益工程，然后組織我們MBA、EMBA同學(xué)去做戶外活動(dòng)等等。關(guān)注這樣一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)，談總也和我探討很長(zhǎng)時(shí)間，前后回想有三年時(shí)間我們一直在醞釀，我也一直非?？春弥袊?guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展趨勢(shì)和市場(chǎng)需求，所以一直和談總這方面有很多的互動(dòng)。今天我要跟各位分享關(guān)于中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀和趨勢(shì)的一些想法，我們國(guó)家發(fā)布的?社會(huì)養(yǎng)老效勞體系建設(shè)規(guī)劃2021到2021年?當(dāng)中有這樣一段話，社會(huì)養(yǎng)老效勞體系是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)開(kāi)展水平相適應(yīng)，以滿足老年人養(yǎng)老效勞需求，提升老年人生活質(zhì)量為目標(biāo)，面向所有老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、精神慰藉、緊急救援和社會(huì)參與等設(shè)施、組織、人才和技術(shù)要素形成的網(wǎng)絡(luò)，以及配套的效勞標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)行機(jī)制和監(jiān)管。但是現(xiàn)狀不盡如人意。我想談五個(gè)方面的問(wèn)題，剛剛有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)談到中國(guó)老齡化問(wèn)題日益突出，我們把它歸納起來(lái)有這樣幾個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)就是老年人的基數(shù)非常之大，據(jù)我們所做的研究大概占到13.26%，其中65歲以上的人口也占相當(dāng)大的比例。第二老年人口的增加速度非常快，全社會(huì)都呈現(xiàn)這樣一種老年人增速快的趨勢(shì)，第三就是人口紅利開(kāi)始消失，由于越來(lái)越多的人口進(jìn)入老齡，然后勞動(dòng)力就開(kāi)始出現(xiàn)問(wèn)題。昨天上午路透社對(duì)我有一個(gè)電視的采訪，就談到現(xiàn)在有些公司，例如富士康等等招工出現(xiàn)很大問(wèn)題，我們也看到新聞媒體報(bào)道，有關(guān)地方政府把技校的學(xué)生派到工廠里面做工，這都是面臨目前情況出現(xiàn)的問(wèn)題。剛剛前面說(shuō)到一定要先文化后產(chǎn)品，我們講養(yǎng)老方式以及養(yǎng)老方式的提供背后一定是文化的內(nèi)涵，我們從中國(guó)的養(yǎng)老文化與理念來(lái)分析的話，養(yǎng)老文化實(shí)際上表達(dá)根本性是這樣一種孝道，孝道是我們養(yǎng)老文化的核心和依托。我們?nèi)寮覍W(xué)說(shuō)占據(jù)了中國(guó)文化的主導(dǎo)地位，我們現(xiàn)在最主要的養(yǎng)老方式當(dāng)然還是限于家庭養(yǎng)老，這樣一種養(yǎng)老方式實(shí)際是一種文化模式，是一個(gè)綜合性的文化體系，也是表達(dá)我們孝道，表達(dá)這種文化傳統(tǒng)的一個(gè)實(shí)施空間。我們來(lái)看一下中國(guó)當(dāng)下的養(yǎng)老方式問(wèn)題，家庭養(yǎng)老是目前主流的養(yǎng)老方式，但是我們看一看我們周邊的朋友，看一看我們的親戚，我們的長(zhǎng)輩等等，我們就發(fā)現(xiàn)這樣一種家庭養(yǎng)老方式手重非常嚴(yán)重，比方我們?cè)絹?lái)越多421家庭的增多，給養(yǎng)老帶來(lái)很大的問(wèn)題。我們空巢家庭很多，我們復(fù)旦大學(xué)EMBA同學(xué)很多小孩都在國(guó)外求學(xué)或者工作，就變成了空巢家庭，這也給我們家庭養(yǎng)老帶來(lái)很大困難。另外家庭養(yǎng)老同樣也涉及到經(jīng)濟(jì)條件的問(wèn)題，請(qǐng)一個(gè)保姆在家里住，你要提供給他住房，花了很貴的錢(qián)買(mǎi)的房子，很大的局部再給保姆住，然后現(xiàn)在請(qǐng)一個(gè)住家保姆價(jià)格不菲，還有一個(gè)非常大的問(wèn)題就是我們聘用的這些看護(hù)人員或者說(shuō)住家保姆個(gè)人素質(zhì)。我們新聞媒體屢屢曝光出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，素質(zhì)比擬差，不盡責(zé)任，甚至趁主人不在的時(shí)候虐待老人等等。如果說(shuō)社會(huì)養(yǎng)老的話有很多種方面的形式，一種是社區(qū)居家養(yǎng)老，在上海開(kāi)始出現(xiàn)一些社區(qū)的養(yǎng)老中心，有的家里年輕人把老人送到社區(qū)的養(yǎng)老中心去，讓他們能夠在那里一起有老年人的朋友，能夠聊天，獲得一種精神的慰藉，養(yǎng)老中心會(huì)提供一頓午飯，解決老人日間的就餐問(wèn)題等等，這只是一種。同時(shí)我們還有很多社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，比方福利院、養(yǎng)老院等等。我們中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著很大的開(kāi)展前景，但是我們來(lái)看一下目前的產(chǎn)業(yè)開(kāi)展?fàn)顩r，我們用產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來(lái)分析，我們可以把壟斷這樣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)分成三個(gè)層面，一個(gè)層面我們叫做本位層，根本性、核心性的東西，所謂本位產(chǎn)業(yè)比方說(shuō)養(yǎng)老設(shè)施的機(jī)構(gòu)、老年房地產(chǎn)、護(hù)理效勞業(yè)、老年的服飾、食品、醫(yī)療，這些是和老人的衣食住行最最根本的聯(lián)系。第二個(gè)層面我們稱之為相關(guān)產(chǎn)業(yè)，這涉及到整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上的問(wèn)題，比方說(shuō)適合老年人使用的家具，老年人使用的一些專業(yè)設(shè)施，專業(yè)的易耗品，還有老年護(hù)理效勞業(yè)的供給鏈，比方說(shuō)涉及到護(hù)理人的培訓(xùn)，勞務(wù)派遣，老年護(hù)理的專業(yè)用品、康復(fù)器械等等。第三個(gè)層面我們稱之為衍生層，比方說(shuō)適合養(yǎng)老、適合老年人的金融產(chǎn)品提供，保險(xiǎn)產(chǎn)品提供等等諸如此類。我們從現(xiàn)狀來(lái)看，當(dāng)前都存在這樣的三個(gè)問(wèn)題，當(dāng)然表現(xiàn)不盡相同。第一資源供求失衡，無(wú)論是硬體的局部、軟體的局部還是效勞局部，我們的資源供求有著很大的需求，但是我們的供給是非常有限的。第二效勞水平不高，我曾經(jīng)考察過(guò)一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，效勞水平普遍不高。第三是管理機(jī)制滯后，現(xiàn)在為止我們專門(mén)研究養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)管理，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老組織管理專業(yè)研究機(jī)構(gòu)幾乎沒(méi)有，理論根底也很薄弱，缺乏相應(yīng)的很多學(xué)術(shù)性的研究和實(shí)踐。第二局部我談一下關(guān)于中國(guó)養(yǎng)老問(wèn)題。我們現(xiàn)在都講養(yǎng)老地產(chǎn)，我們談總把它叫做養(yǎng)老綜合體，所謂養(yǎng)老地產(chǎn)可能是綜合體最根本的依托和根底，所以養(yǎng)老地產(chǎn)在我們看來(lái)就是這樣一種復(fù)合地產(chǎn)的形式，我們可以有很多種復(fù)合地產(chǎn)，比方說(shuō)旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等等，那么養(yǎng)老是復(fù)合地產(chǎn)當(dāng)中的一種。所謂養(yǎng)老地產(chǎn)就是把我們養(yǎng)老養(yǎng)生的生活方式完整地嵌入到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)和效勞的整個(gè)流程當(dāng)中，我們從一開(kāi)始規(guī)劃的時(shí)候就開(kāi)始要有這樣一種概念，然后貫穿于整個(gè)工程，整個(gè)流程的始終。我們養(yǎng)老地產(chǎn)要有特定的消費(fèi)者創(chuàng)造出充分表達(dá)生活感受和文化價(jià)值的復(fù)合型的老年人居生活，我們說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)既是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一局部，又是我們現(xiàn)在地產(chǎn)開(kāi)展形態(tài)的新格局。我們認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)模式可以分為這樣幾種，從收益模式來(lái)看一種是長(zhǎng)期持有，第二是建成以后出售，比方說(shuō)我去考察過(guò)韓國(guó)BOBATH的養(yǎng)老公寓，第三種是出售和長(zhǎng)期持有相結(jié)合，這是從收益模式來(lái)看。第二種從開(kāi)發(fā)模式來(lái)講，一種是建在大都市的郊外，建在大都市的郊外有其好處，既可以享受大都市完整的醫(yī)療效勞等等交通便利的配套，但是又可以遠(yuǎn)離喧囂，讓老年人過(guò)上平靜安逸的生活。第二是在旅游風(fēng)景區(qū)當(dāng)中開(kāi)發(fā)。第三種在成熟社區(qū)周邊插建一些功能的老年效勞設(shè)施，這也是一種開(kāi)發(fā)模式。從運(yùn)營(yíng)模式來(lái)講有單體的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，有養(yǎng)老效勞嵌入式的住宅小區(qū)，有綜合性的養(yǎng)老小區(qū)，綜合的養(yǎng)老社區(qū)是同時(shí)滿足老年人和普通住戶需求的這樣一種社區(qū)，比方說(shuō)我們?nèi)タ疾爝^(guò)嘉興的江南太陽(yáng)城，一開(kāi)始希望能夠絕大多數(shù)以老年人為主要的居住對(duì)象，但是后來(lái)他的銷售策略有所變化。養(yǎng)老地產(chǎn)一定要有相關(guān)的配套效勞，比方說(shuō)醫(yī)療健康、養(yǎng)生交流、休閑娛樂(lè)、養(yǎng)生護(hù)理等等。我們中國(guó)式養(yǎng)老一定要將中國(guó)傳統(tǒng)養(yǎng)老養(yǎng)生理念融入其中，一定要秉承傳統(tǒng)文化的內(nèi)涵來(lái)為老年人提供這樣一種高質(zhì)量的生活。養(yǎng)老地產(chǎn)也存在這樣的問(wèn)題，比方一般投資額比擬大，資金回收期比擬長(zhǎng)。另外社區(qū)養(yǎng)老效勞不完善，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到老年人享受老年生活的要求。另外類似像九如城一樣，我和談總交流過(guò)，我說(shuō)九如城難的不在于建，在于運(yùn)營(yíng)，所以綜合性養(yǎng)老設(shè)施對(duì)運(yùn)營(yíng)比擬高，目前中國(guó)大局部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或是迫于資金壓力或者迫于其它方面的原因，都是希望建好以后就賣(mài)，讓資金回籠比擬快，同時(shí)可以防止運(yùn)營(yíng)上的很多問(wèn)題。我們復(fù)旦大學(xué)東方管理研究中心和九如城對(duì)長(zhǎng)三角的養(yǎng)老需求做過(guò)調(diào)查，我們調(diào)查800多名對(duì)象的訪談，然后做了1000多份的問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)，包括江浙滬三個(gè)省市等等。對(duì)于老人的養(yǎng)老方式來(lái)講，高收入的老人更愿意投入更多的錢(qián)，享受更加周到細(xì)致的養(yǎng)老效勞，這個(gè)觀點(diǎn)一致。我有錢(qián)當(dāng)然想老年生活過(guò)得好一點(diǎn)。另外高收入和子女在外地的老人更傾向選擇設(shè)施齊全的養(yǎng)老公寓來(lái)養(yǎng)老，老人養(yǎng)老的方式以及子女和老人的居住距離我們?cè)谄渲幸灿泻芏嗟陌l(fā)現(xiàn)。包括居家養(yǎng)老是住在同一個(gè)小區(qū)還是在不同的城市里面等等都有。養(yǎng)老功能的定位從我們的實(shí)證研究來(lái)講，兩室戶是首選，比例到達(dá)一半。在老人所需求的軟件效勞上，養(yǎng)老公寓至少涉及到6項(xiàng)養(yǎng)老效勞，比方說(shuō)最根本的醫(yī)療，所有的老人都會(huì)提到，健康效勞、文體娛樂(lè)、興趣愛(ài)好、志愿者效勞以及老人的一些需求的咨詢效勞。調(diào)查顯示96%的老人希望我們的社區(qū)能夠提供這些一站式，來(lái)享受這些效勞，同時(shí)他們也希望養(yǎng)老公寓在這些根本的效勞之外也能夠注重老人的個(gè)性化選擇，來(lái)提供一些其它的菜單式效勞。養(yǎng)老公寓地點(diǎn)的選擇以當(dāng)?shù)貫橹鳎覀冋{(diào)查結(jié)果顯示僅三成老人愿意到外地去養(yǎng)老，首先是風(fēng)景優(yōu)美的地點(diǎn)，絕大多數(shù)老人希望養(yǎng)老公寓不要孤立地在一個(gè)地方，而和成熟的社區(qū)相連。老人更加喜歡租和售結(jié)合的方式，他們可以進(jìn)行靈活的選擇，養(yǎng)老公寓還要和社區(qū)相連，老人不希望脫離社會(huì)。現(xiàn)在有些老人選擇異地養(yǎng)老或者留鳥(niǎo)性養(yǎng)老，調(diào)查結(jié)果顯示異性養(yǎng)老公寓的主體是相對(duì)年齡比擬低，有配偶，而且經(jīng)濟(jì)狀況較好的老人，對(duì)家庭關(guān)系越不好的老人越容易去異地。相對(duì)于夫妻健康的老人，喪偶的老人更愿意遠(yuǎn)距離老人，高學(xué)歷比低學(xué)歷的老人更愿意遠(yuǎn)距離老人。第四個(gè)我們來(lái)看一下養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)例。我們研究了三個(gè)，一個(gè)是上海的親和源，我們進(jìn)行了認(rèn)真的考察，和董事長(zhǎng)進(jìn)行了溝通，親和源只租不售，會(huì)員制是其主要特色。我們把它概括為無(wú)為而無(wú)不為，無(wú)為就是老人能夠自理的時(shí)候我們不硬加很多效勞，讓他感覺(jué)自己真的老了，什么都不能干，而是讓他做做，這樣他很有生活的樂(lè)趣。但是后面還有無(wú)不為，就是一旦老人需要這些效勞我們?nèi)轿?、立體化無(wú)微不至提供各種效勞，然后親和源我們?nèi)タ疾炝耍隽撕芏嗤獍男?，整合了很多行業(yè)資源組成這樣的整合效勞平臺(tái)。當(dāng)然中國(guó)目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于萌芽期，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老只能作為一種補(bǔ)充。今天上午很多業(yè)內(nèi)同學(xué)在交流的時(shí)候，我們大家都談到主要還是觀念問(wèn)題，其中很多是觀念問(wèn)題。第二是嘉興太陽(yáng)城，我們實(shí)際考察了嘉興太陽(yáng)城，最初定位主要為上海老人提供異地養(yǎng)老居所，第一期40%銷售，第二期限于壓力放開(kāi)，因?yàn)樗姆績(jī)r(jià)顯得上海的房?jī)r(jià)非常廉價(jià)，而且嘉興的環(huán)境比擬好，他解決了老年人異地養(yǎng)老最為關(guān)心的交通問(wèn)題和異地付費(fèi)問(wèn)題，比方班車直放上海，比方說(shuō)太陽(yáng)城的老人在嘉興看病，可以在上海做到醫(yī)保對(duì)接，這是非常不容易的，老人在當(dāng)?shù)乜床】梢阅玫缴虾Ｈ?bào)銷，他們會(huì)代辦，能夠拉上海醫(yī)?？ā＿@樣的一個(gè)小區(qū)是以居家養(yǎng)老為主，但是我們也發(fā)現(xiàn)老年相關(guān)配套缺乏，而且養(yǎng)老效勞由第三方物業(yè)公司來(lái)運(yùn)營(yíng)，相對(duì)欠缺。另外就是城仙居，這是做的旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合模式，買(mǎi)了農(nóng)民的宅基地，蓋了5層樓，上面幾層作為老年公寓出租、出售，下面給農(nóng)民，讓他們提供效勞。像這種方式好在什么地方呢？這和鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)家樂(lè)結(jié)合起來(lái)，增強(qiáng)了產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)，如果其中大規(guī)模推廣的話會(huì)牽涉很多土地法律方面的問(wèn)題，所以并不具有普遍意義。最后一個(gè)局部對(duì)中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的建議，我們說(shuō)未來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)超越其物質(zhì)形態(tài)，我們?cè)斐鰜?lái)可以，但是我們提供什么樣的效勞和運(yùn)營(yíng)比擬難，所以未來(lái)的養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)代表老年人的一種健康的、平安的，充滿活力的生活方式，要提供醫(yī)療護(hù)理、家政效勞、休閑娛樂(lè)和金融咨詢等等，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)按照我們研究第一是以本地化為主，向周邊輻射范圍以100公里為好，這樣比擬適合老年人心里的形態(tài)和生活狀態(tài)，選址最好能夠社區(qū)相連，把老年人的生活融入到社會(huì)當(dāng)中，當(dāng)然要選擇交通比擬便利，環(huán)境比擬優(yōu)美，空氣比擬新鮮的地方，要為老年人做這樣一些配套的設(shè)施和提供各種各樣的效勞，他的運(yùn)營(yíng)模式可以采取出售制，也可以采取會(huì)員制，也可以多種結(jié)合。公司化生存和可持續(xù)開(kāi)展建議，養(yǎng)老地產(chǎn)自身要加強(qiáng)管理，使其效勞更加專業(yè)化，效勞質(zhì)量高層次化，然后建立良好的口碑，不僅提供滿足老年人需求的產(chǎn)品，還有后續(xù)專業(yè)養(yǎng)老效勞的一種運(yùn)營(yíng)商和產(chǎn)業(yè)的廣泛結(jié)合，可以和專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)締結(jié)戰(zhàn)略聯(lián)盟。另外我們要建立老年人的研究中心，我們復(fù)旦大學(xué)東方管理研究中心正和九如城養(yǎng)老地產(chǎn)工程合作，要深入研究老年人的心理和行為特征。另外我們要建設(shè)一批中檔的老年公寓和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老效勞，來(lái)滿足群眾的普遍性需求，然后局部高檔老年公寓可以定位于中高端的養(yǎng)老人群，提供高端效勞來(lái)獲取比擬高的回報(bào)，這也是我們這樣一種運(yùn)營(yíng)公司可持續(xù)開(kāi)展的必需。落實(shí)到長(zhǎng)三角地區(qū)我們覺(jué)得有三種：第一種養(yǎng)老注重效果，而不是形式，關(guān)鍵讓老人老有所居，老有所樂(lè)，從產(chǎn)品養(yǎng)老開(kāi)展到更高層次的養(yǎng)老。第二點(diǎn)，明白養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)以后的良性運(yùn)行只有走市場(chǎng)化之路，先滿足具備消費(fèi)能力的中高端養(yǎng)老人群的需求，再逐漸輻射到中低端人群，否那么不可能可持續(xù)開(kāi)展，這不是慈善。第三點(diǎn)，由于經(jīng)濟(jì)能力和思念觀念對(duì)養(yǎng)老的影響，養(yǎng)老地產(chǎn)也必將從經(jīng)濟(jì)相對(duì)興旺，思想相對(duì)開(kāi)放的一線城市發(fā)源和興起，他們比擬能夠接受，然后逐漸向二三線城市出售。我們講養(yǎng)老方式具有重要的文化內(nèi)涵，所以一定是具備了很深厚的文化底蘊(yùn)，養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)和開(kāi)展要綜合考慮各方面的因素，絕不是簡(jiǎn)單的蓋一個(gè)房子，買(mǎi)一點(diǎn)設(shè)備，配備一些人員，只有這樣我們才能夠真正創(chuàng)造養(yǎng)老生活，真正地做到老有所養(yǎng)，老有所居，老有所樂(lè)，老有所為。好的，我的報(bào)告就到這里，謝謝各位！曲向東：非常感謝蘇勇教授，接下來(lái)我們安排10分鐘的茶歇。………………———————……———————————曲向東：我們首先有請(qǐng)?jiān)陴B(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀實(shí)踐者，上海親和源股份副總裁楊璇靜給我們做演講，題目是中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀與困惑，掌聲有請(qǐng)！楊璇靜：大家下午好，剛剛蘇老師在他的演講分享里簡(jiǎn)單介紹了一下親和源的根本概況，我是親和源的副總裁，本來(lái)今天是董事長(zhǎng)奚志勇親自到訪，他實(shí)在抽不開(kāi)身。因?yàn)橛H自源從拿地到現(xiàn)在七年的時(shí)間，從第一個(gè)老人住到現(xiàn)在有1000個(gè)老人入住的情況下，上海市政府的核心領(lǐng)導(dǎo)一直沒(méi)有親訪過(guò)親和源，今天和明天是上海核心領(lǐng)導(dǎo)來(lái)親和源考察，對(duì)親和源公司來(lái)講是一種重大的肯定和鼓勵(lì)。大家知道在上海親和源應(yīng)該是入住老人最多，最活潑的一個(gè)商業(yè)化的養(yǎng)老工程，市政府一些管理者有很多課題組研究親和源，但是本人并沒(méi)有到訪過(guò)，所以下周二正好是重陽(yáng)節(jié)，在2021年10月份市政府的親自到訪對(duì)我們本身是一種鼓勵(lì)和鞭策，所以由我進(jìn)行心得的交流。我發(fā)現(xiàn)剛剛只要在養(yǎng)老行業(yè)里摸爬滾打的領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)者思考的問(wèn)題都有非常相似的趨同性，我們的演講PPT里面也提到很多相關(guān)的我們思考，所以盡量他們講過(guò)的我就一帶而過(guò)，不講了。我盡量用一些我們自己七年多來(lái)的實(shí)際數(shù)字感受來(lái)跟大家講一講我們?cè)谶@個(gè)行業(yè)里耐得住寂寞，守得住艱難的一種狀況。大家都知道14年前中國(guó)已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，剛剛一些領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)說(shuō)了，再過(guò)40年中國(guó)將有三分之一的老人，這是很嚴(yán)峻的話題，官方數(shù)字統(tǒng)計(jì)60歲以上的老年人，但是中國(guó)的女性55歲退休，甚至還有很多工廠女性是50歲退休，那50到60歲的這些阿姨們?cè)谥袊?guó)女性統(tǒng)計(jì)的老年人里并沒(méi)有在當(dāng)前1.78億的數(shù)據(jù)里。粗略統(tǒng)計(jì)再過(guò)三年時(shí)間，2021年中國(guó)官方統(tǒng)計(jì)60歲以上的老人將到達(dá)2.2億，那么我們自己粗略估算了一下，50歲以上的女性退休人員加上這龐大的2億可能超過(guò)3億到4億的老年消費(fèi)群體，這個(gè)數(shù)字不容小視，這這是為什么各地都在舉辦養(yǎng)老論壇。養(yǎng)老的論壇非常大，靠20分鐘能夠說(shuō)清楚幾乎是不可能的，現(xiàn)在養(yǎng)老熱到什么程度呢？其實(shí)開(kāi)個(gè)小玩笑，從上海市政府這一兩天核心領(lǐng)導(dǎo)到親和源造訪說(shuō)明上海目前老齡化最嚴(yán)重的地區(qū)已經(jīng)到了刻不容緩的地步。這里有個(gè)表格，我不一一念了，只說(shuō)明一點(diǎn)，各個(gè)地產(chǎn)行業(yè)、效勞行業(yè)，包括美國(guó)、日本、澳大利亞，很多很多為老效勞的投資商蜂擁而起到中國(guó)進(jìn)行考察和投資，這是官方數(shù)據(jù)所獲取的一些地產(chǎn)商的舉措，市場(chǎng)應(yīng)該說(shuō)可以用蠢蠢欲動(dòng)來(lái)形容。從我們自己一個(gè)企業(yè)能夠反射出當(dāng)前很多社會(huì)的一小局部，我用幾個(gè)數(shù)字來(lái)分享一下親和源目前在接待上有點(diǎn)力不從心的狀況。從07年我們開(kāi)始做營(yíng)銷，到現(xiàn)在來(lái)訪親和源的老人已經(jīng)有7到8萬(wàn)人，我們用不到五年的時(shí)間，銷售率85%，入住率截止到今天才65%，用了接近五年的時(shí)間，我們現(xiàn)在住在親和源的老人加上護(hù)理院有1000多人，這是我們企業(yè)在漫長(zhǎng)的市場(chǎng)等待過(guò)程中發(fā)現(xiàn)我們比擬靜默的一面。在這個(gè)比擬靜默的過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)什么樣是最大的阻力呢？其實(shí)我們親和源的中套B卡承諾15年可以退的，你分析他的價(jià)格貴嗎？從了解親和源的效勞體系來(lái)講的親和源的中套B卡相當(dāng)于租金、管理費(fèi)用、能消耗用再加上吃飯費(fèi)用，一個(gè)月5000多塊錢(qián)，比一些傳統(tǒng)的養(yǎng)老院費(fèi)用還要低，我們中套70平方，5000塊錢(qián)的費(fèi)用不高，為什么市場(chǎng)營(yíng)銷將近五年的時(shí)間銷售才到85%呢？剛剛很多專家都提到了，中國(guó)現(xiàn)在社會(huì)上面臨著最困難的其實(shí)是養(yǎng)老觀念，如何引導(dǎo)人們的觀念未來(lái)自己怎么養(yǎng)老，很多人在60歲的時(shí)候都沒(méi)有思考過(guò)，甚至70歲的老年人都不覺(jué)得自己是老人。在我們自己親和源，剛剛講到是我們耐得住寂寞的一面，同時(shí)我們感受市場(chǎng)一方面巨大蓬勃的需求，每一天我們接待的考察、來(lái)訪應(yīng)該說(shuō)用絡(luò)繹不絕來(lái)形容，甚至我們管理者在接待能力上感覺(jué)有點(diǎn)力不從心，我用一組數(shù)字來(lái)表述。我們現(xiàn)在每個(gè)月目標(biāo)客戶老年人，平均每個(gè)月來(lái)訪7000到8000人，市調(diào)的統(tǒng)計(jì)工作不在這里，市調(diào)占了三分之一的工作，這就是目前從市場(chǎng)上來(lái)講大家對(duì)于養(yǎng)老的關(guān)注度國(guó)內(nèi)國(guó)外都有。從我們自己了解這么大的接待量來(lái)看，分析來(lái)訪者的心態(tài)和目的，我們可以負(fù)責(zé)任地說(shuō)，因?yàn)?0%到80%的投資者，甚至是來(lái)尋求合作的合作方都可以用下面四個(gè)圈圈里面來(lái)形容和概括，主要是因?yàn)槭袌?chǎng)的盲動(dòng)，很多大企業(yè)都動(dòng)了，我不能因?yàn)樵谑袌?chǎng)過(guò)程中沒(méi)有做到先行者而淘汰和落后。還有政策的投機(jī)，大家都知道宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)現(xiàn)在市場(chǎng)需求環(huán)節(jié)遇到了一些瓶頸，還有就是很多二線、三線各個(gè)投資商跟政府的尋租能力比擬強(qiáng)，可以用很低的價(jià)格獲取土地，還有我們覺(jué)得大量的跑馬圈地。因?yàn)楹芏嗳撕臀覀円缓献骶褪菐浊М€、幾百畝，我們從事養(yǎng)老事業(yè)七年，我們一直思考到底養(yǎng)老社區(qū)多大規(guī)?？梢宰龅帽葦M經(jīng)濟(jì)，比擬合理，能夠效勞的滿意度和滿意度到達(dá)雙高，幾千年來(lái)講不大適合。奚總在屢次論壇中分享他的經(jīng)驗(yàn)，我今天再重復(fù)一遍。從親和源09年到10年入住率一下子升到600多個(gè)老人的時(shí)候我們就感覺(jué)我們的效勞有點(diǎn)力不從心了，我們現(xiàn)在的管理團(tuán)隊(duì)是200多人，我們有自己的醫(yī)院和護(hù)理院，我們住進(jìn)了1000多位老人，很多效勞，比方說(shuō)我們采用的都是購(gòu)置式效勞，比方說(shuō)物業(yè)管理、餐飲，比方說(shuō)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)我們都是采取了分包的方式，所以我們的公司管理員工并不是很多，也不是常規(guī)用入住幾個(gè)老人和管理者幾比幾來(lái)衡量。我們600多個(gè)老人入住的時(shí)候已經(jīng)力不從心，因?yàn)樾谑怯邪霃降?，我曾?jīng)考察過(guò)廣州的老年公寓，應(yīng)該是劃撥的土地，民辦的資金建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)典型代表，他現(xiàn)在在廣州收取6000多個(gè)老人，是非常大的規(guī)模，他一線像大學(xué)一樣的模式有很多學(xué)院，把自己的老人、活力的老人和半自理、完全自理的老人劃分成一個(gè)又一個(gè)各種各樣的院，比方說(shuō)一院、二院、三院、四院，很多管理者對(duì)不同的老人進(jìn)行很好的照料和管理。我們600多人的時(shí)候有點(diǎn)力不從心，我們想到底多大規(guī)模比擬適宜呢？現(xiàn)在來(lái)看大概是250戶左右，500多個(gè)老人，形成組團(tuán)式管理，這可能是比擬經(jīng)濟(jì)的規(guī)模。我們也分析了國(guó)內(nèi)、國(guó)外的一些五星級(jí)酒店，根本上來(lái)講都是在300到500客房，五星級(jí)是流動(dòng)客戶，我們是面臨老人長(zhǎng)期居住的客戶，所以300到500的組團(tuán)可能是比擬經(jīng)濟(jì)的。大家就會(huì)思考幾百畝的地適合做養(yǎng)老社區(qū)嗎？規(guī)模一大天天有老人死去，這個(gè)生理效應(yīng)和心理效應(yīng)的負(fù)面影響非常大，我們拿地都是不超過(guò)200畝，政府覺(jué)得我們很小氣，你怎么才100多畝呢？然后跟他們談到我們踏踏實(shí)實(shí)、認(rèn)認(rèn)真真在一個(gè)工程，先把當(dāng)?shù)乩夏耆说男枨笱芯砍鰜?lái)，我們?cè)倏串?dāng)時(shí)的市場(chǎng)，再去進(jìn)行這樣的復(fù)制，這是談到規(guī)模。談到了每個(gè)月來(lái)講我們都有大量的造訪，所以在下一步思考，親和源申請(qǐng)一個(gè)國(guó)家3A級(jí)國(guó)家人文旅游景點(diǎn)，證照已經(jīng)批下來(lái)了，接下來(lái)要收門(mén)票了，所以沒(méi)去的趕緊去吧，下一步大概門(mén)票200塊錢(qián)一位，這是開(kāi)玩笑了，主要是因?yàn)槲覀儐T工有限，接待能力實(shí)在有點(diǎn)力不從心。我們也看到和我們談尋求合作的投資商，大家有幾種關(guān)于未來(lái)養(yǎng)老效勞的幾種商業(yè)模式，我們羅列出來(lái)。我舉個(gè)例子，大家先從順時(shí)針的方向看，首先是醫(yī)護(hù)結(jié)合模式，除了歐洲以外，其他幾大洲對(duì)中國(guó)的養(yǎng)老都感興趣，他們主要是受了月嫂的啟發(fā)，未來(lái)考慮醫(yī)戶結(jié)合的方式，他們要建高端照料護(hù)理院。第二種是地產(chǎn)和養(yǎng)老公寓的模式，我們親和源自己歸類到這一塊，因?yàn)橛H和源的土地是純商業(yè)化的，我們是出讓用地，雖然不賣(mài)產(chǎn)權(quán)，是長(zhǎng)期持有的形式，未來(lái)不見(jiàn)得不賣(mài)產(chǎn)權(quán)，因?yàn)榭赡茉诓粩嗟剡^(guò)程中長(zhǎng)期持有對(duì)資金的壓力非常巨大，可能我們也在考慮一種方式一半做銷售，一半做持有，可能會(huì)是解決現(xiàn)金流的一種比擬好的結(jié)合，這些東西都沒(méi)有定論。北京燕郊有一個(gè)燕達(dá)有一個(gè)世界頂級(jí)的醫(yī)院，還有40、50萬(wàn)平米的老年公寓已經(jīng)建成了，我們認(rèn)為是住、養(yǎng)、醫(yī)相對(duì)來(lái)說(shuō)已經(jīng)比擬成熟的工程了，大家感興趣可以看看，土地也是劃撥的。老年公寓是目前當(dāng)今市場(chǎng)上很多人都在考慮的，也是劃撥用地，還有很多人想賣(mài)會(huì)員卡是因?yàn)橥恋匦再|(zhì)是被迫的，因?yàn)樵瓉?lái)拿的是工業(yè)用地或者旅游用地不可能分割產(chǎn)權(quán)，原來(lái)設(shè)計(jì)過(guò)程中有很多其它的定位，在目前宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的狀況下市場(chǎng)需求遇到了阻力，想轉(zhuǎn)型。很多人都是先有產(chǎn)品，實(shí)在許多招了再想到做養(yǎng)老，改造本錢(qián)和運(yùn)營(yíng)管理將會(huì)比擬艱難。再有就是渡假村和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相結(jié)合的方式，這里有很多種，其實(shí)我不說(shuō)名字，中國(guó)非常有名的三星級(jí)和四星級(jí)的酒店進(jìn)入了養(yǎng)老行業(yè)，他們做渡假村和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的結(jié)合體，還有就是純地產(chǎn)模式，很多地產(chǎn)商做轉(zhuǎn)型，就是做這種地產(chǎn)的研發(fā)和創(chuàng)造。這是養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境，融資沒(méi)有了沒(méi)有關(guān)系，我們?cè)谒伎加H和源未來(lái)的路怎么走。大家知道自己蓋房子，自己運(yùn)營(yíng)，包括老人養(yǎng)老送終，我們產(chǎn)業(yè)鏈條特別長(zhǎng)，我們自己有自己的研究中心，通過(guò)采取老年人的很多數(shù)據(jù)分析老年人的生活模型，我們自己造房子，我們自己管理，還有我們自己建醫(yī)院，我們還承諾終身養(yǎng)老，我們有自己的基金會(huì)，我們給老人養(yǎng)老送終。中國(guó)現(xiàn)在很多養(yǎng)老院老人超過(guò)80歲要復(fù)原于家庭，我們是承諾養(yǎng)老，我們企業(yè)的專業(yè)知識(shí)有限，所以我們的產(chǎn)業(yè)鏈真的非常長(zhǎng)，未來(lái)我們做第一個(gè)工程可以做試驗(yàn)品，做下去沒(méi)有那么多的精力，所以親和源未來(lái)怎么走，我們還要自己造房子嗎？造房子對(duì)資金的需求非常大，我們?cè)谌齺?、營(yíng)口都在投資，明年可以入住了，這種重資產(chǎn)對(duì)民營(yíng)企業(yè)的壓力非常大。很多公司現(xiàn)在和我們洽談?shì)敵龉芾淼姆绞?，我們就是以效勞，以輕資產(chǎn)的方式，像現(xiàn)在的酒店管理公司一樣，這兩條路是我們放棄一個(gè)，精專做，還是企業(yè)兩個(gè)都做，每個(gè)企業(yè)的戰(zhàn)略模型、多元化開(kāi)展，各種戰(zhàn)略在我們的投資結(jié)構(gòu)占多少，我們沒(méi)有這個(gè)答案，一直在探索，所以未來(lái)從地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的角度無(wú)非就是重資產(chǎn)投資和輕資產(chǎn)管理，因?yàn)槲覀円呀?jīng)有了上海、三亞、黃山、營(yíng)口和海寧，因?yàn)橐呀?jīng)在投資了，所以我們前期的重資產(chǎn)投資不能放棄，至于輕資產(chǎn)輸出管理可以做到什么程度，我們認(rèn)認(rèn)真真做下去就好了。做了七年，在這個(gè)過(guò)程中，剛剛蘇老師、宋會(huì)長(zhǎng)等幾位專家都談到了政府在這里的定位以及他們應(yīng)該做的事情，我們也有很多的感觸，說(shuō)一些案例。政府在養(yǎng)老過(guò)程中的作用，我們因?yàn)槭鞘袌?chǎng)上全新的產(chǎn)品，國(guó)家在養(yǎng)老過(guò)程中有很多政策是要?jiǎng)潛苡玫兀覀兪浅鲎層玫?，?dāng)時(shí)在上海來(lái)講土地括號(hào)是養(yǎng)老，當(dāng)時(shí)沒(méi)有先例，所以貸款都很麻煩。開(kāi)發(fā)商拿地根據(jù)規(guī)模大小，政府要求你一定要建學(xué)校，政府在規(guī)劃新建房子的時(shí)候沒(méi)有要求地產(chǎn)商建居老中心、拖老中心，所以在規(guī)劃上政府是缺位的。還有我住在北邊，南五環(huán)有養(yǎng)老院，北邊的老人享受南五環(huán)的效勞，政府在區(qū)域規(guī)劃也應(yīng)該有所行為。在抵押環(huán)節(jié)等等方面政府都應(yīng)該有所作為。我們因?yàn)橥恋厥浅鲎尩?，是工商注?cè)的企業(yè)，運(yùn)營(yíng)管理是在民政部門(mén)注冊(cè)的非盈利機(jī)構(gòu)，我們有年費(fèi)和使用卡費(fèi)，定價(jià)權(quán)沒(méi)有監(jiān)管，我們自覺(jué)到政府工商部門(mén)、建委、商委、民政部門(mén)備案登記，只要有任何變化，都要跑到相關(guān)的部門(mén)溝通。政府沒(méi)有約定我要管你，我們作為好孩子要讓政府知道我們下一步做什么。俞書(shū)記派了工作小組已經(jīng)來(lái)過(guò)N屢次親和源，所以我們一直堅(jiān)持做好孩子，政府沒(méi)有監(jiān)管，但是我們自己報(bào)給政府備案。因?yàn)橛H和源是商業(yè)工程，我們已經(jīng)超出了國(guó)家的養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是我們一點(diǎn)一點(diǎn)摸索出來(lái)，建立自己的標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)我剛剛談到很多親和源自己的開(kāi)展的困惑，行業(yè)內(nèi)現(xiàn)在百花齊放，各種各樣的模式都有，可能就會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)在在一個(gè)蛋糕即將做大的情況下，或者市場(chǎng)處于初期培育的時(shí)候一定是無(wú)序的，不能靠一個(gè)企業(yè)的道德良心，我要做好孩子，在市場(chǎng)過(guò)程中去比擬自律地生存。在這個(gè)無(wú)序的過(guò)程中，市場(chǎng)需要政府來(lái)立法，需要政府來(lái)監(jiān)管，需要政府來(lái)支持，政府的定位應(yīng)該是去做那些拖老、低端，我們發(fā)現(xiàn)政府蓋的很多城市第一福利中心、第二福利中心、第三福利中心硬件標(biāo)準(zhǔn)非常高，普通老百姓沒(méi)有那么大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)去，就變成高端權(quán)貴尋租的場(chǎng)合，民營(yíng)企業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都是空床，這面臨一系列的復(fù)雜問(wèn)題，我們認(rèn)為民營(yíng)企業(yè)公司化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就應(yīng)該是做高端、中高端的，政府做好那些低端，需要被救助的福利性機(jī)構(gòu)，把市場(chǎng)形成差異化，然后各種監(jiān)管做好。從剛剛親和源的案例來(lái)講，和我們談合作動(dòng)輒幾千畝，我們根本禮貌性接待，參觀一下，然后自己心里有數(shù)，我們要強(qiáng)調(diào)一下這里談的高端定位同質(zhì)化。因?yàn)槲覀兠駹I(yíng)企業(yè)如果要做圍繞效勞的話，我們只能做高端，因?yàn)槲覀兪歉邇r(jià)獲取土地，還有其它運(yùn)營(yíng)本錢(qián)的高企，我們沒(méi)有方法跟政府行為競(jìng)爭(zhēng)，所以我們只能做高端。中國(guó)人都想做最好的，在這個(gè)過(guò)程中市場(chǎng)一定會(huì)同質(zhì)化，金字塔的頂尖會(huì)有那么多的養(yǎng)老需求嗎？當(dāng)前是適宜的時(shí)機(jī)嗎？這些都值得我們深入思考?？醋笫诌@一行，因?yàn)楫?dāng)前政策環(huán)境的無(wú)視，我們認(rèn)為政府只要有決心左邊這一列都很好辦，最艱難的是右邊，在這個(gè)行業(yè)里最難解決的就是務(wù)工人員的可持續(xù)化效勞、高質(zhì)量效勞。我注意到剛剛幾個(gè)演講嘉賓提到說(shuō)中國(guó)現(xiàn)在的養(yǎng)老半徑是100公里，甚至是200公里，從親和源的實(shí)際案例來(lái)講我們的成交客戶成交半徑只是35公里而已，35公里意味著孩子開(kāi)車一個(gè)小時(shí)來(lái)看父母，那你們可能會(huì)說(shuō)了親和源是集中在上海的客群?jiǎn)?？不是，上?？腿褐徽?5%而已，70%是江浙一帶的老人，他們?cè)谏虾Ｔ?jīng)生活和工作過(guò)，即便這樣半徑也只是35公里而已。還有護(hù)工人員、管理人員的缺失，政府在辦培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，從業(yè)缺口是2000萬(wàn)人，從業(yè)人員有證書(shū)是2000人，有30%的人愿意從事這個(gè)行業(yè)。這個(gè)數(shù)據(jù)有點(diǎn)樂(lè)觀了，這些90后的學(xué)生雖然學(xué)的是護(hù)理行業(yè)，但多長(zhǎng)時(shí)間可以從事為老效勞，而且這些老人都是健康的老人，而不是照料不可自理的老人，這些都值得探討，因?yàn)閲?guó)家沒(méi)有任何的津貼，福利方面或者社會(huì)地位的賦予。用這張做結(jié)束語(yǔ)，剛剛講到我們實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中耐得住寂寞，對(duì)這個(gè)行業(yè)未來(lái)我們還是充滿了希望和展望的，因?yàn)檫@個(gè)蛋糕足夠大，剛剛我講了，政府統(tǒng)計(jì)了60歲以上的老年人只是一局部，中國(guó)50歲以后退休的女性數(shù)字非常龐大，未來(lái)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)行業(yè)的空間非常巨大，從政府十二五、十三五的規(guī)劃當(dāng)中我們看到政府在進(jìn)行一些政策和監(jiān)管力度的核心，所以這也是我們不斷再投資的實(shí)證。分享到這里，謝謝大家！曲向東：謝謝楊女士非常珍貴的分享，其實(shí)我們從她的講述當(dāng)中像這個(gè)企業(yè)的名字一樣也是非常有親和力的講述，另外印象很深刻就是大家要參觀趕緊去參觀，否那么要買(mǎi)門(mén)票了。接下來(lái)有請(qǐng)韓國(guó)的同行業(yè)實(shí)踐者分享他們的經(jīng)驗(yàn)，我們有請(qǐng)長(zhǎng)青醫(yī)療財(cái)團(tuán)Bobath紀(jì)念醫(yī)院理事長(zhǎng)、書(shū)佑理事會(huì)議長(zhǎng)樸盛敏先生。樸盛敏：大家好，我是書(shū)佑理事會(huì)理事長(zhǎng)樸盛敏，首先祝賀大家這次論壇召開(kāi)，今天我演講的是宜興市九龍城工程的背景與理念。我首先介紹一下Bobath的概念，然后說(shuō)一下在中國(guó)建立CCRC的必要性和案例，然后再介紹一下國(guó)際上的交流活動(dòng)，最后介紹在中國(guó)九如城工程的進(jìn)行情況。我們Bobath是為了紀(jì)念Bobath夫婦，我們是亞洲總部，一直為效勞老年人而準(zhǔn)備，我們財(cái)團(tuán)里面包括Bobath紀(jì)念醫(yī)院和兒童醫(yī)院?，F(xiàn)在給大家介紹在中國(guó)建立CCRC的必要性。首先從醫(yī)學(xué)模式分類給大家介紹一下，過(guò)去以治療急性疾病為主，現(xiàn)在以治療慢性疾病為主，以前是治療為主，現(xiàn)在那么是治療與照顧放在一起的方式在開(kāi)展。中國(guó)老齡化的迅速開(kāi)展可以通過(guò)這些統(tǒng)計(jì)表可以看得出來(lái)，比方就到2050年的時(shí)候中國(guó)60歲的老年人口將大于美國(guó)全國(guó)的人口。老齡化社會(huì)對(duì)福利方面引起很大的負(fù)面作用，不僅僅有負(fù)面作用，對(duì)老年相關(guān)產(chǎn)業(yè)也有積極的促進(jìn)作用。在過(guò)去十年，中國(guó)的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)得到很大的開(kāi)展，特別是在數(shù)量方面，但是忽略了質(zhì)量，以后開(kāi)展因?yàn)槁约膊〉男枨笤黾?，要增加一些專門(mén)醫(yī)院，還要提高效勞的質(zhì)量。比方說(shuō)老年人一般帶有高血壓、糖尿病等疾病，如果沒(méi)有管理好會(huì)造成第二次發(fā)病，最后會(huì)造成后遺癥?，F(xiàn)在給大家介紹的是我們韓國(guó)CCRC的模式，我們有居住、康復(fù)和養(yǎng)老設(shè)施，居住主要是包括居住等的日程管理，康復(fù)醫(yī)院是當(dāng)老年人患病的時(shí)候提供相應(yīng)的效勞，養(yǎng)老設(shè)施對(duì)慢性疾病患者提供一些相應(yīng)的效勞。再給大家介紹一下美國(guó)與日本的一些案例，這是在美國(guó)的設(shè)施，在芝加哥等地都有一系列的設(shè)施。而那些在美國(guó)很有名的地區(qū)，它以放射性的方向布置一些建筑物，里面包括康復(fù)醫(yī)院、養(yǎng)老醫(yī)院以及居住社區(qū)等等，里面都提供內(nèi)部與戶外的活動(dòng)。這是日本的設(shè)施，這是圣路加看護(hù)大學(xué)，通過(guò)這些案例我們也在韓國(guó)建立了CCRC包括Bobath養(yǎng)老院等居住設(shè)施。包括廣場(chǎng)、門(mén)診、咖啡廳，我們重視給老年人提供溫馨的感覺(jué)。為了提供全方位的治療效勞，我們?cè)诳祻?fù)治療當(dāng)中采用物理治療、水中治療等，各方面的治療都包括在內(nèi)。在這種康復(fù)治療方面，治療師的作用非常大，所以我們運(yùn)用一些課程和機(jī)構(gòu)來(lái)培訓(xùn)這些治療師。我們患者當(dāng)中主要對(duì)象是癡呆癥患者、帕金森患者，還有癌癥患者。這是我們老年公寓的照片，這是在公寓里面的會(huì)所，會(huì)所里面有很多設(shè)施，比方說(shuō)有四個(gè)食堂，還有可以容納500名的宴會(huì)廳，還有游泳場(chǎng)、SPA中心等等，但是比這些更重要的是軟件的運(yùn)營(yíng)。我們一共有四個(gè)食堂，有韓餐廳、早餐廳、中餐廳、西餐廳等豐富的選擇。我們還組織運(yùn)營(yíng)一些俱樂(lè)部，讓客戶生活上增添一些活力。為了顧客的身體健康，我們還運(yùn)營(yíng)戶外登山等活動(dòng)。在健身中心我們運(yùn)營(yíng)瑜珈、舞蹈、有氧健身等。還有每年會(huì)招聘一些歌手，豐富居民的生活，還舉辦一些舞蹈大會(huì)或者是高爾夫友誼賽等等，我們剛剛也提到重要的不是在設(shè)施的建設(shè)，更重要的是在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中。這是我們的養(yǎng)老院，養(yǎng)老院中間有一個(gè)中庭，配備了照明、換氣等等，這些是大廳、休息室、治療室的圖片。現(xiàn)在給大家簡(jiǎn)單介紹一下國(guó)際上的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的交流活動(dòng)，剛剛也談到通過(guò)這種醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的交流，打破了國(guó)際上的界限。左邊的圖片是在北京一家醫(yī)院，右邊是阿布達(dá)(音)的一家醫(yī)院，這是泰國(guó)曼谷的一家醫(yī)院，患者主要從國(guó)外過(guò)來(lái)，到達(dá)50%以上。我們?cè)谟《饶嵛鱽喴苍谶\(yùn)營(yíng)一個(gè)醫(yī)院，引進(jìn)了迪拜，現(xiàn)在在委托運(yùn)營(yíng)迪拜的康復(fù)醫(yī)院，這是我們考察一些迪拜的照片。這也是一個(gè)考核圖片。這是一些國(guó)際上的交流，我們現(xiàn)在也在推進(jìn)一個(gè)工程，是一個(gè)健康城，里面包括專門(mén)的醫(yī)院、養(yǎng)老院，還有國(guó)際修養(yǎng)中心等等。最后給大家介紹我們九如城工程的進(jìn)行情況。從8月1號(hào)第一次訪問(wèn)到目前為止，我們已經(jīng)完成運(yùn)營(yíng)方案書(shū)，這是我們相互訪問(wèn)的一些照片。從3月22號(hào)我們開(kāi)始進(jìn)行工作，之前做了一些建筑布置、市場(chǎng)調(diào)查、概念制定等等，目前我們準(zhǔn)備一些人力培訓(xùn)，這是我們?cè)谥袊?guó)考察的一些照片。我們現(xiàn)在也在努力，很多各方面的領(lǐng)導(dǎo)和負(fù)責(zé)人都參加內(nèi)部討論，為了更好地運(yùn)營(yíng)我們九如城工程。以后也會(huì)繼續(xù)努力，為康復(fù)醫(yī)院運(yùn)營(yíng)和養(yǎng)老院根底設(shè)施的運(yùn)營(yíng)不惜一切努力，最后我們還愿意一些附屬的人力管理和財(cái)務(wù)管理而努力，我們會(huì)為九如城的工程不惜一切努力，謝謝大家！曲向東：非常感謝樸盛敏先生和我們分享他們珍貴的意見(jiàn)，我們接下來(lái)有請(qǐng)中城聯(lián)盟投資管理總經(jīng)理路林先生為我們分享養(yǎng)老地產(chǎn)的金融解決方案的探討。路林：各位下午好！剛剛很多嘉賓做了一個(gè)很深入的交流，我想接著前面嘉賓的話題講另外一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，就是金融解決方案。剛剛親和源的楊總提到過(guò)養(yǎng)老業(yè)有很多緊迫的需求，養(yǎng)老業(yè)也有很多困惑，但是圍繞養(yǎng)老業(yè)在中國(guó)現(xiàn)在正掀起一股方興未艾的養(yǎng)老地產(chǎn)，我今天的主題就是圍繞養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老業(yè)中最重要的地理設(shè)施的金融解決方案提出一個(gè)路徑思考。出這個(gè)題目是與金融結(jié)合的方案，與金融怎么結(jié)合，我們?cè)谶@里做了一些探索。首先需要區(qū)分的是養(yǎng)老地產(chǎn)金融和養(yǎng)老金融的區(qū)別，養(yǎng)老地產(chǎn)金融是一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，是一個(gè)金融手段，養(yǎng)老金融就是更豐富，更大一點(diǎn)的概念，養(yǎng)老金融包括我們熟悉的養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老儲(chǔ)蓄、養(yǎng)老理財(cái)，當(dāng)然還有我們的養(yǎng)老投資基金，特別是養(yǎng)老私募基金。我們是一家房地產(chǎn)基金管理公司，已經(jīng)存在十年，今年正好是十周年，我們中大大概二十年，在這十年之中我們圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)做了一些金融探索，特別是根據(jù)我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的金融需求在房地產(chǎn)基金做了一些探索，到目前為止已經(jīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域做了超過(guò)100億的投資，管理70億。圍繞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)我們房地產(chǎn)基金已經(jīng)做了一些行動(dòng)，今天我們圍繞我們的養(yǎng)老地產(chǎn)，我們房地產(chǎn)當(dāng)中的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域也會(huì)看到這些時(shí)機(jī)，所以今天剛剛有記者問(wèn)我們?yōu)槭裁磿?huì)關(guān)注這個(gè)領(lǐng)域，來(lái)參加這次會(huì)議。剛剛前面提到過(guò)養(yǎng)老的困惑，但是養(yǎng)老有這么大的需求，中國(guó)在2021年已經(jīng)邁入了14%的老齡化社會(huì)，有這個(gè)需求，有這個(gè)強(qiáng)大的社會(huì)需求，正是我們投資商追逐的領(lǐng)域。換句話說(shuō)養(yǎng)老雖然有困惑，但養(yǎng)老不是困境，養(yǎng)老在各個(gè)要素里面的探索者和追求者努力之下，我相信養(yǎng)老業(yè)有春天，這也是我們投資商最追逐的東西。中國(guó)為什么養(yǎng)老業(yè)在最近在養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)中蓬勃興起，方興未艾呢？我想和中國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的路徑是分不開(kāi)的，剛剛有提到過(guò)首先是醫(yī)療、健康和護(hù)理有長(zhǎng)足的開(kāi)展，養(yǎng)老業(yè)自然有一個(gè)快速的開(kāi)展。中國(guó)在最近十五年當(dāng)中開(kāi)展最快，天天看得到就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，目前大家雖然也知道碰到一些住宅領(lǐng)域的調(diào)控政策，但是房地產(chǎn)的細(xì)分其它領(lǐng)域，包括旅游地產(chǎn)等等又成為新的熱點(diǎn)，也包括商業(yè)地產(chǎn)。這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在養(yǎng)老業(yè)首先凸顯出來(lái)，有一個(gè)很強(qiáng)的生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)根底，我們的開(kāi)發(fā)商積累了十五年，像中大積累了二十年的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)，這些開(kāi)發(fā)商同樣具有了強(qiáng)大的財(cái)富，能夠在養(yǎng)老的投入上有根底。如果在2000年做的房地產(chǎn)，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)沒(méi)有幾家有這樣的能力，今天包括我們中大可以拿出30億做九如城，證明我們15年的開(kāi)展當(dāng)中企業(yè)不僅積累了經(jīng)驗(yàn)，積累了能力，也積累了財(cái)富，能夠在財(cái)富、經(jīng)驗(yàn)、能力的根底上，能夠在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也能夠追求良好的社會(huì)效益。我今天養(yǎng)老地產(chǎn)的金融路徑分這么幾個(gè)局部，這是北京的一個(gè)新聞稿，從政策上的解讀，第二、第三局部會(huì)介紹一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)中一般的融資方式，包括公司融資式和工程融資方式。第四局部介紹一下養(yǎng)老地產(chǎn)的角色，第五局部介紹一下開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式，第六局部介紹一下養(yǎng)老地的開(kāi)發(fā)商角色演化。第七局部介紹一下養(yǎng)老地產(chǎn)的融資接口預(yù)設(shè)，我們希望可以擴(kuò)大一點(diǎn)思路。第八局部融資主體法人怎么分立。第九局部是開(kāi)發(fā)階段有哪些融資方式。第十局部是養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段有哪些運(yùn)營(yíng)方式，當(dāng)然還有轉(zhuǎn)移過(guò)程中很多人提到退出，當(dāng)然最后最重要的局部就是我們希望通過(guò)今天的論壇，給我們新聞界、政府部門(mén)關(guān)注一下配套的政策。北京新京報(bào)10月15號(hào)有一個(gè)新聞，就是北京市國(guó)土局的新聞，政府在探索養(yǎng)老供地模式中的探索，他說(shuō)鼓勵(lì)非政府投資，鼓勵(lì)商業(yè)社會(huì)力量建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，我們剛剛說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)首先是解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的固定設(shè)施，政策是以限價(jià)房的設(shè)施，通過(guò)招牌掛的方式，鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)、商業(yè)方式介入養(yǎng)老地產(chǎn)，這有點(diǎn)像保障房，通過(guò)養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)中的效勞標(biāo)準(zhǔn)，特別是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作為土地出讓指標(biāo)，我們限房?jī)r(jià)首先是限地價(jià)，到一定的價(jià)格配多少比例的養(yǎng)老院或者是保障房，這樣讓我們的養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，養(yǎng)老地產(chǎn)有一個(gè)康莊大道的接口。十二五期間大家關(guān)注保障房建設(shè)，我想在十三五之后或者十三五開(kāi)始，我們這些人到了養(yǎng)老年齡，一定會(huì)出現(xiàn)更大規(guī)模的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，所以北京市在探索養(yǎng)老地產(chǎn)供地模式上給我們一個(gè)很清晰和很重要的信號(hào)。剛剛提到我們中城聯(lián)盟基金投資做了一些探索，在銀行融資和公開(kāi)資本市場(chǎng)融資之外做的探索，包括公司融資、工程融資。傳統(tǒng)意義上開(kāi)發(fā)商除了資本之外，更多靠幾塊大的融資，通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)到達(dá)房地產(chǎn)的高速開(kāi)展，大家最熟悉就是公司融資，股東出資參建聯(lián)建，最近比擬多是資本市場(chǎng)融資，包括股票、債券，包括私募市場(chǎng)的融資。今天我正本清源一個(gè)詞，從順序上私募市場(chǎng)比公開(kāi)市場(chǎng)大得多，但是在中國(guó)的資本市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)顛倒的環(huán)節(jié)就是先開(kāi)展公開(kāi)市場(chǎng)，私募市場(chǎng)反而慢。最近幾年無(wú)論是私募證券市場(chǎng)的基金還是私募股權(quán)基金，還有私募房地產(chǎn)基金都有長(zhǎng)足的開(kāi)展。首先是政府融資，我們通過(guò)政府分期付款，加速周轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)杠桿，所以首先是政府，如果能夠分期付款是最大的融資。第二塊是商業(yè)銀行，過(guò)去十幾年房地產(chǎn)高速開(kāi)展，商業(yè)銀行為我們提供了源源不斷的資金，包括開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)貸款等等，在2004年之前還有大量的土地貸款，現(xiàn)在大概有10萬(wàn)億貸款在開(kāi)發(fā)商的商業(yè)融資里面。其實(shí)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程融資當(dāng)中，除了政府和商業(yè)銀行之外，更大的財(cái)富杠桿是供給鏈環(huán)節(jié)，供給鏈融資說(shuō)得比擬準(zhǔn)確一點(diǎn)，包括我們提到的工程款墊資、效勞代理商的預(yù)付款等等，當(dāng)然在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程當(dāng)中還有一個(gè)更大的經(jīng)營(yíng)杠桿就是預(yù)售房的預(yù)售款，這是一般人做的梳理和總結(jié)。從這一點(diǎn)開(kāi)始我們房地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)當(dāng)中有哪些呢？其實(shí)在正常的養(yǎng)老地產(chǎn)工程，最重要是在養(yǎng)老地產(chǎn)，首先是開(kāi)發(fā)商，在養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)完以后要經(jīng)營(yíng)，要效勞，又轉(zhuǎn)化為運(yùn)營(yíng)商，這個(gè)運(yùn)營(yíng)商無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還運(yùn)營(yíng)商，其實(shí)和投資商都分不開(kāi)，只要有巨大的社會(huì)需求，就是我們投資人的春天，因?yàn)檫@一塊我們投資商是不可分的。還有一塊是供給方，所以這里的分工收益在不同階段、不同時(shí)候，分配是不一樣的。我們?cè)谕耆氖袌?chǎng)面前，通過(guò)我們的政策，通過(guò)我們市場(chǎng)長(zhǎng)期演變會(huì)到達(dá)一個(gè)均衡的結(jié)果，我們只做一個(gè)圖式，可以到達(dá)風(fēng)險(xiǎn)和收益的平衡。作為一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)工程，就像其它主體地產(chǎn)一樣，一般開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)模式無(wú)非就是三種，一種是借著主體地產(chǎn)的名義做開(kāi)發(fā)，全部銷售，很多養(yǎng)老社區(qū)就是這樣的，蓋了房子賣(mài)掉，通過(guò)政策的支持和補(bǔ)貼，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新，最后和別的開(kāi)發(fā)商類型一樣全部賣(mài)。還有一種很多養(yǎng)老院更多是純租賃，自己蓋，自己經(jīng)營(yíng)，這都是回收型，這在我們自用的固定資產(chǎn)投資也是常見(jiàn)的。我們今天的養(yǎng)老地產(chǎn)比擬通行的是租借結(jié)合型，開(kāi)發(fā)商逐漸從開(kāi)發(fā)商演進(jìn)到運(yùn)營(yíng)商，我們?cè)谶@里提出養(yǎng)老地產(chǎn)的主體，現(xiàn)在有一個(gè)切分和預(yù)設(shè)，主要是有利于社會(huì)資本，有利于各個(gè)角色的投資。過(guò)去開(kāi)發(fā)商做這件事情，然后轉(zhuǎn)化成自己的經(jīng)營(yíng)，我們?nèi)绻枰B(yǎng)老地產(chǎn)大的開(kāi)展時(shí)機(jī)，需要導(dǎo)入，需要引入民營(yíng)資本和社會(huì)資本的時(shí)候，我們?yōu)槿谫Y做主題接口和預(yù)設(shè)。大概主體有多少種呢？就是集團(tuán)公司、控股公司，還有開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)階段之后還有不同類型的運(yùn)營(yíng)公司，當(dāng)然如果是連鎖化經(jīng)營(yíng)還有資產(chǎn)管理公司、投資公司、物業(yè)公司，還有公益基金會(huì)，我們希望理出一個(gè)在分工當(dāng)中不同的主體來(lái)創(chuàng)造社會(huì)資本和房地產(chǎn)基金或者其它私募基金進(jìn)入的接口。剛剛我們提到過(guò)跟一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一般的，我們開(kāi)發(fā)階段融資在和養(yǎng)老地產(chǎn)中與其它的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式是一樣的，資本金、私募資本、銀行貸款、預(yù)售款、供給鏈融資，我們希望有一些工程債的時(shí)機(jī)來(lái)補(bǔ)充資本的投入，在地方債已經(jīng)試行這個(gè)模式。我們?cè)噲D通過(guò)已銷售局部能夠補(bǔ)貼一點(diǎn)，就是以售養(yǎng)租，租售結(jié)合。我們專門(mén)提出一個(gè)回?fù)軆?chǔ)藏金，因?yàn)檎畷?huì)根據(jù)效勞標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提供土地，這局部在銷售當(dāng)中產(chǎn)生的利潤(rùn)我們希望作為資金來(lái)源。當(dāng)然，這里面還有親和源這種是會(huì)員費(fèi)的模式或者是日本的保證金模式，這需要政府明確的政策，甚至把會(huì)員卡、會(huì)員費(fèi)能夠跟第三方支付或者養(yǎng)老保險(xiǎn)結(jié)合起來(lái)。第四局部就是醫(yī)保、商業(yè)保險(xiǎn)、企業(yè)年金對(duì)養(yǎng)老的開(kāi)放支付，這局部對(duì)于我們養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)階段也是一個(gè)很大的支持。其它的包括我們經(jīng)常碰到供給商融資、設(shè)備中的融資租賃，包括說(shuō)的資本企業(yè)債，一旦連鎖化經(jīng)營(yíng)之后是中小企業(yè)的私募債的發(fā)行來(lái)補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金或者是融資。其它還有國(guó)外流行的，一會(huì)兒有時(shí)機(jī)再說(shuō)，這是非常長(zhǎng)的話題。移轉(zhuǎn)過(guò)程，最終這些工程會(huì)從多家經(jīng)營(yíng)到一家，會(huì)從一個(gè)地方分散到一個(gè)地方，這里面實(shí)際也有很多金融手段需要運(yùn)營(yíng)，還有一種要轉(zhuǎn)給政府或者是公益組織，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)化成運(yùn)營(yíng)商移交給公益組織是保證養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)的重要手段。最后我想做一個(gè)總結(jié)概括，債券支持，在養(yǎng)老地產(chǎn)金融稅收的政策上，支持養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，政府主管部門(mén)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)提供提供工程債和企業(yè)債的開(kāi)展時(shí)機(jī)。第二是信貸支持，就是對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)給予信貸支持，政府要出臺(tái)低息的方式到達(dá)一個(gè)平衡的狀態(tài)，免去養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)者的困惑和困境。第三就是我們講的開(kāi)放醫(yī)保、商業(yè)保險(xiǎn)和其它企業(yè)年金的資助范圍。第四是稅收支持，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中回?fù)軆?chǔ)藏金給予所得稅和土增稅預(yù)征調(diào)整，希望這10%對(duì)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)相關(guān)收入給予營(yíng)改增和所得稅優(yōu)惠。最后一個(gè)是地方政府經(jīng)常碰到的床位補(bǔ)貼，我們希望養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)床位補(bǔ)貼能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定支持養(yǎng)老業(yè)的開(kāi)展。最后結(jié)論就是養(yǎng)老地產(chǎn)的解決方案、解決路徑首先從開(kāi)發(fā)商到投資商、運(yùn)營(yíng)商的角色轉(zhuǎn)換，他的健康開(kāi)展有利于各方，根據(jù)要素獲得相應(yīng)的報(bào)酬，相應(yīng)承當(dāng)各自風(fēng)險(xiǎn)，做到投資和報(bào)酬的相匹配，總而言之，養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)展剛剛起步，養(yǎng)老業(yè)在中國(guó)有巨大的需求，對(duì)我們金融投資商是一個(gè)巨大的時(shí)機(jī)，也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)，希望全社會(huì)，希望政府部門(mén)給予我們支持，給予我們配套的政策，我想養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)，養(yǎng)老業(yè)會(huì)春天，養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)有春天，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資人也會(huì)有春天。謝謝大家！曲向東：謝謝路總，我們今天下午短短幾個(gè)小時(shí)的時(shí)間聽(tīng)到來(lái)自業(yè)界，來(lái)自學(xué)界，還有我們金融界以及來(lái)自國(guó)外同行業(yè)他們?cè)陴B(yǎng)老地產(chǎn)方面非常豐富的經(jīng)驗(yàn)，我想關(guān)于這個(gè)話題我們也看到了首屆，我們也希望在未來(lái)會(huì)有第二屆、第三屆更多更深入關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)話題的探討，我們也祝愿在這個(gè)領(lǐng)域的實(shí)踐者，像