房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)流程及相關(guān)知識107

房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)手續(xù)流程程及相關(guān)知識識當(dāng)前存在的的問題1、你做你的的計劃，我我做我的計計劃，誰影影響自己不不知道，自自己影響誰誰也不知道道。2、不給別人人空間，給給自己留足足了空間。。3、計劃趕不不上變化。。4、計劃可操操作性很低低，基本上上是內(nèi)部原原因本次學(xué)習(xí)目目的？？？？本次學(xué)習(xí)的的目的：1、了解房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)的政政策法規(guī)、、基礎(chǔ)知識識2、熟悉房地地產(chǎn)開發(fā)流流程3、掌握如何何協(xié)調(diào)公司司各部門進(jìn)進(jìn)度，達(dá)到到相互配合合4、掌握及控控制房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中發(fā)發(fā)生的各種種前期費(fèi)用用51房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識前期所涉及及的費(fèi)用42獲取土地流流程開發(fā)手續(xù)流流程35前期各部門門的協(xié)調(diào)報告結(jié)構(gòu)總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程先耽擱大伙伙一杯茶的的功夫。開篇之前，，先講一個小小故事。小唐名叫唐唐阿土，是是成都的彎彎彎（農(nóng)民民）。從來沒有出出過遠(yuǎn)門。。攢了半輩輩子的錢，，終于參加加一個旅游游團(tuán)出了國國。國外的一切切都是非常常新鮮的，，關(guān)鍵是，，唐阿土參參加的是豪豪華團(tuán)，一一個人住一一個標(biāo)準(zhǔn)間間。這讓他他新奇不已已。早早晨，，不懂中文文的服務(wù)生生來敲門送送早餐時大大聲說道：：“GOODMORNINGSIR！”一個XIAO故事唐阿土愣住住了。這是是什么意思思呢？在自自己的家鄉(xiāng)鄉(xiāng)，一般陌陌生的人見見面都會問問：“您貴姓？”于是唐阿土土大聲叫道道：“我叫叫唐唐阿阿土土！！”如是是這這般般，，連連著著三三天天，，都都是是那那個個服服務(wù)務(wù)生生來來敲敲門門，，每每天天都都大大聲聲說說：：“GOODMORNINGSIR！”而唐唐阿阿土土亦亦大大聲聲回回道道：：“我叫叫唐唐阿阿土土！！”一個個XIAO故事事但他他非非常常的的生生氣氣。。這這個個服服務(wù)務(wù)生生也也太太笨笨了了，，天天天天問問自自己己叫叫什什么么，，告告訴訴他他又又記記不不住住，，很很煩煩的的。。終終于于他他忍忍不不住住去去問問導(dǎo)導(dǎo)游游，“GOODMORNINGSIR！”是什什么么意意思思，，導(dǎo)導(dǎo)游游告告訴訴了了他他，，天天啊?。。。?！我我暈暈死死！！真真是是丟丟臉臉?biāo)浪懒肆?。。唐阿阿土土反反?fù)復(fù)練練習(xí)習(xí)“GOODMORNINGSIR！”這個個詞詞，，以以便便能能體體面面地地應(yīng)應(yīng)對對服服務(wù)務(wù)生生。。又一一天天的的早早晨晨，，服服務(wù)務(wù)生生照照常常來來敲敲門門，，門門一一開開唐唐阿阿土土就就搶搶先先大大聲聲叫叫道道：：“GOODMORNINGSIR！”此時時此此刻刻，，服服務(wù)務(wù)員員楞楞了了一一下下，，然然后后———大聲聲而而有有禮禮貌貌的的回回答答：：“我是是唐唐阿阿土土??！”一個個XIAO故事事這個個故故事事告告訴訴我我們們———人與與人人交交往往，，常常常常是是意意志志力力與與意意志志力力的的較較量量。。不不是是你你影影響響他他，，就就是是他他影影響響你你??！同時時，，只只有有不不斷斷的的學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)、、提提高高才才能能影影響響到到你你周周邊邊的的人人才可可以以成成為為最最強(qiáng)強(qiáng)者者。。一個個XIAO故事事房地地產(chǎn)產(chǎn)常常用用專專業(yè)業(yè)基基礎(chǔ)礎(chǔ)知知識識作為為專專業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司的的一一員員把一一些些基基礎(chǔ)礎(chǔ)的的、、淺淺顯顯的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)知知識識梳梳理理一一次次應(yīng)應(yīng)該該有有所所必必要要??！即便便以以下下內(nèi)內(nèi)容容或或許許您您已已經(jīng)經(jīng)熟熟悉悉了了百百分分之之七七八八十十。。。。。。。。。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識識1、什什么么是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)、、物物業(yè)業(yè)？？房地地產(chǎn)產(chǎn)：一一般般認(rèn)認(rèn)為為，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是地地產(chǎn)產(chǎn)和和房房產(chǎn)產(chǎn)的的合合稱稱。。但但其其內(nèi)內(nèi)涵涵可可有有狹狹義義和和廣廣義義之之分分。。狹狹義義房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是指指房房屋屋和和房房屋屋所所占占用用的的土土地地，，即即只只有有土土地地和和房房屋屋結(jié)結(jié)合合在在一一起起時時，，才才能能稱稱為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，未未建建有有房房屋屋的的土土地地，，只只能能叫叫地地產(chǎn)產(chǎn)，，不不能能叫叫房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。廣廣義義房房地地產(chǎn)產(chǎn)包包括括地地產(chǎn)產(chǎn)和和房房產(chǎn)產(chǎn)，，但但并并不不是是說說，，只只有有房房產(chǎn)產(chǎn)和和地地產(chǎn)產(chǎn)合合為為一一體體時時，，才才能能稱稱為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，單單純純的的土土地地也也是是可可以以稱稱為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的一一種種存存在在形形態(tài)態(tài)。。需需要要說說明明的的是是，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是我我國國獨(dú)獨(dú)有有的的概概念念，，國國際際上上一一般般稱稱之之為為不不動動產(chǎn)產(chǎn)。。物業(yè)業(yè)是指指建建成成并并經(jīng)經(jīng)竣竣工工驗驗收收可可交交付付使使用用的的各各類類房房屋屋建建筑筑及及附附屬屬設(shè)設(shè)備備、、設(shè)設(shè)施施、、場場地地、、庭庭院院和和相相關(guān)關(guān)的的建建筑筑地地塊塊的的總總稱稱，，是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的組組成成部部分分。。中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展歷歷程程階段劃分發(fā)展特征階段關(guān)鍵詞第一階段1978年以前計劃經(jīng)濟(jì)時代，實行房屋統(tǒng)建統(tǒng)配統(tǒng)管制，由地方財政撥款和各單位投資建造住房以解決房屋問題住宅統(tǒng)建、福利分房第二階段1978—1990住房商品化，房地產(chǎn)計劃經(jīng)濟(jì)向房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的階段土地使用制度改革憲法與土地管理法的修改住房制度改革第三階段1990—1997第一個快速發(fā)展階段，因市場不規(guī)范及發(fā)展過快也導(dǎo)致了第一個低谷期快速發(fā)展、泡沫、宏觀調(diào)控、安居工程、貨幣分房、房屋抵壓貸款、住房公積金第四階段1998—2007第二個快速發(fā)展階段快速發(fā)展、宏觀調(diào)控、大盤開發(fā)、多元化融資、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)……第五階段至今第二個調(diào)整期拐點(diǎn)、通漲、緊縮、豬堅強(qiáng)、范跑跑……房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)類類型型分類標(biāo)準(zhǔn)類型企業(yè)性質(zhì)

國有、集體、私營、中外合資企業(yè)資質(zhì)

一級、二級、三級、四級開發(fā)類型

住宅開發(fā)商、綜合開發(fā)商、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)區(qū)域

本土型開發(fā)企業(yè)、跨區(qū)域開發(fā)企業(yè)一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識識2、房房地地產(chǎn)產(chǎn)一一、、二二、、三三級級市市場場有有什什么么區(qū)區(qū)別別？？房地地產(chǎn)產(chǎn)一一級級市市場場：：具具有有國國家家壟壟斷斷性性質(zhì)質(zhì)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)呈呈縱縱向向流流通通的的市市場場模模式式。。主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在國國家家作作為為土土地地的的所所有有者者，，將將土土地地使使用用權(quán)權(quán)投投入入市市場場運(yùn)運(yùn)行行，，如如現(xiàn)現(xiàn)行行的的土土地地批批租租拍拍賣賣，，其其價價格格和和交交易易方方式式是是政政府府根根據(jù)據(jù)國國家家的的整整體體利利益益而而確確定定的的。。此此外外還還如如公公房房出出售售、、廉廉租租房房低低租租分分配配等等都都是是一一級級市市場場的的交交易易表表現(xiàn)現(xiàn)。。它它是是政政府府與與經(jīng)經(jīng)營營者者、、使使用用者者之之間間的的交交易易。。房地地產(chǎn)產(chǎn)二二級級市市場場：：具具有有經(jīng)經(jīng)營營性性質(zhì)質(zhì)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)呈呈橫橫向向流流通通的的市市場場模模式式。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商品品以以開開發(fā)發(fā)價價值值為為基基礎(chǔ)礎(chǔ)、、價價格格由由經(jīng)經(jīng)營營向向使使用用消消費(fèi)費(fèi)的的平平行行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移。。表表現(xiàn)現(xiàn)為為經(jīng)經(jīng)營營者者與與消消費(fèi)費(fèi)者者之之間間的的交交易易行行為為，，是是土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓市市場場和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)增增量量市市場場。。如如房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司開開發(fā)發(fā)出出售售的的商商品品住住房房就就是是典典型型的的二二級級市市場場行行為為，，也也稱稱住住宅宅一一級級市市場場。。房地地產(chǎn)產(chǎn)三三級級市市場場：：具具有有消消費(fèi)費(fèi)性性質(zhì)質(zhì)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)呈呈橫橫向向流流通通的的市市場場模模式式。。在在調(diào)調(diào)劑劑需需求求條條件件下下，，使使用用者者、、經(jīng)經(jīng)營營者者以以效效用用為為價價值值尺尺度度的的市市場場價價格格進(jìn)進(jìn)行行平平等等交交換換。。是是使使用用者者之之間間的的交交易易行行為為，，是是土土地地的的再再轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的存存量量多多次次交交易易市市場場。。如如私私房房主主出出租租、、出出手手自自己己的的私私有有房房屋屋就就是是三三級級市市場場行行為為。。一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)知知識識4、什什么么是是控控制制性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃、、修修建建性性（（實實施施性性））詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃？？控制制性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃：是是指指根根據(jù)據(jù)城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃及及其其對對各各分分區(qū)區(qū)的的功功能能要要求求，，對對城城市市分分區(qū)區(qū)地地塊塊給給出出詳詳細(xì)細(xì)的的土土地地經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)指指標(biāo)標(biāo)限限定定，，如如用用地地面面積積、、道道路路坐坐標(biāo)標(biāo)、、標(biāo)標(biāo)高高、、斷斷面面尺尺寸寸等等，，并并確確定定各各功功能能用用地地的的位位置置及及市市政政基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施的的配配套套規(guī)規(guī)劃劃。。修建性性（實實施性性）詳詳細(xì)規(guī)規(guī)劃：是將將城市市總體體規(guī)劃劃和控控制性性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃劃細(xì)化化為空空間形形象和和景觀觀建設(shè)設(shè)，并并進(jìn)行行有關(guān)關(guān)技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的限限定，，如建建筑層層數(shù)、、容積積率、、建筑筑紅線線的位位置、、日照照、建建筑形形體示示意及及建筑筑出入入口的的位置置、豎豎向設(shè)設(shè)計、、道路路坐標(biāo)標(biāo)、標(biāo)標(biāo)高及及其轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變半半徑、、坡度度等。。泰和世世家修修建性性詳規(guī)規(guī)泰和世世家項項目共共計有有54棟樓。。其中中12層小高高層共共有36棟樓，，南側(cè)側(cè)地塊塊有17棟樓，，北側(cè)側(cè)地塊塊有19棟樓。。16層高層層共有有10棟樓，，南側(cè)側(cè)地塊塊有7棟樓，，北側(cè)側(cè)地塊塊有3棟樓。。18層高層層共有有8棟樓，，南北北兩側(cè)側(cè)地塊塊各有有4棟樓。。一、房房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識識6、什么么是標(biāo)標(biāo)定（（準(zhǔn)））地價價？它是政政府根根據(jù)管管理需需要，，評估估的其其一宗宗地在在正常市場場條件件下于于某一一估價價期日日的土土地使使用權(quán)權(quán)價格格。7、什么么是建建筑密密度、、建筑筑容積積率？？建筑密密度：：就是是建筑筑底層層占地地面積積（建建筑基基底總總面積積）與與建筑筑基地地總面面積（（建筑筑總用用地面面積））的比比率（（%）。它它表示示基地地內(nèi)建建筑直直接占占用土土地面面積的的比例例。建筑容容積率率：就就是建建筑基基地內(nèi)內(nèi)所有有建筑筑物的的建筑筑面積積之和和與基基地用用地總總面積積的比比例。。一、房房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識識8、樓間間距：：兩相鄰鄰樓的的外墻墻面距距離。。建筑筑間距距的控控制是是為了了保障障人們們工作作、生生活的的質(zhì)量量與安安全，，滿足足必需需的日日照、、采光光、通通風(fēng)等等要求求；9、日照照間距距：建筑物物高度度／建建筑物物相鄰鄰距離離（國國家標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1.2）日照標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：：冬至至中午午滿窗窗日照照1小時或或斜窗窗日照照2小時。。10、框架架：：是指以以鋼筋筋混凝凝土澆澆注成成承重重梁柱柱，再再用預(yù)預(yù)制的的加氣氣混凝凝土、、膨脹脹珍珠珠巖、、浮石石等輕輕質(zhì)板板材隔隔墻分分戶裝裝配而而成的的住宅宅。適適合大大規(guī)模模工業(yè)業(yè)化施施工，，效率率較高高，工工程質(zhì)質(zhì)量較較好?！，F(xiàn)澆澆樓板板，梁梁、板板、柱柱組合合，填填充墻墻。11．磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)：是指小小部分分鋼筋筋混凝凝土及及大部部分磚磚墻承承重的的結(jié)構(gòu)構(gòu)。由由于抗抗震要要求，，磚混混結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅宅一般般在五五至六六層以以下。。12、鋼混混結(jié)構(gòu)構(gòu)：這類住住宅的的結(jié)構(gòu)構(gòu)材料料是鋼鋼筋混混凝土土，抗抗震性性能好好，房房間的的開間間、進(jìn)進(jìn)深相相對較較大，，空間間分割割較自自由，，多用用于高高層住住宅；；但工工藝較較復(fù)雜雜，建建筑造造價也也較高高。一、房房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識識13、什么么是多多層住住宅、、低層層住宅宅、小小高層層、高高層、、超超高層層住宅宅？低層――1～3Ｆ多多以磚磚混多層――4～6Ｆ磚磚混混、框框架小高層層――7～9Ｆ框框剪高層――10Ｆ以上上～100米以下下框框架架超高層層――100米以上上框框架一、房房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識識14、設(shè)立立房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)具具備的的條件件？（1）有自自己的的名稱稱和組組織機(jī)機(jī)構(gòu)（（2）有固固定的的經(jīng)營營場所所；（（3）有符符合國國務(wù)院院規(guī)定定的注注冊資資本；；（4）有足足夠的的專業(yè)業(yè)技術(shù)術(shù)人員員；（（5）；法法律、、行政政法規(guī)規(guī)規(guī)定定的其其他條條件。。15、為什什么資資質(zhì)證證書從從事房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營營？16、企業(yè)業(yè)資質(zhì)質(zhì)等級級如何何分類類？——詳見““資質(zhì)質(zhì)管理理規(guī)定定”一、房房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識識18、規(guī)劃劃中的的七線線七線：：紅線線、綠綠線、、藍(lán)線線、紫紫線、、黑線線、橙橙線和和黃線線。其其中“紅線”主要針針對道道路控控制；；“綠線”是規(guī)劃劃城市市公共共綠地地、公公園、、單位位綠地地和環(huán)環(huán)城綠綠地等等；“藍(lán)線”規(guī)定城城市水水面，，主要要包括括河流流、湖湖泊及及護(hù)堤堤；“紫線”規(guī)定歷歷史文文化街街區(qū)；；“黑線”規(guī)定給給排水水、電電力、、電信信、燃燃?xì)獾鹊仁姓芫W(wǎng)網(wǎng)。“橙線”軌道交交通管管理“黃線”地下文文物管管理。。"紅線"是指道道路用用地與與其它它建設(shè)設(shè)用地地分界界線，，紅線線與建建筑控控制線線之間間還有有可能能存在在綠線線，黃黃線等等。一、房房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識識19、房地地產(chǎn)開開發(fā)商商銷售售商品品房應(yīng)應(yīng)持有有的““五證證、二二書五證”：a、規(guī)劃劃局—建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃使使用證證；b、規(guī)劃劃局--建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證；c、國土土局—國有土土地使使用證證（證證明賣賣方已已繳納納了土土地出出讓金金，擁擁有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保保證））；d、建委委--建設(shè)施施工許許可證證；e、房產(chǎn)產(chǎn)局--商品房房預(yù)售售許可可證；；其中土土地使使用證證和商商品房房預(yù)害害許可可證可可以表表明所所購房房屋屬屬合法法交易易范疇疇。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)向用用戶交交付銷銷售的的商品品住宅宅時，，必須須提供供‘“二書”即《住宅質(zhì)質(zhì)量保保證書書》和《住宅使使用說說明書書》五證兩書一、房房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識識20、套型型面積積？21、90/70?復(fù)式住宅并并不具具備完完整的的兩層層空間間。一一般來來說，，復(fù)式式住宅宅層高高較高高（普普通住住宅的的層高高一般般為2.8米），，可在在層高高較處處隔出出夾層層，安安排臥臥室或或書房房等，，用樓樓梯聯(lián)聯(lián)系上上下，，其目目的是是在有有限的的空間間里增增加使使用面面積，，提高高住宅宅的空空間利利用率率。躍層式住宅宅是一一套住住宅占占兩個個樓層層，一一般在在首層層安排排起居居室、、廚房房、餐餐廳、、衛(wèi)生生間，，二層層安排排臥室室、書書房等等。錯層式住宅宅主要要指的的是房房內(nèi)的的客廳廳、臥臥室、、廚房房等處處于幾幾個高高度不不同的的平面面上，，各個個空間間是用用幾級級臺階階聯(lián)系系在一一起的的。房地產(chǎn)產(chǎn)常用用專業(yè)業(yè)術(shù)語語創(chuàng)新戶戶型錯層室室內(nèi)實實景圖圖錯躍式式室內(nèi)內(nèi)效果果圖按單體體結(jié)構(gòu)構(gòu)分板樓、、塔樓樓、板板塔結(jié)結(jié)合別墅按按單體體結(jié)構(gòu)構(gòu)分獨(dú)棟、、聯(lián)排排、雙雙拼、、疊拼拼房地產(chǎn)產(chǎn)常用用專業(yè)業(yè)術(shù)語語建筑類類別板樓四四大優(yōu)優(yōu)點(diǎn)南北通通透，，采光光通風(fēng)風(fēng)好；；均好性性；管理成成本不不高；；實用率率、得得房率率高。。板樓兩兩大缺缺陷建筑密密度小小，不不能充充分挖挖掘地地土地地價值值，且且房價價相對對高；；房型格格局不不宜改改造。。按單體體結(jié)構(gòu)構(gòu)分塔樓平面圖塔樓四四大優(yōu)優(yōu)點(diǎn)節(jié)約土土地資資源，，房價價較低低；空間結(jié)結(jié)構(gòu)靈靈活，，宜于于改造造；結(jié)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)度高高，抗抗震性性好；；居高望望遠(yuǎn)，，視野野開闊闊。塔樓兩兩大缺缺陷均好性性差，，居住住密度度高；；使用率率不高高，存存在灰灰色空空間。。獨(dú)棟別別墅立立面別墅按按單體體結(jié)構(gòu)構(gòu)分聯(lián)排別別墅聯(lián)排別別墅又又稱TOWNHOUSE，有天天有地地，每每戶獨(dú)獨(dú)門獨(dú)獨(dú)院，，設(shè)有有1至2個車位位，還還有地地下室室。與與獨(dú)棟棟別墅墅區(qū)別別很大大的是是，它它是由由幾幢幢小于于三層層的單單戶別別墅并并聯(lián)組組成的的聯(lián)排排或住住宅，，有統(tǒng)統(tǒng)一的的平面面設(shè)計計和獨(dú)獨(dú)立的的門戶戶。建建筑面面積一一般是是每戶戶250平方米米左右右。雙拼別別墅它是聯(lián)聯(lián)排別別墅與與獨(dú)棟棟別墅墅之間間的中中間產(chǎn)產(chǎn)品，，是由由兩個個單元元的別別墅拼拼聯(lián)組組成的的單棟棟別墅墅。在在美國國被叫叫作““Twofamilyhouse””，直譯譯為兩兩個家家庭的的別墅墅。疊拼別別墅它是Townhouse的疊拼拼式的的一種種延伸伸，是是在綜綜合情情景洋洋房公公寓與與聯(lián)排排別墅墅特點(diǎn)點(diǎn)的基基礎(chǔ)上上產(chǎn)生生的，，由多多層的的復(fù)式式住宅宅上下下疊加加在一一起組組合而而成，，下層層有花花園，，上層層有屋屋頂花花園，，一般般為四四層帶帶閣樓樓建筑筑，這這種開開間與與聯(lián)排排別墅墅相比比，獨(dú)獨(dú)立面面造型型可豐豐富一一些，，同時時一定定程度度上克克服了了聯(lián)排排別墅墅窄進(jìn)進(jìn)深的的缺點(diǎn)點(diǎn)。疊拼別別墅立立面圖圖本單元元即將將，結(jié)結(jié)束。。。。。進(jìn)入下下一單單元。。。。。1房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識識前期所所涉及及的費(fèi)費(fèi)用42獲取土土地流流程開發(fā)手手續(xù)流流程35前期各各部門門的協(xié)協(xié)調(diào)報告結(jié)結(jié)構(gòu)總結(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地流流程詳見土土地獲獲取流流程圖圖（附附件））前期工工作流流程圖圖（附附件））開發(fā)管管理制制度（（附件件）二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地方方式一、房房地產(chǎn)產(chǎn)獲得得土地地常見見方式式1、通過過招拍拍掛；；2、通過過項目目轉(zhuǎn)讓讓；3、通過過股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓；4、關(guān)于于合作作建房房；5、通過過舊城城改造造或者者城中中村改改造；；6、通過過企業(yè)業(yè)改制制；二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地方方式優(yōu)點(diǎn)：：程序序簡單單，遺遺留問問題較較大；；缺點(diǎn)：：成本本較大大；1、關(guān)于于交付付條件件以及及時間間問題題（三三通一一平以以及違違約金金等））；2.關(guān)于容容積率率問題題；3、關(guān)于于限高高問題題；4、關(guān)于于土地地前期期勘察察問題題（勘勘察過過程中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)市政政管網(wǎng)網(wǎng)、文文物處處理））；通過招拍掛掛方式式獲得土土地需需要注注意問問題。。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地方方式優(yōu)點(diǎn)：：后期期遺留留問題題較小??；缺點(diǎn)：：成本本增大大，程程序繁繁瑣；；適用對對象：：轉(zhuǎn)讓讓方財財產(chǎn)狀狀況復(fù)復(fù)雜，，公司司成立立年限限長，，轉(zhuǎn)讓讓方情情況無無法有有效評評估；；1、關(guān)于于轉(zhuǎn)讓讓條件件問題題；2、關(guān)于于轉(zhuǎn)讓讓稅收收問題題（土地地增值值稅、、契稅稅、營營業(yè)稅稅）；；項目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方式二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地方方式優(yōu)點(diǎn)：：成本本較小小，操操作簡簡單；；缺點(diǎn)：：遺留留問題題較大大；適用對對象：：單項項目公公司；；1、通過過股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓獲得得土地地應(yīng)注注意事事項；；2、關(guān)于于股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓稅收收問題題（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方為個個人或或者外外國企企業(yè)））；3、公司司被吊吊銷營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照后后能否否進(jìn)行行股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓?4、國有有產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓程序序問題題；通過股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方式獲得土土地需需要注注意的的問題題二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地方方式1）經(jīng)營營狀況況：主主要對對目標(biāo)標(biāo)公司司的未未來可可營利利性進(jìn)進(jìn)行判判斷分分析；；2）財務(wù)務(wù)調(diào)查查，主主要審審查目目標(biāo)工工地財財務(wù)狀狀況、、完稅稅狀況況、債債權(quán)債債務(wù)狀狀況、、投資資及擔(dān)擔(dān)保情情況等等；3）法務(wù)務(wù)調(diào)查查，主主要審審查工工商登登記狀狀況、、債權(quán)權(quán)債務(wù)務(wù)狀況況、有有無隱隱形或或其他他遺留留問題題；4）人事事調(diào)查查，主主要對對目標(biāo)標(biāo)公司司勞動動關(guān)系系狀況況、薪薪金狀狀況、、人員員狀況況、三三金退退休等等問題題進(jìn)行行審查查；1、通過過股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓獲得得土地地應(yīng)注注意事事項二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地方方式2、關(guān)于于股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓稅收收問題題（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方為個個人或或者外外國企企業(yè)））3、公司司被吊吊銷營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照后后能否否進(jìn)行行股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓?4、國有有產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓程序序問題題；1）初步步審批批。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方就本本次股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的數(shù)額額、交交易方方式、、交易易結(jié)果果等基基本情情況制制定《轉(zhuǎn)讓方方案》，申報報國有有產(chǎn)權(quán)權(quán)主管管部門門進(jìn)行行審批批，在在獲得得同意意國有有股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的批批復(fù)后后，進(jìn)進(jìn)行下下一步步工作作。2）清產(chǎn)產(chǎn)核資資。由由轉(zhuǎn)讓讓方組組織進(jìn)進(jìn)行清清產(chǎn)核核資（（轉(zhuǎn)讓讓所出出資企企業(yè)國國有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)導(dǎo)導(dǎo)致轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方不再再擁有有控股股地位位的，，由同同級國國有資資產(chǎn)監(jiān)監(jiān)督管管理機(jī)機(jī)構(gòu)組組織進(jìn)進(jìn)行清清產(chǎn)核核資）），根根據(jù)清清產(chǎn)核核資結(jié)結(jié)果編編制資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表表和資資產(chǎn)移移交清清冊。。3）審計計評估估。委委托會會計師師事務(wù)務(wù)所實實施全全面審審計，，在清清產(chǎn)核核資和和審計計的基基礎(chǔ)上上，委委托資資產(chǎn)評評估機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行資資產(chǎn)評評估。。（評評估報報告經(jīng)經(jīng)核準(zhǔn)準(zhǔn)或者者備案案后，，作為為確定定企業(yè)業(yè)國有有股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓價格格的參參考依依據(jù)））二、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過過程——獲取土土地方方式4）內(nèi)部部決策策。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓股股權(quán)所所屬企企業(yè)召召開股股東會會就股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓事事宜進(jìn)進(jìn)行內(nèi)內(nèi)部審審議，，（如如果采采取協(xié)協(xié)議轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方式，，應(yīng)取取得國國有資資產(chǎn)主主管部部門同同意的的批復(fù)復(fù)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方和受受讓方方應(yīng)當(dāng)當(dāng)草簽簽轉(zhuǎn)讓讓合同同，并并按照照企業(yè)業(yè)內(nèi)部部決策策程序序進(jìn)行行審議議），，形成成同意意股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓的決決議、、其他他股東東放棄棄優(yōu)先先購買買權(quán)的的承諾諾。涉涉及職職工合合法權(quán)權(quán)益的的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)聽聽取職職代會會的意意見，，并形形成職職代會會同意意轉(zhuǎn)讓讓的決決議。。5）申請請掛牌牌。選選擇有有資格格的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交交易機(jī)機(jī)構(gòu)，，申請請上市市交易易，并并提交交轉(zhuǎn)讓讓方和和被轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓企企業(yè)法法人營營業(yè)執(zhí)執(zhí)照復(fù)復(fù)印件件、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方和被被轉(zhuǎn)讓讓企業(yè)業(yè)國有有產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記證、、被轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓企企業(yè)股股東會會決議議、主主管部部門同同意轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓股股權(quán)的的批復(fù)復(fù)、律律師事事務(wù)所所的法法律意意見書書、審審計報報告、、資產(chǎn)產(chǎn)評估估報告告以及及交易易所要要求提提交的的其他他書面面材料料。6）簽訂訂協(xié)議議。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓成成交后后，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方和受受讓方方簽訂訂股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓合同同，取取得產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交交易機(jī)機(jī)構(gòu)出出具的的產(chǎn)權(quán)權(quán)交易易憑證證。7）審批批備案案。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方將股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的的相關(guān)關(guān)文字字書面面材料料報國國有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主主管部部門備備案登登記。。8）產(chǎn)權(quán)權(quán)登記記。轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方方和受受讓方方憑產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交交易機(jī)機(jī)構(gòu)出出具的的產(chǎn)權(quán)權(quán)交易易憑證證以及及相應(yīng)應(yīng)的材材料辦辦理產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登登記手手續(xù)。。9）變更手手續(xù)。交交易完成成，標(biāo)的的企業(yè)修修改《公司章程程》以及股東東名冊，，到工商商行政管管理部門門進(jìn)行變變更登記記。特點(diǎn)：共共同投資資、共同同經(jīng)營、、共享利利益、共共擔(dān)風(fēng)險險；條件：應(yīng)應(yīng)當(dāng)至少少一方具具有房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資質(zhì)，，合作土土地為出出讓土地地；優(yōu)點(diǎn)：節(jié)節(jié)約成本本，降低低風(fēng)險，，資源共共享；缺點(diǎn)：合合作伙伴伴選擇要要求高、、管理團(tuán)團(tuán)隊配合合要求高高、制度度和理念念認(rèn)可程程度均較較高；1、通過土土地使用用權(quán)作價價入股方方式合作作開發(fā)房房地產(chǎn)營營業(yè)稅問問題2、土地作作價入股股時土地地增值稅稅問題；；3、合作開開發(fā)房地地產(chǎn)性質(zhì)質(zhì)認(rèn)定問問題；關(guān)于合作開發(fā)發(fā)獲取土土地問題二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程程——獲取土地地方式二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程程——獲取土地地方式1、通過土土地使用用權(quán)作價價入股方方式合作作開發(fā)房房地產(chǎn)營營業(yè)稅問問題土地出讓讓方以土土地使用用權(quán)、房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)以資金金合股組組成合營營企業(yè)，，合作建建房是否否交納營營業(yè)稅分分三種情情況：1）若房屋屋建成后后雙方采采取風(fēng)險險共擔(dān)、、利潤共共享的合合作方式式，對土土地出讓讓方向合合營企業(yè)業(yè)提供的的土地使使用權(quán)，，視為投投資入股股，不征征營業(yè)稅稅；只對對合營企企業(yè)銷售售房屋的的收入按按"銷售不動動產(chǎn)"稅目征收收營業(yè)稅稅；對雙雙方分得得的利潤潤不征營營業(yè)稅。。2）房屋建建成后雙雙方按一一定比例例分配房房屋，則則此種經(jīng)經(jīng)營行為為未構(gòu)成成“以無無形資產(chǎn)產(chǎn)投資入入股，共共擔(dān)風(fēng)險險”不征征營業(yè)稅稅的行為為，因此此對出讓讓土地方方向合營營企業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的土土地，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按““轉(zhuǎn)讓無無形資產(chǎn)產(chǎn)”稅目目征收營營業(yè)稅。。對合營營企業(yè)的的房屋，，在分配配給雙方方后，如如果各自自銷售，，則再按按“銷售售不動產(chǎn)產(chǎn)”稅目目征收營營業(yè)稅。。3）若房屋屋建成后后，土地地出讓方方采取按按銷售收收入的一一定比例例提成，，或提取取固定金金額利潤潤的方式式參與分分配，屬屬于土地地出讓方方將土地地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓給給合營企企業(yè)的行行為，對對于出讓讓方取得得的固定定利潤或或從銷售售收入按按比例提提取的收收入按"轉(zhuǎn)讓無形形資產(chǎn)"稅目征收收營業(yè)稅稅；對于于合營企企業(yè)則按按全部房房屋取得得的銷售售收入，，按“銷銷售不動動產(chǎn)”稅稅目征收收營業(yè)稅稅。2、土地作作價入股股時土地地增值稅稅問題；；二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程程——獲取土地地方式3、合作開開發(fā)房地地產(chǎn)性質(zhì)質(zhì)認(rèn)定問問題；1）項目約約定提供供土地一一方不承承擔(dān)經(jīng)營營風(fēng)險，，只收取取固定利利潤，視視同土地地轉(zhuǎn)讓；；2）合作開開發(fā)房地地產(chǎn)項目目約定提提供資金金一方不不承擔(dān)經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險險，只分分配固定定數(shù)量房房屋的，，視同房房屋買賣賣；3）合作開開發(fā)房地地產(chǎn)項目目提供資資金一方方不承擔(dān)擔(dān)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險，只只收取固固定數(shù)額額的貨幣幣的，視視同借款款；4）合作開開發(fā)房地地產(chǎn)項目目約定提提供資金金的一方方不承擔(dān)擔(dān)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險，只只以租賃賃或其他他方式使使用房屋屋的，視視同租賃賃；二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程程——獲取土地地方式難點(diǎn)：拆拆遷安置置問題優(yōu)勢：成成本低廉廉，土地地資源豐豐富；缺點(diǎn)：獲獲得土地地周期長長，易出出現(xiàn)糾紛紛；1、關(guān)于區(qū)區(qū)政府、、管委會會簽署合合作協(xié)議議書問題題；2、關(guān)于村村民與開開發(fā)商簽簽署合作作協(xié)議問問題；3、關(guān)于政政府掛牌牌后進(jìn)行行拆遷問問題；4、關(guān)于城城中村改改造以及及舊城改改造程序序；第一階段段:啟動改造造階段通過舊城改造造或城中中村改造造獲取土地地方式二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程程——獲取土地地方式第二階段段:土地和規(guī)規(guī)劃手續(xù)續(xù)辦理階階段區(qū)人民政政府組織織區(qū)國土土資源局局進(jìn)行城城中村土土地地籍籍調(diào)查,進(jìn)行土地地初始登登記發(fā)證證。土地地確權(quán)資資料齊備備后,編制城中中村改造造控制性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃和安安置區(qū)修修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃。市規(guī)劃局局下達(dá)規(guī)規(guī)劃設(shè)計計條件市土地儲儲備中心心審核城城中村改改造用地地規(guī)模,會同區(qū)人人民政府府?dāng)M定土土地儲備備方案,簽訂土地地儲備協(xié)協(xié)議或出出具相關(guān)關(guān)說明。。市房管局局注銷拆拆遷村民民原有房房產(chǎn)證,設(shè)定安置置房、配配套開發(fā)發(fā)商品房房及廉租租房的戶戶型、套套型面積積土地出出讓前置置條件。市國土資資源局依依據(jù)城中中村改造造方案擬擬定土地地出讓方方案,報市人民民政府批批準(zhǔn)后,辦理安置置和配套套開發(fā)用用地公開開出讓。第三階段段:項目建設(shè)設(shè)階段。第四階段段:村民回遷遷階段5、集體建建設(shè)用地地用途以以及對外外出租問問題；興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)和和村民建建設(shè)住宅宅經(jīng)依法法批準(zhǔn)適適用本集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織農(nóng)農(nóng)民集體體所有的的土地，，或者鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公公共設(shè)施施和公益益事業(yè)建建設(shè)經(jīng)依依法批準(zhǔn)準(zhǔn)使用農(nóng)農(nóng)民集體體所有土土地外，，其他情情況均不不能使用用集體土土地。6、拆遷人人與被拆拆遷人達(dá)達(dá)不成拆拆遷補(bǔ)償償安置協(xié)協(xié)議問題題根據(jù)相關(guān)關(guān)法律規(guī)規(guī)定，如如拆遷人人與被拆拆遷人達(dá)達(dá)不成拆拆遷補(bǔ)償償安置協(xié)協(xié)議的，，經(jīng)當(dāng)事事人申請請，由房房屋拆遷遷管理部部門裁決決，如對對裁決不不不服的的，可以以提出訴訴訟。但但訴訟期期間不停停止拆遷遷的執(zhí)行行。7、被拆遷遷范圍內(nèi)內(nèi)存在設(shè)設(shè)定抵押押權(quán)房屋屋問題對于拆遷遷設(shè)有抵抵押權(quán)房房屋實行行產(chǎn)權(quán)調(diào)調(diào)換的，，由抵押押權(quán)人與與抵押人人重新簽簽訂抵押押協(xié)議，，抵押權(quán)權(quán)人與抵抵押人重重新簽訂訂抵押協(xié)協(xié)議后，，由抵押押權(quán)人與與抵押人人按照所所拆房屋屋的使用用性質(zhì)進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)權(quán)調(diào)換并并與拆遷遷人之二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程程——獲取土地地方式間相互結(jié)結(jié)算結(jié)構(gòu)構(gòu)差價，，但如抵抵押權(quán)人人與抵押押人經(jīng)協(xié)協(xié)商不能能達(dá)成抵抵押協(xié)議議的，由由拆遷人人提出拆拆遷補(bǔ)償償安置方方案，報報請房屋屋拆遷主主管部門門批準(zhǔn)后后，進(jìn)行行拆遷，，并進(jìn)行行證據(jù)保保全。對于拆遷遷設(shè)有抵抵押權(quán)房房屋實行行貨幣補(bǔ)補(bǔ)償?shù)?，，?yīng)當(dāng)將將補(bǔ)償款款進(jìn)行提提存或者者提前支支付給抵抵押權(quán)人人或者采采取保全全措施。。8、被拆遷遷范圍內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明明確的房房產(chǎn)如何何處理？？根據(jù)相關(guān)關(guān)法律規(guī)規(guī)定，拆拆除產(chǎn)權(quán)權(quán)不明確確的房屋屋，拆遷遷人應(yīng)當(dāng)當(dāng)提出拆拆遷安置置方案，，報房屋屋拆遷管管理部門門審核同同意后實實施拆遷遷。拆遷遷前，拆拆遷人應(yīng)應(yīng)當(dāng)就被被拆遷房房屋的有有關(guān)事項項向公證證機(jī)關(guān)辦辦理證據(jù)據(jù)保全。。9、被拆遷范范圍內(nèi)出出現(xiàn)房屋屋所有權(quán)權(quán)人下落落不明如如何處理理？如在被拆拆遷范圍圍內(nèi)，出出現(xiàn)被拆拆遷房屋屋下落不不明情況況，根據(jù)據(jù)相關(guān)文文件規(guī)定定，下落落不明的的房產(chǎn)可可以由房房屋拆遷遷管理部部門或者者政府代代管，而而對于代代管的房房屋需要要拆遷的的，拆遷遷補(bǔ)償安安置協(xié)議議必須經(jīng)經(jīng)公證機(jī)機(jī)關(guān)公證證，并辦辦理證據(jù)據(jù)保全。。10、被拆遷遷范圍內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)房房屋所有有權(quán)人已已經(jīng)死亡亡如何處處理？被拆遷人人死亡，，分為兩兩種情況況：一種種情況為為：已經(jīng)經(jīng)明確房房屋的繼繼承人的的，由其其繼承人人與拆遷遷人簽署署《拆遷安置置補(bǔ)償協(xié)協(xié)議》，一種情情況是未未能確定定繼承人人或者存存在繼承承糾紛的的，對于于這種情情況可以以比照產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明明確時的的原則處處理。二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程程——獲取土地地方式二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程程——獲取土地地方式國有企業(yè)業(yè)出售程程序問題題；1）擬定出出售方案案。2）征求職職工代表表大會意意見。3）審批出出售方案案；出售縣(旗、區(qū)、、市)屬企業(yè)，，由縣級級人民政政府提出出方案，，報地級級市人民民政府(含州、盟盟，下同同)審批，并并由地級級市人民民政府報報省級人人民政府府備案，，省級人人民政府府認(rèn)為不不宜出售售的企業(yè)業(yè)，不得得出售；；出售地地級市屬屬企業(yè)，，由地級級市人民民政府提提出方案案，報省省級人民民政府審審批。除除地級市市以上地地方人民民政府有有權(quán)審批批其管轄轄范圍內(nèi)內(nèi)的企業(yè)業(yè)出售外外，其他他任何部部門、機(jī)機(jī)構(gòu)、企企業(yè)和個個人均不不得決定定出售企企業(yè)。4）發(fā)布出出售信息息；5）擬購買買者提出出購買時時申請，，審查擬擬購買者者資信狀狀況；6）對擬出出售國有有企業(yè)法法定代表表人進(jìn)行行離任審審查并進(jìn)進(jìn)行資產(chǎn)產(chǎn)清查；；7）產(chǎn)權(quán)界界定和資資產(chǎn)評估估；出售方委委托具備備資格的的評估機(jī)機(jī)構(gòu)對企企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)(包括無形形資產(chǎn))和土地使使用權(quán)進(jìn)進(jìn)行評估估，評估估結(jié)果應(yīng)應(yīng)按有關(guān)關(guān)規(guī)定經(jīng)經(jīng)有關(guān)部部門確認(rèn)認(rèn)。通過企業(yè)改制制方式獲取土地地二、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程程——獲取土地地方式8）出售價價格的確確認(rèn)并確確定購買買者；出售方應(yīng)應(yīng)以有關(guān)關(guān)主管部部門確認(rèn)認(rèn)的評估估值為依依據(jù)，合合理確定定出售底底價，通通過拍賣賣、招標(biāo)標(biāo)或協(xié)議議轉(zhuǎn)讓等等方式確確定企業(yè)業(yè)出售價價格及購購買者。。9）購買者者落實相相關(guān)事宜宜；在與出售售方簽訂訂出售協(xié)協(xié)議之前前，購買買者應(yīng)當(dāng)當(dāng)與社會會保險經(jīng)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)構(gòu)落實企企業(yè)職工工社會保保險的事事宜。如如果企業(yè)業(yè)有債權(quán)權(quán)人的還還應(yīng)當(dāng)與與債權(quán)人人簽訂轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)貸協(xié)議議或者還還款協(xié)議議，并提提供相應(yīng)應(yīng)的擔(dān)保保，以保保證債權(quán)權(quán)人的利利益不受受企業(yè)出出售影響響。此外，為了保保護(hù)債權(quán)金融融機(jī)構(gòu)的利益益，在改制過過程中必須要要征得債權(quán)金金融機(jī)構(gòu)的同同意，保全金金融債權(quán)，國國有企業(yè)才能能改制，金融融債務(wù)未落實實的企業(yè)，不不得進(jìn)行改制制。10）簽訂出售協(xié)協(xié)議；出售方與購買買者簽定出售售協(xié)議。采取取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方方式出售的企企業(yè)，經(jīng)上一一級人民政府府審核批準(zhǔn)后后協(xié)議方可生生效。11）辦理企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動證明明、土地使用用權(quán)證書和申申請登記；12）權(quán)利義務(wù)承承擔(dān)和職工安安置；企業(yè)出售后，，如果原企業(yè)業(yè)法人資格被被注銷的，購購買企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)承繼原企業(yè)業(yè)的債權(quán)債務(wù)務(wù)關(guān)系，接受受原企業(yè)的職職工和離退休休人員，并根根據(jù)勞動法相相關(guān)規(guī)定履行行相應(yīng)義務(wù)。。如果原企業(yè)業(yè)法院被注銷銷，購買企業(yè)業(yè)以原企業(yè)資資產(chǎn)成立新法法人的，原企企業(yè)債權(quán)債務(wù)務(wù)由新法人承承繼。13）未了事項的的處理。二、房地產(chǎn)開開發(fā)全過程——獲取土地方式式最佳實踐:地產(chǎn)公司拿地地術(shù)最佳實踐:地產(chǎn)公司拿地地術(shù)萬科在2008年致股東信中中有一段發(fā)人人深省的話，“在土地交易完完全市場化的的背景下，部部分先發(fā)企業(yè)業(yè)在不可替代代資源上的獨(dú)獨(dú)占性已不復(fù)復(fù)存在，隨著著存量土地資資源的逐步消消耗，這一方方面的先發(fā)優(yōu)優(yōu)勢正在迅速速弱化并日漸漸消亡，因而而房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)所能夠期待待的，只能是是一個公平的的收益水平”。盡管招拍掛掛制度實行之之后，各企業(yè)業(yè)在拿地能力力方面的差距距呈縮小趨勢勢，但很多開開發(fā)商還是不不遺余力地修修煉自己的獨(dú)獨(dú)門秘籍，以以期立于“公平收益水平平”之上。1、高境界：無無招勝有招（（代表公司：：萬科）2、早計劃：從從小培養(yǎng)（代代表公司：中中南建設(shè)）3、豎大旗：組組建親友團(tuán)（（代表公司：：萬達(dá)）4、硬靠山：父父母包辦（代代表公司：信信達(dá)地產(chǎn)）最佳實踐:地產(chǎn)公司拿地地術(shù)1、高境界：無無招勝有招（（代表公司：：萬科）萬科的拿地策策略：萬科在把握土土地獲取量時時，并非像大大多數(shù)企業(yè)以以土地面積作作為約束變量量，而是以總總獲取金額作作為核心的約約束變量，并并下達(dá)到各區(qū)區(qū)域為單位的的子公司。核心思想：一般地產(chǎn)商拿拿地有三種策策略，順周期期（追漲殺跌跌，大多數(shù)公公司如此），，反周期（國國內(nèi)很少企業(yè)業(yè)能做到），，萬科采用的的是規(guī)避周期期策略。這種種方式類似于于定投，其要要點(diǎn)在于，因因為鎖定了每每期的買入金金額，所以價價格越低的時時候，買入的的數(shù)量就越多多，這樣在經(jīng)經(jīng)歷一次完整整的周期后，，平均買入成成本會低于波波動中軸。這這種規(guī)避周期期的策略適用用于趨勢不明明朗的情況，，近幾年住宅宅市場周期日日益縮短，使使得預(yù)測和把把握周期成為為一項超出人人力范圍的工工作，萬科的的策略以不變變應(yīng)萬變，無無招勝有招，，在瞬息萬變變的行業(yè)里，，其中庸之道道正是脫穎而而出的利器。。1、高境界：無無招勝有招（（代表公司：：萬科）市場表現(xiàn)：無論行業(yè)在高高點(diǎn)還是低位位，萬科都會會拿地，即使使在2007年提出拐點(diǎn)論論后都沒有停停止購地，2008年更是成為唯唯一一個購地地超過100億元的公司。。從下表可以以看出，拿地地上萬科投入入的資金量波波動小，周期期特征不明顯顯。正如萬科科在2007年年報中的話話一樣，“土土地不同于其其他生產(chǎn)原料料，難以從市市場上隨時購購得，企業(yè)如如不能提前購購入一定量土土地，經(jīng)營的的持續(xù)性都會會遇到挑戰(zhàn)，，更遑論發(fā)展展，完全停止止購地，是一一個十分極端端的決定”。。正是這樣的的策略使萬科科在2005年地產(chǎn)調(diào)控年年拿到了大量量便宜土地，，開始一路領(lǐng)領(lǐng)先，并在行行業(yè)普遍彷徨徨時將2006-2008年設(shè)定為高速速增長期，而而很多順周期期的企業(yè)就不不免遭受行業(yè)業(yè)周期的洗禮禮了。新增土地面積/萬平方米土地款/億元年份萬科保利金地萬科保利金地2005651.22006120131112763.837.12007934639.6505318169.3161.6200846559488.5136.161.218200910361338248.2461萬科、保利、、金地歷年拿拿地情況2、早計劃：從從小培養(yǎng)（代代表公司：中中南建設(shè)）拿地策略：這類公司在二二三線城市大大量存在，通通過幫助政府府做一級開發(fā)發(fā)，一邊“從從小培養(yǎng)”，，一邊和“娘娘家”打好關(guān)關(guān)系，從而在在二級開發(fā)拿拿地中掌握主主動權(quán)。核心思想：在城市化快速速發(fā)展的背景景下，許多城城市的老城區(qū)區(qū)已經(jīng)成為城城市擴(kuò)張最大大的瓶頸，不不得不開辟新新城。建新城城就意味著要要建大量市政政配套，而政政府往往沒有有充足的配套套資金，所以以政府有找企企業(yè)幫助做一一級開發(fā)的內(nèi)內(nèi)在需求，從從而給城投公公司介入提供供了機(jī)遇。對對開發(fā)商而言言，介入一級級開發(fā)可以加加強(qiáng)與政府溝溝通，更好把把握規(guī)劃定位位等，便于在在二級開發(fā)拿拿地中掌握主主動權(quán)。盡管管這些公司在在二級市場拿拿地時仍然走走招拍掛程序序，但地方政政府通常會做做出傾向于公公司的限制性性政策，比如如公司的屬性性、資產(chǎn)規(guī)模模等，以殺退退競爭對手，，直接把繡球球拋給“中意意的”公司。。2、早計劃：從從小培養(yǎng)（代代表公司：中中南建設(shè)）市場表現(xiàn)：中南建設(shè)獲取取的南通、常常熟、鹽城項項目均位于新新城區(qū)，通過過為政府建市市政配套低價價獲取。其中，南通世紀(jì)城150多萬平米，樓樓面地價1000元/平米，售價9000元/平米，毛利率率達(dá)54.6%。鹽城項目260萬平米，樓面面價780元/平米，售價4300元/平米。另外，中南建建設(shè)在2009年8月與海南省儋儋州市人民政政府簽訂合作作框架協(xié)議，，計劃對儋州州濱海新區(qū)第第二組團(tuán)的4500畝土地進(jìn)行一一級開發(fā)，土土地開發(fā)完成成后將進(jìn)行出出讓，儋州市市人民政府與與公司各占開開發(fā)收益的30%和70%，這也是介入入海南土地市市場的好機(jī)會會。3、豎大旗：組組建親友團(tuán)（（代表公司：：萬達(dá)）拿地策略：萬達(dá)是以商業(yè)業(yè)地產(chǎn)、高級級酒店、文化化產(chǎn)業(yè)、連鎖鎖百貨為四大大支柱產(chǎn)業(yè)的的大型集團(tuán)。。在項目開工工前，就基本本完成主力店店招商，訂出出70-80%的租賃面積，，已與7家不同業(yè)態(tài)的的主力店簽約約為“緊密型型合作伙伴””，還有30多家“戰(zhàn)略合合作伙伴”，，另外自由院院線是國內(nèi)排排名第一的院院線。所以萬萬達(dá)每到一地地，都有聲勢勢浩大的“親親友團(tuán)”陪同同，讓地方政政府不重視也也難。核心思想：雖然萬達(dá)拿地地很少走公開開招拍掛，但但拿地成本不不到其他開發(fā)發(fā)商的一半已已經(jīng)是公開的的秘密。同等等條件下，不不少地方政府府商業(yè)地塊招招商都會向萬萬達(dá)傾斜，同同樣寬松的還還有付款條件件，萬達(dá)啟動動的部分商業(yè)業(yè)地塊可以分分期付款。地地方政府當(dāng)然然不是給萬達(dá)達(dá)讓利，而是是因為萬達(dá)能能啟動整個區(qū)區(qū)域，雖然在在賣地上可能能少收幾億元元，但項目完完成后周邊的的地能多賣很很多錢。3、豎大旗：組組建親友團(tuán)（（代表公司：：萬達(dá)）市場表現(xiàn)：萬達(dá)的殺手锏锏是訂單地產(chǎn)產(chǎn)，在項目開開工前，就基基本完成主力力店招商，訂訂出70-80%的租賃面積。。萬達(dá)已與7家不同業(yè)態(tài)的的主力店簽約約為“緊密型型合作伙伴””，簽訂生死死契約，萬達(dá)達(dá)廣場在哪里里開業(yè)就必須須跟到哪里，，否則罰款，，同時還有30多家“戰(zhàn)略合合作伙伴”，，也都簽了合合作協(xié)議，但但是他們有選選擇權(quán)，某個個項目可以來來也可以不來來。萬達(dá)早期期百貨主力店店通常選擇與與新世界和百百盛等知名連連鎖百貨巨頭頭合作，萬達(dá)達(dá)自有院線占占全國14%的票房份額。。正因如此，，例如萬達(dá)石石景山項目，，樓面地價是是2100元/平米，而一街街之隔的另一一個項目的樓樓面地價是6000元/平米。4、硬靠山：父父母包辦（代代表公司：信信達(dá)地產(chǎn)）拿地策略：信達(dá)地產(chǎn)實質(zhì)質(zhì)上是將原中中國建設(shè)銀行行分布于各省省市的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行整合后實實現(xiàn)了整體上上市。這樣公公司最早屬于于建行下屬三三產(chǎn)企業(yè)，具具有較長的房房地產(chǎn)開發(fā)歷歷史，后來由由于政策限制制均從銀行資資產(chǎn)中剝離而而進(jìn)入信達(dá)資資產(chǎn)管理公司司。從信達(dá)地地產(chǎn)歷史看，，主要資產(chǎn)來來自于整合建建行剝離的資資產(chǎn)，未來發(fā)發(fā)展中這也將將是信達(dá)地產(chǎn)產(chǎn)獲取低價土土地的一條重重要通道。市場表現(xiàn)：：2009年注入的資資產(chǎn)中在開開發(fā)和待開開發(fā)項目35個，總占地地面積300萬平米，可可開發(fā)建面面510萬平米，這這部分資產(chǎn)產(chǎn)約78%的土地是在在2001-2006年獲得的，，平均土地地成本最多多不超過1200元/平米，主要要分布在寧寧波、嘉興興、青島、、長春、烏烏魯木齊等等12個城市。公公司項目的的整體銷售售均價約5000元，保證了了利潤率水水平。另外外，信達(dá)地地產(chǎn)的實際際控制人信信達(dá)資產(chǎn)也也使信達(dá)地地產(chǎn)能從各各銀行，特特別是建行行獲得較便便宜的金融融資源。聽完這些枯枯燥的東西西》……“餓滴神?。?！瞌睡都聽聽出來了……”“別著急，調(diào)調(diào)節(jié)一下……”我也認(rèn)為，，“以上內(nèi)內(nèi)容，太過過死板令人人不屑一顧顧。”現(xiàn)在，讓我我們來了解解一下不一一樣的建筑筑。首先，，您知道世界上哪一一棟建筑在在嚴(yán)重的進(jìn)進(jìn)度延誤和和費(fèi)用超支支的情況下下完成，歷歷時14年，造價從從700萬美元膨脹脹到1.2億美元，，比預(yù)算算增加了17倍？悉尼歌劇院院身為隆基泰泰和實業(yè)公公司的一員員，您知道：“不求最好，，但求最貴貴”的香港寫字字間是哪一一棟嗎？香港匯豐銀銀行總部號稱：停放放在港口海海岸地面上上的一艘“宇宙飛船”您知道：香港中銀大大廈為什么么被譽(yù)為“節(jié)節(jié)高”嗎？您知道中國哪一棟棟建筑看起起來很舒服服，修建起起來難度滔滔天嗎？“好看難建”的ＣＣＴＶＶ大樓您知道：國家大劇院院的建筑理理念是什么么嗎？“一滴晶瑩的的水珠”曾經(jīng)是周總總理未能完完成的夙愿愿。位于人民大大會堂西側(cè)側(cè)，全世界界獨(dú)一無二二的恢宏建建筑?？上?，由法法國人擔(dān)綱綱設(shè)計…….1房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)知識前期所涉及及的費(fèi)用42獲取土地流流程開發(fā)手續(xù)流流程35前期各部門門的協(xié)調(diào)報告結(jié)構(gòu)總結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程——開發(fā)手續(xù)流流程河北省房地地產(chǎn)項目行行政審批流流程圖及相相關(guān)說明（（附件）滄州房地產(chǎn)產(chǎn)項目行政政審批流程程圖（附件件）房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程——開發(fā)手續(xù)流流程國有土地出出讓的條件件？國有土地出出讓方式？？招拍掛有什什么不同？？——見“招拍掛掛土地出讓讓規(guī)定”房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程——開發(fā)手續(xù)流流程下列建設(shè)工工程必須進(jìn)進(jìn)行地震安安全性評價價：（（一））國家重大大建設(shè)工程程；（（二））受地震破破壞后可能能引發(fā)水災(zāi)災(zāi)、火災(zāi)、、爆炸、劇劇毒或者強(qiáng)強(qiáng)腐蝕性物物質(zhì)大量泄泄露或者其其他嚴(yán)重次次生災(zāi)害的的建設(shè)工程程，包括水水庫大壩、、堤防和貯貯油、貯氣氣、貯存易易燃易爆、、劇毒或者者強(qiáng)腐蝕性性物質(zhì)的設(shè)設(shè)施以及其其他可能發(fā)發(fā)生嚴(yán)重次次生災(zāi)害的的建設(shè)工程程；（（三））受地震破破壞后可能能引發(fā)放射射性污染的的核電站和和核設(shè)施建建設(shè)工程；；（（四）省省人民政府府認(rèn)為有重重大價值或或者有重大大影響的其其他建設(shè)工工程。按照國家強(qiáng)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行行地震安全全性評價的的建設(shè)工程程或者區(qū)域域，以及其其他涉及人人民生命財財產(chǎn)安全的的重要社會會建筑工程程，也必須須進(jìn)行地震震安全性評評價?！逗颖笔〉卣鹫鸢踩栽u評價管理條條例》房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程——開發(fā)手續(xù)流流程環(huán)評審核意意見：編制環(huán)境影影響報告書書、報告表表→建設(shè)單位位填寫環(huán)境境影響登記記表→現(xiàn)場勘查查→專家論論證→（環(huán)境境檢測）→公示→作出審審批意見土地證1、滄州市人人民政府建建設(shè)用地批批復(fù)（至土土地局土地地利用