房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)狀況及企業(yè)典型運(yùn)營模式剖析PPT資料

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)狀況及企業(yè)典型運(yùn)營模式(móshì)剖析第一頁，共29頁。1、深入理解房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)2、房地產(chǎn)業(yè)的長期供求分析3、房地產(chǎn)業(yè)中短期形勢(shì)分析4、房地產(chǎn)典型經(jīng)營模式剖析(pōuxī)5、房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及走向第二頁，共29頁。深入理解(lǐjiě)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)上下游多個(gè)(duōɡè)行業(yè)都有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用。中國房地產(chǎn)業(yè)尚處于早期發(fā)展階段，外部資源整合能力是企業(yè)成敗的決定要素，全行業(yè)金融屬性明顯。房地產(chǎn)業(yè)具有明顯的周期，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響嚴(yán)重，踩對(duì)周期、把握好節(jié)奏是房地產(chǎn)業(yè)成功的關(guān)鍵！第三頁，共29頁。房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大帶動(dòng)作用決定了其在國民經(jīng)濟(jì)中的重要(zhòngyào)地位

房地產(chǎn)業(yè)電力鋼材水泥木材加工玻璃塑料制品建材建筑機(jī)械紡織裝飾廚房設(shè)備衛(wèi)生設(shè)備金融保險(xiǎn)汽車家電交通運(yùn)輸公用設(shè)施批發(fā)零售文化教育旅游帶動(dòng)上游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)橫向帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)帶動(dòng)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有50多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門、幾百種產(chǎn)品和服務(wù)據(jù)有關(guān)部門估算，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)比率大約是1：2，房地產(chǎn)對(duì)下游產(chǎn)業(yè)以及對(duì)家具、家電、裝修裝飾行業(yè)的拉動(dòng)比率為1：1.4房地產(chǎn)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大帶動(dòng)作用(zuòyòng)決定了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位第四頁，共29頁。房地產(chǎn)的長期(chángqī)供求關(guān)系從長期(chángqī)看，中國城市化進(jìn)程加快、城鎮(zhèn)居民居住情況的改善、人口結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力的提升是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要因素，市場(chǎng)需求前景樂觀。由于土地供給有限，且與房地產(chǎn)開發(fā)貸款一樣受國家政策嚴(yán)格管制，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給總體上不能有效釋放，供需結(jié)構(gòu)的差異將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)。第五頁，共29頁。從長期看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，供給難以快速(kuàisù)釋放，市場(chǎng)前景樂觀需求旺盛的原因(yuányīn)：城市化趨勢(shì)加速居住改善需求明顯家庭規(guī)模逐漸變小嬰兒潮人口置業(yè)需求強(qiáng)居民收入水平的提高供給難以快速釋放的原因：土地供給有限(yǒuxiàn)資金供給有限(yǒuxiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景樂觀第六頁，共29頁。城市化進(jìn)程(jìnchéng)加速將是支持中國未來20年房地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)有力基礎(chǔ)中國2006年城市化率為43.9%，中國已進(jìn)入城鎮(zhèn)化加速階段，年均增速在1%以上從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)(jīngyàn)來看，從35%到75%左右的城市化率是發(fā)展最為迅速的階段，預(yù)計(jì)我國未來的城市化水平還將以年均1個(gè)百分點(diǎn)提升，可持續(xù)30---40年。城市化體現(xiàn)為城市數(shù)量的增加、城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市人口的增加，并將產(chǎn)生巨大的住房需求。據(jù)研究，中國的城市化率每增長一個(gè)百分點(diǎn)，增加1600萬城鎮(zhèn)人口。如果按每人住房20平方米計(jì)算，將新增住宅需求3.2億平方米。第七頁，共29頁。從國際經(jīng)驗(yàn)看，城市化率沿著S型曲線變動(dòng)，城市人口超過(chāoguò)30%，城市化進(jìn)入加速期。城市化進(jìn)程明顯加快，直到城市人口超過(chāoguò)70%城市化率沿S型曲線(qūxiàn)變動(dòng)1975年，美國地理學(xué)家諾瑟姆通過對(duì)各個(gè)國家城市人口占總?cè)丝诒戎氐淖兓芯堪l(fā)現(xiàn)，城市化進(jìn)程全過程呈一條S型曲線，具有階段性規(guī)律：當(dāng)城市人口超過10%以后，進(jìn)入城市化的初期階段，城市人口增長緩慢；當(dāng)城市人口超過30%以后，進(jìn)入城市化加速階段，城市化進(jìn)程逐漸加快，城市人口迅猛增長；當(dāng)城市人口超過70%以后，進(jìn)入城市化后期(hòuqī)階段，城市化進(jìn)程停滯或略有下降趨勢(shì)第八頁，共29頁。從山東各地市城市(chéngshì)化情況看，除青島和濟(jì)南外，大多數(shù)地市仍然處于農(nóng)村人口進(jìn)入城市(chéngshì)的階段，中小城市(chéngshì)市場(chǎng)潛力巨大第九頁，共29頁。嬰兒潮前后出生人口(rénkǒu)的年齡目前在30-50歲之間，他們是我國現(xiàn)今住房產(chǎn)品最大也是最實(shí)際的購買群體1950－2007年中國(zhōnɡɡuó)城市化率及全國人口自然增長率說明通常首次置業(yè)的年齡在28歲左右，而改善性置業(yè)的年齡在40歲左右我國的人口出生高峰期是1962年到1975年，嬰兒潮出生人口約3億以此推算嬰兒潮出生的人群，他們(tāmen)的首次置業(yè)高峰期應(yīng)該是在1990年到2003年，改善性置業(yè)的高峰期則是在2002年到2021年第十頁，共29頁。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金仍主要(zhǔyào)來源銀行，融資渠道仍然較為單一，資金供給為銀行壟斷，短期內(nèi)新的融資渠道仍然很難建立國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金調(diào)控體現(xiàn)在提高項(xiàng)目自有資金比例，由25%逐步提高到35%不斷提高存款準(zhǔn)備金率，從總量上限制銀行貸款(dàikuǎn)，不斷提高貸款(dàikuǎn)利率禁止貸款(dàikuǎn)買地按揭貸款(dàikuǎn)首付比例從20%提高到30%規(guī)范信托公司針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的信托貸款(dàikuǎn)規(guī)范外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的行為我國開發(fā)企業(yè)的資金仍主要來源銀行，07年直接貸款和來自銀行的預(yù)售款合計(jì)達(dá)到55.7％眾多(zhòngduō)的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張，進(jìn)而延緩項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，推遲項(xiàng)目入市時(shí)間大量中小企業(yè)不得不將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給實(shí)力更強(qiáng)的開發(fā)商，會(huì)在一定程度上延緩項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度第十一頁，共29頁。住房購買力以信貸為主導(dǎo)(zhǔdǎo)，居民自有資金有限我國35個(gè)城市的“房價(jià)與居民收入”比仍維持在10倍以上，這意味著房價(jià)仍具有高估成分(chéngfèn)、城市居民的自有收入不足以形成有效的住房購買力。目前我國由信貸衍生的資金占商品房銷售額的70%以上第十二頁，共29頁。房地產(chǎn)業(yè)中短期(duǎnqī)形式分析近兩年房價(jià)上漲過快，呈現(xiàn)出非理性增長態(tài)勢(shì)。2021年上半年全國房價(jià)增速明顯回落，部分城市出現(xiàn)房價(jià)下跌，不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)差別明顯。預(yù)計(jì)行業(yè)周期已至短期拐點(diǎn)，下行趨勢(shì)將持續(xù)，此輪地產(chǎn)約為2－3年的中期(zhōngqī)調(diào)整。但是從全國來看，房價(jià)不存在大幅下跌空間。區(qū)域市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)決定回暖時(shí)間，主要城市市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)期，未來市場(chǎng)需求增量主要來自于三四線城市。第十三頁，共29頁。宏觀經(jīng)濟(jì)(hónɡɡuānjīnɡjì)08年上半年有所放緩，預(yù)計(jì)09年將進(jìn)一步減弱08年上半年全國GDP同比增長10.4%，比上年同期放緩1.8個(gè)百分點(diǎn)；CPI同比上漲7.9%宏觀經(jīng)濟(jì)08年上半年有所放緩，預(yù)計(jì)中國伴隨全球經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入下行(xiàxíng)周期，預(yù)計(jì)08年GDP增速10%，09年將低于10％第十四頁，共29頁。不同城市房價(jià)漲幅差別明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)(shìchǎng)形勢(shì)差別明顯第十五頁，共29頁。08年4月商品房銷售面積繼續(xù)下滑，單月銷售面積僅達(dá)到約4100萬平方米，環(huán)比下降15%，同比減少(jiǎnshǎo)11.5%。同月，商品房竣工面積略有下降，但市場(chǎng)總存量房面積預(yù)計(jì)仍保持在8800萬平方米左右1995－2005年間，全國商品房市場(chǎng)總體上供大于求，06年以后出現(xiàn)了明顯的供小于求趨勢(shì)08年上半年，商品房市場(chǎng)供求都出現(xiàn)了大幅度下降，但商品房市場(chǎng)供小于求趨勢(shì)明顯改變第十六頁，共29頁。城市化率沿S型曲線(qūxiàn)變動(dòng)眾多領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)確立了自身獨(dú)特的開發(fā)模式：清晰的產(chǎn)品線、中小規(guī)?？焖贊L動(dòng)開發(fā)與大盤開發(fā)、一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)等。土地供給有限(yǒuxiàn)信貸緊縮政策(zhèngcè)將限制有效購房需求中信華南集團(tuán)：在成都進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)形成以翡翠城為代表的近郊區(qū)低密度住宅產(chǎn)品、以鳳凰城為代表的城區(qū)高檔公寓和以置地星座、峻峰華亭為代表的創(chuàng)新商務(wù)產(chǎn)品三條產(chǎn)品線通常首次置業(yè)的年齡在28歲左右，而改善性置業(yè)的年齡在40歲左右更易獲得國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)青睞，融資渠道較寬近兩年房價(jià)上漲過快，呈現(xiàn)出非理性增長態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)(jìngzhēng)格局及走向通常首次置業(yè)的年齡在28歲左右，而改善性置業(yè)的年齡在40歲左右如果按每人住房20平方米計(jì)算，將新增住宅需求3.城市化進(jìn)程(jìnchéng)加速將是支持中國未來20年房地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)有力基礎(chǔ)據(jù)研究，中國的城市化率每增長一個(gè)百分點(diǎn)，增加1600萬城鎮(zhèn)人口。1975年，美國地理學(xué)家諾瑟姆通過對(duì)各個(gè)國家城市人口占總?cè)丝诒戎氐淖兓芯堪l(fā)現(xiàn)，城市化進(jìn)程全過程呈一條S型曲線，具有階段性規(guī)律：而土地開發(fā)效率有所降低，庫存(kùcún)土地面積比較充裕房企資金鏈緊張導(dǎo)致土地開發(fā)面積有所降低。全國06年底時(shí)尚有待開發(fā)住房(zhùfáng)用地面積約3.8億平方米，07年度又新增約4億平方米的住房(zhùfáng)用地面積在剔除07年總計(jì)2.7億平方米的住宅用地開工面積后，我國目前待開發(fā)的住宅用土地面估計(jì)將超過5億平方米第十七頁，共29頁。信貸緊縮政策(zhèngcè)將限制有效購房需求央行宣布存款準(zhǔn)備金率將在今年6月底加至17.5%、繼續(xù)維持目前5.22%的5年期以上按揭貸款利率。自央行實(shí)施從緊的貨幣政策后金融機(jī)構(gòu)的房屋按揭貸款增量明顯(míngxiǎn)下降，08年1季度約為1000億元存款準(zhǔn)備金率5年以上(yǐshàng)房屋按揭利率金融機(jī)構(gòu)房屋按揭貸款總額及增量第十八頁，共29頁。居民(jūmín)住房需求可通過多種渠道釋放租金價(jià)格漲幅不及CPI增速意味著我國出租房供應(yīng)量可能(kěnéng)比較充裕我國目前尚有約6400萬平方米商品房閑置面積，相當(dāng)于70逾萬套(按90平方米/套記)住房在高房價(jià)的背景下，居民住房需求可通過多種渠道釋放，有效的購房需求或因此而削弱第十九頁，共29頁。最近已經(jīng)陸續(xù)有地方政府出臺(tái)政策(zhèngcè)來保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)第二十頁，共29頁。市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)決定(juédìng)回暖時(shí)間深圳：大公司為主；廣州：大公司為主，H股公司資金鏈更為緊張上海、北京：大小公司并存深圳調(diào)整時(shí)間(shíjiān)最長、幅度最大；廣州、北京其次；上海調(diào)整時(shí)間(shíjiān)最短、幅度最小第二十一頁，共29頁。房地產(chǎn)典型經(jīng)營(jīngyíng)模式剖析房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式總體上分為產(chǎn)品專業(yè)化開發(fā)與多元化經(jīng)營兩種取向(qǔxiànɡ)，產(chǎn)品類型主要是住宅與商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓）。眾多領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)確立了自身獨(dú)特的開發(fā)模式：清晰的產(chǎn)品線、中小規(guī)?？焖贊L動(dòng)開發(fā)與大盤開發(fā)、一級(jí)開發(fā)與二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)等。第二十二頁，共29頁。國內(nèi)領(lǐng)先房地產(chǎn)企業(yè)大都確立了明確的經(jīng)營(jīngyíng)模式金地集團(tuán)(jítuán)陽光(yángguāng)100碧桂園世茂房地產(chǎn)華潤置地富力地產(chǎn)保利地產(chǎn)中檔住宅為主中高檔住宅及商用物業(yè)為輔以城市核心地段的城市綜合體及位于城鄉(xiāng)結(jié)合部的100萬平方米以上大盤開發(fā)為主形成以翡翠城為代表的近郊區(qū)低密度住宅產(chǎn)品、以鳳凰城為代表的城區(qū)高檔公寓和以置地星座、峻峰華亭為代表的創(chuàng)新商務(wù)產(chǎn)品三條產(chǎn)品線多元化發(fā)展以中高檔住宅項(xiàng)目為主；投資物業(yè)比重不會(huì)超過整體業(yè)務(wù)的25%開發(fā)大型住宅區(qū)項(xiàng)目及銷售各種類型的產(chǎn)品，包括單體住宅、聯(lián)體住宅、洋房、車庫及商鋪?zhàn)≌?xiàng)目一般處于大城市的新城區(qū)和近郊以及中等城市的中心區(qū)以中高端精品住宅為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔濱江模式，將景觀、親水、園林和建筑等元素融合進(jìn)每一個(gè)家庭的日常生活第二十三頁，共29頁。以萬科為例主要思路策略區(qū)域布局聚焦城市圈第一:萬科必須加大已進(jìn)區(qū)域公司對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)量第二：萬科必須加快新區(qū)域的進(jìn)入步伐，這樣才能在未來增加每個(gè)公司對(duì)集團(tuán)的貢獻(xiàn)。第三：對(duì)非核心區(qū)域采取“利潤淘汰”機(jī)制。業(yè)態(tài)布局產(chǎn)品定位集約化細(xì)分價(jià)值第一步：按目前客戶細(xì)分模型對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的客戶群進(jìn)行對(duì)應(yīng)的調(diào)研分析；第二步：按支付意愿與購買能力建立消費(fèi)者行為模式第三步：建立中國消費(fèi)者生命周期下特定的客戶價(jià)值第四步：從產(chǎn)品（項(xiàng)目）標(biāo)準(zhǔn)化，市場(chǎng)機(jī)會(huì)，土地投資回報(bào)率，客戶滿意建立客戶細(xì)分基礎(chǔ)上的解決方案產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品創(chuàng)新第一：萬科的產(chǎn)品創(chuàng)新是要通過以細(xì)分客戶價(jià)值為中心的產(chǎn)品線設(shè)計(jì),從而建立客戶終身鎖定模式！第二：在差異化的前提下建立起萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系第三：推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化第二十四頁，共29頁。部分(bùfen)實(shí)力雄厚的開發(fā)商往往一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，獲取土地增值的超額利潤市場(chǎng)(shìchǎng)背景開發(fā)商行為(xíngwéi)在土地公開交易市場(chǎng)獲取土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，土地成本高企，嚴(yán)重降低開放商利潤土地一級(jí)開發(fā)逐漸由國有房地產(chǎn)企業(yè)壟斷的局面開始向具有雄厚資金實(shí)力、信譽(yù)良好的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變2006年5月，北京實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)制度，規(guī)定“除市政府確定的重大項(xiàng)目和利用自有國有土地使用權(quán)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)之外，其他土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目通過公開招標(biāo)方式確定項(xiàng)目承擔(dān)主體”越來越多的開發(fā)商希望進(jìn)入土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)，并通過一級(jí)土地開發(fā)謀求獲取土地二級(jí)開發(fā)權(quán)，“曲線拿地”，獲得成本優(yōu)勢(shì)代表性開發(fā)商：碧桂園：2007年6月1日，與汕尾市土地開發(fā)儲(chǔ)備中心訂立合作協(xié)議，對(duì)汕尾市占地約300萬平方米（4500畝）的地塊聯(lián)合進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)中信華南集團(tuán)：在成都進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)陽光100對(duì)成都迎暉路地塊一級(jí)土地開發(fā)，凈用地367畝天津泰達(dá)在北京溫榆河區(qū)域?qū)?-5平方公里的地塊進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)山東魯能對(duì)5-6平方公里的北京順義新城進(jìn)行一級(jí)土地開發(fā)第二十五頁，共29頁。部分信譽(yù)良好的房地產(chǎn)上市公司還在積極(jījí)拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)投資(tóuzī)資金隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的逐漸成熟，越來越多的公司試圖投資商業(yè)地產(chǎn)，并打包以房地產(chǎn)投資信托（REITs）的方式上市，一方面進(jìn)行套現(xiàn)，另一方面繼續(xù)享有商業(yè)地產(chǎn)的租金收益及地產(chǎn)升值收益內(nèi)地物業(yè)以REITs形式上市的有：2005年12月21日越秀房托（405.HK）在香港上市，物業(yè)包括在廣州市區(qū)的3個(gè)綜合寫字樓和1個(gè)購物中心2006年12月8日，凱德置地REITs（CRCT）在新加坡上市，物業(yè)全部(quánbù)為分布于中國內(nèi)地的購物中心2007年6月，睿富房地產(chǎn)信托收購北京的佳程廣場(chǎng)謀求商業(yè)物業(yè)打包上市的有：大連萬達(dá)、融科智地、北辰實(shí)業(yè)、中糧集團(tuán)、保利地產(chǎn)等2005年12月，萬科與中信資本成立中信資本·萬科房地產(chǎn)開發(fā)基金，首期募集資金不超過1.5億美元，投資于萬科所開發(fā)的項(xiàng)目2004年6月，金地集團(tuán)與摩根斯坦利、上海盛融成立公司，受讓建設(shè)銀行賬面總值為28.5億元的不良資產(chǎn)包第二十六頁，共29頁。房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)(jìngzhēng)格局及走向面對(duì)趨緊的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了洗牌期，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)明顯生存成為中小房地產(chǎn)公司的首要任務(wù)區(qū)域擴(kuò)展、上市(shàngshì)融資和精細(xì)化管理等舉措成為大型房地產(chǎn)公司做強(qiáng)做大的必由之路！第二十七頁，共29頁。房地產(chǎn)行業(yè)(hángyè)整合加速，強(qiáng)者恒強(qiáng)大型(dàxíng)有實(shí)力開發(fā)商中小開發(fā)商面臨的市場(chǎng)(shìchǎng)環(huán)境及自身的優(yōu)劣勢(shì)企業(yè)經(jīng)營行為雄厚的資金實(shí)力及良好的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)使得其在土地獲取上占據(jù)很大的優(yōu)勢(shì)良好的資信更易獲得銀行貸款的支持更易獲得國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)青睞，融資渠道較寬項(xiàng)目較多，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)開發(fā)規(guī)模較大，具有一定規(guī)模效應(yīng)及成本優(yōu)勢(shì)繼續(xù)加快周轉(zhuǎn)速度多渠道融資實(shí)施管理轉(zhuǎn)型，