房地產(chǎn)市場調研報告課件

調研目的：認識會澤，初步掌握市場調研方法：文案法、實地踏勘調研內(nèi)容：會澤城市發(fā)展概況、會澤房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調研成果：形成對會澤市場的初步判斷，提供項目參考意見目錄第一章…宏觀研究第二章…市場研究第三章…………房地產(chǎn)市場研究第四章……………項目基地研究第一章宏觀研究會澤縣位于云南省東北部、金沙江東岸、曲靖市西北部，地處東經(jīng)103°03′～103°55′、北緯25°48′～27°04′之間。東鄰宣威市、貴州省威寧縣，南與沾益縣、尋甸縣毗鄰，西接東川、巧家縣，北與魯?shù)榻尤馈？h境東西最大橫距84公里，南北最大縱距138公里，國土面積5854平方公里，山區(qū)占95.7%。縣城鐘屏鎮(zhèn)，海拔2120米，距曲靖市區(qū)254公里，距省會昆明273公里。2013年5月22日，國務院批復同意會澤縣列為國家歷史文化名城。城市規(guī)模國土面積5854平方公里總人口數(shù)為97萬人，其中農(nóng)業(yè)人口85萬人，非農(nóng)業(yè)人口12萬人。每平方公里人口密度154人。共有21個民族，少數(shù)民族人口5.1萬人，占總人口的5.15%會澤縣轄21個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))。金鐘、娜姑、者海、礦山、樂業(yè)、迤車、大井、待補8個鎮(zhèn)，大海、老廠、五星、大橋、紙廠、馬路、火紅、新街、雨碌、魯納、上村、駕車、田壩13個鄉(xiāng)，361個行政村，15個社區(qū)。會澤經(jīng)濟2012年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1309758萬元（按可比價格計算）增長13％。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值331757萬元，增長6.8%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值698189萬元，增長16.6%。在第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)實現(xiàn)增加值658072萬元，增長17%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值279812萬元，增長9.9%。從三大產(chǎn)業(yè)的貢獻率來看，第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為34.06％，拉動GDP增長4.41個百分點；第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為48.51％，拉動GDP增長6.31個百分點；第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率為17.43％，拉動GDP增長2.28個百分點。三大產(chǎn)業(yè)的比重為25.3：53.3：21.4。會澤2012年第二產(chǎn)業(yè)增幅較大，第一、第三產(chǎn)業(yè)增幅較小。會澤縣2012年三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)331757萬元698189萬元279812萬元會澤縣2012年三大產(chǎn)業(yè)中，第二產(chǎn)業(yè)比重較大，第二產(chǎn)業(yè)以煙草和、礦冶、磷化工、水電；第三產(chǎn)業(yè)相比去年有所增長，第一產(chǎn)業(yè)也有所增長。會澤旅游景點會澤的地貌景觀主要有三種類型：以山地地貌為主，次為盆地地貌，部分為冰川地貌。山地地貌，面積5600余平方千米。屬典型的溫帶高原季風氣候，四季不明，夏無酷暑，冬季冷寒，干濕分明。這里有令人向往的自然景觀和人文景觀。其中最著名的景點：大海草山、大地裂縫、以禮河風景區(qū)、亞洲第一土壩、水城擴紅文化生態(tài)園、唐繼堯故居、黑頸鶴自然保護區(qū)。會澤十景：翠屏春曉：會澤古城東南一里，翠屏山層蠻疊嶂，林木蔥郁，冬春積雪，四時蒼翠，每年縣城的第一縷春意從這里開始；飲虹云陣：在城西三里，飲虹嶺山下有龍泉，潭水流入義通河，潭中水氣在太陽的折射下，形成了夢幻之景，宛如一道彩虹降臨人間；蔓海秋成：在義通河以下，蔓海已成桑田，每年秋天稻子成熟時，金鐘壩子呈現(xiàn)一片豐收景象，麥浪層層，薄霧淡淡，變幻無常；青龍殘雪：古城北十里，奇石林立，土石相半，宛如龍鱗，酷似青龍；金鐘夕照：古城西南一里，翠屏山西麓，樓閣隱見，夕陽西沉，樹木、廟宇形成金鐘夕陽之景。除此之外，還有龍?zhí)兑乖?、石鼓樵歌、龍募桃花、水城漁笛、溫泉柳浪景色。2013年“五一”節(jié)小長假，全縣各景區(qū)景點共接待游客17665人次，旅游總收入940.54萬元。其中：過夜旅游人數(shù)7066人次，一日游游客數(shù)10599。僅雨碌地縫景區(qū)就接待游客1500余人次，比去年同期上升10個百分點，實現(xiàn)綜合旅游收入15萬元。旅游經(jīng)濟城市歷史會澤，歷史悠久，在秦漢時為古夜郎地，，清雍正五年(1727年)置會澤縣至今，已有兩千多年的歷史，1995年被列為云南省歷史文化名城。在漫長的歷史長河中，會澤因礦冶業(yè)的興旺而鼎盛一時，由于礦冶業(yè)的興旺，吸引了贛、浙、桂、川、黔等地商賈云集，至今會澤留下各省會館、寺廟100余座，形成了別具一格的銅文化和會館文化。清乾、嘉年間，因清政府對銅的大量需求，在開采、冶煉、鑄造、京運等方面可謂盛況空前，每年運往京城的銅，額定數(shù)為633.144萬斤，會澤縣城因而被冠以“萬里京運第一城”。清朝末年，會澤的經(jīng)濟在國家的內(nèi)亂外患中走向衰弱，但成立于同治十三年(1874年)的東川礦務股份公司，是云南最早的招集商股實行資本組織形式的地區(qū)之一，從中可以看出當時會澤社會進步及思想開放方面的情況。正因為如此，會澤就有一大批莘莘學子沖破世俗的觀念，赴日留學，學成回國后，為當?shù)丶霸颇系慕?jīng)濟和教育文化做出過重要貢獻，特別是唐繼堯、黃毓英、鄧泰中等人，在國家和民族處于重要關鍵時刻的重九起義和護國運動中，站在時代前列，作出了不可磨滅的貢獻。會澤的經(jīng)濟、教育和文化孕育了一代名人，這些名人也將為會澤名城增輝添彩。會澤，以其悠久的歷史，深厚的文化內(nèi)涵，經(jīng)濟的繁榮在云南九個歷史文化名城中獨樹一幟。目前會澤的現(xiàn)代化發(fā)展速度在逐步加快，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，并且日益趨于合理化。城市建設會澤是云南省十一座歷史文化名城之一，銅商歷史文化名城，因豐富的銅礦資源形成了特有的銅商文化景觀，成為了這座名城貫穿始終的文脈和靈魂。會澤縣城是會澤縣的政治、經(jīng)濟、文化、商貿(mào)及旅游服務中心，是以卷煙工業(yè)為先導，特色農(nóng)產(chǎn)品加工工業(yè)突出、新區(qū)環(huán)境優(yōu)美、古城特色鮮明的現(xiàn)代化小城市。2015年城市人口14萬人、建設用地為13平方公里；2030年城市人口19萬人、建設用地為17平方公里。確定會澤縣縣域城鎮(zhèn)體系范圍：會澤縣域行政區(qū)劃范圍，面積5884平方公里；中心城區(qū)規(guī)劃范圍：北至水城、南到金鐘山、西至以禮河、東到華泥村，規(guī)劃面積55.7平方公里。規(guī)劃采取“集中發(fā)展，保護古城”的方針，集中建設北環(huán)路以北的城市新區(qū)，保護和發(fā)展古城區(qū)。城市小結劣勢：1、區(qū)位優(yōu)勢不強2、城市化水平不高3、城市規(guī)劃不完善，市政配套不齊全4、第一、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢優(yōu)勢：1、氣候環(huán)境好，宜居2、資源豐富3、歷史文化名城，促進旅游業(yè)發(fā)展4、區(qū)政府城市建設熱情高5、市政建設投入高、力度大6、政府積極開拓旅游市場7、

經(jīng)濟平穩(wěn)高速發(fā)展8、政府積極招商引資，帶動會澤經(jīng)濟發(fā)展第二章市場研究

主要街區(qū)整個縣城主要以“四橫”、“四縱”街道組成，“四橫”主要指鐘屏路、通寶路、瑞豐路、二環(huán)路（瑞祥路）；“四縱”指翠屏路、東直街、西直街、撫軍街。其中商圈主要分布于東直街、西直街、鐘屏路的老街區(qū)，新街區(qū)商圈主要分布于主干道通寶路中段，瑞豐路。城市東邊以工業(yè)為主，南面是老城區(qū)，主要是歷史文化城區(qū)。西邊和北邊是新興城區(qū)以住宅為主，也是目前發(fā)展快速的片區(qū)。整個城區(qū)是古典與現(xiàn)代的結合。會澤廣場休閑商圈百家匯超市商圈西直街主力商圈老街主力商圈通寶路主力商圈步行街文化商圈優(yōu)品尚家超市商圈本案商圈細分老城區(qū)核心商圈新城區(qū)核心商圈家世界購物廣場好又多好又多優(yōu)品尚家樂家福金瑪特百家匯玉福榮超市順興超市福家樂超市誠信超市榮鑫超市會澤華聯(lián)超市利易達超市萬家樂超市主要超市分布主要商圈及業(yè)態(tài)翠屏路—鐘屏路：主要業(yè)態(tài)是酒店、娛樂會所、社區(qū)便利店、餐飲、汽車美容及維修、綜合市場、農(nóng)機具銷售；東直街：餐飲、超市、通訊、社區(qū)商業(yè)、便利店；西直街：主要是鞋類、服裝、箱包、皮具、餐飲、超市、家居館、賓館；撫軍街：賓館、酒店、家居廣場、裝飾、建材、綜合市場；通寶路：酒店、餐飲、家居、數(shù)碼、攝影、建材、通訊、超市、便利店、綜合市場；瑞豐路：建材、餐飲。主要商圈商鋪的租金情況主要商圈的租金情況（單位：元/m2.月）商圈名稱鋪面地段面積(m2)開間(m)進深(m)層高(m)租金(元/m2.月)租金年增長率（%）轉讓費（元）翠屏路北段臨街2045460————中段臨街304.47455.6————南段側街2847449————東直街北段側街1507.28445————中段臨街3047.53.940——28800南段臨街1479.615.3445——45000中段臨街3074.44.57510%——西直街南段臨街25——————80——20000南段臨街60——————108————南段臨街70——————142.8————中段臨街7——————297——20000中段臨街24——————250————北段臨街60——————170————北段臨街120——————125————

。主要商圈的租金情況（單位：元/m2.月）商圈名稱鋪面地段面積(m2)開間(m)進深(m)層高(m)租金(元/m2.月)租金年增長率（%）轉讓費（元）撫軍街南段臨街38.449.6460————南段臨街60——————41————南段臨街25——————15————北段臨街827.111.4——40.6————北段臨街35.3——————23.4————鐘屏街東段臨街304.66.6445————中段臨街183.66.6465————西段臨街364.28.4447————通寶路東段臨街27——————40.7————東段臨街27——————74————中段臨街254.26478————中段臨街60106475————西段臨街120——————50————西段臨街4000——————1512%——西段臨街700——————1812%——瑞豐路西段臨街80——————10————中段臨街25.6——————65.1————東段臨街28.8——————52.1————第三章房地產(chǎn)市場研究早期項目：平安小區(qū)、會煙小區(qū)、林業(yè)小區(qū)、財政小區(qū)、龍湖二期、明澤園、電力小區(qū)、公安小區(qū)、金澤園小區(qū)、溫馨家園。早期的項目都以住宅為主，而且分布的都比較零散，功能性不強。近期開發(fā)的項目：住宅項目考慮空氣質量、景觀、土地供應等情況向西集中，主要有澤潤龍都、德誠逸景、景上中環(huán)、城市天驕，會商.金街、龍湖三期、馳宏小區(qū)、寶靖花園。近期開發(fā)的項目總體來說體量都比較大，有商住、有別墅。住宅主要在西邊主要是澤潤龍都、德誠逸景、景上中環(huán)、城市天驕這幾個項目。近期將會面市的一個商業(yè)項目——會商.金街，在北二環(huán)瑞祥路于京云大道交匯處。會與本樓盤形成競爭。主要住宅小區(qū)及樓盤本案金鑫園樂園小筑公務員小區(qū)電力小區(qū)德城尚居煙草小區(qū)財苑小區(qū)潤澤苑教育小區(qū)規(guī)劃九龍湖公園景上中環(huán)德城·逸景會澤縣樓盤分布新城區(qū)老城區(qū)澤潤龍都澤潤龍都開發(fā)企業(yè)：昆明鼎業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司項目地址：會澤縣撫軍街物業(yè)類型：多層、小高層、住宅底商建筑面積：520564㎡占地面積：341.5畝當期戶數(shù)：722戶車位配比：1800個容積率：2.33綠化率：35%裝修狀況：毛坯項目特色：花園洋房,景觀居所,經(jīng)濟住宅在售項目介紹銷售情況澤潤龍都小區(qū)目前啟動的是這塊——A地塊，總占地74畝，總建筑面積114942㎡。共有25棟，分別為多層和小高層，1棟和2棟為11層的小高層，其它的均為7層的多層，1至5樓是平層，頂樓是6躍7的樓中樓。一期共有722套住房，面積從110平米到250平米不等。住宅價格：2100元/㎡起。商鋪價格：均價5500元/㎡。景上中環(huán)開發(fā)企業(yè)：曲靖華鑫地產(chǎn)開發(fā)公司項目地址：會澤縣撫軍街與瑞祥路交叉口物業(yè)類型：小高層2棟、多層5棟、住宅底商建筑面積：9300㎡占地面積：33.3畝容積率：3.75綠化率：40%裝修狀況：毛坯項目特色：低密度生態(tài)觀景樓房、未來規(guī)劃公園環(huán)繞在售項目介紹銷售情況住宅：總套數(shù)512，剩余60套，均價2315元/㎡商鋪：總套數(shù)67套，剩余6套，價格：6000-7000元/㎡德城·逸景開發(fā)企業(yè)：會澤縣德城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址：會澤縣撫軍路中段物業(yè)類型：小高層、多層、住宅底商、酒店裝修狀況：毛坯項目特色：低密度品質樓房、毗鄰公園、中式景觀、星級酒店在售項目介紹銷售情況多層住宅均價2500元平米。小高層住宅2100元平米商業(yè)一樓商業(yè)均價8500元平米一二樓連商業(yè)均價6800元平米。住宅多層全部售完，小高層剩余10%商業(yè)只剩余一間大面積300平米，一二樓連商。已開盤，開盤較早現(xiàn)銷售尾盤。開發(fā)商：九龍地產(chǎn)投資商：百孚興控物業(yè)：嘉悅物業(yè)建設地點：通寶路西段營銷代理：靈通經(jīng)紀（深圳）物業(yè)類型：住宅、商鋪建筑結構：框剪項目占地：150畝建筑面積：40萬平方米容積率:4建筑風格：簡歐開盤時間：2013年7月24日開盤價格：無項目配套:內(nèi)配套雙語幼兒園、游泳館、籃球館、羽毛球館;外配套：會澤實驗高中、馳宏小學、會澤中醫(yī)院……城市天驕，前身是兩年前的爛尾樓“通寶山水間”，現(xiàn)重新請了代理公司包裝銷售，預計會在7月底開盤。商業(yè)方面沒有可比性，但住宅方面會取得先開盤搶占市場、低價格的優(yōu)勢。待售項目介紹開發(fā)商：會澤縣聚成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：昆明會澤商會建設地點：會澤縣北二環(huán)瑞祥路與京云大道交匯處營銷代理：云南益多房地產(chǎn)服務機構物業(yè)類型：城市綜合體建筑結構：框剪項目占地：50畝建筑面積：8萬平米容積率:2.4綠化率：30%建筑風格：中式復古開盤時間：預計2013年9月底開盤價格：無交房時間：預計2014年底銷售進度：無暢銷戶型：無會商·金街，由會澤商會投資的中式旅游商業(yè)項目，包含一個五星級酒店和3層商業(yè)街，目前售樓部已對外開放，從規(guī)劃和定位上不足以與本項目形成競爭。但預計對方會和我們打“價格戰(zhàn)”，從而截流我們很大一批商鋪投資客。待售項目介紹會澤房地產(chǎn)公司會澤鑫鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司錦泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曲靖市會澤九龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會澤藝龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（“怡瑞園”“財苑小區(qū)”“方正圓”“世紀東宸”）曲靖華鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（景上中環(huán)）會澤縣德城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（德誠逸景）會澤縣乾靖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會澤縣聚成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會澤縣錦源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎業(yè)集團（澤潤龍都）會澤縣海華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會澤縣聚成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司會澤約有房地產(chǎn)開發(fā)公司12家，目前開發(fā)體量較大的有：九龍地產(chǎn)、藝龍地產(chǎn)、德誠地產(chǎn)三家會澤近期土地供應量小，地塊面積小，大宗土地出讓屈指可數(shù)；房地產(chǎn)2005年起步，2007年快速發(fā)展。目前市場住宅均價2500元/㎡左右；商鋪7000元/㎡左右早期項目集中在市中心附近。目前住宅項目向西發(fā)展，集中在撫軍街北段二環(huán)路。商業(yè)項目向北發(fā)展，集中在中心區(qū)通寶路中段；會澤目前有開發(fā)公司約12家，住宅地產(chǎn)項目較多，競爭壓力較大；會澤廉租住房建設力度大，目前有424套，對房地產(chǎn)市場有一定沖擊；會澤90㎡以下、120㎡以上戶型市場認可度低，100㎡左右三室兩廳單元受市場追捧；會澤縣地產(chǎn)市場研究結論會澤縣房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展速度較快，呈現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭新建商品房主要集中在新城區(qū)，當?shù)厝藢﹄娞莘康目剐暂^大，近年來新建的墅商，面積在200㎡以上，比較受歡迎同時在售項目不多，新售住宅項目價格在2000—2500元/平米之間區(qū)域客戶以首次和部分改善型置業(yè)為主，投資客群也逐漸成為市場的輔助客群；主力購房群體以公務員、事業(yè)單位員工、私營業(yè)主為主住宅產(chǎn)品主要以舒適和功能型三房、四房為主，小面積的投資型產(chǎn)品也漸成氣候未來會澤縣房地產(chǎn)市場將會逐步走向成熟，需要考量的重點問題是會澤縣城市人口對城市發(fā)展的支撐力度會澤縣住宅市場研究結論會澤縣房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展速度較快，呈現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭同時在售商業(yè)物業(yè)類型不多，以住宅底商和臨街商鋪為主商業(yè)銷售模式單一，一般為直接銷售和連帶銷售；返租加自持的商業(yè)銷售模式暫時沒有從商業(yè)單位面積劃分來看，單位面積不大，大部分集中在40-150平米之間未來會澤縣房地產(chǎn)商業(yè)市場將會逐步走向成熟，以大型購物中心定義的商業(yè)模式將會引導未來會澤人民的消費會澤縣商業(yè)市場研究結論第四章項目基地研究金鼎·財富中心項目定位：會澤首個LivingMall，一站式購物新天地一個集商業(yè)、住宅、休閑娛樂為一體的全生活廣場優(yōu)勢（S）片區(qū)價值：新城區(qū)中心位置，得到市場較高認同人文氛圍：近宣傳文化中心以及體育館、公園，人文氣息濃郁交通優(yōu)勢：三面臨街，交通便捷升值潛力：新城區(qū)中心，規(guī)劃改造重心為位置，升值潛力較大劣勢（W）·地塊不足：地塊狹長，建筑格局受到限制既有障礙：項目整體格局已定，業(yè)態(tài)選擇范圍受限環(huán)境影響：周邊民居較多，體育館、機關單位、學校等使得難以形成商業(yè)集群威脅（T）項目分流：澤潤龍都、景上中環(huán)、德城·逸景等競爭分流供應增大：幾個項目的推新，無疑增加區(qū)域內(nèi)的供應量市場形勢：規(guī)劃發(fā)展中的新區(qū)域，其未來形勢存在不確定因素機會（O）政策扶持：作為新區(qū)域的發(fā)展，政府的扶持與引導意義重大區(qū)域升溫：隨著更多的開發(fā)改造，新的中心將是新的看點配套完善：周邊原有配套，已然滿足的城鎮(zhèn)人居的各方要求項目意義：填補了區(qū)域內(nèi)多種業(yè)態(tài)的空白，具有規(guī)劃上的優(yōu)勢總結：優(yōu)勢大于劣勢，應充分利用優(yōu)勢，同時，策略處理得當，完全可以轉化為對本案有利的因素。項目SWOT分析項目周邊市政配套行政單位：檢察院、煙草局、中國運政、國土資源局、財政局、縣人民政府學校：會澤實驗高中、馳宏小學銀行：農(nóng)村信用社、工商銀行、郵政儲蓄、建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、曲靖市商業(yè)銀行超市：玉福榮、優(yōu)品尚佳、百家匯購物中心酒店：陽光假日酒店、以禮河大酒店、聚寶大酒店、半島大酒店、江州大酒店、美景大酒店醫(yī)院：會澤縣中醫(yī)院、會澤縣婦幼保健院、會澤惠民醫(yī)院、福安樂醫(yī)院（在建）通訊：