資產(chǎn)評估(全部課件)

《資產(chǎn)評估》課程講義主講人：黃曉祥精選《資產(chǎn)評估》課程講義主講人：黃曉祥精選第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序第一章總論精選第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義第一章總論精選第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義第一章總論

資產(chǎn)評估是一項動態(tài)化、市場化的社會經(jīng)濟活動，是市場經(jīng)濟條件下客觀存在的經(jīng)濟范疇，在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、資產(chǎn)流動等方面發(fā)揮了重要作用。精選第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義第一章總論資產(chǎn)評估是一項（一）資產(chǎn)評估的概念

資產(chǎn)評估：是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義第一章總論精選（一）資產(chǎn)評估的概念第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義第一章總論精（二）資產(chǎn)評估的特點

1、現(xiàn)實性；

2、市場性；

3、預測性；

4、公正性；

5、咨詢性。第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義第一章總論精選（二）資產(chǎn)評估的特點第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義第一章總論精（三）資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別（1）發(fā)生的前提條件不同；（2）目的不同；（3）執(zhí)行操作者不同。第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義第一章總論精選（三）資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別第一節(jié)資產(chǎn)評估的含義第一章（一）資產(chǎn)的含義資產(chǎn)評估的資產(chǎn)既可以是單個資產(chǎn)也可以是資產(chǎn)的整體，甚至是整個企業(yè)，由于評估和計價的目的不同，對資產(chǎn)的質(zhì)和量的界定都有很大的差異。

對于作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，應(yīng)從以下幾個方面理解：

1、資產(chǎn)是一種權(quán)利；

2、資產(chǎn)是一種獲利能力；

3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配。第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象第一章總論精選（一）資產(chǎn)的含義第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象第一章總論精選（二）資產(chǎn)的分類1、按存在形態(tài)分為：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。2、按是否具有綜合獲利能力分為：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。3、按資產(chǎn)能否獨立存在分為：可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)。4、按資產(chǎn)的流動性分為：短期資產(chǎn)和長期資產(chǎn)。第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象第一章總論精選（二）資產(chǎn)的分類第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象第一章總論精選（一）資產(chǎn)評估的特定目的：是指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。包括：第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型1、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

2、企業(yè)兼并。

3、企業(yè)出售。

4、企業(yè)聯(lián)營。

5、股份經(jīng)營。

6、中外合資、合作。

7、企業(yè)清算。

8、抵押。

9、擔保。10、企業(yè)租賃。11、債務(wù)重組。

現(xiàn)時的產(chǎn)權(quán)變動（發(fā)生時必須進行資產(chǎn)評估）

潛在的產(chǎn)權(quán)變動（發(fā)生時自行決定評估與否）第一章總論精選（一）資產(chǎn)評估的特定目的：是指被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。（二）資產(chǎn)評估的價值類型

1、價值類型是指評估價值的含義，是評估價值質(zhì)的規(guī)定。其作用表現(xiàn)在：

（1）價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素；（2）價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇；（3）明確評估價值類型，可以更清楚的表達評估結(jié)果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型第一章總論精選（二）資產(chǎn)評估的價值類型第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型第一章2、價值類型的類別（根據(jù)《國際評估準則》劃分）（1）市場價值（2）非市場價值

①在用價值；②投資價值；③持續(xù)經(jīng)營價值；④清算價格；⑤保險價值；⑥課稅價值。第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型第一章總論精選2、價值類型的類別（根據(jù)《國際評估準則》劃分）第三節(jié)

3、價值類型的決定因素。主要包括：（1）評估的特定目的（經(jīng)濟行為）；（2）市場條件；（3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型第一章總論精選第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型第一章總論精選1、繼續(xù)使用假設(shè)

2、公開市場假設(shè)

3、清算（清償）假設(shè)第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)第一章總論精選第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)第一章總論精選第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則

資產(chǎn)評估原則：是資產(chǎn)評估人員進行資產(chǎn)評估時的行為規(guī)范和業(yè)務(wù)準則。（一）資產(chǎn)評估的工作原則

1、獨立性原則。

2、客觀性原則。

3、科學性原則。

4、專業(yè)性原則。第一章總論精選第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估原則：是資產(chǎn)評估人員第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則

1、貢獻原則。

2、替代原則。

3、預期原則。第一章總論精選第五節(jié)資產(chǎn)評估的原則（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則第一章總第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（一）資產(chǎn)評估程序的定義資產(chǎn)評估程序：是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。（二）資產(chǎn)評估程序的重要性第一章總論精選第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序（一）資產(chǎn)評估程序的定義第一章總（三）資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容

1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項

2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書

3、編制資產(chǎn)評估計劃

4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查

5、收集資產(chǎn)評估資料

6、評定估算

7、編制和提交資產(chǎn)評估報告

8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔（四）履行資產(chǎn)評估程序的基本要求第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序第一章總論精選（三）資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容第六節(jié)資產(chǎn)評估的程序第一章總第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)市場法第二節(jié)成本法第三節(jié)收益法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇精選第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)市場法精選第一節(jié)市場法（一）市場法：也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出的類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。（二）市場法應(yīng)用的前提條件：

1、要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場。

2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的。第二章資產(chǎn)評估的基本方法精選第一節(jié)市場法（一）市場法：也稱市場價格比較法，是指通過比（三）運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點

1、明確評估對象。

2、進行公開市場調(diào)查、收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物。

3、分析整理資料并驗證其準確性，判斷選擇參照物。

4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較。

5、分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。第一節(jié)市場法第二章資產(chǎn)評估的基本方法精選（三）運用市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點第一節(jié)市場法第二第二節(jié)成本法（一）成本法：是指在資產(chǎn)評估時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

1、重置成本

2、復原重置成本

3、更新重置成本

4、實體性貶值

5、功能性貶值

6、經(jīng)濟性貶值

7、成新率第二章資產(chǎn)評估的基本方法精選第二節(jié)成本法（一）成本法：是指在資產(chǎn)評估時按被評估資產(chǎn)的第二節(jié)成本法（二）成本法運用的程序1、運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進行：（1）確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本。（2）確定被評估資產(chǎn)的使用年限。（3）估算評估資產(chǎn)的損耗或貶值。（4）計算確定被評估資產(chǎn)的價值。第二章資產(chǎn)評估的基本方法精選第二節(jié)成本法（二）成本法運用的程序第二章資產(chǎn)評估的基第二節(jié)成本法2、成本法計算的基本公式被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值－－－被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本成新率×第二章資產(chǎn)評估的基本方法精選第二節(jié)成本法2、成本法計算的基本公式被評估資產(chǎn)評估值＝重第二節(jié)成本法3、重置成本的估算可采用下列方法（1）重置核算法（2）物價指數(shù)法（3）功能價值法（4）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法第二章資產(chǎn)評估的基本方法精選第二節(jié)成本法3、重置成本的估算可采用下列方法第二章資第二節(jié)成本法（三）實體性貶值的估算1、觀察法也稱成新率法。資產(chǎn)的實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率）2、公式計算法。資產(chǎn)的實體性貶值＝重置成本－預計殘值總使用年限×實際已使用年限第二章資產(chǎn)評估的基本方法精選第二節(jié)成本法（三）實體性貶值的估算資產(chǎn)的實體性貶值＝重置（四）功能性貶值的估算1、功能性貶值的計算步驟（1）比較計算每年的超額運營成本；（2）確定凈超額運營成本；（3）估算資產(chǎn)尚可使用年限；（4）折現(xiàn)。2、計算公式第二節(jié)成本法被評估資產(chǎn)功能性貶值額＝∑（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）第二章資產(chǎn)評估的基本方法精選（四）功能性貶值的估算第二節(jié)成本法被評估資產(chǎn)＝∑（被評估（五）成新率的估算1、觀察法。2、使用年限法。3、修復費用法。第二節(jié)成本法第二章資產(chǎn)評估的基本方法精選（五）成新率的估算第二節(jié)成本法第二章資產(chǎn)評估的基本方第三節(jié)收益法（一）收益法：是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。1、資產(chǎn)未來收益期有限的情況評估值＝∑Ri/（1+r）ii=1n2、資產(chǎn)未來收益無限期的情況（1）未來收益年金化的情景（2）未來收益不等額的情景（二）收益法的程序及優(yōu)缺點第二章資產(chǎn)評估的基本方法精選第三節(jié)收益法（一）收益法：是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預期第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇第二章資產(chǎn)評估的基本方法1、資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系：資產(chǎn)評估方法之間既有區(qū)別又相互聯(lián)系，研究資產(chǎn)評估方法的特點，對于選擇資產(chǎn)評估方法具有重要意義。（1）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系（2）市場法與成本法的區(qū)別精選第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇第二章資產(chǎn)評估的基本方2、資產(chǎn)評估方法的選擇（1）必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。（2）必須與評估對象相適應(yīng)。（3）還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇第二章資產(chǎn)評估的基本方法精選2、資產(chǎn)評估方法的選擇第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇第二第三章機器設(shè)備評估第一節(jié)機器設(shè)備評估的特點第二節(jié)機器設(shè)備的核查與鑒定第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第四節(jié)機器設(shè)備評估的市場法精選第三章機器設(shè)備評估第一節(jié)機器設(shè)備評估的特點精選第一節(jié)機器設(shè)備評估的特點（一）機器設(shè)備及其分類

1、機器設(shè)備的主要特點

2、機器設(shè)備的分類

對機器設(shè)備按不同的標準進行恰當?shù)姆诸?，對選擇資產(chǎn)評估方法，考慮哪些因素，以及如何提供評估報告和附表都有重要意義。（1）按國家固定資產(chǎn)分類標準分類；（2）按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類；（3）按機器設(shè)備的組合程度分類；（4）按機器設(shè)備的來源分類。第三章機器設(shè)備的評估精選第一節(jié)機器設(shè)備評估的特點（一）機器設(shè)備及其分類第三章第一節(jié)機器設(shè)備評估的特點第三章機器設(shè)備的評估（二）機器設(shè)備評估的特點（三）機器設(shè)備評估的程序

1、明確評估目的；

2、清查機器設(shè)備，明確評估對象；

3、對機器設(shè)備進行必要的鑒定，確定其適用性、可用度以及主要技術(shù)參數(shù)；

4、研究確定評估方法，搜集和處理有關(guān)信息資料；

5、評定估算、撰寫評估報告。精選第一節(jié)機器設(shè)備評估的特點第三章機器設(shè)備的評估（二）機第二節(jié)機器設(shè)備的核查與鑒定第三章機器設(shè)備的評估（一）機器設(shè)備的核查

1、逐項清查

2、抽樣核查（二）機器設(shè)備的鑒定按工作階段可分為“統(tǒng)計性鑒定”和“判斷性鑒定”，其中統(tǒng)計性鑒定又分為“宏觀鑒定”和“微觀鑒定”。精選第二節(jié)機器設(shè)備的核查與鑒定第三章機器設(shè)備的評估（一）第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估

機器設(shè)備評估的成本法是通過估算機器設(shè)備的重置成本，然后扣減其各種貶值來估測機器設(shè)備評估值的方法。公式為：機器設(shè)備評估值＝重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值－－－精選第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估（一）機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成重置成本包括構(gòu)建全新資產(chǎn)所需合理的直接費用和間接費用。

1、對于單臺機器設(shè)備，不需安裝的，重置成本僅包括購置成本、運雜費；

2、需要安裝的，則還要包括安裝費、基礎(chǔ)費、資金成本和稅金；

3、對于原地繼續(xù)使用的機器設(shè)備，還包括一些間接費用；

4、對于進口設(shè)備，還應(yīng)包括進口從屬費用，如海外運費、海外保險費、進口關(guān)稅、公司代理手續(xù)費、商檢費等。精選第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估（一）第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估（二）機器設(shè)備重置成本的估算1、重置核算法，即分別估算機器設(shè)備各構(gòu)成項目的成本，然后求和得到重置成本的方法。◆對于外購設(shè)備：（1）外購單臺不需安裝的國內(nèi)設(shè)備

重置成本＝全新設(shè)備基準日的公開市場交易價格＋運雜費（2）外購單臺需安裝的國內(nèi)設(shè)備

重置成本＝全新設(shè)備基準日的公開市場交易價格＋運雜費＋安裝調(diào)試費精選第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估（二）（3）外購單臺不需要安裝進口設(shè)備

重置成本＝（FOB價格＋途中保險費＋國外運雜費）×基準日外匯匯率＋進口關(guān)稅＋增值稅＋銀行及其他手續(xù)費＋國內(nèi)運雜費其中：

FOB價格為離岸價，指裝運港船上交貨價格；

CIF為到岸價，指離岸價加上途中保險費和國外運雜費。（4）外購單臺需要安裝設(shè)備

重置成本＝單臺未安裝進口設(shè)備重置成本＋安裝調(diào)試費＋人員培訓費＋其他第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估精選（3）外購單臺不需要安裝進口設(shè)備第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本（5）外購成套需要安裝設(shè)備

重置成本＝單臺未安裝進口設(shè)備重置成本＋單臺未安裝國產(chǎn)設(shè)備重置成本總和＋工器具重置成本＋安裝工程費＋工程監(jiān)理費＋軟件重置成本＋設(shè)計費＋貸款利息（6）車輛重置成本

國內(nèi)購置車輛重置成本＝車輛價格＋購置附加稅＋證照費及其他費用進口車輛重置成本＝車輛價格（CIF）＋進口關(guān)稅＋消費稅＋增值稅＋證照費及其他費用其中：進口關(guān)稅＝車輛價格（CIF）×進口稅率消費稅＝［車輛價格（CIF）＋進口關(guān)稅］÷（1－消費稅率）×消費稅率進口增值稅＝［車輛價格（CIF）＋進口關(guān)稅＋消費稅］×增值稅率第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估精選（5）外購成套需要安裝設(shè)備第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估◆進口設(shè)備從屬費用的確定方法（1）國外運費（2）國外運輸保險費（3）關(guān)稅（4）消費稅（5）增值稅（6）銀行財務(wù)費（7）外貿(mào)手續(xù)費（8）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費（9）車輛購置附加費精選第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估◆2、物價指數(shù)法，即在被評估機器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。其計算公式為：第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估設(shè)備重置成本＝設(shè)備歷史成本×評估基準日定基物價指數(shù)設(shè)備構(gòu)建時定基物價指數(shù)

物價指數(shù)可分為：

（1）定基物價指數(shù)（2）環(huán)比物價指數(shù)◆對于購置年代較長、型號陳舊（或已淘汰型號）的設(shè)備，不宜采用物價指數(shù)法估算重置成本，因為影響這些設(shè)備成本大小的原因不僅僅是物價變動因素。精選2、物價指數(shù)法，即在被評估機器設(shè)備歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物3、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。公式為：被評估設(shè)備的重置成本＝×（）參照物設(shè)備的重置成本被評估設(shè)備的產(chǎn)量參照物設(shè)備的產(chǎn)量x

規(guī)模效益發(fā)使用的范圍比較小，僅適用于某些特定的加工設(shè)備，并且適用的前提是：設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格存在一定的比例關(guān)系。第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估精選3、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系（三）機器設(shè)備的實體性貶值及其估算1、使用年限法。使用年限的長短可以用來反映其實體性貶值的程度。公式為：成新率＝設(shè)備尚可使用年限設(shè)備已使用年限＋設(shè)備尚可使用年限×100%＝設(shè)備總使用年限設(shè)備總使用年限－設(shè)備已使用年限×100%第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估精選（三）機器設(shè)備的實體性貶值及其估算成新率＝設(shè)備尚可使用年限設(shè)2、觀測分析法，是評估人員根據(jù)對設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時間、實際技術(shù)狀況、負荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測設(shè)備的成新率。

估測設(shè)備成新率用主要觀察分析九個指標。3、修復費用法，前提是設(shè)備的實體性損耗是可補償?shù)模敲从糜谛迯蛯嶓w性損耗的費用就是設(shè)備的實體性貶值。

對于大多數(shù)情況，設(shè)備的可修復性損耗和不可修復性損耗是并存的，應(yīng)靈活運用各種方法估算它們的貶值。第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估精選2、觀測分析法，是評估人員根據(jù)對設(shè)備的現(xiàn)場技術(shù)檢測和觀察，結(jié)（四）機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值及其估算1、因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值的估算。公式為：1－（）實際使用生產(chǎn)能力額定生產(chǎn)能力x經(jīng)濟性貶值率＝［］×100%2、因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算。公式為：經(jīng)濟性貶值＝設(shè)備年收益損失額×（1－所得稅稅率）×（P/A，r，n）3、因環(huán)境保護限制而造成的經(jīng)濟性貶值的估算第三節(jié)機器設(shè)備評估的成本法第三章機器設(shè)備的評估精選（四）機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值及其估算1－（第四節(jié)機器設(shè)備評估的市場法第三章機器設(shè)備的評估

機器設(shè)備的比較因素包括：個別因素、地域因素、交易因素、和時間因素四大類。精選第四節(jié)機器設(shè)備評估的市場法第三章機器設(shè)備的評估第四章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第五節(jié)建筑物評估的特點第六節(jié)建筑物評估的方法精選第四章房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述精選第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第四章房地產(chǎn)評估（一）房地產(chǎn)的概念

1、概念

2、存在形態(tài)①單純的土地②單純的建筑物③土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)

3、房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合。精選第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第四章房地產(chǎn)評估（一）房地產(chǎn)的概第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第四章房地產(chǎn)評估（二）房地產(chǎn)的特征

1、位置固定性

2、耐用性

3、影響因素多樣性

4、投資大量性

5、保值增值趨勢精選第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第四章房地產(chǎn)評估（二）房地產(chǎn)的特第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第四章房地產(chǎn)評估（三）房地產(chǎn)的評估程序

1、明確評估基本事項

2、擬定評估工作方案

3、實地勘察搜集資料

4、選用評估方法評定估算

5、確定評估結(jié)果，撰寫評估說明和報告精選第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第四章房地產(chǎn)評估（三）房地產(chǎn)的評第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（一）土地使用權(quán)及其實質(zhì)（二）土地資產(chǎn)的分類及其特性

1、土地資產(chǎn)的分類（1）按社會經(jīng)濟用途分（2）按經(jīng)濟地理位置分（3）按所有權(quán)歸屬分（4）按利用程度分（5）按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢分精選第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（一）土地第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（二）土地資產(chǎn)的分類及其特性

2、土地資產(chǎn)的特性

（1）自然特性①土地空間位置的固定性②土地使用價值的永續(xù)性和增值性③土地的不可替代性④土地面積的有限性

（2）經(jīng)濟特性①用途多樣性②經(jīng)濟地理位置的可變性③可壟斷性精選第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（二）土地第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（三）土地資源價格體系

1、土地資產(chǎn)價格類型（1）基準地價（2）標定地價（3）土地使用權(quán)出讓底價（4）轉(zhuǎn)讓價格（5）出租價格精選第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（三）土地第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（三）土地資源價格體系

2、土地資產(chǎn)價格的特點（1）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，其價格不由生產(chǎn)成本決定；（2）土地價格主要由土地的需求決定；（3）土地價格具有明顯的區(qū)域性；（4）土地價格的上漲性。精選第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（三）土地第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（四）影響地產(chǎn)價格的因素

1、一般因素

2、區(qū)域因素

3、個別因素精選第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（四）影響第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（五）土地使用權(quán)評估的原則

1、替代原則

2、最有效使用原則

3、變動原則

4、供需原則

5、貢獻原則精選第二節(jié)土地使用權(quán)評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（五）土地第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置第四章房地產(chǎn)評估（一）土地權(quán)屬的類型

1、土地所有權(quán)

2、劃撥土地使用權(quán)

3、出讓土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分別為：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。

4、集體土地所有權(quán)精選第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置第四章房地產(chǎn)評估（一）土地權(quán)屬第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置第四章房地產(chǎn)評估（二）土地權(quán)屬的處置

1、制度規(guī)定

2、處置方式（1）出讓方式；（2）直接投資入股方式；（3）租賃方式。精選第三節(jié)土地權(quán)屬及其處置第四章房地產(chǎn)評估（二）土地權(quán)屬第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）市場法

1、概念及其適用條件（1）概念（2）公式（3）適用條件精選第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）市場第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）市場法

2、應(yīng)用的步驟與過程（1）廣泛搜集交易資料，確定比較案例；（2）進行交易情況的修正；（3）進行交易時間的修正；（4）進行區(qū)域因素的修正；（5）進行個別因素的修正；①土地使用年限修正系數(shù)②容積率修正系數(shù)（6）確定待估土地評估值。精選第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）市場第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）市場法

3、市場法案例

4、基準地價系數(shù)修正法（1）概念（2）公式（3）注意的問題精選第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）市場第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（二）收益法

1、應(yīng)用形式（1）概念（2）基本公式

2、土地收益額及其估算（1）土地收益實際收益、客觀收益有形收益、無形收益（2）求取土地純收益的程序精選第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（二）收益第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（二）收益法

3、土地還原利率及其估算（1）利用收益還原法公式，通過搜集市場上相同或相似土地純收益、價格等資料，反推算出還原利率。（2）通過安全利率加上風險調(diào)整值得方法求取還原利率。（3）各種投資及其風險、收益率排序插入法。

4、土地收益年限及其測算精選第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（二）收益第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（三）成本法

1、概念及其適用范圍（1）概念（2）公式

評估值（土地價格）＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息

＋利潤＋土地增值收益（3）適用：新開發(fā)土地的評估精選第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（三）成本第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（三）成本法

2、評估的步驟（1）估算土地取得費。（2）估算土地開發(fā)費。（3）估算稅費。（4）估算利息。（5）估算利潤。（6）估算土地增值收益。（7）估算土地使用權(quán)評估值。

3、成本法案例精選第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（三）成本第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（四）假設(shè)開發(fā)法

1、概念及其適用條件（1）概念（2）公式地價=樓價-建筑費-專業(yè)費用-利息-利潤-稅費-租售費用（3）適用條件：社會經(jīng)濟環(huán)境保證精選第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（四）假設(shè)第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（四）假設(shè)開發(fā)法

2、步驟（1）調(diào)查待評估土地的基本情況；（2）選擇最佳開發(fā)方式；（3）估計建設(shè)期；（4）預測土地開發(fā)價值（樓價）；（5）估測開發(fā)建設(shè)總成本（建筑費）；（6）租售費用、稅金的估測；（7）計算地價。

3、案例精選第四節(jié)土地使用權(quán)評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（四）假設(shè)第五節(jié)建筑物評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（一）建筑物及其分類

1、按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類（1）鋼結(jié)構(gòu)（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（3）混合結(jié)構(gòu)（磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)）（4）其他結(jié)構(gòu)

2、按建筑物使用功能分類（1）工業(yè)用建筑物（2）民用建筑民用住宅公共建筑營業(yè)用建筑行政事業(yè)用建筑精選第五節(jié)建筑物評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（一）建筑物及第五節(jié)建筑物評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（二）建筑物評估的特征

1、建筑物價值的內(nèi)涵復雜性的特點

2、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約

3、建筑物功能、用途及評估方法（1）生產(chǎn)用建筑物：按單項生產(chǎn)要素用成本法評估；（2）商業(yè)用房或商品住宅：用收益法或市場法評估。（三）建筑物評估時需要考慮的因素精選第五節(jié)建筑物評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（二）建筑物評第五節(jié)建筑物評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（四）建筑物評估的原則

1、替代原則

2、最有效使用原則

3、供需原則

4、房地合一原則精選第五節(jié)建筑物評估的特點第四章房地產(chǎn)評估（四）建筑物評第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法

（1）概念（2）公式建筑物評估值＝建筑物重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟性貶值（3）適用：不改變用途持續(xù)使用的建筑物單獨評估其價值。（4）涉及到四個基本要素即：建筑物重置成本、實體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值精選第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法精第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法

1、建筑物成本構(gòu)成（1）建筑安裝工程費①建筑工程費；②建安工程費；（2）前期費用（3）其他費用（4）間接費用（5）合理利潤（6）資金成本（7）稅金精選第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法精第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法

2、建筑物重置成本的估算方法（1）預決算調(diào)整法①調(diào)整的內(nèi)容和要點；②適用前提和范圍；（2）重編預算法①概念②公式③重置成本與歷史成本差異的原因精選第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法精第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法

（3）價格指數(shù)調(diào)整法

①概念

②適用

③公式：計算綜合價格指數(shù)時

A.對于定基價格指數(shù)，公式為：綜合價格指數(shù)＝評估時點價格指數(shù)建筑物購建時價格指數(shù)×100%B.對于環(huán)比價格指數(shù)，公式為：綜合價格指數(shù)＝(1+a1)(1+a2)…(1+an)×100%精選第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法綜第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法

（3）價格指數(shù)調(diào)整法

④價格指數(shù)調(diào)整法計算公式

待估建筑物重置成本＝待估建筑物賬面原值×綜合價格指數(shù)精選第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法精第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法

3、建筑物實體性貶值率及成新率的估算（1）使用年限法①概念；②公式：建筑物實體性貶值率＝建筑物實際已使用年限建筑物實際已使用年限＋尚可使用年限×100%建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限建筑物實際已使用年限＋尚可使用年限×100%（2）打分法①概念；②公式。精選第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法建第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法

4、建筑物功能性貶值的估算建筑物功能性貶值：是指由于建筑物用途、使用強度、設(shè)計、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備配備等不合理造成的建筑物功能不足或浪費形成的價值損失。

5、建筑物經(jīng)濟性貶值的估算（1）建筑物經(jīng)濟性貶值：是指由于外界條件的變化而影響了建筑物效用的發(fā)揮，導致其價值貶損。（2）公式：

經(jīng)濟性貶值＝建筑物年收益凈損失額÷正常資產(chǎn)收益率或經(jīng)濟性貶值＝∑Ri/（1+r）ii=1n6、成本法案例精選第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（一）成本法或第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（二）市場法

1、市場法的原理及其適用范圍（1）概念（2）適用：有充足房地產(chǎn)交易實例的地區(qū)；房地產(chǎn)出售、購置、投資覺得等經(jīng)濟行為。（3）市場法評估應(yīng)具備的條件

2、市場法應(yīng)用（1）交易實例比較法（直接法）（2）基準價格對照法（間接法）精選第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（二）市場法精第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（二）市場法

3、應(yīng)用市場法的程序（1）資料收集（2）選擇作比較的交易實例（3）交易行為的補正（4）交易日期的修正（5）區(qū)域因素的修正（6）個別因素的修正

4、市場法公式

5、市場法案例分析精選第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（二）市場法精第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（三）殘余估價法

1、概念

2、適用：其他方法難以準確判斷土地或建筑物價格的情況

3、公式：B＝a－Lr1r2＋da2r2＋d＝4、案例精選第六節(jié)建筑物評估的方法第四章房地產(chǎn)評估（三）殘余估價第五章無形資產(chǎn)評估第一節(jié)無形資產(chǎn)評估的特點第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第三節(jié)專利權(quán)的評估第四節(jié)專有技術(shù)的評估第五節(jié)商標權(quán)的評估第六節(jié)計算機軟件的評估第七節(jié)商譽的評估精選第五章無形資產(chǎn)評估第一節(jié)無形資產(chǎn)評估的特點精選第一節(jié)無形資產(chǎn)評估的特點第五章無形資產(chǎn)評估一、無形資產(chǎn)及其分類

1、無形資產(chǎn)：是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營能長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源。

2、特點：

①無形資產(chǎn)具有非流動性，并且有效期較長；②無形資產(chǎn)沒有物質(zhì)實體，但未來收益較大；③無形資產(chǎn)單獨不能獲得收益，它必須附著于有形資產(chǎn)。精選第一節(jié)無形資產(chǎn)評估的特點第五章無形資產(chǎn)評估一、無形資第一節(jié)無形資產(chǎn)評估的特點第五章無形資產(chǎn)評估一、無形資產(chǎn)及其分類

3、分類（1）按企業(yè)取得的渠道分（2）按有無法律保護分（3）按可辨識程度分

4、無形資產(chǎn)包括的內(nèi)容①企業(yè)自創(chuàng)的無形資產(chǎn)②外購的無形資產(chǎn)①法定無形資產(chǎn)②收益性無形資產(chǎn)①可確指無形資產(chǎn)②不可確指無形資產(chǎn)精選第一節(jié)無形資產(chǎn)評估的特點第五章無形資產(chǎn)評估一、無形資第一節(jié)無形資產(chǎn)評估的特點第五章無形資產(chǎn)評估二、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素

1、無形資產(chǎn)的成本；

2、機會成本；

3、效益因素；

4、使用期限；

5、技術(shù)成熟程度；

6、轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素；

7、國外該種無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度；

8、市場供需狀況；

9、同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價格水平。精選第一節(jié)無形資產(chǎn)評估的特點第五章無形資產(chǎn)評估二、影響無第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估一、無形資產(chǎn)評估的程序

1、明確評估目的

2、鑒定無形資產(chǎn)

3、確定評估方法，搜集相關(guān)資料

4、整理和報告，做出評估結(jié)論精選第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估一、第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估二、無形資產(chǎn)評估的收益法

（一）無形資產(chǎn)功能的特性

1、附著性

2、共益性

3、積累性

4、替代性精選第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估二、第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估二、無形資產(chǎn)評估的收益法

（二）收益法的應(yīng)用

1、收益法的公式（1）無形資產(chǎn)評估值＝（2）無形資產(chǎn)評估值＝最低收費額＋∑i=1nK·R·（1－T）（1＋r）i∑i=1nK·R·（1－T）（1＋r）i精選第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估二、第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估

2、最低收費額的概念及決定因素

①概念②決定因素③公式：重置成本機會成本

無形資產(chǎn)最低收費額＝×＋重置成本凈值轉(zhuǎn)讓成本分攤率無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本其中：轉(zhuǎn)讓成本分攤率＝購買方運用無形資產(chǎn)的設(shè)計能力運用無形資產(chǎn)的總設(shè)計能力無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機會成本＝＋無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益無形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費用精選第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估二、無形資產(chǎn)評估的收益法

（三）無形資產(chǎn)收益額的確定

1、公式

2、利潤分成率的確定方法（1）邊際分析法①概念②步驟③公式（2）約當投資分成法

①方法②公式無形資產(chǎn)收益額＝××銷售收入（利潤）

銷售收入（利潤）分成率（1－所得稅率）精選第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估二、第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估二、無形資產(chǎn)評估的收益法（四）折現(xiàn)率的確定

折現(xiàn)率＝無風險利率＋風險報酬率＋通貨膨脹率（五）無形資產(chǎn)收益期限的確定

1、無形資產(chǎn)價值降低的三種情況；

2、無形資產(chǎn)有效期限確定的方法；精選第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估二、第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估三、無形資產(chǎn)評估的成本法（一）無形資產(chǎn)的成本特性

1、不完整性；

2、弱對應(yīng)性；

3、虛擬性；

（二）成本法的應(yīng)用

1、成本法的公式：無形資產(chǎn)評估值＝無形資產(chǎn)重置成本×成新率精選第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估三、第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估2、無形資產(chǎn)重置成本的估算（1）自創(chuàng)無形資產(chǎn)

①財務(wù)核算法公式：②市場調(diào)整法公式：無形資產(chǎn)重置成本＝××物質(zhì)資料實際耗費量現(xiàn)行價格＋∑實耗工時現(xiàn)行費用標準∑無形資產(chǎn)重置成本＝無形資產(chǎn)市價×成本市價系數(shù)精選第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估2、無形資產(chǎn)重置成本的估算（2）外購無形資產(chǎn)

①市價類比法②物價指數(shù)法公式：③案例無形資產(chǎn)重置成本＝×無形資產(chǎn)賬面成本評估時物價指數(shù)購置時物價指數(shù)精選第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估3、無形資產(chǎn)成新率的估算

①專家鑒定法②剩余經(jīng)濟壽命預測法公式：成新率＝×100%剩余使用年限已使用年限＋剩余使用年限精選第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的程序與方法第五章無形資產(chǎn)評估第三節(jié)專利權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估一、專利權(quán)的特點及評估目的

1、專利權(quán)：是國家專利機關(guān)依法批準的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有的獨占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。

2、專利權(quán)的特點：①獨占性，即排他性；②地域性；③時間性；④可轉(zhuǎn)讓性。

3、專利權(quán)評估的目的

全權(quán)轉(zhuǎn)讓（所有權(quán)轉(zhuǎn)讓）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（通過技術(shù)許可貿(mào)易形式）專利權(quán)轉(zhuǎn)讓形式精選第三節(jié)專利權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估一、專利權(quán)的特點第三節(jié)專利權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估二、專利權(quán)評估程序

1、證明和鑒定專利權(quán)的存在；

2、確定評估方法，搜集相關(guān)資料；

3、完成評估報告，并加以詳盡說明。精選第三節(jié)專利權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估二、專利權(quán)評估程第三節(jié)專利權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估三、專利權(quán)的評估方法（一）收益法

1、直接測算專利技術(shù)超額收益

①收入增長型

②費用節(jié)約型——

2、采用利潤分成率測算專利技術(shù)超額收益（價格上升）R＝［(P2-P1)Q］(1-T)（銷量增加）R＝［(Q2-Q1)(P-C)］(1-T)（成本費用降低）R＝［(C1-C2)Q］(1-T)精選第三節(jié)專利權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估三、專利權(quán)的評估第三節(jié)專利權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估三、專利權(quán)的評估方法（二）成本法

1、研制成本

2、交易成本（1）直接成本（2）間接成本精選第三節(jié)專利權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估三、專利權(quán)的評估第四節(jié)專有技術(shù)的評估第五章無形資產(chǎn)評估一、專有技術(shù)的特點

1、專有技術(shù)：又稱非專利技術(shù)、技術(shù)秘密，是指未經(jīng)公開、未申請專利的知識和技巧。（是一種自然的權(quán)利，是收益性的無形資產(chǎn)）

2、特點：①實用性；②新穎性；③價值性；④保密性。精選第四節(jié)專有技術(shù)的評估第五章無形資產(chǎn)評估一、專有技術(shù)的第四節(jié)專有技術(shù)的評估第五章無形資產(chǎn)評估二、影響專有技術(shù)評估值的因素

1、專有技術(shù)的使用期限；

2、專有技術(shù)的預期獲利能力；

3、專有技術(shù)的市場情況；

4、專有技術(shù)的開發(fā)成本。三、專有技術(shù)的評估方法

1、成本法

2、收益法精選第四節(jié)專有技術(shù)的評估第五章無形資產(chǎn)評估二、影響專有技第五節(jié)商標權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估一、商標評估對象的確認

1、商標：是商品的標記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營者為了把自己的商品與他人的同類商品區(qū)別開來，在商品上使用的一種特殊標記。

2、商標權(quán)：是商標注冊后，商標所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障。包括：（1）排他專用權(quán)（獨占權(quán)）；（2）轉(zhuǎn)讓權(quán)；（3）許可使用權(quán)；（4）繼承權(quán)。精選第五節(jié)商標權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估一、商標評估對象第五節(jié)商標權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估二、商標權(quán)評估的程序

1、明確評估目的；

2、向委托方收集有關(guān)資料；

3、市場調(diào)研和分析；

4、確定評估方法，搜集確定有關(guān)指標；

5、計算、分析，得出結(jié)論，完成評估報告。精選第五節(jié)商標權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估二、商標權(quán)評估的第五節(jié)商標權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估三、商標權(quán)評估方法

1、商標權(quán)轉(zhuǎn)讓的評估（收益法）

2、商標權(quán)許可價值評估（商標使用權(quán)評估）四、商標權(quán)評估案例分析精選第五節(jié)商標權(quán)的評估第五章無形資產(chǎn)評估三、商標權(quán)評估方第六節(jié)計算機軟件的評估第五章無形資產(chǎn)評估一、計算機軟件的特點

1、特點：

2、分類：（1）按軟件功能分（2）按軟件規(guī)模分（3）按軟件的總體復雜程度分（4）按軟件的可靠性分①獨創(chuàng)性（原始性）②無形性③復制性④復雜性①系統(tǒng)軟件②支撐軟件③應(yīng)用軟件精選第六節(jié)計算機軟件的評估第五章無形資產(chǎn)評估一、計算機軟第六節(jié)計算機軟件的評估第五章無形資產(chǎn)評估二、計算機軟件價值評估的特殊性三、機關(guān)及軟件價值評估的方法

1、自行開發(fā)自用的——成本法

2、購進的——購進價估價法

3、銷售的——收益法（一）收益法評估計算機軟件的步驟（二）計算機軟件價值評估舉例精選第六節(jié)計算機軟件的評估第五章無形資產(chǎn)評估二、計算機軟第七節(jié)商譽的評估第五章無形資產(chǎn)評估一、商譽及其特點

1、商譽：是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報酬率所形成的價值。（是指企業(yè)所有無形資產(chǎn)扣除各單項可確指無形資產(chǎn)以后的剩余部分）

2、特性：（1）商譽不能離開企業(yè)而單獨存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。（2）商譽是多項因素形成的結(jié)果，但形成商譽的個別因素不能以任何方法單獨計價。（3）商譽本身不是一項單獨的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項資產(chǎn)價值之和的價值。（4）商譽是企業(yè)長期積累起來的一項價值。精選第七節(jié)商譽的評估第五章無形資產(chǎn)評估一、商譽及其特點精第七節(jié)商譽的評估第五章無形資產(chǎn)評估二、商譽評估的方法（一）割差法

1、割差法：是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項資產(chǎn)三評估值之和進行比較確定商譽評估價值的方法。

2、公式：商譽的評估值＝－企業(yè)整體資產(chǎn)評估值企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估值之和（含可確指無形資產(chǎn)）精選第七節(jié)商譽的評估第五章無形資產(chǎn)評估二、商譽評估的方法第七節(jié)商譽的評估第五章無形資產(chǎn)評估二、商譽評估的方法（二）超額收益法

1、超額收益資本化價格法①概念②公式：

2、超額收益折現(xiàn)法①概念②公式：商譽的價值＝－企業(yè)預期年收益額行業(yè)平均收益率×該企業(yè)的單項資產(chǎn)評估值之和適用資本化率商譽的價值＝∑i=1nSi（1＋r）i精選第七節(jié)商譽的評估第五章無形資產(chǎn)評估二、商譽評估的方法第七節(jié)商譽的評估第五章無形資產(chǎn)評估三、商譽評估需要委托者提供的資料四、商譽評估需要注意的幾個問題精選第七節(jié)商譽的評估第五章無形資產(chǎn)評估精選第六章流動資產(chǎn)評估第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估第三節(jié)債券類及貨幣類流動資產(chǎn)評估精選第六章流動資產(chǎn)評估第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點精選第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點第六章流動資產(chǎn)評估一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點

1、流動資產(chǎn)：是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運用的資產(chǎn)。

2、內(nèi)容：（1）現(xiàn)金（2）各項存款（3）應(yīng)收賬款（4）預付款（5）存貨（6）短期投資（7）其他貨幣類流動資產(chǎn)債權(quán)類流動資產(chǎn)實物類流動資產(chǎn)其他流動資產(chǎn)精選第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點第六章流動資產(chǎn)評估一、流動資第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點第六章流動資產(chǎn)評估一、流動資產(chǎn)的內(nèi)容及其特點

3、流動資產(chǎn)的特點：①周轉(zhuǎn)速度快；②變現(xiàn)能力強；③形態(tài)多樣化。精選第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點第六章流動資產(chǎn)評估一、流動資第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點第六章流動資產(chǎn)評估二、流動資產(chǎn)評估的特點

1、流動資產(chǎn)評估是單項評估。

2、必須選準流動資產(chǎn)評估的基準時間。

3、既要認真進行資產(chǎn)清查，同時又要分清主次，掌握重點。

4、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強。（特定情況下，可采用歷史成本作為評估值）精選第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點第六章流動資產(chǎn)評估二、流動資第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點第六章流動資產(chǎn)評估三、流動資產(chǎn)評估的程序

1、確定評估對象和評估范圍；

2、對有實物形態(tài)的流動資產(chǎn)進行質(zhì)量檢測和技術(shù)鑒定；

3、對企業(yè)的債權(quán)、票據(jù)、分期收款發(fā)出商品等基本情況進行分析；

4、合理選擇評估方法；

5、評定估算流動資產(chǎn)，產(chǎn)生評估結(jié)論。精選第一節(jié)流動資產(chǎn)評估的特點第六章流動資產(chǎn)評估三、流動資第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估第六章流動資產(chǎn)評估一、材料評估（一）材料評估的內(nèi)容與步驟

1、庫存材料：包括各種主要材料、輔助材料、燃料、修理用備件、包裝物、低值易耗品等。

2、庫存材料的特點：品種多，金額大，而且性質(zhì)各異，計量單位、計價和購進時間、自然損耗各不相同。精選第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估第六章流動資產(chǎn)評估一、材料評第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估第六章流動資產(chǎn)評估（一）材料評估的內(nèi)容與步驟

3、評估的步驟（1）核實賬、表與實物數(shù)量是否相符，并查明有無霉爛、變質(zhì)、毀損的材料，有無超儲呆滯的材料等。（2）根據(jù)不同評估目的和待評估資產(chǎn)的特點，選擇適應(yīng)的評估價值類型和方法。（評估方法多采用成本法、市場法）（3）運用企業(yè)庫存管理的ABC分類管理法，按照一定的目的和要求，對材料排隊，分清重點，著重對重點材料進行評估。精選第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估第六章流動資產(chǎn)評估（一）材料第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估第六章流動資產(chǎn)評估（二）材料評估的方法

1、近期購進庫存材料：可采用歷史成本法，也可采用市場法。

2、購進批次間隔時間長、價格變化大的庫存材料：以市場價格作為其評估值。

3、購置時間早，市場已脫銷，沒有準確市場現(xiàn)價的庫存材料：①尋找替代品的價格變動資料來修正材料價格；②通過市場同類商品的平均物價指數(shù)進行評估。

4、超儲積壓物資：①對其數(shù)量和質(zhì)量進行核實和鑒定；②對失效、變質(zhì)、殘損、報廢的，應(yīng)通過分析計算，扣除相應(yīng)貶值額后，確定評估值。

精選第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估第六章流動資產(chǎn)評估（二）材料第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估第六章流動資產(chǎn)評估（三）低值易耗品的評估

1、低值易耗品：是指單項價值在規(guī)定限額以下或使用年限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實物形態(tài)的勞動資料。

2、分類（1）按用途分類：（2）按使用情況分類：①在庫低值易耗品（評估方法同庫存材料）②在用低值易耗品（成本法）精選第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估第六章流動資產(chǎn)評估（三）低值第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估（三）低值易耗品的評估

3、在用低值易耗品評估公式：（1）在用低值易耗品評估值＝全新成本價值×成新率（2）全新成本價值＝原賬面價值×

物價變動指數(shù)原賬面價值（價格變動不大）現(xiàn)行市場價格（3）成新率＝1－低值易耗品實際已使用月數(shù)低值易耗品可使用月數(shù)×100%精選第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估（三）低值易耗品的評估（1）第六章流動資產(chǎn)評估二、在產(chǎn)品評估

在產(chǎn)品包括：①制作過程中的在制品；②已加工完成入庫但不能單獨對外銷售的半成品。第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估精選第六章流動資產(chǎn)評估二、在產(chǎn)品評估第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)（一）成本法①概念；②適用。1、按價格變動系數(shù)調(diào)整原成本①評估的過程；②計算公式。2、按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值①所需資料；②計算公式。3、按在制品的完工程度計算評估值（二）市場法①概念；②適用；③公式。第六章流動資產(chǎn)評估第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估精選（一）成本法第六章流動資產(chǎn)評估第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評第六章流動資產(chǎn)評估第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估三、產(chǎn)成品及庫存商品的評估（一）成本法

1、評估基準日與產(chǎn)成品完工時間較接近，成本升降變化不大時：產(chǎn)成品評估值＝產(chǎn)成品數(shù)量×單位產(chǎn)成品賬面成本2、評估基準日與產(chǎn)成品完工時間相距較遠，成本費用變化較大時：（1）（2）×＝產(chǎn)成品評估值＋產(chǎn)成品實際數(shù)量合理材料工藝定額材料單位現(xiàn)行價格合理工時定額單位小時合理工時工資、費用×××＝產(chǎn)成品評估值＋產(chǎn)成品實際成本材料成本比例材料綜合調(diào)整系數(shù)工資、費用成本比例工資、費用綜合調(diào)整系數(shù)××精選第六章流動資產(chǎn)評估第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估三、產(chǎn)成品第六章流動資產(chǎn)評估第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估三、產(chǎn)成品及庫存商品的評估（二）市場法

1、市場法：是指按不含價外稅的可接受市場價格，扣除相關(guān)費用后計算被評估產(chǎn)成品評估值的方法。

2、應(yīng)用時考慮四項因素。精選第六章流動資產(chǎn)評估第二節(jié)實物類流動資產(chǎn)評估三、產(chǎn)成品第六章流動資產(chǎn)評估第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估一、應(yīng)收賬款及預付款的評估

1、概念

2、對應(yīng)收賬款的評估程序（1）確定應(yīng)收賬款賬面價值；（2）確認已確定的壞賬損失；（3）確定預計壞賬損失。

3、公式：－＝應(yīng)收賬款評估值應(yīng)收賬款賬面價值已確認壞賬損失

預計壞賬損失－精選第六章流動資產(chǎn)評估第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估一第六章流動資產(chǎn)評估第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估一、應(yīng)收賬款及預付款的評估

4、對預計壞賬損失定量分析的方法：（1）壞賬估計法公式：（2）賬齡分析法即按應(yīng)收賬款拖欠時間的長短，分析判斷可收回的金額和壞賬。＝壞賬比例評估前若干年發(fā)生的壞賬數(shù)額評估前若干年應(yīng)收賬款余額×100%精選第六章流動資產(chǎn)評估第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估一第六章流動資產(chǎn)評估第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估二、應(yīng)收票據(jù)的評估

1、有關(guān)概念①票據(jù)；②票據(jù)轉(zhuǎn)讓；③票據(jù)貼現(xiàn)。

2、評估的方法（1）按本金加利息確定公式：應(yīng)收票據(jù)評估值＝本金×（1＋利息率×時間）（2）按應(yīng)收票據(jù)的貼現(xiàn)值計算（單利）公式：①應(yīng)收票據(jù)評估值＝票據(jù)到期價值－貼現(xiàn)息②貼現(xiàn)息＝票據(jù)到期價值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期精選第六章流動資產(chǎn)評估第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估二第六章流動資產(chǎn)評估第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估三、待攤費用、預付費用和短期投資的評估

1、待攤費用的評估原則上應(yīng)按其形成的具體資產(chǎn)價值來確定。

2、預付費用的評估主要依據(jù)其未來可產(chǎn)生效益的時間。

3、短期投資的評估（1）對公開掛牌交易的有價證券：按評估基準日的收盤價計算確定；（2）對不能公開交易的有價證券：按其本金家持有期利息計算確定。精選第六章流動資產(chǎn)評估第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估三第六章流動資產(chǎn)評估第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估四、現(xiàn)金和各項存款的評估

1、通過清查盤點及與銀行對賬，核實現(xiàn)金和各項存款的實有數(shù)額；

2、以核實后的實有額作為評估值。精選第六章流動資產(chǎn)評估第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估四第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估第一節(jié)長期投資評估及其特點第二節(jié)有價證券投資的評估第三節(jié)股權(quán)投資的評估第四節(jié)其他資產(chǎn)的評估精選第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估第一節(jié)長期投資評估及其特第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估第一節(jié)長期投資評估及其特點1、長期投資：是指不準備在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括：股票投資、債券投資和其他投資。

2、分類

3、長期投資評估的特點：①長期投資評估是對資本的評估。②長期投資評估是對被投資企業(yè)的償債能力和獲利能力的評估。（1）實物資產(chǎn)的長期投資（2）無形資產(chǎn)的長期投資（3）證券資產(chǎn)的長期投資精選第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估第一節(jié)長期投資評估及其特點第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估第一節(jié)長期投資評估及其特點4、長期投資評估的程序①明確長期投資項目的有關(guān)詳細內(nèi)容。②判斷長期投資投出和收回金額計算的正確性和合理性，判斷被投資企業(yè)資產(chǎn)負債表的準確性。③根據(jù)長期投資的特點選擇合適的評估方法。④評定測算長期投資，得出評估結(jié)論。精選第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估第一節(jié)長期投資評估及其特點第二節(jié)有價證券投資的評估一、債權(quán)投資的評估

1、債券定義

2、分類：

3、特點：①收益穩(wěn)定性；②投資風險小。

4、上市債券的評估以評估基準日的收盤價作為評估值。第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估①政府債券②公司債券③金融債券精選第二節(jié)有價證券投資的評估一、債權(quán)投資的評估第七章長期投第二節(jié)有價證券投資的評估5、非上市債券的評估（收益法）（1）分期付息、到期還本的債券評估公式：（2）到期一次還本付息的債券評估公式：第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估P＝∑i=1nEi（1＋r）iPo（1＋r）n＋P＝F（1＋r）n①單利時，F(xiàn)＝Po（1＋m·r）②復利時，F(xiàn)＝Po（1＋r）m精選第二節(jié)有價證券投資的評估5、非上市債券的評估（收第二節(jié)有價證券投資的評估二、股票投資的評估

1、股票定義

2、分類

3、價格

（內(nèi)在價格、清算價格和市場價格與評估有關(guān)）

4、上市股票的評估公式：上市股票評估值＝股票股數(shù)×評估基準日該股票收盤價第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估精選第二節(jié)有價證券投資的評估二、股票投資的評估第七章長期投第二節(jié)有價證券投資的評估5、非上市股票的評估（1）優(yōu)先股的評估公式：（2）普通股的評估公式：第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估P＝∑i=1∞Ri（1＋r）iAr＝①固定紅利模型②紅利增長模型③分段式模型（分段計算，然后匯總）P＝D1rP＝D1r－g（r＞g）Rn+1（1＋r）n或P＝∑i=1nAi（1＋r）i＋精選第二節(jié)有價證券投資的評估5、非上市股票的評估第七第三節(jié)股權(quán)投資的評估一、股權(quán)投資的形式

1、投資收益的分配形式

2、投資本金的處置辦法二、股權(quán)投資的評估方法（選用收益法）四種情況的處置第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估精選第三節(jié)股