廣場(chǎng)的前期定位與廣告推廣規(guī)劃

60/60某廣場(chǎng)策劃報(bào)告前言21世紀(jì)，在新經(jīng)濟(jì)及全球經(jīng)濟(jì)一體化，信息網(wǎng)絡(luò)化的趨勢(shì)下，中國(guó)房地市場(chǎng)正醞釀一場(chǎng)全新的世紀(jì)營(yíng)銷(xiāo)革命，一個(gè)前所未有，充滿(mǎn)巨變的房地產(chǎn)時(shí)代業(yè)已來(lái)臨。在傳于走在全國(guó)房地產(chǎn)前頭的北京、深圳、廣州、上海而言，房地產(chǎn)場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，舊的房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣手段差不多越來(lái)越不適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，相對(duì)更加表現(xiàn)出一種積極、有效的需求，生產(chǎn)方式及消費(fèi)行為的這種變化與技術(shù)差異逐漸縮小，產(chǎn)品日趨同質(zhì)化的沖突，不僅加速了全社會(huì)范圍內(nèi)的產(chǎn)品更新?lián)Q代，也促使企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面不斷查找新的突破口。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)核心的觀(guān)念是：了解消費(fèi)者的需求，運(yùn)用合適的產(chǎn)品，定價(jià)、渠道、促銷(xiāo)和服務(wù)等方法來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者的需要，它包括以下四個(gè)方面的含義。（1）認(rèn)清消費(fèi)者的需求。（2）激起和滿(mǎn)足消費(fèi)者的欲望。（3）制造所能銷(xiāo)售的產(chǎn)品前有效地組織實(shí)施銷(xiāo)售活動(dòng)。（4）以顧客為主體，一切為了滿(mǎn)足消費(fèi)者。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的手段是開(kāi)展綜合性的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、即整體營(yíng)銷(xiāo)，在市場(chǎng)上把產(chǎn)品策略、定價(jià)策略、銷(xiāo)售渠道策略、促銷(xiāo)策略等四大要素在時(shí)刻與空間上協(xié)調(diào)一致，實(shí)現(xiàn)最佳的營(yíng)銷(xiāo)組合，以達(dá)到綜合最優(yōu)的效果。第一部分前期定位策劃的補(bǔ)充與修正概念提示：l市場(chǎng)不再相信單純的概念炒作1、項(xiàng)目背景由**知名的企業(yè)——****科技產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司開(kāi)發(fā)的[二郎商業(yè)·文化城]（暫名），地處高新區(qū)二郎科技新城的中心區(qū)，處于**市總體規(guī)劃“大、楊、石”組團(tuán)西部，其東北緊連石橋鋪高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)圓，西至上橋片區(qū)，南到大渡口新城，是配套完善的以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)為主的綜合性科技新城。項(xiàng)目總占地面積達(dá)206畝，總建筑面積達(dá)47萬(wàn)平方米，總投資達(dá)10多億人民幣。2、關(guān)于前期定位策劃的補(bǔ)充和修正①項(xiàng)目定位在前期提交的《定位報(bào)告》中，項(xiàng)目的主題概念定位是：“大型綜合性國(guó)際化商業(yè)中心”通過(guò)近段時(shí)刻我們對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目的研究，為了使概念更貼近市場(chǎng)，我們把概念提升為：“西部首個(gè)國(guó)際情景主題購(gòu)物公園”[緣故]：A、“大型綜合性國(guó)際化商業(yè)中心”盡管準(zhǔn)確的表達(dá)了本項(xiàng)目的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，但作為一個(gè)新興商業(yè)城，想要在一定時(shí)刻里成功運(yùn)營(yíng)，那個(gè)概念對(duì)“消費(fèi)者”吸引力不足。B、“大型綜合性國(guó)際化商業(yè)中心”概念定位競(jìng)爭(zhēng)力不明顯，大而全的操作思想表現(xiàn)一覽無(wú)余，對(duì)以后市場(chǎng)顯得把握不準(zhǔn)。C、在以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上，我們升華該概念定位為“西部首個(gè)國(guó)際情景主題購(gòu)物公園”。[分析]：A、作為一個(gè)郊區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目，其要緊考慮因素是如何吸引“消費(fèi)者”到項(xiàng)目所在地進(jìn)行消費(fèi)。而假如到項(xiàng)目所在地進(jìn)行消費(fèi)給“消費(fèi)者”造成這些消費(fèi)也能夠在自己所在的區(qū)域完成，那項(xiàng)目存在的價(jià)值就會(huì)大大降低。**作為一個(gè)多核進(jìn)展都市，每個(gè)區(qū)都在逐漸形成自己的消費(fèi)中心區(qū)，要把這些區(qū)域的“消費(fèi)者”吸引過(guò)來(lái)，項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)和定位就要站在都市區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)的戰(zhàn)略高度上，我們稱(chēng)為“場(chǎng)所營(yíng)銷(xiāo)”。要明白項(xiàng)目的目標(biāo)是分流市內(nèi)各個(gè)主城區(qū)的“消費(fèi)者”，形成某種“假日經(jīng)濟(jì)”，或吸引西部地區(qū)乃至全國(guó)各地的“消費(fèi)者”形成“旅游經(jīng)濟(jì)”；以上兩種消費(fèi)模式都與放假有關(guān)，缺點(diǎn)確實(shí)是有時(shí)效性，因此不能作為項(xiàng)目吸引“消費(fèi)者”的核心。但它們都有一個(gè)共性，確實(shí)是“玩”。因此我們給了“消費(fèi)者”一個(gè)來(lái)消費(fèi)的理由：“來(lái)玩，玩累了休息、購(gòu)物”。因此也得出了概念定位：“國(guó)際情景主題購(gòu)物公園”B、“情景主題”代表了項(xiàng)目的特色，也能夠是某種文化特色，或者是世界各種文化的縮影；這些主題的設(shè)定，決定了項(xiàng)目的文化內(nèi)涵取向。C、“購(gòu)物公園”是項(xiàng)目另一個(gè)特色，在我們的定位里，“玩”是“消費(fèi)者”來(lái)此地消費(fèi)的要緊目的，購(gòu)物是輔助功能；作為市場(chǎng)的切入點(diǎn)，事實(shí)上兩者相互相成。[結(jié)論]：香港之因此稱(chēng)為“活力之都”是因?yàn)樗膴蕵?lè)業(yè)和旅游業(yè)在東南亞差不多上首屈一指，不難看出，到香港旅游確實(shí)是“玩、購(gòu)物、休息、再玩、再購(gòu)物……”，24小時(shí)讓“消費(fèi)者”充滿(mǎn)活力。本項(xiàng)目立意打造西部第一個(gè)以?shī)蕵?lè)購(gòu)物為主的商業(yè)中心，填補(bǔ)了市場(chǎng)的空白，為項(xiàng)目推向市場(chǎng)和把整個(gè)二郎地區(qū)進(jìn)展起來(lái)減少了許多障礙和阻力，并在以后的經(jīng)營(yíng)上贏(yíng)得了大量的時(shí)刻。第二部分項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃概念提示：l房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)走進(jìn)專(zhuān)家賣(mài)樓時(shí)代一、營(yíng)銷(xiāo)策劃原則1、以綜合性產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，面向全國(guó)及海外市場(chǎng)。以市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位及角度進(jìn)展，站在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)上，全面提升項(xiàng)目綜合素養(yǎng)，增強(qiáng)市場(chǎng)凝聚力及競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略。2、以“游玩經(jīng)濟(jì)”為主導(dǎo)，下含“假日經(jīng)濟(jì)”、“旅游經(jīng)濟(jì)”、“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”、“會(huì)議經(jīng)濟(jì)”等多種形式吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，提供寬敞的產(chǎn)品展示舞臺(tái)及創(chuàng)建理想的經(jīng)營(yíng)環(huán)境及商機(jī)，投資吸引力及價(jià)值更為顯著。3、營(yíng)造濃厚的市場(chǎng)商業(yè)氛圍，增強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)價(jià)值及市場(chǎng)凝聚力，形成強(qiáng)烈的投資氛圍，全面促進(jìn)銷(xiāo)售及招商進(jìn)程。4、吸納3到5個(gè)大型百貨超市進(jìn)駐，增加人流及品牌效應(yīng)。帶動(dòng)中、小型商鋪銷(xiāo)售和租賃進(jìn)程，而且**從未出現(xiàn)幾個(gè)大型百貨共存一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)象，我們將發(fā)揮其品牌效應(yīng)及優(yōu)勢(shì)。我們建議以?xún)?yōu)惠的招商措施吸納大型零售業(yè)進(jìn)駐，借助其品牌效應(yīng)及知名度，帶動(dòng)整體商場(chǎng)銷(xiāo)售。二、業(yè)態(tài)組合原則針對(duì)本項(xiàng)目“國(guó)際情景主題購(gòu)物公園”的定位，我們?cè)跇I(yè)態(tài)組合策劃思路中又特不擬定了經(jīng)營(yíng)與功能區(qū)分的建議，具體內(nèi)容如下：1、創(chuàng)建完善的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃具體建議u形成以“游玩經(jīng)濟(jì)”、“假日經(jīng)濟(jì)”、“旅游經(jīng)濟(jì)”、“會(huì)展經(jīng)濟(jì)”、“會(huì)議經(jīng)濟(jì)”及名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售的多功能綜合性購(gòu)物公園。u擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)招商范圍，搶占市場(chǎng)空白份額。u合理規(guī)劃各行業(yè)商鋪使用面積及經(jīng)營(yíng)特性。u提供完善倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)、商務(wù)、市場(chǎng)資訊等服務(wù)配套設(shè)施。u制定完善的開(kāi)業(yè)后市場(chǎng)宣傳推廣打算。u以“游玩經(jīng)濟(jì)”形式，進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)進(jìn)展，為商戶(hù)制造無(wú)限的商機(jī)。u強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，增強(qiáng)凝聚力及投資信心。u實(shí)現(xiàn)可持續(xù)進(jìn)展戰(zhàn)略。2、功能定位建議在確定各區(qū)域功能規(guī)劃時(shí)，將吸納品牌企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)并發(fā)揮其品牌效應(yīng)，同時(shí)考慮本地市場(chǎng)需求及本地品牌企業(yè)優(yōu)勢(shì)，快速回籠資金，降低投資成本風(fēng)險(xiǎn)，形成綜合性功能規(guī)劃，進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)達(dá)至全城旺銷(xiāo)。具體建議如下：游玩功能：以大型主題游樂(lè)公園、海洋水族館為主力消費(fèi)市場(chǎng)；面向全國(guó)市場(chǎng)，以大型多影廳影院、大型量販?zhǔn)終TV、環(huán)球美食中心、特色酒吧、主題網(wǎng)吧、知名咖啡館和茶館、文化展廳、大型陽(yáng)光健身中心、室內(nèi)溜冰場(chǎng)、屋頂花園、室內(nèi)廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)館、功能會(huì)議廳、會(huì)員俱樂(lè)部等為輔助；購(gòu)物功能：主力店：3—5家國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名零售商，包括大型超市、百貨店、家居店、汽車(chē)展銷(xiāo)中心、建材店；半主力店：20余家標(biāo)志性商店，包括：家電、藥店、體育用品專(zhuān)賣(mài)店、書(shū)店、音像店；專(zhuān)賣(mài)店：眾多國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌專(zhuān)賣(mài)店，包括：服裝、珠寶、化妝品、裝飾品、工藝品、字畫(huà)、文具、各種特色產(chǎn)品專(zhuān)賣(mài)店等；步行街：是聯(lián)系項(xiàng)目?jī)?nèi)各項(xiàng)設(shè)施的紐帶，以一種興奮人心的方式將所有的商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目結(jié)合在一起，向人們展示不同的時(shí)尚體驗(yàn)。主力市場(chǎng)分析１、大型主題游樂(lè)公園在西部屬于空白項(xiàng)目，比如西部地區(qū)還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)知名的過(guò)山車(chē)主題游樂(lè)公園，這類(lèi)主題公園個(gè)性鮮亮，娛樂(lè)性極高。由于內(nèi)地缺水，我們考慮引進(jìn)室內(nèi)主題水公園，即使在冬天，也能享受沖浪、漂流等幾十種水上娛樂(lè)項(xiàng)目；在配合地中海風(fēng)情的主題餐飲園區(qū)將世界各地飲食文化的聚居地，在中世紀(jì)的意大利山城風(fēng)情中，墨西哥美食、日韓風(fēng)味、意大利牛排、法國(guó)大餐，游客到了那個(gè)地點(diǎn)，就等于周游了全世界。游人只要進(jìn)了主題公園，就會(huì)一站一站幾乎不能脫節(jié)地玩下去，成為一個(gè)多功能的集旅游、度假、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、療養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)、居住為一體的24小時(shí)360度全方位旅游區(qū)。２、海洋水族館海底世界總是令許多人向往，在內(nèi)地要想看到大海是不可能的，更不講潛水到海底觀(guān)看漂亮的海底景色和各色各樣的熱帶魚(yú)了；興建水族館，通過(guò)蔚為壯觀(guān)的海底隧道，讓游客與各類(lèi)漂亮的魚(yú)群擦“頂”而過(guò)，讓那些奇妙、詭麗的水中精靈與游客面對(duì)面“親熱接觸”，充分領(lǐng)會(huì)海底世界的奇妙。海洋水族館假如能設(shè)立單獨(dú)的展區(qū)來(lái)介紹各大洲人文、地理環(huán)境的序廳，展出空間以裝飾、主題、圖案和音響展現(xiàn)不同區(qū)域魚(yú)類(lèi)原產(chǎn)地國(guó)家的地理、人文風(fēng)貌，例如，在亞馬遜展區(qū)中，就有源自古老的瑪雅文化的，栩栩如生的雕塑。這些設(shè)計(jì)屬?lài)?guó)內(nèi)首創(chuàng)，在國(guó)際同類(lèi)水族館也極為罕見(jiàn)，為本水族館增添一大特色。能夠讓游客在暢游奇妙、瑰麗的海洋世界的同時(shí)，了解、掌握大量的人文地理知識(shí)。海洋水族館不只是一座單純的水生物展示館，而是一座集旅游、觀(guān)光、商貿(mào)、科普、教育、研究為一體的綜合性展示館，館內(nèi)能夠設(shè)計(jì)科普教室、貴賓廳，以后可同時(shí)為科普教育、商務(wù)洽談、公司年會(huì)等提供宜人場(chǎng)所。毋庸質(zhì)疑，在本項(xiàng)目中引進(jìn)海洋水族館，以其國(guó)際化的治理標(biāo)準(zhǔn)，獨(dú)特的建筑構(gòu)造和軟硬件設(shè)施，將成為本項(xiàng)目乃至**一個(gè)標(biāo)志性的旅游景點(diǎn)。樓層功能規(guī)劃首層及地下層集中一個(gè)主題公園和大型知名零售商、汽車(chē)展廳、主力店、半主力店、品牌店、知名快餐、咖啡店、餐飲業(yè)態(tài)等；海洋水族館能夠設(shè)在休閑觀(guān)景平臺(tái)三個(gè)獨(dú)立建筑物中的一個(gè)里面。二層以上以零售主力店、半主力店、品牌店、生活時(shí)尚店、餐飲為主，匯合娛樂(lè)、健身、兒童樂(lè)園、室內(nèi)溜冰場(chǎng)、影院、大型KTV等。[小結(jié)]：營(yíng)銷(xiāo)策劃要緊體現(xiàn)于房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的前期工作，[二郎商業(yè)·文化城]（暫名）營(yíng)銷(xiāo)策劃思路的確定，為下一步的招商、宣傳推廣奠定了基調(diào)。第三部分招商策劃一、**市規(guī)劃特征：1、**市總體規(guī)劃特征以解放碑為主城區(qū)形成多個(gè)組團(tuán)分布。即解放碑以商業(yè)為特征的商業(yè)組團(tuán)；上清寺以行政商務(wù)區(qū)域?yàn)樘卣鞯男姓虅?wù)組團(tuán)；沙坪壩以文化教育為特征的文教組團(tuán)；石橋鋪以高新科技為特征的科技組團(tuán)。2、各組團(tuán)以主城區(qū)解放碑大型商業(yè)、文化、娛樂(lè)作為核心呈放射狀散點(diǎn)分布。3、各組團(tuán)（解放碑組團(tuán)外）又各自形成自身的區(qū)域商業(yè)功能。資料顯示：批發(fā)與零售成交額以解放碑（含朝天門(mén)）區(qū)域?yàn)樽?，領(lǐng)導(dǎo)地位不可替代。4、解放碑交通狀況日益改善，除長(zhǎng)江大橋、嘉陵江大橋外的黃花園大橋通車(chē)后更為鞏固其主城區(qū)的核心地位。二、**商業(yè)狀況簡(jiǎn)述：l從各項(xiàng)綜合經(jīng)濟(jì)指數(shù)來(lái)推斷，**市社會(huì)居民仍然處在低收入溫飽型向小康型轉(zhuǎn)變的消費(fèi)時(shí)期，特征為以差不多的生活必需品為主，追求消費(fèi)品數(shù)量上的滿(mǎn)足。l**市社會(huì)消費(fèi)品消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)（2002年四季度支出152.97億，同比增長(zhǎng)7.4%），非消費(fèi)支出激增，消費(fèi)斷層差不多出現(xiàn)，消費(fèi)熱點(diǎn)偏移。反映在住宅與日常生活消費(fèi)品兩極分化，加之本地經(jīng)濟(jì)狀況運(yùn)行平緩，居民收入增幅不大，商業(yè)不景氣將長(zhǎng)期存在。*注：食品、家庭設(shè)備用品及服務(wù)均有下降。l以百貨業(yè)統(tǒng)領(lǐng)流通市場(chǎng)的格局并未打破，**市百貨業(yè)仍然顯現(xiàn)為其強(qiáng)大的生命力。各樓盤(pán)商業(yè)業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)格局已成稚形，今后消費(fèi)分流已成定局。但競(jìng)爭(zhēng)深度（惡化程度）有待觀(guān)看。2002年重百股份零售額25.8億元，**商社批發(fā)額每年以超過(guò)20%以上的速度遞增（2001年突破30億元），成為西南最大的零售與批發(fā)企業(yè)。得意世界、中天廣場(chǎng)、七星家具城等家裝商場(chǎng)年銷(xiāo)售額已超過(guò)億元。l“新瓶裝舊酒”的商業(yè)格局無(wú)法形成與百貨業(yè)、朝天門(mén)批發(fā)市場(chǎng)相應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)的效力。提高商業(yè)業(yè)種搭配廣度（形成多品牌集群）、深度（單一類(lèi)不的品牌集群）與全面提升商業(yè)服務(wù)品質(zhì)已為大勢(shì)所趨。據(jù)資料分析，各樓盤(pán)商業(yè)招商銷(xiāo)售實(shí)為分割原有商品經(jīng)營(yíng)商戶(hù)及部分投資者，經(jīng)營(yíng)業(yè)種搭配與原情況并無(wú)二致，因而“走一家不想走二家”。l變“虛”招商（實(shí)為分零售賣(mài)攤位）為“實(shí)”招商（為使商業(yè)形成旺盤(pán)，售賣(mài)、租賃、自營(yíng)組織貨品組合）將為迫于無(wú)奈的選擇。也將是現(xiàn)時(shí)期商業(yè)企業(yè)走出困境的出路之一。[小結(jié)]：1、**商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)局面將愈演愈熱，同時(shí)也不乏因招商不力而產(chǎn)生困境的開(kāi)發(fā)商?？梢?jiàn)，不管商場(chǎng)定位如何精妙—新東方女的廣場(chǎng)，政策如何優(yōu)惠—返租回購(gòu)仍難抵擋商業(yè)招商疲軟形勢(shì)。因而尋求突破，拓展招商深度與加大投資力度（有自營(yíng)的前期預(yù)備），才是“防患”（招商不力造成項(xiàng)目疲軟）于“未燃”（返租風(fēng)險(xiǎn)增加，信譽(yù)受損）的正途。2、以物業(yè)經(jīng)營(yíng)為主體的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的生成是**市流通領(lǐng)域的一次大的變革。它的主導(dǎo)角色組成是那些精明的小商業(yè)者，他們付出相對(duì)較低的成本以獲得最大的利潤(rùn)，同時(shí)因其成交量的大小決定著這一物業(yè)的產(chǎn)租水平。而決定商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞的全然所在是能否滿(mǎn)足某一層面消費(fèi)者的需求與利益，這是一個(gè)差不多的流通業(yè)價(jià)值鏈。3、不同業(yè)態(tài)流通業(yè)經(jīng)營(yíng)者（重百、新世紀(jì)、女的廣場(chǎng)、家樂(lè)福），其目的目標(biāo)不管從主觀(guān)的意愿，依舊客觀(guān)的行為差異，其結(jié)果差不多上一致的，即商業(yè)上的成功——對(duì)前者是商品流通所獲產(chǎn)出，后者是商品流通所致物業(yè)升值的產(chǎn)出而得利。從另一層面分析，商業(yè)流通經(jīng)營(yíng)者是商品（或廠(chǎng)家）的組織者，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)者是廠(chǎng)家與經(jīng)銷(xiāo)商（或代銷(xiāo)商）的組織者。在前者是單純的商品組織，在后者是互動(dòng)的商品組織，其結(jié)果也是相同的。因而不同業(yè)態(tài)間競(jìng)爭(zhēng)的本質(zhì)是相同的，它在因此否能滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求利益。4、不同業(yè)態(tài)間的差異顯露出其相互的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，因而經(jīng)營(yíng)結(jié)果的好壞就體現(xiàn)出各企業(yè)間的綜合優(yōu)勢(shì)差異。三、商鋪市場(chǎng)供應(yīng)需求與前景分析：1、商鋪市場(chǎng)供應(yīng)分析：l2001年8月以來(lái)，商鋪投放量最大的要緊在解放碑區(qū)域，經(jīng)統(tǒng)計(jì)共57.14萬(wàn)平方米。已公開(kāi)招商發(fā)售的商鋪面積約40萬(wàn)平方米。l其它各組團(tuán)（各區(qū)域，如觀(guān)音橋、大坪、沙坪壩）商鋪投放量未作調(diào)查統(tǒng)計(jì)（應(yīng)予以調(diào)查補(bǔ)充，這將關(guān)系到對(duì)**市商業(yè)進(jìn)展以后趨勢(shì)的推斷）。2、商鋪市場(chǎng)的需求分析：l阻礙商鋪需求的因素較為復(fù)雜。宏觀(guān)上有地域的人口總量、人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、社會(huì)商品零售額的比重、第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r。較為直接的阻礙為地理環(huán)境、交通狀況、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水準(zhǔn)。l香港與國(guó)外對(duì)商鋪市場(chǎng)歷史上的研究觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為：商鋪市場(chǎng)需求量與人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值及社會(huì)商品零售額呈正比關(guān)系。據(jù)此，我們分析，歷年來(lái)（98—2001）**市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均增長(zhǎng)率約為8%，社會(huì)商品零售額（98—2001）增長(zhǎng)率約為7.4%，商鋪市場(chǎng)需求量也應(yīng)為逐年遞增8%左右。3、前景剖析：l**市2000年商鋪空置約為23.88萬(wàn)平方米，截止2001年8月約為52.53萬(wàn)平方米。2001年8月以來(lái)僅解放碑區(qū)域空置約為37.14萬(wàn)平方米（已發(fā)售商鋪空置率約為50%），加之各爛尾項(xiàng)目的復(fù)工，商鋪面積再增加5萬(wàn)平方米，空置總量約為42.14萬(wàn)平方米。巨大的投放量遠(yuǎn)超于市場(chǎng)需求的緩慢增長(zhǎng)，消化空置尚待時(shí)日。l同時(shí)，就現(xiàn)時(shí)期**市民的消費(fèi)水準(zhǔn)與進(jìn)展?fàn)顩r，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者在流通業(yè)中占專(zhuān)門(mén)大比重。因而，店鋪式經(jīng)商點(diǎn)仍然要維持相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)刻。四、項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)和問(wèn)題:1、市場(chǎng)機(jī)會(huì)l**各投放商業(yè)物業(yè)大都推廣在先，這使得本項(xiàng)目在招商推廣過(guò)程中可借鑒其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)為我所用，以回避招商風(fēng)險(xiǎn)與白費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)資源。l其它商業(yè)樓盤(pán)招商過(guò)程中并未有惡意損害消費(fèi)者利益的結(jié)局出現(xiàn)，投資風(fēng)險(xiǎn)皆為心理致因。除原有的老商業(yè)設(shè)施外，各開(kāi)發(fā)商并未整合、立體化深度招商，從而為本項(xiàng)目留有寬敞的招商空間。l與全國(guó)商業(yè)發(fā)達(dá)都市北京、上海、廣州相比，**商業(yè)還存在規(guī)模性與商業(yè)運(yùn)作的成熟性的缺陷，給以后我們操作本項(xiàng)目留有專(zhuān)門(mén)大空間。l本項(xiàng)目定位理念先進(jìn)，是娛樂(lè)購(gòu)物混合體，如能實(shí)現(xiàn)主題公園和海洋水族館的引進(jìn)，必將會(huì)給項(xiàng)目本身和**旅游業(yè)帶來(lái)一大亮點(diǎn)。2、市場(chǎng)問(wèn)題：l項(xiàng)目區(qū)域是一個(gè)新區(qū)，現(xiàn)在無(wú)人口可言，就算新區(qū)規(guī)劃人口11萬(wàn)，但作為本項(xiàng)目47萬(wàn)平方米的體量，能夠服務(wù)的人口是100萬(wàn)；因此市場(chǎng)容量明顯不足。l項(xiàng)目離都市中心較遠(yuǎn)，盡管周邊交通路網(wǎng)建設(shè)比較完善，但高昂的交通費(fèi)用可能會(huì)使“消費(fèi)者”卻步；同時(shí)偏遠(yuǎn)的地理位置也為常規(guī)招商帶來(lái)專(zhuān)門(mén)大難度。l主題公園和海洋水族館引進(jìn)有一定的難度，如不能在短時(shí)刻內(nèi)解決，除了會(huì)阻礙施工設(shè)計(jì)外，對(duì)后期的大型主力店引進(jìn)工作也會(huì)造成阻礙。3、市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)：l各商業(yè)設(shè)施的相繼推出無(wú)形使商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，將給商業(yè)帶來(lái)一場(chǎng)更加深刻的變革。在解放碑、南岸、沙平壩、江北等區(qū)域如形成相互補(bǔ)充的局面，加之逐漸成熟與規(guī)?；纳虡I(yè)格局，則會(huì)增強(qiáng)主城區(qū)對(duì)其它區(qū)域、甚至?xí)鰪?qiáng)對(duì)鄰近市、縣及外省份的輻射能力，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)**市居民消費(fèi)不斷豐富與多樣化。l組團(tuán)內(nèi)同區(qū)域與各組團(tuán)間相同的業(yè)態(tài)定位則形成相互的競(jìng)爭(zhēng)，這將是資本、爭(zhēng)取商業(yè)資源、深化商業(yè)治理、提高商業(yè)運(yùn)行效率、甚至是爭(zhēng)奪人力資源的競(jìng)爭(zhēng)。l新的商業(yè)運(yùn)做模式（比如本項(xiàng)目的商業(yè)定位）加入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，一段時(shí)刻內(nèi)必將引起新一輪商業(yè)模式輪換。五、項(xiàng)目特點(diǎn)描述及不利因素對(duì)策：1、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特性與卓越性本項(xiàng)目以獨(dú)特性（人無(wú)我有）與卓越性（人有我優(yōu)）而占據(jù)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，而挖掘提煉這些優(yōu)勢(shì)是招商工作的基礎(chǔ)，也突出了本項(xiàng)目與其它商業(yè)樓盤(pán)的差異性。A、獨(dú)特性l獨(dú)特的建筑風(fēng)格：項(xiàng)目以現(xiàn)代主義風(fēng)格成為**商業(yè)旅游又一景點(diǎn)，形成吸引力，匯聚人潮。l以“玩”興商：西部首個(gè)帶主題公園和水族館的超大型購(gòu)物中心，大力進(jìn)展各種主題經(jīng)濟(jì)，成為**都市一大亮點(diǎn)。B、卓越性：商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：**首個(gè)擁有地面400個(gè)停車(chē)位。區(qū)位相對(duì)優(yōu)勢(shì)：完全新區(qū)，給規(guī)劃和規(guī)模預(yù)留了專(zhuān)門(mén)大的空間。實(shí)力優(yōu)勢(shì)：****科技產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）股份有限公司在**開(kāi)發(fā)過(guò)多處物業(yè)，極具信心保證。治理優(yōu)勢(shì)：聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名治理公司進(jìn)行治理。工程質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)：爭(zhēng)取獲得“建筑魯班獎(jiǎng)”、“建筑質(zhì)量示范”工程。營(yíng)銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)：有前瞻性的進(jìn)展眼光，有效深入的市場(chǎng)招商支持。2、市場(chǎng)劣勢(shì):不利因素A、逐次排列不利因素，要緊有“投資風(fēng)險(xiǎn)較大”，（因競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行不暢導(dǎo)致資金呆死）；“商鋪獲利性不明”（各樓盤(pán)招商競(jìng)爭(zhēng)，均分市場(chǎng)且無(wú)成功商業(yè)旺盤(pán)，獲利無(wú)從保障）；“易購(gòu)感”差（商鋪單價(jià)總價(jià)會(huì)可不能太高）；“有用感”差（公攤面積會(huì)可不能太大）；“治理安全感”（治理不到位，商業(yè)經(jīng)營(yíng)短缺少貨等現(xiàn)象）；B、針對(duì)不利因素——完善手段：“投資風(fēng)險(xiǎn)大”——風(fēng)險(xiǎn)大小，市場(chǎng)臨時(shí)無(wú)暴露，因而是主觀(guān)的產(chǎn)物。但已出現(xiàn)進(jìn)展商一再推遲開(kāi)業(yè)日期現(xiàn)象，因而消除投資疑慮是我們招商所面臨的首要問(wèn)題。化解投資風(fēng)險(xiǎn)心理，前期須制造旺盤(pán)的印象。針對(duì)經(jīng)商較有經(jīng)驗(yàn)的買(mǎi)家，以“全國(guó)大范圍招商，迎八方客商到渝”之承諾及將定期組織經(jīng)營(yíng)戶(hù)赴全國(guó)各市縣商品供需交易會(huì)的誠(chéng)懇商業(yè)招商姿態(tài)，激勵(lì)買(mǎi)家打消疑慮，以迅速下訂?！吧啼伀@利性不明”——經(jīng)由造勢(shì)激勵(lì)。對(duì)投資者，采取賣(mài)帶租約的商業(yè)旺鋪；對(duì)自用型經(jīng)營(yíng)者，以代為組織貨品，爭(zhēng)取銀行支持或資信擔(dān)保，制造獲利保證之勢(shì)?！耙踪?gòu)感”差——細(xì)分市場(chǎng)，提供專(zhuān)業(yè)銀行7或1—20年按揭，首期3成，分1—2年期付款，以減輕付款壓力?！坝杏酶小辈睢獜?qiáng)調(diào)寬松購(gòu)物環(huán)境與消費(fèi)舒適程度，以提高成交額之商業(yè)經(jīng)營(yíng)利基予以講服?！爸卫戆踩小薄飿I(yè)治理提供ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化商業(yè)物管服務(wù)，硬件（閉路電視與防盜監(jiān)視系統(tǒng)等）提供貨品安全保證。C、綜合結(jié)論：整合招商全程：商業(yè)招商（地產(chǎn)銷(xiāo)售應(yīng)制造旺勢(shì)），營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)應(yīng)達(dá)致收益的最優(yōu)化。操縱銷(xiāo)售節(jié)奏：每一次銷(xiāo)售應(yīng)該準(zhǔn)確鎖定某一層面的買(mǎi)家，達(dá)致極大化，也利于統(tǒng)籌規(guī)劃整體營(yíng)銷(xiāo)資源。[小結(jié)]：針對(duì)大型主力店和商家，在每次談判中都應(yīng)制定詳細(xì)的招商方案，但前提是必須確定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)主題和進(jìn)展方向。六、商業(yè)招商之經(jīng)營(yíng)模式：以商鋪銷(xiāo)售租賃為主，自營(yíng)為輔。依商品類(lèi)不統(tǒng)籌規(guī)劃（逐層及分區(qū)）；七、建立業(yè)主商會(huì)1、業(yè)主商會(huì)：建立業(yè)主商會(huì)，是為項(xiàng)目以后將要進(jìn)入的業(yè)主們提供商業(yè)與物業(yè)治理服務(wù)的社會(huì)法人團(tuán)體。2、組成：組建單位由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)治理公司、業(yè)主代表構(gòu)成。3、業(yè)主商會(huì)的服務(wù)宗旨：3.1緊密關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，準(zhǔn)確分析與推斷消費(fèi)與商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展趨勢(shì)，從而為項(xiàng)目的總體商業(yè)經(jīng)營(yíng)提供有力的引導(dǎo)與關(guān)心。3.2為商鋪業(yè)主成員尋求降低商品交易成本、拓展商品交易范圍、提高商品交易利潤(rùn)、促進(jìn)商品交易經(jīng)營(yíng)效率的良好作業(yè)方式。3.3支持、配合、監(jiān)督物業(yè)治理部門(mén)搞好商業(yè)環(huán)境及商鋪區(qū)的治理。3.4維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。3.5對(duì)公共設(shè)施的興建、更改、擴(kuò)充改善以及商鋪的裝修維修等與業(yè)主利益有關(guān)的事宜作出決議。3.6開(kāi)展各種有益于業(yè)主的各項(xiàng)活動(dòng)。4、服務(wù)范圍：商業(yè)經(jīng)營(yíng)與治理服務(wù)4.1商業(yè)服務(wù)范圍4.1-1依照市場(chǎng)動(dòng)向完善商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃以適應(yīng)消費(fèi)形勢(shì)，保持在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使業(yè)主得到更好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。4.1-2為商鋪經(jīng)營(yíng)者提供關(guān)心。提供信息：新產(chǎn)品信息、商品供求信息，為業(yè)主起到經(jīng)營(yíng)關(guān)心與顧問(wèn)作用。物資組織：依據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)者需要，代為采購(gòu)（或組織）貨品。4.1-3為商鋪經(jīng)營(yíng)者協(xié)助取得資金支持：協(xié)助業(yè)主取得流淌資金、資信擔(dān)保、信貸抵押，取得資金關(guān)心。4.1-4增強(qiáng)商業(yè)阻礙力，培育消費(fèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)：為業(yè)主提供系統(tǒng)性的商業(yè)展示促銷(xiāo)、宣傳與推廣活動(dòng)等工作。4.2物業(yè)治理服務(wù)范圍:4.2-1經(jīng)營(yíng)環(huán)境：為業(yè)主代辦工商執(zhí)照等一條龍服務(wù)，協(xié)調(diào)業(yè)主與外界發(fā)生的正常經(jīng)營(yíng)事務(wù)，完善商業(yè)物業(yè)治理服務(wù)，從而提供一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。4.2-2常設(shè)治理機(jī)構(gòu)：由物業(yè)公司組成治理服務(wù)機(jī)構(gòu)展開(kāi)物業(yè)及商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作服務(wù)。4.2-3售后服務(wù)：售后服務(wù)：送貨、退貨、維修等服務(wù)物業(yè)治理：租賃、維修與咨詢(xún)服務(wù)4.2-4質(zhì)量監(jiān)督：對(duì)貨品質(zhì)量監(jiān)督與抽檢等。4.2-5商業(yè)配套：常設(shè)（或組成）郵電中心、電子商務(wù)中心、遠(yuǎn)程運(yùn)輸中心、物資倉(cāng)儲(chǔ)中心等，為商鋪經(jīng)營(yíng)者提供完善配套服務(wù)。4.2-6租賃中心:為商鋪業(yè)主提供返租、代租與包租服務(wù)。5、業(yè)主商會(huì)成立的意義：5.1銷(xiāo)售支持：樹(shù)立開(kāi)發(fā)公司良好的專(zhuān)業(yè)形象，增強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)信心。系統(tǒng)而完善的業(yè)主商會(huì)組成，特不是對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)前瞻性的構(gòu)想，是**公司展開(kāi)商業(yè)專(zhuān)業(yè)化治理一個(gè)積極有益的探究。同時(shí)透過(guò)良好的專(zhuān)業(yè)化商業(yè)治理構(gòu)想，體現(xiàn)出**公司與眾不同的經(jīng)營(yíng)形象與服務(wù)形象。從而打消商鋪業(yè)主投資、經(jīng)營(yíng)與對(duì)售后服務(wù)的疑慮。5.2經(jīng)營(yíng)支持：就現(xiàn)今的消費(fèi)與商業(yè)市場(chǎng)而言，提高商業(yè)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制已是勢(shì)在必行，有效連接商品廠(chǎng)家與消費(fèi)者的共同需要，培育項(xiàng)目的商業(yè)阻礙與輻射能力，以達(dá)到互利與共榮。5.3商業(yè)以后進(jìn)展的形勢(shì)需求：消費(fèi)市場(chǎng)的不斷變化，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)與成熟，導(dǎo)致以后商業(yè)經(jīng)營(yíng)將形成成為一個(gè)新的格局。因而完善與成熟商業(yè)經(jīng)營(yíng)治理機(jī)制與相應(yīng)的手段是關(guān)系項(xiàng)目對(duì)生存與進(jìn)展、也是關(guān)系各商鋪業(yè)主的經(jīng)營(yíng)利益的重要因素。6、業(yè)主商會(huì)成立的方法業(yè)主商會(huì)由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)治理公司與業(yè)主代表三方共同組成。商會(huì)委員員在各商品品類(lèi)分類(lèi)中經(jīng)由其分類(lèi)商戶(hù)代表選舉中產(chǎn)生。八、招商具體工作方案1、成立招商委員會(huì)：確定委員成員組成2、招商的宣傳資料：**市經(jīng)濟(jì)、商業(yè)形勢(shì)與消費(fèi)特征現(xiàn)狀與進(jìn)展趨勢(shì)報(bào)告（文章編輯）本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的定位分析報(bào)告業(yè)主商會(huì)報(bào)告3、制定招商銷(xiāo)售資料：本項(xiàng)目的具體項(xiàng)目資料（商鋪面積、逐層分區(qū)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)業(yè)種、按揭等）；售樓書(shū)；售樓認(rèn)購(gòu)合同書(shū)；開(kāi)發(fā)公司簡(jiǎn)介。4、制定各類(lèi)招商表格類(lèi)：招商商品與客戶(hù)分類(lèi)表；來(lái)訪(fǎng)來(lái)電咨詢(xún)登記表；直接推舉客戶(hù)登記表；招商工作日程表；商品經(jīng)銷(xiāo)、聯(lián)營(yíng)與代銷(xiāo)意向協(xié)議書(shū)；客戶(hù)（銷(xiāo)售）登記表。5、注冊(cè)成立“XXXX商業(yè)公司”（業(yè)主商會(huì)對(duì)外經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)）：對(duì)外進(jìn)行貨源聯(lián)系；建立貨源客戶(hù)檔案；為經(jīng)營(yíng)客戶(hù)提供儲(chǔ)備物資供求信息；確立商品經(jīng)銷(xiāo)、聯(lián)營(yíng)、代銷(xiāo)相關(guān)政策（擬訂合同書(shū)）。6、招商聯(lián)誼會(huì)：對(duì)目標(biāo)顧客發(fā)出邀請(qǐng)函及招商資料；（1）目標(biāo)客戶(hù)分類(lèi)：廠(chǎng)家商家；各廠(chǎng)家在**的分銷(xiāo)代理商；經(jīng)商戶(hù)；有意向與本項(xiàng)目合作經(jīng)營(yíng)其他項(xiàng)目（如主題公園等）的客戶(hù)。（2）落實(shí)招商聯(lián)誼主辦、協(xié)辦與承辦單位與場(chǎng)地；（3）落實(shí)新聞媒介記者（報(bào)紙、電視臺(tái)）；（4）落實(shí)聯(lián)誼禮儀活動(dòng)策劃。九、外地招商工作：1、招商區(qū)域（依商品業(yè)種劃分）與地點(diǎn)：主題公園與海洋水族館要緊是以項(xiàng)目合作的方式引進(jìn)。大型主力店在美洲、歐洲和國(guó)內(nèi)各發(fā)達(dá)都市招商。高檔、精品服飾等消費(fèi)品要緊在香港、廣州、上海招商。娛樂(lè)、餐飲等休閑在華西區(qū)域（本地、成都）招商。2、外地招商工作方式：（1）、直接推介：電話(huà)聯(lián)絡(luò)與直接郵遞：對(duì)各地總商會(huì)電話(huà)聯(lián)絡(luò)以及郵遞項(xiàng)目資料，使招商發(fā)售信息傳達(dá)至潛在買(mǎi)家及經(jīng)商者，并爭(zhēng)取致賀回應(yīng)。招商研討會(huì)：利用各地商會(huì)之會(huì)員資料，邀請(qǐng)廠(chǎng)家及各類(lèi)商品經(jīng)銷(xiāo)商到場(chǎng)，聯(lián)合上級(jí)治理單位和新聞機(jī)構(gòu)舉辦研討會(huì)，充分宣傳本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取各商家來(lái)渝考察、參展。并公布“研討會(huì)”新聞信息。（2）、公開(kāi)宣傳招商：廣告宣傳：介紹**市場(chǎng)潛力及項(xiàng)目市場(chǎng)定位的優(yōu)勢(shì)條件，發(fā)售攤位與招商合作。十、物業(yè)治理建議物業(yè)治理是品質(zhì)的重要組成部分，是物業(yè)項(xiàng)目保值、升值的有效手段。從買(mǎi)家（消費(fèi)者）市場(chǎng)來(lái)講，現(xiàn)在選購(gòu)物業(yè)，除了地理位置、價(jià)格、進(jìn)展商實(shí)力等，物業(yè)治理也是一個(gè)極其重要的考慮因素。只有物業(yè)治理好，樓盤(pán)才有可能好賣(mài)。因此，建議聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名的物業(yè)治理公司作為本案項(xiàng)目的物業(yè)治理顧問(wèn)，以提高本案項(xiàng)目的品質(zhì)。第四部分廣告推廣策劃概念提示：品牌營(yíng)銷(xiāo)日漸走上競(jìng)爭(zhēng)平臺(tái)一、廣告總體策略1、策略形成背景分析各商業(yè)設(shè)施招商手段單一，不深入，（僅有定位歸類(lèi)誘惑法）。單一的廣告策略無(wú)法樹(shù)立買(mǎi)家投資信心（最佳描述女的之天堂也績(jī)效平平）。招商活動(dòng)停留在表面（強(qiáng)買(mǎi)），而無(wú)為買(mǎi)家所做旺盤(pán)之態(tài)勢(shì)。促銷(xiāo)手段單一，僅為返租回購(gòu)，或低價(jià)格策略。各商家整體營(yíng)銷(xiāo)水平未達(dá)至完善程度，空口許諾且一再失言。2、策略分解圍繞對(duì)“游玩經(jīng)濟(jì)”、“假日經(jīng)濟(jì)”、“旅游經(jīng)濟(jì)”等主題，進(jìn)行市場(chǎng)全面推廣活動(dòng)。廣告目標(biāo)市場(chǎng)策略：廣告活動(dòng)運(yùn)用漸進(jìn)式策略。由于本項(xiàng)目所在地屬“高新區(qū)二郎科技新城的中心區(qū)”，周邊的配套環(huán)境概念性較強(qiáng)，對(duì)本項(xiàng)目的超前規(guī)劃、特點(diǎn)、文化個(gè)性、價(jià)格等方面存在著觀(guān)念、購(gòu)買(mǎi)行為、購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)的差異，廣告推出的的初期迫切需要對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的美好前景，進(jìn)行大量的具有引導(dǎo)性和講服力的訴求和告知（特不是軟性宣傳），通過(guò)感性的市場(chǎng)美好前景描述，引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生關(guān)注興趣；本項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)時(shí)以“娛樂(lè)購(gòu)物”的概念進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)推廣。廣告內(nèi)容更新策略：依照本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的時(shí)期劃分，廣告內(nèi)容隨之更新，每個(gè)時(shí)期的廣告也應(yīng)依照每次訴求點(diǎn)的更新而更新。預(yù)備期廣告內(nèi)容以市場(chǎng)前景描述為主；介入期的廣告內(nèi)容以功能訴求為主，以室內(nèi)主題公園和海洋水族館推廣為重點(diǎn)；推廣期的廣告內(nèi)容以各種促銷(xiāo)活動(dòng)的推廣為主。廣告的心理策略：本項(xiàng)目在推廣時(shí)必須遵循，逐一消除消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目的顧慮，運(yùn)用消費(fèi)心理學(xué)原理來(lái)策劃廣告。首先以“西部首家國(guó)際情景主題購(gòu)物公園”的概念來(lái)引起轟動(dòng)效應(yīng)，引起消費(fèi)者的關(guān)注；然后將“游玩經(jīng)濟(jì)”的概念在招商中加以推廣，以新概念塑造物業(yè)形象，引起受眾的再次關(guān)注；最后向消費(fèi)者全面的推廣出我們本項(xiàng)目“娛樂(lè)購(gòu)物”的具體表現(xiàn)，引起消費(fèi)者的好奇心態(tài)，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入本項(xiàng)目時(shí)，用自己的親軀體驗(yàn)來(lái)感受本項(xiàng)目所帶來(lái)的感受，帶動(dòng)整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的提升。二、廣告時(shí)期策略1、預(yù)備期策略現(xiàn)在期的廣告策略為建立本項(xiàng)目新穎、現(xiàn)代、大氣的視覺(jué)形象體系。優(yōu)秀視覺(jué)形象包裝，是本項(xiàng)目成功推出的有力保障。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)、工地、道路、環(huán)境等的形象包裝，將營(yíng)造一個(gè)良好的現(xiàn)場(chǎng)氛圍，提升開(kāi)發(fā)商的企業(yè)形象；為后期的全面介入做好鋪墊。工作流程：主題——項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商形象包裝側(cè)重點(diǎn)——營(yíng)銷(xiāo)中心包裝、工地、環(huán)境、道路等現(xiàn)場(chǎng)包裝目的——塑造本項(xiàng)目物業(yè)形象工作內(nèi)容——VI設(shè)計(jì)、手提袋、戶(hù)外廣告、展板、報(bào)版等相關(guān)設(shè)計(jì)2、介入期策略現(xiàn)在期的廣告策略為進(jìn)行大量的具有引導(dǎo)性和講服力的訴求和告知（特不是軟性宣傳），通過(guò)感性的市場(chǎng)美好前景描述，初步奠定本項(xiàng)目在目標(biāo)市場(chǎng)的形象、檔次、信譽(yù)、口碑。開(kāi)發(fā)商的自身實(shí)力是本項(xiàng)目品質(zhì)的有力保障，而關(guān)于一個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)新興的市場(chǎng)從創(chuàng)建到培育再到興隆，開(kāi)發(fā)商的自身實(shí)力對(duì)市場(chǎng)存活的重要性顯得更為突出。我們?cè)趶V告活動(dòng)中前期將本項(xiàng)目形象以大手筆、高檔次的概念推出，使消費(fèi)者完全的被本項(xiàng)目獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)方式所吸引，造成消費(fèi)者在心理上的渴求。工作流程：主題——概念推出前期的市場(chǎng)預(yù)熱側(cè)重點(diǎn)——建立品牌知名度目的——前期市場(chǎng)的試探；聚攏人氣，營(yíng)造營(yíng)銷(xiāo)氛圍工作內(nèi)容——?jiǎng)?chuàng)意及主題（報(bào)版、電視、網(wǎng)頁(yè)、DM）；設(shè)計(jì)、制作、公布；軟新聞、其它廣告形式3、推廣期策略現(xiàn)在期的廣告策略為以項(xiàng)目品牌塑造，項(xiàng)目規(guī)劃的分時(shí)期訴求為主，進(jìn)行一系列的廣告推廣，并配合促銷(xiāo)活動(dòng)向外推廣；穩(wěn)固項(xiàng)目的“娛樂(lè)購(gòu)物”形象，同時(shí)在媒體的公布上應(yīng)采取多種媒體相組合，用強(qiáng)勢(shì)推廣的手法來(lái)進(jìn)行。工作流程：主題——強(qiáng)勢(shì)推廣側(cè)重點(diǎn)——相關(guān)主題及公關(guān)活動(dòng)的舉辦目的——樹(shù)立物業(yè)形象及品牌工作內(nèi)容——配合進(jìn)行活動(dòng)組織；市場(chǎng)策略調(diào)整三、預(yù)備期媒體組合大型戶(hù)外看板：設(shè)置于交通流量較大的地帶，作為大區(qū)域明顯的引導(dǎo)廣告和開(kāi)發(fā)商實(shí)力的佐證；現(xiàn)場(chǎng)看板：設(shè)置于施工現(xiàn)場(chǎng)或渝西旅游商品交易中心的建筑主體，塑造現(xiàn)場(chǎng)氣概；宣傳書(shū)：有針對(duì)性地對(duì)市場(chǎng)、廠(chǎng)家、經(jīng)銷(xiāo)商派送、郵寄宣傳；報(bào)紙：選擇晨報(bào)、商報(bào)、晚報(bào)的組合，利用軟廣告的形式對(duì)本項(xiàng)目的定位進(jìn)行闡述；電視：利用**衛(wèi)視的覆蓋面，將市場(chǎng)的訊息發(fā)向全國(guó)；互聯(lián)網(wǎng)：將本項(xiàng)目的招商訊息與各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站及相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站相鏈接，用快捷的方式向外界公布訊息；招商部：突出市場(chǎng)的特性，設(shè)置商場(chǎng)規(guī)劃效果圖，營(yíng)造銷(xiāo)售氛圍，將市場(chǎng)較直觀(guān)的訊息傳遞給客戶(hù)；四、推廣期媒體策略雜志：選擇經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)雜志《商界》或《銷(xiāo)售與市場(chǎng)》刊登本項(xiàng)目的招商訊息；宣傳書(shū)：第二次有針對(duì)性地對(duì)市場(chǎng)、廠(chǎng)家、經(jīng)銷(xiāo)商派送、郵寄宣傳；報(bào)紙：選擇晨報(bào)利用硬廣告強(qiáng)勢(shì)推出，選擇晨報(bào)、商報(bào)、晚報(bào)的組合，利用軟廣告的形式對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行闡述和銷(xiāo)售政策的告知；電視：利用**衛(wèi)視的覆蓋面，將市場(chǎng)的訊息發(fā)向全國(guó)?；ヂ?lián)網(wǎng)：將本項(xiàng)目的招商訊息與各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站及相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站相鏈接，用快捷的方式向外界公布訊息；五、廣告創(chuàng)意圍繞“填補(bǔ)西部超大型購(gòu)物中心市場(chǎng)空白”、“填補(bǔ)西部娛樂(lè)購(gòu)物空白”、“假日經(jīng)濟(jì)”和各種主題，進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)。宣傳的要緊內(nèi)容：突出本項(xiàng)目的買(mǎi)點(diǎn)（市場(chǎng)空缺的填補(bǔ)、“娛樂(lè)購(gòu)物”的設(shè)立）描繪美好的市場(chǎng)前景；強(qiáng)力宣傳項(xiàng)目市場(chǎng)前景；重點(diǎn)宣傳“娛樂(lè)購(gòu)物”的概念；突出開(kāi)發(fā)商的潛在實(shí)力和培育市場(chǎng)的決心、舉措；開(kāi)創(chuàng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)論壇話(huà)題；對(duì)促銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行宣傳。六、公關(guān)策略：公關(guān)策略之一：營(yíng)造銷(xiāo)售旺盤(pán)氣氛通過(guò)對(duì)各省市商會(huì)聞名廠(chǎng)家之聯(lián)絡(luò)，促使其回應(yīng)致賀或組團(tuán)來(lái)渝考察，利用此一事件展開(kāi)新聞攻勢(shì)（現(xiàn)場(chǎng)懸掛條幅、報(bào)紙新聞報(bào)道、廣告新聞公布）。公關(guān)策略之二：樹(shù)立投資本項(xiàng)目之信心與熱潮。通過(guò)舉辦“西部首個(gè)水主題室內(nèi)公園開(kāi)園”活動(dòng)，達(dá)成銷(xiāo)售、招商、經(jīng)銷(xiāo)合作相互動(dòng)，形成商業(yè)旺地?zé)狳c(diǎn)，促發(fā)銷(xiāo)售熱潮。公關(guān)策略之三：營(yíng)造進(jìn)展商之良好誠(chéng)懇專(zhuān)業(yè)形象（商業(yè)經(jīng)營(yíng)較為成熟的體制保證）。有條件可通過(guò)兼并、合資合作建立商業(yè)銷(xiāo)售連瑣網(wǎng)絡(luò)。公關(guān)策略之四：樹(shù)立進(jìn)展商之良好口碑。待積存一定買(mǎi)家后，進(jìn)行業(yè)主聯(lián)誼肯談會(huì)，就“業(yè)主商會(huì)”事宜，征詢(xún)各方意見(jiàn)，以誠(chéng)示人，以誠(chéng)感人。公關(guān)策略之五：引導(dǎo)買(mǎi)家自主創(chuàng)業(yè)。通過(guò)對(duì)外招商工作之信息告知，引導(dǎo)買(mǎi)家對(duì)所招商品進(jìn)行自由選擇，從而達(dá)成其在商業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域創(chuàng)業(yè)的愿望。七、品牌形象規(guī)劃與VIS應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議1、商場(chǎng)品牌形象規(guī)劃建議：A、作為“西部首個(gè)國(guó)際情景主題購(gòu)物公園”，結(jié)合“娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物”的經(jīng)營(yíng)理念，講明物業(yè)開(kāi)發(fā)商立心要做成優(yōu)質(zhì)品牌的決心；為了有效講明經(jīng)營(yíng)方向，要求在標(biāo)識(shí)中清晰透露出