樓盤二期項(xiàng)目地塊情況

32/32“暢清園二期”項(xiàng)目地塊情況銷售面積：81000平米（其中公建面積：5988平米）容積率：2.45施工情況：其中一棟樓已出地面二層證照情況：四證具備，銷售證正在辦理中項(xiàng)目情況：6-14層板式帶電梯住宅。一、該地塊優(yōu)勢分析1.得天獨(dú)厚的區(qū)域環(huán)境

依照奧運(yùn)規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集中分布，我們能夠大致勾勒出亞奧商圈的輪廓：北四環(huán)以北、五環(huán)以南、京昌路以東、京承路以西。往常這一地區(qū)的核心區(qū)則僅限于安立路附近亞運(yùn)村段，要緊包括：亞運(yùn)村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小區(qū)和周邊的商業(yè)配套。而隨著奧運(yùn)村的建設(shè)，這一商圈核心區(qū)的西移已成必定之勢，而東擴(kuò)也在悄然進(jìn)行。從立即完工的北辰路到整個(gè)奧運(yùn)網(wǎng)路的完成，一共要修建１２條道路，這１２條道路會(huì)使奧運(yùn)會(huì)后亞奧地區(qū)的出行更加暢通。目前，亞運(yùn)核心區(qū)幾乎沒有可開發(fā)用地，奧運(yùn)結(jié)束后土地也會(huì)變得愈加稀少、寶貴。另外，目前地鐵四號(hào)線和十號(hào)線以及奧運(yùn)支線的征地拆遷工作差不多全面啟動(dòng)，將全面進(jìn)入施工時(shí)期。四號(hào)線、十號(hào)線一期（含奧運(yùn)支線）將與現(xiàn)有的地鐵一號(hào)線、環(huán)線、城鐵１３號(hào)線以及正在建設(shè)的五號(hào)線在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站，２００７年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶，不但能極大地緩解這一地區(qū)的交通擁堵狀況，也必將會(huì)直接服務(wù)于２００８年的奧運(yùn)會(huì)，拉動(dòng)沿線地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，使得本區(qū)域在在以后十年內(nèi)將更具進(jìn)展?jié)摿?.開發(fā)商的實(shí)力開發(fā)商的強(qiáng)大實(shí)力，以及在長期的房地產(chǎn)開發(fā)工作中積淀的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，更重要的是開發(fā)商具有對本案一期成功的操盤經(jīng)驗(yàn)。3.高價(jià)值的區(qū)域基礎(chǔ)平臺(tái)該項(xiàng)目位于八達(dá)嶺高速路與北四環(huán)、北五環(huán)的三大都市快速主干道之間，是亞奧商圈商務(wù)進(jìn)展軸的中心地段，有望以此為基礎(chǔ)構(gòu)筑一個(gè)引導(dǎo)客戶的區(qū)域價(jià)值認(rèn)知構(gòu)架。4.奧運(yùn)村地區(qū)相對優(yōu)越的地理優(yōu)勢該項(xiàng)目位于八達(dá)嶺高速路與北四環(huán)、北五環(huán)的三大都市快速主干道之間，更位于中關(guān)村商圈、亞奧商圈、上地信息產(chǎn)業(yè)基地，這三大重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的交匯位置。利用三大主動(dòng)脈能夠在有限時(shí)刻內(nèi)迅速抵達(dá)任意目的地。5.區(qū)域內(nèi)客戶群質(zhì)素該區(qū)域的目標(biāo)客群具備比較明顯的特征，且質(zhì)素相對較高。是以中關(guān)村、亞運(yùn)村、上地信息產(chǎn)業(yè)基地的中層白領(lǐng)為主；客群年齡結(jié)構(gòu)范圍廣也是一大特點(diǎn)，大致在25－45歲之間；家庭結(jié)構(gòu)簡單，多以兩口或三口之家為主；教育背景差不多為大專以上學(xué)歷；家庭月收入：5000—10000元/月之間；交通工具：以中低檔轎車和公共交通為要緊交通工具；居住偏好顯示出對以后的預(yù)期良好，追求較高的生活的品質(zhì)和品味。6.周邊都市景觀繁華而現(xiàn)代，都市機(jī)能相對完善。本案所在區(qū)域?qū)儆诮?0年內(nèi)快速進(jìn)展起來的現(xiàn)代化城區(qū)。在本區(qū)域內(nèi)，都市景觀資源和都市機(jī)能均能夠支持中、高端住宅區(qū)的定位要求。7.周邊一流的居住生態(tài)環(huán)境13000畝的國家森林公園以及200公頃生態(tài)碧波，打造出本區(qū)域無與倫比的居住環(huán)境，相鄰的奧林匹克公園采納對稱格局，總共30多萬平方米的公園廣場，更可容納30萬人，水池、樹木、花草、雕塑小品及相關(guān)的商業(yè)、娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，完全滿足您休閑生活的需要。二、本案機(jī)會(huì)分析1區(qū)域開發(fā)的序列化推進(jìn)北部地區(qū)尤其是奧運(yùn)商圈周邊的土地資源已近十分緊缺，土地開發(fā)成本極高。而本案所在區(qū)域是奧運(yùn)商圈西部極具潛力的進(jìn)展區(qū)域。奧運(yùn)工程的進(jìn)一步大規(guī)模啟動(dòng)將為本區(qū)域的加速開發(fā)提供持續(xù)有力的市場動(dòng)力。2都市環(huán)境進(jìn)展戰(zhàn)略以申奧為契機(jī)，北京市差不多把都市環(huán)境治理以及都市綠化給予了攸關(guān)都市以后的重要戰(zhàn)略地位，包括清河在內(nèi)的項(xiàng)目周邊環(huán)境治理是能夠期待的，更有意義的是，公眾對政府治理都市環(huán)境的決心和措施已形成樂觀的心理預(yù)期和堅(jiān)決信心。3.區(qū)域市場現(xiàn)時(shí)機(jī)會(huì)本案直接腹地內(nèi)，各種住宅產(chǎn)品的供應(yīng)都處于一個(gè)相對的過渡期。以上分析的該區(qū)域內(nèi)4個(gè)典型項(xiàng)目：倚林佳園、天和人家、澳林春天、清林苑；其中倚林佳園已向市場內(nèi)供應(yīng)450套左右，銷售已過85%；天和人家一期推出的200余套住宅、澳林春天四期的高層板樓目前銷售業(yè)已達(dá)到80%；而清林苑的400套住宅也已進(jìn)入銷售尾聲，使得目前這一區(qū)域內(nèi)市場供應(yīng)的競爭力度趨緩；形成了目前該區(qū)域內(nèi)市場競爭的真空層。4.亞運(yùn)村及泛亞運(yùn)村地區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境質(zhì)素亞運(yùn)村及泛亞運(yùn)村地區(qū)日前正逐步、逐塊地開發(fā)其區(qū)域內(nèi)的土地資源，目前區(qū)域內(nèi)部分已達(dá)到成品標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，帶動(dòng)著該地區(qū)市政環(huán)境的不斷完善，將對這一地區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)素的提升形成有力支撐。5．區(qū)域環(huán)境市政工程的逐步完善而隨著奧運(yùn)村的建設(shè)，這一商圈核心區(qū)的西移已成必定之勢，而東擴(kuò)也在悄然進(jìn)行。從立即完工的北辰路到整個(gè)奧運(yùn)網(wǎng)路的完成，一共要修建１２條道路，這１２條道路會(huì)使奧運(yùn)地區(qū)建成相對發(fā)達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)，使得亞奧地區(qū)的出行更加暢通。同時(shí)加之城鐵4及11號(hào)線的進(jìn)一步延伸，使得這一地區(qū)的公共交通面貌呈現(xiàn)出喜人的局面。6.獨(dú)有的戶型規(guī)劃上述四個(gè)項(xiàng)目的同本案類似的板式建筑形式的主力戶型，差不多上在100㎡～120㎡的二居以及130㎡～170㎡的三居之間。依照市調(diào)顯示，本區(qū)域內(nèi)的板樓內(nèi)的大面積戶型銷售狀況都比較理想。本區(qū)域良好的居住環(huán)境以及以后無限的升值空間，同時(shí)作為理想的第一居所所在地，吸引了大部分二次或三次置業(yè)的客戶群體。本案作為本區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)提供菜單式精裝修項(xiàng)目，將會(huì)對本區(qū)域內(nèi)在銷的項(xiàng)目造成極大的沖擊力。7．地塊的升值優(yōu)勢：因本案地處亞奧商圈，緊鄰?qiáng)W運(yùn)公園及京昌高速，地理位置和環(huán)境得天獨(dú)厚，市政交通路網(wǎng)正加緊建設(shè)，在奧運(yùn)會(huì)之前將會(huì)有極大改善，另外，在清河京昌高速西側(cè)將建設(shè)15萬平米的大型商業(yè)設(shè)施，極大提高本地區(qū)的商業(yè)配套功能。諸多利好因素，與前幾年的地價(jià)相比，目前已突顯其升值空間，據(jù)市場考證及周邊項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)查，目前地塊升值在1000-1500元。三、市場定位：項(xiàng)目處于亞運(yùn)村CLD（中央生活圈）、中關(guān)村CID（中央科技圈）和奧運(yùn)公園的西側(cè)的輻射地帶，針對這一地區(qū)部分樓盤的市調(diào)結(jié)果顯示，該區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的銷售價(jià)格總體比較平均，總體平均價(jià)格為7328/㎡（毛坯房價(jià)格）。形成這一現(xiàn)象的要緊因素，是由于該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目距離差不多靠近，產(chǎn)品雖各有特色，但總體依舊以板樓為主。人文環(huán)境成熟、市政配套都可同樣得到相對充分的支持就區(qū)域內(nèi)整體市場的供應(yīng)量而言，除天和人家外，其余項(xiàng)目均進(jìn)入了后期銷售時(shí)期，且整體開始逐步實(shí)現(xiàn)入住，目前這一地區(qū)尚無新的供應(yīng)量補(bǔ)充市場。我們針對本案周邊在售項(xiàng)目進(jìn)行了深入了解，在此基礎(chǔ)上加以分析，本案二期同比一期在樓體外觀及戶型等方面均有所改良，目前預(yù)備推出的樓體為外掛高檔面磚，與本案一期及周邊在售項(xiàng)目相比，二期從建筑外觀上更勝一籌。從戶型上看，本案二期戶型設(shè)計(jì)較合理，均好性佳，差不多能夠迎合市場需求賣點(diǎn)一：小區(qū)居住文化園區(qū)內(nèi)設(shè)有各種盆景、雕塑、名言牌文再配以優(yōu)雅的背景音樂，樓間綠地除以園林小品、綠植、樹木、水系的營造，同時(shí)也為兒童、老年人提供相應(yīng)的娛樂健身活動(dòng)設(shè)施，使人一步入花園即可感受到濃烈的生活氛圍，加上由物業(yè)治理公司組織豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)。例如：以“愛護(hù)鳥類，養(yǎng)護(hù)鳥類”為題組織定期的知識(shí)講座，業(yè)主可領(lǐng)養(yǎng)自己喜愛的鳥類，以飼養(yǎng)鳥為樂，可極大增強(qiáng)生活的趣味性。諸多形式多樣的社區(qū)活動(dòng)能夠加強(qiáng)業(yè)主與業(yè)主、業(yè)主與開發(fā)商之間的溝通，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，形成良好的居住文化。賣點(diǎn)二：戶型特色A、室內(nèi)菜單式精裝修設(shè)計(jì)在同區(qū)域產(chǎn)品有極大競爭力，同區(qū)域除風(fēng)林綠洲項(xiàng)目熱銷售磐外，無精裝修在售項(xiàng)目,提供菜單式精裝修方案。B、由于地塊的緣故，所有樓座位置東南朝向，戶型不是正南正北，消費(fèi)者往往認(rèn)為是戶型的缺限，但相反這是一個(gè)戶型的特色，可作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)推介。由于受陽光的照耀，上午南向房間可采光，在午后北向房間也可享受到充裕的陽光，幸免冬天北側(cè)陰冷，無陽光照耀。C、戶型設(shè)計(jì)上做到戶戶有景可觀、每戶客廳設(shè)有寬敞明亮的落地窗，可將園林綠化景觀盡收眼底。戶內(nèi)動(dòng)靜完全分離，保障業(yè)主的私密，使居住功能更加細(xì)化。D、復(fù)式坡屋頂安裝威魯克斯窗是特不獨(dú)到的戶型設(shè)計(jì)，可成為有力的賣點(diǎn)。賣點(diǎn)三：會(huì)所配套會(huì)所配套齊全，設(shè)施先進(jìn)。賣點(diǎn)四：贈(zèng)送戶式空調(diào)系統(tǒng)冬天供暖，夏天制冷全由自己掌控。賣點(diǎn)五：物業(yè)治理聘請專業(yè)物業(yè)治理公司治理，除防火、防盜、清潔、垃圾清運(yùn)等一般性治理外，將首次試用家政治理、物業(yè)及電器維修、汽車美容等項(xiàng)目服務(wù)，最大限度減少業(yè)主的苦惱，提高生活品質(zhì)。（具體由物業(yè)治理公司出方案）賣點(diǎn)六：外立面設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，材質(zhì)檔次高，可直接吸引消費(fèi)者的眼球，視覺沖擊感強(qiáng)。周邊項(xiàng)目的市場調(diào)研要緊調(diào)查北京市北部地區(qū)市場供應(yīng)量及市場情況，范圍包括中、高、低檔公寓、住宅，通過調(diào)研，對海淀（中關(guān)村、亞運(yùn)村、清河等地域）房產(chǎn)市場有一個(gè)詳盡的了解，對個(gè)案產(chǎn)品及價(jià)格等因素有一個(gè)詳實(shí)的認(rèn)知，進(jìn)行項(xiàng)目的強(qiáng)、弱勢分析，預(yù)測項(xiàng)目的市場前景，之后依照項(xiàng)目所處的市場環(huán)境，研究項(xiàng)目切實(shí)可行的行銷企劃方案。市調(diào)項(xiàng)目包括：倚林佳園、清林園、澳林春天、天河人家等個(gè)案分析項(xiàng)目名稱：倚林佳園1.項(xiàng)目簡介：地理位置：倚林佳園位于亞運(yùn)村林萃路，奧林匹克公園（國家森林公園）西界。西鄰八達(dá)嶺高速公路600米。南靠北四環(huán)，地處CLD（北京中央生活區(qū)）,北望都市五環(huán)。發(fā)展商：北京科林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)治理公司：中海物業(yè)建筑形式：TOWNHOUSE（連排不墅）占地面積：100000平方米建筑面積：180000平方米綠化面積：31600平方米使用率：89%容積率：<1.6綠化率：50%交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯配套：社區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所（游泳池、壁球、桑拿，健身等）、商業(yè)、學(xué)校。目前進(jìn)度：A區(qū)結(jié)構(gòu)及外立面完工,差不多入住.2.功能介紹“倚林佳園”是由北京科林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，社區(qū)集健康、高尚、舒適的住宅和自然、優(yōu)美、理想的居住環(huán)境于一身，與成熟的亞運(yùn)商圈和立即呈現(xiàn)眼前的奧林匹克公園相映成趣，融為一體。2.1項(xiàng)目建筑規(guī)劃特色：占地面積10萬平方米，總建筑面積18萬平方米；A區(qū)總計(jì)18棟，超低層CITYHOUSE，共計(jì)378套；B區(qū)為5.5～6.5層電梯公寓,共計(jì)78套;C區(qū)為10層電梯公寓,共計(jì)128套;設(shè)有高檔會(huì)所、商業(yè)、學(xué)校等，活動(dòng)面積達(dá)到33%；共計(jì)設(shè)有1032個(gè)車位；2.2項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)特色：產(chǎn)品由中國建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)；外觀簡約明快，色彩豐富，錯(cuò)落有致；連排不墅，1～2層為一戶，3～4.5層為一戶；立體化空間設(shè)計(jì)，，私密性好，公攤面積極低；1～2層獨(dú)有院落花園，3～4.5層獨(dú)有空中花園；2.3項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)特色：由建設(shè)部都市建設(shè)研究院風(fēng)景園林研究所設(shè)計(jì)園林景觀，綠化率高達(dá)50%；“戶戶倚林”；處處成蔭”的環(huán)境設(shè)計(jì)，在中心花園，廣場四周，林蔭道及宅前均種植50%的成樹林。樓前屋后更有杜仲、白蠟、紫薇、丁香、迎春、珍寶梅等諸多名貴花木；從東主入口進(jìn)入社區(qū)中心花園，依次有蝴蝶谷、日月臺(tái)、兒童游戲場、星光廣場、銀杏林等經(jīng)典景點(diǎn)，樓前屋后還散落著十二星座景觀；巧妙融合地形、矮墻、廊架、平臺(tái)、座椅、水體、小樓、植物、陽光、月色等元素，制造出高低錯(cuò)落、色彩繽紛、舒適連綿、情趣無限的空間環(huán)境;2.4項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)特色：A區(qū)戶型面積:176㎡～245㎡主力戶型:245㎡B區(qū)戶型面積:202㎡～289㎡主力戶型:202㎡C區(qū)戶型面積:主力戶型:170㎡雙戶門設(shè)計(jì)，獨(dú)立門戶，獨(dú)立出入；戶型縱向分布，5.6米挑空門廳；5.7～6.9米開間，15米進(jìn)深，落地飄窗，景觀極佳；0.3米錯(cuò)層設(shè)計(jì)，空間劃分明確，動(dòng)靜分離；通透性樓梯設(shè)計(jì)，空間感強(qiáng)；2.5項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)：圍欄：鑄鐵（40cm高）鋪裝：防滑地磚甬路綠化：草坪戶門：德國霍曼防盜門窗：鋁合金噴塑、斷橋中空玻璃起居室為落地鋁合金中空玻璃戶內(nèi)樓梯：混凝土樓梯地面：水泥砂漿面層衛(wèi)生間：初裝修陽臺(tái)：地磚透空、金屬網(wǎng)欄桿露臺(tái)：（上戶）高級(jí)瓷磚車庫外門：自動(dòng)開啟霍曼庫門結(jié)構(gòu)形式：現(xiàn)澆混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)屋面：彩色油氈瓦屋面（坡屋頂）、現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板外墻：進(jìn)口高級(jí)無機(jī)瓷磚及涂料相結(jié)合2.6項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施配置：熱水系統(tǒng)：24小時(shí)熱水；供電系統(tǒng)：雙回路供電（上戶100安培/下戶80安培）；燃?xì)庀到y(tǒng)：管道天然氣入戶；熱力系統(tǒng)：集中供暖系統(tǒng)、森德散熱器；空調(diào)系統(tǒng)：贈(zèng)送全套美的牌冷暖戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、主機(jī)及全部管線安裝到位；電視系統(tǒng)：有線電視（起居室、主衛(wèi)及各臥房均設(shè)有電視插口）；網(wǎng)絡(luò)信息：社區(qū)局域網(wǎng)、10M寬帶入戶、VOD點(diǎn)播；戶內(nèi)安防系統(tǒng)：①可視對講系統(tǒng)；②門禁系統(tǒng)；③紅外線監(jiān)控防盜（戶門口、屋頂）；④廚房燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)；⑤緊急求助系統(tǒng)；⑥家庭電器遙控系統(tǒng)；社區(qū)智能化系統(tǒng)：①周界安防、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；②閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；③自動(dòng)巡更系統(tǒng)；④車輛出入智能化治理系統(tǒng)（小區(qū)大門、地下車庫）；⑤會(huì)所社區(qū)中央操縱室，對社區(qū)安防、消防進(jìn)行監(jiān)控；⑥社區(qū)背景音樂系統(tǒng)；3.項(xiàng)目推廣及銷售3.1推廣主題：北京。第一居所3.2推廣渠道：開盤期時(shí)期，八達(dá)嶺高速路清河收費(fèi)站向南延伸線旁的戶外廣告牌以及大屯路沿線設(shè)立燈箱道旗報(bào)刊；包括北青、精品、北晚、京華等3.3賣點(diǎn)推介：緊鄰?qiáng)W林匹克公園，與2008年奧運(yùn)會(huì)零距離接觸；中國建筑設(shè)計(jì)研究院擔(dān)當(dāng)設(shè)計(jì)；13000國家森林公園；居住環(huán)境幽雅；環(huán)境規(guī)劃獨(dú)具特色，高綠化率；國際標(biāo)準(zhǔn)化建筑;3.4銷售現(xiàn)狀：3.4.1一期開盤日期:2001年9月6日入住日期:2004年10月31日全部入住3.4.2一期價(jià)格（TOWNHOUSE）:起價(jià)：7200/㎡均價(jià)：7800/㎡最高價(jià)：9800/㎡銷售狀況:99%二期價(jià)格（5.5～6.5層電梯板樓）:起價(jià)：6370/㎡均價(jià)：7000/㎡最高價(jià)：7550/㎡銷售狀況:99%三期價(jià)格:（10層電梯板樓）:起價(jià)：6800/㎡均價(jià)：7500/㎡銷售狀況:14%4.周邊生活配套設(shè)施業(yè)態(tài)：教育機(jī)構(gòu)：清河一小、清河二小、北京市20中;醫(yī)療機(jī)構(gòu)：清河醫(yī)院、北京市急救中心、解放軍361醫(yī)院;商業(yè)機(jī)構(gòu)：金五星商廈、建金商廈、清河百貨商場、普爾斯馬特超市;休閑機(jī)構(gòu)：麥當(dāng)勞、大鴨梨餐飲連鎖店;公交線路:315、345、355等數(shù)十條線路;5.項(xiàng)目評(píng)價(jià)奧林匹克公園旁首個(gè)TOWNHOUSE項(xiàng)目5.1優(yōu)勢：5.1.1地理位置：位于北四環(huán)路及北五環(huán)路之間,地處CLD及中關(guān)村商圈,上地信息產(chǎn)業(yè)基地,亞奧商圈交匯點(diǎn),緊鄰八達(dá)高速公路,交通快捷,出行便利.5.1.2周邊環(huán)境：距奧林匹克公園僅一路之隔,享受13000畝森林帶來的居住環(huán)境享受,周邊配套設(shè)施齊全,起居生活便捷;5.1.3產(chǎn)品設(shè)計(jì):本區(qū)域獨(dú)有的不墅項(xiàng)目,由中國建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì),超低層TOWNHOUSE,位于林萃路旁,外觀顯著,具有較大的視覺吸引力;5.1.4景觀規(guī)劃：以“戶戶倚林”為景觀設(shè)計(jì)主導(dǎo)思想,使社區(qū)內(nèi)綠化率高達(dá)50%;5.1.5戶型設(shè)計(jì)：獨(dú)立出入、具有良好的通透性,挑空門廳、錯(cuò)層、極低的的公攤面積都體現(xiàn)了戶型設(shè)計(jì)的變化豐富性;5.2劣勢:5.2.1從宏觀上講,在以后3～5年內(nèi),由于奧運(yùn)村及奧林匹克公園的建設(shè)將對居住環(huán)境造成一定的阻礙;5.2.2開發(fā)商綜合治理能力略顯不足，不論是設(shè)計(jì)治理、工程治理、項(xiàng)目綜合治理各方面都可看出;5.2.3工程質(zhì)量較差,房屋室內(nèi)管道，配電箱位置、窗戶、廚房等都存在一定的問題,而且為追求立面效果造成室內(nèi)空間不便利用;5.2.4項(xiàng)目治理較差,已入住一段時(shí)刻,社區(qū)內(nèi)一些細(xì)節(jié)問題如一些工程遺留物的處理問題等尚未解決;5.2.5樓間距過小,居住私密性受到阻礙;5.2.6車位緊張,一部分綠地由于車位緊張以改造成為停車場,阻礙了整體環(huán)境;5.2.7綠化區(qū)嚴(yán)峻不足，和樓盤宣傳期間大相徑庭。澳林春天個(gè)案分析圖一、項(xiàng)目效果圖：項(xiàng)目名稱：澳林春天1.項(xiàng)目簡介：地理位置：項(xiàng)目位于京都黃金絕版地段——亞奧核心區(qū)域，2008奧運(yùn)村西1500米處，與北京最大的“綠肺”工程13000畝國家森林公園僅相距35米。西距京昌高速路500米，北四、五環(huán)之間，交通通暢順捷。發(fā)展商：北京旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)治理公司：北京旭日房地產(chǎn)物業(yè)治理公司建筑形式：板塔結(jié)合總占地面積：200000平方米總建筑面積：496456平方米四期建筑面積：90000平方米綠化面積：10200平方米使用率：89%容積率：<1.9綠化率：34%交房標(biāo)準(zhǔn)：粗裝修配套：設(shè)有11000㎡會(huì)所（游泳池、壁球、桑拿，健身等）、20000㎡商業(yè)街區(qū)目前進(jìn)度：一期、二期、三期完工已入住，四期建設(shè)中差不多完工2.功能介紹澳林春天位于亞奧核心區(qū),是旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力打造的規(guī)模達(dá)9萬平米的四期工程。不僅與規(guī)劃中的世貿(mào)展覽中心相望，更可憑窗觀賞林海綠濤，美景無限。1800億的奧運(yùn)建設(shè)投入，使這一區(qū)域會(huì)成為通訊、道路、市政設(shè)施高度發(fā)達(dá)的高尚區(qū)域。居住于此的生活前景將會(huì)無比便利與舒適。2.1項(xiàng)目建筑規(guī)劃特色：總占地面積20萬平方米，總建筑面積40萬平方米,亞奧核心區(qū)首屈一指的大規(guī)模社區(qū)；多層、塔樓及板樓結(jié)合的多種建筑形式社區(qū);整個(gè)社區(qū)分四期開發(fā)，總戶數(shù)3843戶；一期為6棟多層板樓,售馨,已入住;二期為2棟24層蝶形塔樓,售馨,已入住;三期為10棟6層板樓,一梯兩戶等,售馨,已入住;四期為4棟9～12層板樓,一梯兩戶等；設(shè)有11000㎡高檔會(huì)所、20000㎡商業(yè)街；嚴(yán)格的人車分流，1：0.87的地下車位，使社區(qū)具有更完善的秩序感；低密度，區(qū)域容積率低于1.93。四期建設(shè)規(guī)模為111869.21平米，住宅部分面積為104749.21平米，平臺(tái)面積為7120平米，用地面積為44091平米，銷售面積為91000平米；2.2項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)特色：外觀簡潔明快，樓間距達(dá)65米；12層板樓,一梯兩戶,使用率高達(dá)92%；戶型多樣,選擇面廣；2.3項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)特色：簡潔的、時(shí)尚美的現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)理念，使小區(qū)生態(tài)環(huán)境美溶入自然美、藝術(shù)美和社會(huì)美；大型中庭花園；體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)特色，注重浪漫意境的營造；朝陽廣場、運(yùn)動(dòng)陽光走廊、芳菲花園、清風(fēng)為伴廣場、時(shí)刻廣場、天籟舞臺(tái)廣場、夏日清泉、漂亮人生廣場等多個(gè)主題景觀；“適地適樹”，“三季有花，四季常青”的植物景觀設(shè)計(jì)原則，模擬自然的生態(tài)群落，按照上、中、下三層進(jìn)行設(shè)計(jì)；2.4項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)特色：一居～躍層五居，戶型多樣，戶戶觀景；三期戶型面積:96㎡～214㎡主力戶型:117㎡（二居）、133㎡（三居）四期戶型面積:90㎡～302㎡；主力戶型:150～170㎡（二居）四居室可俯瞰13000畝國家森林公園，三居室南向面寬10.80米。四居室面寬10.95米至12.08米，2.8米層高；5.7～6.9米開間，15米進(jìn)深，落地飄窗，景觀極佳；南北朝向,具有良好的通透性；空間劃分明確，動(dòng)靜分離；2.5項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)外墻：優(yōu)質(zhì)外墻面磚，局部優(yōu)質(zhì)外墻涂料內(nèi)墻：四白落地衛(wèi)生間：四白落地廚房：毛坯供水：市政供電：市政供氣：管道天然氣入戶采暖：電熱膜通訊：電話線入戶消防：消防系統(tǒng)2.6項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施配置：熱水系統(tǒng)：24小時(shí)熱水；供電系統(tǒng)：雙回路供電；燃?xì)庀到y(tǒng)：管道天然氣入戶；熱力系統(tǒng)：分戶式獨(dú)立采暖爐；電視系統(tǒng)：有線電視（起居室、主衛(wèi)及各臥房均設(shè)有電視插口）；網(wǎng)絡(luò)信息：社區(qū)局域網(wǎng)；戶內(nèi)安防系統(tǒng)：①可視對講系統(tǒng)；②門禁系統(tǒng)；③紅外線監(jiān)控防盜（戶門口、屋頂）；④廚房燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)；社區(qū)智能化系統(tǒng)：①周界安防、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；②閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；③自動(dòng)巡更系統(tǒng)；④車輛出入智能化治理系統(tǒng)（小區(qū)大門、地下車庫）；⑤會(huì)所社區(qū)中央操縱室,對社區(qū)安防、消防進(jìn)行監(jiān)控；3.項(xiàng)目推廣及銷售3.1推廣主題：森林大道·純氧國際健康生活3.2推廣渠道：現(xiàn)時(shí)期，上清橋向南的戶外廣告牌以及林萃路沿線的道旗報(bào)刊；包括北青、精品、北晚、京華等3.3賣點(diǎn)推介：距亞洲最大的國家級(jí)森林公園及2008奧運(yùn)村最近的都市生態(tài)板式社區(qū)；奧運(yùn)村區(qū)域（含亞運(yùn)村）容積率最低的全功能健康生活區(qū)

40萬平方米大型社區(qū),板塔結(jié)合的規(guī)?；≌海浑p臥、客廳均朝陽奧運(yùn)村住宅區(qū)域獨(dú)有；生態(tài)車庫自然通風(fēng)、采光唯一可最近、最直接兼容享有森林生活同綠色、科技、人文為宗旨的奧運(yùn)文化環(huán)境的板式社區(qū)配套設(shè)施齊全,幼兒園、小學(xué)、中學(xué)齊全，11000平米不墅級(jí)超大會(huì)所，彰顯社區(qū)品質(zhì)，2萬米專屬商業(yè)街區(qū)，更顯生活便捷；3.4銷售現(xiàn)狀：3.4.1開盤日期:2002年底入住日期:一期、二期、三期全部入住,四期分2004.7月、11月兩批入住3.4.2四期價(jià)格:開盤日期:2003年4月,首期開盤3棟樓盤起價(jià)：6200/㎡均價(jià)：7100/㎡最高價(jià)：8000/㎡銷售率:80%4.周邊生活配套設(shè)施業(yè)態(tài)：教育機(jī)構(gòu)：清河一小、清河二小、北京市20中;醫(yī)療機(jī)構(gòu)：清河醫(yī)院、北京市急救中心、解放軍361醫(yī)院;商業(yè)機(jī)構(gòu)：金五星商廈、建金商廈、清河百貨商場、普爾斯馬特超市;休閑機(jī)構(gòu)：麥當(dāng)勞、大鴨梨餐飲連鎖店;公交線路:315、345、355、328、602等數(shù)十條線路;5.項(xiàng)目評(píng)價(jià)距奧運(yùn)村最近的大規(guī)模景觀社區(qū)5.1優(yōu)勢：5.1.1地理位置：位于北四環(huán)路及北五環(huán)路之間,地處CLD及中關(guān)村商圈,上地信息產(chǎn)業(yè)基地,亞奧商圈交匯點(diǎn),緊鄰八達(dá)高速公路,交通快捷,出行便利.5.1.2周邊環(huán)境：超大規(guī)模,距奧林匹克公園僅一路之隔,享受13000畝森林帶來的健康居住環(huán)境享受,社區(qū)內(nèi)各類生活配套設(shè)施齊全,起居生活便捷;5.1.3產(chǎn)品設(shè)計(jì):低容積率，間距達(dá)65米，整個(gè)社區(qū)板塔結(jié)合,高低錯(cuò)落有致;5.1.4景觀規(guī)劃：中式園林設(shè)計(jì),近10000平方米水景中心花園;5.1.5戶型設(shè)計(jì)：一居～躍層五居多種戶型,可供選擇面廣;5.2劣勢:5.2.1從宏觀上講,在以后3～5年內(nèi),由于奧運(yùn)村及奧林匹克公園的建設(shè)將對居住環(huán)境造成一定的阻礙;5.2.2由于分四期完成,施工時(shí)刻段過長,對先期入住的住戶的居住環(huán)境阻礙較大;清林苑個(gè)案分析圖一、項(xiàng)目效果圖：項(xiàng)目名稱：清林苑1.項(xiàng)目簡介：地理位置：“清林苑”位于學(xué)院路普爾斯馬特東北方向500米，具有良好的人文環(huán)境，交通及購物極為方便。小區(qū)三面環(huán)林，西依小月河，形成天然屏障，環(huán)境幽雅、清新。發(fā)展商：北京寅豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)治理公司：建筑形式：電梯板樓占地面積：26000平方米建筑面積：65000平方米使用率：87%容積率：1.6綠化率：43%交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯配套：設(shè)有陽光游泳池、多功能廳、健身房、衛(wèi)生所、餐廳、網(wǎng)球場、小型超市等目前進(jìn)度：現(xiàn)房全面入住2.功能介紹“清林苑”南接學(xué)院區(qū)和北四環(huán)，具有良好的人文環(huán)境，北靠北五環(huán)和上地信息產(chǎn)業(yè)基地，東臨京昌高速毗接13000畝國家森林公園，西鄰中關(guān)村、清華大學(xué)和清華科技園，距學(xué)院路僅幾百米，八大學(xué)院、高校林立，重點(diǎn)中學(xué)、小學(xué)無奇不有，普爾斯馬特近在咫尺，交通及購物極為方便。小區(qū)三面環(huán)林，西依小月河，形成天然屏障，環(huán)境幽雅、清新。2.1項(xiàng)目建筑規(guī)劃特色：緊鄰小月河，三面環(huán)林，總建筑面積6.5萬平方米；戶型總計(jì)400套，低密度花園洋房；全部為6層帶電梯板樓，首層全部贈(zèng)送花園；多功能大型會(huì)所，配套設(shè)施齊全；2.2項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)特色：西班牙簡約主義有用性風(fēng)格;全部采納青灰色瓷磚外立面及西班牙陶土釉面瓦屋頂；全部板樓設(shè)計(jì),一梯兩戶，私密保障；2.3項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)特色：“清林苑”與其它居住項(xiàng)目的不同之處在于，以往的居所修建大多圍繞自然景觀，人為營造占絕大部分。使居住人群所處的環(huán)境失去了自然的原本性，與回歸自然的人文本性相違背。“清林苑”把家安設(shè)在綠林里面，純正自然環(huán)境圍繞居所，讓居者真正與自然零距離接觸，把田園生活再現(xiàn)于現(xiàn)代都市；在小區(qū)西側(cè)緊鄰小月河的綠化帶內(nèi)設(shè)有網(wǎng)球場、兒童天地及老年人休閑健身場所，能夠臨河觀景，運(yùn)動(dòng)健身；2.4項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)特色：清林苑住宅的戶型設(shè)計(jì)采納方正格局，戶戶朝陽，南北通透。270°弧型觀景落地陽臺(tái)窗，能夠最大面積地享受到陽光,不僅增加了建筑的美感，更讓你眼界開闊，更具現(xiàn)代感;戶型多樣,2～4居，戶型面積:136.77㎡～207.19㎡主力戶型:157.13㎡、158.94㎡（三居）；2.5項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震八度；外墻：采納外保溫，一層貼仿石瓷磚，二層以上為柔性砂漿貼瓷磚，屋頂選用孔雀蘭色西班牙陶土釉面瓦；門廳：首層門廳為石材地磚、墻瓷磚面；二層以上為防滑地磚；頂棚為高級(jí)涂料；樓梯：二層以上地面，平臺(tái)和踏步貼通體瓷磚，鐵藝樓梯欄桿，墻面為耐擦洗涂料，樓梯間窗戶為鋁合金整體窗戶；內(nèi)墻：耐水膩?zhàn)?；陽臺(tái)：陽臺(tái)為LG型塑鋼弧形玻璃落地窗；門窗：戶門為標(biāo)準(zhǔn)子母三防門，窗戶均采納韓國高級(jí)LG型材塑鋼窗五金