房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程成本管理控制

PAGEPAGE6房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程本錢管理控制由于與社會各行業(yè)的高度關聯(lián)性，房地產(chǎn)業(yè)已成為國家的經(jīng)濟支柱。下文重點分析了住宅開發(fā)中房屋建筑面積的計算問題，并對房地產(chǎn)開發(fā)中經(jīng)濟本錢的控制與管理進行了研究。當代人們最關心的就是住房問題，房產(chǎn)一直具有保值、增值功能，因此該行業(yè)為國民經(jīng)濟增長做出了重大奉獻。作為房地產(chǎn)開發(fā)的職業(yè)經(jīng)理人，應當基于市場需求深入分析建筑面積的準確性，并對本錢控制的經(jīng)濟性進行精確管理。一般人不知道所購房屋如何計算建筑面積，套內(nèi)面積和共攤面積。我通過多年的學習和實踐，與大家共同探討面積計算的相關標準。1房屋建筑面積計算研究房產(chǎn)建筑面積計算已升級成民生問題，因其規(guī)那么之多，專業(yè)性之強，大多數(shù)普通市民難以把握其正確方法。在這個問題上，我不斷研究、分析，發(fā)現(xiàn)住宅面積計算方法比擬復雜，此次我研究的是住宅開發(fā)設計階段的建筑面積計算。1.1住宅測量的根本原那么房產(chǎn)面積計算時均以幢作為根本單位，測量以墻體、結構柱、界址釘?shù)茸鳛闇y量點位。設計上為整體大地下室、而地面上為獨立的兩幢及以上的房屋、以規(guī)劃核準的室內(nèi)±0地坪切分為地上和地下兩局部，可進行獨立計算。底層為商業(yè)裙房并且上層為假設干座塔樓組成的房屋，如果在結構設計時可以做到相互獨立，那么可以將裙房和塔樓的建筑面積單獨計算。房產(chǎn)認可的有效建筑面積必須具有頂蓋〔頂部檐口除外〕，周邊有結構柱或者圍護結構，層高不得低于2.20米。假設因條件限制無法測量層高時，房屋內(nèi)部凈高度不得低于2.10米。1.2住宅面積計算的范圍面積計算分三種情況：計全建筑面積范圍、計一半建筑面積范圍和不計算建筑面積范圍。計全建筑面積范圍包括房屋內(nèi)部一層或者各樓層的建筑面積之和；滿足層高2.20以上的夾層、樓梯間、電梯間、水箱間等部位；房屋主體結構內(nèi)為地上房屋效勞的通風井、管道井、電梯井；房屋內(nèi)門廳、大廳、通道等按一層計算建筑面積；地下局部〔包括地下室、半地下室等〕按墻體外圍正投影面積計算地下面積；房屋內(nèi)部凈高大于2.10米的落地窗等。計算一半建筑面積的范圍包括位于主體結構外，有頂蓋和結構柱并與房屋相連且不封閉的走廊、門廊；開敞或封閉陽臺；不封閉的架空通廊等。不計算建筑面積的范圍：不滿足層高2.20米的房屋；房屋屋面的挑臺、露臺；尺寸標注明確的設備平臺；飄窗等。1.3住宅共有共用建筑面積的分攤住宅建筑面積主要由套內(nèi)建筑面積和共攤面積兩局部構成。套內(nèi)建筑面積是指房屋內(nèi)部可完全使用的空間面積，其中包含了房屋內(nèi)所有墻體的面積〔分戶隔墻以墻體的一半厚度計算面積〕。共攤面積指為整個小區(qū)或者某幢樓效勞的共有共用部位，例如：樓梯間、電梯間、公共過道等，共有共用部位按照效勞對象不同，可將自身的建筑面積分攤給效勞對象。1.4房產(chǎn)建筑面積與規(guī)劃建筑面積的區(qū)別房產(chǎn)建筑面積與規(guī)劃建筑面積并不完全一致，我國大局部地區(qū)房產(chǎn)和規(guī)劃主管部門的面積計算標準不同，因此很多房產(chǎn)建筑面積與規(guī)劃建筑面積有所不同。而工程封園時，多數(shù)地區(qū)以房產(chǎn)部門出具的面積實測報告作為核算容積率是否達標的依據(jù)。假設工程總房產(chǎn)建筑面積之和超過容積率要求，那么開發(fā)商可能面臨無法辦理不動產(chǎn)登記證或補繳土地出讓金的風險。如果能夠統(tǒng)一面積計算標準，對政府而言，可以減少審批環(huán)節(jié)、時間，節(jié)約相應的行政本錢；對開發(fā)商而言，可以在工程初期準確把握建筑面積，防止后期矛盾，從而降低未知風險。當然為了防止開發(fā)商私建、亂建房屋，政府在驗收的各個環(huán)節(jié)也做了很多調(diào)整，例如，規(guī)劃核實前必須取得面積實測成果，規(guī)劃竣工測量報告中必須表達建筑單體實測圖〔包含竣工剖面圖、竣工立面圖、建筑分層平面布局圖及面積測算指標等〕。2房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程本錢管理控制研究2.1制定嚴密的合同條款隨著房地產(chǎn)工程的開展，工程管理逐漸與國際化接軌。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更應嚴格審核施工合同，邀請有經(jīng)驗的咨詢公司編寫嚴謹?shù)耐稑宋募?、合同文本等。并明確對施工企業(yè)提出要求，如：縮短工期、配合檢查、實測實量等；制定施工合同時，還應充分考慮建設周期的持續(xù)性，對于分期開發(fā)的工程，為防止工程中后期施工單位要求增加工程費用，在制定施工合同時應充分考慮資金占用、通貨膨脹等因素，與施工企業(yè)簽訂閉口合同，無論遇到任何外力，都不能對報價的條款進行重新調(diào)整，從而有效地消除本錢增加。對于設備安裝工程的預算、不同品牌和型號的產(chǎn)品價差較大，如果設備在施工過程中被調(diào)包，不僅影響工程的品質(zhì)，更容易造成不良后果。為了防止竣工結算時的推諉，開發(fā)企業(yè)需要有本錢人員對后期可能發(fā)生的情況進行預判。在這一方面，我們需要加強學習國外的成熟經(jīng)驗和合同條款。2.2組織好市場價格研究管理建立尋價體系工程物料費用占工程總支出的比例越來越大，材料費已成為本錢管理的重要因素。工程過程中采用甲供材形式，控制本錢并確保材料質(zhì)量沒問題。企業(yè)應定期關注材料價格，與社會咨詢公司建立長期合作，依靠集團戰(zhàn)略價格信息網(wǎng)絡，及時把握不同地區(qū)的材料價格變化，做到資源共享。當然價格管理遠遠不止這么簡單，要盡可能利用自身和第三方的資源，尋找價廉物美的產(chǎn)品。3結語房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好的贏得市場，在地產(chǎn)業(yè)競爭日益劇烈的大環(huán)境下?lián)碛幸幌?，必須堅持科學開展觀。從設計、開發(fā)、本錢、工程、營銷等各個維度不斷學習改良。工程能否取得市場及購房人的認可與開發(fā)初期的產(chǎn)品定位、戶型設計有很大關系。住宅得房率也是購房人考慮的因素之一，企業(yè)應該加強住宅面積計算的規(guī)劃研究，提高產(chǎn)品競爭力，確保質(zhì)量的同時，有效地管理本錢。內(nèi)容總結

〔1〕房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程本錢管理控制

由于與社會各行業(yè)的高度關聯(lián)性，房地產(chǎn)業(yè)已成為國家的經(jīng)濟支柱

〔2〕1房屋建筑面積計算研究

房產(chǎn)建筑面積計算已升級成民