《未來房地產(chǎn)的趨勢研究（論文）》

未來房地產(chǎn)的趨勢研究【內(nèi)容摘要】近年來，西安房地產(chǎn)市場的繁榮促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的增長，但仍然存在一些迫在眉睫的問題。本文從西安市外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境兩個方面對宏觀調(diào)控進(jìn)行了分析，并提出了西安房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控促進(jìn)西安市可持續(xù)健康發(fā)展的具體方法和對策。房地產(chǎn)市場，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在西安的存在，以及支柱產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位?！娟P(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；西安房地產(chǎn)業(yè)；市場；住房保障一、引言 （一）供需基本平衡，價格高位運(yùn)行 從供求角度看，市場供需基本匹配，泡沫成分較小，市場仍有很大的發(fā)展空間。銷售價格漲幅進(jìn)入不合理的范圍，未來價格水平將保持穩(wěn)定或小幅下降，沒有增長空間。目前，西安市商品住宅的基本情況是：曲江是西安市的高端住宅區(qū)，新開的商品房大部分為低密度住宅。目前，大多數(shù)新開業(yè)的商品房主要是辦公樓和公寓。根據(jù)研究，個別項(xiàng)目的設(shè)計風(fēng)格是北京項(xiàng)目的復(fù)制品，銷售情況良好。主流價格在5300-6000之間。城市的西部，東部和南部均屬于舊城區(qū)，規(guī)劃受到舊城區(qū)保護(hù)的影響。東部城市市場的主流價格在3800-4500之間，并且房地產(chǎn)類型主要是小型高層和高層。南部城市市場的主流價格在5200-6300之間，物業(yè)類型主要是聯(lián)排別墅，小型高層和高層。北方市場的主流價格在4800-5500之間，且房地產(chǎn)類型主要為小型和高層。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品水平提高很快 隨著市場的發(fā)展，自住房屋的購買者變得越來越成熟，他們越來越關(guān)注房地產(chǎn)的質(zhì)量、環(huán)境、房屋面積、物業(yè)管理和開發(fā)商品牌，這有利于大型品牌開發(fā)商。由于缺乏核心競爭力，一些小型開發(fā)商逐漸退出市場，大型開發(fā)商開始占據(jù)主導(dǎo)地位。隨著購房者對房地產(chǎn)質(zhì)量和其他內(nèi)涵的重視，同一地區(qū)不同項(xiàng)目之間的對比更加明顯，這直接反映了兩者之間價格差距的進(jìn)一步擴(kuò)大。由于質(zhì)量差異，同一地區(qū)不同質(zhì)量的房地產(chǎn)之間的價格差異將擴(kuò)大。（三）需求結(jié)構(gòu)由投資轉(zhuǎn)向以自住為主 受房地產(chǎn)市場價格持續(xù)高位運(yùn)行的影響，經(jīng)過漫長的觀望期，購房者持有購房資金的心理進(jìn)一步放松，房地產(chǎn)市場交易進(jìn)一步呈現(xiàn)反彈趨勢。從對買方市場的當(dāng)前需求結(jié)構(gòu)分析來看，西安市場對投資性住房的需求已得到充分釋放，自住需求的比重顯著增加。這種住房需求比投資需求更為嚴(yán)格，無疑對房地產(chǎn)市場的健康更加有利運(yùn)行平穩(wěn)。二、西安房地現(xiàn)狀及存在的問題 （一）西安房地產(chǎn)的現(xiàn)狀 1、泡沫成份開始收縮 盡管市場價格處于高位運(yùn)行，但它們面臨著更大的下行壓力，一些城市的房價已經(jīng)開始下跌。西安房地產(chǎn)研究所尤為房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，西安的平均交易價格從2008年6月下半月的17258元跌至13207元，比上月下降了23.5％。根據(jù)搜狐網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，西安大多數(shù)房地產(chǎn)的房價已經(jīng)開始放寬，普遍存在打折促銷的現(xiàn)象。一些房地產(chǎn)的價格也比去年的峰值下降了很多。西安的房價已從最高點(diǎn)下跌了約40％，從2006年初開始基本回升。根據(jù)國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計局的調(diào)查，增長下降，今年5月，全國70個大中城市新房和二手房價格環(huán)比分別下降0.6和1.5個百分點(diǎn)。同時，房地產(chǎn)開發(fā)商降低了價格并打折了銷售，以加快資金周轉(zhuǎn)，一些投機(jī)者還大幅度降低了要出售的住房價格，以便盡快擺脫資金。2、成交量萎縮，空置率上升 西安的在線簽約住宅物業(yè)數(shù)量平均每天為164.63單位，而去年同期為平均393.07單位，同比下降58.12％。根據(jù)國土住房局的數(shù)據(jù)，今年上半年，全市十個區(qū)的一手住宅交易量僅為239.78萬平方米，比上年同期大幅下降了44％。全年為427.82萬平方米，比2006年同期減少52％。就單月而言，今年上半年最大的月交易量是6月，為646,400平方米。其他所有月份均不到40萬平方米。與去年同期相比，2月份的最低交易量僅為23.12萬平方米。，平均每月房地產(chǎn)市場交易量在600,000-750,000平方米之間，顯示出差距。同時，天津，杭州，南京，武漢，重慶，成都，沉陽和長沙等許多城市的交易也開始萎縮，空置率持續(xù)上升。3、緊縮政策下房地產(chǎn)商面臨較大的資金壓力 目前，我國的房地產(chǎn)公司目前面臨巨大的財務(wù)壓力。根據(jù)有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的資金缺口超過5000億元。一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商隨時可能面臨打破資本鏈的風(fēng)險。同時，近年來，住房貸款被中國銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目。為了爭奪這項(xiàng)業(yè)務(wù)，各大銀行進(jìn)行了惡性競爭，并不斷降低了門檻，導(dǎo)致住房貸款擴(kuò)大。在住房貸款業(yè)務(wù)繁榮的背后，蘊(yùn)藏著巨大的風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，我國土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有80％直接或間接來自銀行貸款，而通過抵押貸款購房的個人占購房總數(shù)的90％。房地產(chǎn)市場是絕對不可能的。大多數(shù)風(fēng)險在金融機(jī)構(gòu)中。而且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。這些風(fēng)險無疑將最終轉(zhuǎn)移給銀行，這將使我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，并加劇我國的經(jīng)濟(jì)波動。4、市場開始走向分化首先是加強(qiáng)對土地制度的監(jiān)督，實(shí)力較弱的房地產(chǎn)很難獲得土地，即使獲得土地，也必須及時償還土地。其次，信貸緊縮使房地產(chǎn)基金缺乏有效的資金來源，一些中小型房地產(chǎn)無法通過在股票市場發(fā)行股票來獲得資金。第三，房價下跌和交易量萎縮使房地產(chǎn)資本難以流動。第四，由于利率上升，一些中小型房地產(chǎn)無法負(fù)擔(dān)大量的房地產(chǎn)信貸利息。第五，一些中小型房地產(chǎn)沒有品牌競爭力。第六，大型房地產(chǎn)更具有進(jìn)行價格戰(zhàn)和通過價格戰(zhàn)清理市場的能力。這些因素的綜合作用將分割房地產(chǎn)市場，一些低強(qiáng)度的房地產(chǎn)公司將被淘汰出市場，從而增加了市場集中度。西安市建設(shè)委員會公布了許多打算取消資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)公司名單。根據(jù)這份名單，大多數(shù)打算這次取消的公司仍然是中小型開發(fā)公司。此外，一些中小型房地產(chǎn)公司在其他城市破產(chǎn)。當(dāng)然，在一些二線和三線城市，中小型房地產(chǎn)公司仍然有生存的基礎(chǔ)。5、房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難 由于住房市場的低迷，交易量的急劇下降，住房市場的競爭加劇以及監(jiān)管制度約束的加強(qiáng)，一些房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)遇到了經(jīng)營困難并被關(guān)閉。去年以來，隨著“中天置業(yè)卷款逃逸”和“長河地產(chǎn)關(guān)門倒閉”事件的發(fā)生，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)動蕩了一段時間。西安市產(chǎn)權(quán)登記管理中心的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，西安市共收到二手房交易1669宗，比去年同期的2412宗下降了約30％。這種交易狀態(tài)，加上低傭金狀態(tài)，也導(dǎo)致一些品牌中介關(guān)閉他們的商店并縮小前臺，并且一批紅色品牌悄然關(guān)閉。例如，海螺房地產(chǎn)從去年鼎盛時期的30多家門店減少到目前的20多家，經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)也裁員了。同時，該國其他一些城市在房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)和關(guān)閉商店方面也遇到了困難。（二）西安房地產(chǎn)存在的問題 1、房地產(chǎn)發(fā)展不均衡 西安房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)與實(shí)際需求之間仍然存在縫隙。各地區(qū)發(fā)展不平衡；二手房市場發(fā)展緩慢，宏觀調(diào)控措施不完善等。如果在未來幾年內(nèi)不能有效地引導(dǎo)和解決它，它將對西安房地產(chǎn)的健康發(fā)展產(chǎn)生更大的影響。西安市政府采取有效措施對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，減少房地產(chǎn)市場失衡的程度，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展具有重要的理論價值和現(xiàn)實(shí)意義。西安房地產(chǎn)市場。西安房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。中央政府和西安市政府不僅要從宏觀原則上把握調(diào)控的強(qiáng)度和效果，而且要有序，有序地改善經(jīng)營的內(nèi)外部環(huán)境，充分發(fā)揮其調(diào)控作用，促進(jìn)發(fā)展。西安房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，在全市建立良好的住房保障體系。2、開發(fā)融資渠道單一，資金緊縮 同時，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)具有單一的融資渠道，較長的資金鏈，較長的開發(fā)和恢復(fù)周期。普通住房的開發(fā)周期約為3-4年，大多數(shù)項(xiàng)目甚至更短。一個完整的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要5至7年的時間，投資回收期約為7至10年，這對開發(fā)商的資金實(shí)力是一個嚴(yán)峻的考驗(yàn)。3、政府缺乏監(jiān)控經(jīng)驗(yàn) 政府有關(guān)部門經(jīng)驗(yàn)不足，缺乏宏觀監(jiān)督，導(dǎo)致項(xiàng)目盲目發(fā)展，項(xiàng)目競爭不合理，影響了城市商業(yè)功能總體布局。由于商業(yè)為廣大消費(fèi)者提供服務(wù)，并且也是城市服務(wù)功能的一部分，因此，市政府的大多數(shù)相關(guān)部門都缺乏經(jīng)驗(yàn)，缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)劃方面的有效監(jiān)督，尤其是項(xiàng)目審批和批準(zhǔn)，導(dǎo)致了大量的工作。盲目的建設(shè)和重復(fù)。同時，就市政配套設(shè)施而言，很難與商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行合理匹配。對商業(yè)房地產(chǎn)的特殊性缺乏深入的了解，導(dǎo)致不合理，盲目的發(fā)展。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商熟悉住宅開發(fā)，并在主觀上將商業(yè)開發(fā)納入住宅房地產(chǎn)的開發(fā)過程。許多項(xiàng)目在沒有吸引投資的情況下開始規(guī)劃，設(shè)計甚至建設(shè)，但是商業(yè)運(yùn)營是一個長期過程，開發(fā)人員通常會忽略商業(yè)開發(fā)。最基本的運(yùn)營條件，即消費(fèi)者，消費(fèi)區(qū)域和消費(fèi)能力，在數(shù)量和業(yè)務(wù)格式的定位和組合方面導(dǎo)致了項(xiàng)目開發(fā)的盲目性。同時，由于當(dāng)前中國商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)之間的信息不對稱，以及商業(yè)的快速發(fā)展與變化，大型項(xiàng)目開發(fā)的盲目性更大。4、開發(fā)模式單一 落后和單一的發(fā)展模式使得難以確保業(yè)務(wù)的長期可持續(xù)運(yùn)營。在西安，開發(fā)商普遍低估了商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的難度，并且缺乏售后的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。即使銷售成功，也難以保證順利進(jìn)行。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)要比住宅開發(fā)復(fù)雜得多，計劃周密，成功了一半；賣光了，最成功；當(dāng)租賃完成并且大多數(shù)業(yè)務(wù)繁榮時，就被認(rèn)為是成功的。在投資買家的追捧下，西安的許多城市商店已從開發(fā)商轉(zhuǎn)移到小業(yè)主，但是答應(yīng)負(fù)責(zé)投資的開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，商業(yè)投資的壓力大于銷售的壓力。投資促進(jìn)不足也會影響小業(yè)主提供住房的能力，因此，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是一條曲折但成功的利潤豐厚的道路。目前，許多具有商業(yè)性質(zhì)的商業(yè)房地產(chǎn)都賣得很好，并且都在短時間內(nèi)以相對較高的價格出售，但是，這些項(xiàng)目進(jìn)入商業(yè)市場后，經(jīng)營狀況不平衡。例如，在西安的一家開發(fā)公司出售商業(yè)房地產(chǎn)后，開發(fā)商對項(xiàng)目缺乏全面控制，未來的運(yùn)營完全由散戶自己控制，這是非常危險的。同時，西安的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)模式也存在固有缺陷。目前，西安開發(fā)的大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都采取先賣后租的經(jīng)營方式。這與許多投資者的財務(wù)壓力密切相關(guān)，并且與商店購買者缺乏風(fēng)險意識直接相關(guān)，產(chǎn)權(quán)商店一經(jīng)出售，管理權(quán)就由小業(yè)主掌握。開發(fā)商很難協(xié)調(diào)，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃格式，購物中心就很難成功運(yùn)營，售后也很難回租。開發(fā)商本身沒有購物中心運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，西安缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富且專業(yè)的購物中心管理公司，很難說是否可以保證向小業(yè)主承諾的租金。一般而言，商業(yè)房地產(chǎn)是測試投資者實(shí)力和經(jīng)營理念的項(xiàng)目，并且是無法夢想獲得巨額利潤的項(xiàng)目。當(dāng)前市場供應(yīng)短缺的最直接原因是，前兩年很少完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，大量項(xiàng)目處于預(yù)計劃或建設(shè)階段。在接下來的幾年中，它們的供應(yīng)量將逐漸增加，商業(yè)房地產(chǎn)供需錯位為其長期發(fā)展帶來巨大的隱患。然而，快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)和城市人口迫切需要出現(xiàn)更多的商業(yè)場所，對商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提出了更高的要求。商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展面臨壓力和動力。一方面，它需要政府部門的正確指導(dǎo)，政策支持和合理的限制。另一方面，它還要求開發(fā)人員提高企業(yè)的開發(fā)能力和風(fēng)險控制能力，并盡快建立一套完整的工具，可行的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)和管理模式使西安的商業(yè)房地產(chǎn)市場盡快成熟。三、西安房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢 （一）九部委新政對西安房地產(chǎn)發(fā)展的影響 在西安市商品房交易量中，建筑面積小于90m2的住宅占比20.20％，與“70”%要求之間有較大差距。目前，西安的房地產(chǎn)市場既有供求關(guān)系。新政的嚴(yán)格規(guī)定對西安的房地產(chǎn)影響有限，但是，西安也有中低價位和中小型住房，經(jīng)濟(jì)適用房短缺，以及廉租房。新政的出臺將進(jìn)一步增加中小型公寓的比例，更加滿足中低收入群體的住房需求。但是，在執(zhí)行特定政策時，開發(fā)商仍將大型公寓設(shè)計成兩套，以供批準(zhǔn)和銷售，然后在房屋開放后變成大型公寓。對于這些違反政策初衷的現(xiàn)象，需要建立嚴(yán)格的批準(zhǔn)制度來加以控制。（二）供求關(guān)系及價格趨勢 西安市商品房銷售年均增長28.57％，商品房供應(yīng)年均增長35.25％，比銷售增速高6.68個百分點(diǎn)。盡管西安的房地產(chǎn)開發(fā)量和銷售量都有明顯增長，但開發(fā)量的增長率高于銷售量的增長率，商品房的空置面積正在逐漸增加。因此，西安的商品房將逐漸形成供過于求的局面。供求關(guān)系決定價格。如果這種情況持續(xù)下去，可能會導(dǎo)致房價下跌。此外，在過去兩年中，隨著國家加大調(diào)控房地產(chǎn)價格的力度，西安市政府增加了保障性住房，廉租住房和其他保障性住房的供應(yīng)，這種住房供應(yīng)的增加也將對房價產(chǎn)生影響。（三）商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式發(fā)生改變 在西安，商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營方式已經(jīng)發(fā)生了變化，從過去的分拆銷售轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂?。過去，西安的大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)后便被分割出售，首先將現(xiàn)金支出。這種操作有很多問題。例如，所有租戶都重視其自身業(yè)務(wù)領(lǐng)域的形象，但忽略了公共空間的重要性，項(xiàng)目整體推廣的動力不足以及因業(yè)務(wù)格式和類別的調(diào)整而引起的糾紛。一些項(xiàng)目被出售并租回，方法也存在主要問題。如果項(xiàng)目操作員違約并退出，則該項(xiàng)目的后續(xù)操作將非常困難。另外，如果投資者違反合同并破壞管理權(quán)的統(tǒng)一性，也會引起問題。整個項(xiàng)目都會受到影響，由于細(xì)分銷售中的這些弱點(diǎn)，人們放棄了這種模式。在當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中，投資者本身基本擁有大部分財產(chǎn)權(quán)，而只出售一小部分。自持股份越大，越能保證項(xiàng)目的運(yùn)作效率，越能改善項(xiàng)目形象，并能促進(jìn)項(xiàng)目的欣賞。（四）激烈競爭導(dǎo)致精細(xì)化發(fā)展 隨著商品房市場的成熟和購房者需求的增加，購房者對住宅產(chǎn)品的需求逐漸多樣化。不同年齡段，學(xué)歷和收入的購房者有不同的需求特征，例如以兩居室和三居室為主要需求的購房者對經(jīng)濟(jì)，舒適的公寓也有不同的需求，市場需求進(jìn)一步細(xì)分。在這種趨勢下，住宅產(chǎn)品的差異化和個性化發(fā)展也得到了強(qiáng)調(diào)。許多房地產(chǎn)都有各自不同的“主題”來挖掘自己的客戶群。同行業(yè)，同等級的房地產(chǎn)也以其特點(diǎn)競爭市場，西安商品房市場的未來同質(zhì)性將逐步改變，住宅產(chǎn)品細(xì)分時代已經(jīng)來臨。（五）郊區(qū)化發(fā)展趨勢明顯 西安老城的發(fā)展空間有限，向郊區(qū)發(fā)展是必然的結(jié)果。目前，隨著西安的擴(kuò)張，市政基礎(chǔ)設(shè)施也已在各個郊區(qū)全面鋪開。過去所謂的郊區(qū)和外郊區(qū)的概念正在逐漸消失。人們以前一直被排除在郊區(qū)之外，現(xiàn)在直視郊區(qū)，甚至更喜歡郊區(qū)。實(shí)際上，西安周圍幾個住宅區(qū)的形成已經(jīng)是郊區(qū)化的首次預(yù)演。四、結(jié)論 總體而言，西安市政府作為宏觀調(diào)控部門，應(yīng)站在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，滿足人民群眾不斷增長的住房需求的高度，正確處理防止投資過熱，確保房地產(chǎn)市場。正常供給之間的關(guān)系，耕地保護(hù)與房地產(chǎn)土地增加之間的關(guān)系，遏制投機(jī)性購房與保護(hù)居民的合理住房需求之間的關(guān)系。作為政府部門，有必要針對當(dāng)前西安房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，適時出臺相應(yīng)政策，調(diào)整宏觀調(diào)控的目標(biāo)和手段，正確引導(dǎo)快速、健康、穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。減少直接行政干預(yù)和主要通過市場優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，應(yīng)該是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的正確方向?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】[1]朱儷蕓.未來房地產(chǎn)中介業(yè)的