81號地塊可行性研究報告

Word-16-81號地塊可行性研究報告

81號地塊可行性討論報告施工圖設(shè)計及深入2個月施工18個月一住所10個月~MV/B-銷售商業(yè)乙uMluTDOV7D10個月^TO%車位6個月頰-m第10頁，共25頁第五章投資估算

5.1前期開發(fā)費用本項目土地總價26877萬（包括土地出讓金及三通一平等費用），總建造面積110800平方米，可銷售面積106800平方米（住所92200平方米，商業(yè)14600平方米），地價折入可售建造面積2519元/平方米

5.2建安工程費按高層1800元/平方米，商業(yè)建安費2800元/平方米，會所、公建建造安裝費2400元/平方米，地下車庫建造安裝費2500元/平方米計算A、本項目可售面積建安工程費20684萬元；B、不行售面積建安工程費840萬元；C、地下車庫建安費2494萬元；D、基礎(chǔ)配套費6141萬元；E、其他費用240萬元F、以上各項合計建安費總額30399萬元詳細項目成本及盈利預(yù)測見下表第11頁，共25頁保守正常積極序單位成單位成單位成內(nèi)容計算公式總額總額總額本本本說明號阮/平阮/平阮/平（萬元）（萬元）（萬元）米）米）米）—

1.可售面積銷售收入（萬元）住所+商場6,25266,7707,09475,7607,79983,290土地總面積27,700平米

1.1住所售價（元/平米）5,50050,7106,00055,3206,50059,930建設(shè)用地面積27,700平米L2商場售價（元/平米）11,00016,06014,00020,44016,00023,360容積率

4.

002.車位收入（萬元/個）

10.002,

85011.003,

13512.003,420總建造面積120,775平米銷售總收入（萬元）住所+商場6,51969,6207,38778,8958,11986,

7101.容積率面積110,800平米二進展費用6,23066,5336,28267,0936,32667,

5651.1可銷售面積106,800平米1轉(zhuǎn)讓補償費2,45126,1772,45126,1772,45126,

1771.

1.1高層住所92,200平米土地費用土地出讓金

6670066700667001.

1.2商業(yè)14,600平米土地契稅土地出讓金*

3.00%

2.

0212.

0212.

0211.2公建面積4,000平米第13頁，共25頁小計上述費用之和2,51926,8982,51926,8982,51926,

8981.

2.1公建（稚嫩園/會所）3,000平米

1.

2.2小區(qū)公建配套（變電勘察設(shè)計費建安成本的

2.50%5660056600566001,000平米站）2前期費用前期開辦費

5535535532.地下室車庫9,975平米小計616546165461654285個車位3可售面積建安費1,93720,6841,93720,6841,93720,684土地轉(zhuǎn)讓費26,177不行售面積建造建安費*不行售面積/銷售面798407984079840每平米土地價9,450費積土地出讓金（僅二俱交納其他免建安費地下車庫建安費建安費*車庫面積/銷售面積2332,4942332,4942332,494700繳）其他費用所有建安費的

1.0%222402224022240小高建造安裝費1,350元/平米基礎(chǔ)配套費5756,1415756,1415756,141高層建造安裝費1,800元/平米小計2,84630,3992,84630,3992,84630,399商業(yè)建造安裝費2,800元/平米4銷售稅金銷售收入的（

5.05%*52%）

2.63%2302,4612612,7892873,065公建（會所/稚嫩園）建造安裝費2,400元/平米銷售費用銷售費用銷售收入的

2.5%1631,7411851,9722032,168小區(qū)公建配套（變電站）建造安1,200元/平米第14頁，共25頁裝費小計3934,2024464,7614905,233地下車庫建造安裝費2,500元/平米5管理費所有建安費

（3）項

2.5%717607176071760基礎(chǔ)配套費575元/平米其中外配套費（住所建設(shè)配套間接費用其他費用000000元/平米費）210小區(qū)配套費（水電氣增容費利息含項目所有投資利息2813,0002813,0002813,000220元/平米等）小計3523,7603523,7603523,760總圖費（室外總體費用）85元/平米6不行預(yù)見費2+3項之和的

2.0%586215862158621其他費用60元/平米三稅前成本進展費用-銷售稅金5,99964,0726,02164,3046,03964,500小計5,99964,0726,02164,3046,03964,

5001、住所建安費按初裝修考慮四稅前利潤（已交營業(yè)稅）銷售收入-進展費用2893,0871,10511,8021,79319,

1452、水電氣增容費包括在小區(qū)配套費內(nèi)五稅項所得稅稅前利潤的0%

0000003、會所等配套項目未考慮其商業(yè)收入六稅后成本進展費用+稅項6,23066,5336,28267,0936,32667,

5654、營業(yè)稅按返還30%計算第15頁，共25頁七稅后利潤銷售收入-稅后成本2893,0871,1051L8021,79319,

1455、所得稅按全免計算總成本利潤八稅后利潤順前成本

4.82%

18.35%

29.23%率第16頁，共25頁第六章初步結(jié)論及建議經(jīng)調(diào)查、分析和評估，對該項目評估結(jié)論為

1、該項目與區(qū)相關(guān)政府部門合作，過程及操作風險較小

2、該項目土地、動遷成本均已與區(qū)屬動遷公司包干，而且該地塊還可與政府部門爭取列入虹口區(qū)舊改地塊，享受舊改相關(guān)政策

3、經(jīng)測算，該地塊投資回報率（靜態(tài)）高于18%,具有財務(wù)評估上的可行性

4、該地塊地理位置優(yōu)越，毗鄰繁華的四川路商業(yè)街與軌道交通明珠線此外，規(guī)劃中該地塊南側(cè)將興建休閑步行街及大型公共綠地，前景廣大，可實現(xiàn)的利潤還有可能提升鑒于上述結(jié)論，我司建議吸納該地塊開發(fā)高檔住所及商場，詳細操作上在確定前期動遷成本及執(zhí)行舊改優(yōu)待政策的前提下，以成立項目公司的形式開發(fā)該地塊第17頁，共25頁附件1:項目總平面圖eeoooK146MI38600Wl3600MI6000M*鼎2第一章項目概況

1.1項目背景虹口區(qū)某某路81號地塊主要由兩個部分組成，即占地約10畝的上海市虹口區(qū)其次工人俱樂部（以下簡稱二俱）和占地約30畝的居民及工廠、小學(xué)、醫(yī)院、商店等用地按照上海市和虹口區(qū)的規(guī)劃，二俱以外地塊的改造已經(jīng)列入虹口區(qū)新一輪舊區(qū)改造的方案

1.2地塊及周邊現(xiàn)狀該地塊位于上海市虹口區(qū)某某路以西、東寶興路以北、寶源路以東、俞涇浦以南地塊總占地面積27700平方米，約合

41.5畝，地塊沿某某路長約110米，沿東寶興路長約240米地塊中除有其次工人俱樂部、企業(yè)2家及1所學(xué)校外，其余為約800戶居民，大部分屬于危棚簡屋該地塊位于虹口區(qū)中南部，周邊交通便捷，南北向有四川路、四平路通往外灘及市區(qū)方向，此外，地塊西側(cè)為軌道交通明珠線，且東寶興路站即在地塊西側(cè)50米處，周圍公交線路有輕軌明珠線、18路、21路、101路、47路等地塊緊靠上海市知名商業(yè)街四川路，商業(yè)設(shè)施齊備，地塊南側(cè)約100米處將規(guī)劃虹口區(qū)大型公共綠地地塊1公里范圍內(nèi)分布有福德百貨、東寶百貨、上海七百、多倫路文化名人街等，周邊商業(yè)、小學(xué)、超市、醫(yī)院等設(shè)施齊全其次章市場分析

2.1宏觀市場分析今年上半年房地產(chǎn)二級市場內(nèi)銷商品房預(yù)售保持較高的增長勢頭，據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，今年上半年，商品房預(yù)售面積較去年同期增長

26.3%,內(nèi)銷商品房批準預(yù)售面積和實際銷售面積之比從去年同期的1:

0.94升高到今年的供求關(guān)系的開頭改變，浮現(xiàn)供不應(yīng)求的局面附件2四川路項目競爭樓盤匯總2房3房名稱地址建造面積最低價最高價入伙日期銷售率類型樓盤概況2房3房最小最大最小最大曲陽路68號飄鷹東方花園多/小高15000021103120220152510060002022年12月60%（四平路口）歐陽路289號10憧小高，2憧綠洲紫荊花園多/小高/高150000377412513816048006500現(xiàn)房90%（四平路口）高層采虹名邸-花園花園路250號1期4幢多層多/小高160000500056002022年70%城J幢小高（中山北一路）同心路28弄2幢高層，3幢嘉宏紫薇園小高/高70000119311113117650006000現(xiàn)房70%（輕軌邊）小高某某路1457號1幢商住樓，1-虹口商城高層500003:78516953006800現(xiàn)房50%（虬江路口）5層商場榮欣大廈-首席某某路1851號高層商住樓300003:79212714715255007000現(xiàn)房50%名邸（海倫西路）寶山路647號金寶大廈高層2幢高層400004610610614414848504950現(xiàn)房80%（輕軌站）第20頁，共25頁海倫西路天倫家園多2幢多層電梯房600049005700現(xiàn)房（邢家橋路）隆達公寓-虹口橫浜路230號多/小高15000107113102133480053002022年3月60%小城附件3商業(yè)售價定位依據(jù)寶源路東寶興路沿河四川路總價均價保守售價進深15米，面寬80米進深20米，面寬140米進深15米，面寬150米進深30米，面寬100米單層面積0280003000146001層單價01000002000015172第21頁，共25頁2層單價60001200091033層單價80008000合計U288正常售價寶源路東寶興路沿河四川路總價單層面積0280003000146001層單價1200025000187242層單價800015000116213層單價1000010000合計14no積極售價寶源路東寶興路沿河四川路總價第22頁，共25頁單層面積0280003000146001層單價1500028000217242層單價1000016800135173層單價1120221200合計16301參考樓盤位置1層售價2層售價備注四川路參考榮欣大廈某某路，海倫西路30000180001層售出虹口商城某某路，虬江路2200019000非自立進出商鋪,50%銷售率東寶興路參考精武大廈東寶興路，某某路1500010000第23頁，共25頁附件4競爭樓盤位置圖%A|今」睦函始改FQ\哈，.,/15采虹名邸一V/虹口足…,虹口足球場魯迅4咨I\MBis\花同城園rMfHIn^MS^?電31一二.工易口咽呵陷?5A/0

一、?3產(chǎn)―砧一一三W-L一?-ftairvfnLLJ?z3W^S/,、XUNtl野懵謔嫉刃1?品二北謖!相出*\，3-一個）.irT|j*?J-綠洲紫荊花49OR1Ht血中l(wèi)!J」,「MLY.J夕0rPWMf?ftgr?a.0MSB-±

5.*嘉宏紫薇園g24*應(yīng)一丁:?八gfl__二%w，小夫TWHSftK^.g,.，*》?.多X號瞞?%K7-f6,￥rcc“6TK,■心、企_三_.43NTL-3r，iJir?F

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4、.；4，L:?..」［「,虹口商城」舞,一獲，，:?WMO￡R，?^站電酸?兒童公園，l?二\八二A.61行三彳*曦髀.\篝%.14M/V/密個7一僥*fr\-“4害點為\________________q；V?一JF,--精武大—￡■丁工說F產(chǎn)事-f4Y-F[I69■?；“aH3號\玲、—?*.X區(qū)人民,『跖政府’、毋?“K,/第24頁，共25頁工▼/★、MrARffl*?；bl___________Q?a-，…E^/T克二”,-缶它解邦詼—*l▲/VSP一勿八第25頁，共25頁表L2022年1-6月上海市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)匯總2022年1-6月2000年1-6月同比增長房地產(chǎn)開發(fā)投資額萬元

23.1%內(nèi)銷商品房土地出讓面積209785-

90.3%可建建造面積515272-

87.5%商品房新開工面積

15.4%商品房竣工面積

38.8%已記下商品房預(yù)售面積

26.3%已記下的存量房買賣面積

97.7%按照中房上海指數(shù)辦公室2022年5月份調(diào)查，上海房地產(chǎn)市場近期持續(xù)保持價升量增的火爆局面5月份中房上海綜合指數(shù)為730點，比2000年5月上漲12%年初因住房預(yù)售標準的提升而削減的新開樓盤數(shù)量，在近兩個月已恢復(fù)去年水平，而售價提高水平已從過去局部區(qū)域全面蔓延到全市城域，房價穩(wěn)中趨升將成為市場主要傾向隨著本市房地產(chǎn)運作不斷深入，在進展商不斷創(chuàng)新開發(fā)理念和全面提升居住質(zhì)量的推進下，上海房地產(chǎn)已進入一個新的歷史進展階段有關(guān)人士預(yù)測，上海房地產(chǎn)業(yè)將會進入長久富強進展的新階段

2.2區(qū)域市場分析虹口區(qū)是上海蘇州河以北傳統(tǒng)的住所區(qū)域和商業(yè)區(qū)域囫圇區(qū)域呈狹長狀，與楊浦、寶山、閘北和黃浦相臨，隔江相望浦東新區(qū)，可謂地理位置優(yōu)越區(qū)域內(nèi)貫通高架、輕軌,交通方便憑借深厚的歷史底蘊，優(yōu)越的地理位置，以及某某路商業(yè)街的興盛，向來以來在北部居民心目中，虹口區(qū)是抱負的居住地，尤其是寶山、閘北以及楊浦的居民按照統(tǒng)計數(shù)據(jù),2022年一季度虹口區(qū)平均成交價為4281元/平方米，較上季度大漲395元/平米本項目位于虹口傳統(tǒng)的房產(chǎn)熱點區(qū)域四川路沿線，該區(qū)域以虹口公園、某某路為中心，向外輻射至歐陽路、同心路、水電路、大連路因文化、商業(yè)基礎(chǔ)較好，向來以來都是投資開發(fā)的熱點區(qū)域，近期，借助四川路成熟的商業(yè)和輕軌的開通，該區(qū)域樓盤的價位和品質(zhì)更上一層樓，房價順勢上漲至4500-6000元/平方米附近樓盤有精武大廈、榮欣大廈、虹葉花苑等，普通樓盤定位于中高檔周邊將來幾年內(nèi)競爭項目將主要來自與該地塊南部500米處大型公共綠地周邊的項目，據(jù)從虹口區(qū)計委處獲悉，該綠地周邊將由上海明佳房產(chǎn)開發(fā)一25萬平米的住所小區(qū)，而且合同談判也基本完成預(yù)計明佳房產(chǎn)會在此建筑豪宅社區(qū)，預(yù)期銷售均價會在7000元/平米以上，該項目因大環(huán)境優(yōu)于本地塊,將來將是本地塊最具競爭的項目

2.3周邊競爭樓盤分析1精武大廈該項目位于東寶興路已北，某某路以東，近四川路，規(guī)劃為一幢24層高層，總建造面積25000平米，其中1—9樓為商業(yè)裙房，9—24層為住所，房型三房二廳

161.89平米、四房二廳

177.23平米，各占40套,2022年6月入伙，售價5500—6200元/平米因該項目為單幢高層，毫無環(huán)境可言，且房型單一，總體銷售情況普通2榮欣大廈該項目位于海倫西路以北，四川路以西，規(guī)劃為兩幢24層高層，總建造面積29000平米，其中1—3層為商業(yè)裙房，房型一房一廳

87.

5、二房一廳

115、三房一廳

151.8,2022年6月入伙，售價5900—7300元/平米該項目與精武大廈類似，都為見縫插針式住所，基本無小區(qū)環(huán)境，且房型偏大，銷售情況普通3金寶大廈金寶大廈位于寶山路，是多年前開發(fā)的老樓盤，除了地段之外，沒有任何地優(yōu)勢，目前處于清盤期，因此其價格最低，僅在4850-5850元之間4天倫家園天倫家園位于海倫西路、邢家橋路，小區(qū)占地2000平方米，建造面積6000平方米，僅有2幢多層電梯房銷售單價4900?5700元/平方米目前已經(jīng)入伙，銷售情況良好

2.4市場分析基本結(jié)論該地塊周邊房地產(chǎn)項目住所售價在5500-6000元/平米，按照與周邊房地產(chǎn)項目的比較，其它，綜合明珠線對該項目噪音方面的負面影響及四川路商業(yè)街的不行替代性、地塊南面近期將興建大型公共綠地、虹口區(qū)方案將東寶興路規(guī)劃為休閑商業(yè)街的有利因素,預(yù)計該地塊市場平均售價保守、正常、分類如下保守正常積極住所550060006500商業(yè)110001400016000車位10萬/個11萬/個12萬/個商業(yè)售價依據(jù)參見附件3第三章開發(fā)設(shè)想

3.1概述隨著上海市府提出的新一輪舊房改造優(yōu)待政策的出臺，上海中心城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)將發(fā)生巨大的變化，房地產(chǎn)特有些優(yōu)勢“地段，地段，地段”將成為今后幾年內(nèi)開發(fā)商關(guān)注的重點大眾的消費觀念也將發(fā)生巨大的變化，對已滿足住所的基本功能、小區(qū)環(huán)境、標準物業(yè)管理等要求外，人們將追捧兩類住所，一類是中心城區(qū)的兼具投資與居住方便的中高檔住所，另一類是郊區(qū)分墅四川路81號地塊，充分體現(xiàn)了他的地段優(yōu)勢，虹口區(qū)政府也將在四川路沿線大做文章，在虬江路、四川路東南角興建

4.1公頃的大型綠地，該綠地距81號地塊僅500米左右東寶興路（81號地塊南側(cè)）將興建文化、消遣、購物、休閑步行街，與81號地塊西側(cè)的輕軌車站（東寶興路站）連通地塊北面的河（俞涇浦）的污水處理正在整治之中，在今后的幾年內(nèi)，該河內(nèi)將有游艇和魚，結(jié)合我們樓盤的開發(fā)，河的南岸將是小區(qū)的一道漂亮的風景線四川路81號地塊總用地面積27700平方米，容積率

4.0,規(guī)劃總建造面積110800平方米，住所沿地塊的周邊布置，原則上南低北高，小區(qū)設(shè)二個出入口，主入口設(shè)在四川路沿俞涇浦河邊，次入口設(shè)在小區(qū)西邊的規(guī)劃道路上人車分流，小區(qū)內(nèi)設(shè)置地下車庫,約7500平方米，地庫上布置小區(qū)景觀綠化沿四川路、東寶興路布置2?3層高商場（鋪），約15000平方米，商場的屋頂布置景觀綠化，活動中心，設(shè)置建設(shè)活動設(shè)施，做一部分會所，一部分架空，使屋頂景觀伸入室內(nèi)小區(qū)內(nèi)沿河主要道路寬6米，其他道路寬3米（供消防、搬家用）整體規(guī)劃考究空間形態(tài)、綠化景觀、建造立面、朝向、采光、通風、消防、日照、節(jié)能和降低噪音（主要來源輕軌和四川路）

3.3商場建造設(shè)計沿四川路留出北面小區(qū)入口后，盡量布置商場，柱距8米左右，進深24米左右，共建三層沿東寶興路盡量布置二層商鋪，柱距8米左右，進深16米左右商場立面與住所協(xié)調(diào)，室外用石材、大玻璃窗裝點，體現(xiàn)豪華商場概念，室內(nèi)毛胚，或采納菜單式裝修

3.4住所建造設(shè)計囫圇小區(qū)設(shè)置小高層和高層住所，將小高層沿東寶興路布置在地塊南側(cè)，高層沿河布置在地塊北側(cè)，既充分通過日照又能滿足高層住所的景觀要求（

4.1公頃綠地在南面500米處）住所平面設(shè)計考究，房型多樣化，功能分區(qū)合理，尤其注意主臥、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生等主要使用空間的面積以及使用合理性，堅持做的六明，即明廳、明房、明廚、明衛(wèi)、明電梯廳、明樓梯間改善室內(nèi)通風及空調(diào)機擺放位置的設(shè)計，建議考慮層高

2.9米小高層住所以15層為主，高層住所以24層為主，頂上二層設(shè)復(fù)式住所主力戶型以125平方米的三房二廳和100平方米的二房二廳為主，力爭將主力戶型的總價控制在6075萬兀左右小區(qū)住所的外立面采納簡潔明快的現(xiàn)代風格

3.5配套容量

1、電力總裝機容量為5000千瓦其中住所4500千瓦（以戶均6千瓦計）；公建、商業(yè)500千瓦按上海市供電局的有關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)擬設(shè)1萬伏變電站一組

2、自來水最高日用水量為1000立方米其中住所790立方米（以人均日用水量升

0.35立方米計）；公建、商業(yè)110立方米為滿足高層（或小高層）建造的消防規(guī)范要求,小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)自來水二路進水，直接從市政管網(wǎng)引入小區(qū)

3、排水小區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)為分流制，即雨、污水分流最高日生活污水排水量約為1000立方米生活污水由小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)匯合后經(jīng)處理達標后排入市政管網(wǎng)小區(qū)過水面積為27700平方米雨水經(jīng)小區(qū)雨水管網(wǎng)匯合后排入城市雨水管網(wǎng)

4、燃氣每戶設(shè)6立方米表，小區(qū)最高時用氣量約800立方米據(jù)上海市煤氣公司的規(guī)劃設(shè)計相關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)擬設(shè)調(diào)壓站一座氣源為中壓，從市政管網(wǎng)引入

5、電話小區(qū)需2000對電話其中住所1500對（以每戶2對計），公建