重慶現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)商業(yè)計劃書

重慶XXXXX現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)商業(yè)計劃書重慶XXXXXXXXXXXXXXX有限公司二0一七年八月摘要XXXXXXXXX是一家專門從事農(nóng)業(yè)綜合性開發(fā)的公司，公司旗下的XXXXXXXXX現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)項目位于重慶市渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)，項目規(guī)劃面積2600畝，總投資5億元，是集農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖、觀光采摘、餐飲、娛樂休閑、科普教育、康養(yǎng)旅游為一體的大型都市農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)。該園區(qū)分為6個區(qū)域：農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教育培訓(xùn)基地、康養(yǎng)基地。園區(qū)建成后，具備6項核心功能：旅游功能、產(chǎn)業(yè)化功能、教育功能、文化功能、養(yǎng)生功能、商務(wù)功能。本項目地處風(fēng)景秀美、氣候宜人的渝北統(tǒng)景鎮(zhèn)，依托資源優(yōu)勢，具有得天獨厚的市場優(yōu)勢，為發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)旅游提供天然的物質(zhì)條件。此外項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，選址科學(xué)，為游客的到訪提供便利。本項目擬采用有機農(nóng)業(yè)品牌化+園區(qū)經(jīng)管人文化+園區(qū)農(nóng)業(yè)休閑+農(nóng)業(yè)生產(chǎn)高校循環(huán)的模式。利用公司+政府+農(nóng)戶的模式進行運作。充分挖掘市場潛力，努力把本項目打造成重慶地方乃至全國的鄉(xiāng)村旅游示范基地。本項目擬采用公司自籌、商業(yè)貸款、引進風(fēng)險投資和政府扶持四種資金進行投資建設(shè)，經(jīng)過利用財務(wù)分析模型進行測算，項目建成后，年平均利潤額8000萬元，平均投資利潤率45%,項目投資回收期4年。此外，項目建設(shè)中存在的5大風(fēng)險，也給出了相應(yīng)的對策。整體而言，本項目前景可觀，風(fēng)險可控，值得投資。TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"第一章總論 1\o"CurrentDocument"項目概況 1項目編制依據(jù) 2\o"CurrentDocument"綜合評價 3\o"CurrentDocument"第二章項目建設(shè)必要性及意義 4項目建設(shè)必要性 4項目建設(shè)的可行性 5\o"CurrentDocument"第三章建設(shè)方案與實施進度 7\o"CurrentDocument"項目整體運營目標(biāo) 7\o"CurrentDocument"項目綜合開發(fā)思路 7\o"CurrentDocument"項目建設(shè)基本方案 8\o"CurrentDocument"第四章市場分析 10\o"CurrentDocument"中國國內(nèi)旅游市場發(fā)展分析 10\o"CurrentDocument"重慶市旅游市場發(fā)展分析 12\o"CurrentDocument"休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展分析 13\o"CurrentDocument"第五章發(fā)展戰(zhàn)略與實施計劃 15\o"CurrentDocument"發(fā)展戰(zhàn)略 15\o"CurrentDocument"目標(biāo)市場 16\o"CurrentDocument"服務(wù)產(chǎn)品 16\o"CurrentDocument"定價策略 17\o"CurrentDocument"營銷策略 18第六章項目管理及組織運行 19\o"CurrentDocument"機構(gòu)設(shè)置 19\o"CurrentDocument"運行管理 20第七章投資估算與資金籌措 23\o"CurrentDocument"投資估算 23資金籌措與使用計劃 26\o"CurrentDocument"資金籌措 26\o"CurrentDocument"融資能力分析 26\o"CurrentDocument"資金結(jié)構(gòu)分析 27第八章財務(wù)評價 28\o"CurrentDocument"評價的依據(jù)、原則及方法 28財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 29基本參數(shù) 29\o"CurrentDocument"經(jīng)營收入及稅金估算 30\o"CurrentDocument"成本計算 32財務(wù)分析 33盈利能力分析 33\o"CurrentDocument"償債能力分析 34\o"CurrentDocument"財務(wù)生存能力分析 35\o"CurrentDocument"不確定性分析 36\o"CurrentDocument"第九章風(fēng)險分析及防范對策 36\o"CurrentDocument"項目主要風(fēng)險 36\o"CurrentDocument"防范風(fēng)險對策 38第一章總論項目概況項目名稱：XXXXXXXXX現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)項目建設(shè)單位：XXXXXXXXX項目選址：重慶市渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)合理村項目負(fù)責(zé)人：楊健建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容：擬建設(shè)的XXXXXXXXX現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)項目占地2600畝，投資總額5億元人民幣，該園區(qū)分為農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教育培訓(xùn)基地、康養(yǎng)基地。1.1.6建設(shè)期限與目標(biāo)：項目建設(shè)期限為3年，即2017.08至2020年08月，通過現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖的發(fā)展帶動旅游觀光休閑娛樂的發(fā)展，預(yù)計到2020年將該園區(qū)建成為集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游觀光、休閑度假、康養(yǎng)為一體，包含農(nóng)業(yè)種植及養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教育培訓(xùn)、康養(yǎng)服務(wù)等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。力爭用10年時間，投資30億元，通過以點連線、以線帶面、板塊式推進、滾動式發(fā)展方式，把園區(qū)打造重慶乃至中國最具特色的都市休閑圣地、新農(nóng)村特色文化示范旅游區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)科技觀光園區(qū)、中國西部低碳養(yǎng)生休閑區(qū)。為渝北現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展注入新的活力，實現(xiàn)渝北現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)農(nóng)業(yè)向效益型轉(zhuǎn)變，充分發(fā)揮示范帶頭作用。建設(shè)投資與資金來源.自籌資金0.5億元，約占項目總投資23.81%；.商業(yè)銀行貸款0.4億元，約占項目總投資19.05%；.引進社會資金、風(fēng)投資金1億元，約占項目總投資47.62%；4.國家政策扶持0.2億元，約占項目總投資9.52%。項目效益項目建成后，年平均利潤額8000萬元，平均投資利潤率45%,項目投資回收期4年。本項目擁有可觀的經(jīng)濟效益，此外還有一定的社會效益和生態(tài)效益。本項目的實施深入貫徹了國務(wù)院關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展以及國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展生態(tài)高效農(nóng)業(yè)的精神。項目的實施可為當(dāng)?shù)靥峁┮欢ǖ木蜆I(yè)機會，吸納當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶共同參與投資和建設(shè)，有助于實現(xiàn)“精準(zhǔn)扶貧”。對于調(diào)整項目區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進地方經(jīng)濟發(fā)展，將會起到積極的推動作用。對空氣凈化、減少水土流失將起到保護作用。項目突出示范帶動性，能很好地推動區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展和生態(tài)農(nóng)業(yè)聯(lián)動生物科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，核心作用是既配合了渝北區(qū)農(nóng)業(yè)換代升級政策的實施，推動渝北區(qū)開辟新的農(nóng)產(chǎn)品資源經(jīng)濟發(fā)展路徑。項目建成后將成為頗具示范帶動性的現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。項目編制依據(jù)1、國家林業(yè)局計財司關(guān)于印發(fā)《農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)林業(yè)生態(tài)示范項目建議書編寫大綱》；2、《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金和項目管理辦法》縣財政部29號令；3、《國務(wù)院關(guān)于推進重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》國發(fā)〔2009〕3號；4、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展健身休閑產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2016〕77號）；5、《重慶市全民健身實施計劃（2016—2020年）》6、《重慶市鄉(xiāng)村旅游發(fā)展規(guī)劃（2013—2020年）》綜合評價1、“XXXXXXXXX現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)”項目符合當(dāng)前國家重點鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策，適合特色農(nóng)業(yè)種植及養(yǎng)殖的發(fā)展現(xiàn)狀，對調(diào)整農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶增加收入、吸納人員就業(yè)、促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展起到推動作用，因此本項目投資方向是正確的。2、經(jīng)初步測算，本項目在投入運營達到預(yù)期收支情況下，全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率大大高于基準(zhǔn)率，符合投資回收期限要求，能夠按時或提前收回投資。結(jié)果表明，該項目在財務(wù)上可行，有較好的經(jīng)濟效益。3.在經(jīng)濟效益，社會效益，生態(tài)效益綜合分析后，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游觀光園區(qū)項目具有良好的社會、經(jīng)濟、生態(tài)效益，項目建設(shè)是必要可行的。第二章項目建設(shè)必要性及意義項目建設(shè)必要性調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加農(nóng)民收入，實現(xiàn)“精準(zhǔn)扶貧”本項目將現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園開發(fā)與當(dāng)?shù)匦罗r(nóng)村建設(shè)有機結(jié)合起來，能夠充分挖掘當(dāng)?shù)靥厣?，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，緩解農(nóng)民的就業(yè)壓力，實現(xiàn)“精準(zhǔn)扶貧”的目標(biāo)。本項目實施統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)的XXXXXXXXX現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)，對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)也有巨大的貢獻，在穩(wěn)定農(nóng)民增收的情況下，還可以改變村容村貌，建設(shè)美麗的現(xiàn)代化農(nóng)村，吸引城市游客前來觀光消費，實現(xiàn)城鄉(xiāng)文化的有效交流，把現(xiàn)代城市文明引入農(nóng)村，全面提高農(nóng)民群眾的思想道德和文化素質(zhì)，真正實現(xiàn)“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、村容整潔、鄉(xiāng)風(fēng)文明、管理民主”的社會主義新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)。促進區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展近年來，重慶市保持了年均10%以上的發(fā)展速度，重慶的快速發(fā)展，對整個西部的經(jīng)濟發(fā)展起到帶動作用，而渝北區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展又直接影響到整個重慶的經(jīng)濟發(fā)展。XXXXXXXXX現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)是依據(jù)渝北區(qū)按照“一鎮(zhèn)一業(yè)、一區(qū)域一特色”的總體要求，優(yōu)化“一區(qū)三片”農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)布局，積極對接兩江新區(qū)開發(fā)建設(shè)。項目所在地重慶市渝北區(qū)統(tǒng)景鎮(zhèn)是渝北區(qū)重點打造的農(nóng)業(yè)觀光旅游帶項目，公司項目定為發(fā)展特色農(nóng)產(chǎn)種植及養(yǎng)殖的生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)，也利于從該地原有資源開采型向環(huán)保、綜合生態(tài)效益維護為重點的生態(tài)建設(shè)轉(zhuǎn)型。改善當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展本項目通過對大面積特色果蔬的種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖，既實現(xiàn)了造林綠化、水土保護等功能，同時通過對項目區(qū)內(nèi)水庫改造，利于防洪、防旱以及邊坡治理，改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境狀況。另外通過種植果蔬、花木等也加大了荒山、荒坡植被修復(fù)的力度，對于天然林資源保護，推進退耕還林工作意義重大，從而有效實現(xiàn)人與自然的和諧，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的雙贏。起到示范帶頭作用建設(shè)農(nóng)業(yè)觀光游覽基地，可以成為人們觀光旅游、豐富農(nóng)業(yè)知識、交流農(nóng)業(yè)經(jīng)驗、體驗農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動與農(nóng)民生活、享用農(nóng)業(yè)成果、利用田園休憩健身的場所，通過對該地區(qū)的開發(fā)，從而促進當(dāng)?shù)鼐G色循環(huán)可持續(xù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項目建設(shè)的可行性區(qū)位優(yōu)勢明顯項目所在地統(tǒng)景鎮(zhèn)位于地處御臨河與溫塘河的交匯處，界鄰長壽區(qū)與四川省鄰水縣，是渝北區(qū)東北部的經(jīng)濟、文化、商貿(mào)中心和重要的交通樞紐；全鎮(zhèn)幅員面積112.3平方公里，是渝北區(qū)所轄面積最大的鎮(zhèn)。場鎮(zhèn)面積3平方公里，城鎮(zhèn)化率達35%；總?cè)丝?.5萬，其中農(nóng)村人口3.3萬，是典型的農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)；本規(guī)劃區(qū)位于重慶市1小時經(jīng)濟圈內(nèi)，距渝北區(qū)城區(qū)（兩路鎮(zhèn)）38公里，具重慶市中心主城65公里，緊靠渝鄰高速，且三環(huán)路規(guī)劃在龍安鄉(xiāng)設(shè)有出口，草統(tǒng)路通車后，從主城區(qū)到本案只需30分鐘，交通優(yōu)勢明顯。另外新成立的重慶市兩江新區(qū)和重慶渝北國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)拓展區(qū)，已涵蓋渝北區(qū)王家鎮(zhèn)和古路鎮(zhèn)，緊臨統(tǒng)景鎮(zhèn)，后期統(tǒng)景溫泉旅游集群的形成，屆時，合理村有望打造成統(tǒng)景溫泉旅游度假區(qū)、兩江新區(qū)以及重慶渝北國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)的重要配套功能區(qū)。項目定位、發(fā)展思路明確項目定位發(fā)展以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以生態(tài)的山水環(huán)境為依托，以郊野休閑度假為特色，集科技農(nóng)業(yè)、休閑運動、度假居住、觀光覽勝、科普教育、康養(yǎng)等綜合功能于一體的綜合產(chǎn)業(yè)片區(qū)，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的標(biāo)桿園區(qū)。配合渝北區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成為重慶市渝北區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)的巴渝新農(nóng)村特色區(qū)；渝北區(qū)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的示范先行區(qū)；重慶市兩江開發(fā)新區(qū)、統(tǒng)景溫泉度假區(qū)的重要配套功能區(qū)，力爭成為重慶都市范圍內(nèi)綜合程度最高、環(huán)境最優(yōu)、配套最全、科技含量最高、綜合效益最好、特色最鮮明的生態(tài)農(nóng)業(yè)園。符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展總體規(guī)劃該項目建設(shè)符合重慶市渝北區(qū)人民政府《渝北區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及新農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃》，以“產(chǎn)業(yè)強、農(nóng)村美、農(nóng)民富”為目標(biāo)，以“農(nóng)民純收入超萬行動”為抓手，以推動農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)為主線，著力發(fā)展林果產(chǎn)業(yè)、林下經(jīng)濟、鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)培訓(xùn)和康養(yǎng)旅游等內(nèi)容，全面推進城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，全面改善農(nóng)村面貌，全力將渝北區(qū)設(shè)成為“兩基地一客廳”（重慶農(nóng)產(chǎn)品加工物流基地、主城區(qū)“菜籃子”供應(yīng)基地和重慶“會客廳”），率先在全市實現(xiàn)全面小康，為全國社會主義新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革實驗提供“重慶樣板”。第三章建設(shè)方案與實施進度項目整體運營目標(biāo)XXXXXXXXX現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)將建設(shè)成為集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游觀光、休閑度假、康養(yǎng)為一體，包含農(nóng)業(yè)種植及養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教育培訓(xùn)、康養(yǎng)服務(wù)等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，讓更多的人參與到循環(huán)性生態(tài)農(nóng)業(yè)的實踐當(dāng)中來，本項目還具備旅游觀光功能，依托豐富的農(nóng)業(yè)資源，培育作物生態(tài)環(huán)境，設(shè)置瀏覽線路，打造綠色農(nóng)業(yè)風(fēng)景觀光園區(qū)，為來此旅游的游客提供生態(tài)游覽和郊野觀光等活動，可與川渝地區(qū)其他旅游區(qū)形成整體，互為補充，走錯位發(fā)展之路。本項目將兼顧政府、企業(yè)、和農(nóng)民的利益，將生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園建設(shè)成為具有前瞻性、可持續(xù)性、可操作性的特色鮮明的生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游觀光園。項目綜合開發(fā)思路擬建設(shè)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游觀光園核心區(qū)分為六區(qū)：果蔬種植區(qū)、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖區(qū)、生態(tài)主題觀光區(qū)、休閑度假區(qū)景區(qū)、農(nóng)業(yè)教育培訓(xùn)區(qū)、康養(yǎng)醫(yī)療服務(wù)區(qū)。規(guī)劃地塊結(jié)構(gòu)可以概括為：“瓜藤結(jié)構(gòu)”，利用園區(qū)內(nèi)部風(fēng)光帶和外部公路把園區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能和旅游文化功能連接起來。項目分三期開發(fā)完成，一期果蔬種植區(qū)、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖區(qū)，計劃投入資金21000萬元人民幣；二期開發(fā)生態(tài)主題觀光區(qū)、休閑度假區(qū)景區(qū)，計劃投入資金15000萬元人民幣；第三期開發(fā)農(nóng)業(yè)教育培訓(xùn)區(qū)、康養(yǎng)醫(yī)療服務(wù)區(qū)，計劃投入資金14000萬元人民幣。項目建設(shè)基本方案建設(shè)目標(biāo)本項目建設(shè)成為把園區(qū)打造重慶乃至中國最具特色的都市休閑圣地、新農(nóng)村特色文化示范旅游區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)科技觀光園區(qū)、中國西部低碳養(yǎng)生休閑區(qū)。規(guī)劃設(shè)計理念超前、思路清晰、概念明確、結(jié)構(gòu)合理、重點突出。具有前瞻性、可持續(xù)性、可操作性的特色鮮明的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游觀光園，設(shè)計使用年限40年?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容項目核心區(qū)規(guī)劃依據(jù)總體功能定位和布局分為三大片區(qū)，內(nèi)容如下：1、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)（農(nóng)業(yè)種植、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖）第一期項目建設(shè)內(nèi)容，2018年12月底完成。計劃投資21000萬元人民幣。主要建設(shè)特色農(nóng)業(yè)蔬菜、水果等，同時兼顧農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖模塊。通過利用自然生態(tài)環(huán)境，適當(dāng)整合，給游客提供親近自然的舒適的原汁原味的農(nóng)家生活環(huán)境。整個生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)包含果蔬采摘，觀光欣賞、休閑娛樂、參觀旅游等商業(yè)服務(wù)功能為一體。其中布置有種植大觀園、苗木文化展示園、花卉栽培實驗園、水上休閑中心、生態(tài)觀光走廊。根據(jù)項目建設(shè)目標(biāo)和功能定位，示范區(qū)建設(shè)成為栽培與種苗繁育區(qū)、設(shè)施農(nóng)業(yè)示范區(qū)、精品果園展示區(qū)、園藝花卉種植觀賞區(qū)、生態(tài)科學(xué)養(yǎng)殖區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)、生態(tài)觀光林區(qū)、生態(tài)觀光旅游度假區(qū)2、旅游服務(wù)區(qū)第二期項目建設(shè)內(nèi)容，2019年6月底完成，主要包括農(nóng)業(yè)觀光休閑、生態(tài)農(nóng)業(yè)主題公園、農(nóng)業(yè)科普走廊、農(nóng)業(yè)技術(shù)館、農(nóng)史博物館、民俗文化館、農(nóng)事體驗區(qū)、智力科普公園、觀光旅游度假村等工程組成。計劃投資4500萬元人民幣。為了方便游客，進一步推廣川渝地區(qū)的美食文化，倡導(dǎo)綠色飲食健康觀念，該區(qū)域?qū)⒔ǔ晒δ荦R全，風(fēng)格獨特的農(nóng)家樂小區(qū)。同時，該區(qū)域?qū)⒉贾孟鄬械拿袼自O(shè)施、服務(wù)管理辦公及民俗文化風(fēng)情館等建筑，這個區(qū)域中主要的公共開放空間有利于吸引眾多的游客到來，形成一個便于人流集散中心。3、綠色養(yǎng)殖區(qū)第三期項目建設(shè)內(nèi)容，2017年12月底完成。計劃投資3000萬元人民幣。建成綠色家禽家畜生產(chǎn)基地，利用放養(yǎng)的方式進行生產(chǎn)。在此次規(guī)劃中把飼養(yǎng)的雞、鴨、鵝、等家禽家畜流放在樹林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它的野性，使其回歸自然，享受大自然賦予它的魅力與財富。另外動物的糞便與大自然的親密接觸，通過土壤含有的微生物的分解與合成，產(chǎn)生營養(yǎng)豐富的有機物，增加土壤養(yǎng)分，維持大自然的生態(tài)系統(tǒng)平衡。第四章市場分析中國國內(nèi)旅游市場發(fā)展分析中國旅游行業(yè)發(fā)展概況2014年，我國國內(nèi)旅游收入30312億元，增長15.4%；國際旅游外匯收入569億美元，增長10.2%；2015年，我國國內(nèi)旅游收入34195億元，增長12.8%；國際旅游收入613.38億美元，增長7.8%。2016年，國內(nèi)旅游、入境旅游穩(wěn)步增長，出境旅游理性發(fā)展，旅游經(jīng)濟繼續(xù)領(lǐng)先宏觀經(jīng)濟增速，成為穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的重要力量。預(yù)計全年國內(nèi)旅游44.4億人次，同比增長11%；國內(nèi)旅游總收入3.9萬億元，同比增長14%。國家旅游局預(yù)計，2017年全年國內(nèi)旅游人數(shù)48.8億人次，同比增長10%；國內(nèi)旅游收入達4.4萬億元，同比增長12.5%。入境旅游人數(shù)1.4億人次，同比增長3.5%；國際旅游收入1260億美元，同比增長5%；出境旅游人數(shù)1.23億人次，同比增長4%。中國旅游行業(yè)發(fā)展趨勢分析中國將成全球最大國內(nèi)游市場。由于我國旅游資源豐富，人口規(guī)模龐大，旅游業(yè)現(xiàn)已發(fā)展成一個集食、住、行、游、購、娛10為一體的多業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)群，在全球同業(yè)中的地位日益提升。隨著居民消費能力的提升以及城市化進程的持續(xù)加快，我國居民旅游潛力將加速釋放，我國旅游業(yè)將迎來新一輪的黃金增長期。據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到2018年，中國出、入境游客規(guī)模均有望達到3億人次，屆時將有望成為全球最大的國際旅游目的地國家和第四大旅游客源國；另外，國內(nèi)旅游將達到28億人次，居民平均出游率2次/年，將成為全球最大的國內(nèi)旅游市場。中國旅游行業(yè)發(fā)展前景分析未來10年間，中國旅游業(yè)將保持年均10.4%的增長速度，其中個人旅游消費將以年均9.8%的速度增長，企業(yè)/政府旅游的增長速度將達到10.9%，到2020年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。2015年，國內(nèi)旅游人數(shù)達到40億人次，比上年增長10.5%；增長速度略低于上年同期的10.7%；國內(nèi)旅游收入34195億元，增長13.1%，增長速度低于上年同期的15.4%。國內(nèi)旅游人均消費增速有抬頭之勢，城鎮(zhèn)居民旅游人均消費水平進入回升通道。我國國內(nèi)旅游人均消費的增長動力主要源于城鎮(zhèn)居民人均旅游消費水平的提升，預(yù)計到2020年國內(nèi)游人數(shù)達73.5億人次，旅游收入接近7萬億元。據(jù)世界旅游業(yè)理事會預(yù)計，到2020年，全球國際旅游消費收入將達到2萬億美元；另據(jù)世界旅游協(xié)會預(yù)測，從2010年到2020年，國際旅游業(yè)人數(shù)和國際旅游收入將分別以年均4.3%、6.7%的速度增長，高于同期世界財富年均3%的增長率；到2020年，旅游產(chǎn)業(yè)收入將增至16萬億美元，相當(dāng)于全球GDP的10%；所提供工作崗位達3億個，占全球就業(yè)總量的9.2%，從而進一步鞏固其11作為世界第一大產(chǎn)業(yè)的地位。重慶市旅游市場發(fā)展分析重慶市旅游業(yè)總體發(fā)展概況據(jù)初步統(tǒng)計測算，2016年1—12月全市接待境內(nèi)外游客45086.13萬人次，實現(xiàn)旅游總收入2645.21億元，同比分別增長15.1%和17.5%。其中：接待入境游客316.58萬人次，旅游外匯收入16.87億美元，分別增長12.1%和14.9%。出境旅行社組織出境旅游196.24萬人次，同比增長7.7%，其中：出國游174.15萬人次，增長10%；港澳游16.22萬人次，下降10.4%；臺灣游5.87萬人次，增長2.5%。5.2.2國內(nèi)旅游市場。2017年1—6月全市接待境內(nèi)外游客23225.79萬人次，實現(xiàn)旅游總收入1430.46億元，同比分別增長13.4%和18.5%。其中：接待入境游客131.05萬人次，旅游外匯收入75051萬美元，分別增長12.2%和13.6%。出境旅行社組織出境旅游93.02萬人次，同比增長0.8%，其中：出國游82.01萬人次，增長0.5%；港澳游8.69萬人次，增長23.0%；臺灣游2.32萬人次，下降35.9%。重慶市旅游行業(yè)發(fā)展目標(biāo)根據(jù)《重慶市建設(shè)國際知名旅游目的地“十三五”規(guī)劃的通知》目標(biāo)，到2020年，重慶市將把旅游產(chǎn)業(yè)培育成為重慶綜合性戰(zhàn)略支柱產(chǎn)業(yè)，建成以“山水之都美麗重慶”為統(tǒng)領(lǐng)，以三大國際旅游目的地、四條主題精品旅游線、四級目的地體系、七大國際旅游品牌為支撐，城市魅力獨特、產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富、品牌形象卓著、服務(wù)功能完善、集散舒適便捷、環(huán)境安全友好、主體充12滿活力的國家旅游中心城市、具有世界吸引力和競爭力的國際知名旅游目的地。一是旅游綜合實力明顯增強。旅游總收入達到4500億元，年均增長15%；旅游增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達到8%；二是旅游客源市場進一步拓展。國際及地區(qū)航線數(shù)量達到100條，入境游客達到500萬人次，年均增長12%以上，旅游總?cè)藬?shù)達到5.26億人次；三是打造一批具有世界吸引力和影響力的旅游品牌。形成以長江三峽、世界遺產(chǎn)、山水之都及國家A級旅游景區(qū)為支撐的多類型、多層次、組合優(yōu)勢明顯的旅游產(chǎn)品系列，培育形成一批特色精品旅游線路，創(chuàng)建一批世界級、國家級旅游品牌。重慶市旅游市場前景分析隨著重慶經(jīng)濟的發(fā)展，區(qū)位優(yōu)勢越發(fā)明顯，根據(jù)重慶市旅游局抽樣調(diào)查的結(jié)果顯示，2017年第一季度重慶市居民出游意愿為82%，其中近半數(shù)居民有節(jié)假日出游計劃。出行需求仍保持穩(wěn)定增長，旅游經(jīng)濟運行將呈現(xiàn)旅游需求旺盛、旅游熱點從大型城市向縣域轉(zhuǎn)移、旅游過年漸成主流的特征。預(yù)計未來5年，市內(nèi)出游人數(shù)將達1.24億人次，同比增長15.4%;預(yù)計旅游收入3345億元，同比增長17.6%。整體預(yù)測旅游市場的市場規(guī)?？蛇_8000億元，其中以鄉(xiāng)村旅游為特色的出行方式更為市民所青睞，市場休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展分析休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展概況13目前我國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游已進入快速發(fā)展期，2015年全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游接待游客超過22億人次，營業(yè)收入超過4400億元，從業(yè)人員790萬人，其中農(nóng)民從業(yè)人員630萬人，帶動550萬戶農(nóng)民受益。“十二五”時期游客接待數(shù)和營業(yè)收入年均增速均超10%。2016年全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游接待游客近21億人次，營業(yè)收入超過5700億元，從業(yè)人員845萬。其中，2016年國慶黃金周期間，全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游游客接待量占同期旅游人次的69%，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游越來越成為市民出行旅游的首選。國家發(fā)展改革委等14部門聯(lián)合印發(fā)《促進鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提質(zhì)升級行動方案（2017年）》，明確提出2017年全國鄉(xiāng)村旅游實際完成投資達到約5500億元，年接待人數(shù)超過25億人次，鄉(xiāng)村旅游消費規(guī)模增至1.4萬億元，帶動約900萬戶農(nóng)民受益的發(fā)展目標(biāo)。休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展存在的問題當(dāng)前，鄉(xiāng)村游也存在同質(zhì)化嚴(yán)重、思想準(zhǔn)備不足、服務(wù)質(zhì)量不高、基礎(chǔ)設(shè)施滯后等問題，亟需出臺鄉(xiāng)村旅游發(fā)展方案的同時，還需加強鄉(xiāng)村旅游的監(jiān)管，切實維護游客的合法權(quán)益。14第五章發(fā)展戰(zhàn)略與實施計劃發(fā)展戰(zhàn)略總體戰(zhàn)略公司在3-5年內(nèi)，通過現(xiàn)代農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖的發(fā)展帶動旅游觀光休閑娛樂的發(fā)展，預(yù)計到2020年將該園區(qū)建成為集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游觀光、休閑度假、農(nóng)家餐飲、園藝觀賞、旅游購物、生態(tài)養(yǎng)殖、保健康養(yǎng)為一體，包含農(nóng)業(yè)種植及養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)生態(tài)主題樂園、休閑度假村、農(nóng)業(yè)教育培訓(xùn)、康養(yǎng)服務(wù)等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。建立成功的品牌，積累無形資產(chǎn)，收回初期成本，準(zhǔn)備擴大生產(chǎn)規(guī)模。1、初步創(chuàng)業(yè)期（1-3年）主要是以果蔬種植、休閑旅游觀光、休閑娛樂、農(nóng)家餐飲、園藝觀賞、旅游購物、生態(tài)養(yǎng)殖等為主，逐步以擴大知名度，吸引更多的消費者來認(rèn)領(lǐng)土地建設(shè)自己的農(nóng)場為主，市場策略為逐步培養(yǎng)消費習(xí)慣，搶先占領(lǐng)生態(tài)休閑類旅游行業(yè)的市場份額，建立自己的品牌，積累無形資產(chǎn)，收回初期投資。第一、二年：打牢基礎(chǔ)、做出精品，然后進入旅游業(yè)市場，站穩(wěn)腳跟，著力宣傳公司服務(wù)特色，主動出擊，為客戶提供高品質(zhì)的服務(wù)，初步具有行業(yè)知名度，建立一部分相對穩(wěn)定的客戶群，為下一步發(fā)展的基礎(chǔ)。第三年：樹立并提升品牌形象，從初期的客戶群為主，通過口碑，媒體廣告等各種渠道加強宣傳，增加無形資產(chǎn)，中長期時，項目采用多元化服務(wù)擴大市場份額。2、發(fā)展成長期（4-5年）15項目規(guī)模及業(yè)務(wù)相對穩(wěn)定，進一步提升知名度，打造品牌提升服務(wù)質(zhì)量。并在不斷擴大市場份額的同時，籌備新業(yè)務(wù)的開發(fā)工作。使項目在川渝市場知名度達到75%,川渝周邊省份知名度達到50%，全國知名度達到40%，鞏固已有市場，擴展?jié)撛谑袌觥Ｄ繕?biāo)市場1、近期重慶主城區(qū)及周邊區(qū)縣的游客等。2、中遠期四川、貴州、陜西、湖北等面向全國旅游市場服務(wù)產(chǎn)品1、旅游觀光提供滿足城市居民體驗農(nóng)村生活的場所2、休閑娛樂包括棋牌、茶藝、水上運動、"丫、酒吧、垂釣等休閑娛樂項目。3、農(nóng)家餐飲提供具有川渝地方特色的農(nóng)家小吃、土菜、野味等具有農(nóng)村特色的餐飲。4、園藝觀賞包括入口花圃、百花廣場、露天看臺、錦繡水園、生態(tài)博物館等園藝觀賞。5、旅游購物16提供具有農(nóng)家特色的小商品和園藝產(chǎn)品供游客購買。6、生態(tài)養(yǎng)殖把飼養(yǎng)的雞、鴨、鵝、豬等家禽家畜流放在樹林下，讓其自由覓食、奔跑，流露出它的野性，使其回歸自然，享受大自然賦予它的魅力與財富。7、農(nóng)業(yè)教育培訓(xùn)可以提供包含農(nóng)機、農(nóng)技、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)方面知識的專業(yè)化培訓(xùn)，提高培訓(xùn)人員的科學(xué)素養(yǎng)。8、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)依托秀麗的景觀和環(huán)境優(yōu)勢，整合現(xiàn)代康復(fù)療養(yǎng)理念，將旅游產(chǎn)業(yè)鏈向康復(fù)醫(yī)學(xué)延伸、康復(fù)醫(yī)學(xué)向旅游產(chǎn)業(yè)延伸、使康復(fù)治療和旅游療養(yǎng)有機結(jié)合。定價策略1、創(chuàng)業(yè)期：由于在創(chuàng)業(yè)初期，本項目的市場占有和拓展能力都十分有限，在這種情況下急需擴大市場份額，但又必須保證服務(wù)質(zhì)量和成本回收量因此在進入市場初期，首先用中等定價，低于同行業(yè)其他景區(qū)的價格來吸引消費者。2、成長期：項目在成長期間具備了一定的市場占有量和服務(wù)拓展力，并且在服務(wù)、技術(shù)、管理等方面逐漸趨于成熟，因此將嘗試使用中高端價位來進一步增強我們的利潤獲取能力。3、成熟期：當(dāng)本項目主營業(yè)務(wù)成熟，管理技術(shù)方面已經(jīng)完善的時候，將作為行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者來牽頭訂閱行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范并整合市場資源，從而涉足其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并盡力保持主業(yè)價格17的穩(wěn)定，其它業(yè)務(wù)定價則與社會普遍價格一致，以此開拓其它業(yè)務(wù)價格。營銷策略1、農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的品牌營銷：移動互聯(lián)網(wǎng)營銷體系和高端市場渠道體系的有效結(jié)合是保障本項目農(nóng)業(yè)品牌營銷的關(guān)鍵戰(zhàn)略；本項目后期會建設(shè)一個配套的系統(tǒng)，通過系統(tǒng)的整體運營，對客戶和管理有一些積累和沉淀。但需要補充的是，圍繞項目中心建立的產(chǎn)品銷售體系，應(yīng)該涵蓋：機構(gòu)團體、中產(chǎn)階層、圈層系統(tǒng)等；尤其在項目成功運作的中期，我們將建立實體有機產(chǎn)品餐飲系統(tǒng)，這是支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)品品牌化，擴展另一條產(chǎn)品戰(zhàn)略線策略；2、生活方式營銷：毫無疑問，本項目將是整個營銷的中心。在中心，我們將建立關(guān)于健康、養(yǎng)生、食療、農(nóng)耕文化、國學(xué)等多個體驗場；同時配置健康理療中心、養(yǎng)生中心、有氧運動健身中心等，這將為這個行業(yè)建立一個全新的運營標(biāo)準(zhǔn)，并跨界到健康產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，成為行業(yè)的領(lǐng)軍人物；3、自然資源營銷：統(tǒng)景溫泉度假村作為全國較為知名的溫泉景區(qū)，我們將徹底激活該重要的項目要素。當(dāng)然，最為重要的是，將這些自然提升到人文山水的割據(jù)及境界之中，使之成為長盛不衰的文化資源；從而確保園區(qū)項目的可持續(xù)運作；4、區(qū)域營銷體系建設(shè)：重慶渝北有太多農(nóng)業(yè)觀光旅游項目，包括商業(yè)化后由企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)的各種特色農(nóng)業(yè)園，以及川渝地區(qū)深厚的人文資源。川渝抗戰(zhàn)文化是比較典型的一個分支，格局上已經(jīng)形成了一個大的旅游帶，并且是以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)的。我們18希望建立一種能夠獲得政府支持的區(qū)域營銷體系，將區(qū)域農(nóng)業(yè)項目營銷提升到國際藝術(shù)化的高度。第六章項目管理及組織運行機構(gòu)設(shè)置本著機構(gòu)簡潔、人員精干、廉潔高效的原則確定本項目組織機構(gòu)。本項目建設(shè)單位為乂乂乂乂乂乂乂乂乂，項目籌建和建設(shè)由公司辦公室具體負(fù)責(zé)，采取國內(nèi)外招標(biāo)方式落實設(shè)計、施工、監(jiān)理單位及主要設(shè)備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進度計劃，全程嚴(yán)格控制工程質(zhì)量、工期、造價。公司實行公司董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。董事會決定子公司的重大事宜，總經(jīng)理由董事會確定聘任，負(fù)責(zé)執(zhí)行董事會的各項決議和日常經(jīng)營管理工作。19董事會總經(jīng)理K目部■行政部■法務(wù)部■工程部總經(jīng)理K目部■行政部■法務(wù)部■工程部人力資源部財務(wù)部運營部運行管理1、總經(jīng)理向董事會負(fù)責(zé)，執(zhí)行董事會決策并報告工作?？偨?jīng)理辦公室在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下全面組織管理XXXXXXXXX現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園區(qū)各項工作。2、各部門經(jīng)理向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。由總經(jīng)理辦公室制訂部門職能和管理權(quán)限，并協(xié)調(diào)部門間關(guān)系。3、各部門員工通過技術(shù)培訓(xùn)，采用招聘上崗。總公司統(tǒng)一頒發(fā)員工規(guī)范行為準(zhǔn)則，樹立良好員工隊伍形象。4、由產(chǎn)業(yè)管理部協(xié)調(diào)有關(guān)部門在產(chǎn)前、產(chǎn)中、產(chǎn)后技術(shù)、生產(chǎn)資料營銷等全程服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)格質(zhì)量檢測與標(biāo)準(zhǔn)化監(jiān)控，由營銷部承擔(dān)合同化營銷；實行產(chǎn)業(yè)化有償服務(wù)，提高輻射區(qū)有機、綠色產(chǎn)品整體優(yōu)勢和競爭力。運營機制20經(jīng)營機制經(jīng)營機制是調(diào)動生產(chǎn)者參與項目建設(shè)積極性的關(guān)鍵，項目經(jīng)營機制采取多種經(jīng)營形式，形成利益共享，風(fēng)險分擔(dān)，且利益與風(fēng)險平衡的機制。資金運營機制投資方式為公司投資，在項目建設(shè)過程中要監(jiān)督資金的使用情況，確保資金運營的安全性。土地利用效率機制充分發(fā)揮土地利用效率，以激勵經(jīng)營者提高集約經(jīng)營強度，由單一經(jīng)營向多種經(jīng)營轉(zhuǎn)變，由產(chǎn)品經(jīng)營向資本經(jīng)營轉(zhuǎn)變。規(guī)避風(fēng)險機制園區(qū)建設(shè)是一項風(fēng)險性產(chǎn)業(yè)，因此，建立規(guī)避風(fēng)險機制，即建立投資風(fēng)險機制；建立健全園區(qū)保險制度、經(jīng)濟合同制度等，對保證園區(qū)的健康發(fā)展是十分必要的。項目管理1、計劃管理按項目建設(shè)計劃統(tǒng)籌安排，按計劃任務(wù)組織好作業(yè)設(shè)計，按作業(yè)設(shè)計組織好施工。對項目建設(shè)所需的原材料、建筑材料、外購設(shè)備以及化肥、農(nóng)藥、保水劑、苗木等物資的采購，由園區(qū)按計劃統(tǒng)一購買。2、工程管理21工程管理嚴(yán)格履行重慶市基本建設(shè)項目管理程序及標(biāo)準(zhǔn)。項目實施單位應(yīng)委托有甲級資質(zhì)的設(shè)計部門編制總體設(shè)計，按年度建設(shè)要求編報施工設(shè)計。施工設(shè)計要做到數(shù)字上表，任務(wù)上圖。項目施工嚴(yán)格實行先設(shè)計、后施工，按設(shè)計施工，實行施工人員追蹤負(fù)責(zé)制。參與者的經(jīng)濟利益與項目效益掛鉤，確保質(zhì)量。嚴(yán)格檢查驗收制度，堅持一個工序檢查合格后再進入下一個工序。施工結(jié)束，自查合格后上報，由園區(qū)組織技術(shù)人員逐塊檢查驗收。由于工程建設(shè)涉及面較寬，公司將定期組織由各方面專家參加的專家咨詢小組，提供技術(shù)、經(jīng)濟、生態(tài)建設(shè)等方面的咨詢及信息服務(wù)，為經(jīng)營決策服務(wù)。3、資金管理本項目資金為公司自籌資金、商業(yè)貸款、風(fēng)險投資和政策扶持。資金管理實行專項財務(wù)管理，配備專職財務(wù)人員，加強資金管理，嚴(yán)格執(zhí)行國家財務(wù)管理制度，定期編制財務(wù)報告，逐級上報；項目施工開支的報賬原始發(fā)票建檔保管，財務(wù)報表逐級審計、匯總、上報。本項目資金屬專項資金，獨立核算，?？顚Ｓ谩?、信息管理為了便于決策管理，園區(qū)應(yīng)建立體現(xiàn)施工現(xiàn)狀信息的項目信息管理數(shù)據(jù)庫、檔案庫，配備必要的信息處理工具，對項目施工、進度、質(zhì)量、資金使用、林木生長、經(jīng)濟效益、環(huán)境狀況等動態(tài)情況進行及時匯總、分析、監(jiān)測和評價。5、經(jīng)營技術(shù)管理22在項目前期要設(shè)計好經(jīng)營技術(shù)路線，以總體設(shè)計和施工設(shè)計規(guī)范確定經(jīng)營技術(shù)。在項目施工過程中要建立技術(shù)責(zé)任制，由技術(shù)人員包片技術(shù)指導(dǎo)，或技術(shù)入股，參與經(jīng)營。在經(jīng)費安排、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、管理手段、承包戶技術(shù)培訓(xùn)等方面應(yīng)全方位體現(xiàn)技術(shù)因素。第七章投資估算與資金籌措投資估算.1.1估算說明及依據(jù).估算說明本計劃書在市場預(yù)測、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、工程方案及項目實施進度等方面的基礎(chǔ)上，經(jīng)多方案比較后，以最佳方案為基礎(chǔ)進行估算。.估算范圍投資范圍包括基地、加工中心的土地投入、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、設(shè)備及工程建設(shè)其它費用、鋪底流動資金。.估算依據(jù)（1）《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目和資金管理暫行辦法》財發(fā)字【2009】l號；（2）《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目和資金管理暫行辦法》若干條文的解釋；（3）財發(fā)【2010】57號關(guān)于印發(fā)《農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)財務(wù)管理23辦法＞的通知；（4）《國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)辦公室關(guān)于印發(fā)〈國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)多種經(jīng)營項目可行性研究報告編寫大綱＞的通知》（國農(nóng)辦【2014】175號文）：（5）建安工程：參照《重慶省市政工程計價定額》（SGD3-2000）、《重慶市建設(shè)工程費用定額》（SGD7-2000），并結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況進行估算；（7）《建設(shè)工程投資估算手冊》；（8）《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額重慶市估價表》；（9）《重慶市市政工程預(yù)算定額》；（10）《重慶市園林工程預(yù)算定額》；（11）《重慶市建設(shè)工程費用定額》；（12）設(shè)備原價按近期國內(nèi)設(shè)備制造廠或供應(yīng)商的詢價測算；（13）設(shè)備運雜費按機械工業(yè)部頒發(fā)的機械計（1995）1041號文的有關(guān)規(guī)定計算；（14）設(shè)計費按國家物價局和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)》計取；（15）基本預(yù)備費按項目土建和設(shè)備總投資的5%計取；（16）漲價預(yù)備費據(jù)國家計委及重慶市現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定不計??；（17）其它費用按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定計算。（二）投資估算結(jié)果項目總投資21000萬元。其中：固定資產(chǎn)投資16000萬元（土24地費用7000萬元，建安工程費4000萬元，設(shè)備購置及安裝工程費2000萬元，其它費用1800萬元，財務(wù)費用800萬元，基本預(yù)備費400萬元）；流動資金5000萬元。（1）土地費用項目采取征地和租地相結(jié)合的原則，其中征地費用5000萬元，租地費用2000萬元。（2）建安工程投資一般建筑物根據(jù)設(shè)計內(nèi)容及重慶市造價指標(biāo)估算造價、構(gòu)筑物、道路工程依據(jù)重慶市市政工程預(yù)算定額，采用指標(biāo)法或?qū)嵨锪糠ㄓ嬎阍靸r。建安工程投資共計4000萬元。（3）物資設(shè)備購置費本項目設(shè)備購置費按國內(nèi)設(shè)備現(xiàn)行市場價計算，共計2000萬元。（4）工程建設(shè)及其它費用根據(jù)重慶市工程建設(shè)其它費用取費標(biāo)準(zhǔn)取值，合計5100萬元。（5）基本預(yù)備費按項目建筑、設(shè)備投資總和的2.5%計算，預(yù)備費400萬元。（6）財務(wù)費用根據(jù)資金籌措計劃，項目總?cè)谫Y21000萬元，根據(jù)項目建設(shè)進度投入，財務(wù)800萬元。（7）鋪底流動資金根據(jù)達產(chǎn)經(jīng)營預(yù)測，項目需鋪底流動資金5000萬元。（三）分期投資計劃25根據(jù)項目具體情況，按照實施進度計劃，確定項目建設(shè)期為6年，共三期投入，見下表：項目投資建設(shè)計劃表項目周期起止時間建設(shè)內(nèi)容投資額度（億元）序號年份建設(shè)內(nèi)容金額12017-2018基礎(chǔ)建設(shè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)項目前期建設(shè)1.122018-2019生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光旅游、休閑產(chǎn)業(yè)園部分項目建設(shè)0.632019-2020低碳養(yǎng)生休閑產(chǎn)業(yè)園其余部分項目建設(shè)0.37.2資金籌措與使用計劃資金籌措.自籌資金0.5億元，約占項目總投資23.81%；.商業(yè)銀行貸款0.4億元，約占項目總投資19.05%；.引進社會資金、風(fēng)投資金1億元，約占項目總投資47.62%；.國家政策扶持0.2億元，約占項目總投資9.52%。融資能力分析.融資組織形式本項目采用新設(shè)項目法人融資，其中公司自籌資金5000萬元。.融資方案26銀行融資4000萬元，根據(jù)工程建設(shè)規(guī)劃，分三期申請銀行貸款，分別為2000萬元、1000萬元和1000萬元，共計3筆，第一期申請貸款為2016年基地建設(shè)、觀光休閑區(qū)用，第二期申請貸款為2017年休閑度假村、休閑生態(tài)酒店建設(shè)用，第三期申請貸款為2018年培訓(xùn)基地、養(yǎng)生會所建設(shè)用。所有貸款將采用長期固定資產(chǎn)3年期滾動貸款，實際最大貸款額度為1.2億元，公司采取邊建邊生產(chǎn)，力爭在工程竣工后2024年歸還，此舉考慮到企業(yè)和銀行雙方的資金風(fēng)險，能隨項目的逐步推進產(chǎn)生預(yù)期的雙贏局面。引進社會資金10000萬元，根據(jù)工程建設(shè)計劃，分三期引進社會資金，分別為6000萬元、2000萬元和2000萬元，共計3筆。第一期申請貸款為2016年基地建設(shè)、觀光休閑區(qū)用，第二期申請貸款為2017年休閑度假村、休閑生態(tài)酒店建設(shè)用，第三期申請貸款為2018年培訓(xùn)基地、養(yǎng)生會所建設(shè)用。所有社會資金采用合作經(jīng)營、風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享方式運行，特殊情況可根據(jù)項目實際運營情況考慮。在本項目實現(xiàn)較大盈利甚或上市后，可考慮一次性購回響應(yīng)股份或資本轉(zhuǎn)向運營。資金結(jié)構(gòu)分析（1）資本結(jié)構(gòu)資本金在資本結(jié)構(gòu)中占25.2%，政府扶持占3.94%，投資合作資金占55.12%，長期債務(wù)在資本結(jié)構(gòu)中最大比例占15.784%。（2）債務(wù)資金結(jié)構(gòu)從總的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，公司融資后，由于貸款為逐步投入，資金占用額0.5?1.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率最大為15.784%，債務(wù)資27金合理，債務(wù)風(fēng)險較小，償債能力較強。第八章財務(wù)評價評價的依據(jù)、原則及方法（一）依據(jù).《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。.本項目投資、成本、收入等預(yù)測數(shù)據(jù)。.現(xiàn)行國家和重慶市有關(guān)稅、費征收政策。.其它有關(guān)資料。（二）原則.財務(wù)評價本著穩(wěn)妥可靠的原則，在計算費用時取上限，在計算效益時取下限，以確保項目經(jīng)濟效益計算的可靠性。.遵循動態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔，定量分析為主、定性分析為輔的原則。.遵循效益與成本費用計算口徑一致的原則。（三）假設(shè)條件和評價方法.假設(shè)條件假設(shè)工程建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容按預(yù)定方案實施，建設(shè)進度如期完成，項目建成后功能發(fā)揮和經(jīng)營狀況達到預(yù)期目標(biāo)，國家、地方宏觀經(jīng)濟政策保持相對穩(wěn)定。.評價方法28本項目屬新建項目，財務(wù)收支受到諸多因素的影響，有些收支難以準(zhǔn)確定量測算，本著穩(wěn)妥可靠的原則，只對主要收支項目進行測算。以XXXXXXXXX現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)綜合開發(fā)涉及內(nèi)容作為收支的整體進行核算。貸款還款資金來源公司為未來的稅后利潤、折舊，以及短期的資金拆借。財務(wù)評價的價格體系采用報告期2016年的“基價”計算，即不考慮通貨膨脹因素的影響。財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取基本參數(shù).參照國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目大綱（2007）要求：計算期10年（不含建設(shè)期3年）。.根據(jù)目前市場情況，考慮到本項目是分期新建，第一期完成后有少量運營，考慮到每年產(chǎn)值所占比重較大，根據(jù)預(yù)期情況同時進行分析。.參照國家農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目大綱（2007）要求：貼現(xiàn)率加工項目10%，其他項目8%，由于本項目的特殊性，基準(zhǔn)收益率按銀行借款利率5.4%，加上適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險報酬率計算確定為8%。.所有價格均為含稅價格，初級農(nóng)產(chǎn)品增值稅稅率13%，其他加工農(nóng)產(chǎn)品增值稅稅率為17%，營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，教育費附加稅率3%，所得稅稅率25%，若企業(yè)取得國家級農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)所得稅減免，用于農(nóng)、林、牧的土地使用稅減免。29.其它計算參數(shù)按照國家和功能行業(yè)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項目的具體情況選取，詳見下表。財務(wù)參數(shù)表序號項目名稱計算參數(shù)備注1固定資產(chǎn)折舊建構(gòu)筑物25年，設(shè)備10年平均年限法，殘值率3%2無形資產(chǎn)攤銷10年平均攤銷，殘值率3%3工資及福利費工資3000元/月.人福利費占工資比例14%4所得稅25%國家農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)免5修理費10%固定資產(chǎn)折舊為基數(shù)6盈余公積金10%所得稅后利潤為基數(shù)7銷售費用1%按銷售收入8管理費用1%按銷售收入加土地租賃費9技術(shù)開發(fā)費3%按銷售收入經(jīng)營收入及稅金估算.營業(yè)收入估算項目建成后，營業(yè)輸入來源愿觀光農(nóng)業(yè)收入、養(yǎng)殖品種、農(nóng)業(yè)主題樂園門票及附加品銷售、休閑養(yǎng)生、休閑度假酒店、養(yǎng)生會所、農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等等（1）以果蔬采摘為特色的生態(tài)主題樂園根據(jù)2016年市場價估算，培植中心建成后年產(chǎn)100萬株苗子，按每株12元算，收入約為1000萬元（扣除稅收）。（2）精品植物銷售根據(jù)2014年統(tǒng)計數(shù)據(jù)結(jié)果進行估算：（注：由于本項目建設(shè)中主要以中高檔苗木為主，所以其單產(chǎn)值比均價高出0.5?1.530倍，所以每項單產(chǎn)值均乘以一個系數(shù)1.5?2.0。)購進平均單價為40元一株，成材平均售價150元一株，每年銷售100000株，收入約為1000萬元(扣除稅收)。(3)畜禽魚產(chǎn)品銷售根據(jù)2016年畜禽魚市場價估算，若800畝生態(tài)循環(huán)有機農(nóng)場和300畝水體每年能產(chǎn)4000噸肉類，按每噸10000元計算，畜禽魚產(chǎn)品銷售年收入為4000萬元(扣除稅收)。(4)農(nóng)業(yè)教育收入暫以稅后500萬元/年計算(5)養(yǎng)老院收入以1000個床位為標(biāo)準(zhǔn)，其中普通床位800張，按1200元/月收費，入住率80%；星級床位200張，按2000元/月收費，入住率60%,養(yǎng)老院每年收入約為1210萬元(扣除稅收)(6)低碳休閑養(yǎng)生酒店、會所、服務(wù)、餐飲、門票服務(wù)收入暫以稅后3000萬元/年計算(7)旅游地產(chǎn)收入暫不計算在內(nèi)(8)其他收入1000萬元/年(含垂釣租金、婚慶、生態(tài)文化運營傳播、生態(tài)項目策劃等等).相關(guān)稅金估算本項目涉及農(nóng)產(chǎn)品增值稅稅率13%和17%,營業(yè)稅稅率5%,城建稅稅率7%,教育費附加稅率3%。31成本計算.營運成本以特色蔬菜、農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖為主的特色農(nóng)業(yè)是一次性投入，種苗投入已在物資設(shè)備估算中測算，精品植物每年隨銷售補種，其他種植類農(nóng)資、化肥按每畝單耗測算，加工類輔料糖、酒以及生物制品等原料、包裝及其他耗材按工藝單耗和市場價格估算，總的材料人工年成本3600萬元。.水、電、燃料成本整個生態(tài)園區(qū)的市場價格估算，水、電、燃料年成本872萬元，1079萬元，789萬元。.工資福利費根據(jù)項目定員，員工300人，工資按目前重慶地區(qū)平均工資水平每人每月3000元計算，福利費按工資的14%計取，正常生產(chǎn)年份共需工資福利費151萬元/年。.維修費維修費房屋、機器設(shè)備固定資產(chǎn)折舊基數(shù)的10%提計，年維修費103萬元。.管理費包括管理人員辦公費、差旅費等，按收入的1%計算，經(jīng)測算管理費用為650萬元。.銷售費銷售費主要包括銷售服務(wù)費、廣告費、保險費等費用等。本項目銷售費用按銷售收入的1%計算，經(jīng)測算銷售費用為323萬32元。.折舊及攤銷費固定資產(chǎn)按分類折舊法計算，從2021年開始折舊，正常年折舊費總計2973萬元。建構(gòu)筑物按直線法計算折舊，折舊年限以25年計算，殘值率3%，園區(qū)設(shè)備折舊年限10年，殘值率3%。無形資產(chǎn)按10年攤銷，殘值率3%。財務(wù)分析盈利能力分析.融資前分析：本項目融資前分析假設(shè)排除了融資方案變化的影響，從項目投資總獲利能力的角度，考慮到項目方案設(shè)計的合理性。主要以動態(tài)分析（折現(xiàn)現(xiàn)金流量）為主，靜態(tài)分析（非折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析）為輔。該項目靜態(tài)指標(biāo)投資回收期所得稅前為8.27年（所得稅前）和9.71年（所得稅后），動態(tài)指標(biāo)項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為14.23%（所得稅前）和10.27%（所得稅后）；項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值15359萬元（所得稅前）和5899萬元（所得稅后），產(chǎn)值盈虧平衡點為42684萬元，也就是說公司正常投入運營后每年產(chǎn)值不低于32684萬元就不會虧損。通過本項目融資前營業(yè)收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本和流動資金的估算為基礎(chǔ)，考慮到整個計算期內(nèi)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，編制得出項目投資現(xiàn)金流量表，再利用資金時間價值的原理進行折現(xiàn)，計算項目投資內(nèi)部收益率高于行業(yè)平均水平8%的指標(biāo)，凈現(xiàn)值為正，且金額大，說明指標(biāo)良好融資能力可行。.融資后分析：本項目通過以融資前分析和初步的融資方案33為基礎(chǔ)，考慮到項目方案在融資條件下的可行性。主要分為動態(tài)分析和靜態(tài)分析兩種。（1）動態(tài)分析。是通過編制項目資本金現(xiàn)金流量分析，從項目權(quán)益投資者整體的角度，考慮到項目給項目權(quán)益投資者帶來的收益水平，它是在擬定的融資方案下進行的息稅后分析，得出的指標(biāo)資本金財務(wù)內(nèi)部收益率13.01%，資本金財務(wù)凈現(xiàn)值6033萬元。表明資本金財務(wù)內(nèi)部收益率高于農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)基準(zhǔn)收益率8%，資本金財務(wù)內(nèi)部收益率為正且金額大，說明指標(biāo)良好融資能力可行。（2）靜態(tài)分析是不采取折現(xiàn)方式處理數(shù)據(jù)，主要依據(jù)利潤與利潤分配表，并借助現(xiàn)金流量表計算相關(guān)盈利能力指標(biāo)。該項目的靜態(tài)分析指標(biāo)總投資收益率11.98%（多期平均）和16.61%（達產(chǎn)期），項目資本金經(jīng)利潤率為27.6%（多期平均）和38.46%（達產(chǎn)期）?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值10%，表明盈利能力滿足要求。項目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值15%，表明盈利能力滿足要求。償債能力分析償債能力分析需編制借款還本付息計劃表和資產(chǎn)負(fù)債表。.借款還本付息計劃表反映項目計算期內(nèi)各年借款本金償還和利息支付情況。其中的主要指標(biāo)償債備付率和利息備付率均大于1且高，表明利息償付的保障程度高以及用于還本付息的資金保障程度高。.產(chǎn)負(fù)債表綜合反映項目計算期內(nèi)各年年末資產(chǎn)、負(fù)債和所34有者權(quán)益的增減變化及對應(yīng)關(guān)系。其中資產(chǎn)負(fù)債率最高不超過15.784%,說明項目資產(chǎn)狀況良好，流動比率和速動比率均大于1,說明資產(chǎn)變現(xiàn)快，償債能力有保障。財務(wù)生存能力分析在項目（企業(yè)）運營期間，確保從各項經(jīng)濟活動中得到足夠的凈現(xiàn)金流量是項目能夠持續(xù)生存的條件。財務(wù)分析中應(yīng)根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表，綜合考慮項目計算期內(nèi)各年的投資活動、融資活動和經(jīng)營活動所產(chǎn)生的各項現(xiàn)金流入和流出，計算凈現(xiàn)金流量和累計盈余資金，分析項目是否有足夠的凈現(xiàn)金流量維持正常運營。還款資金來源于項目所形成的凈利潤、折舊、攤銷?？紤]到本項目安排的還款期過短，還本負(fù)擔(dān)就過重，導(dǎo)致為維持資金平衡籌措短期借款1000萬元，本項目以三次分貸、滾動還款，減輕各年資金成本和還款負(fù)擔(dān)。另外考慮到運營期前期的還本