商業(yè)住宅項(xiàng)目全案營銷報告

周莊桃李春風(fēng)項(xiàng)目全案營銷報告二〇一六年七月藍(lán)城集團(tuán)報告框架一、市場環(huán)境分析二、項(xiàng)目本體分析及定位三、目標(biāo)解讀及策略四、營銷費(fèi)用預(yù)算一、市場環(huán)境分析1.

近一年房產(chǎn)政策：減稅降首付、擴(kuò)大內(nèi)需去庫存，后續(xù)整體市場或?qū)⑸闲小?.

近一年昆山市場：供應(yīng)量相對減少，房產(chǎn)政策利好不斷，整體成交及成交均價有一定提升。庫存量呈現(xiàn)下降趨勢，去化周期縮短至11個月，價格企穩(wěn)，后續(xù)或有上漲可能。3.

淀山湖區(qū)域市場：受政策利好影響，開發(fā)商有順勢走量的可能，整體成交及成交均價有一定提升。庫存量呈現(xiàn)下降趨勢，去化周期有明顯縮短，整體價格企穩(wěn)，后續(xù)或有上漲可能。4.

供應(yīng)預(yù)估：2016年下半年預(yù)計(jì)淀山湖版塊新增40億貨值，低密度產(chǎn)品約1700套，集中供應(yīng)高峰期在今年10月前，不包含改規(guī)限制項(xiàng)目。5.

核心競品：從區(qū)域、產(chǎn)品類型、客群等多方面對標(biāo)，水月周莊項(xiàng)目為本案核心競品，2016年四開四捷，其中6月9日三期第四次集中加推，當(dāng)天推出58套房源，去化53套，去化率91%。結(jié)論：房產(chǎn)政策利好不斷，供應(yīng)相對較少，成交量提升，庫存下降，去化周期縮短，價格企穩(wěn)，淀山湖區(qū)域內(nèi)開發(fā)商趁勢走量，需尋找合適機(jī)會入市。二、項(xiàng)目本體分析及定位1、基本情況經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積11980096600.6611699680㎡㎡㎡㎡㎡總建筑面積（含已建22175.2㎡）地上建筑面積（住宅）地上建筑面積（商業(yè)）地上建筑面積（其它）其中2170地下建筑面積（含已建）

23581.6㎡容積率0.6130%%%%戶建筑密度商業(yè)住宅20%40%387綠化率住宅戶數(shù)（含已建79戶)建筑風(fēng)格：中式宅院風(fēng)格；面積控制：面積段豐富，覆蓋面廣；景觀園林：區(qū)域內(nèi)綠化率最高；物業(yè)配套：綠城物業(yè)。項(xiàng)目產(chǎn)品200㎡以下占比八成,主流面積段迎合整體板塊市場需求二、項(xiàng)目本體分析及定位2、項(xiàng)目價值梳理.

綠城物業(yè)服務(wù)配套.

自帶完善的商業(yè)配套.

濕地環(huán)繞、游船、垂釣等休閑娛樂配套.

周莊多個高爾夫球場、濕地公園等高端配套.

周莊中心幼兒園、周莊小學(xué)、周莊人民醫(yī)院等學(xué)校、醫(yī)療資源豐富.

中高端人群.

良好的投資前景.

適應(yīng)度假養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)品屬性.

稀缺的純中式風(fēng)格建筑.

低密度別墅用地.

綠城中式宅院情懷之作.

周莊門戶.

古鎮(zhèn)文化.

私家生態(tài)濕地.

輕軌17號線可達(dá)上海、蘇州二、項(xiàng)目本體分析及定位3、項(xiàng)目整體定位中國頤樂生活的江南劇本綠色、生態(tài)、頤樂、養(yǎng)生的度假產(chǎn)品蘇滬區(qū)域獨(dú)具特色、集生態(tài)居住、旅游度假、養(yǎng)老養(yǎng)生于一體的綠城全新高端的城市功能型旅游度假別墅樓盤二、項(xiàng)目本體分析及定位4、項(xiàng)目客群定位

客戶來源：主要來自上海、蘇州的社會精英、中產(chǎn)階級；

年齡特征：以35-60歲為主，年齡層次相對較全。其中35-45

歲以區(qū)域客戶較多，度假為主；

45-60歲客戶以養(yǎng)老客戶較多，客戶分布分散；

職業(yè)特征：大型企業(yè)的中層管理人員，技術(shù)骨干、小私營業(yè)主，高校教授、高收入自由職業(yè)者；

家庭結(jié)構(gòu)：三口之家，家庭成員相對簡單，父母偶爾來??；

置業(yè)動機(jī)：投資度假為主，定位為第二居所之間，在適合的時機(jī)擁有一套自己的別墅，避免今后用更高的代價去購買；

敏感點(diǎn)：環(huán)境、地段、價格、產(chǎn)品、品牌。二、項(xiàng)目本體分析及定位5、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢

Strength劣勢

Weak1、項(xiàng)目位于周莊鎮(zhèn)，為中國第一水鄉(xiāng)；1、前期沒有實(shí)景體驗(yàn)區(qū)的支撐，銷售壓力大；2、項(xiàng)目包含120畝濕地資源，環(huán)境較好，有較多休閑

2、如何破冰項(xiàng)目早期開發(fā)的口碑形象；娛樂空間打造的可能；3、體量小，周期長，造勢難度大；3、綠城品牌具備較大優(yōu)勢，市場認(rèn)可度高；4、低密社區(qū)，中式宅院，高品質(zhì)；機(jī)會

Opportunity威脅

Threaten1、上海限購政策，蘇州樓市漲幅巨大，擠壓一部分客戶；1、同類產(chǎn)品較多，客戶選擇性大，易被其它項(xiàng)目截流，營銷渠道成本相對較高；2、蘇州和上海政府大力發(fā)展旅游度假養(yǎng)生類產(chǎn)品；3、項(xiàng)目周邊交通便利，或可坐輕軌17號線直達(dá)上海、蘇州，交通非常便利；4、市場行情相對較好，入市期（2016年11月底）或?qū)⑿纬晒┬杩沾捌?，存在較大機(jī)會；三、目標(biāo)解讀及策略1、全案目標(biāo)及全案營銷思路全案目標(biāo)：兩年半，計(jì)劃銷售金額7.5億全案營銷思路：以綠城產(chǎn)品為核心，以資源整合營銷為手段，打造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，控制推售節(jié)奏，搏溢價。2016年單價總銷2017年總銷2018年總銷面積（農(nóng)歷春節(jié)前）類型套數(shù)（㎡）（元/㎡）17000118509000（萬元）41960244606822總銷16814024682206417580120011716224460341112798/villa住宅商業(yè)//多層疊墅公寓暫未定3411210085001785//1785商鋪總計(jì)暫未定5500375027120014503217994三、目標(biāo)解讀及策略2、全案推售計(jì)劃1、第一批次：2016年推售，貨值約1.36億，預(yù)計(jì)villa推出約68套；2、第二批次：2017年推售，貨值約5億，預(yù)計(jì)villa推出約80套，多層疊墅約140套，酒店式公寓推出60%的體量；3、第三批次：2018年推售，貨值約1.14個億，預(yù)計(jì)villa推出20套左右，酒店式公寓推出40%的體量，商鋪推出100%體量。三、目標(biāo)解讀及策略3、2016年銷售目標(biāo)：（實(shí)際時間為2016年1月28日農(nóng)歷春節(jié)前）銷售金額簽約套數(shù)約60套來訪900日均來訪15:190天1.2億組10組注：1、結(jié)合本項(xiàng)目養(yǎng)生、旅游度假的產(chǎn)品性質(zhì)及周邊樓盤來訪認(rèn)購比例（約12:1），首次開盤即2016年銷售期來訪認(rèn)購比相對較高，該指標(biāo)按15:1進(jìn)行計(jì)算；2、從8月底開始蓄客到11月底首開，共計(jì)90天；回款回款金額0.8億本案2016年銷售期較短，蓄客壓力較大，需來訪900組，臨近年關(guān)，簽約回款同樣存在較大挑戰(zhàn)。三、目標(biāo)解讀及策略4、2016年?duì)I銷思路通過對市場、產(chǎn)品競爭、客戶的解讀，本項(xiàng)目的營銷策略方向?yàn)椋骸翱烊艘徊健笨烊艘徊?，在銷售節(jié)奏上搶空檔期快人一步，在現(xiàn)場體驗(yàn)感上重樹先發(fā)優(yōu)勢快人一步，在客戶接觸中步步緊逼三、營銷推廣核心項(xiàng)目定位語：中國頤樂生活的江南劇本推廣語：桃李春風(fēng)醉江南三、營銷推廣策略2016年?duì)I銷策略核心：①

借勢“桃李春風(fēng)”②

販賣江南元素③

渠道拓客全面開花三、營銷推廣策略借勢“桃李春風(fēng)”：打桃李春風(fēng)的理念

攬周莊的資源稀缺性資源占有的全面升級三、營銷推廣策略借勢“桃李春風(fēng)”：借杭州桃李春風(fēng)的成功模板零距離參觀體驗(yàn)桃李春風(fēng)三、營銷推廣策略販賣江南元素：1、臨時售樓部：走進(jìn)江南生活——打造一個“江南生活體驗(yàn)館”2、販賣江南元素：枕水星空酒店體驗(yàn)、周莊旅游資源嫁接3、江南生活場景化的現(xiàn)場活動三、營銷推廣策略渠道拓客全面開花：度假休閑產(chǎn)品，客戶地圖清晰以上海、蘇州等異地客戶外拓為主2016年?duì)I銷推廣執(zhí)行籌備期2016.7.1-2016.8.31蓄客期2016.9.1-2016.10.31首開熱銷期2016.11.1-2017.1.31營銷階段工程節(jié)點(diǎn)8月底，臨時售樓處開放6月7月8月9月10月11月12月2017年?duì)I銷節(jié)點(diǎn)11月底，首次開盤借勢綠城品牌和桃李春風(fēng)案名占領(lǐng)大淀山湖板塊別墅市場高地營銷推廣全面啟動釋放開盤信息完成熱銷以熱銷帶動續(xù)銷營銷策略推廣主題釋放產(chǎn)品價值完成蓄客江南版的桃李春風(fēng)桃李春風(fēng)醉江南未開先罄

桃李言謝江南生活體驗(yàn)館開放星空酒店拍賣江南攝影展江南詩詞吟詠皮影戲體驗(yàn)桃李春風(fēng)功夫船燈

客戶籠

答謝節(jié)

會推廣活動渠道配合大型分銷誓師大會集團(tuán)體系內(nèi)部客戶挖掘全員營銷、

上海、蘇老帶新實(shí)施周莊景區(qū)資源項(xiàng)目信息植入周莊旅游商家資源植入州兩地分銷拓客借勢桃李春風(fēng)，品牌落地項(xiàng)目價值釋放、活動信息釋放、江南生活解讀微信媒體微信大V投放道旗、高炮、戶外、工地圍擋、陣地包裝、短信等投放傳統(tǒng)媒體物料配合VI、VR制作、三維片、宣傳單頁、戶

巡展物料、活動物料、產(chǎn)品價值單

巡展物料、活動物料、認(rèn)頁、江南生活價值讀本、旅游資源物料嫁接型單頁、折頁、臨時售樓部包裝等籌物料、開盤物料第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）階段目的：

項(xiàng)目前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作落實(shí)

項(xiàng)目微信公眾號運(yùn)營，以“江南版的桃李春風(fēng)”為話題，引發(fā)市場關(guān)注，為后期蓄客打下客戶基礎(chǔ)階段重點(diǎn)：

現(xiàn)場臨時售樓部包裝和氛圍營造

第一波微信推送第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）工作1：臨時售樓部落地完成從售樓處升級為江南生活體驗(yàn)館功能意向：畫廊（煙雨周莊的千年追溯）+圖書吧+茶藝館+生態(tài)體驗(yàn)館+......第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）工作1：臨時售樓部落地完成從售樓處升級為江南生活體驗(yàn)館氛圍營造：現(xiàn)場池塘放養(yǎng)蓮花、荷葉等仿生綠植，體驗(yàn)館的現(xiàn)場細(xì)節(jié)融入江南元素第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）工作1：臨時售樓部落地完成從售樓處升級為江南生活體驗(yàn)館客戶接待：贈送有江南韻味的伴手禮，如團(tuán)扇、流蘇書簽等第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）工作1：臨時售樓部落地完成從售樓處升級為江南生活體驗(yàn)館體驗(yàn)館現(xiàn)場搭載先進(jìn)的VR技術(shù)。因精裝成品實(shí)景樣板房、濕地公園呈現(xiàn)時間較晚，前期投入開發(fā)VR體驗(yàn)，體驗(yàn)濕地、體驗(yàn)樣板房。第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）工作2：自媒體發(fā)聲，微信公眾號強(qiáng)勢吸粉動作①：7月15日第一篇微信推送??主題：陳逸飛筆下的周莊邂逅綠城

一個美妙的故事正在路上內(nèi)容：從陳逸飛大師的周莊雙橋名作切入，帶出綠城將在畫境中有大動作第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）工作2：自媒體發(fā)聲，微信公眾號強(qiáng)勢吸粉動作②：7月22日第二篇微信推送??主題：翻遍唐詩宋詞【周莊案名】還是“桃李春風(fēng)”內(nèi)容：幕后的一系列故事溯源第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）工作2：自媒體發(fā)聲，微信公眾號強(qiáng)勢吸粉動作③：7月29日第三篇微信推送???主題：雨荷，朕決定留在江南了形式：設(shè)計(jì)一個有趣的H5微信，促成轉(zhuǎn)發(fā)內(nèi)容：乾隆乘船南下，經(jīng)濟(jì)南府，“宣夏雨荷陪朕下江南”；到蘇州，展現(xiàn)運(yùn)河沿岸風(fēng)光；抵達(dá)周莊，乾?。骸按颂幾罱?，朕決定不回京了”

結(jié)尾處設(shè)置題詩、分享集贊拿獎品等第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）工作2：自媒體發(fā)聲，微信公眾號強(qiáng)勢吸粉動作④：8月5日第四篇微信推送??主題：綠城內(nèi)參：和第一個桃李春風(fēng)相比，周莊項(xiàng)目更能做出“鄉(xiāng)愁”【內(nèi)有視頻】內(nèi)容：余總現(xiàn)身說法，操作周莊桃李春風(fēng)項(xiàng)目的初衷第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）工作2：自媒體發(fā)聲，微信公眾號強(qiáng)勢吸粉動作⑤：8月12日第五篇微信推送??主題：或許，這是房產(chǎn)圈最富詩意的營銷團(tuán)隊(duì)內(nèi)容：實(shí)拍營銷團(tuán)隊(duì)案頭及日常微信群出口成章的對話，小中見大，綠城正以一種虔誠的態(tài)度和性情在打造桃李春風(fēng)第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）工作2：自媒體發(fā)聲，微信公眾號強(qiáng)勢吸粉動作⑥：8月第六篇微信推送??主題：桃李春風(fēng)這8萬方濕地，怎么玩你說了算內(nèi)容：對濕地規(guī)劃進(jìn)行詩意解讀，向全社會征集濕地的的設(shè)計(jì)方案第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）工作2：自媒體發(fā)聲，微信公眾號強(qiáng)勢吸粉動作⑦：8月第七篇微信推送??主題：桃李春風(fēng)雅邀您“指”點(diǎn)江南，細(xì)繪煙雨內(nèi)容：全民參與濕地設(shè)計(jì)，參與者可在濕地中添加蓮葉、酒店、曲橋、蘆葦、鳥類等元素，并把設(shè)計(jì)方案分享出去第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）工作2：自媒體發(fā)聲，微信公眾號強(qiáng)勢吸粉其他動作：公眾號微信推送配合??同時，配合節(jié)點(diǎn)時事和項(xiàng)目進(jìn)度，持續(xù)準(zhǔn)備微信創(chuàng)作結(jié)合大V，除項(xiàng)目公眾號外，和綠城系其他大V，如杭州江南里銷售經(jīng)理等進(jìn)行圈層推廣互動?大數(shù)據(jù)營銷第一階段第一階段：籌備期（2016年7月~2016年8月）微信推廣排期：投放時間投放形式長圖文投放主題7月15日(周五）7月22日(周五）7月29日(周五）8月5日（周五）8月12日（周五）8月19日（周五）8月26日（周五）陳逸飛筆下的周莊邂逅綠城

一個美妙的故事正在路上翻遍唐詩宋詞，【周莊案名】還是“桃李春風(fēng)”長圖文H5微信雨荷，朕決定留在江南了綠城內(nèi)參：和第一個桃李春風(fēng)相比，周莊項(xiàng)目更能做出“鄉(xiāng)愁”【內(nèi)有視頻】圖文+視頻圖文+小視頻長圖文或許，這是中國最富詩意的營銷團(tuán)隊(duì)桃李春風(fēng)這8萬方濕地，怎么玩你說了算桃李春風(fēng)雅邀您“指”點(diǎn)江南，細(xì)繪煙雨小游戲第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）階段目的：項(xiàng)目主形象“桃李春風(fēng)醉江南”入市，迅速占領(lǐng)大淀山湖板塊的別墅市場最高地階段重點(diǎn)：

江南生活體驗(yàn)館正式開放，客戶體驗(yàn)兌現(xiàn)

一場起勢活動：枕水星空酒店拍賣會

渠道搭建：分銷大會、集團(tuán)資源、老帶新渠道、周莊旅游資源嫁接等第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作1：“桃李春風(fēng)醉江南”整體形象出街高炮：建議選擇在上海、周莊方向的高速路口第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作1：“桃李春風(fēng)醉江南”整體形象出街戶外：選擇周莊景區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)戶外第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作1：“桃李春風(fēng)醉江南”整體形象出街陣地包裝：現(xiàn)場工地圍擋第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作1：“桃李春風(fēng)醉江南”整體形象出街陣地道旗：現(xiàn)場設(shè)置復(fù)古中式道旗柱，陣列式排布，營造項(xiàng)目儀式感青磚灰瓦

綠城小墅煙雨深處

一院江南向來癡江南

從此醉周莊槳聲催波

半船明月LOGO圖型創(chuàng)意延展第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作2：江南生活體驗(yàn)館正式開放，客戶體驗(yàn)兌現(xiàn)??開放時間：8月底，周莊云海大酒店臨時外展點(diǎn)即江南生活體驗(yàn)館開放開放形式：建議舉辦一個小型的剪彩活動，正式宣布項(xiàng)目的亮相，提升儀式感，同時邀約首批意向客戶進(jìn)行周莊江南生活的體驗(yàn)?邀約對象：意向客戶、杭州桃李春風(fēng)相關(guān)客戶第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作2：江南生活體驗(yàn)館正式開放，客戶體驗(yàn)兌現(xiàn)江南生活體驗(yàn)館內(nèi)三大體驗(yàn)系統(tǒng)?江南生活場景體驗(yàn)：雅致的江南會所，激發(fā)都市人的江南夢，進(jìn)入到煙雨江南的心靈原鄉(xiāng)??VR產(chǎn)品體驗(yàn)：通過現(xiàn)場VR體驗(yàn)，模擬小橋流水人家的江南生活綠城作品體驗(yàn)：邀約意向客戶參觀杭州桃李春風(fēng)，感受中國院子的成功模板第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作2：江南生活體驗(yàn)館正式開放，客戶體驗(yàn)兌現(xiàn)綠城作品體驗(yàn)：與桃李春風(fēng)的親密接觸?帶內(nèi)部客戶、意向客戶到杭州臨安參觀體驗(yàn)桃李春風(fēng)，更真實(shí)的體驗(yàn)綠城中式宅院的villa產(chǎn)品以及綠城的品質(zhì)、服務(wù)，盡早鎖定意向客戶第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作3：一個大型起勢活動——枕水星空酒店拍賣10個枕水星空酒店全球“1元起”

網(wǎng)絡(luò)拍賣會??活動目的：事件營銷，增加項(xiàng)目知名度，亮相即轟動活動對象：面對全球網(wǎng)民開放拍賣第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作3：一個大型起勢活動——枕水星空酒店拍賣10個枕水星空酒店全球“1元起”

拍賣會?活動預(yù)熱：9月中下旬，枕水星空酒店拍賣視頻廣告網(wǎng)絡(luò)首播，展示酒店設(shè)計(jì)概念中國最浪漫的星空酒店全球拍賣網(wǎng)絡(luò)競拍報名通道即將開放….第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作3：一個大型起勢活動——枕水星空酒店拍賣10個枕水星空酒店全球“1元起”

拍賣會?活動傳播：微博、微信大V視頻轉(zhuǎn)發(fā)，全民熱議“枕水星空酒店”第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作3：一個大型起勢活動——枕水星空酒店拍賣10個枕水星空酒店全球“1元起”

拍賣會?拍賣流程：①

與淘寶阿里拍賣合作，競拍者通過淘寶，預(yù)交1元錢報名保證金，獲得競拍資格②

9月底網(wǎng)絡(luò)在線競拍，一年使用權(quán)1元起拍，不設(shè)上限③

同時正式接受網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂，訂金5000元，正式入住價格不公開④

正式入住時間：2017年3月第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作4：渠道搭建——分銷誓師大會分銷目標(biāo)：300家渠道公司、4000人，地毯式掃客??分銷機(jī)構(gòu)選擇：精選上海、蘇州兩地的分銷渠道，以口碑好、形象佳、服務(wù)于中高端客戶的中介、分銷公司為主。分銷大會：分銷骨干召集，進(jìn)行項(xiàng)目講解，細(xì)致灌輸項(xiàng)目的價值點(diǎn)，激發(fā)渠道對項(xiàng)目的信息及認(rèn)可度。分銷動態(tài)管理：劃定及不斷調(diào)整不同區(qū)域的分銷任務(wù)。對分銷機(jī)構(gòu)采取存抵形式的結(jié)算辦法，確保結(jié)算速度。同時根據(jù)項(xiàng)目需求定期安排培訓(xùn)，要求分銷機(jī)構(gòu)對任務(wù)指標(biāo)進(jìn)行實(shí)時反饋。第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作4：渠道搭建——集團(tuán)資源客戶挖掘???充分利用集團(tuán)資源優(yōu)勢，對集團(tuán)內(nèi)部目標(biāo)老客戶進(jìn)行針對性投放；在《HOME綠城》、《綠城會》等雜志上，對周莊桃李春風(fēng)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳；與集團(tuán)高端項(xiàng)目聯(lián)動，借助桃李春風(fēng)、江南里、十里風(fēng)荷等江南系項(xiàng)目的銷售力量，爭取此類項(xiàng)目案場對本項(xiàng)目進(jìn)行推介，加速項(xiàng)目在中高端客戶圈層中的傳播；?加強(qiáng)內(nèi)部員工對于本案江南水鄉(xiāng)、心靈原鄉(xiāng)的情結(jié)營造，挖掘潛在購房群體，并引導(dǎo)進(jìn)行全員的項(xiàng)目營銷，刺激項(xiàng)目的口碑傳播。第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作4：渠道搭建——老帶新?老帶新客戶渠道搭建前置，在認(rèn)籌期就進(jìn)行老帶新認(rèn)籌的激勵，正式開盤后，再進(jìn)行業(yè)主老帶新的成交激勵。第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作4：渠道搭建——周莊旅游資源嫁接?為刺激客戶上門，結(jié)合周莊旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目信息的植入①

周莊四季等演出門票、景點(diǎn)門票背面信息植入②

江南生活體驗(yàn)館、上海蘇州外展點(diǎn)到訪贈送演出門票或景點(diǎn)門票第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作4：渠道搭建——周莊旅游資源嫁接?為刺激客戶上門，結(jié)合周莊旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目信息的植入①

江南生活體驗(yàn)館、上海蘇州外展點(diǎn)到訪客戶贈送周莊慢生活街區(qū)商家消費(fèi)券第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作4：渠道搭建——周莊旅游資源嫁接?為刺激客戶上門，結(jié)合周莊旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目信息的植入①②定制項(xiàng)目的周莊旅游圖，在景區(qū)內(nèi)免費(fèi)派送節(jié)假日期間，周莊景區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目折扇、油紙傘等旅游消暑用品進(jìn)行派送，傳播項(xiàng)目信息第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作4：渠道搭建——周莊旅游資源嫁接?為刺激客戶上門，結(jié)合周莊旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目信息的植入資料展示找零袋紙巾盒①上海、蘇州、周莊高端餐飲、會所、酒店現(xiàn)場LED畫面、現(xiàn)場宣傳資料或易拉寶展架、紙巾盒等物料植入火柴盒第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作5：持續(xù)的暖場活動展示江南的魅力，保證現(xiàn)場熱度活動建議①：煙雨江南攝影展???活動主題：光影周莊——桃李春風(fēng)攝影展活動地點(diǎn)：江南生活體驗(yàn)館即臨時售樓處活動形式：針對意向客戶中的攝影愛好者進(jìn)行定向邀約，通過展示客戶的攝影作品，激發(fā)對江南生活的美好認(rèn)知。?活動人員：意向客戶第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作5：持續(xù)的暖場活動展示江南的魅力，保證現(xiàn)場熱度活動建議②：江南詩詞吟詠水面沙龍???活動主題：江南詩話——桃李春風(fēng)親水沙龍活動地點(diǎn)：江南生活體驗(yàn)館及室外露臺活動形式：結(jié)合外展點(diǎn)的水面露臺，舉辦江南詩歌吟詠沙龍。文人筆下的江南詩詞，和眼前真實(shí)的江南美景完美融合，相映成趣。?活動人員：意向客戶第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）工作6：線上微信互動?定制H5微信，通過二維碼掃描的形式，伴著船槳聲，進(jìn)入江南水鄉(xiāng)的水墨秘境中，并結(jié)合手指觸點(diǎn)，引出采蓮女、釣魚翁等江南情境第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）?

開放認(rèn)籌：于10月底11月初正式開放認(rèn)籌?

認(rèn)籌推廣主題：LOGO江南首映

11月認(rèn)籌精裝江南院墅xxx萬起?

更新物料：微信信息、單頁更新第二階段第二階段：蓄客期（2016年9月~2016年10月）階段排期：媒體/活動戶外（高速路口+景區(qū)）陣地（工地圍擋+道旗）《HOME綠城》、《綠城會》枕水星空酒店產(chǎn)品廣告枕水星空酒店拍賣淘寶推廣煙雨江南攝影展投放時間9月初投放形式主形象畫面投放主題桃李春風(fēng)醉江南桃李春風(fēng)醉江南桃李春風(fēng)醉江南中國最浪漫的酒店亮相9月初主形象畫面+價值點(diǎn)形象硬廣+軟文視頻廣告+窗口廣告拍賣鏈接+窗口廣告展覽活動9月中9月中下9月底枕水星空酒店1元起拍10月初開始持續(xù)一個月光影周莊江南生活情境演繹江南詩話微信10月H5微信江南詩歌吟詠水面沙龍10月底暖場活動第三階段第三階段：首開熱銷期（2016年11月~）階段目的：項(xiàng)目價值兌現(xiàn)，以“高開”形式確立項(xiàng)目市場地位，最大限度的獲得市場的認(rèn)可和追捧。階段重點(diǎn)：

熱銷認(rèn)籌前落位

熱銷系列炒作

熱銷答謝

現(xiàn)場江南生活體驗(yàn)活動維持客戶粘性第三階段第三階段：首開熱銷期（2016年11月~）工作1：首開熱銷首開時間：11月底優(yōu)先認(rèn)籌，提前客戶落位，排隊(duì)選房盛大造勢第三階段第三階段：首開熱銷期（2016年11月~）工作2：熱銷炒作，主戰(zhàn)場微信1、N小時售罄！2、買別墅還要搶？

3、桃李春風(fēng)的神話還在繼續(xù)！第三階段第三階段：首開熱銷期（2016年11月~）工作3：熱銷答謝——新年所有成交業(yè)主上門答謝??安排專車，由置業(yè)顧問隨車上門派送，親手將心意送到客戶手中一封家書（來自煙雨江南的新春問候，可制作成小視頻傳播）第三階段第三階段：首開熱銷期（2016年11月~）工作3：熱銷答謝——新年所有成交業(yè)主上門答謝??一份禮物（新春對聯(lián)和湯圓的禮盒，送去新春團(tuán)圓的祝福）一套明信片（周莊實(shí)景照片為底圖）第三階段第三階段：首開熱銷期（2016年11月~）工作4：現(xiàn)場江南生活體驗(yàn)活動維持客戶粘性活動建議①：皮影戲體驗(yàn)???活動主題：皮影薈萃——桃李春風(fēng)皮影戲臺活動地點(diǎn)：江南生活體驗(yàn)館活動形式：江南的皮影戲，改北曲為南腔，以江南絲竹展現(xiàn)水鄉(xiāng)韻味。客戶至體驗(yàn)館除了欣賞精致的皮影戲外，更可以和皮影師傅學(xué)習(xí)表演江南皮影戲。?活動人員：成交客戶、認(rèn)籌客戶、所有來訪人員第三階段第三階段：首開熱銷期（2016年11月~）工作4：現(xiàn)場江南生活體驗(yàn)活動維持客戶粘性活動建議