房山項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告(終板)

聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告聚豪苑（四期）山水華府 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告編號(hào)：HG-FY-SC-2011-002北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司二零一一年六月二十三日北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告目 錄評(píng)估報(bào)告聲明評(píng)估報(bào)告摘要評(píng)估報(bào)告正文一、委托方、評(píng)估機(jī)構(gòu)及其他評(píng)估報(bào)告使用者 1-2二、評(píng)估目的 2三、評(píng)估對(duì)象和范圍 2四、評(píng)估原則 2-3五、評(píng)估依據(jù) 3-4六、評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期 4七、評(píng)估方法 4-5八、評(píng)估工作實(shí)施過(guò)程 5九、評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說(shuō)明 5-6十、評(píng)估限定條件 6十一、評(píng)估作業(yè)日期 6十二、評(píng)估報(bào)告日期 6十三、評(píng)估人員名單及職責(zé)分工 7十四、評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估專家簽章 7評(píng)估報(bào)告附件附件一物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算技術(shù)報(bào)告【含物業(yè)項(xiàng)目基本情況、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用支出明細(xì)、物業(yè)費(fèi)分項(xiàng)測(cè)算（人工成本、管理成本）等】附件二 評(píng)估項(xiàng)目確定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)附件三 項(xiàng)目建議書批復(fù)附件四 項(xiàng)目總平面圖附件五 規(guī)劃意見(jiàn)書附件六 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案復(fù)函附件七 建設(shè)用地規(guī)劃許可證北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告附件八 建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件九 國(guó)有土地使用證附件十 建筑工程施工許可證附件十一 建筑物名稱核準(zhǔn)證附件十二 項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域劃分說(shuō)明附件十三 委托方組織機(jī)構(gòu)代碼證附件十四 委托方經(jīng)辦人身份證復(fù)印件附件十五 委托方證照復(fù)印件附件十六 委托方資質(zhì)證書附件十七 評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照附件十八 評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書附件十九 物業(yè)服務(wù)評(píng)估委托書附件二十 評(píng)估資料簽收單北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告評(píng)估報(bào)告聲明一、我們?cè)趫?zhí)行本物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估業(yè)務(wù)中，遵循了相關(guān)法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)立、客觀和公正的原則，根據(jù)我們?cè)趫?zhí)業(yè)過(guò)程中收集的資料，評(píng)估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對(duì)評(píng)估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、評(píng)估對(duì)象涉及的資料由委托方提供并經(jīng)其簽章確認(rèn)，所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性由委托方負(fù)責(zé)，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。三、我們與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，與相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見(jiàn)。四、我們出具的評(píng)估報(bào)告，沒(méi)有以預(yù)先設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)作為評(píng)估結(jié)論。五、我們依照《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范 （試行）》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫本評(píng)估報(bào)告。六、我們出具的評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評(píng)估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的限制，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分關(guān)注評(píng)估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。七、我們出具的評(píng)估報(bào)告及其所披露的評(píng)估結(jié)論僅限于評(píng)估報(bào)告中載明的評(píng)估目的，僅在評(píng)估結(jié)論使用有限期限內(nèi)使用，因使用不當(dāng)造成的后果與我們無(wú)關(guān)。北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告聚豪苑（四期）山水華府 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告摘要編號(hào)：HG-FY-SC-2011-002重要提示以下內(nèi)容摘自評(píng)估報(bào)告，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告全文。北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司于 2011 年5 月30 日受匯豪實(shí)業(yè)投資有限公司 的委托，根據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》（京建發(fā)〔2010〕383號(hào)）、《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范 （試行）》（京建發(fā)〔2010〕391號(hào)）的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì) 聚豪苑（四期）山水華府 項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評(píng)估。本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為 一級(jí)。本次評(píng)估所采用的評(píng)估方法為：以運(yùn)營(yíng)成本法為主導(dǎo)、市場(chǎng)比較法為參考。在評(píng)估過(guò)程中， 北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司 評(píng)估人員對(duì)評(píng)估項(xiàng)目按照物業(yè)服務(wù)評(píng)估規(guī)范要求，履行了必要的評(píng)估程序，具體包括：對(duì)委托單位提供的評(píng)估資料及其來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗(yàn)，并收集了相關(guān)的項(xiàng)目評(píng)估資料復(fù)印件；對(duì)項(xiàng)目實(shí)施了實(shí)地查勘與核對(duì)。同時(shí)，根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)，進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調(diào)查與征詢，等等。在實(shí)施了上述評(píng)估程序后， 聚豪苑（四期）山水華府 項(xiàng)目在評(píng)估基準(zhǔn)日2011年6 月23 日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用市場(chǎng)總價(jià)為：￥ 2,190,274.77元/年；其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算單價(jià)見(jiàn)下表：北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估結(jié)果匯總表評(píng)估基準(zhǔn)日：2011年6月23日單位：人民幣元序項(xiàng)目收費(fèi)面積全年費(fèi)用單價(jià)(元/號(hào)類型（㎡）（元/年）㎡·月)1高層48712.391,393,086.792.38住宅1多層35547.77797,187.981.87住宅評(píng)估結(jié)果的成立依賴于各種假設(shè)和前提條件，請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告使用者認(rèn)真閱讀評(píng)估報(bào)告全文，并請(qǐng)關(guān)注特別事項(xiàng)說(shuō)明對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。評(píng)估結(jié)論僅在評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估基準(zhǔn)日有效，評(píng)估報(bào)告的有效使用期限為一年，即自評(píng)估基準(zhǔn)日 2011 年6 月23日起，至2012 年6 月日止，評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估基準(zhǔn)日后的項(xiàng)目狀況和市場(chǎng)變化情況合理確定評(píng)估報(bào)告使用期限。評(píng)估專家簽章：姓名 簽章鄭玉昭柴艷平北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司（蓋章）：二零一一年 六月二十三日北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告編號(hào)：HG-FY-SC-2011-002北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司于2011年5月30日受匯豪實(shí)業(yè)投資有限公司的委托，根據(jù)《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》（京建發(fā)〔2010〕383號(hào)）、《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范（試行）》（京建發(fā)〔2010〕391號(hào)）的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：一、委托方、評(píng)估機(jī)構(gòu)及其他評(píng)估報(bào)告使用者（一）委托方委托方：匯豪實(shí)業(yè)投資有限公司法定代表人：梁汝明聯(lián)系電話址：北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇大路 68號(hào)（二）評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估機(jī)構(gòu)：北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司法定代表人：黃足華聯(lián)系電話址：北京市海淀區(qū)北四環(huán)西路 58號(hào)理想國(guó)際大廈 B1層029室（三）其他評(píng)估報(bào)告使用者其他評(píng)估報(bào)告使用者應(yīng)為業(yè)務(wù)約定書約定的使用者和國(guó)家法律、北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司 1聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告法規(guī)規(guī)定的國(guó)家有關(guān)部門、有關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)。二、評(píng)估目的：根據(jù)委托方承諾的物業(yè)服務(wù)等級(jí)要求及項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施及建筑情況等，對(duì)聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)進(jìn)行公開(kāi)、公平、公正的評(píng)估，保障業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。三、評(píng)估對(duì)象和范圍評(píng)估對(duì)象：聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目評(píng)估范圍：聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用基本情況如下：名稱：聚豪苑（四期）山水華府類型：居住及居住公共設(shè)施坐落位置及四至：北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇大路甲8號(hào)東至：京石高速綠化帶南至：山水匯豪苑小區(qū)西至：竇大路北至：燕都科技城容積率2.0、綠化率35%、戶數(shù)932戶（一般用于住宅項(xiàng)目）；面積分解：占地面積:57002.00㎡地上建筑面積:85100.16㎡地下建筑面積:9343.71㎡收費(fèi)面積:84260.16㎡使用面積:85100.00㎡四、評(píng)估原則（一）委托人確定評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估以委托人選擇確定的評(píng)估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司 2聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)為前提。（二）合法原則委托人在選擇確定評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估時(shí)，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。（三）評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評(píng)估項(xiàng)目在確定的評(píng)估時(shí)點(diǎn)測(cè)算的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格。五、評(píng)估依據(jù)（一）主要法律文件1．《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》中華人民共和國(guó)主席令 [1997]第92號(hào)；2．《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令[2003]379號(hào)；《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》國(guó)務(wù)院令 [2007]第504號(hào)；3．《北京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（試行）》京發(fā)改[2005]2662號(hào)；《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā)<北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估規(guī)范（試行）》《北京市物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估規(guī)范（試行）的通知》京建發(fā)〔2010〕391號(hào)5．《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)關(guān)于印發(fā) <北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法>的通知》京建發(fā)〔2010〕383號(hào)；6．參考北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)成本項(xiàng)目。（二）委托方提供的有關(guān)材料項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見(jiàn)書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料；項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域劃分說(shuō)明；北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司 3聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單；項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；評(píng)估需要提供的材料。（三）評(píng)估人員及評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的有關(guān)材料1．現(xiàn)場(chǎng)踏勘資料；2．市場(chǎng)調(diào)查資料。六、評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期本次價(jià)格評(píng)估的基準(zhǔn)日 :2011年6月23日本評(píng)估報(bào)告有效期為一年，即 2011年6月23日至2012年6月日七、評(píng)估方法運(yùn)用運(yùn)營(yíng)成本法為主導(dǎo)、市場(chǎng)比較法為參考，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格，分項(xiàng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成單項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)成本包括以下內(nèi)容：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。匯總物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成單項(xiàng)評(píng)估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司 4聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告利潤(rùn)計(jì)算出評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估結(jié)果。八、評(píng)估工作實(shí)施過(guò)程序號(hào)時(shí)間工作內(nèi)容12011年5月30日接受評(píng)估委托，簽定評(píng)估委托協(xié)議，明確評(píng)估事項(xiàng)22011年5月31日擬定評(píng)估作業(yè)方案至2011年6月2日32011年6月3日搜集整理同類項(xiàng)目資料42011年6月4日至實(shí)地查勘評(píng)估項(xiàng)目，搜集整理項(xiàng)目資料2011年6月10日52011年6月11日至評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估，確定評(píng)估結(jié)果2011年6月17日62011年6月18日至撰寫評(píng)估報(bào)告2011年6月22日72011年6月23日評(píng)估資料歸檔九、評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說(shuō)明1、評(píng)估結(jié)論項(xiàng)目總建筑面積94443.87平方米，收費(fèi)面積為 84260.00平方米，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為 一 級(jí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估標(biāo)的市場(chǎng)總價(jià)為：元/ 年；其物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算評(píng)估標(biāo)的市場(chǎng)單價(jià)價(jià)格為：序號(hào)項(xiàng)目類型收費(fèi)面積全年費(fèi)用單價(jià)（㎡）（元/年）(元/㎡·月)1高層住宅48712.391,393,086.792.381多層住宅35547.77797,187.981.872、評(píng)估過(guò)程中有關(guān)的爭(zhēng)議：■無(wú)□有北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司 5聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告3、爭(zhēng)議說(shuō)明：無(wú)委托單位蓋章確認(rèn)：十、評(píng)估限定條件評(píng)估報(bào)告的分析和結(jié)論是在恪守獨(dú)立、客觀、公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在本評(píng)估報(bào)告設(shè)定的評(píng)估假設(shè)和限定條件下成立。1、根據(jù)委托方提供用于支持評(píng)估目的相關(guān)資料進(jìn)行分析及結(jié)論，委托方對(duì)所提供的評(píng)估對(duì)象資料的真實(shí)性、合法性、完整性和有效性承擔(dān)責(zé)任。2、評(píng)估結(jié)論是反映評(píng)估對(duì)象在本次評(píng)估目的下，以繼續(xù)使用為假設(shè)前提，沒(méi)有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估價(jià)格的影響。3、評(píng)估結(jié)論是評(píng)估人員對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的及特定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下的費(fèi)用進(jìn)行分析、估算而發(fā)表的專業(yè)意見(jiàn)，評(píng)估結(jié)論受委托方提供的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)限制。4、國(guó)家及地方現(xiàn)行法律、法規(guī)、財(cái)政政策、行業(yè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)條件、市場(chǎng)情況不會(huì)有重大變化。5、無(wú)其他不可抗拒因素造成的重大不利影響。十一、評(píng)估作業(yè)日期2011年5月30日至2011年6月23日十二、評(píng)估報(bào)告日期2011年6月23日北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司 6聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告十三、評(píng)估人員名單及職責(zé)分工姓名職責(zé)分工備注鄭玉昭負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)用評(píng)估技術(shù)測(cè)算評(píng)估專家報(bào)告柴艷平黃足華1、接受評(píng)估委托，簽定評(píng)估委托評(píng)估機(jī)構(gòu)人員協(xié)議；1、明確評(píng)估事項(xiàng)；2、擬定評(píng)估作業(yè)方案；馬衛(wèi)飛3、組織評(píng)估專家及評(píng)估機(jī)構(gòu)人員評(píng)估機(jī)構(gòu)人員對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地查勘；4、撰寫評(píng)估報(bào)告；1、搜集整理同類項(xiàng)目資料；黃宇哲2、搜集整理委托項(xiàng)目資料評(píng)估機(jī)構(gòu)人員3、評(píng)估資料、報(bào)告歸檔十四、評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估專家簽章評(píng)估專家簽章：姓 名 簽 章鄭玉昭柴艷平北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司（蓋章）：二O一一年 六月二十三 日北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司 7聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告附件一物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算技術(shù)報(bào)告聚豪苑(四期)山水華府 項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出明細(xì)表高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出明細(xì)表序服務(wù)內(nèi)容全年費(fèi)用備注號(hào)（元/年）1管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)等448,207.71詳見(jiàn)附表12物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行373,809.63詳見(jiàn)附表2維護(hù)費(fèi)3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)142,808.87詳見(jiàn)附表34物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)9,682.01詳見(jiàn)附表45物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)271,327.84詳見(jiàn)附表56物業(yè)辦公費(fèi)用及管理支出17,412.94詳見(jiàn)附表67物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)11,405.13詳見(jiàn)附表78物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾2,601.53詳見(jiàn)附表8責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)小計(jì)1,277,255.669法定稅金成本51,968.355.50%10預(yù)計(jì)利潤(rùn)63,862.785%物業(yè)管理服務(wù)年費(fèi)用合計(jì)（元）1,393,086.79物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)總建筑面積（㎡）48712.39物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用折合月平米標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型收費(fèi)面積單價(jià)(元/㎡·月)高層住宅48712.392.38北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告多層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出明細(xì)表序服務(wù)內(nèi)容全年費(fèi)用備注號(hào)（元/年）1管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)等327,078.69詳見(jiàn)附表12物業(yè)公用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行75,293.13詳見(jiàn)附表2維護(hù)費(fèi)3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)104,214.49詳見(jiàn)附表34物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)7,065.42詳見(jiàn)附表45物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)198,000.96詳見(jiàn)附表56物業(yè)辦公費(fèi)用及管理支出12,707.06詳見(jiàn)附表67物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)8,322.87詳見(jiàn)附表78物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾1,898.47詳見(jiàn)附表8責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)小計(jì)734,581.089法定稅金成本25,854.745.50%10預(yù)計(jì)利潤(rùn)36,729.055%物業(yè)管理服務(wù)年費(fèi)用合計(jì)（元）797,187.98物業(yè)費(fèi)計(jì)費(fèi)總建筑面積（㎡）35547.77物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用折合月平米標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型收費(fèi)面積單價(jià)(元/㎡·月)多層住宅35547.771.87北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告附表1、員工工資明細(xì)表部崗位人月工資月合計(jì)年底雙月人工成年人工成本門數(shù)薪本總計(jì)總總經(jīng)理14,000.004,000.00333.336,197.3374,368.00辦行政助理12,400.002,400.00200.003,718.4044,620.80財(cái)會(huì)計(jì)12,400.002,400.00200.003,718.4044,620.80務(wù)出納12,300.002,300.00191.673,563.4742,761.60客客服主管12,600.002,600.00216.674,028.2748,339.20服客服助理52,300.0011,500.00958.3317,817.33213,808.00工工程主管12,600.002,600.00216.674,028.2748,339.20程維修技術(shù)52,300.0011,500.00958.3317,817.33213,808.00部人員安保安主管12,400.002,400.00200.003,718.4044,620.80保部合計(jì)1723,300.0041,700.003,475.0064,607.20775,286.40社保：養(yǎng)老20%；醫(yī)療10%；失業(yè)1%；工傷1%；生育0.8%；住房公積金12%；共：44.6%。殘疾人保障金：約2%。共：46.6%。高層年費(fèi)用（元/年）：448,207.71多層年費(fèi)用（元/年）：327,078.69北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告附表2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用計(jì)算過(guò)程高層住宅每多層住宅每每月費(fèi)用年費(fèi)用高層年費(fèi)用多層項(xiàng)目分項(xiàng)臺(tái)/每月費(fèi)用每年費(fèi)用月份元/臺(tái).系數(shù)：系數(shù)：項(xiàng)月0.57810.4219數(shù)電梯保養(yǎng)費(fèi)1217350.005,950.0071,400.0071,400.000.00維保年檢費(fèi)117800.001,133.3313,600.0013,600.000.00年檢配件費(fèi)121720.0028.33340.00340.000.00費(fèi)高區(qū)生活水給排無(wú)負(fù)壓供水12280.00160.001,920.001,920.000.00水系設(shè)備統(tǒng)維上下水管網(wǎng)121100.00100.001,200.00693.74506.26護(hù)費(fèi)污水泵126220.001,240.0014,880.008,602.416,277.59（4kw）室外消火栓12230.0060.00720.00416.25303.75泵室內(nèi)消火栓12230.0060.00720.00720.000.00泵消防噴淋泵12250.00100.001,200.001,200.000.00設(shè)備管網(wǎng)及閥門121100.00100.001,200.00693.74506.26維護(hù)消防設(shè)施12150.00600.00346.87253.13費(fèi)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)121500.006,000.006,000.000.00警系統(tǒng)消電檢1211,623.7519,484.9619,484.960.00消防探頭清1210040.00333.334,000.004,000.000.00洗低壓柜121100.00100.001,200.00693.74506.26配電照明維修維121600.00600.007,200.004,162.463,037.54系統(tǒng)護(hù)費(fèi)供配電線路121400.00400.004,800.002,774.972,025.03弱電視頻監(jiān)控12300.00300.003,600.002,081.231,518.77系統(tǒng)及設(shè)門禁對(duì)講121400.00400.004,800.002,774.972,025.03備維護(hù)費(fèi)公共房屋本體121300.00300.003,600.002,081.231,518.77設(shè)施屋面防水121300.00300.003,600.002,081.231,518.77日常道路及鋪裝121200.00200.002,400.001,387.491,012.51維修園林小品121100.00100.001,200.00693.74506.26費(fèi)雨水及溝渠121100.00100.001,200.00693.74506.26北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告接上表小計(jì)14,238.75170,864.96148,842.7622,022.19周期/個(gè)/元高層每年費(fèi)多層每年費(fèi)項(xiàng)目次/m2/每月費(fèi)用每年費(fèi)用月用用數(shù)點(diǎn).月避雷檢測(cè)年檢費(fèi)121470.00163.331,960.001,133.11826.89水質(zhì)檢測(cè)費(fèi)6221.67281.673,380.003,380.000.00壓力表等年檢費(fèi)6550.0066.67800.00462.50337.50小計(jì)511.676,140.004,975.611,164.39合計(jì)14,750.41177,004.96153,818.3723,186.59功率合計(jì)運(yùn)行運(yùn)行電費(fèi)標(biāo)全年用電月費(fèi)用年費(fèi)用高層年費(fèi)用多層年費(fèi)用項(xiàng)目功率準(zhǔn)（元/數(shù)量(kw)時(shí)間系數(shù)（度）（元/月）（元/年）（元/年）（元/年）(kw)度）景觀照明113.9213.9240.150.488318290.88744.298,931.445,163.263,768.17公共2照明公共區(qū)照明11212240.10.488310512427.755,133.012,967.392,165.62電梯電梯用電6954240.20.4883946083,849.7646,197.0946,197.090.00118.896.8240.20.4883169593.66,901.0582,812.5582,812.550.00火災(zāi)自動(dòng)報(bào)11.51.5240.60.48837884320.813,849.762,225.540.00警系統(tǒng)智能化用電子監(jiān)控中10.50.5240.60.48832628106.941,283.25741.85541.40電心可視門禁主490.0150.73240.60.48833863.16157.201,886.381,090.52795.86機(jī)5室外消火栓21122240.0020.4883385.4415.68188.21108.8079.41泵室內(nèi)消火栓22244240.0020.4883770.8831.37376.42376.420.00泵消防噴淋泵23060240.0020.48831051.242.78513.30513.300.00正壓送風(fēng)機(jī)240.0020.48830.000.00排煙風(fēng)機(jī)240.0020.48830.000.00生活高區(qū)生活水水系無(wú)負(fù)壓供水25.511240.350.4883337261,372.3716,468.4116,468.410.00統(tǒng)設(shè)備排水排污泵624248240.10.48832172488,840.18106,082.2061,326.1244,756.08系統(tǒng)小計(jì)22,810.17273,722.01219,991.2652,106.54合計(jì)373,809.6375,293.13北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告附表3物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用項(xiàng)戶每年每戶每月合計(jì)每年合計(jì)備注目數(shù)費(fèi)用（元）（元）（元）清潔93230233027,960.00垃圾清運(yùn)費(fèi)用；費(fèi)崗位人月工資月合計(jì)月人工成年人工成本總計(jì)數(shù)本保潔81,350.0010,800.0015,832.80189,993.60員1979.1/人月項(xiàng)目面積個(gè)數(shù)元/m2每月費(fèi)用每年費(fèi)用化糞池清84260.16130.302,106.5025,278.05淘費(fèi)殺蟲(chóng)滅鼠25278.050.15315.97563,791.71小計(jì)29,069.76合計(jì)247,023.36高層年費(fèi)用（元/年）：142,808.87多層年費(fèi)用（元/年）：104,214.49附表4物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用費(fèi)用年費(fèi)用月費(fèi)用綠化面標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目積（平方（元/備注米）年/平（元/年）（元/月）方米）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)3997415,988.001,332.33費(fèi)用包含：1、能綠化工具材39970.19759.4363.29源；2、農(nóng)藥、化料費(fèi)肥消耗；3、機(jī)具折舊；4、綠化垃合計(jì)4.1916,747.431,395.62圾清運(yùn)；5、人工費(fèi)。高層年費(fèi)用（元/年）：9,682.01多層年費(fèi)用（元/年）：7,065.42北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告附表5物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用項(xiàng)目臺(tái)/項(xiàng)年費(fèi)用元/月元/年數(shù)對(duì)講機(jī)占頻費(fèi)8100.0066.67800.00對(duì)講機(jī)等保安設(shè)備12,000.00166.672,000.00維護(hù)滅火器換藥10015.00125.001,500.00次數(shù)每次費(fèi)用消防演習(xí)及宣傳費(fèi)2300.0050.00600.00小計(jì)408.334,900.002,418.90/人月崗位人數(shù)月工資月合計(jì)月人工成年人工成本本總計(jì)保安員161,650.0026,400.0038,702.40464,428.80合計(jì)469,328.80高層年費(fèi)用（元/年）：271,327.84多層年費(fèi)用（元/年）：198,000.96北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告附表6辦公費(fèi)項(xiàng)目計(jì)算過(guò)程網(wǎng)絡(luò)及通部數(shù)每部每月每月費(fèi)用月份每年費(fèi)用費(fèi)用訊費(fèi)5200.001,000.001212,000.00小計(jì)1,000.0012,000.00月份每人每月每月費(fèi)用人數(shù)每年費(fèi)用費(fèi)用辦公用品1230.00510.00176,120.00費(fèi)辦公設(shè)備12250.003,000.00維護(hù)費(fèi)招聘費(fèi)1266.67800.00審計(jì)費(fèi)12100.001,200.00業(yè)務(wù)費(fèi)1283.331,000.00服裝費(fèi)12500.00708.33178,500.00取暖費(fèi)150m230.00元4,500.00/m2小計(jì)1,718.3312,120.00項(xiàng)目每年/每節(jié)的年/節(jié)次每月費(fèi)用每年費(fèi)用費(fèi)用社區(qū)文化1,000.002.00166.672,000.00活動(dòng)費(fèi)節(jié)日點(diǎn)綴裝飾費(fèi)2,000.002333.334,000.00（國(guó)慶、春節(jié)）小計(jì)500.006,000.00合計(jì)3,218.3330,120.00高層年費(fèi)用（元/）：17,412.94多層年費(fèi)用（元/）：12,707.06北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告附表7固定資產(chǎn)折舊項(xiàng)目數(shù)價(jià)格（元）費(fèi)用（元）每月折舊費(fèi)（元）每年折舊費(fèi)量（元）計(jì)算機(jī)53,500.0017,500.00291.673,500.00數(shù)碼照相機(jī)12,000.002,000.0033.33400.00對(duì)講機(jī)（含備用81,800.0014,400.00240.002,880.00電池）保險(xiǎn)柜12,500.002,500.0041.67500.00復(fù)印機(jī)15,200.005,200.0086.671,040.00打印機(jī)12,400.002,400.0040.00480.00辦公家具112,000.0012,000.00200.002,400.00點(diǎn)鈔機(jī)11,500.001,500.0025.00300.00稅控發(fā)票機(jī)13,000.003,000.0050.00600.00指紋打卡機(jī)1140.00140.002.3328.00空調(diào)機(jī)14,000.004,000.0066.67800.00洗衣機(jī)11,200.001,200.0020.00240.00微波爐1500.00500.008.33100.00工具柜3800.002,400.0040.00480.00更衣柜3800.002,400.0040.00480.00消耗類維修工具15,000.005,000.00208.332,500.00大件工具115,000.0015,000.00250.003,000.00合計(jì)91,140.001,644.0019,728.00固定資產(chǎn)折舊，按 5年折算。消耗類工具按照 2年折舊。高層年費(fèi)用（元/年）：11,405.13多層年費(fèi)用（元/年）：8,322.87附表8物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用項(xiàng)目 保險(xiǎn)種類 年保險(xiǎn)額 備注保險(xiǎn)

公共責(zé)任險(xiǎn) 2,000.00財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn) 2,500.00合計(jì) 4,500.00高層年費(fèi)用（元/年）：2,601.53多層年費(fèi)用（元/年）：1,898.47北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告附件二評(píng)估項(xiàng)目確定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.1基本要求客戶服務(wù)場(chǎng)所設(shè)置客戶服務(wù)場(chǎng)所，配置基本辦公設(shè)備。公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人照片，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3客戶服務(wù)場(chǎng)所工作時(shí)間，工作日不少于8小時(shí)，其他時(shí)間設(shè)置值班人員。4設(shè)置并公示24小時(shí)服務(wù)電話。1.1.2人員從業(yè)人員按照相關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。從業(yè)人員佩戴標(biāo)志。配備物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，房屋建筑安全管理員。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人具有2年以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)企業(yè)管理工作經(jīng)歷，為本市項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息檔案登記在冊(cè)人員。制度建立共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、消防安全防范、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等管理制度。建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案。建立物業(yè)服務(wù)工作記錄。檔案建立物業(yè)管理檔案。配備檔案管理人員。標(biāo)志設(shè)置安全警示、作業(yè)施工警示、溫馨提示等物業(yè)服務(wù)標(biāo)志。客戶服務(wù)每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、收支情況、本年度收支預(yù)算。涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張貼通知，履行告知義務(wù)。對(duì)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，應(yīng)勸阻并報(bào)告相關(guān)行政主管部門。4水、電急修20分鐘內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；由專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)的設(shè)備設(shè)施應(yīng)在30分鐘內(nèi)告知。5業(yè)主或使用人提出的意見(jiàn)、建議、投訴在3個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)。6每年公開(kāi)征集1次物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)，公示整改情況。配合相關(guān)部門進(jìn)行公益性宣傳。按規(guī)定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。專項(xiàng)服務(wù)委托管理簽訂專項(xiàng)服務(wù)委托合同，明確各方權(quán)利義務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)應(yīng)符合相關(guān)行政主管部門的資質(zhì)要求；操作人員應(yīng)持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書。專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及評(píng)價(jià)。1.2共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)綜合管理建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)檔案。運(yùn)行、檢查、維修養(yǎng)護(hù)記錄應(yīng)每月歸檔。北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告組織實(shí)施房屋使用安全情況評(píng)估檢查。4共用部位檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)按照責(zé)任范圍編制修繕計(jì)劃，并按計(jì)劃組織修繕；共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)的故障及檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)即時(shí)組織修復(fù)。每年第四季度制定下一年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。特種設(shè)備按照有關(guān)規(guī)定運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)和定期檢測(cè)。7雷電、強(qiáng)降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后進(jìn)行檢查并落實(shí)防范措施。8設(shè)備機(jī)房1）每月清潔 1次，室內(nèi)無(wú)雜物。2）設(shè)置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。4）設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全。5）張貼或懸掛相關(guān)制度、證書。共用部位1房屋結(jié)構(gòu)每半年檢查1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，外觀出現(xiàn)變形、開(kāi)裂等現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)房屋安全鑒定，同時(shí)采取必要的防護(hù)措施。按照鑒定結(jié)果組織修繕。2建筑部件1）每季度檢查 1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽(yáng)臺(tái)、雨罩、空調(diào)室外機(jī)支撐構(gòu)件等。2）每季度巡查 1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）每年檢查 1次共用部位的室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）每年上汛前和強(qiáng)降雨后檢查屋面防水和雨落管等。3附屬構(gòu)筑物1）每季度巡查1次道路、場(chǎng)地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等。2）每半年檢查1次雨、污水管井等。3）每季度巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）每年檢測(cè)1次防雷裝置。1.2.3空調(diào)系統(tǒng)1運(yùn)行前對(duì)冷水機(jī)組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)性檢查。北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告2運(yùn)行期間每日巡視 1次空調(diào)系統(tǒng)，保證室內(nèi)溫度符合相關(guān)規(guī)定。3每年清洗消毒 1次新風(fēng)機(jī)、空氣處理機(jī)濾網(wǎng)、表冷器、箱體、風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)等。二次供水設(shè)施1按照衛(wèi)生防疫部門的要求使用消毒設(shè)備，水箱按規(guī)定清洗消毒、水質(zhì)化驗(yàn)，水質(zhì)符合國(guó)家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。2每日巡視 1次水箱間、水泵房，檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。3每半年切換 1次備用水泵。4每年檢查 1次水泵潤(rùn)滑情況，補(bǔ)充或更換潤(rùn)滑劑；每年養(yǎng)護(hù) 1次水泵。5每年對(duì)供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆，每年入冬前對(duì)暴露管道進(jìn)行防凍處理。6水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。排水系統(tǒng)1排水設(shè)施每年上汛前對(duì)雨、污水井、屋面雨水口等設(shè)施進(jìn)行檢查，組織清理、疏通。2污水泵汛期每日巡視 1次，平時(shí)每月巡視 1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)； 每月進(jìn)行 1次手動(dòng)啟動(dòng)測(cè)試；每年養(yǎng)護(hù) 1次。3化糞池每半年檢查 1次化糞池；組織安排清掏。照明和電氣設(shè)備1樓內(nèi)照明每周巡視 1次，一般故障 1日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障 1周內(nèi)修復(fù)。2樓外照明每2周巡視 1次，一般故障 3日內(nèi)修復(fù)；復(fù)雜故障 2周內(nèi)修復(fù)。3應(yīng)急照明每日巡視 1次，發(fā)現(xiàn)故障，即時(shí)修復(fù)。4低壓柜每周巡視 2次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。低壓配電箱和線路每季度巡視 1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、清掃。北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告6控制柜每季度巡視 1次設(shè)備運(yùn)行狀況；每年養(yǎng)護(hù) 1次，養(yǎng)護(hù)內(nèi)容包括緊固、檢測(cè)、調(diào)試、清掃。7發(fā)電機(jī)每季度試運(yùn)行 1次，保證運(yùn)行正常。配電室、樓層配電間防小動(dòng)物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴(yán)密；鎖具完好。安全防范系統(tǒng)報(bào)警控制管理主機(jī)每日巡查 1次，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)；每月表面清潔 1次；每年內(nèi)部除塵 1次。對(duì)講門口機(jī)每季度檢查 1次按鍵、顯示屏等；每季度表面清潔 1次；每年內(nèi)部除塵 1次。網(wǎng)絡(luò)控制箱每年檢查 1次外觀、接線；每年表面清潔 1次；每年內(nèi)部除塵 1次。紅外對(duì)射探測(cè)器每年檢查 1次接線、探測(cè)范圍、防水狀況等；每半年表面清潔 1次；每年內(nèi)部除塵 1次。圖像采集設(shè)備每周檢查 1次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔 1次；每年內(nèi)部除塵 1次。6攝像機(jī)每季度檢查 1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)校；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵 1次。7解碼器每年檢查 1次防雨罩、接線等，進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)試；每年表面清潔 1次；每年內(nèi)部除塵 1次。8云臺(tái)每年檢查 1次運(yùn)轉(zhuǎn)、接線，進(jìn)行清晰度調(diào)校；每年表面清潔 1次；每年轉(zhuǎn)動(dòng)部位上潤(rùn)滑油 1次。9巡更點(diǎn)每半年檢查 1次外觀，發(fā)現(xiàn)故障隱患，即時(shí)排除；每半年表面清潔 1次；每日存儲(chǔ)巡更記錄。讀卡器每季度檢查 1次外觀；每季度表面清潔 1次，查看防水狀況。電磁鎖門鎖北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告每季度檢查 1次吸力、外觀、接線。出門按鈕每季度檢查 1次開(kāi)鎖功能、接線。電梯1電梯在投入使用前或者投入使用后 30日內(nèi)，應(yīng)向相關(guān)行政主管部門辦理使用登記。登記標(biāo)志應(yīng)置于或附著于電梯的顯著位置。2在電梯安全檢驗(yàn)合格有效期屆滿前 1個(gè)月，應(yīng)向電梯檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)提出定期檢驗(yàn)申請(qǐng)。3日常維護(hù)保養(yǎng)和定期檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)排除；電梯的安全附件、安全保護(hù)裝置、測(cè)量調(diào)控裝置及有關(guān)附屬儀器儀表應(yīng)每年進(jìn)行校驗(yàn)、檢修。4應(yīng)與有資質(zhì)的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容、要求、頻次、期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)的維修保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)定期檢修計(jì)劃的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督。5配備電梯安全管理人員。定期對(duì)電梯安全管理人員進(jìn)行特種設(shè)備安全培訓(xùn)，保證其具備必要的安全知識(shí)。6制定電梯應(yīng)急救援預(yù)案并定期演練。發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，應(yīng)立即啟動(dòng)事故應(yīng)急預(yù)案，組織救援，并及時(shí)向相關(guān)行政主管部門報(bào)告。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在 15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，專業(yè)維修人員應(yīng)在 30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。水景1啟用前進(jìn)行防滲漏和防漏電檢查，防止?jié)B漏，保證用電安全。2使用期間每周巡查 1次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施，每季度檢查 1次防漏電設(shè)施。設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。1.3消防安全防范綜合管理1建立、落實(shí)消防安全責(zé)任制，明確各級(jí)崗位的消防安全職責(zé)。2成立義務(wù)消防隊(duì)， 配備必要的消防器材， 相關(guān)人員掌握消防基本知識(shí)和技能； 每年組織 1次有員工、業(yè)主或使用人參加的消防演練。3設(shè)置消防安全宣傳專欄， 組織開(kāi)展經(jīng)常性的消防安全宣傳教育； 每年對(duì)員工進(jìn)行 1次消防安全培訓(xùn)。北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告4每日防火巡查 1次，每月防火檢查 1次，按照規(guī)定每年檢測(cè) 1次建筑消防設(shè)施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設(shè)施、器材符合消防安全要求。5發(fā)現(xiàn)消防安全違法行為和火災(zāi)隱患，立即糾正、排除；無(wú)法立即糾正、排除的，應(yīng)向公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)報(bào)告。6消防控制室設(shè)專人 24小時(shí)值班，每班 2人，及時(shí)處理各類報(bào)警、故障信息。7發(fā)生火情立即報(bào)警，組織撲救初起火災(zāi)，疏散遇險(xiǎn)人員，協(xié)助配合公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)工作。消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)1）火災(zāi)報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備每日巡查 1次設(shè)備運(yùn)行情況，保證 24小時(shí)連續(xù)正常運(yùn)行；每月檢查測(cè)試 1次報(bào)警控制器、聯(lián)動(dòng)控制設(shè)備的報(bào)警、聯(lián)動(dòng)控制、顯示、打印等功能；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1次。2）火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置每月抽查測(cè)試 1次火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器、手動(dòng)報(bào)警按鈕、警報(bào)裝置的報(bào)警、警報(bào)功能；探測(cè)器投入運(yùn)行 2年后，每隔 3年由專業(yè)清洗單位清洗 1次。3）備用電源每月檢測(cè)切換 1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗(yàn) 1次。消防廣播系統(tǒng)每月檢查測(cè)試 1次消防專用電話、重要場(chǎng)所的對(duì)講電話、對(duì)講電話主機(jī)、播音設(shè)備、擴(kuò)音器、揚(yáng)聲器的聯(lián)動(dòng)、強(qiáng)制切換功能，并測(cè)試音量；每年機(jī)柜內(nèi)部除塵 1次；每 2年機(jī)柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵 1次。防排煙系統(tǒng)每月檢查測(cè)試 1次防排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥的聯(lián)動(dòng)功能，核對(duì)風(fēng)速；每年養(yǎng)護(hù) 1次防排煙風(fēng)機(jī)、電源控制柜、風(fēng)口、排煙閥等。防火分隔設(shè)施每月抽查測(cè)試 1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動(dòng)和自動(dòng)控制功能、電動(dòng)防火閥的聯(lián)動(dòng)關(guān)閉功能；每年在防火卷簾門的電機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)、齒輪鏈條傳動(dòng)部位補(bǔ)充1次潤(rùn)滑油，電控箱內(nèi)部除塵1次；每年檢查維護(hù)1次防火門附件，在門的轉(zhuǎn)動(dòng)部位補(bǔ)充1次潤(rùn)滑油。5水滅火系統(tǒng)消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每半年檢查1次潤(rùn)滑情況；每年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)、外消火栓。6應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告每月測(cè)試切斷正常供電 1次，測(cè)量 1次照度和供電時(shí)間。7消防電梯每月檢查測(cè)試 1次按鈕迫降和聯(lián)動(dòng)控制功能，轎箱內(nèi)消防電話。8滅火器每日巡查 1次滅火器數(shù)量、位置情況，每月檢查核對(duì) 1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態(tài)。1.4綠化養(yǎng)護(hù)基本要求1喬木植株保存率高于 85%，年成活率高于 85%。2灌木植株保存率高于 85%，年成活率高于 85%。綠籬和色塊植株保存率高于 85%，年成活率高于 85%。地被和花壇植物花壇植物死亡率低于15%。5草坪保證基本成活。綠化養(yǎng)護(hù)內(nèi)容灌溉根據(jù)天氣、土壤和植物生長(zhǎng)狀況合理灌溉，不出現(xiàn)嚴(yán)重旱澇現(xiàn)象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。2施肥根據(jù)植物生長(zhǎng)情況施肥， 一般喬木每 3年至 4年施肥 1次；灌木每 1年至 2年施肥 1次；地被和草坪植物每年開(kāi)春后施肥 1次；花壇植物根據(jù)生長(zhǎng)情況進(jìn)行追肥；生長(zhǎng)不良的植物適當(dāng)增加施肥頻次。病蟲(chóng)害防治植物生長(zhǎng)季每月檢查 1次病蟲(chóng)害發(fā)生情況并進(jìn)行防治，不出現(xiàn)嚴(yán)重病蟲(chóng)害現(xiàn)象。4整形修剪一般喬木每 3年修剪 1次；灌木每 2年修剪 1次；綠籬和色塊每年生長(zhǎng)季節(jié)或萌芽前、 入北京華剛興業(yè)物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理有限公司聚豪苑（四期）山水華府項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告冬后修剪 1次；冷季型草坪生長(zhǎng)季節(jié)每月修剪 1次，全年至少修剪 5次。5除草每年全面除草 1次，重點(diǎn)綠地增加除草次數(shù)， 出現(xiàn)雜草的綠地面積不超過(guò)總綠地面積的 30%。6垃圾處理綠化作業(yè)產(chǎn)生的垃圾和綠地內(nèi)的垃圾雜物每周處理 1次。工作檢查和記錄生長(zhǎng)季節(jié)每月檢查 1次植物生長(zhǎng)情況。1.5環(huán)境衛(wèi)生生活垃圾的收集、清運(yùn)按有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行垃圾分類。配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。3每月至少清洗 1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每 5日噴灑 1次殺蟲(chóng)藥。4每日清運(yùn)