房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及產(chǎn)品介紹

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及產(chǎn)品介紹目

錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)二、規(guī)劃、建筑、測(cè)繪知識(shí)三、戶型的基礎(chǔ)知識(shí)

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)基本概念？房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地

、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；市場(chǎng)稱謂一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)主體政府、開發(fā)企業(yè)（投資者）開發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主存量商品房、已售舊公房、私房市場(chǎng)客體交易方式國(guó)有土地使用權(quán)增量商品房拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出售、出租等買賣、租賃、交換等三通一平：指基本建設(shè)項(xiàng)目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。七通一平：指的是土地（生地）在通過(guò)一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、以及?chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。與綠化率的區(qū)別各類綠地面積總和用地面積綠地率=各類綠地包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地）。綠化率：即綠化覆蓋率，是指綠化垂直投影面積之和小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。樓面地價(jià)：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e地價(jià)，是平均到每單位建筑面積的土地價(jià)格。土地總價(jià)土地面積*單價(jià)樓面地價(jià)==土地面積*容積率總建筑面積單價(jià)=容積率實(shí)操：某地塊占地200畝，地價(jià)為120萬(wàn)/畝，容積率為1.5，求：樓面地價(jià)？200（占地）X1,200,000（土地單價(jià)）200（占地）

X

1.5（容積率）答案：樓面地價(jià)==

1200（元/㎡）或1,200,000（土地單價(jià)）樓面地價(jià)=1200（元/㎡）=1.5（容積率）思考題一總占地189767平米容積率<2.0總地價(jià)9.21億1、樓面地價(jià)？2、總建筑面積？樓面地價(jià)：2426.66元/平方米總建筑面積：379534平方米

38萬(wàn)方二、規(guī)劃、建筑、測(cè)繪知識(shí)

規(guī)劃信息部分項(xiàng)目規(guī)劃圖：規(guī)劃圖指對(duì)一個(gè)社區(qū)或類似范圍內(nèi)日后的發(fā)展所做的規(guī)劃圖，其中標(biāo)明用于居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)或其他用途的土地的大小和位置。重要構(gòu)成元素：地塊紅線、建筑單體、道路規(guī)劃線、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，是查看規(guī)劃圖的重要數(shù)據(jù)。。項(xiàng)目規(guī)劃圖紅線圖概念規(guī)劃圖對(duì)項(xiàng)目圈定大致功能布局的初步性規(guī)劃平

圖。城市規(guī)范管理部門正式確定的項(xiàng)目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來(lái)表示建筑物的邊界外沿界限，即實(shí)際可使用土地的邊界圖。項(xiàng)目總平面圖項(xiàng)目鳥瞰圖按一般規(guī)定比例繪制，表示建筑物，構(gòu)筑物的方位、

根據(jù)透視原理，用高視點(diǎn)透視法從高處某間距以及道路網(wǎng)、綠化、豎向布置和基地臨界情況等。一點(diǎn)俯視地面起伏繪制成的立體圖。從規(guī)劃圖中認(rèn)知重要指標(biāo)用地面積：規(guī)劃建設(shè)用地面積、紅線面積，即建筑占用土地的面積。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路、代征道路面積等等）。建筑密度：為建筑物的基底面積總和除以規(guī)劃建設(shè)用地面積。其余用地中需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等。容積率：是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。某項(xiàng)目規(guī)劃圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)討論：容積率的高與低……1、對(duì)開發(fā)商的影響在何處？2、對(duì)住戶的影響在何處？什么是容積率？容積率越低，居民的舒適度越高不同建筑形態(tài)容積率多少合理？住宅小區(qū)容積率<1.0的，為非普通住宅。多層住宅的容積率不應(yīng)超過(guò)1.5高層住宅的容積率不應(yīng)超過(guò)4容積率過(guò)高對(duì)居住的影響1、內(nèi)部規(guī)劃差，路窄綠地少2、人口密度大3、安防難度大容積率存在區(qū)域差異不同地理區(qū)域，日照等規(guī)范不同，戶型的容積率會(huì)有所不同。一般情況下，南方會(huì)比北方要高。

規(guī)劃、建筑、測(cè)繪知識(shí)建筑基礎(chǔ)知識(shí)建筑物的分類⑴按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑⑵按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅按層數(shù)分：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層以上）、建筑高度超過(guò)100m的為超高層建筑。一般地，12層以下又稱小高層住宅。⑶按建筑結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)

簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。建筑單體分類板樓：一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。塔樓：塔樓一般是指高層建筑。一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形

成的樓房平面，平面的長(zhǎng)度和寬度大致相同。12345687910建筑基礎(chǔ)知識(shí)?

通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。?

朝向：建筑主要房間面對(duì)的方向（東、西、南、北）。?

日照：建筑物能迎受到陽(yáng)光的程度。各建筑對(duì)日照要求不同。住宅一般要求在冬日至少有1小時(shí)的日照。戶型方案圖基本標(biāo)識(shí)開間、進(jìn)深的定義：習(xí)慣上，我們把房間的主采光面成為開間（面寬），與其垂直的稱為進(jìn)深。也可根據(jù)房間門的朝向來(lái)確定開間和進(jìn)深，房門進(jìn)入的方向的距離為進(jìn)深，左右兩邊距離為開間。具體意義：1、戶型方正就是指戶型的進(jìn)深與開間之比合理。進(jìn)深與開間之比一般介于1:1.5之間較好。2、進(jìn)深過(guò)大，開間過(guò)小，會(huì)影響戶型采光通風(fēng)，房間內(nèi)會(huì)顯得比較暗；而進(jìn)深偏小，開間過(guò)大不利于房間保溫，浪費(fèi)能源，北方尤其如此。比較方正的戶型能做到采光通風(fēng)與保溫兩

間的平衡。測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？什么是公攤，公攤是如何計(jì)算的什么是得房率，得房率越高越好嗎？測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)套內(nèi)使用面積（地毯面積）套內(nèi)建筑面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積（實(shí)用面積）+套（單元）建筑面積

=分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣eClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e計(jì)算方法其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅旱?步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e＝分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。得房率的含義：地域決定外墻厚度：南方高于北方建筑類型：多層高于高層單體結(jié)構(gòu)：板樓高于塔樓北方得房率為：0.6—0.7（電梯房）0.65—0.78（多層）；南方得房率為：0.75—0.83（電梯房）0.8—0.9（多層）。北方得房率普遍比南方低0.15—0.2影響得房率的因素：得房率

=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娴梅柯试礁?、若戶型套內(nèi)建筑面積相同的情況下，公攤面積越“小”2、若戶型公攤面積相同的情況下，套內(nèi)建筑面積越“大”反之則低得房率越高得房率高低的制約因素：反之則低3.若戶型套內(nèi)建筑面積段相同的情況下，層數(shù)（30,18,11）越“小”得房率越高反之則低注：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積銷售面積（也稱套型建筑面積）=套內(nèi)建筑面積

+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說(shuō)“公攤面積”）。部分地區(qū)因測(cè)算規(guī)范及保溫要求不同，層數(shù)、窗戶做法、核心筒版本不同，結(jié)構(gòu)存在差異，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品得房率與方案對(duì)比有所不同。以YJ140(11層）為例一般產(chǎn)品研發(fā)部對(duì)方項(xiàng)目核算套內(nèi)面積以墻體中心線以內(nèi)計(jì)算，墻體中心線以外將算入公攤，得房率僅約82%案例案核算套內(nèi)面積以墻體外輪廓計(jì)算，多數(shù)區(qū)域按此方式計(jì)算，得房率約為86%。VS思考題二A套內(nèi)建筑面積90平B套內(nèi)建筑面積110平公攤面積40平求A、B兩套單位公攤面積？建筑面積？A套公攤面積：18B套公攤面積：22建筑面積：132得房率：83.3%建筑面積：108得房率：83.3%得房率答案：40（總公攤面積）90+110（總套內(nèi)面積）0.2=公攤系數(shù)==

18（㎡）A戶公攤=

90（套內(nèi)面積）

X0.2（公攤系數(shù)）B戶公攤=

110（套內(nèi)面積）

X0.2（公攤系數(shù)）=

22（㎡）A戶建面=

90（套內(nèi)面積）

+18（公攤面積）

=

108（㎡）B戶建面=

110（套內(nèi)面積）

+22（公攤面積）=

132（㎡）=

240（㎡）總建面=

90+110（總套內(nèi)面積）

+40（總公攤面積）83.3%83.3%A戶得房率=

90（套內(nèi)面積）

÷

108（建筑面積）

=B戶得房率=

110（套內(nèi)面積）

÷

132（建筑面積）=83.3%總得房率=

90+110（總套內(nèi)面積）÷

240（總建筑面積）=三、戶型的基礎(chǔ)知識(shí)居住建筑分類住宅

宿舍

酒店住宅產(chǎn)品延伸洋房聯(lián)排別墅疊拼別墅公寓宿舍獨(dú)立別墅居住建筑分類按層數(shù)分類低

層

1—3層多

層

4—6層中高層

7—9層高

層

10—30層我們內(nèi)部習(xí)慣7—

11

小高層12—18

中高層19—30

高

層常見樓層數(shù)一部步行樓梯6層（1-6層不需要電梯）一部電梯一部疏散樓梯11層（7-11層，一部電梯，一部疏散樓梯）一部疏散樓梯（封閉樓梯間）兩部電梯18層（12-18層，兩部電梯一部疏散樓梯+封閉樓梯間）兩部疏散樓梯防煙前室兩部電梯30層（19-30層，兩部電梯、兩部疏散樓梯+帶防煙前室的樓梯間）房型好的住宅設(shè)計(jì)體現(xiàn)舒適性、

功能性、合理性私密性、

美觀性、

經(jīng)濟(jì)型住宅的六大基本功能起居、飲食、洗浴、就寢、儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)好戶型的基本戶型方正通風(fēng)采光動(dòng)靜分區(qū)面積分配合理動(dòng)線合理戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型基礎(chǔ)知識(shí)戶型基礎(chǔ)知識(shí)動(dòng)線合理①家務(wù)流線儲(chǔ)藏柜、冰箱、水槽、爐具的順序安排，決定了下廚流線。餐廳離廚房要近，廚房至餐廳的人行路線最好為獨(dú)立使用，不要交叉其他功能區(qū)的路線。動(dòng)線合理②家人流線家人流線主要存在于臥室、衛(wèi)生間、書房等私密性較強(qiáng)的空間。尊重主人的生活格調(diào)，滿足主人的生活習(xí)慣。動(dòng)線合理③訪客流線訪客流線主要指由入口進(jìn)入客廳區(qū)域的行動(dòng)路線。不與其他流線交叉?！八汀泵娣e的概念及手法?“送面積”的方法，就是“

深入”研究《建筑面積計(jì)算方法》的論述，將可以不計(jì)入建筑面積的套內(nèi)平面面積，“送”給住宅買家。七大手法?1

地下空間?2

中空客廳?3.

百變凸窗?4.

內(nèi)天井?5

錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)?6.

設(shè)備平臺(tái)?7.

超大陽(yáng)臺(tái)手法一

地下空間

可以采光的半地下空間,住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)入面積。將室外架空1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風(fēng)采光的條件。手法一

地下空間

正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)空間不計(jì)入容積率面積（比如地下停車場(chǎng)的

不計(jì)入建筑面積）.

半地下室的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光.

依此類推，凡是別墅，都可以抬高其正負(fù)零標(biāo)高，為業(yè)主大送其半地下室，使別墅增加賣點(diǎn)，使消費(fèi)者嘗到實(shí)惠。手法二

中空客廳

客廳中空部分是不計(jì)入建筑面積的。這些不計(jì)入建筑面積的地方，在入伙后可以加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用面積。手法三

內(nèi)天井

圖中顯示于陽(yáng)臺(tái)一側(cè)的天井并不計(jì)入建筑面積，在入伙后可以加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用面積。手法四

錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)有些地方規(guī)定超過(guò)6米層高的陽(yáng)臺(tái)可以不算建筑面積。于是就出現(xiàn)了錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)錯(cuò)層部分面積就變成贈(zèng)送部分。手法三

內(nèi)花園

圖中顯示于走廊一側(cè)的內(nèi)花園。

這些地方是作為陽(yáng)臺(tái)（計(jì)算一半建筑面積）/花池（不計(jì)算建筑面積）。經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的改造，就能成為一個(gè)舒適的房間。手法五

超大陽(yáng)臺(tái)

超大的陽(yáng)臺(tái)改為封閉陽(yáng)臺(tái)后，就像一個(gè)小房間，可以作為使用面積，起碼“送”了一

半面積（陽(yáng)臺(tái)只計(jì)一半建筑面積）。手法六

陽(yáng)臺(tái)連花池