2022年優(yōu)秀-LRBG東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

A2.1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析“九五”期間，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度明顯高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析全社會(huì)固定資產(chǎn)投資[萬(wàn)億元]2.302.493.262.992.84199619971998199920002001E3.58+9.2%p.a.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資[萬(wàn)億元]0.320.320.490.410.36199619971998199920002001E0.59+13.0%p.a.其中，住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主要因素住宅開(kāi)發(fā)投資[萬(wàn)億元]0.170.170.330.260.22199619971998199920002001E0.43+20.4%p.a.住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重199619971998199920002001E53%53%59%64%68%73%資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析+6.6%p.a.住宅開(kāi)發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，但增長(zhǎng)最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū)2000年住宅開(kāi)發(fā)投資額按地區(qū)分[萬(wàn)億元]住宅開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率按地區(qū)分[1999–2000年]資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東上海北京江蘇浙江遼寧山東福建其它隨著外部環(huán)境和國(guó)家政策的導(dǎo)向，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯?zhuān)業(yè)化發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)將逐漸形成專(zhuān)業(yè)化、占有較大市場(chǎng)份額的區(qū)域性壟斷房地產(chǎn)企業(yè)

加入ＷＴＯ后，新材料、新技術(shù)將紛紛涌入，進(jìn)一步提高住宅建設(shè)預(yù)制化、產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

廣泛的合作將成為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)與資本市場(chǎng)的合作將更加緊密

房地產(chǎn)企業(yè)將出現(xiàn)兩極分化—規(guī)模化和小而精；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)配套的相關(guān)服務(wù)更為專(zhuān)業(yè)化消費(fèi)者的需求品位越來(lái)越高，要求定制化服務(wù)

國(guó)家將逐漸改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動(dòng)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放和房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國(guó)平均更快的增長(zhǎng)速度廣東省房地產(chǎn)投資總額[億元]+17.7%p.a.199719981999200051059467683155%62%66%69%住宅全國(guó)和廣東省房地產(chǎn)和住宅開(kāi)發(fā)年均增長(zhǎng)率比較[1997-2000年]廣東省全國(guó)廣東省全國(guó)房地產(chǎn)投資住宅開(kāi)發(fā)投資17.7%15.2%26.9%24.7%資料來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可以分為三個(gè)特點(diǎn)鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢(xún)?nèi)資投資者為主

八十年代中期–1992年1992年–1998年1998年以后市政府和企業(yè)單位直接投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共9家香港投資者為主的外資投資者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共52家以?xún)?nèi)資投資者為主，特別是民營(yíng)企業(yè)投資迅速增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司)投資主體安居、多層住宅為主建成步步高、創(chuàng)新新村等七個(gè)住宅區(qū)集中于莞城別墅、多層住宅為主建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個(gè)高品質(zhì)住宅區(qū)集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風(fēng)崗、塘夏等地多層、小高層為主建成AB華庭等一批高品質(zhì)的樓盤(pán)集中于東城、篁村、城區(qū)等開(kāi)發(fā)類(lèi)型和區(qū)域政府公務(wù)員和企業(yè)職工外商購(gòu)房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏本地消費(fèi)者占25%外地消費(fèi)者占5%本地消費(fèi)者占50%外商占30%外地消費(fèi)者占20%消費(fèi)者特征總投資小于1億元估計(jì)總投資50億元，外資占63%投資23億元，內(nèi)資占59%投資規(guī)模東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)特征商品房開(kāi)發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平

和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來(lái)的和民營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局消費(fèi)群體東莞市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資年增長(zhǎng)率為8.9%，住宅是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素商品住宅銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)迅速市場(chǎng)集中度相對(duì)較高政策導(dǎo)向多層和小高層開(kāi)發(fā)比例逐年上升東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂(lè)休閑區(qū)單位價(jià)格2500元至3500元的中檔商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升不同消費(fèi)群在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同政府嚴(yán)格土地審批和新項(xiàng)目立項(xiàng)政府加強(qiáng)商品房預(yù)售管理1324外地消費(fèi)者在考慮購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，優(yōu)先考慮價(jià)格，其次是房型、交通的便利和物業(yè)管理，同時(shí)較重視開(kāi)發(fā)商的品牌存在總承包商在資格或合同不允許的情況下進(jìn)行轉(zhuǎn)承包和分包房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司共134家(包括房地產(chǎn)項(xiàng)目公司)外商投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，直接投資用

于建筑工程的費(fèi)用比例增大本地企業(yè)、外來(lái)建筑安裝工程企業(yè)資質(zhì)比較貫徹以客戶(hù)為導(dǎo)向的服務(wù)理念，延伸前延和后續(xù)服務(wù)購(gòu)買(mǎi)80-100平方米的小戶(hù)型，用于投資和出租的較多工程公開(kāi)招投標(biāo)時(shí)，報(bào)價(jià)不得低于招標(biāo)方規(guī)定的標(biāo)底價(jià)，以工程管理、組織、技術(shù)方案等指標(biāo)綜合評(píng)分，以保證工程質(zhì)量—“最合理原則”10月-2212:52:4012:52Oct-2225-Oct-22東莞市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展以住宅智能化、現(xiàn)代化為主要特征，并以進(jìn)一步完善金融體系為保障1倍，廣東省平均水平的1.12:52:4012:52:4012:52Tuesday,October25,2022作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放和房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國(guó)平均更快的增長(zhǎng)速度資料來(lái)源：東莞市建委，中國(guó)人民銀行，羅蘭?貝格分析東莞市政府將投資200億元建設(shè)新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂(lè)休閑區(qū)東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長(zhǎng)；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度19961997199819992000+10.8%p.a.67.665.977.088.3102.8資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額[億元]東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額[億元]8.679.5510.4411.2119961997199819992000+8.9%p.a.

7.8710月-2212:52:4012:52Oct-2225-Oct-221998年至2000年底，商品房實(shí)際投入資金23億元適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則東莞市新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入2500以上的中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),如:新世紀(jì)豪園,新石竹,雍華庭,七寶一居等以?xún)?nèi)資投資者為主，特別是民營(yíng)企業(yè)投資迅速增加[1999–2000年]2001年到2003年，政府嚴(yán)格控制土地批租，并成立土地儲(chǔ)備中心，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)共推出樓盤(pán)231個(gè)，建筑面積455.香港投資者為主的外資投資者協(xié)調(diào)和控制的工作量和成本很大本地一級(jí)資質(zhì)企業(yè)中只有4家，而外來(lái)企業(yè)中擁有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)有33家當(dāng)外部市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，能迅速調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)策略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得成功的基本要素員工的信心與責(zé)任協(xié)調(diào)和控制的工作量和成本很大建筑安裝業(yè)務(wù)完全由自身完成住宅開(kāi)發(fā)投資是拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的主要因素資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析東莞市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額[億元]東莞市住宅開(kāi)發(fā)投資額[億元]+9.9%p.a.19971998199920006.327.357.418.404%73%77%71%75%15%16%16%10%11%8%3%1%12%5%3%1997199819992000+8.9%p.a.8.679.5510.4411.21其它

辦公樓商業(yè)營(yíng)業(yè)用房住宅東莞市商品住宅銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)迅速資料來(lái)源：東莞市建委，中國(guó)人民銀行，羅蘭?貝格分析東莞市商品住宅銷(xiāo)售收入[億元]東莞市商品住宅銷(xiāo)售面積[萬(wàn)平方米]199719981999200039.652.374.395.0+26.4%p.a.19971998199920009.212.516.524.02005E2005E60.0200.0+20.8%p.a.44.12003E2003E148.4商品房開(kāi)發(fā)建筑面積總額按鎮(zhèn)區(qū)分[1998-2000年]描述資料來(lái)源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析城區(qū)常平樟木頭篁村東城其它商品房開(kāi)發(fā)集中于東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)1998年至2000年底，商品房實(shí)際投入資金23億元共推出樓盤(pán)231個(gè)，建筑面積455.7平方米樟木頭、常平、附城、塘夏、黃江等鎮(zhèn)區(qū)集中了90%的港資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)的商品房樓盤(pán)集中在東城區(qū)和篁村，開(kāi)發(fā)類(lèi)型以多層和小高層為主，樓盤(pán)質(zhì)數(shù)較高，開(kāi)發(fā)理念在東莞市屬于中上水平1998年至2000年，商品房開(kāi)發(fā)集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)的地區(qū)在未來(lái)五年內(nèi)，多層和小高層仍是商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的主流，新開(kāi)發(fā)的多層和小高層主要集中在東城區(qū)、篁村區(qū)和城區(qū)資料來(lái)源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析多層和小高層別墅高層1998-20002005E12%84%

6%8%91%

1%東城篁村城區(qū)塘夏其它1998年以后新開(kāi)發(fā)的多層和小高層地域分布虎門(mén)商品房立項(xiàng)開(kāi)發(fā)類(lèi)型比例[按開(kāi)發(fā)建筑面積]樟木頭常平預(yù)計(jì)到2005年,每平方價(jià)格在2500元以上的中高檔商品房將占據(jù)市場(chǎng)86%的份額描述東莞市商品房開(kāi)發(fā)檔次逐步提高東莞市政府對(duì)城市進(jìn)行總體規(guī)劃，改善居住環(huán)境，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量由于政府嚴(yán)格控制土地批租,土地價(jià)格上升較快居民住宅消費(fèi)觀(guān)念由商品住宅理念的接受者轉(zhuǎn)為理念的領(lǐng)導(dǎo)者,需求品位提高金融機(jī)構(gòu)對(duì)住房消費(fèi)支持不斷增強(qiáng)、按揭條件放寬，刺激住房消費(fèi)需求市場(chǎng)的增長(zhǎng)東莞市新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入2500以上的中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),如:新世紀(jì)豪園,新石竹,雍華庭,七寶一居等13%50%20%10%2000別墅3500元以上*2500-3500元*

2500元以下*總額8%60%26%6%2005E資料來(lái)源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析*除別墅外商品住宅銷(xiāo)售總面積[萬(wàn)平方米]111.2200.0+15.7%p.a.東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局可以從內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)狀況等五個(gè)方面分析消費(fèi)者潛在的進(jìn)入者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)服務(wù)提供者替代品政策壁壘強(qiáng)–較強(qiáng)的地方保護(hù)主義，早期外來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和民營(yíng)企業(yè)必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壁壘弱–房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尚未形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的絕對(duì)成本優(yōu)勢(shì)和先進(jìn)的商品房差異化概念大多數(shù)消費(fèi)者消費(fèi)觀(guān)念尚處于商品住宅理念的接受者主力消費(fèi)群不明顯商品住宅50%為本地消費(fèi)者，30%為港澳臺(tái)消費(fèi)者,20%為省內(nèi)和外地消費(fèi)者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)策劃和廣告公司，提高商品房開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)質(zhì)量聘請(qǐng)物業(yè)顧問(wèn)公司，提高商品后續(xù)服務(wù)質(zhì)量商品房替代品幾乎不存在，安居房只占1%的市場(chǎng)份額內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)狀況城區(qū)、常平和樟木頭集中了70%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)集中度高，市場(chǎng)領(lǐng)先者較為明顯，如：中信、光大等內(nèi)資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例逐年提高，由1998年的45%上升為2000年的67%消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房考慮的因素價(jià)格房型地理位置和交通開(kāi)發(fā)商品牌建筑物質(zhì)量建筑物外觀(guān)環(huán)境配套設(shè)施保安和物業(yè)服務(wù)重要性考慮因素12345本地消費(fèi)者外地消費(fèi)者描述50%為本地消費(fèi)者，30%為港澳臺(tái)消費(fèi)者，20%為省內(nèi)和外地消費(fèi)者；常平、樟木頭地區(qū)港澳臺(tái)消費(fèi)者占90%東莞本地消費(fèi)者在選購(gòu)商品房時(shí)首先考慮環(huán)境和保安服務(wù)，其次是戶(hù)型，顯示了本地居民對(duì)自身安全和周邊環(huán)境(包括教育)較高的要求對(duì)于東莞本地人，自用房的建筑面積在100-130平方米的中大戶(hù)型較受歡迎；購(gòu)買(mǎi)80-100平方米的小戶(hù)型，用于投資和出租的較多外地消費(fèi)者在考慮購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，優(yōu)先考慮價(jià)格，其次是房型、交通的便利和物業(yè)管理，同時(shí)較重視開(kāi)發(fā)商的品牌港澳臺(tái)和外國(guó)消費(fèi)者把環(huán)境、地理位置、配套設(shè)施、保安和物業(yè)服務(wù)列在考慮購(gòu)買(mǎi)商品房的首要因素，價(jià)格敏感性不高越來(lái)越多的消費(fèi)者更加關(guān)注環(huán)境和配套設(shè)施港澳臺(tái)和外國(guó)消費(fèi)者不同消費(fèi)群在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)考慮因素的優(yōu)先順序不同資料來(lái)源：羅蘭?貝格訪(fǎng)談?dòng)捎陂_(kāi)發(fā)商市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，未能充分滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求，造成東莞市商品住宅的空置面積較大，并逐年上升資料來(lái)源：東莞市建委，羅蘭?貝格分析東莞市商品住宅空置面積[萬(wàn)平方米]描述商品住宅空置面積大，2000年底達(dá)到151.6萬(wàn)平方米商品住宅空置率高。2000年，新推出商品房建筑面積為178萬(wàn)平方米，但平均銷(xiāo)售率只有48.6%，新增空置商品住宅面積73萬(wàn)平方米房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，存在盲目批地、批項(xiàng)目和對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)控不嚴(yán)的現(xiàn)象，出現(xiàn)了太平廣場(chǎng)花園、灣景臺(tái)、崇商花園、世外桃源等“爛尾樓盤(pán)”，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大量空置樓盤(pán)造成了建設(shè)資金沉淀，部分銀行貸款不能及時(shí)收回19981999200040.078.3151.6+94.7%p.a.由于政府今后對(duì)土地批租的嚴(yán)格控制，短期內(nèi)商品住宅開(kāi)發(fā)的增長(zhǎng)空間有限將建立土地儲(chǔ)備中心，嚴(yán)格控制土地審批規(guī)范土地交易行為，逐步實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、公正、公平的土地交易市場(chǎng)行為必須通過(guò)土地拍賣(mài)方式才可獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)商品住宅開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)空間有限嚴(yán)格房地產(chǎn)立項(xiàng)程序，由房地產(chǎn)項(xiàng)目先立項(xiàng)后申報(bào)土地再規(guī)劃的程序改變?yōu)橄纫?guī)劃后取得土地在立項(xiàng)開(kāi)發(fā)根據(jù)積壓商品房數(shù)量和商品房銷(xiāo)售情況，嚴(yán)格控制新項(xiàng)目立項(xiàng)和開(kāi)工，對(duì)除市、鎮(zhèn)中心區(qū)外，其它地方原則上不再審批新的房地產(chǎn)項(xiàng)目如果開(kāi)發(fā)商積壓商品房面積超過(guò)企業(yè)近3年累計(jì)竣工商品房面積的20%，將停止審批該開(kāi)發(fā)商新項(xiàng)目立項(xiàng)土地批租房地產(chǎn)立項(xiàng)總體上說(shuō)，推動(dòng)?xùn)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素大于阻礙其發(fā)展的因素2001年到2003年，政府嚴(yán)格控制土地批租，并成立土地儲(chǔ)備中心，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，短期內(nèi)將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)政府嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)審批主力消費(fèi)群不明顯空置商品房面積高，到2000年底為152萬(wàn)平方米東莞將城市定位為“制造業(yè)名城“，樹(shù)立“城市牌、外資牌和民營(yíng)牌”，并將出資200億元建設(shè)新東莞，進(jìn)行有序的城市總體規(guī)劃，提升城市總體環(huán)境東莞房地產(chǎn)發(fā)展與東莞在整個(gè)珠江三角洲所處的經(jīng)濟(jì)地位不相匹配，發(fā)展空間較大東莞招商引資保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)消費(fèi)者對(duì)居住條件和環(huán)境的要求日益提高人均可支配收入是全國(guó)平均水平的2.1倍，廣東省平均水平的1.3，并以每年17%的速度增長(zhǎng)加入WTO和近年來(lái)，香港、澳門(mén)的回歸將推動(dòng)外銷(xiāo)市場(chǎng)政府有意對(duì)外地人才采用購(gòu)房入戶(hù)、投資入戶(hù)政策民營(yíng)企業(yè)將可以注冊(cè)公司形式，獨(dú)立開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目

阻礙東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素推動(dòng)?xùn)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素東莞市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展以住宅智能化、現(xiàn)代化為主要特征，并以進(jìn)一步完善金融體系為保障以高品質(zhì)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，貫徹以人為本的住宅發(fā)展方針擴(kuò)大住宅按揭市場(chǎng)規(guī)模引用新技術(shù)、新材料，以提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平通過(guò)以住宅抵押貸款證券化，改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的投資、融資體系推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)科技化，推廣智能化小區(qū)重環(huán)境和配套的大中型住宅小區(qū)與當(dāng)?shù)卣己玫年P(guān)系，以取得優(yōu)質(zhì)、價(jià)廉的土地開(kāi)發(fā)商的品牌和信譽(yù)開(kāi)發(fā)適合市場(chǎng)需求的商品房開(kāi)發(fā)大規(guī)模的居住社區(qū)，營(yíng)造良好的居住環(huán)境與優(yōu)秀的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)提供者合作對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、進(jìn)入時(shí)間和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的把握表示不重要表示十分重要開(kāi)發(fā)適合市場(chǎng)需求的商品房提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)上取得成功的基本要素成功的基本要素目前重要性重要性趨勢(shì)A2.2.建筑安裝市場(chǎng)分析廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)的投資額平均每年以8.9%的速度增長(zhǎng)1507151116881960212519961997199819992000+8.9%p.a.廣東省建筑工程投資額[億元]資料來(lái)源：廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)是競(jìng)爭(zhēng)集中度非常低的市場(chǎng)，并且越來(lái)越分散199619971998199920009%7%8%5%4%描述廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)的集中度由1996年的9%下降為2000年的4%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分散2000年，排名前三位的建筑業(yè)企業(yè)分別是：廣東省長(zhǎng)大公路工程有限公司、江蘇省建筑安裝工程股份有限公司深圳分公司、深圳市市政工程總公司；產(chǎn)值分別達(dá)到12.5、9.1和7.0億元2000年，排名前10家的外省建筑企業(yè)有2家：江蘇省建筑安裝工程股份公司和中建四局前10家建筑企業(yè)業(yè)務(wù)起伏大；1999年排名前十家的企業(yè)中，只有六家能在2000年保持前十位資料來(lái)源：ChinaInfobank，羅蘭?貝格分析前十位產(chǎn)值最大的建筑業(yè)企業(yè)施工產(chǎn)值占市場(chǎng)的%隨著城市化進(jìn)程和引進(jìn)外資的不斷加快，東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)容量不斷上升東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)速度略高于廣東省建筑安裝工程市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度引進(jìn)外資是推動(dòng)建筑安裝工程市場(chǎng)的主要因素日本、歐美企業(yè)不斷加大投資，其用于建筑安裝工程的投資額也不斷上升，2000年-2005年的年均增長(zhǎng)率將分別達(dá)到20%和26%資質(zhì)較高的外來(lái)企業(yè)已構(gòu)成對(duì)本地企業(yè)的威脅目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以?xún)r(jià)格為主,市場(chǎng)運(yùn)作尚不規(guī)范東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)的特點(diǎn)東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)表現(xiàn)出比廣東省更快的增長(zhǎng)19961997199819992000資料來(lái)源：東莞統(tǒng)計(jì)年鑒，羅蘭?貝格分析2005E5256646876+9.8%p.a.東莞市建筑工程投資額[億元]128+11.0%p.a.宏觀(guān)環(huán)境、引進(jìn)外資和房地產(chǎn)市場(chǎng)是驅(qū)動(dòng)?xùn)|莞市建筑安裝工程市場(chǎng)的三大因素東莞市建筑工程市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)因素房地產(chǎn)市場(chǎng)引進(jìn)外資宏觀(guān)環(huán)境政府加快了工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，近期將建立松山湖工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積72平方公里政府引導(dǎo)重點(diǎn)行業(yè)和企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)

外商投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，直接投資用

于建筑工程的費(fèi)用比例增大東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來(lái)進(jìn)入上升期，由此帶動(dòng)建筑安裝工程市場(chǎng)的穩(wěn)步上升東莞將投資200億建設(shè)新東莞，提升城市的綜合實(shí)力，建設(shè)“城市牌”，城市化進(jìn)程加快加入WTO以后，更多的外資將進(jìn)入中國(guó)，由于東莞有利的地理位置和優(yōu)惠、便捷的投資環(huán)境，將吸引更多的外資東莞市固定資產(chǎn)投資每年以10%的速度上升建設(shè)“民營(yíng)牌”，推動(dòng)民營(yíng)資本的投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)對(duì)于商品住宅配套設(shè)施和環(huán)境要求越來(lái)越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相應(yīng)用于建筑安裝工程的投資增加隨著東莞市實(shí)際利用外資不斷增加，外資企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長(zhǎng)較快東莞市實(shí)際利用外資額[億元]外資企業(yè)用于建筑安裝工程投資額[億元]19971998199920002003E2005E101.6111.2121.2139.2190.5280.0+11.3%p.a.+15.0%p.a.19971998199920002003E2005E25.229.432.038.065.284.0+14.6%p.a.+17.2%p.a.資料來(lái)源：東莞市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局其中，日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長(zhǎng)率高于外商企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額的平均增長(zhǎng)率投資于東莞的日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額[億元]戰(zhàn)略上，日本、歐美企業(yè)都把中國(guó)作為巨大的發(fā)展市場(chǎng)日本、歐美制造大企業(yè)從著重建立出口加工基地逐漸轉(zhuǎn)向成為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)基地已投資的日本、歐美企業(yè)會(huì)帶動(dòng)提供零部件和原材料的日本、歐美企業(yè)數(shù)量和投資額增加?xùn)|莞招商引資局通過(guò)網(wǎng)上招商、委托顧問(wèn)公司到日本、歐美招商、開(kāi)辦博覽會(huì)、提供“一個(gè)窗口收費(fèi)”等服務(wù)，吸引日本、歐美客戶(hù)東莞市政府“十五”規(guī)劃中，已明確把引資的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到歐美和日本等國(guó)家描述資料來(lái)源：東莞市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作局，東莞市建委，羅蘭?貝格分析19971998199920002003E2005E0.50.73.43.15.47.73.41.42.93.97.210.0+83.7%p.a.+20.0%p.a.+4.0%p.a.+26.0%p.a.日本歐美東莞市建筑安裝工程市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍以?xún)r(jià)格為主要競(jìng)爭(zhēng)手段，并存在不規(guī)范的運(yùn)作情況東莞市廣州市工程公開(kāi)招投標(biāo)時(shí)，報(bào)價(jià)最低者中標(biāo)—“最低價(jià)原則”工程公開(kāi)招投標(biāo)時(shí)，報(bào)價(jià)不得低于招標(biāo)方規(guī)定的標(biāo)底價(jià)，以工程管理、組織、技術(shù)方案等指標(biāo)綜合評(píng)分，以保證工程質(zhì)量—“最合理原則”工程招投標(biāo)地方保護(hù)主義轉(zhuǎn)分包各鎮(zhèn)存在不同程度的地方保護(hù)主義存在鎮(zhèn)政府向外商指定建筑工程承包方的現(xiàn)象鼓勵(lì)采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式本省企業(yè)和外省企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)存在總承包商在資格或合同不允許的情況下進(jìn)行轉(zhuǎn)承包和分包大體上按合同規(guī)定執(zhí)行東莞市和廣州市建筑安裝工程市場(chǎng)比較本地和港澳臺(tái)企業(yè)選擇建筑安裝工程公司時(shí)更注重價(jià)格，而日本和歐美企業(yè)更重視質(zhì)量和工程管理港澳臺(tái)企業(yè)日本和歐美企業(yè)價(jià)格質(zhì)量施工力量和專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平資質(zhì)證明從事過(guò)的工程和行業(yè)內(nèi)其它公司的認(rèn)可工程管理表示不太重視表示十分重視選擇建筑安裝工程企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)本地企業(yè)外來(lái)企業(yè)以其較高的資質(zhì)和憑借規(guī)模效益取得的成本優(yōu)勢(shì)，形成了對(duì)本地企業(yè)的威脅本地企業(yè)、外來(lái)建筑安裝工程企業(yè)資質(zhì)比較本地?fù)碛匈Y質(zhì)的建筑安裝工程企業(yè)共110家，外來(lái)企業(yè)共50家本地一級(jí)資質(zhì)企業(yè)中只有4家，而外來(lái)企業(yè)中擁有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)有33家企業(yè)的資質(zhì)不僅代表企業(yè)建筑工程管理水平和施工質(zhì)量、技術(shù)能力，還決定了承接工程量的大小。如：廣州一建承接?xùn)|莞市廣東現(xiàn)代國(guó)際展覽中心，建筑面積7萬(wàn)平方米外來(lái)企業(yè)，如華西建設(shè)、本溪金鼎完成工程質(zhì)量較高，已在本地?fù)碛袠影骞こ毯蛢?yōu)良工程，口碑較高，已對(duì)本地競(jìng)爭(zhēng)者形成威脅描述本地企業(yè)外來(lái)企業(yè)一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)36%55%5%4%6%28%66%資料來(lái)源：建委市場(chǎng)科

總數(shù)[個(gè)]11050日資企業(yè)選擇標(biāo)準(zhǔn)AB優(yōu)勢(shì)日資企業(yè)選擇建筑安裝工程企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和AB優(yōu)勢(shì)比較價(jià)格質(zhì)量工程管理資質(zhì)證明日資辦推薦*從事過(guò)的工程和行業(yè)內(nèi)其它公司認(rèn)可施工力量前延或后續(xù)服務(wù)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)水平重要性/AB的優(yōu)勢(shì)因素12345使AB在日資/外資公司的建筑安裝市場(chǎng)上取得核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建議采取的措施通過(guò)與穩(wěn)定的、有資質(zhì)的施工建設(shè)單位進(jìn)行長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作，以取得更低的成本優(yōu)勢(shì)通過(guò)與采購(gòu)商戰(zhàn)略、穩(wěn)定的合作，取得優(yōu)惠的采購(gòu)價(jià)格；或通過(guò)外包采購(gòu)定單，降低采購(gòu)成本嚴(yán)格質(zhì)量管理，建立系統(tǒng)的質(zhì)量管理控制體系與施工建設(shè)單位一同制定項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，協(xié)調(diào)運(yùn)作識(shí)別項(xiàng)目進(jìn)程中的關(guān)鍵路線(xiàn)和關(guān)鍵工序，當(dāng)與計(jì)劃出現(xiàn)偏差時(shí)及時(shí)調(diào)整組成虛擬團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)培訓(xùn)或聘用“外腦”，提高業(yè)務(wù)洽談和設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平通過(guò)與日本公司選擇建筑安裝工程企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)和AB的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行比較，AB公司仍有不斷改進(jìn)的空間資料來(lái)源：訪(fǎng)談，羅蘭?貝格分析高低*日資辦的推薦對(duì)日資企業(yè)首次進(jìn)入東莞，選擇建筑安裝工程公司影響大，但對(duì)二期和后期工程時(shí)選擇影響減弱AB公司在保持原有核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)業(yè)務(wù)拓展和核心支持團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)，使工程業(yè)務(wù)具有更高的柔性和市場(chǎng)反應(yīng)速度，贏(yíng)得提高競(jìng)爭(zhēng)力的潛在源泉建筑工程業(yè)務(wù)今后應(yīng)加強(qiáng)的領(lǐng)域充分發(fā)揮現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)，系統(tǒng)、有計(jì)劃和重點(diǎn)地開(kāi)展業(yè)務(wù)拓展貫徹以客戶(hù)為導(dǎo)向的服務(wù)理念，延伸前延和后續(xù)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展與設(shè)計(jì)、預(yù)算部門(mén)無(wú)縫合作建立完整的工程計(jì)劃、控制和核算體系培養(yǎng)設(shè)計(jì)、預(yù)算的核心團(tuán)隊(duì)，支持業(yè)務(wù)拓展提高項(xiàng)目管理能力，合理配置項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)、責(zé)、利范圍，并以高效的管理體系和組織結(jié)構(gòu)支持總體上，外部市場(chǎng)為AB公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展提供了廣闊的空間；同時(shí)，AB公司在高成長(zhǎng)的建筑安裝和房地產(chǎn)市場(chǎng)上保持高盈利能力描述未來(lái)五年，東莞市房地產(chǎn)行業(yè)的年增長(zhǎng)率為20%，能支持AB公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)AB公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率高于行業(yè)的平均水平未來(lái)五年，日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額年增長(zhǎng)率均高于20%，可以支持AB公司建筑安裝工程業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)AB公司建筑安裝工程業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率約為20%，高于行業(yè)15%的平均利潤(rùn)率AB業(yè)務(wù)組合分析：表示銷(xiāo)售額大小利潤(rùn)率市場(chǎng)增長(zhǎng)率10%50%0%12.5%25%建筑安裝工程業(yè)務(wù)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)低成長(zhǎng)低盈利市場(chǎng)高成長(zhǎng)低盈利市場(chǎng)高成長(zhǎng)高盈利市場(chǎng)低成長(zhǎng)高盈利市場(chǎng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)組織結(jié)構(gòu)建設(shè)的總體思路上有三種模式可以選擇模式一完全委外模式二部分委外模式三完全自建完全委外能夠短期內(nèi)有效解決企業(yè)人才不足的現(xiàn)狀，但以契約關(guān)系確定的合作關(guān)系無(wú)法充分的從企業(yè)總體利益角度來(lái)考慮問(wèn)題

完全委外的特點(diǎn)由于人力資源匱乏，缺乏專(zhuān)業(yè)性人才或者招聘專(zhuān)業(yè)人才的財(cái)務(wù)成本和時(shí)間成本過(guò)高，在組織結(jié)構(gòu)各業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域都和專(zhuān)業(yè)化的公司進(jìn)行合作，借助外部的專(zhuān)業(yè)化經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)來(lái)彌補(bǔ)企業(yè)的不足和滿(mǎn)足企業(yè)快速發(fā)展的需求企業(yè)自身的業(yè)務(wù)運(yùn)作組織以精益型為主，職能部門(mén)的工作重點(diǎn)主要是控制、協(xié)調(diào)和監(jiān)督而不是具體操作建立核心職能部門(mén)，對(duì)委外的工作進(jìn)行有效監(jiān)督和控制優(yōu)勢(shì)有效地解決企業(yè)人才不足的問(wèn)題有利于企業(yè)的快速擴(kuò)張有利于發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化分工的優(yōu)勢(shì)充分利用社會(huì)資源劣勢(shì)協(xié)調(diào)和控制的工作量和成本很大項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)大有可能導(dǎo)致局部最優(yōu)化而不是總體最優(yōu)企業(yè)無(wú)法形成穩(wěn)定的競(jìng)爭(zhēng)力以契約關(guān)系確定的合作關(guān)系無(wú)法充分的從企業(yè)總體利益角度來(lái)考慮問(wèn)題部分委外能有效地彌補(bǔ)企業(yè)在某些職能領(lǐng)域的不足，但委外職能和合作伙伴的選擇至關(guān)重要部分委外的特點(diǎn)企業(yè)在某些領(lǐng)域缺乏專(zhuān)業(yè)化的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因而在這些職能領(lǐng)域借助外界專(zhuān)業(yè)化公司來(lái)進(jìn)行運(yùn)作部分業(yè)務(wù)職能領(lǐng)域由企業(yè)自身來(lái)建立，整個(gè)業(yè)務(wù)的運(yùn)作需要內(nèi)、外部人員協(xié)調(diào)完成既有以控制監(jiān)督為主要任務(wù)的職能部門(mén)，也有從事具體操作的業(yè)務(wù)職能部門(mén)優(yōu)勢(shì)通過(guò)利用社會(huì)資源，有效地彌補(bǔ)企業(yè)在某些職能領(lǐng)域的不足有利于發(fā)揮專(zhuān)業(yè)化分工的優(yōu)勢(shì)有利于培養(yǎng)企業(yè)自身的核心團(tuán)隊(duì)和核心能力劣勢(shì)協(xié)調(diào)和控制的工作量較大核心職能委外對(duì)企業(yè)總體帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)以契約關(guān)系確定的合作關(guān)系無(wú)法充分的從企業(yè)總體利益角度來(lái)考慮問(wèn)題全部自建有利于對(duì)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制和協(xié)調(diào)，但管理成本較高全部自建的特點(diǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)運(yùn)作的各職能領(lǐng)域都建立起相應(yīng)的業(yè)務(wù)部門(mén)整個(gè)業(yè)務(wù)流程體系的運(yùn)作主要依靠?jī)?nèi)部的力量來(lái)完成各業(yè)務(wù)部門(mén)的主要任務(wù)是計(jì)劃、監(jiān)督、實(shí)施和控制優(yōu)勢(shì)有利于企業(yè)形成穩(wěn)定的業(yè)務(wù)運(yùn)作體系對(duì)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制和協(xié)調(diào)有利于培養(yǎng)企業(yè)的組織優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力劣勢(shì)對(duì)專(zhuān)業(yè)人才需求高，人事成本較高無(wú)法充分利用外部專(zhuān)業(yè)化公司的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和能力部門(mén)之間協(xié)調(diào)要求高管理成本較高目前國(guó)內(nèi)建筑工程企業(yè)主要有兩種發(fā)展模式項(xiàng)目公司模式公司的核心優(yōu)勢(shì)在于獲得工程項(xiàng)目公司自身不擁有設(shè)計(jì)，土建隊(duì)伍與設(shè)計(jì)公司，施工隊(duì)建立緊密的合作關(guān)系擁有良好的項(xiàng)目管理人員工程多采用分包形式來(lái)完成建筑安裝公司模式描述公司擁有自身的設(shè)計(jì)，土建隊(duì)伍建筑安裝業(yè)務(wù)完全由自身完成公司經(jīng)營(yíng)靈活性大公司固定成本小可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)資金需求小優(yōu)點(diǎn)公司易于控制質(zhì)量和成本擁有各方面的專(zhuān)業(yè)人才對(duì)其它企業(yè)的依賴(lài)性大質(zhì)量控制，成本控制難度較大缺點(diǎn)公司固定成本較高資金需求較高經(jīng)營(yíng)靈活性較低戰(zhàn)略方向的確定決定了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的選擇適應(yīng)發(fā)展戰(zhàn)略的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)原則有利于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑安裝工程業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展組織結(jié)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的快速反應(yīng)速度以”最大限度滿(mǎn)足客戶(hù)需求“為目標(biāo)有利于公司內(nèi)部核心團(tuán)隊(duì)的培養(yǎng)高效而精簡(jiǎn)保持和強(qiáng)化公司的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)構(gòu)建符合戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的組織結(jié)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)AB戰(zhàn)略目標(biāo)的前提房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以操作管理為主的管理模式建筑安裝工程業(yè)務(wù)以戰(zhàn)略管理為主的管理模式有效的決策,業(yè)務(wù)計(jì)劃,財(cái)務(wù)監(jiān)控體系合理的集分權(quán)

管理模式合理的部門(mén)設(shè)置明確的部門(mén)任務(wù)、功能、職責(zé)界定清晰的人員崗位編制以及職責(zé)、權(quán)力、能力要求界定充分考慮保持和利用現(xiàn)有的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以客戶(hù)為導(dǎo)向并且加快市場(chǎng)反應(yīng)速度組織結(jié)構(gòu)構(gòu)建符合集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的組織結(jié)構(gòu)確立AB公司的管理模式，建立一整套明確的管控體系建立相應(yīng)的決策和監(jiān)督流程重新設(shè)計(jì)組織架構(gòu)，強(qiáng)化薄弱的功能，糾正職能錯(cuò)位界定明確的部門(mén)任務(wù)和責(zé)任明確管理幅度業(yè)務(wù)流程再造系統(tǒng)考慮四個(gè)領(lǐng)域，從而達(dá)到戰(zhàn)略目標(biāo)對(duì)流程的要求消除非增值活動(dòng)活動(dòng)間等待不必要的活動(dòng)過(guò)量的庫(kù)存重復(fù)的活動(dòng)不同部門(mén)重排的格式反復(fù)的檢驗(yàn)跨部門(mén)協(xié)調(diào)增加/重排環(huán)節(jié)企業(yè)用以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)企業(yè)用以強(qiáng)化控制的關(guān)鍵點(diǎn)有利于提升顧客滿(mǎn)意度的流程環(huán)節(jié)可以減少重復(fù)、提升效率的環(huán)節(jié)調(diào)整可以縮短時(shí)間、降低成本的環(huán)節(jié)調(diào)整簡(jiǎn)化活動(dòng)設(shè)計(jì)合理的交付品過(guò)于復(fù)雜的表格過(guò)于專(zhuān)業(yè)分工的程序復(fù)雜的溝通形式缺乏優(yōu)化的物流可以以更低廉方式進(jìn)行分包的非核心工作消除各個(gè)流程環(huán)節(jié)中不必要的交付品完善缺少的交付品設(shè)計(jì)明確格式的交付品明確的交付人和接受人對(duì)交付品的監(jiān)控戰(zhàn)略目標(biāo)減少成本快速響應(yīng)增加控制節(jié)點(diǎn)明確流程對(duì)流程的要求對(duì)流程的要求流程設(shè)計(jì)的原則顧客導(dǎo)向原則快速反應(yīng)原則系統(tǒng)優(yōu)化原則追求流程整體績(jī)效最優(yōu)集成管理當(dāng)外部市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，能迅速調(diào)整競(jìng)爭(zhēng)策略追求客戶(hù)服務(wù)的最終效果整合的用戶(hù)界面，而非分離的用戶(hù)界面業(yè)務(wù)流程再造應(yīng)遵循顧客導(dǎo)向，快速反應(yīng)以及系統(tǒng)優(yōu)化的原則強(qiáng)調(diào)對(duì)外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的快速反應(yīng)強(qiáng)調(diào)顧客滿(mǎn)意一支相對(duì)穩(wěn)定的高素質(zhì)的人力資源隊(duì)伍是實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的基本保證建立一支強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)管理精英梯隊(duì)吸引大批優(yōu)秀人才加入 -樹(shù)立并宣傳企業(yè)良

好形象 -有計(jì)劃地廣泛開(kāi)展

社會(huì)招聘(名牌大

學(xué)，人才招聘會(huì)，

委托獵頭公司等) 塑造企業(yè)成功文化，以激勵(lì)并保留優(yōu)秀骨干員工 -營(yíng)造企業(yè)內(nèi)部公平

民主的氣氛，提高員工的信心與責(zé)任感 -創(chuàng)造富有活力的內(nèi)部?jī)?yōu)勝劣汰的

競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，激發(fā)員

工的主觀(guān)能動(dòng)性在完善的人員長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃下培養(yǎng)具有良好專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和經(jīng)營(yíng)管理潛質(zhì)的優(yōu)秀人才，形成一支上下緊密銜接的精英人才隊(duì)伍 -“量體裁衣式”的終身職業(yè)培訓(xùn)(入職培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)，深造等) -培養(yǎng)“經(jīng)理候選人”

階梯隊(duì)伍績(jī)效考評(píng)體系建立清晰明確的崗位考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，形成權(quán)責(zé)相當(dāng)，獎(jiǎng)懲分明的制度建立清晰明確的，并結(jié)合業(yè)績(jī)和能力的個(gè)人評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，作為薪酬調(diào)整和職務(wù)任免的決策基礎(chǔ)將考評(píng)或考核的結(jié)果有機(jī)地與薪酬體系掛鉤，并與員工職業(yè)發(fā)展緊密聯(lián)系考評(píng)或考核的結(jié)果將作為人員晉升的基本參考標(biāo)準(zhǔn)，建立公平有序的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制薪酬體系調(diào)整原有的工資體系，在縱向分級(jí)與橫向分檔上設(shè)計(jì)合理的浮動(dòng)空間，形成有激勵(lì)性的上升梯度確定合理的固定工資與變動(dòng)工資的比例結(jié)構(gòu)改善現(xiàn)有福利機(jī)制，加強(qiáng)非資本性激勵(lì)因素，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力人員評(píng)價(jià)和選拔體系優(yōu)化人員招聘流程，明確決策部門(mén)，做到有章可循建立明確的員工能力評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，使之成為人員選拔的基本標(biāo)準(zhǔn)充分結(jié)合各種評(píng)估結(jié)果，制定合理公平的晉升條件與途徑，培養(yǎng)與發(fā)掘具有管理潛質(zhì)的優(yōu)秀人才需要重新設(shè)計(jì)AB公司人力資源體系，使之更制度化、規(guī)范化，以適應(yīng)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展的需要謝謝11月-2221:07:4421:0721:0711月-2211月-2221:0721:0721:07:4411月-2211月-2221:07:442022/11/2521:07:449、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。。11月-2211月-22Friday,November25,202210、雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。。21:07:4421:07:4421:0711/25/20229:07:44PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。。11月-2221:07:4421:07Nov-2225-Nov-2212、故人江海別，幾度隔山川。。21:07:4421:07:4421:07Friday,November25,202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。。11月-2211月-2221:07:4421:07:44November25,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。。25十一月20229:07:44下午21:07:4411月-2215、比不了得就不比，得