2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫完整版及答案【最新】

2022年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫完整版及答案【最新】第一部分單選題(50題)1、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為300萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/m2。

A.25930

B.32980

C.30980

D.29980

【答案】：A

2、年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的預(yù)期經(jīng)濟壽命、有效年齡或（）之間關(guān)系的基礎(chǔ)上的。

A.建筑物的歷史價值

B.建筑物的文化價值

C.建筑的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命

D.建筑物的功能是否時興

【答案】：C

3、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。

A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格

C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

【答案】：A

4、某宗房地產(chǎn)的成交價格比正常價格低8%，買賣雙方約定所有交易稅費均由買方負(fù)擔(dān)。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)交易中賣方和買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常價格的5%和3%。現(xiàn)將該房地產(chǎn)交易實例選作可比實例，其相應(yīng)的修正系數(shù)為（）。

A.103.26%

B.105.43%

C.112.06%

D.114.42%

【答案】：D

5、某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1300萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為25萬元，銷售稅費為15萬元，投資利息為18萬元，開發(fā)利潤為400萬元。則其投資利潤率為()。

A.16.41%

B.16.53%

C.16.63%

D.16.81%

【答案】：C

6、中熱嗌干，善溺心煩，甚則舌卷卵上縮是指

A.太陽

B.少陽終者

C.少陰終者

D.厥陰終

【答案】：D

7、在比較法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。

A.0.5～2.0

B.1.5～2.0

C.0.5～1.5

D.1.0～1.5

【答案】：A

8、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

A.市場交易價格

B.預(yù)期收益能力

C.開發(fā)建設(shè)成本

D.未來收益大小

【答案】：B

9、下列屬于計算建筑物折舊的方法的是（）。

A.累加法

B.市場提取法

C.投資報酬率排序插入法

D.實際觀察法

【答案】：B

10、1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部發(fā)布了（），同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》。

A.《房屋損壞等級評定標(biāo)準(zhǔn)》

B.《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》

C.《房屋自然損壞評定標(biāo)準(zhǔn)》

D.《房屋維修等級評定標(biāo)準(zhǔn)》

【答案】：B

11、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.增加土地供應(yīng)

【答案】：B

12、某開發(fā)公司開發(fā)一項目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為()萬元。

A.600

B.900

C.1500

D.1800

【答案】：C

13、運用假設(shè)開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估在建工程的市場價值時，在延遲銷售情況下，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值對應(yīng)的房地產(chǎn)市場狀況應(yīng)是（）時的房地產(chǎn)市場狀況。

A.價值時點

B.開發(fā)完成

C.未來延遲銷售

D.銷售完成

【答案】：C

14、現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是（）萬元。

A.9616.83

B.10161.05

C.12021.04

D.12800

【答案】：A

15、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元/m2，該套住宅按建筑面積計算的價格為()元/m2。

A.3000

B.3277

C.3295

D.3599

【答案】：C

16、為評估某宗房地產(chǎn)2013年10月的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2013年4月末，該類房地產(chǎn)自2013年1月至2013年6月末每月價格遞增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月價格下降10元/m2。則該可比實例在2013年10月末的價格為（）元/m2。

A.3018

B.3020

C.3144

D.3050

【答案】：B

17、在房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，下列不屬于對周圍環(huán)境的描述的是（）。

A.自然環(huán)境

B.人文環(huán)境

C.景觀

D.施工環(huán)境

【答案】：D

18、關(guān)于地租測算的說法，錯誤的是（）。

A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息

B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的

C.從房租中分離出地租時，扣除項目應(yīng)包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等

D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費用

【答案】：D

19、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準(zhǔn)地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了（）。

A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法兩種方法

B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

C.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法

D.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價修正法五種方法

【答案】：B

20、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是()。

A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

【答案】：C

21、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價為80萬元，其中附帶家具和電器的價值為2萬元，成交價款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付；假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實際交易價格為（）元/m2。

A.5680

B.5830

C.5850

D.7574

【答案】：A

22、某建筑物已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5%，則該建筑物的成新率為()。

A.76%

B.80%

C.81%

D.84%

【答案】：C

23、選取的三個可比實例及其相關(guān)資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個可比實例發(fā)生的時間和規(guī)模的大小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為()。

A.12.90%

B.13.10%

C.13.06%

D.13.07%

【答案】：D

24、資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?/p>

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度

B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度

C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度

【答案】：B

25、在實際估價中，判定在建工程的標(biāo)準(zhǔn)是（）。

A.是否完成竣工驗收

B.是否完成內(nèi)外裝修

C.是否已完成結(jié)構(gòu)封頂

D.是否已安裝了門窗

【答案】：A

26、運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導(dǎo)致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。

A.100/101

B.100/100

C.100/99

D.100/98

【答案】：A

27、下列哪項不是治標(biāo)與治本的運用方法

A.急則治其標(biāo)

B.緩則治其本

C.標(biāo)本兼治

D.先安未受邪之地

【答案】：D

28、肢體麻木或運動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯，是指

A.氣不攝血

B.氣血兩虛

C.氣血不榮經(jīng)脈

D.氣隨血脫

【答案】：C

29、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設(shè)成本）。

A.銷售收入

B.投資收益

C.土地利潤

D.開發(fā)利潤

【答案】：D

30、下列表述中不正確的是（）。

A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果

B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果

C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果

D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果

【答案】：D

31、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為（）。

A.簽訂估價委托合同之日

B.發(fā)放抵押貸款之日

C.估價對象實地查勘之日

D.未來處置抵押房地產(chǎn)之日

【答案】：C

32、下列屬于按照房地產(chǎn)的實物形態(tài)分類的房地產(chǎn)是（）。

A.房地產(chǎn)的局部

B.工業(yè)房地產(chǎn)

C.部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)

D.在建工程

【答案】：A

33、久吐久下病人的治療中加補氣藥的生理基礎(chǔ)是

A.氣能生津

B.氣能行津

C.津能生氣

D.津能載氣

【答案】：A

34、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會使房地產(chǎn)價格下降，對收益性房地產(chǎn)來說，開征（）會減少房地產(chǎn)凈收益，從而會直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

A.房產(chǎn)稅

B.契稅

C.營業(yè)稅

D.土地增值稅

【答案】：A

35、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。

A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格

C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

【答案】：A

36、關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。

A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象

B.估價對象狀況必須是實際情況

C.以公益為目的的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象

D.估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格

【答案】：D

37、房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是（）的結(jié)合體。

A.實體、權(quán)益、區(qū)位

B.實物、權(quán)益、區(qū)位

C.實物、權(quán)利、位置

D.實物、權(quán)益、位置

【答案】：B

38、土地具有（），而其他物品，經(jīng)一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。

A.不可損耗性

B.不可毀滅性

C.保值增值性

D.壽命長久性

【答案】：B

39、下列關(guān)于濕邪的說法不正確的是

A.濕性類水，故為陰邪

B.陰勝則陽病，尤以損傷脾陽為著

C.濕為陰邪，具有寒冷、凝結(jié)、收引的特性

D.氣機升降失常，則導(dǎo)致胸悶、脘痞、二便不爽

【答案】：C

40、“利小便，實大便”是哪個臟腑出現(xiàn)問題時的治法

A.小腸泌別清濁

B.肺的宣發(fā)

C.脾胃運化

D.腎的蒸化

【答案】：A

41、“氣之根”是

A.心

B.肝

C.肺

D.腎

【答案】：D

42、“發(fā)汗多，若重發(fā)汗者，亡其陽”（《傷寒論》），其病機是

A.津虧氣耗

B.津隨氣脫

C.氣隨液脫

D.津傷液脫

【答案】：C

43、（）是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)，它往往會失去意義。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟距離

【答案】：A

44、某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)的直接成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為（）萬元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

【答案】：B

45、在運用移動平均法時，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價格變化的（）進(jìn)行移動平均。

A.平均速度

B.周期長度

C.經(jīng)濟壽命

D.剩余經(jīng)濟壽命

【答案】：B

46、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值為（）。

A.房屋重置成本－房屋年折舊額

B.房屋重置成本×房屋成新度

C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限

D.房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限

【答案】：B

47、在影響房地產(chǎn)價格的人口因素當(dāng)中，家庭人口規(guī)模是指（）。

A.某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)

B.全社會或某一地區(qū)的家庭平均人口數(shù)

C.全社會的家庭總?cè)丝跀?shù)

D.全社會或某一地區(qū)的家庭總?cè)丝跀?shù)

【答案】：B

48、提出“四氣五昧”藥性理論是

A.《難經(jīng)》

B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》

C.《神農(nóng)本草經(jīng)》

D.《傷寒雜病論》

【答案】：C

49、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司征收C村的100畝基本農(nóng)田。該項目涉及C村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人。據(jù)查征收前，C村人均耕地面積為1畝。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元/畝。按照規(guī)定，B房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)安置C村（）個農(nóng)民。

A.30

B.60

C.100

D.180

【答案】：C

50、在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是（）。

A.±15%

B.±10%

C.對于難度很大的估價業(yè)務(wù)可放寬至±25%

D.有時可放寬至±20%

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、關(guān)于運用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

2、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費

C.空調(diào)設(shè)備重置提撥款

D.所得稅

E.房屋保險費

【答案】：AC

3、基準(zhǔn)地價修正法評估國有建設(shè)用地使用權(quán)價值應(yīng)具備的條件有（）。

A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價標(biāo)準(zhǔn)

B.估價對象位于基準(zhǔn)地價覆蓋區(qū)域

C.有完備的基準(zhǔn)地價修正體系

D.估價對象宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的開發(fā)程度一致

E.估價對象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價對應(yīng)的使用年限相同

【答案】：BC

4、下列各項中，不屬于房地產(chǎn)價格影響因素中區(qū)域因素的有（）。

A.土地形狀

B.地形

C.城市規(guī)劃調(diào)整

D.環(huán)境狀況

E.配套設(shè)施狀況

【答案】：AB

5、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性

【答案】：ACD

6、下列選項中，屬于收益性房地產(chǎn)的有（）。

A.農(nóng)地

B.游樂場

C.寫字樓

D.倉庫

E.行政辦公樓

【答案】：ABCD

7、一般人通常對土地最直觀的認(rèn)識是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面

【答案】：C

8、估價假設(shè)應(yīng)說明的內(nèi)容包括（）。

A.背離事實假設(shè)

B.不相一致假設(shè)

C.一般假設(shè)

D.未定事項假設(shè)

E.真實合理假設(shè)

【答案】：ABCD

9、在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。

A.用途

B.區(qū)位

C.建筑規(guī)模

D.建筑檔次

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

【答案】：ACD

10、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價風(fēng)險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

【答案】：CD

11、關(guān)于路線價法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1∶1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0

【答案】：ABD

12、下列各項中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）

A.假山

B.圍墻

C.水池

D.戲臺

E.樹木

【答案】：ABC

13、補地價是指需要補交給政府的一筆地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。（）是需要補地價的主要情形。

A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率

C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

D.改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途

E.拍賣土地使用權(quán)

【答案】：ABD

14、在求取土地的重新構(gòu)建價格時，通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在，再采用()等方法求取其重新取得價格或重新開發(fā)成本。

A.比較法

B.成本法

C.基準(zhǔn)地價修正法

D.標(biāo)定地價修正法E假設(shè)開發(fā)法

【答案】：ABC

15、關(guān)于長期趨勢法的功用，下列說法正確的有()。

A.長期趨勢法可以用于收益法中對未來的凈收益進(jìn)行預(yù)測

B.長期趨勢法可以用于收益法中對還原利率的直接測算

C.長期趨勢法可以用于市場法中對可比實例價格進(jìn)行交易日期調(diào)整

D.長期趨勢法用來填補某些房地產(chǎn)價格歷史資料的缺乏E長期趨勢法可以用來比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的發(fā)展?jié)摿挖厔?/p>

【答案】：ACD

16、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價

【答案】：BC

17、一般人通常對土地最直觀的認(rèn)識是()。

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面

【答案】：C

18、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

19、下列屬于建筑物實物因素的有（）。

A.開間.進(jìn)深.樓層

B.電梯.中央空調(diào).集中供熱

C.通風(fēng).采光.日照

D.風(fēng)格.色調(diào)

E.層高.朝向

【答案】：BCD

20、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

21、下列估價中適宜采用假設(shè)開發(fā)法的有（）。

A.征收補償估價

B.在建工程估價

C.出讓地塊估價

D.改變用途房地產(chǎn)估價

E.房屋抵押估價

【答案】：BCD

22、完好房的成新度可以有（）。

A.六成

B.七成

C.八成

D.九成

E.十成

【答案】：CD

23、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值

【答案】：BC

24、基本完好房的成新度可以是()。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】：CD

25、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級

【答案】：AD

26、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預(yù)期該項房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

【答案】：CD

27、某宗房地產(chǎn)購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價格的說法，正確的有（）。

A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

E.該房地產(chǎn)不存在名義價格

【答案】：ABC

28、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.改進(jìn)物業(yè)管理

E.周圍環(huán)境改善

【答案】：C

29、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有()。

A.對當(dāng)前的價值進(jìn)行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期的某個日期為估價時點

B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點

D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點E對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點

【答案】：AB

30、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有()。

A.對當(dāng)前的價值進(jìn)行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點

B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點

D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點E對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點

【答案】：AB

31、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于()。

A.不同收益年限的類似房地產(chǎn)價格的相互轉(zhuǎn)換

B.市場法中交易情況調(diào)整

C.比較相同類型不同期限價格的高低

D.不同類型房地產(chǎn)不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格

【答案】：AC

32、對帶租約的房地產(chǎn)進(jìn)行估價，應(yīng)考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房地產(chǎn)司法拍賣估價

C.房屋征收補償估價

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

E.房地產(chǎn)火災(zāi)險投保估價

【答案】：ABD

33、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

34、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。

A.臨街狀況

B.是否便于動力取得

C.是否便于廢料處理

D.是否接近大自然

E.是否便于產(chǎn)品和原料運輸

【答案】：BC

35、估價對象為一宗熟地，對選取的可比實例進(jìn)行實物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。

A.土地形狀

B.土質(zhì)狀況

C.土地使用年限

D.土地開發(fā)程度

E.容積率

【答案】：ABD

36、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格

【答案】：BCD

37、凈收益每年不變的報酬資本化法公式除了可以直接測算價格外，還可用于（）。

A.不同期限的房地產(chǎn)價格之間的轉(zhuǎn)換

B.資本化率的求取

C.比較法中因期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整

D.比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低

E.假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格的求取

【答案】：ACD

38、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費

C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款

D.所得稅

E.房屋保險費

【答案】：AC

39、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

40、關(guān)于房地產(chǎn)估價報告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師可以蓋個人印章不簽名

B.注冊房地產(chǎn)估價師可以只簽名不蓋個人印章

C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名

D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名

E.房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

【答案】：BC

41、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費用的說法，正確的有（）。

A.采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費用

B.修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費用

C.大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用

D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費用

E.包括長壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用，不包括短壽命項目發(fā)生的修復(fù)費用

【答案】：ABD

42、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途

【答案】：AC

43、決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有（）。

A.該類房地產(chǎn)的價格水平

B.消費者的收入水平

C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本

D.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期

【答案】：ACD

44、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有()。

A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的

B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)

C.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負(fù)相關(guān)

D.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化E匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降

【答案】：AC

45、估價假設(shè)應(yīng)說明的內(nèi)容包括（）。

A.背離事實假設(shè)

B.不相一致假設(shè)

C.一般假設(shè)

D.未定事項假設(shè)

E.真實合理假設(shè)

【答案】：ABCD

46、在房地產(chǎn)估價中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)的價值的有（）。

A.土地價值

B.電器設(shè)備價值

C.特許經(jīng)營權(quán)

D.商譽

E.債權(quán)債務(wù)

【答案】：BCD

47、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費

C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款

D.所得稅

E.房屋保險費

【答案】：AC

48、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

49、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元

【答案】：C

50、從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)價值是客觀存在的，是()。

A.市場力量決定的

B.以房地產(chǎn)估價師意志為轉(zhuǎn)移的

C.房地產(chǎn)估價師通過科學(xué)的分析、測算和判斷，把客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來

D.由眾多市場參與者集體的價值判斷的結(jié)果E房地產(chǎn)估價師“發(fā)明”或“創(chuàng)造”的房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

第三部分大題(50題)1、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

2、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

3、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

4、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進(jìn)行估價

B.估價項目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名

【答案】：ABCD

5、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運營費用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

6、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

7、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

8、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

9、關(guān)于投資價值與市場價值異同點的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

10、估價當(dāng)事人包括（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師

B.估價師協(xié)會

C.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D.估價委托人

E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

【答案】：ACD

11、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

12、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

13、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

14、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

15、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

16、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

17、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

18、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當(dāng)處理

D.價格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價格

【答案】：ABC

19、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周圍環(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

20、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

21、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款

C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購房首付款比例

【答案】：AC

22、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

23、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。

A.估價委托人

B.估價師

C.價值類型

D.估價對象

E.估價結(jié)果

【答案】：CD

24、比較法中實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

25、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

26、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

27、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

28、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

29、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

30、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

31、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；

32、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

33、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

34、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

35、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

36、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

37、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

38、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個方面。

A.應(yīng)計息項目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況

C.計息周期

D.計息期

E.計息方式

【答案】：ACD

39、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

40、市場法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

41、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價的市場定價的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價值是專業(yè)估價人員的價值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價值由市場力量決定

D.由市場參與者集體的價值判斷所形成

E.估價師是運用自己的知識和經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值

【答案】：ACD

42、當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

43、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的