房地產(chǎn)商住一體項目物業(yè)服務方案

國際廣場項目物業(yè)顧問服務建議書1-}

-ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle1.

前

言敝司有幸參與重慶華立地產(chǎn)（集團）有限公司新天澤國際廣場項目之物業(yè)管理顧問服務工作，提交該項目物業(yè)管理顧問服務建議書。項目位于重慶市大渡口區(qū)商業(yè)步行街中心，交通便利，集百貨、商貿(mào)、金融、餐飲、娛樂、居住、大型超市、城市公園為一體的重慶西部多功能商業(yè)中心，是重慶市政府重點打造的主城“第六商圈”的軸心商業(yè)區(qū)?？偨?/p>

10.8萬方，占地面積

15667平方米。項目以兩棟塔樓和裙樓組成，塔樓定位為商住公寓，其中，一棟塔樓定位為高層精裝住宅，另一棟塔樓初步定位為辦公樓；裙樓定位為臨街商業(yè)和商場。第一太平戴維斯作為專業(yè)的物業(yè)顧問公司，在管理甲級寫字樓、高端商業(yè)體及高端住宅項目方面具有豐富經(jīng)驗，并能以獨有的工作方針去管理項目，相信雙方合作，一定能幫助

貴司在項目物業(yè)管理上與世界先進的水平接軌，通過第一太平戴維斯提供之優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務，使物業(yè)持續(xù)升值、保值。本建議書將根據(jù)新天澤國際廣場項目的整體特點，提出具針對性的管理服務建議，以迎合貴司之需要。3-}

-2.

新天澤國際廣場項目物業(yè)管理目標2.1

總體目標在顧問服務期內(nèi)，把新天澤國際廣場項目管理為具有“Top

Image---國際化形象”、“Top

Environment---一流環(huán)境”、“Top

Service---優(yōu)質(zhì)服務”3T

式的高端商住項目，并保持和提高物業(yè)的完好程度，運用

PDCA

循環(huán)使物業(yè)保值、增值，以良好的物業(yè)管理服務樹立新天澤國際廣場項目的品牌形象使物業(yè)開發(fā)管理處于良性循環(huán)。2.2

年度分項目標2.2.1

顧問新天澤國際廣場第一年之策略目標?根據(jù)項目特點及市場需求，結合敝司高端商住項目物業(yè)管理的豐富經(jīng)驗，對項目從設計及施工過程中，從物業(yè)用戶和物業(yè)管理的角度提供專業(yè)和綜合性的顧問意見，以努力使產(chǎn)品滿足物業(yè)用戶和物業(yè)管理的需要；?保持優(yōu)質(zhì)的居住、辦公、商業(yè)環(huán)境，統(tǒng)籌安排、落實新天澤國際廣場項目各項設施；??積極主動協(xié)助開發(fā)商銷售；全面導入第一太平戴維斯的專業(yè)服務理念，在銷售階段對銷售支撐團隊進行系統(tǒng)培訓，使客戶在購房過程中全方位體驗后期物業(yè)服務之品質(zhì)；協(xié)助物業(yè)管理公司擬定在開發(fā)商銷售過程中需要?4-}

-的相關文書及各業(yè)態(tài)物業(yè)管理費測算；???2.2.2

顧問新天澤國際廣場第二年之策略目標???通過系統(tǒng)培訓，培養(yǎng)出一支服務意識強，工作效率高的員工隊伍，使所有管理服務工作符合服務第一、顧問至上的要求；全面導入

ISO9000、ISO14000、ISO18000

質(zhì)量保證體系，使新天澤國際廣場項目管理處日后長期有效、規(guī)范的管理運作；導入第一太平戴維斯的專業(yè)管理不斷提高服務質(zhì)量及服務檔次，以優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務樹立新天澤國際廣場項目的品牌形象，使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)；??協(xié)助管理公司爭創(chuàng)“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”；??3

新天澤國際廣場創(chuàng)新的物業(yè)管理理念3.1業(yè)主群體分析物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)，服務的對象則是具有不同文化背景和社會閱歷的個體。要做好物業(yè)管理工作，必須充分了解社區(qū)業(yè)主群體的構成及特點。項目位于重慶市渡口區(qū)商業(yè)步行街中心，交通便利，集百貨、商貿(mào)、金融、餐飲、娛樂、居住、大型超市、城市公園為一體的重慶西部多功能商業(yè)中心，是重慶市政府重點打造5-}

-的主城“第六商圈”的軸心商業(yè)區(qū)。其黃金的地理位置孕育著不可估量的升值潛力。敝司有理由相信，新天澤國際廣場項目必將成為人們追捧的熱銷樓盤。根據(jù)對上述業(yè)主群體的分析，敝司可以推測，新天澤國際廣場項目未來的業(yè)主具有如下的特征：①客戶特點為自用、投資用途的中高收入階層。②客戶定位為投資型客戶，自用投資相結合，③客戶注重高品質(zhì)生活質(zhì)素，強調(diào)服務的私密性和尊貴性，對物業(yè)管理有著極高的要求。3.2項目管理特點及難點分析發(fā)展商在施工過程中常會遇到如下問題：怎樣有效減少工程遺留問題？怎樣可以在施工期間，

及時做好大量細致的管理工作，避免日后產(chǎn)生維修保養(yǎng)上的問題和不必要的開支；精裝公寓裝修監(jiān)管及后期維護;底商設計缺陷造成后期使用對其他業(yè)主的影響;……3.2.1解決上述管理難點的措施新天澤國際廣場項目屬于精品公寓辦公樓，又有其自身的特殊性。根據(jù)對項目管理特點及難點的分析，敝司提出如下的管理措施，以求針對性地解決上述的各項問題。6-}

-3.2.2

盡早介入前期管理，有效減少工程遺留問題3.2.2.1

盡早介入物業(yè)的規(guī)劃設計敝司將派遣各類專業(yè)技術人員積極參與新天澤國際廣場項目的規(guī)劃設計，將通過審閱設計圖紙，察看施工現(xiàn)場、參加工程例會等形式，從物業(yè)管理的角度，就物業(yè)的規(guī)劃和設計提出建設性的意見，減少設計缺陷，降低后期管理公司管理難度，確保項目品質(zhì)；3.2.2.2介入施工監(jiān)理雖然有專業(yè)的監(jiān)理公司，但是物業(yè)管理顧問公司參與施工監(jiān)理的作用仍然無法取代。設備調(diào)試合格，并不能說明使用沒有問題，在實際操作中，敝司將定期委派經(jīng)驗豐富的設備系統(tǒng)工程師于現(xiàn)場給予意見和建議，一方面盡早熟悉設備設施的性能，另一方面可在發(fā)現(xiàn)問題后通過發(fā)展商限令施工單位解決，防止施工質(zhì)量問題的發(fā)生和延續(xù)；3.2.2.3

介入接管驗收接管驗收工作進行的越早，管理公司對物業(yè)的竣工情況就越熟悉，對工程遺留問題的解決也就越主動。憑借多年的工程管理經(jīng)驗，敝司將積極協(xié)7-}

-助管理公司與開發(fā)商工程部門及建筑施工單位充分溝通，確定工程遺留問題的處理界面，以及處理的流程和時效要求。同時，精心編制接管驗收計劃并組織實施，力求在向業(yè)主交樓時提供讓業(yè)主放心的用房。3.3

國際化客戶服務管理客戶服務作為高檔物業(yè)面對客戶的重要服務手段，是整個物業(yè)對外展示的窗口，它提供日常咨詢、投訴處理、商務秘書服務等日常服務。優(yōu)質(zhì)的客戶服務不僅可提升物業(yè)的品位，同時可為客戶提供更加貼心的服務。敝司將針對新天澤國際廣場項目客戶之特點以及實際情況，提出如下建議：3.3.1打造職業(yè)化之客戶精英團隊由于現(xiàn)時新《中華人民共和國勞動合同法》之出臺以及用工成本之不斷增加，加之項目自身特點，敝司建議建立精英制，打造職業(yè)化之客戶精英團隊。建議管理處客戶服務部之人員要求全部為大專以上學歷，全部具有

2

年以上實際物業(yè)管理客服經(jīng)驗。管理層前線員工，例如客戶服務人員及秩序維護部人員等除學歷及外形要求外，對職員個性方面設定一定要求，包括自信、有責任感、具備交流溝通能力、思考問題、誠實、成熟、具有邏輯思維能力和8-}

-一定的判斷能力等。為提升員工之專業(yè)知識，敝司之專業(yè)顧問團隊將提供的高水平專業(yè)知識培訓，提高管理水平和人員素質(zhì)，培訓可分為三種：一是為員工能夠圓滿完成一般工作任務而提供的培訓；二是為提高專業(yè)工作能力而提供的特殊培訓；三是為主管人員設定的為評估下屬員工知識、技巧和能力而提供的培訓。4.

新天澤國際廣場項目物業(yè)管理服務內(nèi)容項目位于重慶市渡口區(qū)商業(yè)步行街中心，交通便利，集百貨、商貿(mào)、金融、餐飲、娛樂、居住、大型超市、城市公園為一體的重慶西部多功能商業(yè)中心，是重慶市政府重點打造的主城“第六商圈”的軸心商業(yè)區(qū)?？偨?/p>

10.8萬方，占地面積

15667

平方米。項目總規(guī)劃為住宅兼部分商業(yè)。敝司于項目各階段提供之顧問服務如下：第一階段：施工設計修改階段敝司于項目施工設計修改階段提供之專業(yè)顧問意見如下：1234從物業(yè)管理的角度對交通管理設施布置提出審議建議從物業(yè)管理的角度對售樓處的布置提出審議建議從物業(yè)管理角度對管理用房的布置等提出顧問建議從物業(yè)管理的角度對項目垃圾站等輔助用房提出顧問建議9-}

-56從物業(yè)管理角度對項目機房、管井等布置提出顧問建議從物業(yè)管理的角度對智能化系統(tǒng)之設備的布置方案提供相關意見從物業(yè)管理的角度對公共能源的計量儀表的配置提供顧問意見從物業(yè)管理的角度對車流動線及車位設置提供顧問意見從物業(yè)管理的角度對辦公塔樓設施設備配置提供顧問意見從物業(yè)管理的角度對公共區(qū)域裝修標準提供顧問意見78910第二階段：銷售階段1.市場需求根據(jù)項目的具體情況，敝司將會委派物業(yè)管理顧問團隊，參與有關銷售期間的工作，從物業(yè)管理之角度提供合乎市場需求并具有前瞻性的建議，協(xié)助項目深化定位，制定標準，其具體工作如下：銷售配合—敝司會與銷售團隊一同合作，協(xié)助銷售部制定物業(yè)管理服務手冊，讓客戶于銷售期間體驗第一太平戴維斯之尊貴服務；從物業(yè)管理的角度就外立面，整體標準，機電配置，智能化環(huán)保，燈火效果，銷售中心，展示樓層等提供專業(yè)咨詢意見；??10-}

-2.銷售中心的物業(yè)管理專業(yè)的物業(yè)管理從銷售期間開始，向客戶全面展示優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，具體工作如下：從物業(yè)管理的角度協(xié)助對銷售中心的布置、規(guī)劃設計提供專業(yè)咨詢意見；協(xié)助銷售中心、示范單位以及公共區(qū)域制定清潔、綠化管理標準，以達到所需要的效果；提出對項目銷售配合的整體策劃構想；協(xié)助制定銷售中心的物業(yè)管理配合營銷媒介推廣方案；對銷售人員以及銷售期間之管理人員進行物業(yè)管理培訓；對示范展示區(qū)之服務人員進行物業(yè)管理及商務禮儀的培訓；

??第三階段：物業(yè)管理準備階段在物業(yè)交付使用前三至六個月，應開始籌備成立管理團隊及準備相關工作，包括：擬定工作計劃編制文件員工招聘形象策劃編制管理費預算11-}

-銷售期間的培訓外部公共關系的建立??1.工作計劃完整清晰的工作計劃是前期物業(yè)管理必不可少的工作，敝司將會制訂詳盡及完整之物業(yè)管理工作計劃，并幫助管理公司有計劃、有步驟地落實各項工作。2.

編制文件2.1

協(xié)助制定《臨時管理規(guī)約》對一個具有眾多業(yè)主及用戶的物業(yè)而言，《臨時管理規(guī)約》是對業(yè)主和管理公司的權利義務的限定，也是簽約者在特定環(huán)境下要遵守的行為規(guī)范。一本好的管理規(guī)約應包括如下內(nèi)容：所管物業(yè)范圍業(yè)主的權利和義務發(fā)展商的權利和義務管理公司的權利和義務業(yè)主大會和業(yè)主委員會違約責任法律糾紛的解決方法2.2

業(yè)戶手冊當業(yè)戶入駐一個新的環(huán)境時，完備而詳盡的業(yè)戶手冊，既使業(yè)戶了解服務指引，讓業(yè)戶感到安全、舒適、受尊重，又可減輕管理公司大量的介紹和解釋工作，主要包括如下內(nèi)容：

入伙指引

公共事業(yè)的設施12-}

-

管理公司提供之服務內(nèi)容

樓宇保養(yǎng)及清潔內(nèi)容

業(yè)主的其他責任

溫馨提示2.3

裝修指南裝修指南所列之規(guī)則及條款旨在使用戶有效及迅速

地規(guī)劃裝修，敝司將會根據(jù)該項目的實際情況，協(xié)助編制裝修指南，內(nèi)容主要包括：圖紙及技術資料申請裝修程序申請裝修流程圖室內(nèi)裝修規(guī)定裝修申請資料消防安全責任書施工收費一覽表施工現(xiàn)場管理條例3.員工招聘于項目落成前

3-6個月，管理公司應先行成立骨干班底，然后按實際需要讓其它部門員工逐漸進入崗位。敝司將協(xié)助管理公司為物業(yè)制訂管理處人員的架構及崗位編制、聘用條件及薪酬標準，供貴司審批。4.形象策劃現(xiàn)時的物業(yè)在銷售及后期運作時，形象策劃尤為重要。敝司認為形象策劃主要從視覺角度、行為角度、理念角度入手。視覺角度：包括設計的標志圖案、員工工作服、工作13-}

-牌、便箋；員工言談舉止規(guī)范、禮儀；創(chuàng)造美好環(huán)境要求；設置宣傳廣告欄、公告欄、宣傳標語、宣傳冊等。行為角度：包括員工精神狀態(tài)、服務態(tài)度、文化修養(yǎng)、工作作風；所有經(jīng)營者的行為規(guī)范、秩序維護日常行為規(guī)范等。理念角度：以提供最優(yōu)的服務、環(huán)境為目標；倡導群體觀念；以優(yōu)質(zhì)的前臺服務為形象輸出的窗口；以高檔次的服務全心全意為顧客服務。5.管理費預算管理預算除了用來擬定收費標準之外，實際亦反映物業(yè)管理全盤計劃的成本控制和預定目標中的服務水平。敝司根據(jù)該項目的整體設備、定位以及敝司于全國成功管理過同類型物業(yè)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)對管理費進行綜合估算。6.外部公共關系的建立為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理公司應在物業(yè)交付使用前，與相應的政府部門建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應的手續(xù)。第四階段：物業(yè)的接管驗收階段物業(yè)的接管驗收應包括如下工作：制定內(nèi)部管理體系接管驗收階段培訓物業(yè)交接開荒清潔用戶進駐收樓14-}

-二次裝修遺留工程的跟進??1.

工程配合于物業(yè)的接管驗收階段，敝司提供之專業(yè)顧問如下：12審議接管驗收計劃,提供工作建議提供接管驗收培訓3審議土建接管驗收方案,提出工作建議審議給排水接管驗收方案,提出工作建議審議空調(diào)接管驗收方案,提出工作建議審議電氣接管驗收方案,提出工作建議審議智能化系統(tǒng)接管驗收方案,提出工作建議審議接管驗收缺陷整改計劃,提出工作建議審議接管文件,提出工作建議456789參與相關工作會議,從物業(yè)管理的角度對接管驗收提出10相關審議建議2.

內(nèi)部管理體系管理公司各項管理制度及表格是保證管理公司服務質(zhì)量的具體形式標準。協(xié)助管理公司制訂完善各項管理文件，包括員工手冊、客戶投訴接待程序、工作單、清潔程序及標準、工程巡視路線、各種設備運行維護質(zhì)量標準、機房管理規(guī)程、設備維修規(guī)定，訪客單制15-}

-度，秩序維護巡邏路線、秩序維護人員權限、車輛停放要求、突發(fā)事件處理程序等。3.

人員培訓為使物業(yè)的交接驗收階段工作忙而不亂、穩(wěn)定有序、操作規(guī)范，人員培訓是必不可少的。敝司將安排具有大型樓宇收樓經(jīng)驗之資深工程顧問及物業(yè)顧問到現(xiàn)場進行培訓。敝司將重點向管理人員講解《臨時管理規(guī)約》《業(yè)戶手冊》《裝修指南》的意義和使用要求，并進行如何處理客戶投訴及突發(fā)事件的處理方法之培訓，使他們能活學活用。敝司將講解物業(yè)接管驗收管理的知識，包括接管驗收準備及程序管理、接管驗收方法及驗收標準、接管驗收管理的要點及有關問題的探討等。4.

開荒清潔敝司將協(xié)助管理公司按照專業(yè)、經(jīng)濟、高效的原則選聘專業(yè)的清潔公司，選購質(zhì)量保證又不腐蝕損害設備的要求，選擇各種清潔劑、工具和蠟水，確定物業(yè)各個區(qū)域的清潔方案，有計劃按步驟的落實開荒工作。5.

業(yè)戶進駐收樓在工程收尾期間，敝司將協(xié)助管理公司按現(xiàn)場實際情況制訂一套完善的管理方案，做好設備成品保護與防火防盜措施。在辦妥以上各項工作后即可開始分片分區(qū)，通知第一批客戶收樓進駐，敝司將成立一支專業(yè)收樓隊伍，同時亦會派駐專業(yè)工程經(jīng)理及物業(yè)經(jīng)理協(xié)助及指導工作。16-}

-6.

二次裝修管理6.1裝修申請事前要填妥申請裝修工程表格及裝修承諾書。若是租客,征得業(yè)主同意，并具備裝修資質(zhì)的裝修公司事前按裝修指南要求填寫裝修申請表，裝修承諾書，向管理中心的工程部遞交裝修申請資料。6.2審批圖紙及監(jiān)督客戶在裝修前，應先呈送上述裝修圖紙給管理中心審批，管理中心工程部應以不改變物業(yè)的土建，機電結構為原則，對圖紙進行審核，對不符合要求的，工程部應將圖紙退回客戶，并要求客戶重新整改后再報批，客戶在獲得批準后方能進行裝修。6.3

裝修期間的消防防范裝修期間業(yè)戶必定留有很多垃圾需要清理，同時亦有易燃物品存放，施工現(xiàn)場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件，管理中心應進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現(xiàn)危險隱患，規(guī)定客戶必須要將垃圾清理及搬運至指定地點，集中處理，以保證財產(chǎn)的安全。7.遺漏工程之跟進敝司之工程總工配合發(fā)展商跟進物業(yè)各項遺漏工程并存案歸納，然后通過發(fā)展商提交建筑師及總承包商或安裝公司作出整改或補救，以免影響各業(yè)/戶對物業(yè)的質(zhì)量投訴，影響物業(yè)本身的形象。17-}

-第五階段：交付后日常運作期的物業(yè)管理物業(yè)交付使用后，敝司將委派駐場物業(yè)總經(jīng)理，與管理公司共同開戰(zhàn)后期物業(yè)管理管理工作。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務不僅能使物業(yè)升值，而且保值，日常運作管理應包括：檔案管理設備管理治安管理環(huán)境衛(wèi)生管理車輛交通管理消防管理行政人事管理管理新設想物業(yè)形象設計管理運作內(nèi)部監(jiān)控系統(tǒng)培訓1.檔案管理管理公司對物業(yè)內(nèi)每個單元逐一設檔，集中放置檔案、業(yè)戶人員情況表、室內(nèi)裝修變動表、投訴單、處理結果單及受托管理之鑰匙。接管的工程圖按建筑、結構、水暖、電分類存樓，將設備圖紙、使用維護手冊、保修合同及供貨商資料妥善保管。人事、財務及外來文件亦須按有關規(guī)定保管，做到日常檔案保管齊備，合約期滿時交接清楚。18-}

-2.

設備管理物業(yè)作為一種有形的財產(chǎn)，即有其價值，又有其在實質(zhì)上和經(jīng)濟上的壽命。一項物業(yè)能否保值增值，除了先天建造質(zhì)量外，其關鍵是能否得到長期的良好管理和保養(yǎng)。敝司將會定期委派資深工程管理顧問，前往現(xiàn)場進行設備檢查，以求各系統(tǒng)能夠正常運作并避免故障發(fā)生。3.

秩序維護管理秩序維護為現(xiàn)代物業(yè)管理重要環(huán)節(jié)之一，為此，敝司將協(xié)助相關部門在智能化安保系統(tǒng)的基礎上擬定一套秩序維護計劃以及完善的應急措施，有效控制及協(xié)調(diào)不同功能部位之秩序維護，更高效率處理不同功能之部分之一切突發(fā)性事件，維護客戶安全，減少對公共地方及共享設施所造成的破壞。4.環(huán)境衛(wèi)生管理設備管理是根本，而清潔衛(wèi)生則是外在表現(xiàn)，清潔保養(yǎng)管理的好壞直接關系到物業(yè)整體形象及裝修周期的長短。敝司將會制訂一套完善之清潔管理細則，作為日后管理及監(jiān)管指標。同時邀請國內(nèi)有規(guī)模及經(jīng)驗之清潔服務公司，以招標方式將部分清潔工作外包。敝司為該項目提供之清潔服務方案包含如下內(nèi)容：19-}

-保潔規(guī)范及標準人員配置保潔服務技術措施和組織保障保潔人員培訓方案保潔人員崗位職責/工作流程/考核方法5.

車輛交通管理物業(yè)內(nèi)的車輛交通對物業(yè)內(nèi)行人安全有很大的影響，故對進出物業(yè)及在物業(yè)內(nèi)行使、停放等車輛，敝司建議要進行嚴格管理；同時，敝司將會協(xié)助物業(yè)不同的公共外圍擬定進出物業(yè)之車輛控制計劃、停車管理及物業(yè)內(nèi)交通安全管制等有關規(guī)定，以制約和管束客戶的違約行為。具體內(nèi)容包括：停車場的智能化管理，人員崗位運行、收費崗、流動指揮崗、閉路監(jiān)控崗等的崗位職責、工作責任要求、職責權限及監(jiān)管、收費標準及突發(fā)事件應變措施、物業(yè)交通遵法標志、減速墩、交通凸鏡等設置等。6.

消防管理協(xié)助建立健全的消防管理隊伍，明確責任人。協(xié)助組織消防宣傳教育，抓好義務消防隊的培訓。協(xié)助制訂健全和完善的消防管理制度。協(xié)助制訂防火安全工作制度，嚴格監(jiān)控動火作業(yè)。協(xié)助制訂處理火警的應急措施。協(xié)助組織防火、防恐演習。20-}

-7.

行政人事管理敝司將根據(jù)日后運作的實際情況，不斷完善管理公司人員架構、工資福利以供貴司審核。敝司可協(xié)助安排整個管理隊伍的設計，務求為管理隊伍塑造一個良好的形象。敝司將協(xié)助編制人事管理制度、員工守則以及員工考核制度，物品采購制度等。8.

管理新設想8.1

環(huán)保新設想在現(xiàn)代城市生活中，特別經(jīng)歷了

SARS

非典型性肺炎、H1N1后，人們認識到室內(nèi)環(huán)境的空氣質(zhì)素對人類的舒適生活有著重要的影響。敝司將指引管理公司有效預防和有效處理小區(qū)內(nèi)及室內(nèi)的空氣質(zhì)素問題，以確保業(yè)戶的健康。8.2

文化活動為提升新天澤國際廣場項目之國際性形象，管理處可組織社會公益活動或特色文化活動，切合項目商業(yè)運營之需求，將新天澤國際廣場項目塑造為一個有生命和健康積極的形象。敝司將會協(xié)助編制特色活動計劃，建議活動包括：21-}

-慈善類型：網(wǎng)球邀請賽、“捐血救人，珍愛生命”公益活動、貧困山區(qū)自駕獻愛心活動；休閑加油站類型：浪漫自駕游、金領減壓講座、瑜伽班；節(jié)日推廣類型：閃亮圣誕派對、煙火迎新年等。9.

物業(yè)形象設計為配合新天澤國際廣場項目的形象設計，敝司將協(xié)助貴司根據(jù)物業(yè)的整體形象，時尚的管理理念，引入

VIS（Visual

IdentitySystem）視覺識別系統(tǒng)，設計一套統(tǒng)一及全面之指示牌，包括名牌、指示牌等，以配合物業(yè)之整體布局。10.

管理運作內(nèi)部監(jiān)控10.1

有效稽核-管理稽核敝司之物業(yè)管理顧問將按全國優(yōu)秀示范物業(yè)工作標準定期對該物業(yè)日常管理進行管理稽核，并向發(fā)展商提交稽核報告。-

工程稽核敝司之工程總工按全國優(yōu)秀示范物業(yè)工作標準定期對該物業(yè)工程進行工程稽核，并向發(fā)展商提交稽核報告。22-}

-5.1.1

培訓內(nèi)容5.1.1.1服務意識通過培訓可以培養(yǎng)服務意識，力求通過培訓，使管理人員懂得物業(yè)管理服務所應有的服務意識到觀點和在管理中所外的立場，掌握基本的管理原理和服務意識認識，培訓高尚的職業(yè)道德情操，從而端正管理活動中的指導思想。5.1.1.2業(yè)務知識通過培訓物業(yè)管理人員必須隨著現(xiàn)代社會高速發(fā)展，快速適應管理環(huán)境的變化，不斷地學習、實踐、總結提高業(yè)務技能，不能造成“臨渴掘井”，而應做到管理知識和技術有前詹性。5.1.1.3管理能力通過培訓使物業(yè)管理人員將所學到的知識在實踐中加以應用提高。學習物業(yè)管理基本原理，運作各種管理方法，培養(yǎng)其在物業(yè)管理工作中能系統(tǒng)地分析問題、認識問題和隨機制宜地解決問題的綜合管理能力。24-}

-5.1.2以下為敝司與其他樓盤慣用之培訓方法：講授法由專人對參加受訓的人員講課，采用集中、強化培訓；因講課不受干擾，傳授知識較系統(tǒng)也較多，但不能形成有效互動而造成被動接受，可用于重點對新入職人員進行基礎培訓和觀念培訓。討論法開展業(yè)務討論會，由管理處發(fā)起，也可由班組自行組織，由組織選派有關管理人員參加，每次研討可定一個專題作為主要內(nèi)容。對參加訓練的人員提出共同的問題，讓他們進行討論，最后找出問題的方案。案例研究法定期進行案例，把經(jīng)營管理中成功或失敗的例子擺在參加訓練的人員面前，讓他們進行分析，然后找出原因或?qū)Σ?，或?qū)⒁粋€有待加強管理的例子拿出來，讓受訓人員找出對策。客戶和管理人員角色互動法由參加訓練的人員扮演總經(jīng)理、副總經(jīng)理和客戶等人物，就25-}

-例子的處理進行演練，然后再由全體人員進行討論，并找出正確的處理方法。團隊游戲?qū)⒓佑柧毜娜藛T分成若干個小組，給各組同樣的有關加強管理的例子，讓各組進行討論，討論后各組都提出自己的解決方案，并在大會上進行評比，看哪個組的方案最好。參觀考察定期組織一些具有一定物業(yè)管理工作經(jīng)驗的管理人員，參見考察國內(nèi)、港澳臺及國外著名的物業(yè)項目，從而學習新的物業(yè)管理方式和理念。職務輪換。通過職務輪換，使各級管理人員在不同的部門的不同位置輪流工作，以使其全面了解整個組織的不同工作內(nèi)容，得到各種不同的經(jīng)驗，提高其綜合管理素質(zhì)，以符合項目對復合型管理人才的需求。26-}

-6.

收費建議6.1

服務模式根據(jù)敝司與貴司前期洽談，結合貴司管理目標，敝司建議為新天澤國際廣場項目提供前期物業(yè)管理顧問或深度物業(yè)管理顧問兩種模式供貴司選擇。深度顧問（駐場經(jīng)理）服務方式說明：在物業(yè)顧問服務基礎上，第一太平戴維斯物業(yè)顧問（成都）有限公司還將派駐一名駐場總經(jīng)理到該項目現(xiàn)場，組織安排該項目物業(yè)管理公司的日常管理運作，促使該項目的物業(yè)管理公司水平在合同期內(nèi)達到約定的標準；并且，除了派駐一名駐場總經(jīng)理到該項目現(xiàn)場之外，也可應開發(fā)商需求另外派駐關鍵部門（如：工程部、客服部等重要部門）的部門經(jīng)理到項目現(xiàn)場協(xié)助駐場總經(jīng)理進行項目的日常物業(yè)管理運作。同時，駐場經(jīng)理人選可以是港澳臺地區(qū)的從業(yè)人員，也可以是沿海地區(qū)或內(nèi)地的從業(yè)人員。這三地人選的薪金與福利由其在行業(yè)內(nèi)的從業(yè)經(jīng)驗與管理能力決定。選擇何地人員及選擇幾位人員派駐至該項目現(xiàn)場進行物業(yè)管理運作，由貴司考慮決定。一般情況下，駐場經(jīng)理人工及福利大致為：內(nèi)地經(jīng)理：RMB10000-15000元/月沿海經(jīng)理：RMB18000-25000元/月港澳臺經(jīng)理：RMB30000-50000元/月27-}

-采用顧問+駐場經(jīng)理服務的優(yōu)勢：在達到顧問服務效果的同時，通過駐場經(jīng)理現(xiàn)場運作，更能有效地傳遞與執(zhí)行第一太平戴斯的服務理念；同時，又能及時收集項目現(xiàn)場的問題快速反饋之發(fā)展商及顧問公司，便于物業(yè)問題的及時改進，利于保證項目物業(yè)顧問工作的落實的效果及服務品質(zhì)的提升。采用顧問+駐場經(jīng)理服務的劣勢：發(fā)展商為此將另支付管理酬金及派駐現(xiàn)場人員的費用。6.2

管理酬金與支付方式1、

前期物業(yè)管理顧問酬金標準：敝司建議新天澤國際廣場項目之物業(yè)管理顧問酬金每月人民幣叁萬元整（RMB30,000,00）。此物業(yè)管理顧問酬金分季預付。服務期限至物業(yè)交付，但不低于一年。2、

深度顧問酬金標準：敝司建議新天澤國際廣場項目之物業(yè)管理顧問酬金每月人民幣叁萬伍千元整（RMB35,000,00）。此物業(yè)管理顧問酬金分季預付。駐場經(jīng)理薪酬福利由貴司支付。服務期限至物業(yè)交付，但不低于一年。此顧問酬金包括：1.

第一太平戴維斯品牌之使用；2.

第一太平戴維斯管理酬金；3.

總公司提供顧問服務期間所需付出的行政費用分攤；4.

該費用不含駐場經(jīng)理薪酬福利。28-}

-7.

第一太平戴維斯服務優(yōu)勢第一太平戴維斯（Savills）作為國際知名的物業(yè)管理公司，自從進入中國以來，以敝司良好的信譽、優(yōu)質(zhì)的服務、積極進取的精神，得到了客戶的廣泛認可。對于為新天澤國際廣場項目提供物業(yè)管理顧問服務，敝司擁有獨特于其他物業(yè)管理公司的優(yōu)勢。7.1品牌優(yōu)勢第一太平戴維斯作為英資房地產(chǎn)綜合顧問服務集團，成立于

1855

年，于倫敦上市，業(yè)務遍及全球，在中國大陸地區(qū)提供專業(yè)的物業(yè)管理相關服務達

20

年，得到了眾多客戶的認可與信任。若雙方達成合作，可在本項目共同結成硬、軟件綜合優(yōu)勢，同時亦提供第一太平戴維斯管理品牌協(xié)助項目銷售，并致力于提升新天澤國際廣場項目的綜合管理水平。7.2

綜合服務優(yōu)勢第一太平戴維斯除物業(yè)管理業(yè)務以外，在西南區(qū)還設有專業(yè)及實力雄厚的中介代理、商業(yè)策劃部、評估部、市場調(diào)研部門等，該等部門在西南區(qū)亦參與多個大型高端同類型物業(yè)項目的相關服務工作。在敝司的管理服務工作過程中，或貴司有需要時，將征詢及綜合其它專業(yè)部門的專業(yè)意見，力爭為項目盡可能地提供滿意的服務。7.3

管理項目第一太平戴維斯于

2006

年涉足西南區(qū)業(yè)務，為最早進入西南區(qū)的外資物業(yè)顧問公司之一，現(xiàn)時敝司管理之項目29-}

-達

40

個，管理面積超過

800

萬平方米，其中在管之別墅、公寓項目已超過

20

余個，敝司管理項目業(yè)績請見「附件二」。7.4

專業(yè)團隊第一太平戴維斯在成都及重慶市已成立一支中央管理隊伍，該隊伍由一名副董事長管理指導，并附設多名極具專業(yè)水準及物業(yè)管理經(jīng)驗豐富的人才，在物業(yè)管理中極具心得，能全方位支持駐場經(jīng)理即時開展工作，并可在物業(yè)突發(fā)事件及人手缺乏時，工作人員的內(nèi)部定向調(diào)配，及時協(xié)助處理問題，第一太平戴維斯顧問小組簡歷請見「附件三」。在物業(yè)管理團隊建設上，公司引入了有著豐富的境內(nèi)外高檔物業(yè)管理經(jīng)驗的高級人才。新天澤國際廣場項目屬于高端房產(chǎn)項目。我司胡裕華先生和周頌明先生在此類型物業(yè)的豐富管理經(jīng)驗是一個不得不提的優(yōu)勢：1)胡裕華先生，成都公司董事總經(jīng)理胡裕華先生既是成都公司與重慶公司的董事總經(jīng)理，同時也是物業(yè)管理業(yè)務線的直接負責人，在貴司項目中，他將出任項目總監(jiān)。胡先生有著豐富的境內(nèi)外高檔物業(yè)的直接管理經(jīng)驗，在高端住宅的管理上更有獨到的管理見解。由他作為貴司項目的項目總監(jiān)，更凸顯了我司對貴司項目服務力度的優(yōu)勢。2)周頌明先生，成都公司助理董事周頌明先生從事物業(yè)管理行業(yè)

15

多年時間，在北京上海更是有多年的別墅、服務式公寓、寫字樓等高檔物業(yè)的直接管理經(jīng)驗。由他作為貴司項目的項目組長，尤其是30-}

-他在高端物業(yè)管理方面的多年經(jīng)驗，對貴司項目的管理運作必將起到極大的促進作用。他將負責貴司項目物業(yè)顧問工作的實施。胡裕華先生和周頌明先生作為

XX

項目負責人，日后將直接參與到貴司項目的物業(yè)管理顧問工作中去。相信由他二人帶領的團隊定可以結合貴司項目特點為貴司項目提供更貼切更專業(yè)的服務。對于重大事項的決策，第一太平亦會從香港總公司派員支持并參與發(fā)展商開會討論、檢討、考核管理工作。7.5核心業(yè)務與其他國際地產(chǎn)顧問行大部分以中介代理業(yè)務作為公司的核心業(yè)務的特點相比，第一太平戴維斯成都公司的特點在于：物業(yè)管理是核心業(yè)務、重點業(yè)務。為了保證公司持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展，第一太平戴維斯成都公司堅持走以物業(yè)管理服務為核心業(yè)務線的發(fā)展方式，以日積月累、持之不懈的優(yōu)質(zhì)服務來奠定第一太平戴維斯在成都的堅實基礎。因此，公司對物業(yè)管理業(yè)務尤其關注與重視，在人員配置和財力上都作了較大的投入。這具體體現(xiàn)在人員配置方面：公司現(xiàn)有員工總?cè)藬?shù)

116

人，其中：物業(yè)管理中央團隊

20人，項目員工

74

人，其余部門員工共

22

人，可見我司在人員和項目配比上的優(yōu)勢。隨著項目日漸增加，為了保證服務品質(zhì)，我司還將繼續(xù)增加人員配置。正因為如此，我司從全球五大行最后一家入駐成都，成為至今服務項目最多的物業(yè)顧問公司，其中服務團隊人員最多、團隊人員質(zhì)素最高是我司得以在成都乃至西部迅速發(fā)展的根本。也是區(qū)別于其它顧問行的最大不同之處。31-}

-附件一：第一太平戴維斯簡介1.1

第一太平戴維斯經(jīng)過多年為各種不同類型的高檔物業(yè)提供物業(yè)顧問的經(jīng)驗積累，對國內(nèi)物業(yè)管理的情況、客戶需求都有很深的認識。本著這種優(yōu)勢，第一太平戴維斯從客戶需要角度出發(fā)，為每個物業(yè)項目均特別設計一套最合適的服務模式，確保每個客戶都能享受到符合經(jīng)濟效益及高素質(zhì)的物業(yè)服務。不論您在中國有怎樣的物業(yè)服務需求，第一太平戴維斯（Savills）的服務均可達到甚至超過您的期望。我們的全方位服務包括：

物業(yè)代理服務???商用物業(yè)零售物業(yè)住宅物業(yè)

物業(yè)管理服務???物業(yè)管理設施管理資產(chǎn)管理

評估及專業(yè)顧問服務

投資服務

調(diào)研及土地項目開發(fā)顧問

物業(yè)銷售代理服務

技術服務1.2第一太平戴維斯集團及國際辦事處網(wǎng)絡第一太平戴維斯（Savills）是全球一流的國際物業(yè)咨詢和房地產(chǎn)代理服務公司。Savills

Plc

在英國、歐洲、亞太和非洲擁有辦事處和聯(lián)營公司，32-}

-在全球市場占據(jù)了一個非常重要的位置。近期強勁的增長，以及與美國頂級房地產(chǎn)全方位服務咨詢公司Trammell

Crow

Company的策略聯(lián)盟，使我們的辦事處網(wǎng)絡擴展至美國和加拿大。我們的成員能向您提供商用、零售、住宅和休閑物業(yè)方面不可比擬的專業(yè)建議。我們也能在其它廣泛領域為你提供幫助，如公司財務咨詢、地產(chǎn)和風險資本融資，以及一系列與物業(yè)相關的金融服務。1.2.1第一太平戴維斯辦事處分布a.全球網(wǎng)絡歐洲:

比利時,

芬蘭,

法國,

德國,

希臘,

愛爾蘭,

意大利,荷蘭,西班牙，英國南非:30家辦事處美國:通過Trammell.Crow覆蓋所有主要城市33-}

-b.亞太地區(qū)亞洲:

曼谷，雅加達，吉隆坡，馬尼拉，新加坡，漢城，東京，廣州，深圳，北京，上海，杭州，成都，天津，香港，臺北，沈陽，大連，天津，青島，濟南，西安，重慶，武漢，南京，杭州，寧波，溫州，珠海澳洲:

悉尼，阿德萊德，布里斯班，莫爾本，珀斯，陽光海岸，黃金海岸1.2.2

第一太平戴維斯在中國的業(yè)務在國內(nèi)，第一太平戴維斯更是最早一家以外資公司身份率先進入市場，將成熟管理理念帶給國內(nèi)項目的專業(yè)物業(yè)管理公司。迄今為止，已在北京（1988）、廣州（1992）、上海（1993）、深圳（2003）、杭州（2006）、天津（2006）、成都（2006）這

7個主要城市分別成立分公34-}

-司，并將業(yè)務范圍輻射至華東、華南、華北包括青島、西安、南京、貴陽、海口及昆明等其它眾多城市。敝司最早于一九八八年開始管理北京東湖住宅至今，在全國所管理的樓宇超過

120座，面積超過

1500

萬平方米。管理項目多屬大型綜合樓宇、高級智能辦公樓、名店商業(yè)購物中心、高級公寓、證券中心等。SavillsCoversChinaShenyangQinhuangdaoBeijingTianjinHuhhotDalianNingxiaTaiyuanZhengzhouQingdaoNanjingXianShanghaiWujiangChangzhouSuzhouHuzhouWuhanChengduHangzhouNingboChongqingGuiyangShaoxingTaizhouKunmingGuangzhouShenzhenMainOfficesRegionalOfficesProjects35-}

-第一太平戴維斯被國內(nèi)權威的今日地產(chǎn)策略機構評為“2006中國最具價值物管品牌

30強第一名”。36-}

-1.3第一太平戴維斯成都公司重慶分公司簡介及專業(yè)團隊第一太平戴維斯成都公司重慶分公司成立于

2008年

5月，是第一太平戴維斯向中國二線城市迅速進軍的標志。第一太平戴維斯成都公司重慶分公司擁有一支強大的專業(yè)團隊。該隊伍由多名極具專業(yè)水準及物業(yè)管理經(jīng)驗豐富的人才組成，在物業(yè)管理中極具心得。37-}

-附件二：第一太平戴維斯成都公司管理業(yè)績序號坐落位置體量(㎡)/業(yè)態(tài)成都項目合作模式全權管理圖片119,688商務寫字樓、商業(yè)成都市人民南路三段中匯廣場12376,577寫字樓中國水電大廈

深度顧問成都市高新區(qū)大源組團200,000前期工程顧成都市高新南部新區(qū)金融總部商務區(qū)12號地塊金控廣場問124,000寫字樓、酒店、商業(yè)成都市東大街前期物業(yè)顧問明宇金融廣場天合凱旋廣場上善國際456110,283寫字樓前期物業(yè)顧問成都市南沿線前期市場調(diào)76,000研

前期工程

寫字樓顧問

成都市桐梓林片區(qū)38-}

-374,000低密度辦公樓成都市天府大道西部國際金融中心深度顧問750,000甲級寫字樓成都市人民南路前期物業(yè)顧問大陸國際891,318甲級寫字樓博瑞·創(chuàng)意成

前期物業(yè)顧9都問成都市錦江工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)顧460,000蜀都中心問全城市綜合體1011121314權委托管理成都市人民南路延線228,608寫字樓、商業(yè)、公寓成都市高新區(qū)天府新城科技商務中軸線—天府大道右側(cè)鼎能國際廣場

前期顧問47,5194S

展廳、寫字樓成都龍?zhí)豆I(yè)園區(qū)成都利星行廣全委托管理場290,000商業(yè)前期工程顧問金怡源成都市高新區(qū)劍南大道以西131,935住宅、辦公、商業(yè)成都市建設路前期物業(yè)顧問摩根中心39-}

-200,000前期物業(yè)顧問住宅、辦公理想中心151617成都市高新區(qū)三環(huán)路南側(cè)107345.37高端住宅銷售中心全管綠地海珀香庭成都市武侯區(qū)雙楠片區(qū)交付后全管70,000住宅上層建筑西岸觀邸紅城全權管理成都市金牛區(qū)蜀漢路426號38,478住宅前期物業(yè)顧問18成都市迎賓大道100,000住宅前期物業(yè)顧問192021成都市紅牌樓九興大道占地375

畝住宅宏達置成華陽項目全程顧問物業(yè)顧問成都南部新城中端廣場區(qū)域內(nèi)944,123住宅果殼里的城成都市驛都大道40-}

-120,000西班牙森林舜元桃源銘香頌湖全程