061124商業(yè)推廣策劃提報(bào)

城市之光商業(yè)推廣策略提報(bào)2006年11月24日1

提綱一、前言及全區(qū)定位說(shuō)明二、業(yè)務(wù)推廣策劃三、醞釀階段廣告表現(xiàn)方向四、媒體推廣計(jì)劃及預(yù)算五、已成型各商業(yè)區(qū)塊說(shuō)明六、各在售商業(yè)項(xiàng)目說(shuō)明七、本項(xiàng)目定價(jià)基準(zhǔn)八、本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格建議2一、前言

本項(xiàng)目從9月份以來(lái)對(duì)商業(yè)進(jìn)行數(shù)次的提報(bào)及修正，目前整體定位、業(yè)態(tài)種類(lèi)、功能區(qū)分均大致已定，而面積切割重新在調(diào)整中，立面裝飾、園林景觀、燈光表現(xiàn)、樣品鋪、一樓夾層的工程解決及下沉式廣場(chǎng)，1號(hào)樓商埔仍在繼續(xù)進(jìn)行修改方案中，考慮開(kāi)發(fā)商必須于07年1月份開(kāi)始銷(xiāo)售商業(yè)，針對(duì)商業(yè)銷(xiāo)售提出報(bào)告及業(yè)務(wù)推廣，廣告表現(xiàn)主軸，推案節(jié)點(diǎn)及工作執(zhí)行計(jì)劃等作說(shuō)明3全區(qū)商業(yè)定位說(shuō)明

經(jīng)過(guò)數(shù)次的提報(bào)、溝通、討論及修改，目前全區(qū)商業(yè)定位如下：1、2號(hào)樓一樓南面沿街店鋪定位為品牌休閑餐飲，北面內(nèi)街店鋪定位為酷街，二層全區(qū)定位為酷街的沿伸區(qū)塊。2、3、4、5號(hào)樓一層內(nèi)街店鋪定位為酷街，二層定位為網(wǎng)吧、SPA、美體等。3、8號(hào)樓一、二層定位為小區(qū)配套商業(yè)。44、廣場(chǎng)及1號(hào)樓商鋪的三個(gè)定位方案：

①?gòu)V場(chǎng)地下層及１號(hào)樓負(fù)一層定位為數(shù)碼城或中型超市，１號(hào)樓地上一～三層定位為家居生活精品館②廣場(chǎng)地下層定位為美食城，１號(hào)樓負(fù)一層～地上三層定位為家居生活精品館③廣場(chǎng)地下層規(guī)劃為停車(chē)位單獨(dú)出售，１號(hào)樓負(fù)一層～地上三層定位為家居生活精品館5（一）各階段銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)前置作業(yè)期醞釀引導(dǎo)期公開(kāi)強(qiáng)銷(xiāo)期06.12.151.203.31●●●

公開(kāi)順?shù)N期5.31●

順?shù)N延續(xù)期商業(yè)一期二期二、業(yè)務(wù)推廣策劃6（二）各區(qū)塊推案順序及理由7先推沿街2號(hào)樓商業(yè)再推3、4、5號(hào)樓步行街門(mén)面房接著推西側(cè)規(guī)劃路沿街門(mén)面房，至于下沉式廣場(chǎng)及1號(hào)商鋪放到第二期再銷(xiāo)售。理由：（1）、從銷(xiāo)控策略而言：

2號(hào)樓為本項(xiàng)目沿阜湖路最有價(jià)格的店面，從工程而言，它也是最快完成的樓號(hào)，形象確立，客戶(hù)明確看到格局，內(nèi)部空間、外飾，說(shuō)服點(diǎn)強(qiáng)烈。將2號(hào)樓先行銷(xiāo)售完畢讓絕大多數(shù)客戶(hù)順勢(shì)向內(nèi)街移動(dòng)購(gòu)買(mǎi)，不會(huì)產(chǎn)生觀望等待的心態(tài)，更有利于內(nèi)街門(mén)面房的去化。8（2）從銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)而言：

2號(hào)樓沿街門(mén)面位置相對(duì)較優(yōu)于其它樓號(hào)，將優(yōu)勢(shì)門(mén)面先行推出勢(shì)必形成熱銷(xiāo)印象帶動(dòng)后續(xù)樓號(hào)門(mén)面房的銷(xiāo)售。（3）從資金回籠而言：

2號(hào)樓沿街門(mén)面售價(jià)相對(duì)較高于其它樓號(hào)，熱銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)結(jié)合售價(jià)優(yōu)勢(shì)必可使得資金回籠加快，金額相對(duì)較多對(duì)開(kāi)發(fā)商及后續(xù)銷(xiāo)售更加有利。9

本項(xiàng)目商業(yè)主要為兩種規(guī)劃，一種是街鋪門(mén)面房，另一種則是商場(chǎng)商鋪及廣場(chǎng)商鋪，其中獨(dú)立沿街門(mén)面房東半段約530㎡及西半段約1120㎡，可用來(lái)對(duì)外引進(jìn)主力店并以反租型式銷(xiāo)售，而1號(hào)樓地下室內(nèi)約2600㎡及廣場(chǎng)部分面積約6000多㎡，合并約9000㎡，日后也可引進(jìn)中型主力店或?qū)I(yè)賣(mài)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售，引進(jìn)主力店銷(xiāo)售對(duì)本項(xiàng)目而言是極為關(guān)鍵的賣(mài)點(diǎn)，其理由如下：（三）區(qū)塊銷(xiāo)售模式101、客戶(hù)信心點(diǎn)足夠，加速商業(yè)銷(xiāo)售。

2、帶來(lái)消費(fèi)人潮，引進(jìn)人流。

3、帶動(dòng)周邊商業(yè)售價(jià)。

4、有利于其它店鋪的招商工作。

5、提高項(xiàng)目街鋪知名度及形象。所以引進(jìn)主力店的進(jìn)駐是本項(xiàng)目“售價(jià)”及“順?shù)N”的“重中之重”借由招商公司的商業(yè)資源協(xié)助銷(xiāo)售不可缺席。11

區(qū)塊銷(xiāo)售模式2

2號(hào)樓、3號(hào)樓、4號(hào)樓、5號(hào)樓（8號(hào)樓除外）全區(qū)一層及二層店鋪，購(gòu)買(mǎi)客源多為投資客，本區(qū)塊適宜用返租形式進(jìn)行銷(xiāo)售，并且給予固定年回報(bào)率8.8%/年(5年)，從常熟以往帶返租的銷(xiāo)售項(xiàng)目而言，固定的回報(bào)率都在年回率報(bào)8.2%以上，且年限高達(dá)10年，如果我們的項(xiàng)目采取返租形式?jīng)]有高于這個(gè)回報(bào)率將難以產(chǎn)生誘因。12（四）各階段執(zhí)行工作期別前置作業(yè)期期別醞釀引導(dǎo)期期別公開(kāi)強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間—06.12.15時(shí)間06.12.16-1.19時(shí)間1.20-3.31業(yè)

務(wù)策略

及

執(zhí)

行

1、銷(xiāo)售海報(bào)及招商手冊(cè)討論制作.2、

人員培訓(xùn)3、

DS作業(yè)執(zhí)行4、

來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的名單告知聯(lián)絡(luò)5、已購(gòu)住宅客戶(hù)的名單收集告知6、

項(xiàng)目總體銷(xiāo)講課程安排禮儀、接待銷(xiāo)售流程、答客問(wèn)及銷(xiāo)控演練7、

企劃表現(xiàn)方向內(nèi)容的討論.8、

廣告路線(xiàn)戰(zhàn)略確立9、

常熟市各商圈市場(chǎng)及周邊街道店鋪市調(diào)租金,近年開(kāi)值比率了解.10、客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪消費(fèi)習(xí)性分析了解

業(yè)

務(wù)

策

略

及

執(zhí)

行

1、現(xiàn)場(chǎng)展板更換2、銷(xiāo)控策略實(shí)施（留好去差）3、公關(guān)媒體的宣傳（軟文、電視專(zhuān)題）4、SP活動(dòng)舉辦5、現(xiàn)場(chǎng)人員分組競(jìng)賽研擬6、媒體表現(xiàn)更換調(diào)整7、銷(xiāo)售工具夾的檢視與補(bǔ)充加強(qiáng)業(yè)

務(wù)

策

略

及

執(zhí)

行

1、SP活動(dòng)舉辦，活絡(luò)熱賣(mài)訊息2、區(qū)域派報(bào)告知3、媒體大量曝光，眾所周知4、開(kāi)盤(pán)前后價(jià)格調(diào)整告知，加強(qiáng)訂購(gòu)速度5、部份假客戶(hù)協(xié)助熱場(chǎng)炒作。13期別前置作業(yè)期期別醞釀引導(dǎo)期期別公開(kāi)強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間—06.12.15時(shí)間06.12.16-1.19時(shí)間1.20-3.31業(yè)

務(wù)策略

及

執(zhí)

行10、SP活動(dòng)策劃研擬11、沙盤(pán)模型制作12、

POP、車(chē)體更換稿面設(shè)計(jì)13、廣告定位、企劃方向完成14、商業(yè)面積切割、尺寸檢討15、商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行16、招商團(tuán)隊(duì)洽談協(xié)商及意向簽定。17、

廣告預(yù)算擬定18、投資管道比較表試算。19、3D動(dòng)畫(huà)討論制作

業(yè)

務(wù)策略

及

執(zhí)

行8、積累客戶(hù)邀約現(xiàn)場(chǎng)了解產(chǎn)品9、緣故介紹法的實(shí)施10、銷(xiāo)售演練持續(xù)加強(qiáng)11、預(yù)約客戶(hù)順位排定（視情況收訂金）12、收訂策略研擬13、媒體大量曝光眾所周知14、公告價(jià)格帶測(cè)試反應(yīng)及意愿15、銷(xiāo)售道具準(zhǔn)備到位

業(yè)

務(wù)策略

及

執(zhí)

行6、依銷(xiāo)售狀況反應(yīng)調(diào)整業(yè)務(wù)、媒體策略7、安排媒體采訪(fǎng)報(bào)道本案之利多及熱賣(mài)，搭配媒體雙管齊下，抬高本案知名度。

14期別前置作業(yè)期期別醞釀引導(dǎo)期期別公開(kāi)強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間—06.12.15時(shí)間06.12.16-07.1.19時(shí)間07.1.20-07.3.31甲方配合事項(xiàng)1、工程進(jìn)度確立提供

2、各項(xiàng)發(fā)包的配合

3、商業(yè)面積規(guī)劃定案。

4、商業(yè)切割確認(rèn)

5、業(yè)務(wù)策略確認(rèn)

6、媒體計(jì)劃確認(rèn)

7、廣告預(yù)算確認(rèn)

8、銷(xiāo)售模式確認(rèn)

9、商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)確認(rèn)

10、商業(yè)定位確認(rèn)

11、物管團(tuán)隊(duì)確認(rèn)

12、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)確認(rèn)

13、商業(yè)推廣公司確認(rèn)

14、樣品鋪制作確認(rèn)15、商業(yè)立面景觀確認(rèn)16、燈光效果表現(xiàn)確認(rèn)17、一層夾層施工確認(rèn)18、下沉式廠場(chǎng)及1號(hào)樓平面方案確認(rèn)19、下沉式廠場(chǎng)地面設(shè)計(jì)方案確認(rèn)甲方配合事項(xiàng)1、媒體發(fā)布計(jì)劃的確認(rèn)

2、前置期甲方未完成配合部分事項(xiàng)的確認(rèn)

3、銷(xiāo)售面積的確認(rèn)（測(cè)繪院）

4、業(yè)務(wù)策略、業(yè)務(wù)執(zhí)行的確認(rèn)

5、價(jià)格策略及價(jià)格的研討

6、銷(xiāo)售道具的提供（商業(yè)模型、銷(xiāo)海、招商手冊(cè)、樓書(shū)、CF三維動(dòng)畫(huà)）

7、開(kāi)盤(pán)時(shí)間確認(rèn)

8、收訂方式確認(rèn)

9、合同討論研擬修改

10、定購(gòu)流程確認(rèn)

11、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)定案甲方配合事項(xiàng)1、媒體發(fā)包確認(rèn)

2、工程進(jìn)度確認(rèn)

3、開(kāi)盤(pán)流程操作細(xì)則確認(rèn)

4、2#樓立面完成5、酷街園林景觀燈光效果完成6、住宅南面入戶(hù)凱旋門(mén)完成7、2號(hào)樓南面人行道整體形象燈光塑造完成

（五）甲方配合事項(xiàng)15三、醞釀階段廣告表現(xiàn)方向A、廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行第一步：新聞事件形式炒作，項(xiàng)目前景規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)說(shuō)明；第二步：舉行各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)、推廣項(xiàng)目。以事件營(yíng)銷(xiāo)（例如：常熟首條酷街即將登陸引起關(guān)注懸念）作配合，全面展開(kāi)銷(xiāo)售工作及招商工作；第三步：廣泛運(yùn)用各類(lèi)有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)招商及銷(xiāo)售成功。16

通過(guò)塑造項(xiàng)目品牌形象

強(qiáng)化項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)

增強(qiáng)投資經(jīng)營(yíng)信心及前景

全面銷(xiāo)售、招商B、廣告推廣目標(biāo)17◎區(qū)域決定價(jià)值◎商業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值◎環(huán)境體現(xiàn)價(jià)值◎品質(zhì)保證價(jià)值◎品牌成就價(jià)值◎機(jī)遇創(chuàng)造價(jià)值C、項(xiàng)目特色及優(yōu)點(diǎn)的廣告闡述表現(xiàn)重點(diǎn)1812月●15●07.1月●10●開(kāi)盤(pán)★2月●3月●更換稿面┃┃┃第一波第二波第三波12月●●07.1月●開(kāi)盤(pán)★2月●3月●更換稿面┃┃第一波第二波（1）POP投放（2）圍板四、媒體推廣計(jì)劃及預(yù)算（一）媒體推廣計(jì)劃1912月●●07.1月●開(kāi)盤(pán)★2月●3月●┃┃第一波第二波12月●14★07.1月●開(kāi)盤(pán)★2月●3月●28★投放投放13★20★★★投放投放投放投放投放★12月●07.1月●開(kāi)盤(pán)★2月●3月●┃┃投放投放┃（3）CF30秒投放（4）NP（5）江蘇電臺(tái)20(二)、媒體預(yù)算類(lèi)型媒體預(yù)估費(fèi)用合計(jì)長(zhǎng)效性媒體POP60萬(wàn)66萬(wàn)圍板6萬(wàn)大眾媒體CF8萬(wàn)25萬(wàn)NP8萬(wàn)DM5萬(wàn)電臺(tái)4萬(wàn)小眾媒體特定人士DM6萬(wàn)6萬(wàn)其它媒體SP活動(dòng)25萬(wàn)55萬(wàn)文宣品14萬(wàn)雜支10萬(wàn)其它6萬(wàn)備用廣告費(fèi)用45萬(wàn)45萬(wàn)總計(jì)197萬(wàn)197萬(wàn)21備注:1、本表是07年商業(yè)銷(xiāo)售廣媒體廣告預(yù)算表.2、商業(yè)一、二期銷(xiāo)售總金額暫定為2.6億元，依代理銷(xiāo)售合同約定廣告費(fèi)用為0.8%-1%,本表依0.8%做廣告預(yù)算。

3、編列的廣告預(yù)算中暫時(shí)先預(yù)留20%作為備用的廣告費(fèi)用.如果預(yù)算足夠至保留至下一期的預(yù)算中.

如果不夠則動(dòng)用此筆費(fèi)用22五、已成型各商業(yè)區(qū)塊說(shuō)明●龍泉浴室●煙雜店●點(diǎn)心店●飯館●煙酒●面館●面館●服飾●卷煙●美發(fā)●保健品●漢堡店●水果批發(fā)●冷飲、熱腸●少年宮入口●食雜●鹵味、鹵菜●拆遷辦大門(mén)●空置●服裝●蛋糕、面包●飯店●飯店●包裝機(jī)械●封包機(jī)、縫包線(xiàn)●麻將桌●AB內(nèi)衣●勞動(dòng)防護(hù)用品●文具用品、麻將桌●體育用品、保險(xiǎn)箱●水暖螺絲

阜湖

路

城市之光1、調(diào)查區(qū)塊：阜湖路地段說(shuō)明：店面不集中，商業(yè)業(yè)態(tài)也不統(tǒng)一，大多數(shù)為早些年公家單位及集體或個(gè)人自已蓋的店面為主，一部分住房改為店面主建筑時(shí)間：1980年代至1990年代商業(yè)劃分：小五金機(jī)電、美發(fā)、小餐飲、地毯等小商業(yè)組成銷(xiāo)售方式：店面不賣(mài)，以租賃的形式為主店面面積：約40平方—100平方米較多市場(chǎng)價(jià)格：每平方米約8000元左右租賃費(fèi)用：每平方米月租金25元—50元不等23●國(guó)土資源局●居民樓●盲人推拿●居民樓●房屋中介●居民樓●房屋中介●居民樓●童裝●居民樓●服飾●老婆餅●食雜●酒樓●花店●酒家●女裝●男裝●女裝●童裝●美甲●女裝●服飾●服飾●雜貨●點(diǎn)心●服飾●服飾●服飾●女裝●童裝●童裝●服裝●飾品●服飾●卡通、飾品●皮包●房屋中介●童裝●刺繡●服飾●園藝●羊絨制衣●服飾●美發(fā)●服飾●冷飲等●飯店●摩托機(jī)修●服裝●精品店●花店●餐館●保健品●房產(chǎn)中介●牙科門(mén)診●空置●手提包●空置●五金裝飾裝潢●空置●服裝●服裝●餐館●藥店●時(shí)裝●可的連鎖店●書(shū)攤●服裝●服裝●服裝●服裝●香煙●餐館●情侶專(zhuān)賣(mài)店●空置●茶莊●理發(fā)店●煙草茶葉●板栗店●服裝●熟食店●糕點(diǎn)●煙酒●空置●服飾●日用五金百貨●服飾●餐館●食雜店●服飾●熟食店●空置●餐館●水果店●餐館●餐館●農(nóng)工商超市里顏港●空置●空置●服裝●空置●空置●服裝●嬰兒用品●服裝●理發(fā)店●服飾●餐館●空置●房產(chǎn)代理●餐館●餐館●餐館●服裝●服裝●皮包●內(nèi)衣●空置●飾品店●可的連鎖●餐館●餐館●餐館●餐館●花店●空置●美發(fā)●服裝●服裝●鞋●煙酒●糕點(diǎn)●服飾●餐館●空置●化妝店●空置●空置●復(fù)印店●餐館●紙品●空置●香煙●美發(fā)店●服裝●空置●一笑湯包●男士服飾●服飾●服飾●單像、鮮花●美發(fā)●面館●食雜●睡衣店●燒烤●飯店●服飾●蓄電池●房屋中介●音響●空置里顏港242、調(diào)查區(qū)塊：里顏港地段說(shuō)明：店面較集中，大多數(shù)店面數(shù)自建房，一部分由單位、集體購(gòu)買(mǎi)后進(jìn)行分租主建筑時(shí)間：1980年代至1990年代商業(yè)劃分：服裝服飾、餐飲為主配合超市、藥店、花店等零售業(yè)態(tài)銷(xiāo)售方式：店面不賣(mài)，以租賃的形式為主，店面面積：20平方—40平方米為主，也有部分較大的店鋪市場(chǎng)價(jià)格：每平方米約12000元左右租賃費(fèi)用：每平方米月租金100元—120元不等25●中國(guó)移動(dòng)●金正●清華同方犢●柯達(dá)影像網(wǎng)絡(luò)●親密愛(ài)人●西西尼奧自助餐廳●空置●大娘水餃●米羅咖啡●波司登●常貽賓館●品牌之家折扣店●豪祥閣餐廳●聯(lián)華鞋業(yè)●飾品店●天弧●POMA●安踏●海瀾之家●伴尼中仔●瑞祥●男人天地●自由空間●石頭記●意爾康●華倫天奴●TKTRACK●李寧●以純●361’專(zhuān)賣(mài)●吳良材眼鏡店●百貨●聯(lián)華鞋業(yè)●豪克眼鏡●森馬●安踏●青木三色●超前褲行●自由空間●華倫天奴直銷(xiāo)店●農(nóng)村商業(yè)銀行●通靈翠坊●家電商廈●新鳳祥銀樓●家電商廈●月光寶盒●家電音像專(zhuān)賣(mài)●中國(guó)聯(lián)通●芭布勒●特步●蘭桂坊●石頭記●金萊克●福翠玉●沃佩柯毛衫●都市女秀●依米奴●男人之家品牌折扣聯(lián)鎖●福泰銀樓●寶島眼鏡●上書(shū)房●肯德基●三?！穹ㄈR爾大賣(mài)場(chǎng)●中國(guó)移動(dòng)通迅●男人服飾●TONYWEAR●水馬●JASONWOOD●卡賓●香港威斯登眼鏡●馨格●零點(diǎn)坊●好七迪●德克士●哥弟●必勝客●黃金、手表、男女箱包●卡地諾●華地百貨●味千接面●空置●飄城粥店步行街●中國(guó)移動(dòng)●萬(wàn)豐銀樓●佩佩文具●吳良材眼鏡●大光明眼鏡●床上用品●真維斯服裝●丹鳳銀樓●慶銀福樓●中國(guó)移動(dòng)●移動(dòng)●鑫福珠寶●服裝店●男士精品店●音像店●新香園餃子店●香格里好俱樂(lè)部●農(nóng)村商業(yè)銀行●服裝店●KFC●建行●牡丹茶樓●海蘭之家服裝●堡獅龍服裝河?xùn)|街●星光燦爛KTV●中信實(shí)業(yè)●李寧●茂昌眼鏡●新華書(shū)店●華倫天奴●特步●灰鼠服裝●交通銀行●儲(chǔ)蓄所●農(nóng)行●KFC●向群商場(chǎng)●雷充上藥店●自移動(dòng)●大娘水餃●移動(dòng)●時(shí)代網(wǎng)吧●摩登干洗●廚房設(shè)備公司●風(fēng)尚美發(fā)●園景山茶館●金海華●家福藥店●移動(dòng)●潮流服飾●九鼎娛樂(lè)●米盧服裝●女人天地服飾●鄉(xiāng)村湯包●柯達(dá)●第一百貨●新福地廣場(chǎng)●京門(mén)影院●移動(dòng)●建輝珠寶●錢(qián)貴KTV●宣傳欄●自由空間●LALA精品●現(xiàn)代光學(xué)眼鏡●安踏●喬丹●德?tīng)柣葸\(yùn)動(dòng)鞋●南方手機(jī)大賣(mài)場(chǎng)河?xùn)|街●聯(lián)通●栗木●森馬服裝●時(shí)代商場(chǎng)●千百匯●藍(lán)色天空●葡京冷飲●閩江夜總會(huì)●移動(dòng)專(zhuān)賣(mài)●AB內(nèi)衣●安踏●婚紗攝影●燒烤●服裝店●精品店●食為先●凱司令●工美手飾●柯達(dá)●服裝●柯達(dá)●公廁●維麗斯攝影●小肥羊●秋艷服裝方塔街263、調(diào)查區(qū)塊：方塔步行街地段說(shuō)明：店面較集中，由政府劃地給各企業(yè)單位，由各企業(yè)單位出資興建主建筑時(shí)間：2003年商業(yè)劃分：各服裝服飾、精品、鞋業(yè)、百貨、餐廳等銷(xiāo)售方式：以租賃的形式為主，有部分政府進(jìn)行拍賣(mài)店面面積：40平方—500平方米都有市場(chǎng)價(jià)格：每平方米約30000元左右租賃費(fèi)用：每平方米月租金150元—250元不等27●上海龍鳳祥●小靈通營(yíng)業(yè)廳●游戲廳入口●新雅酒樓●小賣(mài)部●新雅快餐●叫化雞●HAPPY禮品店●音像店●依加依發(fā)裝●鼎好飾品店●安踏●雪暖服飾●可的便利店●東方服飾●貴夫人皮革●圣騎士牛仔●鮮花店●葡京小站●九龍服飾●牛仔坊●茶店●花都鮮花店●童裝●鵬程服飾●旗牌王服飾●金玫瑰服飾●愛(ài)爾金服飾●紅杉樹(shù)服飾●福泰皮衣●燒餅店●飾品店●服飾●西裝店●王中王服飾●煙酒店●書(shū)店●音樂(lè)廳●百聲樂(lè)器商行●外貿(mào)服飾●PICC虞山辦事處●真維斯服飾●卡丹路服飾●音像店●吳良眼鏡●面包店●網(wǎng)吧、歌舞廳入口●盈彩美地服飾●唐師服飾●音像店●機(jī)電●煙酒店●電動(dòng)車(chē)銀都歌舞廳入口●工商銀行●雪狼服飾●女子專(zhuān)業(yè)美容護(hù)膚中心●兒童攝影●機(jī)電●音響店●人民藥房●菲利普電動(dòng)車(chē)●廣大機(jī)電●虹妝婚紗攝影●煙店●松盛糕團(tuán)店●農(nóng)業(yè)銀行南門(mén)大街停車(chē)場(chǎng)●百貨大樓●羊毛衫●拉鏈維修店●非主流服飾●顯高服飾●冰潔服飾●精品男裝●大明眼鏡公司●錕鈍店●潮流服飾●法萊爾飾品●港匯百貨●安踏●以純（服飾）●時(shí)尚風(fēng)情婚紗●北一快餐店●柳仁仁藥店●羅曼帝克婚紗照相館●羽絨衣褲●羽絨服裝●法萊爾女裝●法萊爾西褲●中國(guó)電信●中國(guó)郵政●中國(guó)聯(lián)通●停車(chē)場(chǎng)入口●寶島眼鏡縣南街284、調(diào)查區(qū)塊：縣南街地段說(shuō)明：店面集中，企業(yè)單位或集體興建，部分為自建房，是常熟最早成形的商業(yè)街主建筑時(shí)間：1980年代至2000年代都有商業(yè)劃分：各服裝服飾、精品、百貨、鞋業(yè)、小餐飲等銷(xiāo)售方式：以租賃的形式為主，部分商廈由個(gè)人購(gòu)買(mǎi)后進(jìn)行分租店面面積：20平方—50平方米為主市場(chǎng)價(jià)格：每平方米約8000—20000元不等租賃費(fèi)用：每平方米月租金150元—450元不等29●銘港海鮮大酒樓●小尾羊●嬌典造型●碧海藍(lán)天浴場(chǎng)●工行●常熟凱蘭針織有限公司●常熟國(guó)土資源監(jiān)察隊(duì)里顏港口●好德便利店●克莉絲汀餅屋●柔婷美容美體連鎖店●德克士●益通中介●安琪兒毛衫●日用品商店●天音移動(dòng)電話(huà)特約維修站●煙草公司●先鋒第二藥房●綠搖籃美容、足浴場(chǎng)●票城粥店●漢式美食、網(wǎng)吧方塔街口●迪歐咖啡●中信實(shí)業(yè)銀行小巷口●香水百合KTV●飯泡粥●雅典娜美容、美體中心●可的便利店●ADIDAS專(zhuān)賣(mài)店●新時(shí)代保健品店●華聯(lián)干洗店●百合餅屋●常熟航空服務(wù)公司●華聯(lián)賓館●交行●華聯(lián)賓館、夜總會(huì)、商場(chǎng)●優(yōu)豪敦楓涇橋●德莊火鍋●伊爾薩時(shí)尚洗手店●書(shū)香苑、花藝●紅鉆石、西餅屋●常熟市繡衣服裝廠●照相館●錦繡商城●花店●康福采超市●百姓飯店●現(xiàn)代光學(xué)眼鏡●交通國(guó)內(nèi)旅行社●安達(dá)汽車(chē)祖憑有限公司●農(nóng)村商業(yè)銀行●虞南旅社●仙雅飯店●山鑫園飯店●中誠(chéng)大藥房●農(nóng)行●二院楓涇橋●虞城大酒店●時(shí)風(fēng)國(guó)際工地●海虞賓館、紅楓園●建行●益民約店●海虞賓館里顏港路●華東食品城售樓處●瑾和絲綢●創(chuàng)美旗幟商行●明亞電纜附件●煙草小店●墨香閣花店●誠(chéng)和電器●怡芳●新藝新●通廣復(fù)印●小型煙草專(zhuān)賣(mài)店●家具城●蘭天家園海虞南路305、調(diào)查區(qū)塊：海虞南路地段說(shuō)明：店面相對(duì)集中，企業(yè)單位或集體興建較多主建筑時(shí)間：2000年代商業(yè)劃分：餐飲、娛樂(lè)、酒店、零售、服務(wù)業(yè)、銀行等銷(xiāo)售方式：店面不賣(mài)，以租賃的形式為主店面面積：20平方—50平方米為主，服務(wù)業(yè)的面積可達(dá)數(shù)百平米。市場(chǎng)價(jià)格：每平方米約15000元左右租賃費(fèi)用：每平方米月租金80元—150元不等316、調(diào)查區(qū)塊：鎖瀾路地段說(shuō)明：店面較集中，大多為企業(yè)單位或集體興建房主建筑時(shí)間：1990年代至2000年代商業(yè)劃分：五金機(jī)電、二手市場(chǎng)、通訊等銷(xiāo)售方式：店面不賣(mài)，以租賃的形式為主店面面積：10平方—30平方米較多市場(chǎng)價(jià)格：每平方米約15000元左右租賃費(fèi)用：每平方米月租金120元—180元不等

32六、各在售項(xiàng)目商業(yè)說(shuō)明33343536373839七、本項(xiàng)目定價(jià)基準(zhǔn)

在常熟整個(gè)市場(chǎng)除了方塔街及早期部分市場(chǎng)租金每平方米在100元—200元/月外，大多數(shù)路段的租金在每平方米20元-—60元/月。目前阜湖路的商業(yè)門(mén)面房較少，基本上為單向門(mén)面房，布行人群稀少，現(xiàn)門(mén)面房租金在20-50元之間。與其它路段相比租金水平較低。本項(xiàng)目是阜湖路上規(guī)模最大、門(mén)面房最集中的商住結(jié)合的項(xiàng)目，通過(guò)本項(xiàng)目可帶動(dòng)路段內(nèi)周邊的租金上漲，因此以租金水平反推方式進(jìn)行售價(jià)估算較為合理。回收期為15年（年回報(bào)率6.5%左右）。預(yù)估方式如下：每平方米月租金×12個(gè)月×15年=銷(xiāo)售價(jià)格

40

根據(jù)一層沿街門(mén)面房租賃均價(jià)為80元/平方米計(jì)算，一層門(mén)面房銷(xiāo)售價(jià)格為：

80×12×15 =14400元/平方米

根據(jù)二層沿街門(mén)面房租賃均價(jià)為40元/平方米計(jì)算，一層門(mén)面房銷(xiāo)售價(jià)格為：

40×12×15 =7200元/平方米本項(xiàng)目一期商業(yè)門(mén)面房總銷(xiāo)售面積為