山西省房地產估價師《理論與方法》：比較法估價的操作步驟模擬試題

精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)山西省房地產估價師《理論與方法》：比較法估價的操作步驟模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某城市某類房地產的當期實際價格水平為3600元／㎡，預測值為3630元／㎡，修勻常數(shù)為0．65，則下一期房地產的預測值為。

A：3610．5元／㎡

B：3619．5元／㎡

C：3711．5元／㎡

D：3719．5元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、地租-市場價格-生產成本-普通利潤(平均利潤)是__提出的。

A．亞當·斯密

B．威廉·配弟

C．大衛(wèi)·李嘉圖

D．馬爾薩斯3、以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得__的同意。

A．原土地出讓方

B．市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門

C．市、縣人民政府房地產管理部門

D．原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門4、甲、乙兩個房地產開發(fā)企業(yè)的資產負債率分別為75%和80%，從房地產開發(fā)貸款的風險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的__風險。

A．市場

B．財務

C．政策

D．經(jīng)營5、債務人向債權人開出，承諾在一定期限內無條件支付款項的債務證書指的是__。

A．商業(yè)期票

B．商業(yè)匯票

C．商業(yè)信托

D．支票6、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維護保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

A．43.2%

B．50%

C．56.8%

D．70%7、某期房尚有一年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3500元/m2，出租的年末收益為330元/m2。假設折現(xiàn)率為8%，風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%，貸款利率年利率為5%，則該房地產期房價格為__元/m2。

A．2949.44

B．3124.44

C．3194.44

D．35008、對于價格彈性的以下描述中，__是正確的。

A．需求價格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對價格的變化越不敏感

B．在不同的價格水平上，需求價格彈性系數(shù)都一樣

C．供給彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價格變化的百分比

D．短期內房地產市場租金由需求決定，供給缺乏彈性9、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于__元/m2。

A．4800

B．5124

C．5800

D．712410、人民法院在裁定設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋拍賣后，應當給予被執(zhí)行人的寬限期是__個月。

A．1

B．3

C．6

D．12

11、某票面金額為元、到期日為2006年12月30日的貼水債券，若貼現(xiàn)率為10%，則該債券于2006年9月12日最適宜的轉讓價格為__元。

A．

B．

C．

D．12、瑕疵請求權是指__。

A．拍賣人在拍賣之前，有權知道他應該知道的拍品的缺陷

B．公證人在公證之前，有權知道他應該知道的拍品的缺陷

C．競買人在參與競買前或參與競買時，有權知道他應該知道的拍品的缺陷

D．買受人在以最高應價購得拍賣標的時，有權知道他應該知道的拍品的缺陷13、下列不屬于劃撥土地使用權范圍的是。

A：政府大樓建設用地

B：商品房建設用地

C：經(jīng)濟適用住房建設用地

D：國家重點扶持的水利項目用地

E：房地產估價機構必須加蓋公章14、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均發(fā)展速度法預測2008年的價格最接近于．【2005年考題】

A：4800元／㎡

B：5124元／㎡

C：5800元／㎡

D：7124元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、當申報的成交價明顯低于正常的市場價時，應以作為繳納稅費的依據(jù)。

A：合同價

B：市場價

C：評估價

D：估算價

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調16、消費者對某種房地產未來價格的預期與其對該種房地產現(xiàn)時需求的影響關系是。

A：若預期房地產價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求

B：若預期房地產價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求

C：若預期房地產價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求

D：若預期房地產價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調17、在開發(fā)項目財務評價中，動態(tài)投資回收期肯定大于__。

A．基準回收期

B．靜態(tài)投資回收期

C．項目開發(fā)期

D．項目銷售期18、某宗土地總面積7500㎡，容積率為3，相應的土地單價為4500元/㎡，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設容積率每提高0.1，樓面地價下降1％，則理論上因容積率提高應補交的地價款為萬元。

A：1125

B：1800

C：2250

D：3375

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、是房地產需求的交叉價格。

A：房地產需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比

B：房地產供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比

C：一種房地產需求量變化的百分比與另一種房地產或商品價格變化的百分比之比

D：在一定時期內，一種房地產需求量的相對變化對于該種房地產自身價格的相對變化的反應程度

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、國外研究表明，房地產的經(jīng)濟壽命與其__相關。

A．建筑結構

B．所在區(qū)域

C．使用性質

D．使用過程21、以抵押貸款方式向土地儲備機構發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地的70％。

A：評估價值

B：實際價值

C：投資價值

D：出讓金收入

E：借款合同22、下列購買某宗房地產付款方式中，對買方而言最經(jīng)濟的是(假定年折現(xiàn)率是6％)。

A：現(xiàn)在按9.5折一次性支付

B：一年后一次性支付

C：現(xiàn)在首付30％，余款在未來3年內分年等額支付

D：現(xiàn)在首付50％，余款在未來10年分年等額支付

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、某房地產未來年凈收益為30萬元，又知10年后的轉售價格為150萬元，若報酬率為8％，利息率為7％，則該房地產現(xiàn)值為萬元。

A：351．30

B：280．19

C：270．78

D：277．55

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、下列關于工程量清單的表述中，不正確的是__。

A．工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱和相應數(shù)量的明細清單

B．工程量清單是按照招標要求和施工圖內容，將擬建招標工程的全部項目和內容，依據(jù)統(tǒng)一的工程量計算規(guī)則、統(tǒng)一的工程量清單項目編制規(guī)則要求，計算分部分項工程數(shù)量的表格

C．工程量清單是由招標人編制并提供的招標文件的一部分

D．工程量清單中的工程量應作為結算時的依據(jù)25、下列估價中，估價時點應為現(xiàn)在、估價對象應為未來狀況的是。

A：因解決估價結果異議的需要，對原估價結果進行復核的估價

B：因保險理賠需要，對投保房地產的價值損失進行評估

C：因抵押貸款的需要，對作為抵押物的在建工程進行估價

D：因房屋征收補償需要，對用于產權調換的期房進行估價

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、房地產的特性主要有。

A：獨一無二

B：需求有限

C：流動性好

D：相互影響

E：保值增值2、根據(jù)房地產市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的。

A：第一階段初期

B：第二階段

C：第一階段后期

D：第三階段

E：第四階段3、保險的基本職能包括__。

A．分散危險

B．融通資金

C．風險投資

D．社會保障

E．組織經(jīng)濟補償4、制定租售方案的工作內容主要包括。

A：租售選擇

B：宣傳手段選擇

C：租售進度安排

D：廣告設計及安排

E：租售價格確定5、影響房地產價格的經(jīng)濟因素有__。

A．經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄、消費、投資水平

B．社會發(fā)展狀況、房地產投機和城市化

C．財政收支及金融狀況、利率

D．物價、匯率、居民收入

E．人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入6、依據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》，城市房屋拆遷估價的估價時點一般為__之日。

A．房地產估價師實地查勘

B．國有土地出讓合同簽訂

C．拆遷公司現(xiàn)場動員搬遷

D．房屋拆遷許可證頒發(fā)7、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%，若該類房地產的資本化率為10.8%，則自有資本要求的年收益率為__。

A．15.0%

B．15.7%

C．12.6%

D．11.6%8、下列保險險種中，屬于商業(yè)保險的有。(2007年試題)

A：責任保險

B：失業(yè)保險

C：工程保險

D：人壽保險

E：勞動工傷保險9、下列說法正確的是__。

A．合同履行費用的負擔不明確的，由雙方分擔

B．合同履行地點不明確的，貨幣和不動產之外的其他標的，在債權人一方所在地履行

C．逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按原價格執(zhí)行；價格下降時，按新價格執(zhí)行

D．逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按原價格執(zhí)行；價格下降時，按新價格執(zhí)行10、__是強制拍賣區(qū)別于任意拍賣的一個基本特點。

A．國家強制性

B．主體的特定性

C．目的的利他性

D．標的的非自有性

11、房屋所有權初始登記是指原始取得所有權而進行的登記。

A：新建房屋申請人

B：原有但已進行過登記的房屋申請人

C：原有但未進行過登記的房屋申請人

D：轉讓所得房屋申請人

E：繼承所得房屋申請人12、在實際的房地產估價中，房地產抵押價值通常是抵押房地產未設立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括。

A：拖欠建設工程價款

B：已抵押擔保的債權數(shù)額

C：房地產變賣處置費用

D：訴訟費用

E：其他法定優(yōu)先受償款13、某宗房地產的土地價值占總價值的40%，建筑物價值占總價值的60%，從可比實例房地產中求出的土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，綜合資本化率為__。

A．6.2%

B．7.2%

C．8.2%

D．9.2%14、某投資市場的平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產投資市場的風險相關系數(shù)為0.5。那么，當前房地產投資的折現(xiàn)率為（）。

A．3.5%

B．5.17%

C．7.75%

D．8.59%15、敏感性分析的“三項預測值”法對房地產開發(fā)項目中所涉及的變動因素，分別給出三個預測值，即。

A：最樂觀預測值

B：最悲觀預測值

C：最可能預測值

D：最客觀預測值

E：最接近的預測值16、比準價格是一種__。

A．理論價格

B．市場價格

C．評估價格

D．交易價格17、設定房地產抵押辦理房屋他項權利登記后，該房屋的《房屋所有權證》應由__收執(zhí)。

A．抵押人

B．抵押權人

C．房屋權屬登記機關

D．公證機關18、房地產投資信托按其投資業(yè)務和信托性質的不同可以分為不同類型。按投資業(yè)務的不同，房地產投資信托可以分為。

A：權益型房地產投資信托

B：債務型房地產投資信托

C：抵押型房地產投資信托

D：混合型房地產投資信托

E：權利型房地產投資信托19、某估價事務所在1998年3月27日至4月12日評估了一宗房地產于2004年4月6日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為__。

A．2004年4月6日

B．現(xiàn)在

C．重新估價的作業(yè)日期

D．要求重新估價的委托方指定的日期20、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況修正系數(shù)為__。

A．0.91

B．0.92

C．1.09

D．1.1021、直線趨勢法公式中的常數(shù)a、b是由__決定的。

A．房地產的歷史價格資料

B．房地產的未來歷史價格資料

C．房地產的現(xiàn)時價格資料

D．估價人員選取的價格資