溫泉洗浴休閑廣場可研報告

亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）第一章 總 論1.1項目簡介項目名稱項目名稱：**國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）項目承辦單位概況項目承辦單位： ***** 大酒店大酒店是2007年經(jīng)改制后由**集團全資收購的一家準四星級酒店。該酒店位于**市黃河大道東段，是全市目前主要的集會議接待、住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的大型酒店。該酒店不僅是**市的標志性建筑，同時也是焦作周邊地區(qū)較具影響力的星級酒店，已成為 **市以接待服務為主的重要場所，為**的經(jīng)濟和社會發(fā)展做出了積極的貢獻。項目建議書編制依據(jù)原則和范圍項目建議書的編制依據(jù)——市場調研的有關資料；——現(xiàn)場勘查所得資料和數(shù)據(jù)；——國家發(fā)改委、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》——行業(yè)主管部門制定頒布的有關法規(guī)和規(guī)定。1亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）編制原則從國家產業(yè)政策、市場需求以及項目單位的實際情況出發(fā)，全面考察該項目經(jīng)營狀況等因素，合理確定工程規(guī)模和建設方案，力求達到設施一流、特色經(jīng)營，更大限度地滿足社會經(jīng)濟發(fā)展日益需求?！俄椖拷ㄗh書》的編制范圍本《項目建議書》的主要研究范圍包括：項目提出的理由與過程、項目建設的必要性和建設規(guī)模的確定、項目的建設條件、項目的建設方案、投資估算、經(jīng)濟與社會效益初步分析及結論。1.2項目概況建設地點項目建設位于現(xiàn)大酒店后側空余地。地理位置優(yōu)越，擴建富余量充足，交通、運輸、通訊十分方便，水、電等配套設施齊備，符合有關部門對選址的要求。建設內容根據(jù)目前****國際大酒店的設施現(xiàn)狀，結合現(xiàn)有的地熱井資源，并充分考慮 **及周邊尚未有利用地熱資源建設溫泉洗浴、游泳休閑的斷檔服務空間，擬建設以下內容：a、新建一座建筑面積為 1800平方米的溫泉洗浴廣場；b、配套建設一個建筑面積為 600平方米的小型室內溫泉2亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）游泳館；c、新建一座建筑面積為 1600平方米的多功能廳；d、附屬配套工程包括：花房、茶吧、酒吧、棋牌室、園林小品、綠化、道路等。主要建設條件項目建設地地勢平坦，地上、地下水豐富，且溫泉井以具備，項目區(qū)基礎條件完備，用水、用電有保障，交通非常便捷。建設投資與資金來源本項目總投資為990.82萬元，其中建設投資955.5萬元，建設期利息21萬元，流動資金14.32萬元。資金來源：酒店自籌369.82萬元，申請銀行貸款本金600萬元，建設期利息21萬元。1.3主要財務數(shù)據(jù)及評價指標表主要財務數(shù)據(jù)及評價指標表3**亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）序號名稱單位數(shù)量一財務數(shù)據(jù)1總投資萬元990.822固定資產投資萬元921.53項目資本金萬元369.824營業(yè)收入（經(jīng)營期平均）萬元6005營業(yè)稅金及附加（經(jīng)營期平均）萬元336總成本費用（經(jīng)營期平均）萬元4157利潤總額（經(jīng)營期平均）萬元1528所得稅（經(jīng)營期平均）萬元389稅后利潤（經(jīng)營期平均）萬元114二財務評價指標1銷售利潤率%25.33%2投資利潤率%15.34%3財務內部收益率（所得稅前）%19.72%4財務凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元366.625投資回收期（所得稅前）年5.966資本金收益率%18.07%7資產負債率（經(jīng)營期第1期）%51.62%8利息備付率（償還期內平均）6.139償債備付率（償還期內平均）0.6410總投資收益率%15.89%11項目資本金凈利潤率%30.83%1.4結論與建議隨著焦作旅游業(yè)的異軍突起， **市酒店行業(yè)的潛在商機日益顯現(xiàn)。這一潛在商機，引得諸多外地投資者紛至沓來，大量的民間資本紛紛搶灘 **市場。酒店服務業(yè)作為第三產4亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）業(yè)，伴隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，其服務功能將更加顯現(xiàn)，更待提高，更加全面。溫泉洗浴休閑娛樂作為**國際大酒店的附屬配套二期工程的建設，不僅可以拉動酒店的餐飲住宿，為酒店主業(yè)帶來更加旺盛的人氣和效益，而且可以為人們提供更加溫馨舒適的休閑環(huán)境，對提升**國際大酒店的星級服務、品牌服務將產生更加深厚的影響和作用。經(jīng)過對本項目從市場服務、建設條件、以及盈利能力等多方面的分析，本項目有很好的發(fā)展前景。鑒于洗浴休閑娛樂行業(yè)具有基礎設施一次性投資大，營業(yè)收入收市場變化影響較大，因此建議要一方面要加強經(jīng)營管理工作，協(xié)調好各方關系；另外還要樹立長期經(jīng)營的理念，做到注重前期投入和各項實施的完善，然后逐步收回投資，在15年之后在考慮盈利的經(jīng)營預期。5亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）第二章 項目提出的背景和建設的必要性2.1項目提出的背景市行政上隸屬于焦作市，位于豫北平原西部，是一個以農業(yè)為基礎，以現(xiàn)代工業(yè)為主的新興縣級市，地理位置十分優(yōu)越，南依黃河，與孟津、鞏義市隔河相望，北接沁陽市、濟源市，遙望太行山、東臨溫縣，西與洛陽吉利區(qū)相接。東距省會鄭州 79公里，西南距洛陽 40公里，北距焦作57公里，交通四通八達。新洛、焦洛、常洛公路、 207國道以及二廣高速公路貫境而過。全市轄 6鎮(zhèn)1鄉(xiāng)4個辦事處，265個行政村，總人口 36萬。市氣候溫和，光熱資源充足，土地肥沃，農業(yè)生產以達。由于優(yōu)越的地理位置和富饒的區(qū)域經(jīng)濟， **歷來是商賈云集、商品集散之地，商品經(jīng)濟發(fā)達、被譽為“南北之咽喉，東西之要津”。近年來，隨著改革開放的不斷深入，**市經(jīng)濟和各項社會事業(yè)得到了長足的發(fā)展。2007年，全市國民生產總值達 113億元，同比增長 19.6%，全社會固定資產投資完成71.3億元，同比增長52.8%，社會消費品零售總額完成21.5億元，同比增長20.8%，出口創(chuàng)匯完成18900萬美元，同比增長35%，經(jīng)濟增長質量明顯提高。農民人均收入5498元，綜合經(jīng)濟實力居全省 109個縣（市）第 126亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）位。焦作旅游業(yè)的崛起為 **酒店業(yè)帶來無限商機。據(jù)調查，2000年至2006年，來焦旅游人數(shù)分別以每年 86.3％、133％、104％、25.8％、21.64％、16.19％和18％的增速激增至 950萬人。焦作旅游業(yè)短時間內的快速崛起，對整個旅游鏈條的運轉提出了嚴峻考驗。由于酒店業(yè)占據(jù)了吃、住、行、游、購、娛旅游“六要素”的前兩個要素，因此酒店業(yè)在這場考驗中表現(xiàn)出的不適應癥最為突出。2005年之前，每逢旅游黃金周，焦作市大小賓館、酒店爆滿，很多游客只好下榻到周邊的**市、沁陽市、濟源市、鄭州市，即使在雙休日，這種住宿緊張的情況也都存在，讓游客“住得下、住得好”成為焦作旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的重要因素。旅游業(yè)快速發(fā)展與酒店業(yè)服務功能滯后形成的供需矛盾，為**市酒店業(yè)大發(fā)展孕育了難得的商機。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展和對外開放的深入，境外企業(yè)和外來投資者紛紛涌入，投資環(huán)境的改善和城市形象的不斷提升，促使外商與企業(yè)員工人數(shù)不斷增加，從而推進了 **的酒店服務業(yè)蓬勃發(fā)展。2.2項目建設的必要性市現(xiàn)有賓館酒店兩家，正在裝修改造的還有一家，其中，華鑫賓館是一家準三星級酒店，其洗浴中心設施條件目7亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）前居**首位。華鑫賓館又是**國際大酒店的主要競爭對手。盡管**國際大酒店作為**市一家準四星級大酒店，住宿、餐飲、會議接待堪稱**一流，承接著**乃至周邊地區(qū)的各類會議，但由于內部服務設施局限，沒有一個像樣的可容納住店人員和吸引外來人員來酒店洗浴、娛樂的休閑場所，從而導致住宿客源下降，酒店主業(yè)效益下滑。隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們生活不斷提高，人們對休閑娛樂方式的追求也不斷更新提高，向往高層次的洗浴娛樂境界是酒店服務業(yè)未來必不可少的服務內容和發(fā)展方向。由于**國際大酒店院內已具有一口地熱井，地熱資源非常豐富，如何充分利用其地熱資源，打造 **首家酒店服務業(yè)洗浴休閑新境界，是帶動 **國際大酒店主業(yè)發(fā)展的主攻方向。因此，**國際大酒店充分利用其地熱井優(yōu)勢，建設集洗浴、休閑、娛樂、茶吧、酒吧、演藝、棋牌為一體的多功能服務設施，不僅必要，而且對拉動酒店主業(yè)效益、增加人氣、活躍文化夜生活，提升城市品位都將產生積極的影響和作用。8亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）第三章 建設規(guī)模與建設條件3.1建設規(guī)模的確定根據(jù)**國際大酒店的發(fā)展目標 ,結合目前酒店業(yè)的發(fā)展狀況和趨勢,合理確定發(fā)展規(guī)模 ,以適應**服務產業(yè)市場需求趨勢。因此，建設規(guī)模擬定為總建筑面積為 4000平方米的溫泉洗浴廣場。3.2建設內容根據(jù)目前****國際大酒店的設施現(xiàn)狀，結合現(xiàn)有的地熱井資源，并充分考慮 **及周邊尚未有利用地熱資源建設溫泉洗浴、游泳休閑的斷檔服務空間，擬建設以下內容：a、新建一座建筑面積為 1800平方米的溫泉洗浴廣場；b、配套建設一個建筑面積為 600平方米的小型室內溫泉游泳館；c、新建一座建筑面積為 1600平方米的多功能廳；d、附屬配套工程包括：花房、茶吧、酒吧、棋牌室、園林小品、綠化、道路等。3.3建設選址經(jīng)過對項目單位提供的選址方案實地考察，結合項目建設的實際情況，建設地址在現(xiàn) **國際大酒店主樓后側，地理位置優(yōu)越，交通四通八達。場區(qū)地域廣闊，交通便利，符合9亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）建設選址要求。3.4建設條件初步分析自然條件市屬大陸性季風型氣候，四季分明。春季干旱多風，夏季炎熱雨足，秋季日照較長，冬季雨雪較少。平均年降水量641.2mm；最多的1958年為1014.3mm，最少的1966年340.4mm，且降水量在年際、季節(jié)的分布上也極不均勻，其中夏季平均降水量 329.9mm，占全年總降水量的 54%；冬季降水量26.4mm，占全年降水量的 4%，春秋則介于兩者之間。年平均氣溫 14oC，最高氣溫 42.8oC，最低氣溫-18.3oC。全年日照總時間2491.1小時，年平均太陽輻射總量為122.3千卡/平方厘米，無霜期為209.8天。根據(jù)當?shù)氐刭|資料，該地屬黃沁河沖積平原，區(qū)域內土壤類型為沖積褐土，土層厚度不一，第一層為褐土，第二層為粘土，第三層為粉質粘土。區(qū)域內地震烈度為六度。地下水埋深 17米左右，地震設防烈度為 7度，地基承載力fk=120kN/m2。供電、供水項目區(qū)內，現(xiàn)有用電設施齊全，項目建設用電有保證。項目區(qū)地下水豐富 ,場區(qū)內配備自備井兩眼 ,其中，一眼為地熱溫泉，以滿足項目用水的需求 ,供水有保障。10亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）防雷措施在建筑物的頂部，設置避雷針，以避免雷害侵襲。土建原材料供應條件該項目建設主要原材料為水泥、鋼材、石料、磚、沙、材料等，可由當?shù)亟ú氖袌龉?，貨源充足，渠道暢通，運輸距離短，供應有保障。11亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）第四章 工程建設方案4.1工程方案設計依據(jù)原則——《建筑工程設計施工標準》 ；——2002年版《工程建設標準強制性條文》（建筑工程部分）中有關建筑、消防、安全等方面的規(guī)定?！频陿I(yè)安全經(jīng)營規(guī)范和行業(yè)標準——場區(qū)布局合理，設施先進，安全可行?！δ芊謪^(qū)明確，布置流程順暢，辦公與營業(yè)區(qū)均有獨立出入口和專用通道，便于人員安全出入與疏散。——洗浴區(qū)應選擇適應的園林植物，樓前設置花壇、綠地，形成優(yōu)美的環(huán)境?！訌姯h(huán)境監(jiān)測與治理，對經(jīng)營過程中產生的廢水應達到標準排放?！丛^(qū)應設置消防設施，場區(qū)內至少應配備一口自備井，以滿足消防需要?？偲矫娌贾檬?*國際大酒店溫泉洗浴廣場位于該酒店主樓后側空余地。總建筑面積4000平方米，其中，洗浴中心1800平方米；小型室內溫泉游泳館600平方米；多功能廳1600平方米。洗浴中心布置于主樓左側西邊，游泳館位于洗浴中心正12亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）面南側，多功能廳位于主樓后邊東側， 配套附屬工程（花房、茶吧、酒吧、棋牌、停車場、綠地等）按功能區(qū)不同環(huán)境布局，以適應經(jīng)營管理的便捷與客人出入方便為前提。4.2建筑結構設計與建筑材料——工程地質根據(jù)場區(qū)已建工程《巖石工程勘察報告》 ，擬建項目場地為Ⅱ類場地，場地土類型為中硬土，場區(qū)存在6級左右地震的背景，因此，擬建項目抗震按七度設防?！黧w工程洗浴中心工程按4層框架結構設置，一、二層分別為男女部，三層為自助餐廳和棋牌休息室，四層為演藝大廳；室內游泳館采用水立方外觀形狀框架結構，水池為橢圓形；多功能廳采用方椎體五層框架結構，扇形屋頂；花房等配套工程為磚混結構，整體工程全部采用新型墻體材料。裝修裝飾部分按照設計部門的設計方案施工，力求達到大氣、美觀，具有獨特的建筑風格?！ㄖ牧匣炷粒簶痘A采用砼C20、鋼材采用Φ—HPB235級和Φ—HPB335級。輕鋼結構廠房及屋面外購或加工組裝。4.3動力供應——供電13亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）項目區(qū)內，現(xiàn)有用電設施齊全，項目建成后用電有保證?！┧椖坑盟凑昭h(huán)、使用的原則。經(jīng)營期內年新鮮水用量為8萬立方/年，酒店現(xiàn)有深水井，水量可完全滿足項目用水需要。本項目采用DN100鍍鋅鋼管暗敷供水管道，絲扣連接。給水管道應作壓力試驗，試驗壓力不應小于 0.6Mpa，在10分鐘內壓力下降不應大于 0.05Mpa，然后將試驗壓力降至工作壓力以作外觀檢查，以不滲不漏為合格。該項目區(qū)地下溫泉水質良好，符合生活衛(wèi)生標準，水壓為 2.0－3.0Kg/cm2，水溫﹥46℃。——排水洗浴廣場內排水為洗浴和游泳污水。場區(qū)東西走向設總排水暗溝，污水經(jīng)處理后，排于兩側道路排水溝內?！腊凑铡督ㄖO計防水規(guī)范GBJ16—87》規(guī)定，場區(qū)內應設置消防栓，消防給水以場內兩口自備井為主水源，房間應配置手推型滅火器。該區(qū)室外消防用水量按15升/秒計，室內消防用水量按10升/秒計，合計為25升／秒，折合為最大小時消防用水量為90噸／小時，室外消防采用低壓消防制，控制半徑以1000米計，部分室外地面建三出口式消防栓若干處。14亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）——防雷措施在建筑物的頂部 ,作防雷裝置,以避免雷害侵襲。4.4通風——室外氣象參數(shù)冬季通風 -1℃夏季通風 32℃冬季平均風速 2.7米/秒夏季平均風速 2.3米/秒夏季通風相對濕度 49%年主導風向 西南風——通風形式經(jīng)營過程中，基本無污濁氣體，為美化環(huán)境，在以自然通風為主的情況下，將采取全面自然通風和局部機械通風的措施。擬建洗浴中心南、北兩側上方均設置通風口，安裝排風裝置，保持換氣暢通。15亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）第五章 項目實施進度本項目嚴格按工程基建程序進行 ,項目建議書一經(jīng)批復，就將積極進行技術交流和商務談判，待項目建議書和初步設計批準后，開始施工設計，同時簽訂設備購買合同 ,土建施工過程中在互不影響的情況下 ,可穿插開展地下管道、 設備基礎和部分設備的就位與安裝。具體時間安排如下：2008年12月完成項目建議書申報或備案；2009年1月-10月完成土建和裝修；2009年11月-12月預運行；16亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）第六章 投資估算及資金籌措6.1投資估算依據(jù)項目投資估算依據(jù)有《河南省建筑工程單位估價表》 、《河南省建筑工程費用定額》 、建設部發(fā)布的《建筑工程項目申請報告估算編制辦法》以及河南省政府、省發(fā)改委、省建設廳的有關補充文件等。6.2投資估算建設投資估算本項目建設投資估算為 955.5萬元，其中建筑工程費 660萬元，設備購置費 150萬元，設備安裝費 15萬元，工程建設其他費用85萬元，預備費 45.5萬元。詳見建設投資估算表。流動資金本項目流動資金估算為 14.32萬元，詳見流動資金估算表。建設期利息本項目需貸款 600萬元，銀行貸款年利率按 7.00%執(zhí)行，建設期利息估算為 21萬元。該項目總投資估算為 990.82萬元。17亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）6.3資金來源資金由酒店自籌 369.82萬元，申請銀行貸款本金 600萬元解決。6.4資金使用計劃本項目自資金到位之日起一年內建成 ,固定資產投資在一年內完成。流動資金按每年的生產負荷逐年投入 ,依次為第一年80%,第二年及以后為 100%。18亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）第七章 經(jīng)濟效益測算7.1經(jīng)濟評價依據(jù)與基礎數(shù)據(jù)1、國家發(fā)改委、建設部2006年頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；2、項目計算期：鑒于洗浴休閑娛樂行業(yè)具有基礎設施一次性投資大，營業(yè)收入收市場變化影響較大，投資回收期長的特點，本項目計算器按20年考慮，其中建設期1年，經(jīng)營期19年；3、各項稅率按照以下標準計?。籂I業(yè)稅：收入的5%；城市維護建設稅：營業(yè)稅的7%；教育費附加：營業(yè)稅的3%；所得稅：25%；4、財務基準收益率確定為13%；5、外購材料及備件費用：本項目主要外購材料及備件為小食品、飲料及洗浴用品，按15元/人次估算，每年費用為180萬元；6、燃料動力費用估算：本項目年需外購煤炭800噸，每噸800元，年費用為64萬元；年需補充新鮮水8萬立方米，由于使用自備水井取水，故僅需支付水資源費0.25元/立方米，年費用為2萬元；年需耗電50萬KWH，按0.65元/KWH計算，年費用為32.5萬元；總計年外購燃料動力費估算為98.5萬元；7、工資及福利費估算：項目新增員工 50人，人均19亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）年均工資（含福利費用）按 9600元，年工資及福利費用 48萬元。8、折舊、維修費、攤銷費：折舊按平均年限法分類計提折舊，年計提折舊費 42.66萬元；攤銷費按照 5年進行攤銷，年攤銷費用 11萬元；年維修費按固定資產的 5％計提，年費用估算為 45.02萬元。7.2年營業(yè)收入和年營業(yè)稅金及附加營業(yè)收入估算項目建成投入使用后 ,正常年預計接待客人 12萬人，每人每次消費額在38-100元左右，本項目暫按 50元/人*次估算，正常年份營業(yè)收入估算為 600萬元。營業(yè)稅金及附加估算年營業(yè)稅金及附加按國家規(guī)定計取，其估算值在正常年份為33萬元。7.3總成本費用估算項目經(jīng)營期內年平均總成本費用估算為 415萬元，具體構成詳見總成本費用估算表。7.4利潤總額項目經(jīng)營期內年均利潤總額估算為 152萬元，所得稅38萬元，稅后利潤 114萬元。詳見利潤與利潤分配表。20亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）第八章 經(jīng)濟與社會效益評價8.1財務盈利能力分析財務現(xiàn)金流量表 (全部投資)根據(jù)該表計算以下財務評價指標 :全部資金所得稅前 :財務內部收益率 (FIRR)：19.72%財務凈現(xiàn)值(Ic=13%)：366.62萬元投資回收期： 5.96年全部資金所得稅后 :財務內部收益率 (FIRR): 15.56%財務凈現(xiàn)值(Ic=13%): 135.33萬元投資回收期: 7.08年現(xiàn)金流量表(自有資金)根據(jù)該表計算以下財務評價指標 :財務內部收益率 (FIRR): 18.07%;財務凈現(xiàn)值(Ic=13%)：196.96萬元;8.2清償能力分析本項目需貸款600萬元，通過計算，貸款償還期為 4.72年（含建設期1年）。21亞國際大酒店二期配套建設工程（溫泉洗浴休閑廣場）8.3不確定性分析敏感性分析本項目測算的各種數(shù)據(jù)在實際運行中會發(fā)生不同程度的變化，從而影響投資效益，外購原材料價格和建設投資發(fā)生變化時，對內部收益率的影響來確定敏感性因素。詳見敏感性分析表。敏感度系數(shù)和臨界點分析表(基本方案收益率19.72%)序號不確定因素變化率(%)內部收益敏感系數(shù)臨界點(%)臨界值率-5.00%16.58%0.63洗浴休閑娛樂收入1營業(yè)收入-10.00%13.35%0.64-10.46%銷售量(單位：萬人*次)