XXXX年11月重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告-45

PAGEPAGE55TOC\o"1-1"\h\z\u重慶市場(chǎng)2010年11月十一月引言preface市場(chǎng)風(fēng)向尚未改變，渝樓市仍高位運(yùn)行11月份主城區(qū)商品房總成交20605套、187.47萬方，環(huán)比分別下滑30.31%、29%；成交均價(jià)6792元/㎡，環(huán)比上漲2.6%；新辦預(yù)售許可證項(xiàng)目體量累計(jì)247.09萬方，環(huán)比上揚(yáng)55.34%?！敖鹁陪y十”過后，渝樓市成交環(huán)比快速下跌，但總體成交仍然處在高位運(yùn)行，“二次調(diào)控”出臺(tái)已經(jīng)2月有余，重慶仍然沒有出臺(tái)地方性調(diào)控細(xì)則。相對(duì)各大城市10月“二次調(diào)控”之后成交有明顯下滑不同，渝樓市后勁仍然充足。雖然“房產(chǎn)稅、限購(gòu)令監(jiān)控”等消息仍在重慶上空盤旋，觀望情緒日益加重，但對(duì)于重慶樓市來說，剛需的釋放和長(zhǎng)期的利好消息還是促使一部分的客戶下叉。二次調(diào)控政策在某些程度上抑制了房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，但仍然沒有抑制住購(gòu)房者的熱情，成交處于高位運(yùn)行，但攀升幅度相比二次調(diào)控前有所收斂。而成交均價(jià)也再次上漲，單月成交均價(jià)6792元/㎡，環(huán)比上漲2.6%，攀升到新的歷史水平。從現(xiàn)在的市場(chǎng)成交情況來看，自住和改善性需求占據(jù)了絕對(duì)主力，投資比例相對(duì)有所下滑。只有具有足夠賣點(diǎn)的樓盤才具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，開盤去化情況仍然可以保持在一個(gè)較高的水平。雖然二次調(diào)控已經(jīng)兩月有余，但渝政策仍是處于一種曖昧的狀態(tài)，沒有出臺(tái)具體的地方性政策。市場(chǎng)已經(jīng)讓越來越多的人琢磨不透，而部分剛性需求購(gòu)房者在市場(chǎng)大勢(shì)不明的前提下，由于通貨膨脹預(yù)期的加重，還是選擇了下叉，這也是近期成交居高不下的主要原因。在政策方面，雖然第二輪宏觀調(diào)控已經(jīng)進(jìn)一步深入，但除“央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)”對(duì)二級(jí)市場(chǎng)具有一定打擊力外，對(duì)于重慶樓市來說，其它政策短期不會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。而重慶政府至今沒有出臺(tái)樓市調(diào)控的相關(guān)地方性細(xì)則，同時(shí)也沒有任何出臺(tái)的預(yù)兆。但這是否是政府欲蓋彌彰的醞釀，我們也無處深究。而面對(duì)政策即將出臺(tái)的預(yù)期，購(gòu)房者現(xiàn)在也出現(xiàn)了兩面派。悲觀主義者認(rèn)為樓市調(diào)控的預(yù)期會(huì)加重，觀望情緒也逐步加重，而這也直接影響了他們的購(gòu)房信心，縮減了部分的交易量。而面對(duì)上揚(yáng)的價(jià)格，部分購(gòu)房者則覺得已經(jīng)不能再等待下去，加之政府“曖昧”的態(tài)度和長(zhǎng)期的利好關(guān)系，也促成了這部分客戶成交的決心，這也是當(dāng)下成交的主流客戶。對(duì)于全國(guó)樓市走向，有不少業(yè)內(nèi)專家稱，鑒于目前銀行信貸額度等方面的影響，明年樓市的走勢(shì)還是充滿很多未知數(shù)，有部分業(yè)內(nèi)專家把明年春節(jié)當(dāng)作了樓市資本轉(zhuǎn)換的分水嶺。而對(duì)于重慶樓市來說，仍是一片迷霧。CONTENTS目錄TOC\o"1-1"\h\z\u聚焦樓市資訊NEWSFOCUSTOC\o"1-1"\h\z\u一、政策評(píng)析 5二、規(guī)劃評(píng)析 6三、樓市要聞 8四、土地市場(chǎng) 11五、成交掃描 15六、熱點(diǎn)板塊推薦 27七、媒體監(jiān)測(cè) 28

聚焦樓市資訊聚焦樓市資訊

一、政策評(píng)析聚焦樓市資訊聚焦樓市資訊1、重慶土地增值稅結(jié)構(gòu)性上調(diào)在繼房貸收緊、利息提高，契稅增加等一系列新政之后，近日，重慶開始執(zhí)行新的稅率標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)此次政策，專家認(rèn)為，與以往政策一碗水端平的態(tài)度相比，此次土地增值稅的調(diào)整卻呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上調(diào)，“定點(diǎn)”瞄準(zhǔn)了中小型開發(fā)商。調(diào)整幅度一覽項(xiàng)目原來的核定征收率調(diào)整后的核定征收率普通住房1%5%其他開發(fā)品1.50%6%個(gè)人轉(zhuǎn)讓

非住宅舊房2%6%政策解析：土地增值稅的兩種方式里，大部分開發(fā)企業(yè)都實(shí)行的是查賬征收，尤其是是對(duì)龍湖、保利等這樣的大型規(guī)范企業(yè)，都是按照實(shí)際成本核定，只有對(duì)少數(shù)的中小型開發(fā)商才實(shí)行核定征收，而此次重慶土地增值稅的結(jié)構(gòu)性上調(diào)，其實(shí)也就是對(duì)中小型開發(fā)商的“定點(diǎn)”整頓；同時(shí)，“要調(diào)低房?jī)r(jià)，最關(guān)鍵的就是調(diào)低地價(jià)”，此次對(duì)于土地增值稅的上調(diào)對(duì)市場(chǎng)的影響可能十分有限。2、商品房買賣或以建筑面積計(jì)價(jià)在本月的“市三屆人大常委會(huì)第十二次會(huì)議”上，人大常委分組審議了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例（修訂草案）》，“修訂草案”中的“商品房銷售應(yīng)當(dāng)按建筑面積計(jì)價(jià)”引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。政策解析：此舉目的在于與全國(guó)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)接軌，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，建筑面積計(jì)價(jià)從表現(xiàn)上來看，低于套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式，因此這一舉措從中長(zhǎng)期來看，勢(shì)必會(huì)引起重慶樓市價(jià)格上漲。3、三部委聯(lián)合發(fā)布通知，要求各地土地收益10%用于建設(shè)保障房11月16日國(guó)家財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》，通知稱，各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%廉租房保障資金統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。政策解析：三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》是對(duì)重慶在保障房民生工程這一舉措的肯定，同時(shí)，此舉也是對(duì)保障房工程持續(xù)支持和發(fā)展的強(qiáng)力支撐。二、規(guī)劃評(píng)析“內(nèi)環(huán)線”開建、兩江新區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)布局正式啟動(dòng)兩江新區(qū)的“內(nèi)環(huán)線”由快速路“一橫線”、“四縱線”以及高速公路圍合而成，全程長(zhǎng)約60公里。11月21日，兩江新區(qū)“內(nèi)環(huán)線”中的“一橫線”開建，“一橫線”快速路全長(zhǎng)19公里，西起機(jī)場(chǎng)高速路寶圣立交，東至兩江工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)的協(xié)睦立交，與繞城高速北段相連。雙向六車道，該路段建設(shè)包括10座立交、14座高架橋和3座隧道，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)建成通車。規(guī)劃解析：建成后的“一橫線”快速路，貫穿兩江新區(qū)“西、中、東”三大區(qū)域，將有效連接沿途各大功能板塊，使悅來會(huì)展中心、機(jī)場(chǎng)和東部工業(yè)開發(fā)區(qū)連成一體，為兩江新區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)打下良好基礎(chǔ)，同時(shí)“一橫線”還使我市交通規(guī)劃向東延伸至兩江工業(yè)開發(fā)區(qū)，進(jìn)一步完善我市快速路網(wǎng)，引導(dǎo)北部空港和寸灘水港的交通流量向主城區(qū)西部擴(kuò)散。2、“十二五期間”重慶主城將推8個(gè)新商圈2009年初國(guó)務(wù)院下發(fā)的“國(guó)發(fā)3號(hào)文件”要求，重慶要努力建成長(zhǎng)江上游的購(gòu)物之都、美食之都、會(huì)展之都。根據(jù)新制定的《重慶市建設(shè)長(zhǎng)江上游地區(qū)購(gòu)物之都規(guī)劃》，主城要強(qiáng)力推進(jìn)8個(gè)新商圈的建設(shè)。商圈商圈布局方向大渡口城區(qū)商圈大渡口當(dāng)?shù)?、中梁山等主城西部消費(fèi)者是重點(diǎn)消費(fèi)人群，由于大渡口的公園比較多，這個(gè)商圈也是我市唯一獨(dú)具特色的“都市生態(tài)購(gòu)物公園”。西永商圈服務(wù)與輻射西永新城、渝西片區(qū)消費(fèi)者。由于這里匯聚了大量電子信息等高端人才，幾十萬大學(xué)生也在這里，電子新品與文化藝術(shù)消費(fèi)將成為這個(gè)商圈的特色。禮嘉-悅來商圈這是兩江新區(qū)中兩個(gè)重要功能區(qū)的購(gòu)物商圈。定位金領(lǐng)、白領(lǐng)、會(huì)展客商日常生活、休閑娛樂、往來食住消費(fèi)是這個(gè)商圈的特色。北碚城南商圈服務(wù)北碚、合川、璧山等地消費(fèi)人群。這個(gè)商圈附近不僅有生態(tài)肺葉縉云山，還有十里溫泉城可以玩。巴南李家沱商圈重點(diǎn)服務(wù)巴南和主城南部地區(qū)人群。由于這個(gè)商圈緊鄰花溪河、長(zhǎng)江，江河岸風(fēng)情是這一商圈最大亮點(diǎn)。渝北兩路商圈主城北部的消費(fèi)者是重點(diǎn)消費(fèi)人群，這個(gè)商圈有機(jī)場(chǎng)，外貿(mào)貨購(gòu)銷優(yōu)勢(shì)突出，也是我市重點(diǎn)建設(shè)的北部形象窗口。江北嘴商圈服務(wù)與輻射長(zhǎng)江上游和國(guó)內(nèi)外高端消費(fèi)者。重點(diǎn)突出CBD金融商務(wù)功能，高端、時(shí)尚、精品以及遍布的名品專賣店、旗艦店、高級(jí)酒店、演藝文化是這個(gè)商圈的核心。茶園商圈服務(wù)的主要是主城東部新城居民，作為南坪商圈的補(bǔ)充，專賣連鎖店、專業(yè)賣場(chǎng)將是這里的業(yè)態(tài)布局方向。規(guī)劃解析：8個(gè)新商圈的推動(dòng)將刺激各大商圈的消費(fèi)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)8大新商圈的推動(dòng)也能夠促進(jìn)重慶快速成為長(zhǎng)江上游的購(gòu)物之都，美食之都、會(huì)展之都，加快重慶旅游業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)重慶的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，提升重慶的城市影響力。三、樓市要聞（一）萬科銷售額破千億，創(chuàng)中國(guó)房企銷售業(yè)績(jī)新高截至12月1日，萬科今年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額1000.6億元，提前完成今年全年銷售任務(wù)的同時(shí)，創(chuàng)造了中國(guó)房企銷售業(yè)績(jī)的新高。2004年萬科的銷售額為91.6億元，近7年來銷售額增長(zhǎng)了10倍。在今年樓市系列調(diào)控政策嚴(yán)厲而頻繁出臺(tái)的市場(chǎng)情況下，萬科的銷售額破千億，不得不看到萬科“逆市增長(zhǎng)”的同時(shí)沒有忽略其“順勢(shì)調(diào)整”的戰(zhàn)略。“9·29”新政進(jìn)一步體現(xiàn)了國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、防范房?jī)r(jià)過快上漲決心的時(shí)候，面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化，萬科繼續(xù)堅(jiān)持“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝酢钡幕静呗?，始終堅(jiān)持按購(gòu)房者愿意接受的價(jià)格售出房屋，以保持合理的銷售速度。11月中旬，萬科在武漢高調(diào)推出多個(gè)樓盤的促銷優(yōu)惠廣告，同時(shí)在深圳、北京等多個(gè)項(xiàng)目也推出了降價(jià)或平價(jià)銷售的策略；加上萬科的不少產(chǎn)品都是面向剛性需求的中小戶型，避開了調(diào)控對(duì)投資型需求的打壓，萬科認(rèn)為小戶型產(chǎn)品、裝修房占比高等優(yōu)勢(shì)依然存在，因此為市場(chǎng)仍有較充足的信心；另外在通脹背景下房產(chǎn)作為更穩(wěn)定的投資品仍受到投資者的青睞。除萬科外，同樣作為龍頭房企的保利和金地前10月的銷售額同比均有20%-35%的增長(zhǎng)幅度。然而也有不少企業(yè)在調(diào)控中面臨著比較被動(dòng)的局面，如綠地集團(tuán)高層就表示今年銷售目標(biāo)已很難完成，賣多少算多少；招商地產(chǎn)前三季度銷售額約50億，僅完成全年目標(biāo)一半。產(chǎn)品線偏向高端，堅(jiān)持原有價(jià)格策略勢(shì)必影響銷售，加上前期擴(kuò)張規(guī)模較大，容易產(chǎn)生資金隱憂。（二）萬科既降價(jià)又拿地，樓市后續(xù)暗藏玄機(jī)2010年11月18日，武漢萬科發(fā)布公告稱，旗下在售五個(gè)樓盤共同推出優(yōu)惠聯(lián)動(dòng)：每周每樓盤各推出十套“一口價(jià)”特供房源、購(gòu)房者即送11888元家電基金等促銷活動(dòng)。隨后武漢區(qū)域40個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目跟隨萬科降價(jià)，給武漢當(dāng)?shù)貥鞘邢破鹆艘魂嚱祪r(jià)潮。但就目前來看，萬科的武漢降價(jià)行為尚未波及到其他城市。然而同一天，北京萬科又以52億元擊敗10余行家，拍得北京兩熱門地塊。一邊降價(jià)一邊又積極拿地，萬科此番自相矛盾舉措其背后可謂深藏玄機(jī)。在目前政策對(duì)樓市調(diào)控較嚴(yán)厲，且通貨膨脹預(yù)期較高的雙重環(huán)境下，房企尤其是萬科這樣的地產(chǎn)大腕做出的應(yīng)對(duì)措施很值得深究。萬科武漢項(xiàng)目的突然降價(jià)，是資金不足，降價(jià)促銷快速回籠資金？顯然不是。因?yàn)閾?jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月底，萬科實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售近870億元，年底更是有望突破千億。其另有緣由，樓市調(diào)控政策效應(yīng)明年將逐步彰顯，房企屆時(shí)將面臨巨大壓力；其次，CPI高企、流通性泛濫，更緊縮的貨幣政策呼之欲出，加上政策對(duì)房企融資的限制，房企明年無疑較為緊張；此外，據(jù)人大研究報(bào)告預(yù)測(cè)，從下月起，房企將進(jìn)入一個(gè)還款高峰期，應(yīng)付款累計(jì)增速超過30%，預(yù)計(jì)明年上半年資金鏈將面臨嚴(yán)重問題。有鑒于此，以局部降價(jià)促銷方式回籠資金，是萬科提早布局為應(yīng)對(duì)后市風(fēng)險(xiǎn)做準(zhǔn)備。面對(duì)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，向來保守穩(wěn)健拿地的萬科一改常態(tài)開始入市積極購(gòu)地，其決策心態(tài)不得不多端揣測(cè)。第一點(diǎn)，此輪調(diào)控，除房產(chǎn)稅外，多數(shù)政策已陸續(xù)出臺(tái)，而市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)稅預(yù)期亦早做準(zhǔn)備，對(duì)樓市調(diào)控預(yù)期政策出盡，無疑可給房企吃下定心丸。第二點(diǎn)，受益高通脹預(yù)期，更多投資者選擇買樓保值，樓市勢(shì)必會(huì)再引一泉活水。多重效應(yīng)下，對(duì)樓市前景看好，才使得萬科等房企敢于再掀拿地潮，趁現(xiàn)時(shí)低價(jià)，購(gòu)地儲(chǔ)糧?？偵戏治觯f科看似矛盾舉動(dòng)并不矛盾，回籠資金備戰(zhàn)短期挑戰(zhàn)，趁低購(gòu)地靜待樓市回暖，反而顯示其對(duì)后市判斷精準(zhǔn)且應(yīng)對(duì)得當(dāng)。（三）萬達(dá)董事王健林捐贈(zèng)10億重建大報(bào)恩寺大連萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林以個(gè)人名義向南京市人民政府捐款10億元人民幣，用于金陵大報(bào)恩寺重建。這是迄今為止，中國(guó)慈善史上最大數(shù)額的單筆個(gè)人捐款。王健林稱此次捐贈(zèng)的目的不是信眾的布施，而是弘揚(yáng)中華傳統(tǒng)文化、豐富中華歷史文化內(nèi)涵、促進(jìn)社會(huì)和諧。他還回應(yīng)，采用捐贈(zèng)而不是投資，主要是因?yàn)椤巴顿Y”對(duì)圣物有所不敬，而且投資也意味著有利潤(rùn)和收益，同時(shí)該項(xiàng)目的承建單位是南京市政府組建的，是公益性的，所以選擇了捐贈(zèng)。（四）龍湖易房節(jié)，1000萬回饋感恩重慶一年舉辦兩次的龍湖易房節(jié)于11月17日，在重慶北城天街B區(qū)中心廣場(chǎng)拉開帷幕。重慶龍湖旗下九盤上陣，共計(jì)發(fā)放新房源1000萬元的優(yōu)惠大禮包回饋感恩重慶市民們。本次易房節(jié)最大的看點(diǎn)是龍湖幫業(yè)主賣房的服務(wù)再次升級(jí)了，業(yè)主可以直接將房源委托給龍湖物業(yè)租售中心，由龍湖代理業(yè)主完成從帶領(lǐng)客戶看房、交易到辦理手續(xù)等繁瑣的流程，讓業(yè)主賣房更省心。另外本次參展房源不僅局限于成渝兩地，還包括北京、上海、杭州等地區(qū)的龍湖投資性物業(yè)，而且本次成都龍湖還設(shè)立了專區(qū)，成都所有項(xiàng)目都“現(xiàn)身”了。作為重慶房企的當(dāng)家花旦，龍湖不但在全國(guó)穩(wěn)步發(fā)展，龍湖重慶今年以來的銷售業(yè)績(jī)已突破70億元大關(guān)，再度創(chuàng)寫了新紀(jì)錄。在提前兩月完成全年銷售目標(biāo)之后龍湖并沒有閑著，而是投入重大精力辦起了秋季易房節(jié)，可以看出龍湖已經(jīng)在未雨綢繆，劍指來年樓市可能不太樂觀。（五）人大報(bào)告稱明年房?jī)r(jià)或降20%中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)11月下旬發(fā)布的《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告》表示，在樓市新政持續(xù)的基礎(chǔ)上，貨幣政策的調(diào)整以及樓市調(diào)控加碼，2011年上半年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將出現(xiàn)嚴(yán)重問題，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)接近20％的下滑，但不會(huì)出現(xiàn)硬著陸的情況，預(yù)計(jì)明年3月至4月是樓市全面調(diào)整的時(shí)點(diǎn)。人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春解釋報(bào)告時(shí)表示，目前樓市資金依然充裕，調(diào)整點(diǎn)尚未到來。從今年12月起，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入還款高峰，應(yīng)付款累計(jì)增速將超過30％；再加上銷售下滑、貸款條件提高以及上市公司增發(fā)和票據(jù)融資難度加大等因素，資金來源會(huì)快速惡化，預(yù)計(jì)到明年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源將出現(xiàn)大幅度負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，由于首付比率、房地產(chǎn)抵押貸款等條件的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性會(huì)明顯惡化。（六）網(wǎng)民智慧上演一場(chǎng)“金科調(diào)戲凡客”沒有做不到，只有想不到。不知曾幾何時(shí)，重慶公交站臺(tái)出現(xiàn)了韓寒、出現(xiàn)王珞丹。像一陣風(fēng)，一夜之間，從網(wǎng)絡(luò)到生活?！胺部汀弊屛覀兏杏X到了那份說不出的力量。金科版“凡客體”最近在網(wǎng)絡(luò)流傳，一場(chǎng)“金科調(diào)戲凡客”的活動(dòng)就這樣開始了。究竟是“被炒作”還是“被宣傳”？不管如何，什么都是浮云，我只能笑嘆網(wǎng)民智慧，真可謂山外有山人外有人??！四、土地市場(chǎng)（一）11月擬供應(yīng)土地統(tǒng)計(jì)區(qū)域土地位置用

途土地面積(㎡)容積率建筑規(guī)模(㎡)起始價(jià)（萬元）沙坪壩沙坪壩區(qū)大楊石組團(tuán)A分區(qū)A08/02號(hào)宗地商業(yè)金融業(yè)用地131151.5196804525沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)U8-18-1/03、U8-18-3/03、U8-18-5/02號(hào)宗地旅館業(yè)用地、二類居住1910772.649129144659沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)R標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)R12-2/03、R13-1/03號(hào)宗地二類居住830481.512653116553沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)U7-1-5/02、U7-1-6/02、U7-3-1/02號(hào)宗地二類居住1702101.931488930638沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)U7-12-1/02、U7-19-1/02、U7-15-1/02、U7-2二類居住、商業(yè)金融業(yè)1863592.852609349971沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)U7-21-2/02、U7-21-1/02、U7-14-1/02、U7-1二類居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地1897453.056923551763大渡口大渡口區(qū)大渡口組團(tuán)F分區(qū)F8-1/03、F9-8/03（部分）、F7-6/03號(hào)宗地二類居住、商業(yè)金融業(yè)1233152.530874951177大渡口區(qū)大渡口組團(tuán)D標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)D3-1-1/03號(hào)宗地二類居住687180.96184626874渝北渝北區(qū)兩路組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A116-1、A117-1/02宗地二類居住589852.011797022120渝北區(qū)兩路組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A126-1、A126-2宗地二類居住、商業(yè)金融業(yè)765032.216464631579渝北區(qū)兩路組團(tuán)F標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)F33-1/01、F33-4/01宗地商業(yè)金融業(yè)208222.5520569687渝北區(qū)兩路組團(tuán)F標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)F17-1宗地商業(yè)金融業(yè)406773.012203120421北部新區(qū)北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)L標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)L1-1號(hào)(部分)宗地商業(yè)金融業(yè)用地21763.065252005北部新區(qū)大竹林組團(tuán)G標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)G26-3/02號(hào)宗地二類居住1177122.023540488439北部新區(qū)高新園大竹林組團(tuán)G標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)G23-2/02號(hào)宗地二類居住655162.516382349169北部新區(qū)大竹林組團(tuán)G標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)G23-5/02號(hào)宗地二類居住616482.515406346267江北江北區(qū)江北城組團(tuán)B分區(qū)B19-1/03號(hào)宗地商業(yè)金融業(yè)用地1502410.015025067700北碚北碚區(qū)施家梁鎮(zhèn)控規(guī)組團(tuán)01-2/01、01-4/01、控規(guī)01-6/02、01-7/02、01-8/旅館業(yè)用地、商業(yè)用地、一類居住1501291.015288923490渝中渝中區(qū)渝中組團(tuán)A分區(qū)A6-6地塊二類居住111201.7189048507渝中區(qū)渝中組團(tuán)A分區(qū)A5-3地塊二類居住160771.52411610852巴南巴南區(qū)李家沱魚洞組團(tuán)龍洲灣M分區(qū)M16-4/01、M17-1/01號(hào)宗地商業(yè)、二類居住275812.56895310549本月擬供應(yīng)土地住宅用地共21宗，相比上月的10宗增加了一倍多。原因是各個(gè)地區(qū)一貫?zāi)甑浊皶?huì)是土地成交的高峰期，所以相對(duì)土地?cái)M供應(yīng)也會(huì)隨之劇增。從區(qū)域來看，北區(qū)和西區(qū)本月擬供應(yīng)土地活躍，其中西區(qū)的沙坪壩和大渡口分別擬供應(yīng)6宗和2宗地塊，而沙區(qū)又以大學(xué)城西永組團(tuán)為主，而北區(qū)的渝北及北部新區(qū)各供應(yīng)4宗，江北和北碚各擬供應(yīng)一宗地塊，本月的南區(qū)和渝中相對(duì)較少。大學(xué)城和兩江新區(qū)的規(guī)劃利好仍是直接影響區(qū)域土地市場(chǎng)成交情況。從地塊面積來看，本月擬供應(yīng)地塊面積都在20萬方以下，最大的一塊是沙坪壩西永組團(tuán)U標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)，為19萬方，最小的是高新園人和組團(tuán)僅0.2萬方。本月擬供應(yīng)地塊容積率普遍集中在1-3之間，適合打造的物業(yè)形態(tài)廣泛，而江北城B分區(qū)的商業(yè)金融業(yè)地塊，容積率較高達(dá)到10。（二）11月土地成交統(tǒng)計(jì)區(qū)域土地位置用

途土地出讓面積（㎡）容積率建筑規(guī)模(㎡)成交價(jià)（萬元）每畝單價(jià)（萬元/畝）樓面地價(jià)（元/㎡）競(jìng)得單位北部新區(qū)北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)I標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)I1-4號(hào)（部分）宗地二類居住1344422688814000694.275206.78重慶市嘉發(fā)商貿(mào)有限責(zé)任公司北部新區(qū)高新園鴛鴦組團(tuán)I標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)I1-4（部分）號(hào)宗地二類居住4898529797050000680.515103.60湖北洋豐逸居置業(yè)股份有限公司北部新區(qū)高新園人和組團(tuán)I標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)I1-4號(hào)（部分）宗地二類居住1344456722014000694.272082.71重慶市嘉發(fā)商貿(mào)有限責(zé)任公司北碚區(qū)北碚區(qū)蔡家組團(tuán)L分區(qū)L21-2/02宗地二類居住、商業(yè)金融業(yè)177483532444401165.32826.57重慶市蔡家組團(tuán)建設(shè)開發(fā)有限公司北碚區(qū)組團(tuán)A標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)A5-3-1/04號(hào)宗地二類居住、商業(yè)金融業(yè)用地32182.580451760364.632187.69重慶祿福建設(shè)（集團(tuán)）有限公司北碚區(qū)蔡家組團(tuán)H分區(qū)H28-01/03、H28-04/03、H30-01/03宗地二類居住151709230341864000281.252109.30保億置業(yè)集團(tuán)有限公司北碚區(qū)蔡家組團(tuán)H分區(qū)H21-01/03、H29-01/04、H29-08/04、H29-03/03二類居住1868011.834184675000267.682193.97重慶首恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北碚區(qū)蔡家組團(tuán)G標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)G05-2/03、G07-1/03、G14-1/02、G18-1/03、G1二類居住、商業(yè)金融業(yè)用地1940552.344244539000133.99881.46重慶中庚建設(shè)工程有限公司江北江北區(qū)大石壩組團(tuán)G分區(qū)G2-9-1/02號(hào)宗地二類居住用地1987835963410030336.401681.93重慶盤溪水產(chǎn)品市場(chǎng)有限公司高新區(qū)高新區(qū)大楊石組團(tuán)G分區(qū)G11-11-2/05號(hào)宗地二類居住、商業(yè)金融業(yè)用地82635413155200419.561258.62重慶富達(dá)置地有限公司九龍坡九龍坡區(qū)大楊石組團(tuán)R分區(qū)R16-3/01號(hào)宗地商業(yè)金融業(yè)62244.52800893631002.943342.97重慶海蘭云天旅游開發(fā)有限公司11月住宅土地供應(yīng)共11宗，同比上月的零成交大幅增長(zhǎng)，數(shù)日之內(nèi)成交如此多的地塊，密集程度堪稱今年之最。這主要是由于接近年底一貫土地成交活躍，而且因?yàn)榻衲攴康禺a(chǎn)形勢(shì)的總體火熱，開發(fā)商的資金情況尚好，其現(xiàn)金持有量較年初大部分有所增加。手里有錢加上對(duì)明年發(fā)展的規(guī)劃，年底拿地也就成為開發(fā)企業(yè)的重要工作。從成交區(qū)域來看，本月北區(qū)成交量占整個(gè)主城區(qū)的3/4，共成交9宗，其中北碚區(qū)成交5宗，北部新區(qū)和江北區(qū)分別成交了3宗和1宗，這主要是受“兩江新區(qū)”的規(guī)劃利好所致。南區(qū)和渝中本月沒有土地成交，這不排除土地統(tǒng)計(jì)局等統(tǒng)計(jì)部門公布不全。南區(qū)連續(xù)三個(gè)月呈現(xiàn)土地零成交現(xiàn)象，主要原因是南區(qū)相對(duì)其他區(qū)域熱點(diǎn)板塊以及利好規(guī)劃有限，而且南區(qū)目前土地開發(fā)相對(duì)較為飽和。從成交地塊面積來看，除北碚蔡家組團(tuán)H標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)、G標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)成交的3宗地塊在15萬方以上，其余成交地塊面積均較小，集中在10萬方以下，其中最小的一宗為北碚區(qū)組團(tuán)A分區(qū)地塊，面積僅0.32萬方。從容積率來看，多數(shù)地塊容積率集中在3左右，適合大造的物業(yè)形態(tài)更偏向于高層、公寓和商業(yè)等密集型產(chǎn)品。從成交價(jià)格來看，本月大楊石組團(tuán)R分區(qū)的商業(yè)用地成交單價(jià)最高，為每畝1002元，樓面地價(jià)為3342元/平米，其次是高新園成交的3宗地塊，3宗地塊每畝單價(jià)均超過680元，其中兩塊樓面地價(jià)達(dá)到5100-5200元/平米。其它地塊成交單價(jià)多數(shù)集中在400元/畝，樓面地價(jià)集中在2000元/平米左右。本月拿地的開發(fā)商也基本上是中小型開發(fā)商。（三）近五個(gè)月以來，土地成交趨勢(shì)從近5月土地成交量的趨勢(shì)圖形來看，近年底土地成交市場(chǎng)開始表現(xiàn)活躍，尤其是11月份，受上月零成交，而在本月集中成交登記的影響，導(dǎo)致本月成交量急劇上升，大多數(shù)開發(fā)商受今年整體市場(chǎng)的利好，資金相對(duì)充裕，年底積極拿地為明年開發(fā)做充分準(zhǔn)備。近5月成交價(jià)格來看，除10月份零成交以外，其他四月不管是成交單價(jià)和樓面單價(jià)基本保持平衡，樓面地價(jià)集中在2400元/平米左右，每畝單價(jià)在350-450萬元/畝左右。五、成交掃描（一）成交動(dòng)態(tài)說明：數(shù)據(jù)來源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：11月01日至11月30日價(jià)格說明：除特別說明外所有價(jià)格均按建筑面積計(jì)算總體成交情況單月成交再上20000套，樓市量?jī)r(jià)高位運(yùn)行2010年11月重慶主城商品房成交套數(shù)共計(jì)20605套，共計(jì)成交面積187.5萬平方米，環(huán)比分別下滑30%和29%，同比成交套數(shù)和成交面積分別上揚(yáng)4.92%和下滑1%，“金九銀十”火爆之后，渝樓市單月成交再上20000套，重慶樓市成交仍然處在高位運(yùn)行。環(huán)比10月成交，似乎二次調(diào)控政策對(duì)渝樓市有一定的影響，但考慮“金九銀十”的火爆樓市，再對(duì)比重慶樓市6、7、8月份的成交就可以看出，其實(shí)渝樓市總體成交仍然居高不下。從10月開始，“房產(chǎn)稅、限購(gòu)令監(jiān)控”等消息就開始在重慶上空盤旋，這也打消了一部分客戶立刻下叉的念頭，這些客戶也隨即進(jìn)入觀望期。而隨著調(diào)控的深入以及全國(guó)出臺(tái)“限購(gòu)令”城市的增多，重慶卻遲遲未見動(dòng)靜，至今重慶都未出臺(tái)相關(guān)的地方性調(diào)控細(xì)則。地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和長(zhǎng)期的利好關(guān)系也促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步的攀升，部分剛性需求的客戶已經(jīng)按捺不住，他們已經(jīng)不愿再這么等待下去。而隨著全國(guó)“通貨膨脹”預(yù)期加重，部分投資客戶也加入了購(gòu)房隊(duì)伍，11月重慶樓市用“火爆”形容，仍然不失為過。二次調(diào)控政策在某些程度上抑制了房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，但仍然沒有抑制住購(gòu)房者的熱情，成交處于高位運(yùn)行，單月成交仍然高居全國(guó)首位。而11月份新辦預(yù)售許可證項(xiàng)目總體量為247.09萬方，環(huán)比上揚(yáng)55.34%，同比增加49.07%。其中，住宅面積為214.38萬方，環(huán)比上揚(yáng)43.63%；非住宅面積為32.71萬方，環(huán)比上揚(yáng)233.78%。供求比例為1.32，供大于求。而從市場(chǎng)反應(yīng)來看，“金九銀十”已過，一時(shí)之間市場(chǎng)還無法消化這么多的存量，市場(chǎng)依然存在很多房源等待消化。而隨著政府調(diào)控的進(jìn)一步深入，開發(fā)商不會(huì)改變他們的推盤策略，雖然加快推盤節(jié)奏并不一定會(huì)迅速被市場(chǎng)消化，但隨時(shí)可能到來的政策打擊會(huì)讓市場(chǎng)變得糟糕，到時(shí)，開發(fā)商無論是加快還是放緩?fù)票P節(jié)奏都不利于資金的回籠。成交均價(jià)增速放緩，歷史最高再度攀升就價(jià)格表現(xiàn)而言，11月份成交均價(jià)6792元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，攀升到新的歷史水平。雖然二次調(diào)控對(duì)樓市成交影響沒有各大城市那么立竿見影，但對(duì)于房?jī)r(jià)的影響卻相對(duì)較大，重慶房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速率明顯放緩。部分開發(fā)商也忌憚?wù)胤叫哉{(diào)控細(xì)則的出臺(tái)，“降價(jià)”或“不降價(jià)”同樣也是讓開發(fā)商頭疼的問題。而近期市場(chǎng)表現(xiàn)來看，部分開始已經(jīng)開始穩(wěn)住價(jià)格，希望以此快速回籠資金。而相對(duì)全國(guó)部分地區(qū)房?jī)r(jià)有明顯回調(diào)不同，重慶樓市價(jià)格依然堅(jiān)挺。短期不會(huì)有大幅降價(jià)的可能。2、主城各區(qū)成交情況成交量：江北區(qū)竄至首位，北碚區(qū)繼續(xù)墊底江北區(qū)11月共計(jì)成交商品房2877套，成交面積30.71萬平方米，僅占了當(dāng)月商品房成交套數(shù)總量的13.96%和當(dāng)月商品房成交面積的16.38%，位居各區(qū)成交套數(shù)和成交面積之首。而北碚區(qū)本月成交雖然環(huán)比成交套數(shù)和成交面積分別增長(zhǎng)112.01%和107.62%，但僅以865套、8.22萬方的成交繼續(xù)墊底。這也反應(yīng)出北碚區(qū)上月中高端物業(yè)供應(yīng)充足，剛性需求集中釋放。就區(qū)域成交而言，11月份，主城區(qū)13個(gè)區(qū)域中，除九龍坡區(qū)、南岸區(qū)和北碚區(qū)環(huán)比成交都有所上揚(yáng)外，其余區(qū)域環(huán)比都有所下滑，其下滑幅度普遍在20%以上。其中渝北區(qū)環(huán)比下滑幅度最大，環(huán)比減少55.67%。上升區(qū)域中，北碚區(qū)由于基數(shù)較小，環(huán)比上升112.01%，九龍坡區(qū)環(huán)比上升6.06%，而南岸去也環(huán)比上揚(yáng)6.05%。而整體來說，北區(qū)下滑幅度最大，這也與北區(qū)長(zhǎng)期的利好關(guān)系有關(guān)，這也說明“金九銀十”北區(qū)是最受追捧的區(qū)域，10月過多的成交導(dǎo)致11月份急劇的下滑，而西區(qū)和北區(qū)成交相對(duì)平穩(wěn)，波動(dòng)幅度相比北區(qū)較小。成交均價(jià)：最高最低雙雙攀升，少數(shù)區(qū)域小幅下滑本月成交均價(jià)最高的是北區(qū)新區(qū)高新園的13177元∕㎡，環(huán)比增長(zhǎng)了49.08%,單月成交均價(jià)首次有區(qū)域上萬。而11月單價(jià)上8000元∕㎡的，除了北部新區(qū)高新園外還有渝中區(qū)，但成交均價(jià)也僅8104元∕㎡，同過萬的北部新區(qū)高新園還有一定差距；11月成交均價(jià)沒有低于5000元∕㎡的區(qū)域，這再近段時(shí)間也是首次出現(xiàn)的，而成交均價(jià)最低的是九龍坡區(qū)的5086元∕㎡；從增幅來看，增長(zhǎng)最高的是成交均價(jià)最高的北部新區(qū)，增幅為49.08%；而降幅最大的成交位居榜首的江北區(qū)，成交均價(jià)7167元∕㎡，環(huán)比下滑9.46%。從11月份區(qū)域成交均價(jià)來看，單月成交區(qū)域最高價(jià)和單月成交最低價(jià)都有大幅度的上揚(yáng)，整體成交均價(jià)都有大幅度的提高。（二）新開樓盤統(tǒng)計(jì)區(qū)域樓盤名稱樓棟產(chǎn)品形態(tài)套數(shù)體量（萬㎡）面積區(qū)間銷售套數(shù)銷售率套內(nèi)折后均價(jià)渝中瑞安雍江藝庭10號(hào)樓高層1301.4104-1136752%15378渝中春語江山6號(hào)樓高層1070.7527-848075%7844渝中恒大名都7號(hào)樓高層1922.353-1387539%9679渝中恒大名都7號(hào)樓高層1982.3102-1386030%9700渝北興茂盛世北辰12號(hào)樓高層1761.472-944626%8155渝北萬科朗潤(rùn)園3號(hào)樓高層274273-7524891%7369渝北萬科渝園40、41、46、48、49號(hào)樓疊加、聯(lián)排別墅240.42148-1901458%疊加：9383

聯(lián)排：13945渝北旭輝朗香郡26/27/39號(hào)樓電梯洋房801.1994-2406176%7864渝北旭輝朗香郡29、32、33號(hào)樓電梯洋房981.47110-2402323%8144渝北旭輝朗香郡34、35號(hào)樓電梯洋房681.02113-2152638%8113渝北匯凱青年城2號(hào)樓2-19層高層1980.7525-5215277%8799渝北香城故事3號(hào)樓高層130169-87130100%7600渝北龍湖源著23號(hào)樓高層2302.167-121230100%8375渝北重慶國(guó)際家紡城繡色C7號(hào)樓高層4981.421-6321643%9509渝北南方玫瑰城4號(hào)樓高層1350.9765-846246%7278渝北東原香山18、19號(hào)樓聯(lián)排別墅90.3288-377444%10137江北觀音橋COSMOA、B號(hào)樓高層5352.7733-1158316%平層：18173

躍層：15122江北中海北濱1號(hào)60號(hào)樓小高層440.7142-26614%8725江北珠江太陽城C2號(hào)樓高層2901.6647-598228%9652江北保利江上明珠1至9、11至13、15至24、28至51號(hào)樓聯(lián)排別墅1254.1254-3792117%24252江北正升青青麗苑3、4號(hào)樓高層528331-6735367%8531江北華潤(rùn)中央公園11、12、13、14號(hào)樓高層6285.1935-18451582%8456江北華潤(rùn)中央公園3號(hào)樓高層1881.568-14911461%8499江北保利香雪1號(hào)樓高層1861.4570-9314880%7998北部新區(qū)奧林匹克花園·博爵堡38、39、51、52、60、62、63、67、69號(hào)樓聯(lián)排別墅371.1250-36137100%11304北部新區(qū)融科橡樹瀾灣18/19/20/23/46/47號(hào)樓類獨(dú)立別墅270.81284-3301867%13123北部新區(qū)東原黃山大道東3號(hào)樓高層1801.558-10415385%8625北部新區(qū)萬科緹香郡5組團(tuán)電梯洋房1021.4103-2502827%9280北部新區(qū)江與城千山萬樹T10號(hào)樓高層1631.9192-1426942%7895北部新區(qū)中冶北麓原2024號(hào)樓高層2213.1583-14012456%9622北部新區(qū)中冶北麓原91011號(hào)樓洋房421.7118-1851843%12723北部新區(qū)復(fù)地天璽67號(hào)樓高層9918263北碚水天花園102-107、115-118、120聯(lián)排別墅541.32220-2713870%7920北碚水天花園悅湖組團(tuán)95至100號(hào)樓花園洋房841.1558-17084100%5559北碚北溫泉9號(hào)25號(hào)樓小高層900.8770-12290100%6440沙坪壩富力城E7號(hào)樓小高層1200.846-944134%7099沙坪壩富力城C4號(hào)樓高層1831.6543-1083519%7178沙坪壩康田漫城6號(hào)樓高層18816110沙坪壩華宇金沙時(shí)代13號(hào)樓高層2582.1843-758934%8113沙坪壩融匯國(guó)際溫泉城A10號(hào)樓高層2541.9630-7916264%7262沙坪壩龍湖U城1-2號(hào)樓高層3903.8734-8228974%7468九龍坡和泓四季3、4、12、13號(hào)樓電梯洋房1081.3480-19810395%7237九龍坡和泓四季2、5、7、8號(hào)樓電梯洋房1201.49111-19811293%7428九龍坡華宇春江花月11號(hào)樓高層2471.8560-1044418%7780九龍坡金源利青國(guó)青城5號(hào)樓高層1230.958-1138367%6473九龍坡大鼎世紀(jì)濱江2號(hào)樓高層2961.6338-674917%7281九龍坡恒基翠庭1、10號(hào)樓小高層520.66105-1603567%8128九龍坡華潤(rùn)二十四城8號(hào)樓高層1681.8591-11410563%11148大渡口晉愉天意4、5號(hào)樓高層4442.844-8827061%6712高新區(qū)隆鑫花漾嶺3號(hào)樓高層2441.456-59244100%6797大渡口新天澤國(guó)際廣場(chǎng)2號(hào)樓高層3862.1828-8026569%10517大渡口御景天都6號(hào)樓高層2211.665-8713260%6500大渡口晉愉林畔神韻1-7號(hào)樓洋房1973120-22016081%8500南岸融僑城14/34號(hào)樓小高層440.6102-2441841%11711南岸融僑城2號(hào)樓高層2562.176-9014958%7953南岸萬友七季城1號(hào)樓高層2301.657-88230100%7103南岸武夷濱江22號(hào)樓高層320.38105-133928%10946南岸蕓峰天梭派2號(hào)樓高層2161.0739-639745%7412南岸銀翔翡翠谷27/28號(hào)樓電梯洋房400.5106-2081435%7408南岸東原親親里6號(hào)樓高層1860.9847-6114678%7623南岸同景國(guó)際城1、10至12、21至23、25號(hào)樓疊拼聯(lián)排別墅480.75135-16748100%疊拼：8986

聯(lián)排：10609南岸雅居樂國(guó)際花園3、8、9、10、15、16號(hào)樓小高層高層5336.1787-14111922%8174南岸明發(fā)江南香郡3號(hào)樓高層2601.755-958733%8433巴南融匯半島艾德公館6號(hào)樓高層1501.3440-1033322%5785巴南融匯半島香緹卡納22號(hào)樓小高層650.4555-935686%6482巴南恒大城85號(hào)樓高層1281.1573-1072116%7438巴南曼哈頓城30/32號(hào)樓高層2552.174-8510039%5848巴南申燁太陽城21、27號(hào)樓高層3503.1266-11811132%5293巴南蔚藍(lán)時(shí)光2期單體樓高層6243.843-6433854%6300各區(qū)新開樓盤或加推統(tǒng)計(jì)區(qū)域推盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)推盤頻次新開或加推房源套數(shù)供應(yīng)套數(shù)占比江北78252418.58%渝北911191114.07%南岸1010184513.58%巴南56157211.57%九龍坡78155811.47%沙坪壩56139310.25%北部新區(qū)898806.48%大渡口338045.92%渝中346274.62%高新區(qū)112441.80%北碚232281.68%合計(jì)606913586100.00%開發(fā)商加緊開發(fā)節(jié)奏，加快推盤仍是博弈主要策略本月共計(jì)有60個(gè)新開或加推樓盤，開盤頻次69次，推出房源共計(jì)13586套，環(huán)比分別增長(zhǎng)1個(gè)項(xiàng)目和365套房源。經(jīng)過10月份的沉寂，開發(fā)商開發(fā)節(jié)奏已經(jīng)迅速跟上。同10月份開發(fā)商想加快推盤節(jié)奏，但由于開發(fā)節(jié)奏的落后導(dǎo)致推盤節(jié)奏滯后不同，經(jīng)過10月份的加緊建設(shè)，開發(fā)商可以在11月大量推出他們的存量。同9、10月份一樣，市場(chǎng)沒有進(jìn)入深度觀望期，而地方政府同樣保持一貫的“大度”，沒有出臺(tái)相應(yīng)的地方性調(diào)控細(xì)則。開發(fā)商同之前的推盤策略如出一轍，只要開發(fā)節(jié)奏可以跟上，達(dá)到預(yù)售條件，就加緊把存量推向市場(chǎng)。渝北推盤最頻，高新區(qū)最慢11月渝北區(qū)推盤頻次仍為最高，9個(gè)樓盤項(xiàng)目推盤11次，推出房源1911套，占本月總推房源數(shù)量的14.07%，相比上月，略有下滑；而推出房源最多的則是江北區(qū)，推出2524套房源，占本月總推房源數(shù)量的18.58%；高新區(qū)雖然只有隆鑫花漾嶺一個(gè)項(xiàng)目，但仍開除244套房源，高于北碚區(qū)的228套；雖然北碚區(qū)本月有2個(gè)項(xiàng)目開了3次，但仍然墊底。剛需占據(jù)成交絕對(duì)主力，好樓盤不愁賣從現(xiàn)在的市場(chǎng)成交情況來看，自住和改善性需求占據(jù)了絕對(duì)主力，投資比例相對(duì)有所下滑。只有具有足夠賣點(diǎn)的樓盤均具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，開盤去化情況都可以保持在一個(gè)較高的水平。雖然二次調(diào)控已經(jīng)兩月有余，但渝政策仍是處于一種曖昧的狀態(tài)，沒有出臺(tái)具體的地方性政策。市場(chǎng)已經(jīng)讓越來越多的人琢磨不透，而部分剛性需求購(gòu)房者在市場(chǎng)大勢(shì)不明的前提下，由于通貨膨脹預(yù)期的加重，還是選擇了下叉，這也是近期成交居高不下的主要原因。開發(fā)商加快回籠資金，房?jī)r(jià)開始趨穩(wěn)從價(jià)格來看，11月份成交均價(jià)6792元/㎡，建筑面積成交均價(jià)突破6000元/㎡才3個(gè)月就已經(jīng)接近7000元/㎡。而這3個(gè)月恰好是二次調(diào)控前后。而從近期的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，市場(chǎng)價(jià)格依然堅(jiān)挺，部分開發(fā)商雖然調(diào)低了入市價(jià)格或穩(wěn)住了開盤均價(jià)，但短期之內(nèi)，開發(fā)商仍然沒有降價(jià)的打算，大幅降價(jià)的可能仍然不存在。從供求反應(yīng)來看，11月預(yù)售到達(dá)了247.09萬方，今年僅次于9月的311萬方，供求比達(dá)到了1.32，達(dá)到08年11月份以來的最高水平，市場(chǎng)供應(yīng)充足。但市場(chǎng)需求仍然較大，造成供大于求的原因主要是“金九銀十”之后市場(chǎng)需求迅速萎縮以及開發(fā)商刻意加快推盤節(jié)奏所致。而面對(duì)后市調(diào)控的強(qiáng)烈預(yù)期，開發(fā)商還將繼續(xù)加快推盤節(jié)奏。而調(diào)控細(xì)則和房產(chǎn)稅仍然會(huì)給渝樓市上空蓋上厚重的陰霾。面對(duì)這樣一種狀況，“先跑路，趕上好日子的末班車”，快速回籠資金仍是多數(shù)企業(yè)采取的重要策略。渝細(xì)則不知何時(shí)出臺(tái)，樓市仍是霧里看花在政策方面，雖然第二輪宏觀調(diào)控已經(jīng)進(jìn)一步深入，但除“央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)”對(duì)二級(jí)市場(chǎng)具有一定打擊力外，對(duì)于重慶樓市來說，其它政策短期不會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。而重慶政府至今沒有出臺(tái)樓市調(diào)控的相關(guān)地方性細(xì)則，同時(shí)也沒有任何出臺(tái)的預(yù)兆。但這是否是政府欲蓋彌彰的醞釀，我們也無處深究。而面對(duì)政策即將出臺(tái)的預(yù)期，購(gòu)房者現(xiàn)在也出現(xiàn)了兩面派。悲觀主義者認(rèn)為樓市調(diào)控的預(yù)期會(huì)加重，觀望情緒也逐步加重，而這也直接影響了他們的購(gòu)房信心，縮減了部分的交易量。而面對(duì)上揚(yáng)的價(jià)格，部分購(gòu)房者則覺得已經(jīng)不能再等待下去，加之政府“曖昧”的態(tài)度和長(zhǎng)期的利好關(guān)系，也促成了這部分客戶成交的決心，這也是當(dāng)下成交的主流客戶。對(duì)于全國(guó)樓市走向，有不少業(yè)內(nèi)專家稱，鑒于目前銀行信貸額度等方面的影響，明年樓市的走勢(shì)還是充滿很多未知數(shù)，有部分業(yè)內(nèi)專家把明年春節(jié)當(dāng)作了樓市資本轉(zhuǎn)換的分水嶺。而對(duì)于重慶樓市來說，仍是一片迷霧。（三）開盤通報(bào)中冶·北麓原地理位置：北部新區(qū)金開大道1122號(hào)(中國(guó)西部建材城旁)占地面積總建面容積率建筑類別綠化率總戶數(shù)12.4萬方29.3萬方2高層、洋房、別墅35%1311規(guī)劃圖：1091110911項(xiàng)目簡(jiǎn)介：項(xiàng)目位于重慶北部新區(qū)金開大道：北面為“中國(guó)西部建材城”，南面與“經(jīng)開區(qū)公安消防隊(duì)”相鄰，西面為金開大道，東臨保利高爾夫球場(chǎng)。與球場(chǎng)的垂直高差約70米，可以俯瞰3800畝的36洞國(guó)際錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng)。項(xiàng)目將外部高爾夫和內(nèi)部原山地、水體景觀的優(yōu)勢(shì)充分利用，規(guī)劃出高爾夫全景觀高層、高爾夫景觀別墅、6＋1電梯洋房、LOFT酒店公寓、8大街區(qū)特色商業(yè)等北歐風(fēng)情建筑產(chǎn)品。項(xiàng)目推盤動(dòng)態(tài)：開盤時(shí)間：2010年11月28日首次開盤，下次開盤時(shí)間待定。推出物業(yè)體量：首次開盤推出9、10、11號(hào)樓洋房和22、24號(hào)樓高層，9、10、11號(hào)樓為9+1躍層，22、24號(hào)樓為33層（其中24號(hào)樓頂層為躍層），推出洋房42套、高層217共259套房源。洋房面積區(qū)間115.29-185.2㎡，高層面積區(qū)間83.46-210.09㎡。面積分配：洋房戶型三房平層三房躍層合計(jì)套內(nèi)面積（㎡）115.29-126.26158.45-185.2115.29-185.2套數(shù)182442所占比例43%57%100%銷售比例57%67%61%高層戶型二房三房四房合計(jì)套內(nèi)面積（㎡）83.82、83.46115.95-120.1141.5-210.0983.46-210.09套數(shù)639262217所占比例29%42%29%100%銷售比例76%69%89%74%價(jià)格體系及優(yōu)惠政策整體均價(jià)折后均價(jià)起價(jià)最高價(jià)總價(jià)區(qū)間高層：9750洋房：12700高層：8900洋房：11900高層：8399洋房：11882高層：12645洋房：1401516-40萬優(yōu)惠政策高層購(gòu)22號(hào)樓1、4號(hào)房?jī)?yōu)惠7萬元，2、3號(hào)房?jī)?yōu)惠10萬元，購(gòu)24號(hào)樓1號(hào)房?jī)?yōu)惠12萬元，2、3號(hào)房?jī)?yōu)惠11萬元；洋房購(gòu)底躍優(yōu)惠22萬元，平層優(yōu)惠9萬元，頂躍優(yōu)惠13萬元。銷售率75%（截止開盤當(dāng)天下午18時(shí)）客戶構(gòu)成主要客戶來自“三北”區(qū)域，有部分區(qū)縣客戶購(gòu)買，其余渝中區(qū)也有部分客戶，其它區(qū)域客戶較少。開盤評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的客戶積累才首次開盤，項(xiàng)目工程進(jìn)度已經(jīng)封頂才開出首批次房源，準(zhǔn)備時(shí)間較長(zhǎng)。無論在區(qū)域還是資源占有及自身打造上該項(xiàng)目都占足了賣點(diǎn)，但其較高的總價(jià)還是打消了部分客戶的下叉念頭。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大背景下，該項(xiàng)目不但沒有調(diào)低入市價(jià)格，非豪宅項(xiàng)目開盤高層折前均價(jià)近萬，這還是讓很多購(gòu)房者望而卻步。這說明該項(xiàng)目開盤均價(jià)還是超過了多數(shù)購(gòu)房者的預(yù)期，高層“一萬”是購(gòu)房者心里的一道坎。華潤(rùn)·中央公園地理位置：江北北濱路中段(鴻恩寺公園旁)占地面積總建面容積率建筑類別綠化率總戶數(shù)19萬方67萬方3.5高層30%800（一期）規(guī)劃圖：1413-213-112111413-213-11211項(xiàng)目簡(jiǎn)介：華潤(rùn)·中央公園位于重慶熱點(diǎn)高端居住生活區(qū)——鴻恩寺公園片區(qū)，緊鄰觀音橋商圈和江北嘴CBD，南與1900畝瑞安重慶天地隔江相望。從中央公園的步行道可直達(dá)1100畝鴻恩寺森林公園，西臨石門公園，周邊環(huán)境良好，為主城大型中高端居住項(xiàng)目。項(xiàng)目自身配套有完善的康體設(shè)施，集休閑、娛樂、健身于一體。項(xiàng)目總占地260畝，建筑面積約67萬㎡，采用東南亞休閑風(fēng)情園林和Art-deco城市建筑風(fēng)格。一期由4棟高層和2棟公寓圍合而成，35—162㎡精致可變戶型。項(xiàng)目推盤動(dòng)態(tài)：開盤時(shí)間：2010年11月20日首次開盤，一次就把一期6棟推出大部分。推出物業(yè)體量：首次開盤推出11、12、13和14號(hào)樓，11號(hào)樓高33層，12號(hào)樓高18層，13-1、13-2號(hào)樓高24層，14號(hào)樓高10層，面積區(qū)間35-162㎡；面積分配：戶型一房二房三房合計(jì)套內(nèi)面積（㎡）35.22-44.666.78-70.2389.27-114.0835.22-162.82套數(shù)80192356628所占比例13%31%56%100%銷售比例46%100%83%85%價(jià)格體系及優(yōu)惠政策：整體均價(jià)折后均價(jià)起價(jià)最高價(jià)總價(jià)區(qū)間8700850078001078033-157萬優(yōu)惠政策一次性9.7折，按揭9.8折。銷售率85%（截止開盤當(dāng)天下午18時(shí)）客戶構(gòu)成項(xiàng)目本次開盤當(dāng)天到訪客戶主要來自江北區(qū)、沙坪壩區(qū)和渝中區(qū)，以居住為目的的剛性客戶。開盤評(píng)價(jià)：項(xiàng)目從今年8月份以來就開始辦理預(yù)約登記及辦理VIP卡，11月13日才開放樣板示范區(qū)，并開始收納客戶3萬元誠(chéng)意金。長(zhǎng)時(shí)間積蓄了大量的客戶，但由于總價(jià)較高，當(dāng)天成交還不甚理想。開盤當(dāng)天8：30正式開始選房，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)順序，客戶依次選房，當(dāng)天選房時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)到訪客戶約800多組，當(dāng)天累計(jì)到訪客戶約1000多組，場(chǎng)面比較火爆。從銷售情況來看，二房當(dāng)天售馨，而三房總價(jià)較高未售馨，一房銷售情況最差。其一房銷售較差的主要原因還是其賣點(diǎn)不足（戶型設(shè)計(jì)較密，景觀資源匱乏，單價(jià)過高等原因）。六、熱點(diǎn)板塊二郎-雙山板塊——未來西區(qū)居住、生活重心二郎-雙山板塊，主要是指九龍坡、高新區(qū)、大渡口三區(qū)所轄的交界區(qū)域，它自07年開始便逐漸進(jìn)入了人們視線，并在這三年間掀起了一個(gè)相對(duì)的供應(yīng)小高潮；在北區(qū)、南區(qū)進(jìn)入了開發(fā)的相對(duì)尾聲之時(shí)，該片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)小高潮的掀起，讓市內(nèi)、全國(guó)開發(fā)商看到了這一片區(qū)的消費(fèi)潛力，于是，保利、中交、恒基等大鱷也相繼進(jìn)入。在這些大亨的帶動(dòng)下，二郎-雙山板塊已經(jīng)掀起了新一輪開發(fā)、置業(yè)高潮。二郎-雙山版塊，新興的科技新城，扼守著西城門戶的重要地理位置。但因早期定位于“工業(yè)園區(qū)”，在大眾心目中，烙下了“偏僻”、“落后”的尷尬印象。隨著二郎區(qū)域的發(fā)展和開發(fā)，新興的二郎片區(qū)正在改變其原有的形象，正在形成一個(gè)“新二郎時(shí)代”。如今，“新二郎”迎來了三大機(jī)遇：一、如今的二郎，將隨著彩云湖的蓄水完工，正式以全新的姿態(tài)，為生態(tài)宜居區(qū)帶來新的契機(jī)；二、新二郎商圈在歷經(jīng)2年的籌備及整體規(guī)劃后，2010年將伴隨大型MALL、超市、醫(yī)院、學(xué)校及娛樂場(chǎng)所的云集，展開區(qū)域成熟倒計(jì)時(shí)；三、二郎扼守西城高速門戶，立交、高九路、城市快速干道，四通八達(dá)。BRT、輕軌5號(hào)線、公交線路配套型，交通設(shè)施日漸成熟。目前二郎——雙山板塊在售和潛在項(xiàng)目一覽競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)未售主力面積區(qū)間住宅剩余體量（萬方）在售項(xiàng)目中交麗景高層59-10250金科西城大院高層45-1062協(xié)信天驕城高層60-766恒基翠庭高層110-13024晉愉天意高層49-952東海阿特豪斯高層——22合計(jì)106已面市但未開盤項(xiàng)目巴國(guó)御景高層114-1496合計(jì)6未面市項(xiàng)目天城緣江高層洋房——120春風(fēng)項(xiàng)目高層——60晉愉新地塊高層洋房——58合計(jì)238總計(jì)462綜合來看，目前二郎——雙山板塊項(xiàng)目?jī)煞考耙韵碌谋壤嫉?5%-70%，三房的比值相對(duì)較小；從二郎-雙山版塊已售項(xiàng)目來看，目前的客戶以版塊內(nèi)部的原住民和版塊工作的員工以及高新區(qū)和大渡口區(qū)客戶以石橋鋪和馬王鄉(xiāng)片區(qū)為主，置業(yè)客戶也在逐步年輕化；片區(qū)屬內(nèi)銷型區(qū)域，對(duì)外輻射力還有限。但隨著二郎——雙山板塊各方面配套的逐步成熟，二郎——雙山板塊對(duì)外輻射力將逐步提升，“新二郎”將逐步將以全新的面貌“轟動(dòng)”主城。七、媒體監(jiān)測(cè)監(jiān)測(cè)時(shí)間:2010.11.1——2010.11.30監(jiān)測(cè)范圍：重慶晨報(bào)、重慶晚報(bào)、重慶商報(bào)、重慶時(shí)報(bào)監(jiān)測(cè)內(nèi)容：報(bào)媒發(fā)布（推盤個(gè)數(shù)、頻次、廣告費(fèi)用、訴求點(diǎn)、廣告費(fèi)用排行榜）、個(gè)案分析監(jiān)測(cè)說明：各媒體投放時(shí)間及版位不同，計(jì)價(jià)實(shí)行折扣也有不同，為便于統(tǒng)計(jì)，本報(bào)告以各媒體對(duì)外執(zhí)行的實(shí)際版面平均價(jià)格作為計(jì)算基準(zhǔn)，廣告統(tǒng)計(jì)金額與實(shí)際的廣告發(fā)布金額存在一定出入，因此本報(bào)告涉及金額數(shù)據(jù)僅供參考，特此說明。（一）報(bào)媒發(fā)布1、總體發(fā)布本月樓盤個(gè)數(shù)：132發(fā)布頻次：605廣告費(fèi)用（萬元）：3380.3本月報(bào)媒發(fā)布樓盤132個(gè)，605次，廣告費(fèi)用3380.3萬元。環(huán)比分別增長(zhǎng)6個(gè)，45次，各大開發(fā)商仍在報(bào)媒發(fā)布及項(xiàng)目宣傳上花費(fèi)大量的費(fèi)用。已經(jīng)進(jìn)入年底，各大開發(fā)商已經(jīng)加緊推盤，希望可以在年末更多回籠資金，因此，他們?cè)趫?bào)媒上也沒少下“功夫”。2、區(qū)域報(bào)媒統(tǒng)計(jì)發(fā)布表區(qū)域樓盤個(gè)數(shù)發(fā)布頻次廣告費(fèi)用（萬元）九龍坡區(qū)25116625.9江北區(qū)20105591.25南岸區(qū)2189555.5渝北區(qū)2074412.5巴南區(qū)1264304.15渝中區(qū)1262307.45沙坪壩區(qū)1243253大渡口區(qū)220134.2高新區(qū)317106.7北部新區(qū)51589.65合計(jì)1326053380.3本月在報(bào)媒上投入費(fèi)用最多的是九龍坡區(qū)，25個(gè)樓盤發(fā)布廣告116次，共花銷費(fèi)用625.9萬元，其次是江北區(qū)，20個(gè)樓盤發(fā)布廣告105次，花銷591.25萬元。南岸、渝北、巴南分部三到五位。本月西區(qū)和南區(qū)樓盤在廣告在投入大量費(fèi)用，意在和北區(qū)抗衡，而11月北區(qū)樓盤開盤頻次相比有所下滑，故投入廣告費(fèi)用有所減少。3、各區(qū)域樓盤推盤個(gè)數(shù)趨勢(shì)圖（單位：個(gè)）本月共有132個(gè)樓盤投放主流報(bào)媒廣告，較10月（126個(gè)）有所增加。從樓盤分布區(qū)域來看，九龍坡區(qū)有25個(gè)樓盤投放主流報(bào)媒廣告排在第一位，其次是南岸區(qū)，是21個(gè)，其他區(qū)域推出樓盤均在其下。重慶主城開發(fā)建設(shè)向北的同時(shí)，也沒有放緩向西和向南的步伐，特別是向西，隨著“西部新城”的加緊建設(shè)，大有同“兩江新區(qū)”相抗衡的趨勢(shì)。而南區(qū)也不甘落后，大打宜居牌，希望可以打造重慶主城宜居高地。4、各區(qū)域報(bào)媒發(fā)布頻次（單位：次）本月報(bào)媒發(fā)布頻次為605次，比10月（560次）有一定增加。從區(qū)域樓盤發(fā)布頻次來看，九龍坡區(qū)116次，成為最高頻次,其次是江北區(qū)是105，其他區(qū)域樓盤發(fā)布頻次均在100次以下，差距較大。而發(fā)布頻次最低的是北部新區(qū)，北部新區(qū)是中高端樓盤的聚居地，這些樓盤相比有一些“沉寂”。5、各區(qū)域樓盤投放報(bào)媒費(fèi)用（單位：萬元）本月樓市投放報(bào)媒廣告費(fèi)用共計(jì)為3380.3萬元。從區(qū)域所占比例來看九龍坡區(qū)所投放費(fèi)用為625.9萬元，其次是江北區(qū)，投放費(fèi)用為591.25萬元，南岸區(qū)是555.5萬元，其他區(qū)域都在500萬以下。而投入費(fèi)用最低的仍是發(fā)布頻次最低的北部新區(qū)。對(duì)比此前的廣告投入費(fèi)用和開盤頻次我們可以看出，三北區(qū)域由于前段時(shí)間開盤頻次過猛，到11月有些后勁不足。但西區(qū)和南區(qū)趁機(jī)發(fā)力，彌補(bǔ)了北區(qū)的空白。11月開發(fā)商在廣告投入方面的費(fèi)用仍然居高不下。6、廣告投放主要媒體分布(單位:頻次)本月廣告投放以晨、時(shí)、商、晚四大媒體為主，所占比例較大，其中晨報(bào)以30%的份額排在第一，商報(bào)25%和時(shí)報(bào)24%的份額排在第二、第三，時(shí)報(bào)占21％。與上月相比，晨報(bào)廣告投放所占比例有所下滑，而晚報(bào)和時(shí)報(bào)有所上升。7、廣告投放訴求點(diǎn)（單位：頻次）從廣告內(nèi)容來看，本月的廣告訴求點(diǎn)主要是以項(xiàng)目推廣為主，品牌推廣方面開發(fā)商投入環(huán)比有所下滑。而開盤信息環(huán)比也有大幅上揚(yáng)，年末開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期不甚樂觀，加之明年無法預(yù)期的市場(chǎng)，開發(fā)商加快了推盤節(jié)奏，意在加緊回籠資金。8、廣告費(fèi)用投放前十位樓盤排名名稱區(qū)域頻次費(fèi)用（萬元）1晉愉·林畔神韻大渡口區(qū)19127.62保利·港灣國(guó)際九龍坡區(qū)19118.83萬科·悅府兩江新區(qū)18114.44華潤(rùn)·中央公園江北區(qū)16107.85水天花園兩江新區(qū)1595.76中冶·北麓原兩江新區(qū)2182.57融匯·國(guó)際溫泉城沙坪壩區(qū)1379.28蕓峰·天梭派南岸區(qū)1078.19魯能星城5街區(qū)·園上渝北1273.710雅居樂國(guó)際花園南岸區(qū)872.6本月投放主流報(bào)媒廣告費(fèi)用前十位的樓盤區(qū)域分布在7個(gè)區(qū)域，分別為九龍坡區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、大渡口區(qū)和兩江新區(qū)。其中大渡口區(qū)的晉愉·林畔神韻投放廣告費(fèi)用達(dá)到127.6萬元，排在首位。其次是保利·港灣國(guó)際，廣告費(fèi)用是118.8萬元。其它樓盤相對(duì)投放的費(fèi)用稍微低一些。晉愉·林畔神韻經(jīng)過一段時(shí)間的沉寂之后再次開盤，在項(xiàng)目宣傳上投入了大量的費(fèi)用。而保利·港灣國(guó)際是保利企業(yè)在重慶年末的重頭戲，尚未開盤，投入宣傳費(fèi)用也較多。投入費(fèi)用前五的項(xiàng)目中有三個(gè)都尚未開盤，這說明開發(fā)商是“不差錢”，在項(xiàng)目宣傳上舍得支出。（二）、個(gè)案分析1、整體概述中冶北麓原中由中冶置業(yè)重慶有限責(zé)任公司傾力打造，項(xiàng)目位于重慶北部新區(qū)金開大道：北面為“中國(guó)西部建材城”，南面與“經(jīng)開區(qū)公安消防隊(duì)”相鄰，西面為金開大道，東臨保利高爾夫球場(chǎng)，與球場(chǎng)的垂直高差約70米，可以俯瞰3800畝的36洞國(guó)際錦標(biāo)級(jí)高爾夫球場(chǎng)，總占地面積124380平方米，總建筑面積為293178平方米，容積率為2.0，綠地率為35%。中冶北麓原定調(diào)北歐風(fēng)情，吸取北歐現(xiàn)代建筑的精髓，簡(jiǎn)潔凝練，優(yōu)雅質(zhì)樸。項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品形態(tài)豐富，有高爾夫全景觀高層、高爾夫景觀別墅、6＋1電梯洋房、LOFT酒店式公寓、8大街區(qū)特色商業(yè)等。項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上把各種建筑之間有機(jī)聯(lián)系，將外部高爾夫和內(nèi)部原山地、水體景觀的優(yōu)勢(shì)充分利用。形成了一個(gè)集自然生態(tài)、綠色節(jié)能環(huán)保、臨崖景觀為一體的高品質(zhì)復(fù)合型景觀社區(qū)。2、媒體推廣分析表：月度報(bào)媒投放情況星期報(bào)刊大小色彩廣告主題廣告訴求廣告價(jià)格(萬)四晚報(bào)1/2彩以生命秩序衡定建屋法則項(xiàng)目推廣3.3四晚報(bào)1/2彩前瞻未來，積極倡導(dǎo)生活居住項(xiàng)目推廣3.3四晚報(bào)1/2彩榜樣科技，領(lǐng)袖中國(guó)智能人居項(xiàng)目推廣3.3四晚報(bào)1/2彩精英意識(shí)，建構(gòu)民主人文秩序項(xiàng)目推廣3.3四晨報(bào)1/2彩以生命秩序衡定建屋法則項(xiàng)目推廣3.3四晨報(bào)1/2彩前瞻未來，積極倡導(dǎo)生活居住項(xiàng)目推廣3.3四晨報(bào)1/2彩榜樣科技，領(lǐng)袖中國(guó)智能人居項(xiàng)目推廣3.3四晨報(bào)1/2彩精英意識(shí)，建構(gòu)民主人文秩序項(xiàng)目推廣3.3五商報(bào)1/2彩以生命秩序衡定建屋法則項(xiàng)目推廣3.3五商報(bào)1/2彩前瞻未來，積極倡導(dǎo)生活居住項(xiàng)目推廣3.3五商報(bào)1/2彩榜樣科技，領(lǐng)袖中國(guó)智能人居項(xiàng)目推廣3.3五商報(bào)1/2彩精英意識(shí)，建構(gòu)民主人文秩序項(xiàng)目推廣3.3五時(shí)報(bào)1/2彩以生命秩序衡定建屋法則項(xiàng)目推廣2.75五時(shí)報(bào)1/2彩前瞻未來，積極倡導(dǎo)生活居住項(xiàng)目推廣2.75五時(shí)報(bào)1/2彩榜樣科技，領(lǐng)袖中國(guó)智能人居項(xiàng)目推廣2.75五時(shí)報(bào)1/2彩精英意識(shí)，建構(gòu)民主人文秩序項(xiàng)目推廣2.75五商報(bào)整彩誠(chéng)意金繳納搖號(hào)結(jié)果公示項(xiàng)目推廣6.6四商報(bào)整彩北麓原，見開盤信息6.6五時(shí)報(bào)整彩北麓原，見開盤信息5.5五晚報(bào)整彩北麓原，見開盤信息6.6五晨報(bào)整彩北麓原，見開盤信息6.6中冶北麓原本月作報(bào)媒推廣發(fā)布頻次共21次，共計(jì)費(fèi)用為82.5萬元。（1）階段推廣主線項(xiàng)目推廣——前期造勢(shì)，開盤信息公布（2）點(diǎn)評(píng)中冶北麓原從項(xiàng)目案名到前期推廣都一直注重深層次的內(nèi)涵。案名“北麓原”中的“北”指的是建筑的方向“北歐風(fēng)情”同時(shí)也有重慶向北的含義；“麓”《說文》、《水經(jīng)注.章水》、《周禮》等古書中都有提到，含義為舒適、美麗的居住地，而在本案名之中給予他“居住的風(fēng)景”這一詮釋；“原”也指“源”，“還原自己，幸福的真諦”寓意為“生活的態(tài)度”。雖然項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為“北歐建筑”但蘊(yùn)藏了深厚的中國(guó)文化，這從根本上符合了時(shí)代和市場(chǎng)“質(zhì)樸歸真”發(fā)展的趨勢(shì)。項(xiàng)目在前期的報(bào)媒宣傳造勢(shì)上都采用的是簡(jiǎn)單影像，柔和的畫面極富自然和諧之感，同時(shí)，“前瞻未來，積極倡導(dǎo)生活居住”、“以生命秩序衡定建屋法則”、“精英意識(shí)，建構(gòu)民主人文秩”、“榜樣科技，領(lǐng)袖中國(guó)智能人居”的項(xiàng)目造勢(shì)的推廣語，也將中冶北麓原所倡導(dǎo)的“捍衛(wèi)高度，敬獻(xiàn)理想”的產(chǎn)品氣質(zhì)詮釋得淋漓盡致。巴渝風(fēng)格專題探討一、政策鑄就了“巴渝風(fēng)格”1、什么是巴渝建筑風(fēng)格在2010年在8月舉行的重慶建筑風(fēng)格研討會(huì)上，規(guī)劃建筑專家結(jié)合具體實(shí)例，把脈重慶建筑風(fēng)格走向，首次描繪了“體量不大、高度不高的建筑，應(yīng)修成坡屋頂，以川東民居的主打色灰色為主”的“重慶風(fēng)格”的粗略形象，自此“巴渝特色”建筑也有了初定義。同時(shí)，專家也指出巴渝風(fēng)格的建筑，就建筑本身來講，從單體建筑到建筑群，再到建筑群組成區(qū)域，無論是研究其整體還是分析其中的片段都能讀出城市的精神。而這樣的精神不單要從建筑本身來體現(xiàn)還應(yīng)該有歷史文化的沉淀，抗戰(zhàn)文化就是巴渝特色的重要元素，而這樣的一段歷史也是巴渝建筑的重要體現(xiàn)?！鞍陀褰ㄖ憋L(fēng)格這一模糊概念，還值得追尋和探索。2、為什么會(huì)提出“巴渝風(fēng)格”的要求2.1、對(duì)重慶民居建筑文化遺失的反思（1）、缺乏對(duì)本土建筑文化的理解（2）城市化建設(shè)盲目追求國(guó)際化（3）、經(jīng)濟(jì)利益的簡(jiǎn)單驅(qū)使（4）、政府規(guī)劃及建筑定位的思考2.2、推崇“巴渝風(fēng)格”的重要性（1）、“巴渝風(fēng)格”建筑是延續(xù)、傳承“巴渝文化”的重要途徑（2）、巴渝建筑文化對(duì)城市建筑的重要性（3）、“巴渝風(fēng)格”有助于提升重慶城市品質(zhì)二、“巴渝風(fēng)格”目前面臨的問題1、現(xiàn)階段“巴渝風(fēng)格”面臨的問題（1）、“巴渝風(fēng)格”概念模糊為了提升重慶城市品質(zhì)，發(fā)揚(yáng)和傳承重慶特色和重慶文化，提出了“巴渝風(fēng)格”這一概念，但現(xiàn)階段“巴渝風(fēng)格”還處于一個(gè)相對(duì)模糊期，什么樣的建筑算是巴渝風(fēng)格的建筑還是值得探索和研究。（2）、市面上多是“類巴渝風(fēng)格”建筑對(duì)于“巴渝風(fēng)格建筑”雖政府有出臺(tái)制度做相應(yīng)的引導(dǎo)和規(guī)定，但由于“巴渝風(fēng)格”至今沒有一個(gè)確切的概念，導(dǎo)致近期市面上出現(xiàn)的建筑風(fēng)格依舊是百花齊放，沒有完全的體現(xiàn)“巴渝風(fēng)格”，但多數(shù)項(xiàng)目還是被迫摒棄了純歐式等風(fēng)格的設(shè)計(jì)規(guī)劃，在項(xiàng)目中融入了較多的坡屋頂、灰色調(diào)等“巴渝風(fēng)格”元素。（3）、“巴渝風(fēng)格”建筑是否能夠被市民所接受在2010年在8月舉行的重慶建筑風(fēng)格研討會(huì)上，規(guī)劃建筑專家結(jié)合具體實(shí)例，首次描繪了“體量不大、高度不高的建筑，應(yīng)修成坡屋頂，以川東民居的主打色灰色為主”的“巴渝特色”建筑初定義，這樣的建筑風(fēng)格從整體感覺上會(huì)略顯沉重，缺少一些時(shí)尚氣質(zhì)，而這樣的風(fēng)格怎樣能讓大眾，尤其是年輕人所喜歡和接受也是巴渝風(fēng)格所面臨的問題。2、如何延續(xù)巴渝風(fēng)格建筑在建筑風(fēng)格多元化的今天，在城市建筑雷同，同行與同化問題的情況下，我們要怎樣去發(fā)揚(yáng)巴渝風(fēng)格建筑，巴渝建筑風(fēng)格延續(xù)與現(xiàn)代建筑風(fēng)格相結(jié)合做出新的風(fēng)貌，既保有巴渝特色，又與城市國(guó)際化銜接，以審美意識(shí)來發(fā)掘遺產(chǎn)，總結(jié)美的規(guī)律，運(yùn)用于實(shí)踐。（1）、著眼于地域文化，深化對(duì)巴渝建筑與城市文化的研究，隨著時(shí)代的發(fā)展，地域文化也要發(fā)展變化，另一方面隨著本土文化的沉淀，它又在新形式的創(chuàng)造與構(gòu)成中發(fā)揮一定的影響。（2）、從史實(shí)研究上升到理論研究，建筑文化研究向來重史實(shí)，這是前賢留給我們的一個(gè)很好的傳統(tǒng)，但理論建樹上必須跟上。（3）、追溯原型，探討范式。為了較為自覺地把研究推向更高的境界，要注意追溯原型，探討范式。（4）、推進(jìn)并開拓文物保護(hù)工作。從文化角度研究古建筑，只有保護(hù)好文物才能延續(xù)巴渝風(fēng)格建筑提供藍(lán)本。三、巴渝風(fēng)格的歷史傳承1、傳統(tǒng)巴渝風(fēng)格歷史建筑1.1、瓷器口——傳統(tǒng)與現(xiàn)代融合的商業(yè)古鎮(zhèn)建筑，巴渝繁榮的見證磁器口古鎮(zhèn)是位于重慶市區(qū)，古鎮(zhèn)磁器口位于市區(qū)近郊，東臨嘉陵江，南接沙坪壩，西界童家橋，北靠石井坡。距繁華的主城區(qū)3公里。始建于宋代，面積1.18平方公里歷經(jīng)千年變遷而保存至今的重慶市重點(diǎn)保護(hù)傳統(tǒng)街。轄區(qū)1.8萬人，面積1.5平方公里。就像瓷器口古鎮(zhèn)，它的街道大多是明清建筑風(fēng)格，街道由石板鋪成，沿街店鋪林立，碼頭更是萬商云集，擁擠不通。從建筑風(fēng)格來看，多為木結(jié)構(gòu)，穿斗夾壁或穿半木板墻，青石板路和居民和諧相依。沿街鋪面多為一進(jìn)三間，長(zhǎng)進(jìn)深戶型，鋪面后房一般為四合院，雕梁畫棟，窗花戶欞圖案精