中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析

中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析與政策評析李健

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心2010年11月上海財(cái)經(jīng)大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心副主任北京大學(xué)金融學(xué)博士復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后先后在大型鋼鐵企業(yè)、外企、基金公司、信托公司、證券公司、高校工作E-mail:lijian789@126.com授課人：李健副教授內(nèi)容一、一些基礎(chǔ)知識二、中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析三、中國經(jīng)濟(jì)的重要國際背景四、中國會重演日本悲劇嗎五、歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)及其中國聯(lián)想一、一些基本經(jīng)濟(jì)學(xué)知識GDP（grossdomesticproduct）國內(nèi)生產(chǎn)總值定義：一個(gè)經(jīng)濟(jì)體領(lǐng)土范圍內(nèi)常住經(jīng)濟(jì)單位在在一定時(shí)期（一個(gè)財(cái)政年度）所生產(chǎn)和提供的最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值總和。GDP要以最終產(chǎn)品和勞務(wù)來計(jì)算；GDP要以當(dāng)年市場價(jià)格來計(jì)算。GDP核算方法生產(chǎn)法GDP=各部門增加值之和增加值=總產(chǎn)出–中間投入

（可分第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)計(jì)算）收入法GDP=工資+利息+利潤+租金+間接稅和企業(yè)轉(zhuǎn)移支付+折舊

（家庭、企業(yè)、政府所得）

支出法

GDP=C+I+（X–M）

從產(chǎn)品的使用出發(fā)，按照總產(chǎn)出等于總支出的恒等式，把一個(gè)國家在一年內(nèi)購買最終產(chǎn)品和勞務(wù)的各項(xiàng)支出加在一起而得到我國國內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成變動（%）年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)197828.1947.8844.093.7923.94197931.2747.143.563.5421.63198030.1748.2243.924.321.6198131.8846.1141.884.2322.01198233.3944.7740.624.1521.85199319.7146.5740.156.4133.72199419.7646.5740.426.1533.57199519.8647.1841.046.1332.86199619.6947.5441.376.1632.77199718.2947.5441.695.8534.17199817.5646.2140.315.9136.23199916.4745.7639.995.7737.67200015.0645.9240.355.5739.02200114.3945.0539.745.4140.46200213.7444.7939.425.3741.47200312.845.9740.455.5241.23200413.3946.2340.795.4440.38200512.247.742.25.5140.1200611.348.743.15.6240200711.348.6435.640.1我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（支出法）年份支出法國內(nèi)

資本形成率最終消費(fèi)率生產(chǎn)總值最終消費(fèi)資本形成貨物和服務(wù)(投資率)(消費(fèi)率)(億元)支出總額凈出口(%)(%)

19783605.62239.11377.9-11.438.262.119794092.62633.71478.9-20.036.164.419804592.93007.91599.7-14.734.865.5199122577.414091.97868.0617.534.862.4199227565.217203.310086.3275.636.662.4199336938.121899.915717.7-679.542.659.3199450217.429242.220341.1634.140.558.2199563216.936748.225470.1998.640.358.1199674163.643919.528784.91459.238.859.2199781658.548140.629968.03549.936.759.0199886531.651588.231314.23629.236.259.6199991125.055636.932951.52536.636.261.1200098749.061516.034842.82390.235.362.32001108972.466878.339769.42324.736.561.42002120350.371691.245565.03094.137.959.62003136398.877449.555963.02986.341.056.82004160280.487032.969168.4402005188692.197822.780646.310223.142.751.82006221651.3110595.394402.016654.042.649.92007263242.5128444.6111417.423380.542.348.8投資乘數(shù)KI=△Y/△I=△Y/(△Y-△C)=1/(1-△C/△Y)=1／（1－b）

KI=1／（1－b）

其中，b=△C/△Y為邊際消費(fèi)傾向。邊際消費(fèi)傾向越高，投資乘數(shù)越大，反之則投資乘數(shù)越小。稅收乘數(shù)KT＝ΔY

／ΔT

＝－b／（1－b）

式中：KT表示稅收乘數(shù)

ΔY表示國民收入變動，

ΔT表示稅收變動，

b表示邊際消費(fèi)傾向（即國民收入每增加一個(gè)單位量用于消費(fèi)的增加量），邊際消費(fèi)傾向越高，稅收乘數(shù)的絕對值越大，反之則越小。

外貿(mào)乘數(shù)開放經(jīng)濟(jì)體系中的外貿(mào)乘數(shù) 1/(1-b+m)其中，b為邊際消費(fèi)傾向。邊際消費(fèi)傾向越高，外貿(mào)乘數(shù)越大，反之則越小。m為邊際進(jìn)口傾向。邊際進(jìn)口傾向越高，外貿(mào)乘數(shù)越小，反之則越大。拉弗曲線（LafferCurve）一般情況下，稅率越高，政府的稅收就越多，；但稅率的提高超過一定的限度時(shí)，企業(yè)的經(jīng)營成本提高，投資減少，收入減少，即稅基減小，反而導(dǎo)致政府的稅收減少，描繪這種稅收與稅率關(guān)系的曲線叫做拉弗曲線。授人以魚，莫如授人以漁

在打漁中學(xué)習(xí)打漁二、中國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析中國經(jīng)濟(jì):GDP增長率2009年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，比上年增長8.7%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，增長9.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，增長8.9%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為10.6%，比上年下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為46.8%，下降0.7個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為42.6%，上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。中國經(jīng)濟(jì)增長季度數(shù)據(jù)前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長10.6%分行業(yè)經(jīng)濟(jì)增長工業(yè)增加值：增速CPIPPI

9月CPI同比漲3.6%，創(chuàng)23個(gè)月以來新高

主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)農(nóng)業(yè)部“全國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)價(jià)格指數(shù)”70個(gè)大中城市房價(jià)走勢

國內(nèi)消費(fèi)消費(fèi)增長1984-2005年中國最終消費(fèi)率2002年最終消費(fèi)率國別比較根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局定義，“最終消費(fèi)”是指常住單位從本國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)土和國外購買的貨物和服務(wù)的支出。它不包括非常住單位在本國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)土內(nèi)的消費(fèi)支出。1999-2005年中國稅收增長與城鄉(xiāng)居民收入增長對比稅收及增長速度1992-2006年中國稅收收入增長情況數(shù)據(jù)來源：國家稅務(wù)總局1978-2006年中國國家財(cái)政年稅收收入（數(shù)據(jù)來源：國家財(cái)政部、國家稅務(wù)總局）財(cái)政收入和財(cái)政支出長期高速增長2006年全國稅收收入37636億元(不包括關(guān)稅、耕地占用稅和契稅)，比上年增加6770億元，增長21.9%。2010年1-4月全國稅收26282億比上年同期增33.2%稅收及增長速度我國財(cái)政收入增速年份財(cái)政收入財(cái)政支出增長速度(%)(億元)(億元)財(cái)政收入財(cái)政支出

19781132.261122.0929.533.019801159.931228.831.2-4.119852004.822004.2522.017.819902937.103083.5910.29.219913149.483386.627.29.819923483.373742.2010.610.519934348.954642.3024.824.119945218.105792.6220.024.819956242.206823.7219.617.819967407.997937.5518.716.319978651.149233.5616.816.319989875.9510798.1814.216.9199911444.0813187.6715.922.1200013395.2315886.5017.020.5200116386.0418902.5822.319.0200218903.6422053.1515.416.7200321715.2524649.9514.911.8200426396.4728486.8921.615.6200531649.2933930.2819.919.1200638760.2040422.7322.519.1200751321.7849781.3532.423.2我國各項(xiàng)稅收年份合計(jì)#國內(nèi)增值稅#營業(yè)稅#國內(nèi)消費(fèi)稅#關(guān)稅#農(nóng)業(yè)各稅#企業(yè)所得稅19945126.882308.34670.02487.4272.68231.49708.4919956038.042602.33865.56541.48291.83278.09878.4419966909.822962.811052.57620.23301.84369.46968.4819978234.043283.921324.27678.7319.49397.48963.1819989262.83628.461575.08814.93313.04398.8925.54199910682.583881.871668.56820.66562.23423.5811.41200012581.514553.171868.78858.29750.48465.31999.63200115301.385357.132064.09929.99840.52481.72630.87200217636.456178.392450.331046.32704.27717.853082.79200320017.317236.542844.451182.26923.13871.772919.51200424165.689017.943581.971501.91043.77902.193957.33200528778.5410792.114232.461633.811066.17936.45343.92200634804.3512784.815128.711885.691141.781084.047039.6200745621.9715470.236582.172206.831432.571439.098779.25我國稅收結(jié)構(gòu)變化（1994~2007）中央和地方財(cái)政收入及比重

年份財(cái)政收入

比重(%)(億元)中央地方中央地方

19781132.26175.77956.4915.584.519801159.93284.45875.4824.575.519852004.82769.631235.1938.461.619902937.10992.421944.6833.866.219913149.48938.252211.2329.870.219923483.37979.512503.8628.171.919934348.95957.513391.4422.078.019945218.102906.502311.6055.744.319956242.203256.622985.5852.247.819967407.993661.073746.9249.450.619978651.144226.924424.2248.951.119989875.954892.004983.9549.550.5199911444.085849.215594.8751.148.9200013395.236989.176406.0652.247.8200116386.048582.747803.3052.447.6200218903.6410388.648515.0055.045.0200321715.2511865.279849.9854.645.4200426396.4714503.1011893.3754.945.1200531649.2916548.5315100.7652.347.7200638760.2020456.6218303.5852.847.2200751321.7827749.1623572.6254.145.9各地區(qū)財(cái)政收入(2007年)地區(qū)一般預(yù)算收入稅收收入地方合計(jì)235726181192521159北京1492638014356708天津54043904383644河北78911986182963山西59788704305002內(nèi)蒙古49236153479057遼寧108269488156685吉林32068922373862黑龍江44046893349661上海2074479219754796江蘇2237727618947700浙江1649498115353548安徽54369734018799山東1675398013083516地區(qū)一般預(yù)算收入稅收收入河南86208046250156湖北59035524339759湖南60655084106600廣東2785800724154724廣西41882652826809海南1082935879935重慶44270002944592四川85086066289529貴州28513752118512云南48671463786361西藏201412116667陜西47523983555047甘肅19091071420532新疆28586002206460中央和地方預(yù)算外資金收支及比重

項(xiàng)目比重(%)全國(億元)中央地方中央地方19861737.31716.631020.6841.258.819872028.8828.031200.7740.859.219882360.77907.151453.6238.461.619892658.831072.281586.5540.359.719902708.641073.281635.3639.660.419913243.31381.11862.242.657.419923854.921707.732147.1944.355.719931432.54245.91186.6417.282.819941862.53283.321579.2115.284.819952406.5317.572088.9313.286.819963893.34947.662945.6824.375.719972826145.082680.925.194.919983082.29164.152918.145.394.719993385.17230.453154.726.893.220003826.43247.633578.796.593.52001430034739538.191.92002447944040399.8290.220034566.8379.374187.438.3191.720044699.18350.694348.497.592.520055544.16402.585141.587.392.720066407.88467.115940.777.392.7“土地財(cái)政”1992至2003年,全國累計(jì)收到1萬多億元人民幣的土地出讓金。自2004年以來中國土地出讓方式發(fā)生重大變化，“招、拍、掛”。2006年全國土地出讓金達(dá)7000億元人民幣。2007年全國土地出讓收入接近13000億元人民幣,其中招拍掛出讓土地收入超過9000億元人民幣,比上一年增長約六成。2008年中國土地市場急劇降溫,全國土地出讓總收入9600多億元人民幣。相比2007年全國近1.3萬億元的土地出讓收入大幅減少。土地收入在地方政府財(cái)政中占了很大比例,一般認(rèn)為土地收入能夠占到地方財(cái)政30%的比例，很多城市甚至超過50%,如果加上其他相關(guān)收入,則會更高。2009年全國土地收入為1.42萬億元.而拆遷、補(bǔ)助農(nóng)民收入的支出為5180億元；2008年土地收入1.0375萬億元.拆遷、補(bǔ)助農(nóng)民費(fèi)用為3778億元.政府花1塊錢.從農(nóng)民那里買來地.從城鎮(zhèn)居民拆遷獲得地.轉(zhuǎn)手賣給地產(chǎn)商.可以獲得3塊錢（《財(cái)經(jīng)》雜志2010年第8期）

財(cái)政體制變遷“統(tǒng)收統(tǒng)支”財(cái)政體制：建國后至改革開放之初

“分灶吃飯”體制：“核定收支、分級包干”，1980年至1993年

分稅制財(cái)政體制：1994年至今城鄉(xiāng)居民收入及增長速度職工工資占GDP比重未來：消費(fèi)將會穩(wěn)步恢復(fù)性增長經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)將會逐步回歸合理

消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)將會相對增大國內(nèi)投資投資：穩(wěn)定增長固定資產(chǎn)投資增速回落2010年上半年，全社會固定資產(chǎn)投資114187億元，同比增長25%其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資98047億元，增長25.5%，比上年同期回落8.1個(gè)百分點(diǎn)，比一季度回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1682億元，同比增長17.8%；第二產(chǎn)業(yè)投資41518億元，增長22.3%;第三產(chǎn)業(yè)投資54847億元，增長28.4%。6月份，完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長24.6%，比上月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。1-8月份城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資為140998億元，同比增長24.8%，比1-7月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

外貿(mào)與外來直接投資（FDI）進(jìn)口、出口2005年7月匯改以來，出口增速略下降，進(jìn)口增速略上升進(jìn)出口走勢外貿(mào)順差2009年出口外企占據(jù)我國進(jìn)出口大半壁江山人民幣走勢近年來，F(xiàn)DI增長明顯放緩2005年，實(shí)際使用外資金額603.25億美元,同比下降0.5%。

2006年，實(shí)際使用外商直接投資金額694.7億美元，比上年下降4.1%。2009年非金融領(lǐng)域新批外商直接投資企業(yè)23435家，比上年減少14.8%。實(shí)際使用外商直接投資金額900億美元，下降2.6%。2009年分行業(yè)外商直接投資及其增長速度工業(yè)各類工業(yè)企業(yè)增加值增速制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)PMI貨幣供應(yīng)貨幣供應(yīng)廣義貨幣供應(yīng)量(M2)：現(xiàn)金+活期存款+定期存款和城鄉(xiāng)居民個(gè)人在銀行的各項(xiàng)儲蓄存款以及證券客戶保證金頻繁調(diào)整的存款準(zhǔn)備金率10月11日，央行再度上調(diào)工行、中行、建行、農(nóng)行、招行和民生銀行6家銀行的存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，期限為2個(gè)月。至此，上述6家銀行的存準(zhǔn)率已經(jīng)達(dá)到17.5%的歷史最高位。

終于加息！自10月20日凌晨起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的2.25%上調(diào)到2.50%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%。貸存比進(jìn)一步下降新增貸款國家外匯儲備猛增三、中國經(jīng)濟(jì)的重要國際背景

中美貿(mào)易不平衡VS人民幣匯率2005年-2008年，人民幣對美元累計(jì)升值21.1%，同期美國貿(mào)易逆差占GDP的比重年均達(dá)5.9%，對華逆差年均增21.6%，是史上規(guī)模最大、增長最快時(shí)期。2009年人民幣對美元匯率保持穩(wěn)定，而美國貿(mào)易逆差占GDP的比重從2008年的5.7%降至3.5%，對華逆差下降16.1%。中國對美國出口中加工貿(mào)易占60%左右，2009年加工貿(mào)易形成對美順差1176億美元，占中美貿(mào)易順差82%。2009年，中國對日本、韓國和臺灣的逆差總額達(dá)1471億美元，較中國對美順差1434億美元略高?！耙慌_在美售價(jià)約1200美元的筆記本電腦，中國加工企業(yè)僅獲35美元加工費(fèi)?！泵绹?0大都市地區(qū)房價(jià)綜合指數(shù)美國新房開工數(shù)量_月度美國股市（S&P500）香港恒生指數(shù)HIS銅價(jià)格走勢CRU全球GlobalSteelPricesIndex原油價(jià)格波羅的海干散貨運(yùn)價(jià)指數(shù)BDI中國出口集裝箱運(yùn)價(jià)指數(shù)CCFI密西根大學(xué)消費(fèi)者信心指數(shù)美國汽車銷售數(shù)據(jù)美國消費(fèi)支出失業(yè)救濟(jì)申請人數(shù)美國供應(yīng)管理協(xié)會ISM制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)美國經(jīng)濟(jì)美元指數(shù)四、案例：比較分析

中國會不會重演日本悲劇日本悲劇

1985年9月,由美英日德法5國財(cái)長在紐約廣場賓館(PlazaHotel)簽署“廣場協(xié)議”,迫使日元升值。

1985.08——240:1

1988.05——120:1

1995.04——79：1

日幣升值，二十年的經(jīng)濟(jì)大蕭條，出口企業(yè)受到的沖擊最大。最明顯的是世界500強(qiáng)中日企從189家跌到目前的90來家。

股票市場、房地產(chǎn)市場縮水80%過去24年日經(jīng)指數(shù)走勢

中國會重演日本悲??？

2002年到現(xiàn)在的8年時(shí)間中國的股市從2200點(diǎn)到2600點(diǎn)，在這期間巴西漲了7倍，俄羅斯?jié)q了6倍，印度漲了5倍，中國連20％都不到!這期間中國沿海城市房價(jià)從3000漲到15000，黃金從343美元漲到1200美元八年了，中國股市居然還在3000點(diǎn)以下暴跌成災(zāi)！印度股市vs中國股市中國經(jīng)濟(jì)VS日本經(jīng)濟(jì)相似點(diǎn)：

高速增長

外向型

高額外匯儲備

貨幣升值壓力大

股市和房市瘋狂上漲不同點(diǎn)：

經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處階段

經(jīng)濟(jì)對出口依賴程度

高額外匯儲備的形成機(jī)制

貨幣升值壓力

國際經(jīng)濟(jì)舞臺中的博弈地位和博弈能力

房市和股市漲跌的外部市場環(huán)境

股市暴跌對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響

制度改良空間存在巨大差異重要考量因素一、中國正處于工業(yè)化和城市化高速發(fā)展的中期，制度優(yōu)化存在巨大空間，這是中國當(dāng)前以至未來十年最重要的基本面，最大的利好。二、未來一兩年，中國房地產(chǎn)市場會不會出大問題？中國的城市化、工業(yè)化處于高速發(fā)展的中期美國城市地理學(xué)家諾瑟姆（Ray.M.Northam）分析世界各國的城市化過程，于1975年提出工業(yè)化與城市化發(fā)展的一般規(guī)律（即“諾瑟姆S型曲線”）：城市化的初級階段（城市化率小于30％），城市化水平低，發(fā)展緩慢；城市化中期階段（城市化率大于30％，小于70％），城市化加速；城市化后期階段（城市化率大于70％），城市化又緩慢發(fā)展。諾瑟姆S型曲線

我國城市化水平中國工業(yè)化處于怎樣的階段？工業(yè)化階段：自行車——摩托車——汽車——飛機(jī)——航天飛機(jī)工業(yè)化還在途中，第二產(chǎn)業(yè)還有較大發(fā)展?jié)摿?007年GDP總值246619億元，比上年增長11.4%。

第一產(chǎn)業(yè)增加值28910億元，增長3.7%；

第二產(chǎn)業(yè)增加值121381億元，增長13.4%；

第三產(chǎn)業(yè)增加值96328億元，增長11.4%。

第一產(chǎn)業(yè)比重為11.7%，與上年持平；

第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；

第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值300670億元，比上年增長9.0%。

第一產(chǎn)業(yè)增加值34000億元，增長5.5%；

第二產(chǎn)業(yè)增加值146183億元，增長9.3%；

第三產(chǎn)業(yè)增加值120487億元，增長9.5%。2009年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，比上年增長8.7%。

第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，增長4.2%；

第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，增長9.5%；

第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，增長8.9%。

中國工業(yè)化還沒有完成，二元經(jīng)濟(jì)還在，還有大量的廉價(jià)勞動力資源需要轉(zhuǎn)移還有較大的發(fā)展?jié)摿ΑＮ覈康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)與背景1、多年積聚的需求集中爆發(fā)2、暴利行業(yè)；政府是最大利害相關(guān)者。地方政府保持高房價(jià)動力和能力極大；中央政府被綁架３、社會處于高速城市化中期分析我國房價(jià)是否過高的三種思路第一種視角是“購買力橫向比較”：將中國各地“房價(jià)與當(dāng)?shù)鼐用衿骄晔杖胨街取边M(jìn)行國際橫向比較。聯(lián)合國認(rèn)定的合理標(biāo)準(zhǔn)是3∶1以內(nèi)；

世界銀行認(rèn)為應(yīng)控制在5∶1以內(nèi)。

目前，西方發(fā)達(dá)的國際性大都市該指標(biāo)大致在6∶1左右.我國大多數(shù)大中城市在10∶1～15∶1，平均水平在10:1以上。考慮到建筑壽命、建筑質(zhì)量、是否永久土地使用權(quán)等其他諸多“性價(jià)比”因素，則會進(jìn)一步強(qiáng)化“中國房價(jià)偏高論”。第二種視角是“社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景”：分析內(nèi)容包括經(jīng)濟(jì)增長速度，人們收入水平增長前景，城市化速度——尤其是未來十年、三十年、五十年農(nóng)村人口向現(xiàn)有城市轉(zhuǎn)移的規(guī)模和速度，土地供應(yīng)與成本，建筑成本等。由于不少人對中國經(jīng)濟(jì)增長、居民收入增長以及農(nóng)村人口向城市遷徙的前景樂觀，因此此類分析相對第一種視角更顯樂觀。有人甚至認(rèn)為中國房地產(chǎn)價(jià)格還有很大的上升空間。但中國未來社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定性很高，因此也有截然相反的悲觀意見：一是對經(jīng)濟(jì)增長尤其是人們收入水平增長前景的擔(dān)憂，二是對未來進(jìn)入大中城市的農(nóng)民的規(guī)模以及這一群體的購買力的置疑，加上我國房地產(chǎn)市場有限土地使用年限和建筑質(zhì)量以及建筑壽命等因素的考慮，對房地產(chǎn)市場的未來前景比較擔(dān)憂?？傊?，由于對未來三五十年遠(yuǎn)景預(yù)測參差不齊，房地產(chǎn)定價(jià)分析確切性相對不高。第三種視角是“未來收入貼現(xiàn)”：按照現(xiàn)代財(cái)務(wù)理論，能產(chǎn)生現(xiàn)金流的資產(chǎn)應(yīng)定價(jià)為未來全部收入流的貼現(xiàn)值。這一理論具體到房地產(chǎn)市場即：當(dāng)前房價(jià)應(yīng)該等于未來所有租金的貼現(xiàn)。在理論框架上，如果忽略“有房”帶來的安全與榮耀以及潛在的風(fēng)險(xiǎn)、租房的交易成本或不穩(wěn)定感或自由感等，這種分析沒有任何漏洞。問題的關(guān)鍵僅在于兩點(diǎn)：第一是未來的租金走勢預(yù)測，第二是市場認(rèn)同的平均貼現(xiàn)率。

租金回報(bào)率如果低于3%，房價(jià)就會面臨比較大的調(diào)整危險(xiǎn)。

“目前房價(jià)水平相對過高”具有更高的合理性。

但這并沒有完全排除兩種對立的極端情形：

極高的收入增長速度和城市化速度對應(yīng)之下的租金價(jià)格急速增長；

經(jīng)濟(jì)大危機(jī)等原因?qū)?yīng)之下的惡性通貨膨脹。

這兩種極端情形的發(fā)生都將增加目前房價(jià)高企的合理性，雖然綜合各方面因素分析這兩者的發(fā)生概率應(yīng)該遠(yuǎn)沒有中間部分大。深圳二手房價(jià)格走勢

上海房產(chǎn)價(jià)格走勢

2010年9月，全國11城市二手房價(jià)格指數(shù)變化一個(gè)問題：

近期打壓政策下，中國房地產(chǎn)市場將如何演繹？五、歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)及其聯(lián)想中國-歐盟經(jīng)貿(mào)關(guān)系1990年以來，中歐貿(mào)易年均增長20%以上。2004年歐盟成為中國第一大貿(mào)易伙伴,中國則是僅次于美國的歐盟第二大貿(mào)易伙伴，2006年，中國超過美國成為歐盟第一大進(jìn)口來源國。2007年,歐盟躍居中國第一大出口市場。2007年，雙邊貿(mào)易額3562億美元，增長27%，其中中國出口2452億美元，進(jìn)口1110億美元，分別增長29%和22%。歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)起源與演變2008年10月，全球金融危機(jī)來勢洶洶，希臘政府承諾提供至多280億歐元(約合385億美元)資金，以幫助其銀行部門安然度過危機(jī)。一年后的2009年10月初，希臘政府突然宣布，2009年政府財(cái)政赤字和公共債務(wù)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例分別達(dá)到12.7%和113%，遠(yuǎn)超歐盟《穩(wěn)定與增長公約》規(guī)定的3%和60%的上限。情急之下，希臘主要通過借新債還舊債來解決當(dāng)下的債務(wù)問題。至2009年12月，希臘債務(wù)達(dá)到2800億歐元。2009年12月8日,鑒于希臘政府財(cái)政狀況顯著惡化，全球三大評級公司惠譽(yù)、標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪相繼調(diào)低希臘主權(quán)信用評級，將希臘的長期主權(quán)信用評級由“Ａ－”降為“ＢＢＢ＋”，當(dāng)時(shí)，這不僅引發(fā)了希臘股市大跌，還拖累歐元對美元比價(jià)走低。希臘債務(wù)危機(jī)正式拉開序幕。2009年12月17日，希臘財(cái)長帕潘德里歐證實(shí)該國財(cái)務(wù)情況十分嚴(yán)峻，表示該國政府將竭盡全力削減赤希臘首都爆發(fā)嚴(yán)重騷亂字。據(jù)希臘當(dāng)?shù)刎?cái)經(jīng)日報(bào)報(bào)道，希臘政府通過私募發(fā)行5年期浮息債券又籌得20億歐元資金。該債券收益率較6個(gè)月期歐洲銀行同業(yè)拆息高2.5%。2010年3月3日，希臘政府提出新的財(cái)政緊縮方案，削減公務(wù)員薪酬，提高多種稅收，預(yù)計(jì)可以為政府增收節(jié)支48億