岳陽項(xiàng)目前期市場調(diào)研與機(jī)會研究

第一部分項(xiàng)目評價 51、開發(fā)企業(yè)簡況 52、項(xiàng)目操縱性規(guī)劃評價 53、地理位置評價 64、氣候條件評價 75、內(nèi)外交通評價 76、環(huán)境資源評價 87、地形地勢評價 88、地貌評價 89、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 910周邊配套 911、項(xiàng)目初步開發(fā)構(gòu)想 10第二部分都市進(jìn)展研究 111、都市進(jìn)展現(xiàn)狀 111.1、都市地理位置及行政隸屬關(guān)系 111.2、都市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè) 121.3、都市人文歷史特性 131.4、都市城鎮(zhèn)分布 131.5、都市居民生活水平 151.6都市進(jìn)展研究小結(jié) 152、都市進(jìn)展規(guī)劃研究 162.1、都市進(jìn)展定位 162.2、都市產(chǎn)業(yè)布局 172.3、都市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃 172.4、重大產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃 202.5、各要緊都市功能組團(tuán)規(guī)劃 212.6、交通規(guī)劃 212.7、重大都市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃 222.8、都市進(jìn)展規(guī)劃研究小結(jié) 233、都市輻射力研究 243.1、在區(qū)域都市體系中的作用與定位 243.2、阻礙都市輻射力的要緊因素 253.3、都市輻射能力的范圍及輻射力的強(qiáng)度 253.4、都市輻射力的可持續(xù)進(jìn)展 263.5都市輻射力研究小結(jié) 264、都市化進(jìn)程研究 274.1、城鄉(xiāng)體系及其進(jìn)展規(guī)劃 274.2、都市化改造與升級 284.3、原有都市區(qū)域的功能調(diào)整 284.4、城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)展研究 294．5都市一體化研究小結(jié) 295、都市規(guī)模研究 295.1、都市經(jīng)濟(jì)總量及其進(jìn)展趨勢 295.2、都市各產(chǎn)業(yè)規(guī)模及其進(jìn)展趨勢 315.3、都市人口規(guī)模及其進(jìn)展趨勢 325.4、都市人口規(guī)模進(jìn)展時期及其結(jié)構(gòu) 335.5…… 336、常住人口分析 336.1、現(xiàn)有常住人口總量與結(jié)構(gòu)分析 336.2、常住人口進(jìn)展趨勢分析 336.3、以后常住人口產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析 346.4、以后常住人口收入水平分析 356.5、以后常住人口住房需求分析 356.6常住人口分析小結(jié) 36第三部分岳陽市房地產(chǎn)市場分析 371、市場范圍界定 372、市場進(jìn)展歷史與現(xiàn)狀 372.1開發(fā)投資狀況分析 372.2開工建設(shè)狀況分析 382.3市場供應(yīng)狀況分析 392.4市場租售狀況分析 402.5租售價格分析 413、市場特征總結(jié)分析 423.1供應(yīng)特征 423.2成交特征 433.3價格特征 443.4競爭特征 453.5其它特征 464、市場前景預(yù)測 474.1市場供應(yīng) 474.2市場需求 474.3價格走勢 484.4市場機(jī)會 49第四部分項(xiàng)目競爭樓盤調(diào)查分析 511、住宅競爭樓盤調(diào)查分析 511.1老城區(qū)板塊競爭性樓盤 511.2南湖板塊競爭樓盤 531.3開發(fā)區(qū)板塊 552、商業(yè)典型項(xiàng)目分析 573、項(xiàng)目比較分析總結(jié) 663.1住宅比較分析 663.2價格比較分析 673.3項(xiàng)目市場營銷推廣比較分析 683.4項(xiàng)目成功關(guān)鍵比較分析 68第五部分目標(biāo)客戶市場研究 701、目標(biāo)客戶地域分布 702、目標(biāo)客戶年齡層次分析 723、置業(yè)家庭結(jié)構(gòu)特征 724、目標(biāo)客戶收入分析 735、目標(biāo)客戶職業(yè)分析 736、目標(biāo)客戶置業(yè)適應(yīng)分析 747、消費(fèi)適應(yīng)分析 778、目標(biāo)客戶定位 79第六部分市場機(jī)會研判 801、市場調(diào)查結(jié)論1 802、市場調(diào)查結(jié)論2 803…… 80

第一部分項(xiàng)目評價1、開發(fā)企業(yè)簡況本項(xiàng)目是由岳陽市福隆置業(yè)有限公司運(yùn)作開發(fā)，岳陽市福隆置業(yè)有限公司是福建兄弟集團(tuán)的在湖南省岳陽市新注冊成立的下屬房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資金為1000萬元。福建兄弟集團(tuán)主營錦綸、經(jīng)編、地產(chǎn)和貿(mào)易等業(yè)務(wù)，集團(tuán)資金實(shí)力雄厚，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。2、項(xiàng)目操縱性規(guī)劃評價項(xiàng)目地塊由岳陽市福隆置業(yè)有限公司于2007年8月通過岳陽市一級土地公開拍賣市場取得，宗地號YTP2007-3號，單位樓面地價創(chuàng)岳陽市當(dāng)?shù)嘏馁u地價新高。依照公開拍賣資料以及開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目占地總面積28923㎡，總規(guī)劃面積11600㎡，容積率4.0，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅綜合性用地。建筑密度不大于30%，建筑限高70米，套型建筑面積小于等于90㎡的套數(shù)占項(xiàng)目住宅總套數(shù)的比例許多于50%，綠地率不小于35%，退巴陵中路紅線不小于15米，退站前西路紅線不小于10米。停車位數(shù)量規(guī)劃按國家規(guī)范要求配置。由項(xiàng)目規(guī)劃操縱要求限制，項(xiàng)目將規(guī)劃成商住綜合性物業(yè)，產(chǎn)品類型將是小高層建筑。要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表總用地面積（平方米）總建筑面積（平方米）28923≤116000道路紅線巴陵中路建筑限高≥15米≤70米站前西路停車泊位≥10米按國家規(guī)范要求配置停車泊位建筑密度住宅套型比例≤30%建筑面積小于90平方米的住宅套數(shù)占總住宅套數(shù)的比例必須超過50%容積率綠地率≤4.0≥35%3、地理位置評價項(xiàng)目位于湖南省岳陽市巴陵中路以北、站前西路以南，地塊原屬于岳陽市衛(wèi)生學(xué)校（岳陽職院）用地中的一部分，屬于都市中心位置，地理位置極佳。項(xiàng)目地塊東臨站前小學(xué)和岳陽建設(shè)局（北院），南臨巴陵中路，西靠岳陽第一醫(yī)院職工宿舍樓，北側(cè)臨站前西路，地塊四至如示意圖所示：四至示意圖注：紅色“L”形地塊為項(xiàng)目用地4、氣候條件評價岳陽市屬北亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，氣候濕潤，年平均氣溫17度，年平均降雨量1302毫米，年平均相對濕度為79%，全年無霜期為277天，處日照時數(shù)為1722.1至1816.5小時，年太陽輻射總量為109.5至110.4千卡/平方厘米，是湖南日照時數(shù)最多的地區(qū)之一。岳陽市的氣候特點(diǎn)是：溫暖期長，嚴(yán)寒期短，四季分明，雨量充沛,是江南宜居都市之一。5、內(nèi)外交通評價項(xiàng)目南側(cè)緊鄰岳陽城區(qū)交通要道巴陵中路，巴陵大道東西向橫穿岳陽市城區(qū)，附近有巴陵汽車站、客運(yùn)西站、岳陽汽車站、聯(lián)運(yùn)汽車站、岳陽火車站等客運(yùn)站點(diǎn)分布在項(xiàng)目周邊，對外交通十分便利。項(xiàng)目緊靠巴陵中路和站前西路，有7、8、12、14、16、19、24、29、36路等公交線路從項(xiàng)目兩側(cè)通過，可通達(dá)市內(nèi)各個方向，有在巴陵中路和站前西路項(xiàng)目所在段都有公交站臺，城內(nèi)交通也十分方便。6、環(huán)境資源評價項(xiàng)目位于岳陽都市中心區(qū)，距離聞名的岳陽樓風(fēng)景區(qū)約5分鐘車程，距離金鶚山公園僅0.5公里，距離南湖公園和南湖廣場僅1公里?？沙浞窒硎芏际泄残蓍e環(huán)境資源。岳陽市是人文歷史都市，有聞名的江南三樓之一“岳陽樓”，項(xiàng)目離汴河街和岳陽樓公園僅約1公里，人文底蘊(yùn)深厚。7、地形地勢評價地形如“L”形，項(xiàng)目地形不規(guī)則，靠站前路側(cè)臨街面寬月43米，臨巴陵中路側(cè)臨街面寬約164米，靠站前小學(xué)進(jìn)深約260米，項(xiàng)目整體規(guī)劃將具一定難度，對項(xiàng)目品質(zhì)有一定負(fù)面阻礙。地塊南高北低，西高東低，地勢高差約5米。8、地貌評價地塊為原岳陽市衛(wèi)生學(xué)校用地一部分，有教學(xué)樓、衛(wèi)校門診部和教師職工宿舍樓若干棟及學(xué)校運(yùn)動場，建筑物3-7層不等。項(xiàng)目地塊臨巴陵中路地塊南部以學(xué)校教學(xué)樓和教工宿舍為主，臨站前西路地塊東部是學(xué)校運(yùn)動場，目前地塊南部建筑差不多進(jìn)行拆除工作。地塊現(xiàn)狀9、周邊配套醫(yī)療配套：項(xiàng)目南側(cè)有岳陽市第一人民醫(yī)院、三九藥店等。學(xué)校配套：項(xiàng)目東側(cè)有站前小學(xué)。酒店餐飲：站前西路分布有今天連鎖酒店、如家連鎖酒店、中天賓館、人民公社等酒店和餐飲場所。巴陵中路側(cè)有糧都賓館、陽光假日酒店等。沿街分布餐飲、小賣店、電器等各類專業(yè)小店，生活配套特不成熟。娛樂：岳陽影劇院等商業(yè)配套：項(xiàng)目緊鄰岳陽商業(yè)步行街，商業(yè)步行街及周邊分布了大量規(guī)模不等的大型百貨（通程百貨、康星百貨、服裝城等）、超市（新一佳等）、專業(yè)電器連鎖店（國美電器、蘇寧電器等）、以及其他配套商業(yè)。項(xiàng)目周邊商業(yè)和生活服務(wù)配套設(shè)施齊全成熟。10、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析9.1“S”優(yōu)勢分析①緊鄰都市交通要道，地段好；②周邊商業(yè)和生活配套設(shè)施齊全；③交通便利；9.2“W”劣勢分析①地塊地形不規(guī)則，難以規(guī)劃；②周邊建筑都比較舊，阻礙項(xiàng)目的品質(zhì)；③拿地成本較高，對產(chǎn)品價值提升提出更高要求；9.3“O”機(jī)會點(diǎn)分析①政府加大舊城改造的力度，提升都市整體形象，有利于項(xiàng)目打造高檔形象，迎合成就人士置業(yè)需求。②居民收入增長迅速，購房能力更強(qiáng)，對高品質(zhì)的居住需求更強(qiáng)烈。9.4“T”威脅點(diǎn)①都市進(jìn)展重心向東，使市民置業(yè)區(qū)域選擇發(fā)生變化，特不是南湖板塊的樓盤開發(fā)對市區(qū)購買力形成分流，對項(xiàng)目阻礙較大；②周邊開發(fā)項(xiàng)目對本項(xiàng)目的威脅。11、項(xiàng)目初步開發(fā)構(gòu)想項(xiàng)目用地位于岳陽市都市中心，地理位置極佳，周邊配套完善，商業(yè)林立，岳陽市又是歷史文化名城，文化底蘊(yùn)深厚，本項(xiàng)目將從分考慮地塊本身的規(guī)劃條件和岳陽市都市人文特點(diǎn)，規(guī)劃成岳陽都市中心具有特色的都市中心標(biāo)桿物業(yè)。第二部分都市進(jìn)展研究1、都市進(jìn)展現(xiàn)狀1.1、都市地理位置及行政隸屬關(guān)系岳陽市位于湖南省東北部，長江與洞庭湖的交匯處，西臨洞庭湖，南連長沙，北接長江，與湖北省毗鄰，是湘北政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和旅游勝地。1.2、都市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)岳陽市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)是以蔬菜、藥材、茶葉和漁業(yè)為主的農(nóng)業(yè)，岳陽是國家重要的農(nóng)產(chǎn)品商品基地，糧、棉、油、茶葉、豬、水產(chǎn)品等大宗農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量位居全省前列，蔬菜、藥材市場和洞庭漁業(yè)都已成為農(nóng)產(chǎn)品大集大散的龍頭。支柱產(chǎn)業(yè)岳陽市是一個新興的工業(yè)都市，石化、造紙、機(jī)械、紡織、醫(yī)藥、食品和飼料生產(chǎn)等是其支柱產(chǎn)業(yè)，目前已擁有2000多家工業(yè)企業(yè)，先后有恒立、正虹、興長、天一科技4家公司上市，已成為岳陽經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的推動力。石油化工是岳陽的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，沿長江和京廣鐵路的30公里地段分布著長嶺煉油廠和巴陵公司所屬的岳陽化工總廠、洞庭氮肥廠、鷹山石化廠等一批大型石化企業(yè)，構(gòu)成了一個實(shí)力雄厚的石化工業(yè)走廊，是中南地區(qū)最大的石化基地。岳陽市的造紙、機(jī)械、紡織業(yè)實(shí)力雄厚，岳陽林紙集團(tuán)為全國十大造紙骨干企業(yè)，岳陽恒立汽車空調(diào)、天一科技潛水泵等的產(chǎn)量、技術(shù)水平和國內(nèi)市場占有量也位列前茅，紡織工業(yè)則有亞洲最大的洞庭苧麻紡織印染廠，其產(chǎn)品遠(yuǎn)銷歐美及東南亞。其它醫(yī)藥、食品加工業(yè)等也專門發(fā)達(dá)，飲料工業(yè)也迅速成為岳陽市一大支柱產(chǎn)業(yè)，岳陽是全國最大的濃縮料基地，占有全國1/4的市場份額。另外高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)進(jìn)展迅速，生物工業(yè)園、精細(xì)化工園、新材料工業(yè)園3個高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地已初具規(guī)模，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)也將成為岳陽市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。1.3、都市人文歷史特性岳陽市是一座有著2500多年歷史的文化名城，歷代文人墨客齊集，留下許多動人的篇章。岳陽市素稱“湘北門戶”，歷史上是兵家必爭之地，也是現(xiàn)代革命的發(fā)祥地之一。由于歷史悠久，文化燦爛，岳陽市文化底蘊(yùn)深厚，其境內(nèi)人文景觀眾多，擁有許多的名勝古跡和豐富的旅游資源，除擁有江南三大名樓之一的岳陽樓外，還有明朝古建筑群張谷英村、慈氏塔、湘妃祠、魯肅墓、任弼時故居等一大批歷史人文景觀。全市有自然景觀18處、古祠廟樓67處、古塔20處、古遺址42處、古墓葬42處、名人故居6處、革命紀(jì)念地4處，共計(jì)227處。1.4、都市城鎮(zhèn)分布岳陽市現(xiàn)轄汩羅市、臨湘市兩個市，岳陽縣、平江縣、湘陰縣和華容縣四個縣，還有岳陽樓區(qū)、君山區(qū)、云溪區(qū)和屈原治理區(qū)四個行政區(qū)，總計(jì)17個街道辦事處和175個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，面積達(dá)14898平方公里，總?cè)丝诩s540萬。分區(qū)街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)居委會村委會岳陽樓區(qū)132-9121云溪區(qū)1251414君山區(qū)1-61089岳陽縣-101345625華容縣-81432395湘陰縣-171551406平江縣-121532772汨羅市-121717378臨湘市291339279屈原治理區(qū)-32861合計(jì)17751003393040資料來源：《岳陽統(tǒng)計(jì)年鑒（2005-2006）》1.5、都市居民生活水平居民收入持續(xù)提高截止2006年期末岳陽市總?cè)丝跒?40.26萬人，人口自然增長率為6.3‰。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11726元，比上年增加746元，農(nóng)村居民人均純收入3876元，比上年增加263元。居民收入接著提高。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級加快2006年全市都市居民人均消費(fèi)性支出8845元，增長5.8%，扣除價格因素，實(shí)際增長3.7%。其中人均食品支出增長3.0%，衣著支出增長6.7％，家庭設(shè)備及用品支出增長15.4%，雜貨商品和服務(wù)支出增長15.4%，教育文化支出增長8.3%，，保健醫(yī)療支出增長20.7%；都市居民恩格爾系數(shù)為31.6%，比上年下降1.4個百分點(diǎn)。2006年末全市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額288.49億元，比上年年末增長15.6%。物價平穩(wěn)增長2006全年岳陽市居民消費(fèi)價格指數(shù)為102.0，其中都市居民消費(fèi)價格指數(shù)為101.3，整體物價水平保持穩(wěn)定的小幅增長。岳陽市居民生活經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年度國內(nèi)生產(chǎn)總產(chǎn)值(億元)財(cái)政可支付收入（億元）都市居民純收入（元）2004541.3736.95101362005634.8741.48109802006733.8549.4011726資料來源：《岳陽統(tǒng)計(jì)年鑒（2005-2006）》1.6都市進(jìn)展研究小結(jié)岳陽是歷史悠久的文化名城，也是一個新興的工業(yè)都市，其都市居民的生活水平逐年穩(wěn)步提高，但整個都市的進(jìn)展速度比全國其他沿江、沿海都市的進(jìn)展速度較緩慢，特不是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的進(jìn)展空間。2、都市進(jìn)展規(guī)劃研究2.1、都市進(jìn)展定位岳陽市都市進(jìn)展的定位為國家歷史文化名城和重點(diǎn)風(fēng)景旅游都市、湖南省重要的工業(yè)基地和唯一的對外口岸都市，以后將建成集旅游、工業(yè)和港口進(jìn)展于一體的長江中游地區(qū)現(xiàn)代化的中心都市之一。從在國家所處的特定地位來看1988年國務(wù)院批準(zhǔn)岳陽市為長江中下游重點(diǎn)旅游開放都市，國家級岳陽樓洞庭湖風(fēng)景名勝區(qū)位于岳陽市境內(nèi)，五個景區(qū)中有岳陽樓景區(qū)、南湖景區(qū)、君山景區(qū)等三個一級景區(qū)在市區(qū)。1994年又被國務(wù)院批準(zhǔn)為國家歷史文化名城，這就確立了岳陽市以其自身豐富的旅游資源，大力進(jìn)展人文及自然風(fēng)景旅游業(yè)。從都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展態(tài)勢來看岳陽市已于1992年被國務(wù)院批準(zhǔn)為長江中下游地區(qū)五個開放開發(fā)重點(diǎn)都市之一，是湖南省參加與長江經(jīng)濟(jì)帶開放開發(fā)的唯一口岸都市，這一無法代替的區(qū)位優(yōu)勢有助于岳陽市直接與國內(nèi)及亞太經(jīng)濟(jì)區(qū)的各地區(qū)和國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)和商貿(mào)往來。岳陽市目前已建成石油化工、電力、造紙、輕紡、飼料等一大批大中型現(xiàn)代化骨干企業(yè)，是中南地區(qū)石油化工基地之一，湖南省的重要工業(yè)基地。從都市對外大交通進(jìn)展格局的形成來看首先，京廣鐵路和武廣鐵路兩大鐵路干線將使岳陽成為鐵路交匯的樞紐都市；其次，現(xiàn)有的107國道和京珠高速，加上市內(nèi)通達(dá)的公路干線，將形成四通八達(dá)高效便捷的公路網(wǎng)絡(luò)。另外，城陵磯5000噸級外貿(mào)碼頭使岳陽市跨出國門，直接走向世界參與國際市場經(jīng)濟(jì)競爭成為現(xiàn)實(shí)，加上湘江整治使航道提高到1000噸級，可直通到株洲、湘潭等省內(nèi)大中都市。2.2、都市產(chǎn)業(yè)布局岳陽市以后產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是以第二產(chǎn)業(yè)為主，第一和第三產(chǎn)業(yè)為輔，產(chǎn)業(yè)類型包括：工業(yè)、建筑、旅游、房地產(chǎn)、住宿和餐飲、批發(fā)和零售、金融、教育和科研、郵政、農(nóng)業(yè)和漁業(yè)等。岳陽市以后主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)仍然為石油化工業(yè)，食品加工、旅游、房地產(chǎn)、生物和新材料等將成為新興產(chǎn)業(yè)。2.3、都市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃岳陽市現(xiàn)有工業(yè)要緊集中在云溪、路口及中心城區(qū)，規(guī)劃將依據(jù)現(xiàn)有布局及交通、能源、環(huán)境等諸方面對各產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。北部沿江工業(yè)走廊：以石化工業(yè)為主體，進(jìn)展大型制造業(yè)、建材業(yè)，安排大耗水、大運(yùn)量、大耗能工業(yè)項(xiàng)目，建成強(qiáng)大的工業(yè)走廊。城陵磯港口工業(yè)區(qū)：依據(jù)港口優(yōu)勢，布置港口加工業(yè)和為港口、船泊服務(wù)的工業(yè)企業(yè)，完善該地區(qū)大型工業(yè)的配套設(shè)施。白石嶺綜合工業(yè)區(qū)：以布置勞動密集型和技術(shù)密集型綜合加工業(yè)為主的高科技園區(qū)。湖濱工業(yè)區(qū)：以食品加工業(yè)為主體，進(jìn)展高科技產(chǎn)業(yè)。中心城區(qū)：包括核心部位的沿湖風(fēng)光帶和岳陽樓景區(qū)、南湖景區(qū)將逐漸轉(zhuǎn)為以旅游、房地產(chǎn)和餐飲娛樂服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)區(qū)。君山區(qū)：進(jìn)展高效農(nóng)業(yè)和旅游服務(wù)業(yè)。岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：截止2005年底已有來自美國、日本、意大利、馬來西亞、泰國、新加坡、港、澳、臺等國家和地區(qū)的投資者以及國內(nèi)客商近300家進(jìn)駐，合同總投資達(dá)80.96億元目前區(qū)內(nèi)重點(diǎn)企業(yè)有普萊克斯、中辰陶瓷、巴陵油脂、康神藥業(yè)、本草生物、洞庭紅科技、匯博化工等，初步形成了生物工程、精細(xì)化工、環(huán)保技術(shù)、新材料等新型產(chǎn)業(yè)帶十一五期間，岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)將著力抓好白石嶺綜合工業(yè)園區(qū)、都市綜合配套區(qū)、康王高科技園區(qū)、武廣高速鐵路岳陽站金融商貿(mào)區(qū)和烏江民營經(jīng)濟(jì)園區(qū)五大區(qū)域的建設(shè)白石嶺綜合工業(yè)園區(qū)，力爭十一五期末，年產(chǎn)值過億元的企業(yè)達(dá)到12家，園區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到100億元以上康王高科技園區(qū)，重點(diǎn)引進(jìn)歐、美、日、韓、東南亞大企業(yè)及國內(nèi)戰(zhàn)略投資者入園創(chuàng)業(yè)，新上高科技大項(xiàng)目，重點(diǎn)進(jìn)展新材料、電子信息、現(xiàn)代制造等產(chǎn)業(yè)，力爭十一五期末，園區(qū)產(chǎn)值達(dá)到60-80億元武廣高速岳陽站商貿(mào)金融區(qū)，廣泛吸引國內(nèi)外財(cái)團(tuán)，有實(shí)力的大公司和金融機(jī)構(gòu)興建一批大型商貿(mào)企業(yè)和金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，興建岳陽體育中心、會展中心等標(biāo)志性工程烏江民營經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)，重點(diǎn)引進(jìn)中小型民營企業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)進(jìn)區(qū)進(jìn)展，形成規(guī)模較大的民營經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集群，努力壯大民營經(jīng)濟(jì)。2.4、重大產(chǎn)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃岳陽市規(guī)劃要緊都市功能組團(tuán)分為居住組團(tuán)、工業(yè)組團(tuán)、市政及商業(yè)組團(tuán)和景觀綠地組團(tuán)這四大功能組團(tuán)。2.5、交通規(guī)劃岳陽市“十一五”交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃中對公路建設(shè)和港口航道建設(shè)均提出了近期的進(jìn)展規(guī)劃。公路建設(shè)方面新建岳常、隨岳2條高速公路；改造G106、S306、S308、S301、S202、S201國省道，使其達(dá)到二級公路標(biāo)準(zhǔn)；建設(shè)縣與縣、鄉(xiāng)與鄉(xiāng)及與周邊省、市聯(lián)系的路網(wǎng)；建設(shè)通村公路，路面硬化率達(dá)80%。港口航道建設(shè)方面將市城區(qū)港口重新調(diào)整為南津港區(qū)、華榮港區(qū)、七里山港區(qū)、城陵磯港區(qū)、白尾港區(qū)、陸城港區(qū)；同時利用長江岸線資源，新辟臨湘港區(qū)和華容塔市驛港區(qū)。規(guī)劃期內(nèi)新建物資裝卸碼頭27個；在松陽湖新建集裝箱作業(yè)區(qū)，年集散能力達(dá)到88萬標(biāo)箱；在飄尾新建機(jī)械化程度較高的砂石碼頭作業(yè)區(qū)，年吞吐能力達(dá)1000萬噸。疏竣整治航道52公里，確保海輪航道直通城陵磯港。規(guī)劃期內(nèi)還將逐步完善岳陽市內(nèi)特不是新區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)建設(shè)，中遠(yuǎn)期規(guī)劃中還有建設(shè)武廣鐵路岳陽火車站、支線機(jī)場航空港等對外交通設(shè)施。2.6、重大都市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃岳陽市近遠(yuǎn)期重大都市建設(shè)項(xiàng)目要緊圍繞旅游、交通和市政這三個方面，建設(shè)岳陽樓景區(qū)、環(huán)南湖旅游走廊、武廣高速鐵路和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)新區(qū)的市政道路等配套設(shè)施建設(shè)，還有對岳陽市都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展起著決定性阻礙作用的支線飛機(jī)場。近遠(yuǎn)期重大都市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃序列項(xiàng)目名稱位置備注1岳陽樓景區(qū)擴(kuò)建工程岳陽樓區(qū)目前完成投資2.34億元，占打算的45%，可能2007年底建成2市中醫(yī)院整體搬遷項(xiàng)目岳陽樓區(qū)建設(shè)中3楓橋湖路工程岳陽樓區(qū)建設(shè)中4金鶚西路工程岳陽樓區(qū)建設(shè)中5建湘路工程岳陽樓區(qū)建設(shè)中6冷水鋪路工程岳陽樓區(qū)建設(shè)中7城陵磯港改造擴(kuò)建工程城陵磯建設(shè)中8環(huán)南湖旅游走廊環(huán)南湖區(qū)域已完成投資1.12億元，占打算的74.6%9武廣高速鐵路岳陽段經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)全長156.5公里，可能投資120億元，2009年完工，現(xiàn)已開工10岳陽大道南片道路土石方工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)包括獅子山路、珍寶山路、濱湖游路及科技路涵洞11國際會展影視中心經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)岳陽大道南總用地面積135.8畝規(guī)劃中12岳陽支線機(jī)場岳陽縣筻口鎮(zhèn)規(guī)劃中資料來源：岳陽市建設(shè)局2.7、都市住房規(guī)劃都市住房規(guī)劃目標(biāo)依照《岳陽市2006年-2010年都市住房建設(shè)規(guī)劃方案》，至2010年，岳陽城區(qū)將建設(shè)各類住房7.02萬套，總建筑面積600萬平方米（其中套型面積90平方米以下住房5.02萬套，建筑面積429.5萬平方米）；至規(guī)劃期末，差不多實(shí)現(xiàn)常住人口戶均擁有或租住一套住房，解決50%雙困家庭的住房問題；市區(qū)人均住房建筑面積達(dá)到30平方米。都市住房分區(qū)規(guī)劃都市總體規(guī)劃對都市開發(fā)建設(shè)時序的要求，對都市中心城區(qū)、君山片區(qū)、云溪片區(qū)三大區(qū)域的住宅用地進(jìn)一步細(xì)分為九個區(qū)域。依照都市居民現(xiàn)狀居住條件、居住需求意愿及近幾年住房開發(fā)市場等調(diào)查分析結(jié)論，結(jié)合都市規(guī)劃人口規(guī)模預(yù)測，我市住房2006-2010年建筑規(guī)模為600萬平方米。分區(qū)2006年2007年2008年2009年2010年總計(jì)中心城區(qū)79.090.8104.3119.9138.0532君山片區(qū)3.05.220云溪片區(qū)7.08.29.410.912.548合計(jì)89.0102.4117.6135.3155.7600各片區(qū)商品住房建設(shè)規(guī)劃明細(xì)各片區(qū)分年度商品住房建設(shè)總量一覽表（單位：萬平方米）

2006年2007年2008年2009年2010年小計(jì)中心城區(qū)鐵西片區(qū)4.75.721.5南湖片區(qū)11.913.515.618.120.879.9七里山片區(qū)3.94.517.3城陵磯片區(qū)11.412.949.9八字門片區(qū)24.428.232.337.342.8165.0奇家?guī)X片區(qū)6.010.540.9湖濱片區(qū)7.88.935.3小計(jì)60.869.980.692.4106.1409.8云溪片區(qū)

8.49.637.0君山片區(qū)

3.43.915.2全市商品房需求面積總計(jì)

462從上表來看，十一五期間，南湖片區(qū)商品住房規(guī)劃供應(yīng)規(guī)模約80萬平方米，是第二大潛在供應(yīng)片區(qū)，平均每年潛在供應(yīng)量約18萬平方米，相關(guān)于中心區(qū)的人口數(shù)量最多，中心以后住房市場將競爭壓力不大。2.8、都市進(jìn)展規(guī)劃研究小結(jié)岳陽都市進(jìn)展的定位為國家歷史文化名城和重點(diǎn)風(fēng)景旅游都市、湖南省重要的工業(yè)基地和唯一的對外口岸都市，以后將建成集旅游、工業(yè)和港口進(jìn)展于一體的長江中游地區(qū)現(xiàn)代化的中心都市之一。從目前的都市進(jìn)展?fàn)顩r及趨勢來看，岳陽市都市及經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的空間特不大，隨著鐵路、碼頭、航空港等逐步建設(shè)完善，岳陽市將步入飛速進(jìn)展時期，特不是工業(yè)、農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展勢頭將更為迅猛。從目前的都市產(chǎn)業(yè)布局和重大都市建設(shè)項(xiàng)目來看，本項(xiàng)目所在區(qū)域是岳陽市都市中心區(qū)域，中心區(qū)內(nèi)舊城改造力度不斷加大，周邊居住環(huán)境更加改善，將為本項(xiàng)目提供越來越多的眷戀都市中心區(qū)生活的客戶資源。本項(xiàng)目屬于住房規(guī)劃片區(qū)中的南湖片區(qū)，以后市場供應(yīng)量小，市場容量空間大。3、都市輻射力研究3.1、在區(qū)域都市體系中的作用與定位在區(qū)域都市體系中，岳陽市和長沙市、株洲市同屬于湖南省一線都市，南與長沙、株洲、衡陽、郴州等組成東部一級都市帶，西與常德、張家界等組成北部一級都市帶，在湖南東北部區(qū)域都市體系中起主導(dǎo)作用。區(qū)域都市體系岳陽市作為湖南省唯一的外貿(mào)港口都市，是湖南省對外開放的門戶，大力進(jìn)展港口、工業(yè)和旅游經(jīng)濟(jì)是岳陽市在區(qū)域都市體系中的差不多定位和方向。3.2、阻礙都市輻射力的要緊因素阻礙都市輻射力的要緊因素有經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、都市化水平、自然生態(tài)環(huán)境、交通、旅游資源、宏觀都市進(jìn)展等政策和規(guī)劃進(jìn)展決策等因素。經(jīng)濟(jì)進(jìn)展是阻礙都市輻射力的首要因素，目前岳陽市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展相對還比較緩慢，以后要緊依靠新舊工業(yè)的互補(bǔ)進(jìn)展，以及旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的飛速進(jìn)展，從而帶動都市經(jīng)濟(jì)的整體進(jìn)展，增強(qiáng)其都市輻射力。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越完善都市輻射力就越強(qiáng)，目前岳陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對還不夠完善，新興工業(yè)、旅游和度假產(chǎn)業(yè)等還不夠發(fā)達(dá)，對周邊區(qū)域的人力資源吸納能力不強(qiáng)，還不能促進(jìn)岳陽市的快速進(jìn)展，以后新興工業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展能夠帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，從而帶動整個都市的進(jìn)展。都市化水平的高低直接反映一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展及社會的進(jìn)步程度，岳陽的都市化進(jìn)展目前相對還只是局限于局部區(qū)域內(nèi)，特不是經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)新區(qū)的都市基礎(chǔ)設(shè)施還有待建設(shè)。自然生態(tài)和人文環(huán)境優(yōu)良的區(qū)域相對進(jìn)展較快，作為都市空間進(jìn)展的基礎(chǔ)條件，自然生態(tài)和人文環(huán)境直接阻礙著，甚至在一定程度、一定時期內(nèi)決定著都市擴(kuò)展的物質(zhì)形態(tài)，岳陽市相對優(yōu)異的自然生態(tài)和人文環(huán)境對增強(qiáng)區(qū)域輻射力提供了專門好的基礎(chǔ)條件。交通的進(jìn)展?fàn)顩r和進(jìn)展水平直接阻礙都市輻射力的遠(yuǎn)近和大小，岳陽市對外交通較發(fā)達(dá)，以后武廣鐵路的建成和小型機(jī)場的規(guī)劃若能順利實(shí)施，將有力增強(qiáng)岳陽市的區(qū)域輻射力。旅游資源的多樣化和獨(dú)特性是決定都市輻射力的關(guān)鍵因素，對都市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、都市化水平等起著決定性的作用，岳陽市則具有相當(dāng)豐富的旅游資源，這對岳陽都市輻射力具有較大的阻礙。另外宏觀都市進(jìn)展等政策和規(guī)劃進(jìn)展決策等因素同時也將制約或促進(jìn)岳陽市的進(jìn)展，對其輻射力的阻礙較深遠(yuǎn)。3.3、都市輻射能力的范圍及輻射力的強(qiáng)度通過對都市輻射力阻礙因素的分析，我們能夠建立都市輻射能力阻礙范圍和強(qiáng)度的模型：由岳陽的都市輻射力模型可見，岳陽市目前的都市與經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平相對還較低，其形成的對外輻射力范圍和強(qiáng)度相對較小，要緊集中在以岳陽為中心的縣級區(qū)域內(nèi)。岳陽市具有專門好的自然和人文環(huán)境，目前的交通相對比較發(fā)達(dá)，都市區(qū)域內(nèi)各個旅游資源眾多，由這些因素所形成的對外輻射力范圍和強(qiáng)度相對較大，范圍可到達(dá)省內(nèi)外甚至國外。3.4、都市輻射力的可持續(xù)進(jìn)展依照岳陽市目前都市輻射力范圍及強(qiáng)度模型的分析結(jié)果，我們能夠看出，岳陽市要想增強(qiáng)都市輻射力，且獲得可持續(xù)的進(jìn)展，首先必須提高都市和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平，加強(qiáng)都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)對周邊市縣和湖南省內(nèi)區(qū)域的阻礙力。其次要大力進(jìn)展水運(yùn)碼頭、航空港和鐵路交通，愛護(hù)自然生態(tài)和人文環(huán)境，同時開發(fā)更多的旅游資源，增強(qiáng)岳陽市與省外和國外區(qū)域的聯(lián)系，提高都市知名度，最終提高其都市輻射力，并獲得可持續(xù)的進(jìn)展。3.5都市輻射力研究小結(jié)岳陽市都市輻射力以后通過外貿(mào)港口、鐵路和航空港等對外交通設(shè)施的不斷完善，生態(tài)環(huán)境的愛護(hù)和旅游資源挖掘開發(fā)，其都市輻射力將會有專門大的提升空間。4、都市化進(jìn)程研究4.1、城鄉(xiāng)體系及其進(jìn)展規(guī)劃岳陽市城鄉(xiāng)體系岳陽市除了包括舊城和新區(qū)的主城區(qū)外，還有路口、云溪等城鎮(zhèn)區(qū)域，規(guī)劃中將這些城鎮(zhèn)與周邊郊鄉(xiāng)區(qū)域共同構(gòu)成城鄉(xiāng)體系。岳陽市城鄉(xiāng)體系的進(jìn)展規(guī)劃即在城鎮(zhèn)區(qū)域重點(diǎn)進(jìn)展工業(yè)、金融、貿(mào)易、行政、旅游等第二、第三產(chǎn)業(yè)，郊鄉(xiāng)區(qū)域則作為都市服務(wù)的功能輔助區(qū)，依照自然環(huán)境條件和城鄉(xiāng)交通網(wǎng)絡(luò)的特點(diǎn)，規(guī)劃布置蔬菜基地、水果基地、水產(chǎn)基地、家禽養(yǎng)殖基地、牲豬基地、奶牛基地，那個布局有利于向產(chǎn)業(yè)化、集約化、規(guī)模經(jīng)營方向進(jìn)展，提高經(jīng)營效益，有利于環(huán)境愛護(hù)，形成產(chǎn)業(yè)的特色。蔬菜基地規(guī)劃23.06平方公里要緊分布在北港、麻塘、長嶺頭和君山；水果基地規(guī)劃26.7平方公里要緊分布在湖濱、北區(qū)和郭鎮(zhèn)；水產(chǎn)基地要緊分布在君山、南湖等區(qū)域；其他還有家禽基地、牲豬基地和奶?；氐取?.2、都市化改造與升級岳陽市都市化改造與升級要緊集中在兩個方面，即舊城區(qū)的改造和新城區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與南湖旅游度假區(qū)的建設(shè)。舊城區(qū)的改造舊城區(qū)為歷史文化古城區(qū)，位于主城區(qū)的西部，西臨洞庭湖東岸，東至得勝路，北至馬壕和3517工廠，南至南津港和南環(huán)路，面積為3.5平方公里，都市規(guī)劃中確定沿湖濱八仙臺到七里山的沿湖為沿湖風(fēng)光帶，沿洞庭路和竹蔭街、巴陵西路為旅游服務(wù)的商業(yè)繁華集中地，在洞庭南路則散布著市水泥廠、氮肥廠、酒廠、日化廠等污染嚴(yán)峻的工業(yè)，在韓家灣千噸級碼頭以下到南岳坡段分布煤灰碼頭等，嚴(yán)峻破壞了沿湖風(fēng)光帶的歷史文化風(fēng)景名勝景觀，目前正全面規(guī)劃進(jìn)行陸續(xù)的搬遷改造。新城區(qū)的建設(shè)新城區(qū)包括岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與南湖旅游度假區(qū)，均位于岳陽市都市規(guī)劃建設(shè)區(qū)內(nèi)，緊密依托中心城區(qū)，是都市空間的有機(jī)拓展，是都市功能的有機(jī)重組和完善。岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)其中一片是位于中心城區(qū)的以鐵路新客站地段為中心的商貿(mào)區(qū)，面積為1平方公里；另一片是位于中心城區(qū)東部的白石嶺綜合工業(yè)區(qū)，面積為9.8平方公里。目前經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)岳陽大道北部的要緊基礎(chǔ)設(shè)施完善，自然條件、環(huán)境條件優(yōu)越，差不多具備開發(fā)投資的良好環(huán)境；岳陽大道南部正逐步進(jìn)行著市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。南湖旅游度假區(qū)于1992年批準(zhǔn)成立，總用地規(guī)模為5.8平方公里，其中以南湖為中心的旅游度假區(qū)開發(fā)面積為3.4平方公里，以湖濱為中心的工業(yè)園開發(fā)面積為2.4平方公里。4.3、原有都市區(qū)域的功能調(diào)整對比岳陽市都市進(jìn)展規(guī)劃，原有都市區(qū)域的功能略有調(diào)整，首先是舊城區(qū)核心區(qū)域的沿湖風(fēng)光帶和岳陽樓景區(qū)、南湖景區(qū)內(nèi)的所有二、三類工業(yè)，如水泥廠、氮肥廠、酒廠、瓷廠、日化廠等將逐步遷轉(zhuǎn)至舊工業(yè)集中區(qū)域或新區(qū)，用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)、居住用地或綠化用地，集中進(jìn)展旅游、金融、貿(mào)易和居住這四大功能。其次，舊城區(qū)湖濱、城陵磯等區(qū)域的工業(yè)也將做適當(dāng)調(diào)整，各個舊工業(yè)區(qū)將集中進(jìn)展關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，如城陵磯港口工業(yè)區(qū)將依據(jù)港口優(yōu)勢，成片布置港口加工業(yè)和為港口、船泊服務(wù)的工業(yè)企業(yè)，完善該地區(qū)的造紙廠、華能、洞氮、洞紡、鷹山石化等大型工業(yè)的配套設(shè)施建設(shè)。圍繞主城區(qū)的原郊區(qū)部分，要緊是以岳陽大道為主軸線的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)新區(qū)和圍繞南湖的風(fēng)景區(qū)，其都市功能要緊調(diào)整為集行政、新興工業(yè)和旅游為主的新城區(qū)。4.4、城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)展研究岳陽市都市規(guī)劃中的城鄉(xiāng)體系即是城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展的戰(zhàn)略方針，城鄉(xiāng)體系是提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境三大效益的一種空間組織形式，能協(xié)調(diào)體系內(nèi)各城鎮(zhèn)之間，城鄉(xiāng)與其體系之間以及體系與其外部環(huán)境之間的關(guān)系，以帶動和促進(jìn)岳陽市以中心都市為依托，小城鎮(zhèn)為紐帶的城鎮(zhèn)群體的進(jìn)展，對內(nèi)便于溝通與湖南省寬敞城鎮(zhèn)的聯(lián)系，對外與長江經(jīng)濟(jì)帶和京廣鐵路經(jīng)濟(jì)帶的開放開發(fā)相融洽，進(jìn)展橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合，實(shí)現(xiàn)岳陽市都市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會的持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展。4．5都市一體化研究小結(jié)岳陽市在以后幾年內(nèi)將會加快都市化進(jìn)程的步伐，通過都市化改造與升級、都市區(qū)域功能調(diào)整、城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展等改革措施，岳陽市都市化水平將得到專門大的提高，岳陽市房地產(chǎn)市場將隨同城區(qū)的改造建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程步入飛速進(jìn)展時期。5、都市規(guī)模研究5.1、都市經(jīng)濟(jì)總量及其進(jìn)展趨勢岳陽市2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）733.85億元，比上年同期增長12.4%，創(chuàng)岳陽市9年以來新高。全社會固定資產(chǎn)投資239.03億元，增長24%，財(cái)政收入49.4億元，增長19.1%，經(jīng)濟(jì)增長速度和效益同步提升。三大產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)增長2006年第一產(chǎn)業(yè)增加值134.86億元，增長5.2%，全市種植業(yè)總產(chǎn)值99.86億元，增長4.1%。其他畜牧業(yè)、水產(chǎn)品、生態(tài)林業(yè)等進(jìn)展也較快。全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值318.38億元，比上年增長16.1%，拉動GDP增長6.7個百分點(diǎn)，其中規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值271.10億元，增長17.4%，拉動GDP增長6個百分點(diǎn)，縣、市、區(qū)規(guī)模工業(yè)增加值147.62億元，增長29.1%，占規(guī)模工業(yè)增加值比重54.45%，成為經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位。第三產(chǎn)業(yè)增加值247.99億元，增長13.4%，其中全年交通運(yùn)輸郵電倉儲業(yè)增加值31.32億元，增長90.5%，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額218.92億元，增長14.4%，，房地產(chǎn)業(yè)完成增加值21.42億元，增長9.2%。2006年，岳陽市實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額245.76億元，比上年增長14.3%；進(jìn)出口總額6.41億美元，同比增長20.8%；共接待入境旅游人數(shù)9.62萬人次，比上年增長26.1%，旅游創(chuàng)匯1680萬美元，增長30.6%；接待國內(nèi)旅游人數(shù)1067萬人次，增長24.8%，實(shí)現(xiàn)旅游總收入38.5億元，增長23.4%。固定資產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁2006年，岳陽市固定資產(chǎn)投資快速增長。全年共完成全社會固定資產(chǎn)投資239.03億元，比上年增長24.0%%，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資183.74億元，增長21.6%,農(nóng)村固定資產(chǎn)投資55.26億元,增長36.0%。城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資中第一產(chǎn)業(yè)完成2.16億元，增長100.8%；第二產(chǎn)業(yè)完成99.48億元，增長25.5%，其中制造業(yè)增長最快，完成投資78.29億元，增長38.25%；第三產(chǎn)業(yè)投資60.47億元，下降45.6%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資21.18億元，增長7.9%。招商引資成效突出。全年共落實(shí)招商項(xiàng)目572個，其中新投產(chǎn)和新開工項(xiàng)目470個，完成投資68.6億元；新簽約項(xiàng)目102個，合同引資81.1億元，到位資金2.3億元。全年實(shí)際利用外資項(xiàng)目44個，實(shí)際利用外資金額達(dá)到7219萬美元，增長62.0%。居民生活接著改善2006年，岳陽市全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11726元，增長6.79%，人均消費(fèi)性支出8845元，增長5.8%；農(nóng)村居民人均純收入3876元，增長13.74％。2006年，全市零售價格總指數(shù)102.3，消費(fèi)品價格指數(shù)102，保持微升態(tài)勢。投資項(xiàng)目質(zhì)量不高到目前為止，岳陽市引進(jìn)戰(zhàn)略投資項(xiàng)目依舊一個空白，在全省57個上億元的項(xiàng)目中岳陽市僅有4個，占總量3.8%，只相當(dāng)于長沙的十分之一。高新技術(shù)項(xiàng)目不多，如信息產(chǎn)品、計(jì)算機(jī)技術(shù)、高新電子以及軟件開發(fā)等科技含量高的項(xiàng)目落戶岳陽的少。創(chuàng)效型、有長遠(yuǎn)進(jìn)展力，對岳陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有帶動作用的項(xiàng)目不多，從引進(jìn)的工業(yè)項(xiàng)目看，大多屬于資源型、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)鏈接型或配套型項(xiàng)目，有自主知識產(chǎn)權(quán)、高附加值、長遠(yuǎn)進(jìn)展力的項(xiàng)目不多。消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動力小于投資2006年，居民全市都市居民人均消費(fèi)性支出8845元，增長5.8%，扣除價格因素，實(shí)際增長3.7%。低于GDP增幅8.7個百分點(diǎn)，居民消費(fèi)僅拉動經(jīng)濟(jì)增長2.4個百分點(diǎn)，全部消費(fèi)需求對經(jīng)濟(jì)拉動僅為4.2個百分點(diǎn)，而投資拉動經(jīng)濟(jì)增長5.5個百分點(diǎn)，因此投資仍然是推動我市經(jīng)濟(jì)增長的主動力。5.2、都市各產(chǎn)業(yè)規(guī)模及其進(jìn)展趨勢岳陽市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長趨勢資料來源：岳陽市統(tǒng)計(jì)局岳陽市歷年固定資產(chǎn)投資及增長趨勢資料來源：岳陽市統(tǒng)計(jì)局從岳陽市歷年固定資產(chǎn)投資額來看，岳陽市對都市和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的投入增長較迅速，特不是工業(yè)廠房、設(shè)備、市政基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)投入增幅較大，從政府相關(guān)部門得知，以后岳陽市將加大對工業(yè)、市政設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)的投資力度，這是實(shí)現(xiàn)都市和經(jīng)濟(jì)快速增長的基礎(chǔ)。岳陽市歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入及增長趨勢資料來源：岳陽市統(tǒng)計(jì)局由岳陽市歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)我們能夠看出，居民收入呈穩(wěn)定增長趨勢，平均年增長7%左右，最高增幅達(dá)12.8%，2006年城鎮(zhèn)居民可支配收入差不多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2002年全年可支配收入。據(jù)岳陽市政府有關(guān)人員表示，以后將通過落實(shí)各項(xiàng)就業(yè)政策、擴(kuò)大就業(yè)面等措施增加城鄉(xiāng)居民收入，不斷提高居民生活水平，增加其可支配收入。6、常住人口分析6.1、現(xiàn)有常住人口總量與結(jié)構(gòu)分析截止2005年末，岳陽市城區(qū)常住人口總量為96.33萬人，其中男女比例約1︰1.1，城鎮(zhèn)人口占到80%以上。岳陽樓區(qū)是岳陽市的中心城區(qū)，總?cè)丝?5萬，其中常住人口64萬，流淌人口21萬，人口密度相關(guān)于其他區(qū)域較大，每平方公里達(dá)到3024人。岳陽市城區(qū)行政村鎮(zhèn)人口（2005年單位：萬、人/平方公里）行政區(qū)域總戶數(shù)總?cè)丝谄渲衅渲卸际谢饺丝诿芏饶信擎?zhèn)人口農(nóng)村人口岳陽樓區(qū)23.7856.7229.6127.1155.491.2397.833024.4云溪區(qū)5.8216.418.517.9011.604.8170.69423.2君山區(qū)8.4223.2012.4010.8010.1213.0843.62323.0合計(jì)=SUM(ABOVE)38.02=SUM(ABOVE)96.33=SUM(ABOVE)50.52=SUM(ABOVE)45.81=SUM(ABOVE)77.21=SUM(ABOVE)19.12//資料來源：《岳陽統(tǒng)計(jì)年鑒（2005-2006）》6.2、常住人口進(jìn)展趨勢分析通過綜合法等方法來預(yù)測岳陽市以后常住人口的進(jìn)展趨勢，能夠預(yù)測2010年岳陽市城區(qū)人口將達(dá)到98.57萬人，2015年城區(qū)人口將達(dá)到100.85萬人。綜合法依照2006年統(tǒng)計(jì)資料顯示，2005年岳陽市人口自然增長率為4.9‰，都市區(qū)域人口共計(jì)96.33萬人；2002-2004年岳陽市人口自然增長率分不為4.63‰、4.35‰和4.5‰，年平均增長率為4.6‰，岳陽市1980-2004年平均人口機(jī)械增長率為3.5‰，則：岳陽市城區(qū)以后人口進(jìn)展規(guī)模預(yù)測（單位：萬人）年份年自然增長3.5‰年機(jī)械增長4.6‰201098.5798.032015100.8599.76以上只能依照岳陽市以往人口增長的規(guī)律來預(yù)測以后都市人口的規(guī)模，綜合考慮岳陽市以后都市規(guī)劃，武廣客運(yùn)鐵路、支線機(jī)場以及都市區(qū)域擴(kuò)張等因素對岳陽市以后人口規(guī)模將產(chǎn)生較大的阻礙，我們可能岳陽市以后城區(qū)人口總量將達(dá)到120萬人左右。6.3、以后常住人口產(chǎn)業(yè)構(gòu)成分析從2005年岳陽都市區(qū)域常住人口分產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)來看，從事三產(chǎn)人員數(shù)比重約為1︰1.14︰1.29，從事第一產(chǎn)業(yè)的人員要緊分布在云溪區(qū)和君山區(qū)，從事第二、三產(chǎn)業(yè)的人員要緊集中在岳陽樓區(qū)即以工業(yè)、旅游、行政和商貿(mào)為主的舊城區(qū)。岳陽市城區(qū)常住人口分產(chǎn)業(yè)分布（單位：萬人）從業(yè)人員比重（%）總計(jì)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)岳陽樓區(qū)23.082.738.9911.3611.839.049.2云溪區(qū)7.932.613.901.4233.049.117.9君山區(qū)9.426.420.632.3768.26.725.1合計(jì)40.4311.7613.5215.1529.133.437.5資料來源：《岳陽統(tǒng)計(jì)年鑒（2005-2006）》以后岳陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將有所調(diào)整，第一產(chǎn)業(yè)將向集約化、基地化方向進(jìn)展，整體從事農(nóng)業(yè)等第一產(chǎn)業(yè)的人口將會接著減少；同時，以后岳陽市通過加大對工業(yè)、旅游業(yè)等第二、第三產(chǎn)業(yè)的投資力度，以后從事第二、第三產(chǎn)業(yè)的人員將接著增加，特不是從事旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)的人員比重將會有較大的增幅。6.4、以后常住人口收入水平分析據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，岳陽市在2000-2004年之間，歷年城鎮(zhèn)居民可支配收入在湖南省要緊都市中均排在第二名，2005年僅次于長沙和株洲位列第三。湖南省要緊都市城鎮(zhèn)居民可支配收入（單位：元/人）要緊都市城鎮(zhèn)居民可支配收入2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年長沙7986865188689933110291243413924株洲7271788779348786100611123012455岳陽7286798183298981101361098011726常德58286244628179018461977610524郴州5871638569617560856795959741全省62196781695976748617952410504資料來源：《岳陽統(tǒng)計(jì)年鑒（2005-2006）》通過分析可知，岳陽市城鎮(zhèn)居民可支配收入年均增長8.58%，可能2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將達(dá)到16571元。以后通過在君山區(qū)和云溪區(qū)建立養(yǎng)殖、種植基地等改革措施，農(nóng)村居民可支配收入將得到較大幅度的提高，可能以后整個岳陽市都市區(qū)域內(nèi)常住人口的收入將會步入快速增長期，居民購買力將會進(jìn)一步增強(qiáng)。6.5、以后常住人口住房需求分析以后岳陽市常住人口住房需求要緊來自于原住居民的換房需求和新增居民的購房需求，岳陽市城鎮(zhèn)居民目前整體居住條件一般，特不是舊城區(qū)域，現(xiàn)有住房大多為較早時期所建的公房或集資房，少有現(xiàn)代居住理念的住宅小區(qū)，生活水平的不斷提高促使原住居民對居住條件的要求也相應(yīng)提高，在以后較長時期內(nèi)，這類居民的購房需求將會持續(xù)增長。其次是新增居民的購房需求，包括本地新增家庭和外來人員對商品住宅的需求，以后岳陽市都市的擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)的飛速進(jìn)展將會吸引大批外地人士來岳陽就業(yè)或投資，這在一定程度上會增加以后租房或購房的需求?？傮w上由于生活水平的提高，人們改善居住環(huán)境的需求將會越來越強(qiáng)烈，以后專門長一段時期內(nèi)岳陽市常住人口的住房需求將會持續(xù)增長。6.6常住人口分析小結(jié)隨著岳陽市都市及經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，以后常住人口規(guī)模將有較大幅度的增長，特不是都市規(guī)模的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展帶來各類就業(yè)機(jī)會的增加，這些將會大大促進(jìn)城鎮(zhèn)人口的增加，促進(jìn)城鎮(zhèn)人民穩(wěn)步提高收入，從而帶動都市住房需求的迅猛增長。第三部分岳陽市房地產(chǎn)市場分析1、市場范圍界定本項(xiàng)目位于湖南省岳陽市巴陵大道中路原岳陽衛(wèi)校舊址，考慮到購買該區(qū)域內(nèi)物業(yè)的客戶初步推斷要緊來自三個方面：第一為岳陽市區(qū)工作的本地客戶；第二為岳陽地區(qū)所轄管的縣、市客戶；第三岳陽外出務(wù)工或經(jīng)商的歸鄉(xiāng)客戶。鑒于本區(qū)域內(nèi)新開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品相對較少，同時依照本項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，將規(guī)劃定位為滿足眷戀都市中心便利生活、同時追求生活品質(zhì)的客戶的需求，為此在后面研究中我們對岳陽市的中高檔重點(diǎn)樓盤作了案例分析，特不對區(qū)域內(nèi)的競爭性樓盤作為典型案例分析。2、市場進(jìn)展歷史與現(xiàn)狀2.1開發(fā)投資狀況分析岳陽市2002—2006年商品房建設(shè)投資額單位：萬元數(shù)據(jù)來源：《2003-2006年岳陽市統(tǒng)計(jì)年鑒》，下同；2006年數(shù)據(jù)來自湖南省人民政府經(jīng)濟(jì)研究信息中心網(wǎng)上公布數(shù)據(jù)。岳陽市商品房建設(shè)投資額近年來增長較快。從2002年至2004平均每年增長了60%左右，2006年較2005年增長了50%，而相比2002年快翻了7翻，從31045萬元增長至211800萬元。岳陽樓區(qū)2002—2005住宅建設(shè)投資額單位：萬元注：在2002、2003、2005年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和南湖風(fēng)景區(qū)都統(tǒng)計(jì)在岳陽樓區(qū)中，與《2004年統(tǒng)計(jì)年鑒》統(tǒng)計(jì)口徑一致，下同。岳陽樓區(qū)2002-2005年間住宅建設(shè)投資額呈現(xiàn)跳躍式增長現(xiàn)象，2006年數(shù)據(jù)將經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和南湖風(fēng)景區(qū)數(shù)據(jù)剔除出去。從2002年至2003變化幅度不大，但到2004年出現(xiàn)了急速增長的現(xiàn)象，從之前不到20000萬元突增到04年的61907萬元，而2005年保持了04年建設(shè)投資水平，接著保持在61000萬元投資額的水平。2.2開工建設(shè)狀況分析岳陽市2002—2006新開工房屋面積單位：平方米岳陽市2002-2006年間新開工房屋面積保持小幅增長的局勢。整個岳陽市由2002年新開工房屋面積624728平方米的起點(diǎn)，03-05年間則一直保持在100000-110000平方米左右的新開工房屋開發(fā)規(guī)模，增幅不大。2006年岳陽市新開工房屋面積同比下降17%。岳陽樓區(qū)2002—2005新開工住宅面積單位：平方米岳陽樓區(qū)2002-2005年間住宅建設(shè)投資額呈現(xiàn)跳躍式增長趨勢。從2002年至2003變化幅度不大，但到2004年出現(xiàn)了急速增長的現(xiàn)象，從之前不到20000萬元突增到04年的61907萬元，而2005年保持了04年建設(shè)投資水平，接著保持在61000萬元投資額的水平。2.3市場供應(yīng)狀況分析岳陽市2002—2006住宅竣工房屋面積單位：平方米岳陽市2002-2005年竣工房屋面積呈跳躍式增長。從2002年至2003兩年間52-53萬平方米的房屋竣工面積，突增至2004-2005年兩年125-135萬平方米的房屋竣工面積，2006年房屋竣工面積大幅減少。，同比降幅達(dá)50%，要緊是2004-2005年兩年市場供應(yīng)量有大幅放量，新開工面積減少所致。岳陽樓區(qū)2002—2005住宅竣工房屋面積單位：平方米岳陽樓區(qū)2002-2005年住宅竣工房屋面積呈不穩(wěn)定增長態(tài)勢。岳陽樓區(qū)2002年住宅房屋竣工面積接近18萬平方米，而2003年竣工面積只有11萬多平方米，到04年有個飛躍式的增長，竣工面積達(dá)62萬多平方米，但到05年間竣工面積又下降了20萬平方米左右，只有約41萬平方米住宅竣工。2.4市場銷售狀況分析岳陽市2002—2006年商品房實(shí)際銷售面積單位：平方米岳陽市2002-2006年房屋銷售面積呈逐年放量增長。2006年銷售面積比2005年下降了16%，要緊是因?yàn)樵狸柺猩唐贩款A(yù)售條件比較寬松，新開工后工程能達(dá)正負(fù)零就能申請預(yù)售，因此2006年房地產(chǎn)新開工面積下降所致。岳陽樓區(qū)2002—2005商品房實(shí)際銷售面積單位：平方米岳陽市2002-2005年商品房實(shí)際銷售面積也呈現(xiàn)出跳躍式、不穩(wěn)定增長的態(tài)勢。這與岳陽樓區(qū)新開工住宅面積、住宅竣工房屋面積定量指標(biāo)分析出的特征相似，比較符合市場進(jìn)展?fàn)顩r。2.5銷售價格分析岳陽市2004-2005年房屋銷售價格指數(shù)從《岳陽市2005-2006年統(tǒng)計(jì)年鑒》房地產(chǎn)景氣指數(shù)得出：商品房銷售價格指數(shù)如上圖，可看出：從整體上04-05年岳陽市的房屋價格是逐步波動上升的過程，平均下來04與05年每年大約都上漲了20個點(diǎn)左右。岳陽市2007年價格走勢圖從2007年1-10月岳陽市整體房地產(chǎn)價格走勢來看，10月份高層住宅價格比年初上漲約18%。在全國房地產(chǎn)價格整體看漲的情況下，岳陽市房地產(chǎn)市場價格漲速也加快。多層住宅因經(jīng)濟(jì)適用房對整體價格拉低，10月份價格比年初下跌了94元/平方米，跌幅約10%。3、市場特征總結(jié)分析3.1供應(yīng)特征供應(yīng)特征之一：形成三大供應(yīng)區(qū)域從岳陽市住宅房地產(chǎn)供應(yīng)市場看，近幾年供應(yīng)量持續(xù)上升，要緊分布在三大區(qū)域：市內(nèi)老城區(qū)、新興新城區(qū)與南湖風(fēng)景區(qū)，其中市內(nèi)老城區(qū)以天倫城與錦城嘉園為典型代表樓盤，新興新城區(qū)則以眾多事業(yè)單位自建房為代表，而南湖風(fēng)景區(qū)則以南湖花園和景秀南湖為代表。供應(yīng)特征之二：總體商品房住宅供應(yīng)品質(zhì)不高，但目前處于品質(zhì)上升期從岳陽市現(xiàn)有樓盤的供應(yīng)住宅品質(zhì)看，還處于一個較低水平的開發(fā)時期，不管從建筑安裝、綠化園林、會所配套、物業(yè)治理等等諸多方面品質(zhì)都較低，沒有包裝較好的看樓通道，也沒有樣板房提供給潛在業(yè)主參觀等；但最近兩年隨著外地比較成熟開發(fā)商的進(jìn)入，品質(zhì)有一定幅度的提升，物業(yè)類型、戶型也逐漸多樣化，目前房地產(chǎn)市場正處于一個上升時期。3.2成交特征成交特征之一：商品房一手成交量大增，空置面積減少，二手市場還未正式啟動岳陽市商品房銷售面積處于上升趨勢，受商品房銷售大幅上升的阻礙，岳陽市空置房減少；但二手市場并不紅火，整個二手市場還未正式啟動。成交特征之二：多層住宅成為成交主體，小高層和高層正被市場逐漸同意目前市場上供應(yīng)的住宅以多層為主體，同時受固有的住居適應(yīng)阻礙，因此在成交上也表現(xiàn)以多層住宅為主，隨著土地利用的集約化，容積率逐漸提高，小高層和高層住宅也正被市場逐漸認(rèn)可和同意。成交特征之三：大戶型為成交主體，中小戶型正彌補(bǔ)市場空白這點(diǎn)與上述成交特征之二類似，一是由于住宅供給市場的緣故，二是居住適應(yīng)的阻礙導(dǎo)致大戶型成為市場成交主體，另外確實(shí)是隨著家庭規(guī)模的縮小、房價的逐步攀升，戶型大帶來總價高的弊端讓消費(fèi)者難以承受，因此中小戶型成為目前市場追捧的寵兒，成交量逐漸放大。成交特征之四：銷售周期普遍較長，市場消化速度較慢這要緊是岳陽市城區(qū)人口較少，且住宅商品市場化程度不高，商品房需求增量受到一定的阻礙；同時也與當(dāng)前岳陽銷售代理專業(yè)化程度不高，不能從宏觀上把控銷售的氣氛，沒能較好的操縱銷售節(jié)奏。3.3價格特征房地產(chǎn)市場價格級差明顯從岳陽市三大住宅供應(yīng)片區(qū)的價格統(tǒng)計(jì)分析得知：目前岳陽市房地產(chǎn)市場價格級差比較明顯，如下圖。老城區(qū)作為商業(yè)旺地，生活、教育、交通等配套齊全，但居住環(huán)境欠佳，目前處于岳陽市中間的位置，商品房單價大部分在1500-2000元不等；新城區(qū)代表了都市進(jìn)展的走向與軸線，有較好的生活環(huán)境與優(yōu)越的市政規(guī)劃，然而各項(xiàng)配套還沒有完善，入住率不高、居住氛圍不濃，商品房價格優(yōu)勢還不能發(fā)揮，目前單價從1300-1700元不等；南湖風(fēng)景區(qū)是岳陽的靈魂所在，有著浩蕩的南湖風(fēng)光，且有規(guī)劃中風(fēng)景長廊的利好，差不多成為岳陽高尚住宅的集聚地，是岳陽高收入群物業(yè)首選之地，目前其商品房單價也為全市最高，大部分從2000-2700元不等。3.4競爭特征競爭特征之一：較長時期都處于低水平競爭狀態(tài)由于岳陽市的龍頭產(chǎn)業(yè)為石化等壟斷型國有經(jīng)濟(jì)，這類企業(yè)福利待遇較好，都能給職工提供集資房或微利房，而政府機(jī)構(gòu)或事業(yè)單位一般也通過非市場化渠道解決住房問題，因此直接導(dǎo)致了岳陽房地產(chǎn)商品市場化進(jìn)程緩慢，從而決定了岳陽市房地產(chǎn)市場在較長時期都處于一個低水平競爭的狀態(tài)。競爭特征之二：本、外地開發(fā)商水平的競爭最近兩年由于外地開發(fā)商的逐漸進(jìn)入，如浙江、福建等地比較成熟開發(fā)企業(yè)，他們的進(jìn)入也帶去了先進(jìn)的開發(fā)理念、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)水平、治理水平、營銷手法等新奇的血液，而且拿地成規(guī)?；㈤_發(fā)產(chǎn)品成批量化的進(jìn)展態(tài)勢，使得岳陽這塊比較寂靜的房地產(chǎn)市場正在逐漸升溫，也形成了本、外地開發(fā)商水平、綜合實(shí)力的較量和激烈競爭，有望給岳陽房地產(chǎn)市場帶來更好的產(chǎn)品。競爭特征之三：外地品牌開發(fā)商進(jìn)駐少目前進(jìn)駐岳陽的外地房地產(chǎn)開發(fā)商沒有品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，僅僅保利地產(chǎn)在岳陽樓汴河街附近運(yùn)作保利洞庭東岸項(xiàng)目，規(guī)模不大。因此能夠推斷，目前岳陽的房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境是處于一個中等的競爭程度。3.5其它特征目前岳陽市房地產(chǎn)市場還呈現(xiàn)了一個“定向樓盤”開發(fā)特征：即出現(xiàn)了諸多政府機(jī)構(gòu)或事業(yè)單位與某個項(xiàng)目開發(fā)主體合作，“訂單式”定向?yàn)樯鲜鰴C(jī)構(gòu)開發(fā)物業(yè)；甚至諸多政府機(jī)構(gòu)或事業(yè)單位集資建房或建筑微利房，如岳陽晚報(bào)社小區(qū)、市公安局小區(qū)等等（如下圖\表所示），這是房地產(chǎn)市場進(jìn)展初期的顯著特征之一，在岳陽房地產(chǎn)市場有較明顯的表現(xiàn)。岳陽部分定向開發(fā)樓盤名稱定向樓盤名稱定向單位建筑面積沁園小區(qū)（二期）未公布38000平方米金山花園未公布部分定向環(huán)盛小區(qū)環(huán)衛(wèi)局部分定向東森花園未公布部分定向錦繡河山廣電集團(tuán)部分定向泓園小區(qū)岳陽市政協(xié)15562.98平方米金運(yùn)花園岳陽市運(yùn)輸治理局24000平方米資料來源：岳陽房地產(chǎn)信息網(wǎng)，通過整理得出。4、市場前景預(yù)測4.1市場供應(yīng)岳陽市土地總供給逐年放大從土地供應(yīng)方面來看，岳陽市土地購置面積已連續(xù)幾年處于增長態(tài)勢，而2005年有所下降。從岳陽市十一五住房建設(shè)規(guī)劃來看，岳陽市從2006年開始以后五年內(nèi)逐年增加土地供應(yīng)量。岳陽市2002—2005年購置土地面積單位：平方米市區(qū)住宅供應(yīng)市場將會逐漸東移市內(nèi)老城區(qū)伴隨一些傳統(tǒng)板塊土地供給的減少，像金鄂中路一帶等較大的規(guī)模的中心板塊區(qū)域在以后幾年內(nèi)將可能是樓市的熱點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)一帶因?yàn)樵狸柺羞M(jìn)展的新城區(qū)，土地資源寬敞，有較大的供應(yīng)量，將成為以后市場供應(yīng)的最大區(qū)域。4.2市場需求岳陽市商品住房的增量需求和改善需求是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)進(jìn)展的動力。從岳陽市的都市進(jìn)展規(guī)劃來看，到2010年岳陽將建成城區(qū)100平方公里，人口100萬的都市。而目前岳陽市城區(qū)人口近70萬，今后幾年每年平均要增加5-6萬都市人口。按人均住房30平方米估算，每年應(yīng)新增加住房面積100-120萬平方米。4.3價格走勢成本推動價格水平上升據(jù)岳陽市房產(chǎn)專業(yè)人士測算，就一般規(guī)律：土地成本200-600元/平方米，土建及安裝成本600元/平方米，配套建設(shè)費(fèi)用（消防設(shè)施等等）200元/平方米，開發(fā)商運(yùn)營成本200元/平方米，其他費(fèi)用200-300元/平方米。如下圖所示。岳陽商品房每平方造價示意圖商品房成本由上述五項(xiàng)成本組成，受土地供給市場和土地出讓方式的阻礙，如政府對土地的操縱與招牌掛的出讓方式等都將直接增加土地成本；商品房供給品質(zhì)的提高將直接導(dǎo)致土建及安裝成本和配套費(fèi)用；而房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的不斷變化和金融信貸政策的收縮還將增加其財(cái)務(wù)費(fèi)用及運(yùn)營成本；市場競爭環(huán)境的加劇還將提高其營銷、推廣、銷售費(fèi)用，等等，在這眾多成本因素的推動下將導(dǎo)致商品房價格的上升。成本組成因素講明土地成本土地供給與出讓方式的變化土建和安裝成本商品房供給品質(zhì)的提高配套建設(shè)費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)\配套設(shè)施投入增加開發(fā)商運(yùn)營成本宏觀調(diào)控和金融信貸政策收縮其他費(fèi)用營銷\推廣\銷售費(fèi)用增加需求推動價格水平上升房地產(chǎn)正常價格是由本地消費(fèi)水平、生活水平阻礙的。據(jù)《洞庭之聲報(bào)》報(bào)道，2006年岳陽主城區(qū)商品住房均價為1270元/平方米（建面），同比增長2.57%，房價低于全國70個大中都市同期均價3000元/平方米。從岳陽與湖南都市房價比較，明顯低于長沙2904元/平方米、株/平方米等市，而在市級都市中岳陽市居第五位，而岳陽的人均可支配收入?yún)s排在前三位。從岳陽的潛在購買力來看，房價的上升空間依舊存在。而到2006年底時，岳陽的品質(zhì)房價差不多開始沖刺2000元大關(guān)，而這一價格，在湖南地級都市中還處于“下游”水平。4.4市場機(jī)會鑒于目前岳陽房地產(chǎn)市場處于進(jìn)展的初期，市場存在著諸多空白點(diǎn)待填補(bǔ)，因此從不同的角度而論，市場存在較多的進(jìn)展機(jī)會：區(qū)位機(jī)會：由于岳陽市中心城區(qū)新增項(xiàng)目較少，區(qū)域內(nèi)市場總體上呈供不應(yīng)求的態(tài)勢，從而在價格上也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市區(qū)其他區(qū)域。產(chǎn)品機(jī)會：當(dāng)前岳陽房地產(chǎn)市場產(chǎn)品單一性特不明顯，體現(xiàn)在物業(yè)類型的單一性、戶型的單一性、建筑風(fēng)格的單一性、園林綠化的單一性、交樓標(biāo)準(zhǔn)的單一性等諸多方面，因此住宅產(chǎn)品市場也存在較多市場機(jī)會點(diǎn)。服務(wù)機(jī)會：房地產(chǎn)市場的服務(wù)機(jī)會不僅體現(xiàn)在物業(yè)治理的服務(wù)水平，還體現(xiàn)貫穿在銷售前、中、后期的每個細(xì)節(jié)。目前岳陽住宅市場絕大部分都為物業(yè)開發(fā)公司組織銷售并進(jìn)行后期的物業(yè)治理，專業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)水平較低；存在著由專業(yè)銷售代理公司進(jìn)行有系統(tǒng)的營銷與推廣、更加規(guī)范的物業(yè)治理公司進(jìn)行訓(xùn)練有素的物業(yè)治理的服務(wù)可能。市場機(jī)會：政府對都市舊城改造力度加大，提升市中心的居住環(huán)境，更加體現(xiàn)出居住都市中心的價值。因此項(xiàng)目存在巨大的市場機(jī)會。第四部分項(xiàng)目競爭樓盤調(diào)查分析1、住宅競爭樓盤調(diào)查分析岳陽市房地產(chǎn)市場東西向以青年路為界，南北向以長虹路和琵琶王路為界，能夠依照樓盤分布集中程度將市場分為三大板塊，分不為老城區(qū)板塊、南湖板塊、開發(fā)區(qū)板塊，如下圖。1.1老城區(qū)板塊競爭性樓盤項(xiàng)目名稱洞庭東岸左岸巴陵城御公館開發(fā)商岳陽保利置業(yè)有限公司岳陽九興置業(yè)投資公司岳陽運(yùn)通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置巴陵西路和洞庭北路交匯處東茅嶺路與南湖大道交匯處巴陵大道與土橋巷交匯處交通情況市中心，交通便利市中心，交通便利市中心，交通便利規(guī)劃要點(diǎn)占地面積（m2）708105900010000建筑面積（m2）104091.61600021840商業(yè)面積（m2）約3000010000/容積率1.472.71.5綠化率30%20%25%建筑風(fēng)格新中式風(fēng)格現(xiàn)代新古典主義風(fēng)格園林風(fēng)格中式無主題園林古典園林戶數(shù)442362168車位數(shù)30850建筑類型多層小高層多層主力戶型面積（㎡）二房：88三房：135-140復(fù)式：210-220二房：83-86三房：128-133四房：141-158復(fù)式：120-241二房：約115.38三房：128.67-139.89銷售價格（元/㎡）住宅3100（可能）銷售狀況可能12月開盤80%可能12月推出入伙日期2008年2月08年3月物業(yè)治理保利物管/部隊(duì)后勤公司項(xiàng)目定位高端產(chǎn)品中端產(chǎn)品中端產(chǎn)品項(xiàng)目核心賣點(diǎn)和營銷策劃強(qiáng)調(diào)地處岳陽樓風(fēng)景旅游區(qū)，通過保利文物展，打造岳陽第一人文樓盤。弱點(diǎn)是項(xiàng)目地處老城區(qū)，周邊居住環(huán)境還有待改造。突出項(xiàng)目地處都市商業(yè)黃金地段，但單身公寓是銷售難點(diǎn)，大多朝北，沒有采取酒店式治理，另周邊有類似項(xiàng)目“白楊國際”推出，還帶10年返租促銷。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目風(fēng)水位置，原軍分區(qū)高官家屬區(qū)，治安良好，包裝成公御大宅，但與之匹配的配套設(shè)施卻沒有，也沒有大戶型?？蛻舴治稣珓?wù)員、岳陽各界商業(yè)成功人士、岳陽周邊縣市投資客以本地?fù)Q房客戶為主；外省市來岳陽做生意老總或部分投資客。以本地周邊換房客戶為主；東茅嶺路及土橋路做生意的老總等。左岸巴陵城御公館項(xiàng)目名稱錦城嘉園天倫城開發(fā)商岳陽隆盛置業(yè)投資公司（浙江）天倫房地產(chǎn)公司（福建）項(xiàng)目位置琵琶王路與青年路交匯處金鶚中路市政府對面交通情況交通較便利地處市中心，交通極其便利規(guī)劃要點(diǎn)占地面積（m2）2900033.5萬建筑面積（m2）97439.8760萬商業(yè)面積（m2）/容積率2.391.69綠化率35%35%建筑風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代新古典主義園林風(fēng)格蘇杭風(fēng)情歐式（地中海米蘭、荷蘭）戶數(shù)600總4000戶二期600車位數(shù)/250建筑類型小高層小高層、多層主力戶型面積（㎡）三房：128-139四房：149-162二房83-86三房122-131四房156-187復(fù)式202-272銷售價格（元/㎡）26002700（可能）銷售狀況60%12月2號推出入伙日期2008年3月2008年3月物業(yè)治理銀典物管深圳銀典物管項(xiàng)目定位中高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品項(xiàng)目核心賣點(diǎn)和營銷策劃岳陽首創(chuàng)蘇杭風(fēng)情中庭園林，同時高品質(zhì)的房屋質(zhì)量也成為附加賣點(diǎn)，形成良好口碑。弱點(diǎn)是由于項(xiàng)目規(guī)劃布局的局限性，使部分戶型設(shè)計(jì)有許多缺陷，如客廳朝北等。主打項(xiàng)目都市核心位置、規(guī)模。弱點(diǎn)是產(chǎn)品品質(zhì)不高和戶型創(chuàng)新不多，一期復(fù)式比重過多?？蛻舴治鲆员镜?fù)Q房客戶為主；外省市來岳陽做生意或投資的老總等要緊是項(xiàng)目周邊二次置業(yè)者為主，包括政府公務(wù)員、個體私營老總。錦城嘉園天倫城1.2南湖板塊競爭樓盤項(xiàng)目名稱湖畔新村（天鵝湖）南湖花園藍(lán)湖水岸華菱·融域開發(fā)商湖南省興瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳陽合大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳陽市興城置業(yè)有限公司華菱集團(tuán)·岳陽市金地利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目位置東臨南湖廣場，南臨南湖游路南湖廣場西側(cè)南湖游路與千畝湖路交匯處南湖東路與學(xué)院路交匯處交通情況現(xiàn)交通不便利，現(xiàn)沒有直接公車直通，需經(jīng)湖畔新村才連通南環(huán)路交通較便利，西接南湖游路，和南湖大道現(xiàn)交通不便利，現(xiàn)沒有直接公車直通，需經(jīng)湖畔新村才連通南環(huán)路遠(yuǎn)離市中心，交通較便利規(guī)劃要點(diǎn)占地面積（m2）6652276162098928333建筑面積（m2）16500922506011268000商業(yè)面積\200030004000容積率2.183.262.862.4綠化率41%45%41.5%30%建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格結(jié)合歐式風(fēng)格現(xiàn)代現(xiàn)代歐式現(xiàn)代歐式園林風(fēng)格中式中式法蘭西風(fēng)情現(xiàn)代戶數(shù)102456408500車位數(shù)/290個,6.68萬/個/110個，7-8萬/個建筑類型小高層小高層、高層小高層小高層主力戶型面積（㎡）三房141-149四房161-191五房224二房93-99三房146-150四房164-175五房186-195三房135-143四房163二房93-101三房118-146銷售價格（元/㎡）2400270027002500銷售狀況70%100%60%65%入伙日期08年1月已入伙08年3月2008年3月物業(yè)治理岳陽市明達(dá)物業(yè)進(jìn)展有限公司長沙均和物業(yè)治理公司岳陽市明達(dá)物業(yè)進(jìn)展有限公司華菱物管項(xiàng)目定位中高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品項(xiàng)目核心賣點(diǎn)和營銷策劃項(xiàng)目主打藝術(shù)洋房概念，在包裝和產(chǎn)品材質(zhì)上來拔高項(xiàng)目品味，依托“湖畔新村”已有的物業(yè)治理和配套設(shè)施。項(xiàng)目的弱點(diǎn)在于項(xiàng)目沒有南湖的景觀支撐，交通也不太便利。項(xiàng)目主推絕佳的南湖天然景觀資源，再結(jié)合項(xiàng)目自身園林優(yōu)勢。項(xiàng)目的弱點(diǎn)在于周邊生活配套、商業(yè)還不太成熟。項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)是南湖的景觀資源，在項(xiàng)目的包裝推廣上上把項(xiàng)目打造成法式皇家居住領(lǐng)域。目前在市場上推廣力度不大。主推南湖風(fēng)景和環(huán)境，和歐陸園林生活。項(xiàng)目弱點(diǎn)是產(chǎn)品較為單一，以二房為主，沒有大戶型，且周邊競爭項(xiàng)目多?？蛻舴治鲰?xiàng)目周邊居住二次置業(yè)者本地公務(wù)員、岳陽商場成功人士、岳陽籍在外成功人士和部格外地投資者、長煉化工、華能電廠等企事業(yè)單位主管。重點(diǎn)是公務(wù)員、商場成功人士、岳陽籍在外成功人士和部格外地投資者要緊是項(xiàng)目周邊二次置業(yè)者為主，包括岳化、長煉等石化企業(yè)職工等湖畔新村（天鵝湖）南湖花園藍(lán)湖水岸華菱·融域1.3開發(fā)區(qū)板塊項(xiàng)目名稱錦繡河山中南大市場（二期）開發(fā)商岳陽市湘泰置業(yè)有限公司湖南和利東升置業(yè)投資有限公司項(xiàng)目位置北港路岳陽市岳陽大道1號交通情況處于巴陵東路和青年東路之間，暫無直通公交車，交通較便利臨近武廣客運(yùn)站和岳陽大道，交通便利規(guī)劃要點(diǎn)占地面積（m2）131457133334建筑面積（m2）168000180000商業(yè)面積3000160000容積率1.251.35綠化率38.1%15%建筑風(fēng)格現(xiàn)代多層、歐式