怎樣判斷一間商鋪購(gòu)買后會(huì)升值與購(gòu)商鋪有啥巧法

35/35作者：蝶舞花香2007-6-140:23:31)如何推斷一間商鋪購(gòu)買后會(huì)升值？購(gòu)商鋪有啥巧法？推斷一間商鋪購(gòu)買后會(huì)升值，和購(gòu)房時(shí)機(jī)可選用五率為指標(biāo)，五率是：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、按揭利率、通貨膨脹率、銷售率、空置率。1、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率它是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的景氣指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高且持續(xù)增長(zhǎng)，必定刺激房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，使房屋成交量呈旺盛的走勢(shì)。供給量大，人們就有較多的選擇性，可進(jìn)行利益比較，用相對(duì)較低的收入買到較中意的商鋪。2、按揭利率住宅消費(fèi)離不開金融的支持。特不是關(guān)于工薪階層購(gòu)房自籌款達(dá)到總房款的30％或50％時(shí)，利用銀行按揭籌足剩余款項(xiàng)，不然而明智之舉，而且是實(shí)現(xiàn)提早消費(fèi)的前提。我國(guó)目前按揭利率要緊采納固定利率的方式，但利率的高低、優(yōu)惠程度直接決定享用人是否享用、還款方式、還款期限等一系列技術(shù)問題。3、通貨膨脹率購(gòu)房者要努力回避通貨膨脹的盤剝，就要把握好三率：銀行存款利率、銀行按揭利率、通貨膨脹率，進(jìn)行綜合比較，抓住入市時(shí)機(jī)。4、銷售率指預(yù)售房和成房的銷售率。一般來講，若銷售率達(dá)不到30％，進(jìn)展商的資金便收不回來，當(dāng)銷售率在一定時(shí)期內(nèi)沒有改觀時(shí)，進(jìn)展商會(huì)被迫降價(jià)；若銷售率達(dá)50％，則表明供求比較平衡，房?jī)r(jià)會(huì)維持在一定水平內(nèi)一段時(shí)刻；若銷售率在70％左右，則表明需求漸熱，進(jìn)展商的開發(fā)成本已差不多收回，房?jī)r(jià)就會(huì)上升。5、空置率空置率是與銷售率相反的指標(biāo)。當(dāng)空置率為90％時(shí)，價(jià)格比較合適，但也要付出一定的代價(jià)如：裝修噪音、裝修垃圾、服務(wù)不配套、服務(wù)不完善、交通不便利等諸多不便。當(dāng)空置率為50％時(shí)，您購(gòu)房置業(yè)既能獲得較好的價(jià)格，又能享受進(jìn)展商、物業(yè)治理公司努力提高居住品質(zhì)的成果，是最佳入市時(shí)機(jī)。當(dāng)空置率為30％時(shí)，您應(yīng)迅速購(gòu)房置業(yè)以免進(jìn)展商因提高居住品質(zhì)的投入而提價(jià)。巧妙利用空置率指標(biāo)，把握購(gòu)房置業(yè)最佳機(jī)會(huì)才能買到您理想的空間。（一）要尋求容易升值和易脫手的鋪面房。這種建物一定要地段強(qiáng)、外觀好、大廈治理周嚴(yán)。同時(shí)選擇比住宅要搶手的辦公大樓或店面。

（二）要觀看建筑公司或房屋公司以往的信譽(yù)，如財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、知名度以及過去完成建筑物的品質(zhì)等。

（三）在簽約時(shí)，要注意內(nèi)容有沒有防礙轉(zhuǎn)讓的條款，以免在轉(zhuǎn)手中途，被建筑公司或其他部門借口抽成。

（四）在查找轉(zhuǎn)手買主時(shí)，要通過房產(chǎn)治理部門來轉(zhuǎn)介。

（五）從房屋銷售公司、中介公司等方面打聽“買氣”情形，另外再參考股市、黃金市場(chǎng)等變化。

（六）留心不動(dòng)產(chǎn)買賣的相關(guān)稅款。投資房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)（一）最理想的是投資者能與業(yè)者緊密配合，共同制造新的、成功的投資方法。

（二）要注意部分不良業(yè)者的夸大不實(shí)的廣告。例如在報(bào)刊、電視、廣播或利用名人猛打廣告，易使投資人產(chǎn)生錯(cuò)覺而盲目搶購(gòu)，或者將過高的宣傳費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上。

（三）注意產(chǎn)權(quán)是否清晰，尤其是特定區(qū)的土地能否蓋房子，應(yīng)事先調(diào)查清晰，以免買了土地后卻不能建筑，或買房屋卻沒有土地所有權(quán)，留下諸多“后遺癥”。

（四）對(duì)業(yè)主主動(dòng)所提供的“內(nèi)部消息”，要注意是否有偏頗，或?qū)儆谕瑯I(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)的目的，以免誤信消息而推斷錯(cuò)誤。

（五）房地產(chǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)，看起來是“植林投資”，需要長(zhǎng)達(dá)10～15年的時(shí)刻才能看到成果。將資金投入房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)事先作好心理預(yù)備，以免因?yàn)榈禺a(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期低下，而拖垮投資人的財(cái)務(wù)。

（六）買房子自己住，要留意周圍環(huán)境。購(gòu)房用來投資，也不應(yīng)忽略現(xiàn)場(chǎng)察看的工作。

（七）對(duì)想買公寓樓出租以賺取投資利潤(rùn)的人而言，最好能略具閱讀建筑工程、設(shè)計(jì)圖的知識(shí)。因?yàn)?，一般鋼筋混凝土的大廈，不是專家專門難由外觀推斷建筑工程的優(yōu)劣，而建筑物結(jié)構(gòu)體的施工質(zhì)量，與耐用年數(shù)息息相關(guān)，絕不容忽視。

（八）投資房地產(chǎn)是否成功，應(yīng)認(rèn)真分析價(jià)格、利息等成本因素。例如投資套房、公寓、辦公大樓或純粹土地，所考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素即不同。假如是作巨額投資，最好能考慮今后是否能“分售”或“分租”的問題，例如利用分層出售可降低房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

（九）投資房地產(chǎn)后要注意后續(xù)的維持治理費(fèi)用。例如房租收取是否方便，建筑物的日常清掃或外觀維持及幾年后的修繕及整建問題等。哪些房不能買：依照國(guó)家規(guī)定，下列情況中的房屋買賣將受到限制：一是違法或違章建筑；

二是房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時(shí)，也不能買賣；

三是未經(jīng)合法程序批準(zhǔn)銷售的房屋；

四是聞名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋；

五是由于國(guó)家建設(shè)需要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。購(gòu)房殺價(jià)有哪些竅門：有人講，買房屋勝敗的關(guān)鍵就要看你殺價(jià)的本領(lǐng)了，這話不無(wú)道理，對(duì)于想做投資的購(gòu)房者而言更是如此。只有買到廉價(jià)的房屋才有自己的利潤(rùn)空間．否則拋出之后不但沒賺甚至要賠本。房地產(chǎn)買賣談判的技巧在于掌握市場(chǎng)動(dòng)向，心中有數(shù)，同時(shí)，了解對(duì)方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價(jià)。買賣談判的學(xué)問大得專門，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。一要不動(dòng)聲色、多方了解1看房屋。房子是實(shí)物，一切都可收入眼中，看房子里，應(yīng)表現(xiàn)也自己有興趣，太冷淡賣主對(duì)方也會(huì)沒有心思同你多談，同時(shí)細(xì)心觀看房子結(jié)構(gòu)，采光，保養(yǎng)周圍環(huán)境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。

2掌握背景材料。房屋推出市場(chǎng)多久了，有多少人出過價(jià)，出價(jià)多少，可作一個(gè)參考系數(shù)。愈是多人出價(jià)的房屋，表示其轉(zhuǎn)售力愈強(qiáng)。

3讓賣主明白你購(gòu)房是自住，非為轉(zhuǎn)賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜愛自住之買家，一可賣得高價(jià)，再者比較簡(jiǎn)單。二要摸透賣方心理：1賣方多久內(nèi)必須賣屋，關(guān)于在什么時(shí)候殺價(jià)特不重要，愈接近賣要緊賣的期限，賣主愈急切出售，這確實(shí)是你最有利的殺價(jià)時(shí)刻。

2了解賣主售得屋款擬作何用途。假如賣方信得屋款，并不急用，則房屋殺價(jià)，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉(zhuǎn)向的時(shí)候。

3定金方面。定金多少才算恰當(dāng)，并無(wú)一定標(biāo)準(zhǔn)，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。殺價(jià)原理：1暴露房屋的缺點(diǎn)，關(guān)于賣主的房屋所有缺點(diǎn)加以揭露，使賣主對(duì)自己所開高價(jià)失去信心借以達(dá)到殺價(jià)的目的。

2拖延戰(zhàn)術(shù)。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時(shí)刻，如謊稱需時(shí)刻匯合資金等，等到臨近期限的最后一個(gè)時(shí)期，給予殺價(jià)。

3合伙戰(zhàn)術(shù)。你能夠告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價(jià)格需同合伙人商量略施小計(jì)殺價(jià)。

4欲擒故縱。關(guān)于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜愛的各種理由，借此殺價(jià)。總之，殺價(jià)的方法專門多，買主只要頭腦清晰，靈活運(yùn)用，見機(jī)行事，必能心想事成，大功成。投資者應(yīng)如何選擇與購(gòu)買商鋪？

按照我國(guó)加入WTO的承諾，去年底，已同意外資在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立外資獨(dú)資商業(yè)企業(yè)，這將推動(dòng)商業(yè)的進(jìn)展。隨著眾多的外資商業(yè)企業(yè)及其他企業(yè)全面進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)，商鋪的需求將出現(xiàn)一個(gè)較大幅度的增長(zhǎng)。那么投資者應(yīng)如何選擇與購(gòu)買商鋪呢？

好的地段和市口并不一定要類似南京路、淮海路所謂好的地段和市口，并不一定要類似南京路、淮海路如此的黃金地段，而是要有獨(dú)特的眼光，發(fā)覺立即成型而尚未成型的商圈。綜合考察周邊的規(guī)劃狀況、居住氛圍、居住人群、人流情況以及他們的消費(fèi)適應(yīng)。從目前的狀況來看，周邊居住氛圍較為成熟新盤的配套商業(yè)是一個(gè)比較好的投資方向，類似一城九鎮(zhèn)的中心區(qū)域也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。投資商鋪之前，須先確定其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，以及承租行業(yè)對(duì)租金的承付能力一般在立即交付使用的小區(qū)周圍，適合經(jīng)營(yíng)建筑裝飾材料、房地產(chǎn)中介門店。在已形成居住規(guī)模的小區(qū)周圍，適合經(jīng)營(yíng)餐飲、休閑娛樂業(yè)等。這些行業(yè)對(duì)商鋪?zhàn)饨鸬某懈赌芰?，也是投資商鋪所要考察的重要指標(biāo)。從商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的人流分布來分類，又可分為動(dòng)態(tài)消費(fèi)類和靜態(tài)消費(fèi)類商鋪：動(dòng)態(tài)消費(fèi)類商鋪，即一直有較為平均的人流所支撐的商業(yè)業(yè)態(tài)；靜態(tài)消費(fèi)類商鋪則是在指定時(shí)刻內(nèi)才有較為集中的人流來進(jìn)行消費(fèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)。一般情況下，購(gòu)買動(dòng)態(tài)消費(fèi)區(qū)商鋪的，都需要大筆投入；而購(gòu)買靜態(tài)消費(fèi)區(qū)商鋪的，投資就相對(duì)較少，升值空間可能還會(huì)更大一些。投資要有打算，學(xué)會(huì)養(yǎng)鋪舉一個(gè)實(shí)例，筆者的一個(gè)朋友購(gòu)買了一間社區(qū)配套街鋪之后，將其分為三個(gè)時(shí)期向外租賃，結(jié)果使得商鋪的租金逐年上升，還間接地提升了商鋪價(jià)格。在居住區(qū)剛建成的兩年里，他選擇引進(jìn)經(jīng)營(yíng)裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。兩年以后，家居裝飾進(jìn)入尾聲，小區(qū)入住率達(dá)到一定水平、尚未達(dá)到高峰之際，人們需要的是零售業(yè)的服務(wù)，而現(xiàn)在大型零售企業(yè)尚未進(jìn)入。這時(shí)他引進(jìn)便利店，因?yàn)楝F(xiàn)在的便利業(yè)態(tài)最適合社區(qū)內(nèi)服務(wù)需求，其提供的服務(wù)最有價(jià)值，租金向上提高，超過建材裝潢行業(yè)的租金水平，商鋪的使用價(jià)值會(huì)得以體現(xiàn)，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)開始向上攀升。當(dāng)商業(yè)街市進(jìn)入成熟時(shí)期以后，主力商業(yè)紛紛進(jìn)入商圈，他為商鋪設(shè)定了個(gè)性化強(qiáng)、代替難度高的業(yè)種，如時(shí)裝店、鞋店、飾品店。如此做除了幸免與主力商業(yè)正面競(jìng)爭(zhēng)、減少出租風(fēng)險(xiǎn)之外，更重要的是為了提高商鋪的產(chǎn)租能力。2006-6-7下午08:26:59每日濟(jì)新聞購(gòu)買商鋪“四要”中國(guó)自古有“一鋪養(yǎng)三代”的講法，商鋪盡管投資較大，但回報(bào)率普遍高于住宅。目前，購(gòu)買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購(gòu)買商鋪有其自身的專門性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時(shí)應(yīng)格外注意。有如此一個(gè)案例：一家建材公司去年在某建材市場(chǎng)購(gòu)買了一個(gè)鋪位。簽合同時(shí)，雙方未約定市場(chǎng)性質(zhì)。搬入后不久，因建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，進(jìn)展商將市場(chǎng)改為燈具市場(chǎng)，造成建材公司難以接著經(jīng)營(yíng)。該公司與其他建材公司聯(lián)合找進(jìn)展商交涉，進(jìn)展商以合同中對(duì)此并無(wú)約定為理由，讓建材公司啞口無(wú)言。該案中，進(jìn)展商的行為極大損害了業(yè)主的權(quán)益，令業(yè)主陷入了兩難的境地———接著在燈具市場(chǎng)里經(jīng)營(yíng)建材，顯然會(huì)蝕本；而出售鋪位，又難免貶值。從該案中能夠看出，購(gòu)買商鋪與購(gòu)買住宅所考慮的方面有所不同，對(duì)簽約的要求更高，市民絕不能隨意簽約。以下確實(shí)是簽訂商鋪買賣合同時(shí)要注意的常見問題：一要注意公用分?jǐn)偯娣e。一般來講，商鋪的公攤面積占建筑面積的３０—４０％，有的甚至超過５０％。對(duì)此，開發(fā)商因此自有講法，但對(duì)購(gòu)買者來講，商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè)，即使同意范圍內(nèi)的誤差，也可能會(huì)帶來幾萬(wàn)元的價(jià)格變動(dòng)，打亂購(gòu)房者的預(yù)算。要幸免此情況的出現(xiàn)，建議購(gòu)房者選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。只有事先約定嚴(yán)密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時(shí)順利維權(quán)。二要注意返租承諾。返租是商鋪進(jìn)展商采納較多的促銷手段，是指購(gòu)房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給進(jìn)展商經(jīng)營(yíng)出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。從表面上看，返租帶給購(gòu)房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實(shí)并非如此。以下那個(gè)案例或許能給購(gòu)買者帶來一些警示。林先生購(gòu)買了某在建大型商場(chǎng)的一個(gè)鋪位，與進(jìn)展商簽訂了購(gòu)房合同與返租協(xié)議書。雙方約定：林先生同意將物業(yè)租給進(jìn)展商；進(jìn)展商在三年內(nèi)支付總房款２２％的返租回報(bào)。然而一年后，進(jìn)展商未能按約交房，也沒有支付返租回報(bào)，當(dāng)林先生告上法院，要求進(jìn)展商支付違約金、返租回報(bào)金及滯納金時(shí)，卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給進(jìn)展商，雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件，他要求的返租回報(bào)不獲支持。除了延期交房導(dǎo)致返租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)外，有相當(dāng)多的進(jìn)展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購(gòu)房合同上卻無(wú)相應(yīng)約定。此情況下，如進(jìn)展商不給予返租回報(bào)，購(gòu)買者專門難要求其兌現(xiàn)承諾。三要注意貸款風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。一般不超過合同價(jià)款的６０％，貸款期限也只有１０年。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，必須意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過時(shí)，自己將面臨的付款壓力。四要注意內(nèi)、外銷商鋪未并軌。本市內(nèi)、外銷商品住房差不多并軌，但商鋪仍處于內(nèi)、外有不的狀況，市民在購(gòu)買商鋪前應(yīng)先問清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。

2007-2010:59:12經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買餐飲商鋪需要注意些什么？由于商鋪市場(chǎng)相對(duì)住宅市場(chǎng)而言因受政策阻礙較小，投資回報(bào)又被看好，因此相當(dāng)一部分投資者仍鐘情于商鋪投資。而各類型商鋪中，尤以適合餐飲行業(yè)的商鋪?zhàn)顬槭軞g迎。只是，記者還了解到，在目前的餐飲商鋪投資中，因設(shè)計(jì)缺陷、配套不到位等導(dǎo)致商鋪不符合做餐飲標(biāo)準(zhǔn)從而引發(fā)糾紛的情況時(shí)有發(fā)生，投資者和開發(fā)商都需引以為戒。在靜安區(qū)投資購(gòu)買了一套商鋪的周先生就大呼上當(dāng)。04年4月，周先生看中了靜安某社區(qū)推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪，“確實(shí)是因?yàn)橛X得那個(gè)地點(diǎn)的商鋪地段好、面積合適，特不適合出租給做餐飲的，因此才決定投資，購(gòu)買時(shí)銷售人員也反復(fù)承諾自己的商鋪?zhàn)霾惋嫑]問題?！币虼?，周先生爽快地交了10萬(wàn)元定金，又簽下預(yù)售合同，合同中對(duì)商鋪的水電煤各項(xiàng)配置倒是有明確約定。待300多萬(wàn)元總價(jià)款付清，周先生在去年9月拿到了所購(gòu)買的商鋪。周先生的眼光的確不錯(cuò)，拿到商鋪后專門快就有租客上門。周先生與做餐飲的許先生簽訂了租賃合同，租金每月19000元。但到了裝修時(shí)，明白行的許先生發(fā)覺，商鋪設(shè)置的電容量為15千瓦，達(dá)不到做餐飲起碼需要25千瓦的行業(yè)水平，由此堅(jiān)決要求與周先生解除租賃合同。并非專業(yè)人士的周先生也傻了眼，只能解約。只是沒過多久，周先生又找到了新租客，把商鋪?zhàn)饨o了同樣做餐飲的毛先生，每月租金20000元。但沒想到這次后果更嚴(yán)峻，毛先生那邊差不多裝修完了，最終發(fā)覺商鋪內(nèi)的煤氣接頭沒有設(shè)置到位，還有排污管道設(shè)計(jì)因缺少油污沉淀器也不符合行業(yè)要求，導(dǎo)致餐飲許可證批不下來，無(wú)法開業(yè)。又氣又惱、進(jìn)退兩難的周先生跑去質(zhì)問開發(fā)商，開發(fā)商方面只是表示煤氣管道已接進(jìn)社區(qū)，入戶操作正在申請(qǐng)；至于電容量問題，合同約定的確實(shí)是15千瓦，并不存在違約問題。但周先生認(rèn)為，開發(fā)商在規(guī)劃、建筑物業(yè)時(shí)應(yīng)具備專業(yè)水平，現(xiàn)在商鋪有設(shè)計(jì)缺陷、配置不符合餐飲標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)是違反了當(dāng)初的承諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。在目前買賣雙方僵持不下的情形下，周先生已決定向法院起訴，要求開發(fā)商承擔(dān)電容量增容、煤氣接頭入戶、排污管道改造以及賠償租金、傭金等經(jīng)濟(jì)損失的責(zé)任。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的王展律師告訴記者，周先生所遇到的情況在餐飲商鋪投資中時(shí)有發(fā)生。事實(shí)上，出于餐飲行業(yè)污染嚴(yán)峻等因素的考慮，政府對(duì)經(jīng)營(yíng)餐飲設(shè)置了較多限制，在物業(yè)方面，商用房產(chǎn)如要用做餐飲，規(guī)劃需經(jīng)有關(guān)部門專門批準(zhǔn)，還有水、電、煤、排污等方面也都有行業(yè)要求?，F(xiàn)在存在的情況是，一方面是開發(fā)商不負(fù)責(zé)任，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、配套都沒有考慮周到，有的商鋪項(xiàng)目依舊爛尾樓改造而來，內(nèi)部設(shè)置停留在好幾年前，全然不符合現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，但在銷售時(shí)依舊講得“花好稻好”；另一方面是投資者不具備相應(yīng)知識(shí)，也欠缺風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，購(gòu)買時(shí)只想到餐飲商鋪是市場(chǎng)熱門，租金比其他類型的商鋪高，保值升值潛力也相對(duì)較大，殊不知商鋪投資也是有一定“技術(shù)含量”的，建議今后在掏鈔票往常請(qǐng)教一下業(yè)內(nèi)人士，并向開發(fā)商詢問清晰以及讓其作出書面承諾，有必要的還要查驗(yàn)一下規(guī)劃設(shè)計(jì)。時(shí)刻：2006--13購(gòu)買商鋪防備陷阱

俗話講，“一鋪養(yǎng)三代”。許多投資者將其奉為信條，商鋪也理所因此成了人們不動(dòng)產(chǎn)投資的首選，價(jià)格一路攀升仍炙手可熱。但投資者在過度關(guān)注商鋪的高租金、高回報(bào)率時(shí)，是否認(rèn)真考慮過其潛在的陷阱呢？陷阱一：黃金地段事實(shí)上許多“黃金地段”僅是針對(duì)居住或辦公而言。商鋪的開發(fā)商打擦邊球，廣告上“黃金地段的旺鋪”，往往并不是真正的“黃金旺鋪”，價(jià)格不菲卻未必真能旺起來。比如，杭州上城區(qū)延安南路至吳山廣場(chǎng)一帶，由于富有古城風(fēng)韻，建筑密度和建筑高度低，傍倚吳山，牽手西湖，環(huán)境優(yōu)美，自然是居家的理想?yún)^(qū)域。加之那個(gè)地點(diǎn)的可開發(fā)量小，每平方米房?jī)r(jià)高達(dá)1萬(wàn)元以上，確實(shí)是居住的“黃金地段”。但那個(gè)地點(diǎn)人口密度小，專門難聚攏商家最為看重的“人氣”。因此，像涌金廣場(chǎng)等商鋪在建成幾年后都沒能成為當(dāng)初投資者們殷切期望的“旺鋪”。陷阱二：超低價(jià)格價(jià)格的高低總是相對(duì)而言的，偏偏有人忽視了這點(diǎn)。首先講低總價(jià)，專門多樓盤（尤其是體量較大的商場(chǎng)型物業(yè)）將商鋪分割成若干個(gè)幾乎小得不能再小的小塊，有些甚至小至4－5個(gè)平方米為一個(gè)鋪位，如此總價(jià)因此高不到哪里去，大大降低了投資門檻，足以吸引大批的中小投資者。事實(shí)上，其銷售價(jià)單價(jià)可能是同類地段同類物業(yè)的數(shù)倍。同時(shí)更值關(guān)注的是一個(gè)商場(chǎng)有了幾十甚至幾百個(gè)業(yè)主，在經(jīng)營(yíng)時(shí)若要想使所選擇的產(chǎn)業(yè)得到所有業(yè)主的一致通過，其難度可想而知。再講所謂的超低單價(jià)，多數(shù)情況只是是把日后較難出手的物業(yè)先以“絕對(duì)低價(jià)”拿來開盤，以引起“低價(jià)入市”的轟動(dòng)效果。比如先賣半地下室或二、三樓的商鋪，并將其價(jià)格與同類物業(yè)一樓的商鋪單價(jià)相比較，讓買方覺得確實(shí)是低！殊不知日后兩者租金的差異之大遠(yuǎn)非今日售價(jià)之差可比。陷阱三：高回報(bào)率在買方越變?cè)铰敾蹠r(shí)，多數(shù)的商業(yè)物業(yè)在預(yù)（銷）售時(shí)都打出了高（或穩(wěn)）回報(bào)率的牌。一般的做法是在列出所售商鋪價(jià)格的同時(shí)，為買方細(xì)細(xì)地罷了一筆賬：商鋪投入使用后年租金為多少、投資回收期幾年、投資回報(bào)率多少等等。在計(jì)算時(shí)他們一般不大考慮物業(yè)的空置率，所計(jì)租金的漲幅一般也比較可觀。更能讓投資者覺得穩(wěn)妥的是在雙方簽訂購(gòu)買合同時(shí)，同時(shí)簽訂租賃協(xié)議，賣方保證幾年內(nèi)返租你的鋪位，同時(shí)每年租金多少也都寫進(jìn)了協(xié)議，仿佛讓買方吃了顆定心丸。但這其中也可能包含了最為隱晦的貓膩，即在投資者的眼球集中在“穩(wěn)定回報(bào)率”的時(shí)候暗暗提升了售價(jià)。比如類似地段的類似物業(yè)每平方米售價(jià)為1萬(wàn)元，而某物業(yè)因能夠與買方簽訂返租協(xié)議（假設(shè)租期為5年），其售價(jià)為2萬(wàn)元，按每年10％的回報(bào)率，每平方米5年可“回報(bào)”投資者1萬(wàn)元。不難看出，這5年中賣方只只是是開始時(shí)把本屬于投資者口袋里的鈔票掏到他那兒，然后再逐年返還回去同時(shí)未加利息。陷阱四：高檔定位人們總是覺得有鈔票人的鈔票好賺，那么把顧客群定位于高收入人群的物業(yè)也必定是最賺鈔票的物業(yè)，因此專門多投資者對(duì)“鉑金檔次”、“精美裝潢”、“白（金）領(lǐng)屬地”等的廣告語(yǔ)尤其敏感，以致作投資評(píng)判時(shí)容易產(chǎn)生額外的好感。但物業(yè)的高檔次不僅與其所處地段緊密相關(guān)，還與經(jīng)營(yíng)者的品牌引進(jìn)能力、經(jīng)營(yíng)能力等等錯(cuò)綜復(fù)雜的東西相關(guān)，這些都專門難受投資者的操縱。真正能成功的商鋪其定位應(yīng)該是“適當(dāng)?shù)摹倍⒎鞘恰白詈玫摹?。上述的列舉到底是不是“陷阱”，還有待投資者慧眼識(shí)金，在此我們僅提醒入市者，在物色理想的投資商鋪時(shí)多長(zhǎng)個(gè)心眼，以免到時(shí)“套牢”。東方網(wǎng)(2003-03-1415:22)合肥商鋪行情上漲專家呼吁理性投資

隨著國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控力度加大，許多合肥投資者紛紛把目光轉(zhuǎn)向了商鋪投資，商鋪投資的勢(shì)頭也越來越熱，業(yè)內(nèi)專家呼吁，投資一定要慎重。專家支招投資合肥商鋪6大錦囊：

錦囊1：緊跟都市進(jìn)展潮流

買鋪?zhàn)钪匾囊琅f看地段，就合肥而言，政府“十一五”規(guī)劃差不多明確了合肥“啟動(dòng)濱湖新城”的戰(zhàn)略規(guī)劃。包河大道12車道拓寬工程開工，馬鞍山南路立即拓寬改造，一連串的動(dòng)作表明，以后合肥的商業(yè)中心正隨著都市的腳步南移。作為聯(lián)動(dòng)新老城區(qū)的生命線，馬鞍山南路必將成為以后合肥最繁華的商業(yè)地帶！

錦囊2：買鋪要學(xué)會(huì)“借力”

市場(chǎng)證明，商業(yè)巨頭的進(jìn)駐，將直接阻礙所在商圈的成熟速度，直接阻礙消費(fèi)者和商家的集體流向，選擇靠近大型商場(chǎng)和餐飲、休閑、購(gòu)物等多種業(yè)態(tài)集中的地點(diǎn)買鋪，商業(yè)氣氛更容易做旺。隨著合肥商業(yè)中心南移，馬鞍山南路沿線將形成以世界零售業(yè)巨頭家樂福、金地·88街和百大旗下的合家福組成的新商業(yè)中心，是目前合肥最值得投資的商業(yè)沃土。

錦囊3：買鋪要看準(zhǔn)業(yè)態(tài)

按照都市商業(yè)進(jìn)展規(guī)律，合肥商業(yè)將要經(jīng)歷3個(gè)時(shí)期：當(dāng)人均GDP在1000美元以下時(shí)，商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場(chǎng)、地?cái)偵特湠橹?，此為第一時(shí)期；當(dāng)人均GDP在1000~2000美元時(shí)，商業(yè)進(jìn)入第二時(shí)期，也確實(shí)是現(xiàn)在的超市、百貨商場(chǎng)為主的時(shí)期；隨著人均GDP增加到2000美元以上，合肥商業(yè)必將走向第三個(gè)時(shí)期———情景式商業(yè)和綜合性購(gòu)物中心為主。而目前合肥人均GDP已達(dá)1900美元，依照十一五規(guī)劃，2010年更將達(dá)到5000美元，能夠預(yù)見，舊的商業(yè)形態(tài)將迅速被人們拋棄，新的集餐飲、休閑、娛樂、購(gòu)物一體的情景式商業(yè)街模式將帶動(dòng)更強(qiáng)大的消費(fèi)人流，收益更穩(wěn)定，前景更遠(yuǎn)大。

錦囊4：統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)才有保障

投資商鋪一定要看是否有專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性，將直接決定你的商鋪能否升值贏利。這種統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)模式也被一些高檔商業(yè)街所借鑒，從而更有利于商業(yè)街保持良好的形象，獵取穩(wěn)定的出租回報(bào)。據(jù)了解，合肥金地·88街就聘請(qǐng)了專業(yè)治理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)街的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

錦囊5：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪更加可靠

買鋪一定要有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，業(yè)內(nèi)專家警告，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪就像一顆定時(shí)炸彈，隨時(shí)都可能提早引爆。就目前市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，絕大部分虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪為大商家長(zhǎng)期包租或者以百貨賣場(chǎng)的形式經(jīng)營(yíng)，而超市、百貨的開放式賣場(chǎng)布局，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，一旦經(jīng)營(yíng)失敗，業(yè)主的投資將有可能血本無(wú)歸。

錦囊6：情景商業(yè)街值得期待

所謂情景商業(yè)街是指集餐飲、休閑、娛樂、購(gòu)物為一體的一站式的體驗(yàn)商業(yè)街區(qū)，目前最流行的商業(yè)街模式，比照上海的新天地、香港的蘭桂坊、深圳的華僑城等同類商業(yè)模式的鼎盛興盛，這種全新的商業(yè)模式所蘊(yùn)含的巨大投資價(jià)值值得期待。

金地·88街，情景式商業(yè)旗艦，引領(lǐng)合肥財(cái)寶以后。

據(jù)了解，正在規(guī)劃建設(shè)中的金地·88街，是目前合肥唯一的集餐飲、休閑、娛樂、購(gòu)物等多種功能于一體的情景商業(yè)街。

金地·88街，地段優(yōu)越，雄踞馬鞍山南路88號(hào)中央位置，北眺市中心的繁華明亮，南接商機(jī)無(wú)限的濱湖新城。與家樂福、合家福共鑄鼎沸商圈，形成超強(qiáng)消費(fèi)勁人流，聘請(qǐng)香港環(huán)球商機(jī)和安徽新世界等專業(yè)治理公司統(tǒng)一招商運(yùn)營(yíng)，確保經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)合理配比，督導(dǎo)入駐品牌的檔次規(guī)模，最大限度幸免了一般街鋪因經(jīng)營(yíng)無(wú)序而導(dǎo)致的形象受損、租金下滑。

獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，鋪鋪臨街，投資回報(bào)有保障，堪稱合肥商鋪投資首選。206-7-27合肥商鋪價(jià)格如何走？一條路行將終結(jié)合肥市寧國(guó)路因?yàn)榇簖埼r而人所皆知。現(xiàn)在，這種歷史行將改寫。8月3日上午，寧國(guó)路街道辦事處一位人士告訴記者，按照事先的打算，當(dāng)天下午，街道辦事處有關(guān)人士將和寧國(guó)路大龍蝦經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行一次面對(duì)面的溝通，要緊討論寧國(guó)路大龍蝦的拆違搬遷事宜。因?yàn)榉N種緣故，寧國(guó)路大龍蝦經(jīng)營(yíng)戶所有的門面房大多屬于違法建筑。正由于有了如此的背景，在合肥市7月中旬開始的拆違風(fēng)暴中，寧國(guó)路“大龍蝦”首當(dāng)其沖，成了拆除的重要對(duì)象。早在7月下旬，寧國(guó)路街道辦事處就對(duì)大龍蝦經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行了摸底。8月3日上午，寧國(guó)路街道辦事處一位人士告訴記者，依照摸底的情況，可能用不了一個(gè)月的時(shí)刻，聲名遠(yuǎn)播的大龍蝦一條街就將成為一種歷史。沒了大龍蝦的寧國(guó)路將完全大變樣，有關(guān)人士告訴記者，“就整個(gè)寧國(guó)路而言，沿街兩邊的店鋪大約有50％都屬于違法建筑。一旦完全拆除，寧國(guó)路將變得特不清爽?！卑凑漳壳暗囊庀颍瑢巼?guó)路大龍蝦將“整體”搬遷到毗鄰的香港街。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，香港街有一棟數(shù)千平方米的商鋪，然而，由于違法建筑的存在，香港街通往寧國(guó)路的入口幾乎被完全封閉，這棟數(shù)千平方米的商鋪大多處在閑置當(dāng)中。寧國(guó)路街道有關(guān)人士表示，違章建筑被拆除后，香港街和寧國(guó)路將暢通無(wú)阻。大概，寧國(guó)路大龍蝦移居香港街是“萬(wàn)事俱備，只欠東風(fēng)”。然而，情況卻遠(yuǎn)非想像那么簡(jiǎn)單。能夠預(yù)期，當(dāng)寧國(guó)路上大約50％的商鋪被拆除，商鋪確信會(huì)變得搶手起來。有消息甚至講，和拆違之前相比，目前香港街商鋪的價(jià)格至少翻了一番。價(jià)格確信往上走“短期里，商鋪價(jià)格確信往上走，在一些黃金地段，價(jià)格上漲的幅度可能特不大。”昨天上午，寧國(guó)路街道有關(guān)人士如此表示。這一論斷有著充分的事實(shí)依據(jù)。據(jù)悉，從7月中旬開始的半個(gè)月里，寧國(guó)路街道拆除的違法建筑差不多達(dá)到2.3萬(wàn)平方米，“其中，至少3/4的違法建筑是沿街店鋪?！蓖瑫r(shí)，在寧國(guó)路、屯溪路等重點(diǎn)地段，在經(jīng)歷此次拆違風(fēng)暴后，沿街店鋪將至少減少1/4。整體而言，至今年底，寧國(guó)路街道轄區(qū)的沿街店鋪保守可能將減少10%～20％。寧國(guó)路正在發(fā)生的變化只是合肥市城區(qū)的一個(gè)縮影。依照合肥市拆違辦統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至8月1日，合肥市拆除違法建筑累計(jì)189.97萬(wàn)平方米，其中，城區(qū)街道大約112萬(wàn)平方米。有關(guān)人士分析講，當(dāng)前是合肥市拆違風(fēng)暴的第一時(shí)期。在這一時(shí)期里，城區(qū)街道要緊是拆除沿街兩邊的違法商鋪；在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)，拆除的違法建筑要緊是隔夜樓。有關(guān)人士據(jù)此可能講，在半個(gè)來月的拆違風(fēng)暴中，合肥市沿街兩邊至少差不多減少了50萬(wàn)平方米的店鋪。關(guān)于拆除或立即拆除的違法商鋪在合肥市整個(gè)商鋪中所占據(jù)的比例，記者在向合肥市拆違辦和合肥市規(guī)劃局的求證中并沒有得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。但據(jù)記者在一些街道了解的情況來看，那個(gè)數(shù)字顯然是比較巨大的。在完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，假如房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給彈性為1，那么，沿街店鋪減少20％，則意味著店鋪的價(jià)格將上漲20％?，F(xiàn)實(shí)中，專門多經(jīng)營(yíng)戶差不多明顯地感受到這一點(diǎn)，“門面房不行租了”。有關(guān)人士表示，不同地域和不同檔次的店鋪此次受到的阻礙是不一樣的。一環(huán)周邊店鋪價(jià)格變動(dòng)幅度可能會(huì)大于二環(huán)周邊的店鋪價(jià)格的變動(dòng)幅度。同時(shí)，沿街小型店鋪價(jià)格波動(dòng)幅度應(yīng)該要大于大型的商鋪。長(zhǎng)遠(yuǎn)阻礙并不大昨天上午，合肥市香港街上，一位中年女市民向記者抱怨，“香港街上門面房的價(jià)格漲得太快了，我們哪買得起啊？”這名女士的言論代表著一種較為普遍且復(fù)雜的心態(tài)，她擔(dān)心利益損失，但對(duì)拆違，卻舉雙手贊同?！熬痛舜尾疬`風(fēng)暴而言，全然的動(dòng)身點(diǎn)是造福于民，提高合肥的都市品位和形象，至少得到了90％市民的擁護(hù)。然而，此次拆違確信會(huì)觸及一些部門和個(gè)人的利益，短期內(nèi)的漲價(jià)帶來的陣痛也是不可幸免的。”寧國(guó)路街道辦事處一位人士如此表示。但他同時(shí)認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來，此次拆違風(fēng)暴并可不能給店鋪價(jià)格帶來專門大的阻礙。拆違風(fēng)暴使得大量店鋪?zhàn)兂善降?，專門多人看到這一點(diǎn)，但他們忽視的是，一些新的店鋪卻因此“誕生”。在寧國(guó)北路，記者看到，許多沿路違法店鋪的背后本身確實(shí)是店鋪，正因?yàn)檫@些違法店鋪的滋生，導(dǎo)致了背后真正的店鋪反而閑置起來?！耙坏┻@些違法店鋪被拆除，新的店鋪隨即會(huì)產(chǎn)生?！备嗟默F(xiàn)象是，一旦那些沿街違法店鋪被拆除，用不了半年，通過合理規(guī)劃之后，一些新的賣場(chǎng)就會(huì)呼之而出，這些新賣場(chǎng)不僅美觀，同時(shí)在土地資源的利用上也遠(yuǎn)比那些規(guī)格不一的違法店鋪高效得多?！岸唐诘年囃创_信是存在的，但這不是至關(guān)重要的；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，此次大拆違可不能對(duì)店鋪價(jià)格的走勢(shì)帶來專門大的阻礙，相反，最終還使得整個(gè)都市商業(yè)的進(jìn)展更加理性。”合肥市一位街道負(fù)責(zé)人士表示，“關(guān)鍵的問題在于，大拆違既定的政策一定要貫徹下去。”2005年08月04日01:26安徽在線-新晚報(bào)商鋪投資應(yīng)該注意的三個(gè)細(xì)節(jié)5月末印花稅的調(diào)整，使得股市進(jìn)入震蕩調(diào)整期，而資本逐利的性質(zhì)永久可不能改變，在股市紅火之時(shí)，各路資金紛紛涌入股市，而當(dāng)股市震蕩調(diào)整的時(shí)候，部分資金開始扭轉(zhuǎn)方向，流向風(fēng)險(xiǎn)更小的樓市。而樓市投資能夠要緊包括住宅投資和商鋪投資，由于近兩年來房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，宏觀調(diào)控政策持續(xù)深入，住宅投資風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，加上住宅回報(bào)率在5%—7%，而商鋪回報(bào)率在8%—10%甚至更高，使得商鋪投資受到了越來越多的關(guān)注，當(dāng)前的商鋪投資狀況、如何選擇區(qū)域和店鋪也成為許多投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。商鋪投資約占樓市投資的32%據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，在6月3日結(jié)束的第25屆軍博房展會(huì)上，欲投資商鋪的客戶登記量約占到投資者的32%左右；比上屆展會(huì)提高了2%。從周期性的時(shí)刻來看，在5月28日——6月3日的一周中，投資商鋪的客戶量環(huán)比上一周上漲了8%，與去年同期相比，則上漲了近3成。其中，投資者關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域要緊集中在CBD、燕莎、西單、東單、中關(guān)村等商業(yè)繁華區(qū)域；其中需求三內(nèi)商鋪的占30.4%，講明地段依舊是投資者的首要考慮因素；假如按行政區(qū)劃分的話，朝陽(yáng)、東城、西城、海淀分列前四位，占比分不為36.6%、11.3%、9.6%、8.7%。投資額方面，要緊以200—500萬(wàn)元為中小額投資為主，占比為62.1%；另外，200萬(wàn)以下占27.6%，500-1000萬(wàn)占3.4%，1000萬(wàn)以上占6.9%。選擇商鋪區(qū)域的四個(gè)要素投資者在選擇商鋪的投資區(qū)域時(shí)，一般可依照投資偏好、地段環(huán)境、交通條件、升值潛力等四個(gè)方面衡量。第一，投資偏好。投資偏好包括投資者的投資額度以及風(fēng)險(xiǎn)承受能力；一般來講，在商鋪市場(chǎng)中，投資額在500萬(wàn)元以下的中小型投資，