怎樣判斷一間商鋪購買后會升值與購商鋪有啥巧法

35/35作者：蝶舞花香2007-6-140:23:31)如何推斷一間商鋪購買后會升值？購商鋪有啥巧法？推斷一間商鋪購買后會升值，和購房時機可選用五率為指標，五率是：經(jīng)濟增長率、按揭利率、通貨膨脹率、銷售率、空置率。1、經(jīng)濟增長率它是國民經(jīng)濟的景氣指標。經(jīng)濟增長率高且持續(xù)增長，必定刺激房地產(chǎn)業(yè)的進展，使房屋成交量呈旺盛的走勢。供給量大，人們就有較多的選擇性，可進行利益比較，用相對較低的收入買到較中意的商鋪。2、按揭利率住宅消費離不開金融的支持。特不是關(guān)于工薪階層購房自籌款達到總房款的30％或50％時，利用銀行按揭籌足剩余款項，不然而明智之舉，而且是實現(xiàn)提早消費的前提。我國目前按揭利率要緊采納固定利率的方式，但利率的高低、優(yōu)惠程度直接決定享用人是否享用、還款方式、還款期限等一系列技術(shù)問題。3、通貨膨脹率購房者要努力回避通貨膨脹的盤剝，就要把握好三率：銀行存款利率、銀行按揭利率、通貨膨脹率，進行綜合比較，抓住入市時機。4、銷售率指預售房和成房的銷售率。一般來講，若銷售率達不到30％，進展商的資金便收不回來，當銷售率在一定時期內(nèi)沒有改觀時，進展商會被迫降價；若銷售率達50％，則表明供求比較平衡，房價會維持在一定水平內(nèi)一段時刻；若銷售率在70％左右，則表明需求漸熱，進展商的開發(fā)成本已差不多收回，房價就會上升。5、空置率空置率是與銷售率相反的指標。當空置率為90％時，價格比較合適，但也要付出一定的代價如：裝修噪音、裝修垃圾、服務(wù)不配套、服務(wù)不完善、交通不便利等諸多不便。當空置率為50％時，您購房置業(yè)既能獲得較好的價格，又能享受進展商、物業(yè)治理公司努力提高居住品質(zhì)的成果，是最佳入市時機。當空置率為30％時，您應迅速購房置業(yè)以免進展商因提高居住品質(zhì)的投入而提價。巧妙利用空置率指標，把握購房置業(yè)最佳機會才能買到您理想的空間。（一）要尋求容易升值和易脫手的鋪面房。這種建物一定要地段強、外觀好、大廈治理周嚴。同時選擇比住宅要搶手的辦公大樓或店面。

（二）要觀看建筑公司或房屋公司以往的信譽，如財務(wù)結(jié)構(gòu)、知名度以及過去完成建筑物的品質(zhì)等。

（三）在簽約時，要注意內(nèi)容有沒有防礙轉(zhuǎn)讓的條款，以免在轉(zhuǎn)手中途，被建筑公司或其他部門借口抽成。

（四）在查找轉(zhuǎn)手買主時，要通過房產(chǎn)治理部門來轉(zhuǎn)介。

（五）從房屋銷售公司、中介公司等方面打聽“買氣”情形，另外再參考股市、黃金市場等變化。

（六）留心不動產(chǎn)買賣的相關(guān)稅款。投資房地產(chǎn)的經(jīng)驗（一）最理想的是投資者能與業(yè)者緊密配合，共同制造新的、成功的投資方法。

（二）要注意部分不良業(yè)者的夸大不實的廣告。例如在報刊、電視、廣播或利用名人猛打廣告，易使投資人產(chǎn)生錯覺而盲目搶購，或者將過高的宣傳費用轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價格上。

（三）注意產(chǎn)權(quán)是否清晰，尤其是特定區(qū)的土地能否蓋房子，應事先調(diào)查清晰，以免買了土地后卻不能建筑，或買房屋卻沒有土地所有權(quán)，留下諸多“后遺癥”。

（四）對業(yè)主主動所提供的“內(nèi)部消息”，要注意是否有偏頗，或?qū)儆谕瑯I(yè)惡性競爭的目的，以免誤信消息而推斷錯誤。

（五）房地產(chǎn)投資不動產(chǎn)，看起來是“植林投資”，需要長達10～15年的時刻才能看到成果。將資金投入房地產(chǎn)時，應事先作好心理預備，以免因為地產(chǎn)價格長期低下，而拖垮投資人的財務(wù)。

（六）買房子自己住，要留意周圍環(huán)境。購房用來投資，也不應忽略現(xiàn)場察看的工作。

（七）對想買公寓樓出租以賺取投資利潤的人而言，最好能略具閱讀建筑工程、設(shè)計圖的知識。因為，一般鋼筋混凝土的大廈，不是專家專門難由外觀推斷建筑工程的優(yōu)劣，而建筑物結(jié)構(gòu)體的施工質(zhì)量，與耐用年數(shù)息息相關(guān)，絕不容忽視。

（八）投資房地產(chǎn)是否成功，應認真分析價格、利息等成本因素。例如投資套房、公寓、辦公大樓或純粹土地，所考慮的風險因素即不同。假如是作巨額投資，最好能考慮今后是否能“分售”或“分租”的問題，例如利用分層出售可降低房價的風險。

（九）投資房地產(chǎn)后要注意后續(xù)的維持治理費用。例如房租收取是否方便，建筑物的日常清掃或外觀維持及幾年后的修繕及整建問題等。哪些房不能買：依照國家規(guī)定，下列情況中的房屋買賣將受到限制：一是違法或違章建筑；

二是房屋使用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時，也不能買賣；

三是未經(jīng)合法程序批準銷售的房屋；

四是聞名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋；

五是由于國家建設(shè)需要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。購房殺價有哪些竅門：有人講，買房屋勝敗的關(guān)鍵就要看你殺價的本領(lǐng)了，這話不無道理，對于想做投資的購房者而言更是如此。只有買到廉價的房屋才有自己的利潤空間．否則拋出之后不但沒賺甚至要賠本。房地產(chǎn)買賣談判的技巧在于掌握市場動向，心中有數(shù)，同時，了解對方情況，知己知彼。最后，心要“狠”，狠狠殺價。買賣談判的學問大得專門，只有做足功夫，才能胸有成竹，勝券在握。一要不動聲色、多方了解1看房屋。房子是實物，一切都可收入眼中，看房子里，應表現(xiàn)也自己有興趣，太冷淡賣主對方也會沒有心思同你多談，同時細心觀看房子結(jié)構(gòu)，采光，保養(yǎng)周圍環(huán)境等，還要多聽賣主解釋，多問賣主問題。

2掌握背景材料。房屋推出市場多久了，有多少人出過價，出價多少，可作一個參考系數(shù)。愈是多人出價的房屋，表示其轉(zhuǎn)售力愈強。

3讓賣主明白你購房是自住，非為轉(zhuǎn)賣。通常賣主不希望房屋銷售人員居間獲利，而且喜愛自住之買家，一可賣得高價，再者比較簡單。二要摸透賣方心理：1賣方多久內(nèi)必須賣屋，關(guān)于在什么時候殺價特不重要，愈接近賣要緊賣的期限，賣主愈急切出售，這確實是你最有利的殺價時刻。

2了解賣主售得屋款擬作何用途。假如賣方信得屋款，并不急用，則房屋殺價，必遭許多挫折，遇此情形，是你罷手或者轉(zhuǎn)向的時候。

3定金方面。定金多少才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。殺價原理：1暴露房屋的缺點，關(guān)于賣主的房屋所有缺點加以揭露，使賣主對自己所開高價失去信心借以達到殺價的目的。

2拖延戰(zhàn)術(shù)。若賣主急欲脫手，可刻意拖延時刻，如謊稱需時刻匯合資金等，等到臨近期限的最后一個時期，給予殺價。

3合伙戰(zhàn)術(shù)。你能夠告訴賣主是與合伙人共同投資的，所出價格需同合伙人商量略施小計殺價。

4欲擒故縱。關(guān)于所看的房屋，明明中意，仍要表示不喜愛的各種理由，借此殺價。總之，殺價的方法專門多，買主只要頭腦清晰，靈活運用，見機行事，必能心想事成，大功成。投資者應如何選擇與購買商鋪？

按照我國加入WTO的承諾，去年底，已同意外資在中國境內(nèi)設(shè)立外資獨資商業(yè)企業(yè)，這將推動商業(yè)的進展。隨著眾多的外資商業(yè)企業(yè)及其他企業(yè)全面進軍中國市場，商鋪的需求將出現(xiàn)一個較大幅度的增長。那么投資者應如何選擇與購買商鋪呢？

好的地段和市口并不一定要類似南京路、淮海路所謂好的地段和市口，并不一定要類似南京路、淮海路如此的黃金地段，而是要有獨特的眼光，發(fā)覺立即成型而尚未成型的商圈。綜合考察周邊的規(guī)劃狀況、居住氛圍、居住人群、人流情況以及他們的消費適應。從目前的狀況來看，周邊居住氛圍較為成熟新盤的配套商業(yè)是一個比較好的投資方向，類似一城九鎮(zhèn)的中心區(qū)域也是一個不錯的選擇。投資商鋪之前，須先確定其經(jīng)營業(yè)態(tài)，以及承租行業(yè)對租金的承付能力一般在立即交付使用的小區(qū)周圍，適合經(jīng)營建筑裝飾材料、房地產(chǎn)中介門店。在已形成居住規(guī)模的小區(qū)周圍，適合經(jīng)營餐飲、休閑娛樂業(yè)等。這些行業(yè)對商鋪租金的承付能力，也是投資商鋪所要考察的重要指標。從商鋪經(jīng)營業(yè)態(tài)的人流分布來分類，又可分為動態(tài)消費類和靜態(tài)消費類商鋪：動態(tài)消費類商鋪，即一直有較為平均的人流所支撐的商業(yè)業(yè)態(tài)；靜態(tài)消費類商鋪則是在指定時刻內(nèi)才有較為集中的人流來進行消費的商業(yè)業(yè)態(tài)。一般情況下，購買動態(tài)消費區(qū)商鋪的，都需要大筆投入；而購買靜態(tài)消費區(qū)商鋪的，投資就相對較少，升值空間可能還會更大一些。投資要有打算，學會養(yǎng)鋪舉一個實例，筆者的一個朋友購買了一間社區(qū)配套街鋪之后，將其分為三個時期向外租賃，結(jié)果使得商鋪的租金逐年上升，還間接地提升了商鋪價格。在居住區(qū)剛建成的兩年里，他選擇引進經(jīng)營裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。兩年以后，家居裝飾進入尾聲，小區(qū)入住率達到一定水平、尚未達到高峰之際，人們需要的是零售業(yè)的服務(wù)，而現(xiàn)在大型零售企業(yè)尚未進入。這時他引進便利店，因為現(xiàn)在的便利業(yè)態(tài)最適合社區(qū)內(nèi)服務(wù)需求，其提供的服務(wù)最有價值，租金向上提高，超過建材裝潢行業(yè)的租金水平，商鋪的使用價值會得以體現(xiàn)，市場價格會開始向上攀升。當商業(yè)街市進入成熟時期以后，主力商業(yè)紛紛進入商圈，他為商鋪設(shè)定了個性化強、代替難度高的業(yè)種，如時裝店、鞋店、飾品店。如此做除了幸免與主力商業(yè)正面競爭、減少出租風險之外，更重要的是為了提高商鋪的產(chǎn)租能力。2006-6-7下午08:26:59每日濟新聞購買商鋪“四要”中國自古有“一鋪養(yǎng)三代”的講法，商鋪盡管投資較大，但回報率普遍高于住宅。目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪有其自身的專門性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時應格外注意。有如此一個案例：一家建材公司去年在某建材市場購買了一個鋪位。簽合同時，雙方未約定市場性質(zhì)。搬入后不久，因建材市場競爭激烈，進展商將市場改為燈具市場，造成建材公司難以接著經(jīng)營。該公司與其他建材公司聯(lián)合找進展商交涉，進展商以合同中對此并無約定為理由，讓建材公司啞口無言。該案中，進展商的行為極大損害了業(yè)主的權(quán)益，令業(yè)主陷入了兩難的境地———接著在燈具市場里經(jīng)營建材，顯然會蝕本；而出售鋪位，又難免貶值。從該案中能夠看出，購買商鋪與購買住宅所考慮的方面有所不同，對簽約的要求更高，市民絕不能隨意簽約。以下確實是簽訂商鋪買賣合同時要注意的常見問題：一要注意公用分攤面積。一般來講，商鋪的公攤面積占建筑面積的３０—４０％，有的甚至超過５０％。對此，開發(fā)商因此自有講法，但對購買者來講，商鋪的單價高于住宅物業(yè)，即使同意范圍內(nèi)的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預算。要幸免此情況的出現(xiàn)，建議購房者選擇按使用面積計價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時順利維權(quán)。二要注意返租承諾。返租是商鋪進展商采納較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給進展商經(jīng)營出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報。從表面上看，返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實并非如此。以下那個案例或許能給購買者帶來一些警示。林先生購買了某在建大型商場的一個鋪位，與進展商簽訂了購房合同與返租協(xié)議書。雙方約定：林先生同意將物業(yè)租給進展商；進展商在三年內(nèi)支付總房款２２％的返租回報。然而一年后，進展商未能按約交房，也沒有支付返租回報，當林先生告上法院，要求進展商支付違約金、返租回報金及滯納金時，卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給進展商，雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件，他要求的返租回報不獲支持。除了延期交房導致返租回報難以實現(xiàn)外，有相當多的進展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應約定。此情況下，如進展商不給予返租回報，購買者專門難要求其兌現(xiàn)承諾。三要注意貸款風險。個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。一般不超過合同價款的６０％，貸款期限也只有１０年。另外，銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴。當投資者考慮貸款買鋪位時，必須意識到貸款申請不能通過時，自己將面臨的付款壓力。四要注意內(nèi)、外銷商鋪未并軌。本市內(nèi)、外銷商品住房差不多并軌，但商鋪仍處于內(nèi)、外有不的狀況，市民在購買商鋪前應先問清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。

2007-2010:59:12經(jīng)營者購買餐飲商鋪需要注意些什么？由于商鋪市場相對住宅市場而言因受政策阻礙較小，投資回報又被看好，因此相當一部分投資者仍鐘情于商鋪投資。而各類型商鋪中，尤以適合餐飲行業(yè)的商鋪最為受歡迎。只是，記者還了解到，在目前的餐飲商鋪投資中，因設(shè)計缺陷、配套不到位等導致商鋪不符合做餐飲標準從而引發(fā)糾紛的情況時有發(fā)生，投資者和開發(fā)商都需引以為戒。在靜安區(qū)投資購買了一套商鋪的周先生就大呼上當。04年4月，周先生看中了靜安某社區(qū)推出的產(chǎn)權(quán)式商鋪，“確實是因為覺得那個地點的商鋪地段好、面積合適，特不適合出租給做餐飲的，因此才決定投資，購買時銷售人員也反復承諾自己的商鋪做餐飲沒問題?！币虼耍芟壬斓亟涣?0萬元定金，又簽下預售合同，合同中對商鋪的水電煤各項配置倒是有明確約定。待300多萬元總價款付清，周先生在去年9月拿到了所購買的商鋪。周先生的眼光的確不錯，拿到商鋪后專門快就有租客上門。周先生與做餐飲的許先生簽訂了租賃合同，租金每月19000元。但到了裝修時，明白行的許先生發(fā)覺，商鋪設(shè)置的電容量為15千瓦，達不到做餐飲起碼需要25千瓦的行業(yè)水平，由此堅決要求與周先生解除租賃合同。并非專業(yè)人士的周先生也傻了眼，只能解約。只是沒過多久，周先生又找到了新租客，把商鋪租給了同樣做餐飲的毛先生，每月租金20000元。但沒想到這次后果更嚴峻，毛先生那邊差不多裝修完了，最終發(fā)覺商鋪內(nèi)的煤氣接頭沒有設(shè)置到位，還有排污管道設(shè)計因缺少油污沉淀器也不符合行業(yè)要求，導致餐飲許可證批不下來，無法開業(yè)。又氣又惱、進退兩難的周先生跑去質(zhì)問開發(fā)商，開發(fā)商方面只是表示煤氣管道已接進社區(qū)，入戶操作正在申請；至于電容量問題，合同約定的確實是15千瓦，并不存在違約問題。但周先生認為，開發(fā)商在規(guī)劃、建筑物業(yè)時應具備專業(yè)水平，現(xiàn)在商鋪有設(shè)計缺陷、配置不符合餐飲標準，確實是違反了當初的承諾，應當承擔責任。在目前買賣雙方僵持不下的情形下，周先生已決定向法院起訴，要求開發(fā)商承擔電容量增容、煤氣接頭入戶、排污管道改造以及賠償租金、傭金等經(jīng)濟損失的責任。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的王展律師告訴記者，周先生所遇到的情況在餐飲商鋪投資中時有發(fā)生。事實上，出于餐飲行業(yè)污染嚴峻等因素的考慮，政府對經(jīng)營餐飲設(shè)置了較多限制，在物業(yè)方面，商用房產(chǎn)如要用做餐飲，規(guī)劃需經(jīng)有關(guān)部門專門批準，還有水、電、煤、排污等方面也都有行業(yè)要求。現(xiàn)在存在的情況是，一方面是開發(fā)商不負責任，規(guī)劃、設(shè)計、配套都沒有考慮周到，有的商鋪項目依舊爛尾樓改造而來，內(nèi)部設(shè)置停留在好幾年前，全然不符合現(xiàn)在的標準，但在銷售時依舊講得“花好稻好”；另一方面是投資者不具備相應知識，也欠缺風險意識，購買時只想到餐飲商鋪是市場熱門，租金比其他類型的商鋪高，保值升值潛力也相對較大，殊不知商鋪投資也是有一定“技術(shù)含量”的，建議今后在掏鈔票往常請教一下業(yè)內(nèi)人士，并向開發(fā)商詢問清晰以及讓其作出書面承諾，有必要的還要查驗一下規(guī)劃設(shè)計。時刻：2006--13購買商鋪防備陷阱

俗話講，“一鋪養(yǎng)三代”。許多投資者將其奉為信條，商鋪也理所因此成了人們不動產(chǎn)投資的首選，價格一路攀升仍炙手可熱。但投資者在過度關(guān)注商鋪的高租金、高回報率時，是否認真考慮過其潛在的陷阱呢？陷阱一：黃金地段事實上許多“黃金地段”僅是針對居住或辦公而言。商鋪的開發(fā)商打擦邊球，廣告上“黃金地段的旺鋪”，往往并不是真正的“黃金旺鋪”，價格不菲卻未必真能旺起來。比如，杭州上城區(qū)延安南路至吳山廣場一帶，由于富有古城風韻，建筑密度和建筑高度低，傍倚吳山，牽手西湖，環(huán)境優(yōu)美，自然是居家的理想?yún)^(qū)域。加之那個地點的可開發(fā)量小，每平方米房價高達1萬元以上，確實是居住的“黃金地段”。但那個地點人口密度小，專門難聚攏商家最為看重的“人氣”。因此，像涌金廣場等商鋪在建成幾年后都沒能成為當初投資者們殷切期望的“旺鋪”。陷阱二：超低價格價格的高低總是相對而言的，偏偏有人忽視了這點。首先講低總價，專門多樓盤（尤其是體量較大的商場型物業(yè)）將商鋪分割成若干個幾乎小得不能再小的小塊，有些甚至小至4－5個平方米為一個鋪位，如此總價因此高不到哪里去，大大降低了投資門檻，足以吸引大批的中小投資者。事實上，其銷售價單價可能是同類地段同類物業(yè)的數(shù)倍。同時更值關(guān)注的是一個商場有了幾十甚至幾百個業(yè)主，在經(jīng)營時若要想使所選擇的產(chǎn)業(yè)得到所有業(yè)主的一致通過，其難度可想而知。再講所謂的超低單價，多數(shù)情況只是是把日后較難出手的物業(yè)先以“絕對低價”拿來開盤，以引起“低價入市”的轟動效果。比如先賣半地下室或二、三樓的商鋪，并將其價格與同類物業(yè)一樓的商鋪單價相比較，讓買方覺得確實是低！殊不知日后兩者租金的差異之大遠非今日售價之差可比。陷阱三：高回報率在買方越變越聰慧時，多數(shù)的商業(yè)物業(yè)在預（銷）售時都打出了高（或穩(wěn)）回報率的牌。一般的做法是在列出所售商鋪價格的同時，為買方細細地罷了一筆賬：商鋪投入使用后年租金為多少、投資回收期幾年、投資回報率多少等等。在計算時他們一般不大考慮物業(yè)的空置率，所計租金的漲幅一般也比較可觀。更能讓投資者覺得穩(wěn)妥的是在雙方簽訂購買合同時，同時簽訂租賃協(xié)議，賣方保證幾年內(nèi)返租你的鋪位，同時每年租金多少也都寫進了協(xié)議，仿佛讓買方吃了顆定心丸。但這其中也可能包含了最為隱晦的貓膩，即在投資者的眼球集中在“穩(wěn)定回報率”的時候暗暗提升了售價。比如類似地段的類似物業(yè)每平方米售價為1萬元，而某物業(yè)因能夠與買方簽訂返租協(xié)議（假設(shè)租期為5年），其售價為2萬元，按每年10％的回報率，每平方米5年可“回報”投資者1萬元。不難看出，這5年中賣方只只是是開始時把本屬于投資者口袋里的鈔票掏到他那兒，然后再逐年返還回去同時未加利息。陷阱四：高檔定位人們總是覺得有鈔票人的鈔票好賺，那么把顧客群定位于高收入人群的物業(yè)也必定是最賺鈔票的物業(yè)，因此專門多投資者對“鉑金檔次”、“精美裝潢”、“白（金）領(lǐng)屬地”等的廣告語尤其敏感，以致作投資評判時容易產(chǎn)生額外的好感。但物業(yè)的高檔次不僅與其所處地段緊密相關(guān)，還與經(jīng)營者的品牌引進能力、經(jīng)營能力等等錯綜復雜的東西相關(guān)，這些都專門難受投資者的操縱。真正能成功的商鋪其定位應該是“適當?shù)摹倍⒎鞘恰白詈玫摹?。上述的列舉到底是不是“陷阱”，還有待投資者慧眼識金，在此我們僅提醒入市者，在物色理想的投資商鋪時多長個心眼，以免到時“套牢”。東方網(wǎng)(2003-03-1415:22)合肥商鋪行情上漲專家呼吁理性投資

隨著國家對住宅市場的調(diào)控力度加大，許多合肥投資者紛紛把目光轉(zhuǎn)向了商鋪投資，商鋪投資的勢頭也越來越熱，業(yè)內(nèi)專家呼吁，投資一定要慎重。專家支招投資合肥商鋪6大錦囊：

錦囊1：緊跟都市進展潮流

買鋪最重要的依舊看地段，就合肥而言，政府“十一五”規(guī)劃差不多明確了合肥“啟動濱湖新城”的戰(zhàn)略規(guī)劃。包河大道12車道拓寬工程開工，馬鞍山南路立即拓寬改造，一連串的動作表明，以后合肥的商業(yè)中心正隨著都市的腳步南移。作為聯(lián)動新老城區(qū)的生命線，馬鞍山南路必將成為以后合肥最繁華的商業(yè)地帶！

錦囊2：買鋪要學會“借力”

市場證明，商業(yè)巨頭的進駐，將直接阻礙所在商圈的成熟速度，直接阻礙消費者和商家的集體流向，選擇靠近大型商場和餐飲、休閑、購物等多種業(yè)態(tài)集中的地點買鋪，商業(yè)氣氛更容易做旺。隨著合肥商業(yè)中心南移，馬鞍山南路沿線將形成以世界零售業(yè)巨頭家樂福、金地·88街和百大旗下的合家福組成的新商業(yè)中心，是目前合肥最值得投資的商業(yè)沃土。

錦囊3：買鋪要看準業(yè)態(tài)

按照都市商業(yè)進展規(guī)律，合肥商業(yè)將要經(jīng)歷3個時期：當人均GDP在1000美元以下時，商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場、地攤商販為主，此為第一時期；當人均GDP在1000~2000美元時，商業(yè)進入第二時期，也確實是現(xiàn)在的超市、百貨商場為主的時期；隨著人均GDP增加到2000美元以上，合肥商業(yè)必將走向第三個時期———情景式商業(yè)和綜合性購物中心為主。而目前合肥人均GDP已達1900美元，依照十一五規(guī)劃，2010年更將達到5000美元，能夠預見，舊的商業(yè)形態(tài)將迅速被人們拋棄，新的集餐飲、休閑、娛樂、購物一體的情景式商業(yè)街模式將帶動更強大的消費人流，收益更穩(wěn)定，前景更遠大。

錦囊4：統(tǒng)一運營才有保障

投資商鋪一定要看是否有專業(yè)的商業(yè)運營公司統(tǒng)一運營。運營團隊的專業(yè)性，將直接決定你的商鋪能否升值贏利。這種統(tǒng)一運營模式也被一些高檔商業(yè)街所借鑒，從而更有利于商業(yè)街保持良好的形象，獵取穩(wěn)定的出租回報。據(jù)了解，合肥金地·88街就聘請了專業(yè)治理團隊，實現(xiàn)商業(yè)街的統(tǒng)一運營。

錦囊5：獨立產(chǎn)權(quán)商鋪更加可靠

買鋪一定要有獨立產(chǎn)權(quán)，業(yè)內(nèi)專家警告，虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪就像一顆定時炸彈，隨時都可能提早引爆。就目前市場現(xiàn)狀來看，絕大部分虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪為大商家長期包租或者以百貨賣場的形式經(jīng)營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導致經(jīng)營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，一旦經(jīng)營失敗，業(yè)主的投資將有可能血本無歸。

錦囊6：情景商業(yè)街值得期待

所謂情景商業(yè)街是指集餐飲、休閑、娛樂、購物為一體的一站式的體驗商業(yè)街區(qū)，目前最流行的商業(yè)街模式，比照上海的新天地、香港的蘭桂坊、深圳的華僑城等同類商業(yè)模式的鼎盛興盛，這種全新的商業(yè)模式所蘊含的巨大投資價值值得期待。

金地·88街，情景式商業(yè)旗艦，引領(lǐng)合肥財寶以后。

據(jù)了解，正在規(guī)劃建設(shè)中的金地·88街，是目前合肥唯一的集餐飲、休閑、娛樂、購物等多種功能于一體的情景商業(yè)街。

金地·88街，地段優(yōu)越，雄踞馬鞍山南路88號中央位置，北眺市中心的繁華明亮，南接商機無限的濱湖新城。與家樂福、合家福共鑄鼎沸商圈，形成超強消費勁人流，聘請香港環(huán)球商機和安徽新世界等專業(yè)治理公司統(tǒng)一招商運營，確保經(jīng)營業(yè)態(tài)合理配比，督導入駐品牌的檔次規(guī)模，最大限度幸免了一般街鋪因經(jīng)營無序而導致的形象受損、租金下滑。

獨立產(chǎn)權(quán)，鋪鋪臨街，投資回報有保障，堪稱合肥商鋪投資首選。206-7-27合肥商鋪價格如何走？一條路行將終結(jié)合肥市寧國路因為大龍蝦而人所皆知。現(xiàn)在，這種歷史行將改寫。8月3日上午，寧國路街道辦事處一位人士告訴記者，按照事先的打算，當天下午，街道辦事處有關(guān)人士將和寧國路大龍蝦經(jīng)營戶進行一次面對面的溝通，要緊討論寧國路大龍蝦的拆違搬遷事宜。因為種種緣故，寧國路大龍蝦經(jīng)營戶所有的門面房大多屬于違法建筑。正由于有了如此的背景，在合肥市7月中旬開始的拆違風暴中，寧國路“大龍蝦”首當其沖，成了拆除的重要對象。早在7月下旬，寧國路街道辦事處就對大龍蝦經(jīng)營戶進行了摸底。8月3日上午，寧國路街道辦事處一位人士告訴記者，依照摸底的情況，可能用不了一個月的時刻，聲名遠播的大龍蝦一條街就將成為一種歷史。沒了大龍蝦的寧國路將完全大變樣，有關(guān)人士告訴記者，“就整個寧國路而言，沿街兩邊的店鋪大約有50％都屬于違法建筑。一旦完全拆除，寧國路將變得特不清爽?！卑凑漳壳暗囊庀?，寧國路大龍蝦將“整體”搬遷到毗鄰的香港街。記者在現(xiàn)場看到，香港街有一棟數(shù)千平方米的商鋪，然而，由于違法建筑的存在，香港街通往寧國路的入口幾乎被完全封閉，這棟數(shù)千平方米的商鋪大多處在閑置當中。寧國路街道有關(guān)人士表示，違章建筑被拆除后，香港街和寧國路將暢通無阻。大概，寧國路大龍蝦移居香港街是“萬事俱備，只欠東風”。然而，情況卻遠非想像那么簡單。能夠預期，當寧國路上大約50％的商鋪被拆除，商鋪確信會變得搶手起來。有消息甚至講，和拆違之前相比，目前香港街商鋪的價格至少翻了一番。價格確信往上走“短期里，商鋪價格確信往上走，在一些黃金地段，價格上漲的幅度可能特不大?！弊蛱焐衔?，寧國路街道有關(guān)人士如此表示。這一論斷有著充分的事實依據(jù)。據(jù)悉，從7月中旬開始的半個月里，寧國路街道拆除的違法建筑差不多達到2.3萬平方米，“其中，至少3/4的違法建筑是沿街店鋪?！蓖瑫r，在寧國路、屯溪路等重點地段，在經(jīng)歷此次拆違風暴后，沿街店鋪將至少減少1/4。整體而言，至今年底，寧國路街道轄區(qū)的沿街店鋪保守可能將減少10%～20％。寧國路正在發(fā)生的變化只是合肥市城區(qū)的一個縮影。依照合肥市拆違辦統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至8月1日，合肥市拆除違法建筑累計189.97萬平方米，其中，城區(qū)街道大約112萬平方米。有關(guān)人士分析講，當前是合肥市拆違風暴的第一時期。在這一時期里，城區(qū)街道要緊是拆除沿街兩邊的違法商鋪；在一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)，拆除的違法建筑要緊是隔夜樓。有關(guān)人士據(jù)此可能講，在半個來月的拆違風暴中，合肥市沿街兩邊至少差不多減少了50萬平方米的店鋪。關(guān)于拆除或立即拆除的違法商鋪在合肥市整個商鋪中所占據(jù)的比例，記者在向合肥市拆違辦和合肥市規(guī)劃局的求證中并沒有得到準確的數(shù)據(jù)。但據(jù)記者在一些街道了解的情況來看，那個數(shù)字顯然是比較巨大的。在完全市場競爭條件下，假如房地產(chǎn)市場的供給彈性為1，那么，沿街店鋪減少20％，則意味著店鋪的價格將上漲20％?，F(xiàn)實中，專門多經(jīng)營戶差不多明顯地感受到這一點，“門面房不行租了”。有關(guān)人士表示，不同地域和不同檔次的店鋪此次受到的阻礙是不一樣的。一環(huán)周邊店鋪價格變動幅度可能會大于二環(huán)周邊的店鋪價格的變動幅度。同時，沿街小型店鋪價格波動幅度應該要大于大型的商鋪。長遠阻礙并不大昨天上午，合肥市香港街上，一位中年女市民向記者抱怨，“香港街上門面房的價格漲得太快了，我們哪買得起?。俊边@名女士的言論代表著一種較為普遍且復雜的心態(tài)，她擔心利益損失，但對拆違，卻舉雙手贊同?！熬痛舜尾疬`風暴而言，全然的動身點是造福于民，提高合肥的都市品位和形象，至少得到了90％市民的擁護。然而，此次拆違確信會觸及一些部門和個人的利益，短期內(nèi)的漲價帶來的陣痛也是不可幸免的?！睂巼方值擂k事處一位人士如此表示。但他同時認為，從長遠看來，此次拆違風暴并可不能給店鋪價格帶來專門大的阻礙。拆違風暴使得大量店鋪變成平地，專門多人看到這一點，但他們忽視的是，一些新的店鋪卻因此“誕生”。在寧國北路，記者看到，許多沿路違法店鋪的背后本身確實是店鋪，正因為這些違法店鋪的滋生，導致了背后真正的店鋪反而閑置起來?！耙坏┻@些違法店鋪被拆除，新的店鋪隨即會產(chǎn)生。”更多的現(xiàn)象是，一旦那些沿街違法店鋪被拆除，用不了半年，通過合理規(guī)劃之后，一些新的賣場就會呼之而出，這些新賣場不僅美觀，同時在土地資源的利用上也遠比那些規(guī)格不一的違法店鋪高效得多。“短期的陣痛確信是存在的，但這不是至關(guān)重要的；從長遠來看，此次大拆違可不能對店鋪價格的走勢帶來專門大的阻礙，相反，最終還使得整個都市商業(yè)的進展更加理性?！焙戏适幸晃唤值镭撠熑耸勘硎?，“關(guān)鍵的問題在于，大拆違既定的政策一定要貫徹下去。”2005年08月04日01:26安徽在線-新晚報商鋪投資應該注意的三個細節(jié)5月末印花稅的調(diào)整，使得股市進入震蕩調(diào)整期，而資本逐利的性質(zhì)永久可不能改變，在股市紅火之時，各路資金紛紛涌入股市，而當股市震蕩調(diào)整的時候，部分資金開始扭轉(zhuǎn)方向，流向風險更小的樓市。而樓市投資能夠要緊包括住宅投資和商鋪投資，由于近兩年來房價的持續(xù)上漲，宏觀調(diào)控政策持續(xù)深入，住宅投資風險不斷增加，加上住宅回報率在5%—7%，而商鋪回報率在8%—10%甚至更高，使得商鋪投資受到了越來越多的關(guān)注，當前的商鋪投資狀況、如何選擇區(qū)域和店鋪也成為許多投資者關(guān)注的焦點。商鋪投資約占樓市投資的32%據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析，在6月3日結(jié)束的第25屆軍博房展會上，欲投資商鋪的客戶登記量約占到投資者的32%左右；比上屆展會提高了2%。從周期性的時刻來看，在5月28日——6月3日的一周中，投資商鋪的客戶量環(huán)比上一周上漲了8%，與去年同期相比，則上漲了近3成。其中，投資者關(guān)注的熱點區(qū)域要緊集中在CBD、燕莎、西單、東單、中關(guān)村等商業(yè)繁華區(qū)域；其中需求三內(nèi)商鋪的占30.4%，講明地段依舊是投資者的首要考慮因素；假如按行政區(qū)劃分的話，朝陽、東城、西城、海淀分列前四位，占比分不為36.6%、11.3%、9.6%、8.7%。投資額方面，要緊以200—500萬元為中小額投資為主，占比為62.1%；另外，200萬以下占27.6%，500-1000萬占3.4%，1000萬以上占6.9%。選擇商鋪區(qū)域的四個要素投資者在選擇商鋪的投資區(qū)域時，一般可依照投資偏好、地段環(huán)境、交通條件、升值潛力等四個方面衡量。第一，投資偏好。投資偏好包括投資者的投資額度以及風險承受能力；一般來講，在商鋪市場中，投資額在500萬元以下的中小型投資，