蘇州市高新區(qū)區(qū)域及房地產(chǎn)市場(chǎng)概況課件

蘇州市高新區(qū)

區(qū)域及房地產(chǎn)市場(chǎng)概況蘇州市高新區(qū)

區(qū)域及房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1蘇州總平圖相城區(qū)高新區(qū)工業(yè)園區(qū)吳中區(qū)姑蘇區(qū)蘇州轄姑蘇區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)和吳江區(qū)、新區(qū)、工業(yè)園區(qū)，代管張家港市、常熟市、太倉(cāng)巿和昆山市

，全市面積8488.42平方公里。其中園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好，相城區(qū)毗鄰姑蘇區(qū)，位于蘇州最北部。吳江區(qū)蘇州總平圖相城區(qū)高新區(qū)工業(yè)園區(qū)吳中區(qū)姑蘇區(qū)蘇州轄姑蘇區(qū)、相城2高新區(qū)簡(jiǎn)介蘇州高新區(qū)，全稱蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。

位于蘇州古城西側(cè)，原屬于虎丘區(qū)。東臨京杭大運(yùn)河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。區(qū)域人口77.48萬(wàn)，其中常住人口58.78萬(wàn)人，暫住人口18.2萬(wàn)人，外籍人口0.5萬(wàn)人。

下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個(gè)街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個(gè)鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個(gè)分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。

下設(shè)江蘇省蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、蘇州科技城、蘇州高新區(qū)綜合保稅區(qū)、蘇州西部生態(tài)城。高新區(qū)簡(jiǎn)介蘇州高新區(qū)，全稱蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。

位于蘇州3高新區(qū)整體定位概況規(guī)劃定位：依托西部區(qū)域的區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)若干年內(nèi)，把蘇州西部建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑觀光、科技研發(fā)中心、大型會(huì)議會(huì)展中心和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)的，融現(xiàn)代文化和傳統(tǒng)文化二一體的，科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城區(qū)。高新區(qū)整體定位概況規(guī)劃定位：依托西部區(qū)域的區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)4用地布局與功能分區(qū)：蘇州高新區(qū)分為三大主導(dǎo)功能區(qū)和五大功能組團(tuán)，分別是獅山片區(qū)（中心組團(tuán)、橫塘組團(tuán)）、滸通片區(qū)（滸通組團(tuán)）和湖濱片區(qū)（科技城組團(tuán)、湖濱組團(tuán)）。中心組團(tuán)是集金融商貿(mào)、文化休閑和高品質(zhì)居住于一體的蘇州西部都市中心；橫塘組團(tuán)是借助國(guó)際教育園綜合性教育、科技文化旅游等資源優(yōu)勢(shì)而快速城市化的科技教育配套區(qū)；滸通組團(tuán)是集生產(chǎn)、生活和生態(tài)相配套的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)區(qū)和北部新城；科技城組團(tuán)是“科技、山水、人文和創(chuàng)新”特色于一體的一流研發(fā)創(chuàng)新高地和科技山水生態(tài)城；湖濱組團(tuán)是融太湖山水與田園風(fēng)光于一體的新農(nóng)村樣板區(qū)高新區(qū)定位用地布局與功能分區(qū)：蘇州高新區(qū)分為三大主導(dǎo)功能區(qū)和五大功能組5三、高新區(qū)地產(chǎn)情況-板塊劃分科技城板塊滸墅關(guān)新區(qū)板塊獅山板塊項(xiàng)目名稱：朗詩(shī)綠洲產(chǎn)品類型：高層在售面積：95-1405㎡均價(jià)待定項(xiàng)目名稱：綠地中央廣場(chǎng)產(chǎn)品類型：高層在售面積：96-140㎡均價(jià)9500元/平米項(xiàng)目名稱：中航越璽產(chǎn)品類型：高層在售面積：97-127㎡均價(jià)待定項(xiàng)目名稱：萬(wàn)科璞悅灣產(chǎn)品類型：高層在售面積：137㎡均價(jià)15000元/平米項(xiàng)目名稱：獅山御園產(chǎn)品類型：高層在售面積：143-316㎡均價(jià)23000/平米項(xiàng)目名稱：荷瀾廷產(chǎn)品類型：別墅在售面積：105-141㎡均價(jià)19000-21000元/平米項(xiàng)目名稱：龍湖時(shí)代天街產(chǎn)品類型：高層在售面積：116-140㎡均價(jià)21000元/平米項(xiàng)目名稱：南山檸檬城產(chǎn)品類型：高層在售面積：93-144㎡均價(jià)10500元/平米項(xiàng)目名稱：運(yùn)河公館產(chǎn)品類型：高層、別墅在售面積：93-144㎡均價(jià)10500元/平米三、高新區(qū)地產(chǎn)情況-板塊劃分科技城板塊滸墅關(guān)新區(qū)板塊獅山板塊6高新區(qū)行政區(qū)域劃分獅山板塊滸墅關(guān)新區(qū)科技城板塊獅山板塊為高新區(qū)的核心區(qū)域，是整個(gè)新區(qū)發(fā)展的核心，科技城和滸墅關(guān)新區(qū)作為新區(qū)未來(lái)創(chuàng)新發(fā)展的前沿，是新區(qū)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。高新區(qū)行政區(qū)域劃分獅山板塊滸墅關(guān)新區(qū)科技城板塊獅山板塊為高新7高新區(qū)中環(huán)線路蘇州市中環(huán)快速路高新區(qū)段南起竹園路，北至西塘河路，全長(zhǎng)14.4公里，雙向6車道，跨過(guò)312國(guó)道，跳過(guò)滬寧城際鐵路，躍過(guò)大運(yùn)河，飛過(guò)太湖大道。中環(huán)快速路高新區(qū)段全線共設(shè)12對(duì)上下匝道，由南向北分別為玉山路北、何山路南、華山路南、馬運(yùn)路北、泰山路北、新亭路北、大同路、中虹路、惠昌路、城際路、安楊路、西塘河路。該線路共經(jīng)過(guò)高新區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、工業(yè)園區(qū)4個(gè)行政區(qū)，起始于高新區(qū)的滬寧高鐵新區(qū)站，終點(diǎn)站位于工業(yè)園區(qū)陽(yáng)澄湖半島南側(cè)的夷亭路站，全長(zhǎng)約45.2公里，設(shè)站37座。3號(hào)線已于2014年11月15日動(dòng)工，預(yù)計(jì)2019年通車。高新區(qū)中環(huán)線路蘇州市中環(huán)快速路高新區(qū)段南起竹園路，北至西塘河8地鐵規(guī)劃與相成區(qū)的關(guān)系—一號(hào)線地鐵一號(hào)線途徑獅山板塊主要熱銷樓盤，連接了高新核心區(qū)、姑蘇區(qū)、工業(yè)園區(qū)，拉近了蘇州各區(qū)域的距離。軌道交通1號(hào)線是蘇州的第一條線路途經(jīng)木瀆站、金楓路站、汾湖路站、玉山路站、蘇州樂(lè)園站、塔園路站、濱河路站、西環(huán)路站、桐涇北路站、廣濟(jì)南路站、養(yǎng)育巷站、樂(lè)橋站、臨頓路站、相門站、東環(huán)路站、中央公園站、星海廣場(chǎng)站、東方之門站、文化博覽中心站、時(shí)代廣場(chǎng)站、星湖街站、南施街站、星塘街站、鐘南街站地鐵規(guī)劃與相成區(qū)的關(guān)系—一號(hào)線地鐵一號(hào)線途徑獅山板塊主要熱銷9地鐵規(guī)劃與高新區(qū)的關(guān)系—三號(hào)線新3號(hào)線目前規(guī)劃了37座車站，自西向東依次為：蘇州新區(qū)站→發(fā)展路→文昌路→新亭路→鹿山路→馬運(yùn)路→華山站→何山路→蘇州樂(lè)園（換乘1號(hào)線）→

獅山路

→玉山路東→竹園路（換乘5號(hào)線）→橫山路→橫塘鎮(zhèn)→教育園→滄浪新城→盤蠡路（換乘2號(hào)線）→寶帶東路（換乘4號(hào)線）→迎春路→北港路站→通園路→東興路→東振路→星港街（換乘5號(hào)線）→中新大道西→東方之門（換乘1號(hào)線）→現(xiàn)代大道→揚(yáng)清路→跨陽(yáng)路→匯隆街→工業(yè)園站→方灣街→青劍湖→唯西路→葑亭大道（換乘5號(hào)線）→戈巷街→夷亭路地鐵規(guī)劃與高新區(qū)的關(guān)系—三號(hào)線新3號(hào)線目前規(guī)劃了37座車站，10有軌電車1號(hào)線1號(hào)線項(xiàng)目線路全長(zhǎng)18.19公里，共規(guī)劃22個(gè)站點(diǎn)，初期10個(gè)站點(diǎn)，分別為蘇州樂(lè)園站、新區(qū)公園站、外企生活服務(wù)區(qū)站、白馬澗生態(tài)園站、馬澗路站、大陽(yáng)山森林公園站、高新區(qū)管委會(huì)站、龍山路站、嘉陵江路站、龍安路站，途徑金山路、珠江路、何山路、湘江路、華山路等，與地鐵、公交線路無(wú)縫對(duì)接,有軌電車1號(hào)線1號(hào)線項(xiàng)目線路全長(zhǎng)18.19公里，共規(guī)劃22個(gè)11新區(qū)主要干道說(shuō)明繞城高速太湖大道連接北環(huán)中環(huán)線中環(huán)西線中環(huán)西線直接拉近了蘇州各區(qū)域的距離，已經(jīng)成為了新區(qū)南北向的核心軸。新區(qū)主要干道說(shuō)明繞城高速太湖大道連接北環(huán)中環(huán)線中環(huán)西線中環(huán)12新區(qū)獅山板塊主要標(biāo)識(shí)性建筑以及商業(yè)設(shè)施美羅百貨新區(qū)港龍城泉屋百貨龍湖時(shí)代天街綠寶廣場(chǎng)明基醫(yī)院蘇州高新區(qū)獅山路CBD核心板塊，該板塊和園區(qū)同樣具有較大潛力。沿線緊鄰輕軌1號(hào)線、3號(hào)線，周邊名校云集，配套齊全，交通便利，發(fā)展?jié)摿薮?。是蘇州經(jīng)濟(jì)的代表性區(qū)域，也是名副其實(shí)的富人區(qū)。新區(qū)獅山板塊主要標(biāo)識(shí)性建筑以及商業(yè)設(shè)施美羅百貨新區(qū)港龍城泉屋13新區(qū)滸墅關(guān)新區(qū)主要標(biāo)識(shí)性建筑以及商業(yè)設(shè)施永旺夢(mèng)樂(lè)城開發(fā)區(qū)位于蘇州市西北郊，東、北鄰京杭大運(yùn)河，西至陽(yáng)山山脈。建區(qū)以來(lái)，累計(jì)投入建設(shè)資金80億元，引進(jìn)、興辦中外企業(yè)350多家，注冊(cè)外資15億美元，注冊(cè)內(nèi)資35億元人民幣。已形成了以國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)為中心、北有陽(yáng)山花苑動(dòng)遷居住區(qū)，南有大新科技園，西有陽(yáng)山科技工業(yè)園、陽(yáng)山環(huán)山綠化景觀帶；東有出口加工區(qū)商貿(mào)服務(wù)配套區(qū)、維德工業(yè)城、大白蕩城市生態(tài)公園、高新海關(guān)保稅物流中心、滸通片中心商貿(mào)區(qū)等為主的開發(fā)格局。宜家家居興賢商業(yè)廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)新區(qū)滸墅關(guān)新區(qū)主要標(biāo)識(shí)性建筑以及商業(yè)設(shè)施永旺夢(mèng)樂(lè)城開發(fā)區(qū)位于14新區(qū)科技城主要標(biāo)識(shí)性建筑以及商業(yè)設(shè)施蘇州科技城位于蘇州西部，瀕臨太湖，東依大陽(yáng)山國(guó)家森林公園，是蘇州市“一核四城”發(fā)展定位中的生態(tài)科技城的重要組成部分，是蘇州高新區(qū)行政中心所在地。作為全國(guó)首家由科技部、江蘇省政府、蘇州市政府共建的大型研發(fā)創(chuàng)新基地，蘇州科技城不斷提高自主創(chuàng)新能力、推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為蘇州市和蘇州高新區(qū)科學(xué)發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要一極，先后獲批江蘇省首批“十大創(chuàng)新型園區(qū)”，國(guó)家火炬計(jì)劃醫(yī)療器械特色產(chǎn)業(yè)基地，中國(guó)首個(gè)“國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展試驗(yàn)區(qū)”等。致遠(yuǎn)大廈時(shí)尚水岸廣場(chǎng)科技城醫(yī)院新區(qū)管委會(huì)新區(qū)科技城主要標(biāo)識(shí)性建筑以及商業(yè)設(shè)施蘇州科技城位于蘇州西部，15蘇州國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)園分布楓橋工業(yè)園出口加工區(qū)配套工業(yè)園滸關(guān)工業(yè)園金楓廣告產(chǎn)業(yè)園蘇州金楓城市設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園大新公園區(qū)萃智產(chǎn)業(yè)園科技城產(chǎn)業(yè)園蘇州國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)園分布楓橋工業(yè)園出口加工162.1區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)-新區(qū)供應(yīng)：蘇州市場(chǎng)自10年開始，供求基本穩(wěn)定，13、14年新區(qū)供應(yīng)大量土地，價(jià)格雖然穩(wěn)重上升，但銷售壓力相對(duì)較大。需求：09年受政策利好影響出現(xiàn)一定的需求井噴，但自11年開始需求開始逐步穩(wěn)定，并緩慢上升。；價(jià)格：自11年以后價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較小，市場(chǎng)回歸健康，13年后更是逐步上升。2.1區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)-新區(qū)供應(yīng)：蘇州市場(chǎng)自10年開始，供求1710年-15年各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比狀況供求關(guān)系：從五年蘇州各大區(qū)域供求關(guān)系、存量情況，可以看出園區(qū)、吳中區(qū)始終領(lǐng)先于其他區(qū)域；新區(qū)、姑蘇區(qū)前兩年受到土地供應(yīng)限制，排位最后。隨著15年的去庫(kù)存情況，新區(qū)供求目前基本保持平衡。11-15年蘇州市各區(qū)域供求存量走勢(shì)圖10年-15年各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比狀況供求關(guān)系：從五年蘇州各1810年-15年高新區(qū)與各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比狀況價(jià)格：從價(jià)格走勢(shì)看，園區(qū)、姑蘇區(qū)始終名列前茅；新區(qū)從去年獅山板塊發(fā)力開始逐步提升，相城區(qū)始終處于蘇州價(jià)格最洼地狀態(tài)。11-15年蘇州市各區(qū)域價(jià)格走勢(shì)圖10年-15年高新區(qū)與各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比狀況價(jià)格：從價(jià)格走19新區(qū)獅山板塊獅山路是高新區(qū)乃至蘇州市的都市形象之一。近兩年來(lái)，隨著軌道交通1號(hào)線、3號(hào)線、有軌電車1號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)以及馬路沿線工業(yè)用地的陸續(xù)搬遷，為形成獅山路核心立體大商圈提供了契機(jī)通過(guò)未來(lái)幾年的建設(shè)改造，獅山路已成為蘇州西部最立體、最時(shí)尚的核心商圈。新區(qū)獅山板塊獅山路是高新區(qū)乃至蘇州市的都市形象之一。近兩年來(lái)20科技城板塊蘇州科技城位于蘇州西部，瀕臨太湖，東依大陽(yáng)山國(guó)家森林公園，是蘇州市“一核四城”發(fā)展定位中的生態(tài)科技城的重要組成部分，是蘇州高新區(qū)行政中心所在地。作為全國(guó)首家由科技部、江蘇省政府、蘇州市政府共建的大型研發(fā)創(chuàng)新基地，蘇州科技城不斷提高自主創(chuàng)新能力、推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為蘇州市和蘇州高新區(qū)科學(xué)發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要一極，先后獲批江蘇省首批“十大創(chuàng)新型園區(qū)”，國(guó)家火炬計(jì)劃醫(yī)療器械特色產(chǎn)業(yè)基地，中國(guó)首個(gè)“國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展試驗(yàn)區(qū)”等?？萍汲前鍓K蘇州科技城位于蘇州西部，瀕臨太湖，東依大陽(yáng)山國(guó)家森21滸墅關(guān)新區(qū)蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)始建于1992年9月，后被江蘇省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)東至京杭大運(yùn)河，南至楓橋街道，西至繞城高速、通安鎮(zhèn)，北至滸光運(yùn)河、通安鎮(zhèn)，總面積約36.5平方公里。2013年獲批升格為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。常住人口5萬(wàn)多人，流動(dòng)人口8萬(wàn)多人。引進(jìn)、興辦企業(yè)500多家，注冊(cè)外資45億美元，注冊(cè)內(nèi)資100億元人民幣。引進(jìn)中外企業(yè)350多家。學(xué)校、幼兒園、老年公寓、敬老院、社區(qū)服務(wù)中心、衛(wèi)生服務(wù)中心、黨員服務(wù)中心、殘疾人服務(wù)中心、非公企業(yè)活動(dòng)中心等社會(huì)服務(wù)設(shè)施配套齊全。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值等分別以年均55%、70%的速度增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從較單一建材、化工，發(fā)展成以精密機(jī)構(gòu)、新型建材、電子資訊、精細(xì)化工、物流倉(cāng)儲(chǔ)等四大支柱產(chǎn)業(yè)。滸墅關(guān)新區(qū)蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)始建于1992年9月，后22整體小結(jié)高新區(qū)位于古城區(qū)的東側(cè)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展均勻。有著較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。高新區(qū)獅山板塊是蘇州富人區(qū)的象征，是身份的體現(xiàn)，是外來(lái)古城區(qū)的富人的地標(biāo)區(qū)域?？萍汲且?guī)劃參照工業(yè)園區(qū)城市建設(shè)，街道寬闊，現(xiàn)代化程度較高，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿^大，且價(jià)格依然屬于城市的洼地，而且可吸引大多剛需客戶遷入。；滸墅關(guān)新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，是新區(qū)的主要出口加工區(qū)，廠區(qū)較多，環(huán)境相對(duì)較差?？晒?yīng)土地較多，如獲取低價(jià)土地，可快速周轉(zhuǎn)滾動(dòng)。公司土地獲取建議：新區(qū)主要板塊只有三個(gè)，且各有特色，獅山板塊是核心，科技城是延生，滸墅關(guān)板塊是基礎(chǔ)。尤其是科技城包括研發(fā)創(chuàng)新區(qū)、科研中試區(qū)、產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、為研發(fā)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化提供專業(yè)服務(wù)的中央配套區(qū)、以及融合山水特色的生態(tài)休閑區(qū)。這將吸引大量的人才引進(jìn)，將有可能成為蘇州的第二個(gè)園區(qū)。而滸墅關(guān)板塊相對(duì)規(guī)劃較差，但土地價(jià)格相對(duì)較低，周邊廠區(qū)有大量剛性需求，可作為公司現(xiàn)金流快速滾動(dòng)的主要拓展區(qū)域。整體小結(jié)高新區(qū)位于古城區(qū)的東側(cè)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，第一產(chǎn)業(yè)、第二23區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)-獅山板塊供應(yīng)：獅山區(qū)域13年以求供應(yīng)非常之少，可以說(shuō)是物依稀為貴，自14年后供應(yīng)翻倍增加，價(jià)格出現(xiàn)一定疲軟。但去化情況相對(duì)正常。需求：獅山板塊需求交大，但抵不過(guò)供應(yīng)的翻倍增加。價(jià)格14年出現(xiàn)了一定的下滑，15年受市場(chǎng)利好影響需求增大。價(jià)格：獅山板塊價(jià)格整體平穩(wěn)，14年略有下滑，15年小幅上揚(yáng)。區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)-獅山板塊供應(yīng)：獅山區(qū)域13年以求供應(yīng)非常之24獅山板塊在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：龍湖時(shí)代天街產(chǎn)品類型：超高層在售面積：105-141㎡均價(jià)19000-21000元/平米項(xiàng)目名稱：獅山御園產(chǎn)品類型：平層、別墅在售面積：105-141㎡均價(jià)22000-30000元/平米項(xiàng)目名稱：路勁香港時(shí)光產(chǎn)品類型：高層在售面積：125-165㎡均價(jià)19000-21000元/平米項(xiàng)目名稱：荷瀾廷產(chǎn)品類型：別墅在售面積：105-141㎡均價(jià)19000-21000元/平米

項(xiàng)目名稱：仁恒棠悅灣產(chǎn)品類型：高層在售面積：89-144平米均價(jià)220000/平米項(xiàng)目名稱：招商學(xué)府產(chǎn)品類型：高層、別墅在售面積：68-160平米均價(jià)210000/平米獅山板塊在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目名稱：獅山25項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源

開發(fā)商占地面積建筑面積容積率

蘇州融鼎置業(yè)有限公司1044011148231.1樓面價(jià)物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司11089元/㎡住宅疊拼、別墅綠城物業(yè)有限公司車位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:1

項(xiàng)目定位：高端改善社區(qū)產(chǎn)品定位：疊拼，別墅，143平改善社區(qū)客戶定位：高端改善，戶型面積143平，以三房為主。精裝定位及標(biāo)準(zhǔn)：毛坯近期銷售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目2015年9月份首次面世，以別墅均價(jià)25000入市，目前在售大平層，均價(jià)22000元/平米。是新區(qū)高端產(chǎn)品的象征。作為主流四房的高端產(chǎn)品，利用品牌影響力首次開盤并熱銷全城。2016年初后可售房源情況：持續(xù)銷售剩余房源。高新區(qū)競(jìng)品-獅山御園面積樓幢總計(jì)124㎡143-173㎡小計(jì)房型

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)11層以下小高層21353890總計(jì)2135389424占比8.25%91.75%

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源開發(fā)商占地面積建筑面積容積率26項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源

開發(fā)商占地面積建筑面積容積率

龍湖地產(chǎn)114197500004.7樓面價(jià)物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司4658元/㎡住宅高層龍湖物業(yè)車位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:1

項(xiàng)目定位：高端改善社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，105-180平改善社區(qū)客戶定位：高端改善，戶型面積105-180平，以三房為主。精裝定位及標(biāo)準(zhǔn)：毛坯近期銷售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目2014年5月份首次面世，以高層均價(jià)17500元/平米入市，目前高層均價(jià)25000元/平，主要在售寫字樓和商鋪。龍湖時(shí)代天街不僅在新區(qū)在整個(gè)蘇州可謂是家喻戶曉，并引領(lǐng)蘇州高新區(qū)的風(fēng)向標(biāo)。2016年初后可售房源情況：住宅已經(jīng)售罄，目前主要在售商業(yè)和寫字樓高新區(qū)競(jìng)品-龍湖時(shí)代天街面積樓幢總計(jì)105-116㎡140㎡小計(jì)房型

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)40層以下高層78508500總計(jì)78508501700占比50%50%

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源開發(fā)商占地面積建筑面積容積率27項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源

開發(fā)商占地面積建筑面積容積率

蘇高新集團(tuán)1573271730591.1樓面價(jià)物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司9245元/㎡住宅小高層、洋房蘇南萬(wàn)科物業(yè)車位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:1

項(xiàng)目定位：中高端改善社區(qū)產(chǎn)品定位：多層，105-141平改善社區(qū)客戶定位：中高端改善，戶型面積105-141平，以三房為主。精裝定位及標(biāo)準(zhǔn)：毛坯近期銷售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目2015年7月份首次面世，以小高層均價(jià)16000元/平米入市，目前小高層均價(jià)19000元/平。洋房均價(jià)21000-23000元/平米。2016年初后可售房源情況：持續(xù)銷售剩余房源。高新區(qū)競(jìng)品-荷瀾廷面積樓幢總計(jì)105-141㎡小計(jì)房型

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)12層以下高層269220總計(jì)26922922占比100%

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源開發(fā)商占地面積建筑面積容積率28獅山板塊在售項(xiàng)目基本情況獅山板塊是新區(qū)名副其實(shí)的富人區(qū)，是身份的象征，新區(qū)獅山板塊主要項(xiàng)目基本情況地塊屬性競(jìng)品項(xiàng)目建筑面積（萬(wàn)方）產(chǎn)品類型產(chǎn)品形式面積價(jià)格已獲取銷許庫(kù)存（套數(shù)）未獲取銷許庫(kù)存（套數(shù)）預(yù)計(jì)年去化量首次開盤時(shí)間備注備案名獅山板塊獅山御園12.3高層毛坯143-316㎡23000元/平米

2463524002013年9月

山景玉園龍湖時(shí)代天街75高層毛坯116㎡、140㎡21000元/平米32208702014年5月

獅山天街生活廣場(chǎng)荷瀾廷17洋房、小高層毛坯105㎡、112㎡、125㎡、141㎡小高層19000元/平米；洋房21000元/平米11712049002014年7月

荷瀾庭招商學(xué)府21.9高層精裝63㎡、100㎡、140㎡、160㎡21000元/平米23712873502015年10月

文翰華苑仁恒棠悅灣17高層精裝115㎡、140㎡、160㎡22000元/平米37010033002014年10月

棠悅灣花園獅山名門17高層毛坯110㎡-270㎡19500元/平米25902502014年6月

名門世嘉花園獅山板塊在售項(xiàng)目基本情況獅山板塊是新區(qū)名副其實(shí)的富人區(qū)，是身29獅山板塊在售項(xiàng)目基本情況主要項(xiàng)目庫(kù)存情況分析地塊屬性競(jìng)品項(xiàng)目75㎡以下

75-90㎡90-110㎡110-130㎡130-144㎡144㎡以上

總計(jì)獅山板塊

獅山御園00008154135龍湖時(shí)代天街0031581641326荷瀾廷01119191501362招商學(xué)府1051090011016331仁恒棠悅灣0194021325368728獅山名門0092118960279總計(jì)

1052052215838472002161獅山板塊在售項(xiàng)目基本情況主要項(xiàng)目庫(kù)存情況分析地塊屬性競(jìng)品項(xiàng)目30A、本地拆遷、老小區(qū)原住民、及部分當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中層，功能性改善客戶，占比

50%B、姑蘇區(qū)外溢客戶，占比

20%C、東環(huán)沿線及北園區(qū)首改類客群，占比

20%說(shuō)明：這部分人，大多為新蘇州人，由于園區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓，無(wú)力在園區(qū)購(gòu)房，相城區(qū)便利的交通及價(jià)格洼地是他們考慮的主要因素，他們對(duì)小區(qū)環(huán)境，交通及戶型要求較高說(shuō)明：他們是長(zhǎng)期居住在姑蘇區(qū)的本地居民，或者姑蘇區(qū)上班的一族，他們熱愛姑蘇區(qū)，但姑蘇區(qū)中心房?jī)r(jià)居高不下，姑蘇區(qū)三個(gè)新城又太過(guò)偏僻，高新區(qū)離市區(qū)挺近的，價(jià)格也是最公道的，所以相城區(qū)成為他們的不二選擇，他們考慮對(duì)交通，性價(jià)比，戶型要求較高說(shuō)明：這一部分人生活、成長(zhǎng)在老市區(qū)、新區(qū)核心地段，見證了高新區(qū)的成長(zhǎng)和發(fā)展，他們的意識(shí)里這里才是高新區(qū)的核心，這里才是他們永遠(yuǎn)的家。但是由于原來(lái)家庭結(jié)構(gòu)從夫妻二人轉(zhuǎn)變成三口之家、甚至三代同堂，他們對(duì)于房屋功能有著改善的需求。他們現(xiàn)在居住的小區(qū)由于交付較早，物業(yè)管理不善，臟、亂、差情況嚴(yán)重。因此他們對(duì)于小區(qū)品質(zhì)本身和物業(yè)管理有著較高的需求。著重注重開發(fā)商品牌價(jià)值，和小區(qū)物業(yè)服務(wù)。對(duì)品質(zhì)要求較高。D、其他，占比

10%說(shuō)明：外地投資客戶、蘇州大市范圍內(nèi)客戶等。這類客戶收到蘇州房地產(chǎn)價(jià)格上升以及蘇州優(yōu)越的環(huán)境影響，準(zhǔn)備在蘇州投資或者落戶，看中升值潛力，開發(fā)商品牌度、交通等因素。獅山板塊現(xiàn)有項(xiàng)目購(gòu)房客戶描述A、本地拆遷、老小區(qū)原住民、及部分當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中層，功能性改善客31獅山板塊未來(lái)可供推出土地區(qū)域獅山板塊是高新區(qū)的核心區(qū)域，未來(lái)的土地供應(yīng)將主要集中在竹園路、汾湖路沿線的廠區(qū)為主。獅山板塊未來(lái)可供推出土地區(qū)域獅山板塊是高新區(qū)的核心區(qū)域，未來(lái)32小結(jié)獅山板塊位于新區(qū)核心，交通便利，配套發(fā)達(dá)，且擁有區(qū)域內(nèi)最好的學(xué)區(qū)資源。由于13年、14年新區(qū)土地供應(yīng)量過(guò)大，導(dǎo)致短期出現(xiàn)一定的銷售障礙，但隨著15年的快速去庫(kù)存化，未來(lái)潛力依然很大。該區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)商操作成熟，多數(shù)一線品牌開發(fā)商入駐，為地段價(jià)值不斷添彩。未來(lái)將成為姑蘇、吳中的核心區(qū)域。價(jià)格將會(huì)不斷刷新，成為該區(qū)域的一個(gè)標(biāo)志。公司土地獲取建議：該板塊未來(lái)的發(fā)展?jié)摿σ廊缓艽?，但操作難度同時(shí)也高于其他板塊。但該板塊的入駐對(duì)企業(yè)品牌以及知名度會(huì)有大幅的拉升。小結(jié)獅山板塊位于新區(qū)核心，交通便利，配套發(fā)達(dá)，且擁有區(qū)域內(nèi)最33獅山板塊規(guī)劃獅山板塊未來(lái)將成為上海的陸家嘴“蘇州的風(fēng)向看園區(qū)，蘇州的未來(lái)看新區(qū)”蘇州高新區(qū)是蘇州經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的一顆璀璨的明珠，而獅山路板塊則是高新區(qū)的一個(gè)核心板塊，聚集了大量金融機(jī)構(gòu)、寫字樓和高檔住宅，該板塊是高新區(qū)現(xiàn)代化都市形象展示區(qū)。獅山路是連接蘇州高新區(qū)與蘇州市區(qū)的主要交通干線，東起京杭大運(yùn)河，西至長(zhǎng)江路，兩側(cè)匯集了高新區(qū)主要商業(yè)、居住、辦公、金融建筑，也是城市形象的集中體現(xiàn)區(qū)。

作為高新區(qū)中心地帶，獅山路地區(qū)對(duì)高新區(qū)戰(zhàn)略性整體發(fā)展有著明顯的帶動(dòng)和示范作用。作為高新區(qū)的城市“名片”，該板塊商業(yè)和金融業(yè)發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)頻繁。獅山路兩旁高樓林立，城市的繁華在這里可以得到最好的印證。他是蘇州的華爾街。是蘇州最繁華的地方。獅山板塊規(guī)劃獅山板塊未來(lái)將成為上海的陸家嘴“蘇州的風(fēng)向看園區(qū)342.1區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)-科技城供應(yīng)：科技城是蘇州高新區(qū)的又一個(gè)園區(qū)，12年以前供應(yīng)量相對(duì)有限，需求也同樣受限。但自13年開始供應(yīng)逐步上升。需求：隨著蘇州整體的發(fā)展和外拓，13年市場(chǎng)需求翻倍上漲，但需求基本穩(wěn)定，15年受政策利好出現(xiàn)一定的供不應(yīng)求。價(jià)格：科技城受地理位置限制，自11年限購(gòu)后價(jià)格一路下滑，但15年受政策利好影響，開發(fā)商去庫(kù)存的速度非?？?。價(jià)格也有所抬升。2.1區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)-科技城供應(yīng)：科技城是蘇州高新區(qū)的又一35科技城板塊在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：綠地中央廣場(chǎng)產(chǎn)品類型：高層在售面積：93-140㎡均價(jià)9500元/平米項(xiàng)目名稱：中航樾公館產(chǎn)品類型：高層在售面積：90-125㎡均價(jià)13000元/平米項(xiàng)目名稱：萬(wàn)科璞悅灣產(chǎn)品類型：高層在售面積：130㎡均價(jià)15000元/平米項(xiàng)目名稱：招商雍和苑產(chǎn)品類型：高層在售面積：100-230㎡均價(jià)10000元/平米項(xiàng)目名稱：朗詩(shī)綠洲產(chǎn)品類型：高層、別墅在售面積：95-152㎡均價(jià)13500元/平米科技城板塊在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：綠地中央廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱：中36項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源

開發(fā)商占地面積建筑面積容積率蘇州中航瑞賽置業(yè)有限公司

116266平方米162772平方米1.6樓面價(jià)物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司

3000元/㎡住宅高層、別墅中航大北物業(yè)車位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:1

項(xiàng)目定位：中高端社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，97-195平米中高端社區(qū)客戶定位：剛需改善兩相宜，戶型面積78-190平米，以三房四房為主。精裝定位及標(biāo)準(zhǔn)：毛坯近期銷售情況簡(jiǎn)介：中航·樾公館以“復(fù)式熱風(fēng)”面市，推出蘇城百姓一見鐘情的絕版產(chǎn)品。自面市以來(lái),中航·樾公館以超性價(jià)比戶型、超優(yōu)越配套、超潛力地域等優(yōu)質(zhì)條件,備受蘇城百姓青睞。8500均價(jià)首次開盤2小時(shí)勁銷230套的成績(jī),冠絕下半年蘇州新區(qū)所有項(xiàng)目單月銷售業(yè)績(jī)。隨著蘇州市場(chǎng)的不斷升溫，房?jī)r(jià)也隨之上漲，目前價(jià)格已經(jīng)達(dá)到11000元/平米在售均價(jià)：11000元/平米代表性項(xiàng)目-中航越公館面積樓幢總計(jì)97㎡127-195㎡325-529㎡731小計(jì)占比房型

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d三衛(wèi)四房四廳5衛(wèi)五房?jī)蓮d五衛(wèi)11層以下別墅00255300%11層以上高層4685321000總計(jì)4685322551030

占比46%51%2%1%100%

科技城板塊在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源開發(fā)商占地面積建筑面積容積率37項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源

開發(fā)商占地面積建筑面積容積率綠地集團(tuán)

214500平方米830000平方米2.5樓面價(jià)物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司2800/㎡住宅、商業(yè)高層、超高層長(zhǎng)城物業(yè)管理車位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:1

項(xiàng)目定位：高端改善社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，超高層，79-180㎡大型城市綜合體社區(qū)客戶定位：剛需兼改善戶型面積79-180平，以兩房三房為主。近期銷售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目2013年6月29日首次開盤以均價(jià)8800元/平面世，一路熱銷，新區(qū)管委會(huì)正中央得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)加上綠地集團(tuán)強(qiáng)大的品牌號(hào)召力使得項(xiàng)目一路高歌。但價(jià)格一直沒有上漲，隨著15年市場(chǎng)升溫，價(jià)格也得到了提升，至今均價(jià)9500/平，持續(xù)熱銷。在售均價(jià)：高層9500元/平米代表性項(xiàng)目-綠地中央廣場(chǎng)面積樓幢總計(jì)79-95㎡116㎡117-180㎡小計(jì)占比房型

兩房?jī)蓮d一衛(wèi)兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)11層以下小高層0000011層以上高層204221478總計(jì)204221478占比26%54%2%18%100%項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源開發(fā)商占地面積建筑面積容積率38項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源

開發(fā)商占地面積建筑面積容積率

招商地產(chǎn)42483849672.0樓面價(jià)物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司3000元/㎡住宅高層、洋房招商物業(yè)有限公司車位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:1.39

項(xiàng)目定位：剛需社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，洋房，138-208㎡改善性社區(qū)客戶定位：改善型客戶為主，戶型面積138-208平，以三房、四房為主。近期銷售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目屬于純改善性社區(qū)，品質(zhì)洋房和高層，2015年9月17日首次開盤，高層均價(jià)9500-10000元入市，銷量不錯(cuò)，隨著15年的樓市升溫和土拍越演越烈，科技城的銷量也同比增加，價(jià)格也不斷上漲，口碑也不斷在積累，至今品質(zhì)洋房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到14000，持續(xù)熱銷中。在售均價(jià)：10000-14000元/平米代表性項(xiàng)目-招商雍和苑面積樓幢總計(jì)132-138㎡139-208㎡236㎡小計(jì)占比房型

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房三廳兩衛(wèi)五房三廳兩衛(wèi)11層以下洋房864643216011層以上高層62042040408總計(jì)1426826832568

占比47%47%6%

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源開發(fā)商占地面積建筑面積容積率39科技城未來(lái)將成為新區(qū)的新貴，隨著各品牌開發(fā)商的入駐，板塊價(jià)值后期也會(huì)不斷上升?；盍u板塊在售項(xiàng)目基本情況新區(qū)科技城板塊主要項(xiàng)目基本情況地塊屬性競(jìng)品項(xiàng)目建筑面積（萬(wàn)方）產(chǎn)品類型產(chǎn)品形式面積價(jià)格已獲取銷許庫(kù)存（套數(shù)）未獲取銷許庫(kù)存（套數(shù)）預(yù)計(jì)年去化量首次開盤時(shí)間備注備案名科技城中航樾公館16.2高層毛坯97㎡、127㎡待定888345002014年11月

濱湖未來(lái)華庭綠地中央廣場(chǎng)83高層、超高層毛坯96㎡、117㎡、130㎡、140㎡9500元/平米1077518002013年6月

瞰湖花園萬(wàn)科璞悅灣14.3別墅毛坯131㎡15000元/平米1802002011年5月

翠逸花園招商雍和苑8.49多層、小高層、高層毛坯100-230㎡10000元/平米83664002015年9月

雍和苑望湖灣9高層、小高層毛坯89-130㎡10500元/平米2331604802014年4月

望湖灣公寓科技城未來(lái)將成為新區(qū)的新貴，隨著各品牌開發(fā)商的入駐，板塊價(jià)值40科技城板塊在售項(xiàng)目基本情況主要項(xiàng)目庫(kù)存情況分析地塊屬性競(jìng)品項(xiàng)目75㎡以下

75-90㎡90-110㎡110-130㎡130-144㎡144㎡以上

總計(jì)科技城中航樾公館0012140026綠地中央廣場(chǎng)014604720123萬(wàn)科璞悅灣000001616招商雍和苑0000242448望湖灣038601362220276總計(jì)

0521321974860489科技城板塊在售項(xiàng)目基本情況主要項(xiàng)目庫(kù)存情況分析地塊屬性競(jìng)品項(xiàng)41科技城板塊未來(lái)可供推出土地區(qū)域科技城儲(chǔ)備土地豐富，城市未來(lái)的擴(kuò)展基礎(chǔ)較好，白地較多，且前期已建成城市展示成熟，由于第三產(chǎn)業(yè)投入較大，后期將吸引大量的人才入駐，未來(lái)有較大的發(fā)展?jié)摿?。房地產(chǎn)需求會(huì)不斷增加。且目前還處于價(jià)格的低谷。待出讓地塊廠區(qū)待出讓地塊科技城板塊未來(lái)可供推出土地區(qū)域科技城儲(chǔ)備土地豐富，城市未來(lái)的42A、科技城上班族以及政府、企事業(yè)單位工作人員30%B、東渚鎮(zhèn)拆遷戶、原有居民，占比

30%C、高新區(qū)獅山板塊、姑蘇區(qū)部分外溢客戶，占比

25%說(shuō)明：這部分人，大多為新蘇州人，他們大多在新區(qū)有非常穩(wěn)定的工作，租住在獅山附近，熱愛著新區(qū)，但是由于新區(qū)獅山高房?jī)r(jià)擠壓，無(wú)力在新區(qū)獅山購(gòu)房，科技城便利的交通及價(jià)格洼地是他們考慮的主要因素，他們對(duì)小區(qū)環(huán)境，交通及戶型要求較高。說(shuō)明：他們居住該區(qū)域的附近，有拆遷房，有改善、投資需求，需要較高品質(zhì)的小區(qū)居住。也有學(xué)區(qū)說(shuō)明：他們?cè)诳萍汲菂^(qū)域工作，有穩(wěn)定的收入，因?yàn)楣ぷ餍枰斜憷幼⌒枨螅瑢?duì)該區(qū)域的認(rèn)可度高，認(rèn)可該區(qū)域的發(fā)展，也有人員一定的投資需要。D、其他，占比

15%說(shuō)明：外地投資客戶、蘇州大市范圍內(nèi)客戶等。這類客戶收到蘇州房地產(chǎn)價(jià)格上升以及蘇州優(yōu)越的環(huán)境影響，準(zhǔn)備在蘇州投資或者落戶，看中升值潛力，開發(fā)商品牌度、交通等因素?？萍汲前鍓K現(xiàn)有項(xiàng)目購(gòu)房客戶描述A、科技城上班族以及政府、企事業(yè)單位工作人員30%B、東渚鎮(zhèn)43小結(jié)科技城屬于高新區(qū)重點(diǎn)打造的，全國(guó)首家由科技部、江蘇省政府、蘇州市政府共建的大型研發(fā)創(chuàng)新基地、未來(lái)將吸引大量的人才入駐。區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目較多，但均為剛需項(xiàng)目，前兩年價(jià)格始終無(wú)法有效提升，但隨著周邊眾多小區(qū)的入住，居住氛圍逐漸成型，配套的逐步完成，該區(qū)域越來(lái)越得到購(gòu)房者認(rèn)可。該區(qū)域有大量土地可供出讓，同時(shí)未來(lái)也會(huì)有更多高新區(qū)的以及其他區(qū)域的客戶流入到該區(qū)域。該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目仍有部分存量，但是隨著今、明兩年的銷售，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量將逐步縮減。公司土地獲取建議：該板塊未來(lái)將成為高新區(qū)最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，土地價(jià)格未來(lái)將逐年拉高且上漲幅度加快，結(jié)合公司狀況，建議主力跟進(jìn)，適時(shí)獲取。小結(jié)科技城屬于高新區(qū)重點(diǎn)打造的，全國(guó)首家由科技部、江蘇省政府44相城區(qū)高鐵新城南片區(qū)規(guī)劃高新區(qū)未來(lái)發(fā)展的延生圍繞“科技、生態(tài)、人文”的規(guī)劃定位，蘇州科技城積極建設(shè)新城市、推動(dòng)發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、不斷集聚新人才，全力打造集研發(fā)創(chuàng)新、高新技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、生態(tài)居住等功能于一體的蘇州西部城市副中心。開發(fā)建設(shè)以來(lái)，蘇州科技城累計(jì)投入400多億元資金，基本完成區(qū)域25平方公里高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建成國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的中國(guó)十大最佳服務(wù)外包園區(qū)蘇高新軟件園、江蘇省第一個(gè)專業(yè)園微系統(tǒng)園、江蘇省第一個(gè)IT實(shí)訓(xùn)基地、國(guó)家級(jí)專業(yè)醫(yī)療器械園江蘇醫(yī)療器械科技產(chǎn)業(yè)園、江蘇省第一家以服務(wù)外包為培養(yǎng)方向的高博軟件技術(shù)學(xué)院、軟件大廈等各類創(chuàng)新載體、科研中試樓、產(chǎn)業(yè)化用房及功能配套設(shè)施超過(guò)300萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)了1.5平方公里的智慧谷。商務(wù)配套、生活配套和休閑配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)同步推進(jìn)，菁英公寓、生活新空間、清山酒店、致遠(yuǎn)國(guó)際商務(wù)大廈、101Park、伊頓國(guó)際學(xué)校、科技城實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、高新區(qū)科技文化中心、市立蘇州科技城醫(yī)院等配套陸續(xù)建成或規(guī)劃建設(shè)，諾貝爾湖核心景觀區(qū)、科技主題公園、彩石湖生態(tài)公園等形成恬靜優(yōu)美的開放式休閑景觀空間，一座綠色增長(zhǎng)、適宜人居的科技新城初步建成。相城區(qū)高鐵新城南片區(qū)規(guī)劃高新區(qū)未來(lái)發(fā)展的延生圍繞“科技、生態(tài)45滸墅關(guān)板塊供求走勢(shì)供應(yīng)：12年以前滸墅關(guān)新區(qū)供求平穩(wěn)，13年供應(yīng)量成倍增加，量?jī)r(jià)齊升，需求：滸墅關(guān)新區(qū)需求相對(duì)平穩(wěn)，逐步增加，但相對(duì)平穩(wěn)。價(jià)格：12年后滸墅關(guān)新區(qū)價(jià)格飛速上揚(yáng)，14年后旭輝滸墅關(guān)項(xiàng)目占據(jù)半邊天，因甩貨跑量?jī)r(jià)格有所下滑。滸墅關(guān)板塊供求走勢(shì)供應(yīng)：12年以前滸墅關(guān)新區(qū)供求平穩(wěn)，13年46滸墅關(guān)新區(qū)在售項(xiàng)目基本情況（高鐵新城板塊）項(xiàng)目名稱：南山檸檬城產(chǎn)品類型：高層在售面積：93-144㎡均價(jià)10500元/平米項(xiàng)目名稱：運(yùn)河公館產(chǎn)品類型：高層、小高層、別墅在售面積：90-300㎡均價(jià)10000元/平米項(xiàng)目名稱：旭輝悅庭產(chǎn)品類型：高層、小高層、別墅在售面積：76-115㎡均價(jià)95000元/平米項(xiàng)目名稱：金輝淺灣雅苑產(chǎn)品類型：高層在售面積：90-144㎡均價(jià)9500元/平米滸墅關(guān)新區(qū)在售項(xiàng)目基本情況（高鐵新城板塊）項(xiàng)目名稱：南山檸檬47項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源

開發(fā)商占地面積建筑面積容積率南山置業(yè)94877平方米274561平方米2.2樓面價(jià)物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司

住宅、高層高層深圳赤灣物業(yè)有限公司蘇州分公司車位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:0.8

項(xiàng)目定位：普通住宅社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，93-144平米中高端社區(qū)客戶定位：剛需改善兩相宜，戶型面積93-144平米，以小三房，三房，四房為主。精裝定位及標(biāo)準(zhǔn)：毛坯近期銷售情況簡(jiǎn)介：2013年12月22日開首次開盤推出300多套最房源，最低價(jià)7800元/平，均價(jià)8700元/平，戶型為90-140平米，開盤當(dāng)天取得了很好的銷售成績(jī)。進(jìn)入2015年一直將均價(jià)維持在8800元/㎡。2015年主要是做項(xiàng)目品牌影響力的宣傳，一直將均價(jià)拉伸至10500元/㎡在售均價(jià)：10500元/平米代表性項(xiàng)目-南山檸檬城面積樓幢總計(jì)93-94㎡125-130㎡140㎡小計(jì)占比房型

三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)11層以下小高層000000%11層以上高層2312286602722160100%總計(jì)2312286602722160

占比56.8%30.6%12.6%100%

滸墅關(guān)新區(qū)在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源開發(fā)商占地面積建筑面積容積率48項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源

開發(fā)商占地面積建筑面積容積率蘇州金輝置業(yè)130000平方米275000平方米1.8樓面價(jià)物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司

住宅、高層高層，小高層金輝物業(yè)車位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:0.8

項(xiàng)目定位：普通住宅社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，85-144平米中高端社區(qū)客戶定位：剛需改善兩相宜，戶型面積93-144平米，以小三房，三房，四房為主。精裝定位及標(biāo)準(zhǔn)：毛坯近期銷售情況簡(jiǎn)介：2014年12月首次開盤，以均價(jià)8400元每平入市，開盤當(dāng)天取得了較好的成績(jī)，進(jìn)入2015年，主要做品牌影響力的宣傳，在區(qū)域內(nèi)有著良好的口碑。目前成交均價(jià)一直維持在9500元每平在售均價(jià)：9500元/平米代表性項(xiàng)目-金輝淺灣雅苑面積樓幢總計(jì)85-99㎡118-121㎡139-141㎡小計(jì)占比房型

三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)11層以下小高層161775282629670%11層以上高層9324176116616100%總計(jì)255017043781583

占比31.6%44.5%23.8%100%

滸墅關(guān)新區(qū)在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源開發(fā)商占地面積建筑面積容積率49項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源

開發(fā)商占地面積建筑面積容積率

蘇州蘇滸置業(yè)有限公司

722931533341.6樓面價(jià)物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司住宅高層、小高層,別墅蘇州工業(yè)園區(qū)新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)有限公司車位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:1

項(xiàng)目定位：中高端社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，小高層，別墅，高層90-152㎡剛需改善兩相宜，別墅200-400㎡客戶定位：首置，首改，二改，戶型面積90-152平，以小三房，三房，四房為主。精裝定位及標(biāo)準(zhǔn)：毛坯近期銷售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目2014年1月1日首次開盤，以高層均價(jià)8700元入市，推盤400多套，開盤當(dāng)天去化約8成，在整個(gè)滸墅關(guān)板塊有著不小的轟動(dòng)。進(jìn)入2015年，公司重點(diǎn)在品牌影響力持續(xù)推廣，銷量不斷上升，，并且銷量一直排行新區(qū)前列，預(yù)計(jì)2016年上半年結(jié)案。在售均價(jià)：10000元/平米代表性項(xiàng)目-運(yùn)河公館面積樓幢總計(jì)90㎡112-117㎡140㎡小計(jì)占比房型

三房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)11層以下小高層00011層以上高層156045601341298100%總計(jì)156045601341298

占比46.6%43.1%10.3%

滸墅關(guān)新區(qū)在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源開發(fā)商占地面積建筑面積容積率50高鐵新城板塊在售項(xiàng)目基本情況新區(qū)滸墅關(guān)板塊主要項(xiàng)目基本情況地塊屬性競(jìng)品項(xiàng)目建筑面積（萬(wàn)方）產(chǎn)品類型產(chǎn)品形式面積價(jià)格已獲取銷許庫(kù)存（套數(shù)）未獲取銷許庫(kù)存（套數(shù)）預(yù)計(jì)年去化量首次開盤時(shí)間備注備案名滸墅關(guān)新區(qū)南山檸檬城27高層毛坯93㎡、128㎡、144㎡10500元/平米232011002013年12月

水語(yǔ)金成花園運(yùn)河公館15多層、高層、別墅毛坯90-360㎡10000元/平米12804802014年1月

運(yùn)河水岸花園旭輝悅庭7.27高層毛坯76、88㎡、110㎡9500元/平米30603002013年11月

悅庭恒基旭輝城48.6多層、高層毛坯79㎡、89㎡9900元/平米2063252/2015年10月開盤2個(gè)月簽約450套鴻文雅苑金輝淺灣雅苑27.5小高層、高層毛坯89㎡、120㎡、143㎡9500元/平米1946198002014年12月

淺灣雅苑高鐵新城板塊在售項(xiàng)目基本情況新區(qū)滸墅關(guān)板塊主要項(xiàng)目基本情況地51高鐵新城板塊在售項(xiàng)目基本情況主要項(xiàng)目庫(kù)存情況分析地塊屬性競(jìng)品項(xiàng)目75㎡以下

75-90㎡90-110㎡110-130㎡130-144㎡144㎡以上

總計(jì)滸墅關(guān)新區(qū)南山檸檬城0023266424326運(yùn)河公館001103133旭輝悅庭012983400171恒基旭輝城0110011001100003300金輝淺灣雅苑78006006001702024總計(jì)

720291941180121555854高鐵新城板塊在售項(xiàng)目基本情況主要項(xiàng)目庫(kù)存情況分析地塊屬性競(jìng)品52A、本地拆遷、渭塘太平原住民、及部分當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中層，功能性改善客戶，占比

45%B、相城區(qū)元和街道及少量姑蘇區(qū)品質(zhì)改善型客戶，占比

20%C、東環(huán)沿線及園區(qū)北部剛需類客群，占比

25%說(shuō)明：這部分人，大多為新蘇州人，由于園區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓，無(wú)力在園區(qū)購(gòu)房，又希望在周邊生活便利，家中至少有一輛車?，F(xiàn)居住房屋面積過(guò)小或者無(wú)房，對(duì)于房屋本身、戶型要求較高。說(shuō)明：他們?yōu)閰^(qū)域內(nèi)第一批或者第二批自行購(gòu)買商品房的客戶，家里積蓄豐厚，但是現(xiàn)居住小區(qū)物業(yè)、環(huán)境等已滿足不了他們的要求，對(duì)物業(yè)、環(huán)境要求高，看重高鐵新城配套。說(shuō)明：他們居住工作本區(qū)域，學(xué)歷層次不高，有固定收入，家里有一定積蓄，現(xiàn)居住房子，戶型、空間等已滿足不了現(xiàn)階段家庭人口的要求，急需改善現(xiàn)階段的居住環(huán)境，對(duì)于開發(fā)商品牌有一定要求。D、其他，占比

10%說(shuō)明：外地投資客戶、蘇州大市范圍內(nèi)客戶等。這類客戶受到蘇州房地產(chǎn)價(jià)格上升以及蘇州優(yōu)越的環(huán)境影響，準(zhǔn)備在蘇州投資或者落戶，看中升值潛力，開發(fā)商品牌度、交通等因素。高鐵新城板塊現(xiàn)有項(xiàng)目購(gòu)房客戶描述A、本地拆遷、渭塘太平原住民、及部分當(dāng)?shù)仄髽I(yè)中層，功能性改善53相城區(qū)高鐵新城未來(lái)可供推出土地區(qū)域已經(jīng)拆、待拆土地滸墅關(guān)板塊原有的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)將不斷萎縮，拆遷。后期會(huì)釋放大量的土地資源可供開發(fā)。土地價(jià)格便宜，覺的是剛需首選。已經(jīng)拆、待拆土地相城區(qū)高鐵新城未來(lái)可供推出土地區(qū)域已經(jīng)拆、待拆土地54小結(jié)蘇州城市區(qū)劃調(diào)整和高新區(qū)“北擴(kuò)西進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，為滸墅關(guān)開發(fā)區(qū)提供了一個(gè)大開發(fā)大發(fā)展的平臺(tái)，目前已形成以國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)為中心，南有大新科技園，北有陽(yáng)山花苑居住區(qū)，西有陽(yáng)山科技工業(yè)園和陽(yáng)山環(huán)山綠化景觀帶，東有保稅物流中心和維德工業(yè)城的開發(fā)建設(shè)格局。該區(qū)域廠區(qū)多，購(gòu)買客戶基數(shù)較多，但相對(duì)購(gòu)買力有限。適合開發(fā)中小戶型較好的產(chǎn)品為主。該區(qū)域未來(lái)土地供應(yīng)量較大，但土地價(jià)格為蘇州區(qū)域的最低谷，可做剛需盤快速開發(fā)。該區(qū)域距離蘇州獅山板塊較近，未來(lái)將吸收大量的新區(qū)客戶公司土地獲取建議：該區(qū)域可適當(dāng)獲取低價(jià)規(guī)模較大土地長(zhǎng)期開發(fā)。小結(jié)蘇州城市區(qū)劃調(diào)整和高新區(qū)“北擴(kuò)西進(jìn)”戰(zhàn)略的實(shí)施，為滸墅關(guān)55匯報(bào)結(jié)束謝謝！匯報(bào)結(jié)束謝謝！5657可編輯感謝下載57可編輯感謝下載蘇州市高新區(qū)

區(qū)域及房地產(chǎn)市場(chǎng)概況蘇州市高新區(qū)

區(qū)域及房地產(chǎn)市場(chǎng)概況58蘇州總平圖相城區(qū)高新區(qū)工業(yè)園區(qū)吳中區(qū)姑蘇區(qū)蘇州轄姑蘇區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)和吳江區(qū)、新區(qū)、工業(yè)園區(qū)，代管張家港市、常熟市、太倉(cāng)巿和昆山市

，全市面積8488.42平方公里。其中園區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好，相城區(qū)毗鄰姑蘇區(qū)，位于蘇州最北部。吳江區(qū)蘇州總平圖相城區(qū)高新區(qū)工業(yè)園區(qū)吳中區(qū)姑蘇區(qū)蘇州轄姑蘇區(qū)、相城59高新區(qū)簡(jiǎn)介蘇州高新區(qū)，全稱蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。

位于蘇州古城西側(cè)，原屬于虎丘區(qū)。東臨京杭大運(yùn)河，南鄰吳中區(qū)，北接相城區(qū)，西至太湖。區(qū)域人口77.48萬(wàn)，其中常住人口58.78萬(wàn)人，暫住人口18.2萬(wàn)人，外籍人口0.5萬(wàn)人。

下轄楓橋、獅山、橫塘、鎮(zhèn)湖4個(gè)街道及滸墅關(guān)、通安、東渚3個(gè)鎮(zhèn)，下設(shè)通安、東渚、滸墅關(guān)3個(gè)分區(qū)和蘇州高新區(qū)出口加工區(qū)。

下設(shè)江蘇省蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、蘇州科技城、蘇州高新區(qū)綜合保稅區(qū)、蘇州西部生態(tài)城。高新區(qū)簡(jiǎn)介蘇州高新區(qū)，全稱蘇州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。

位于蘇州60高新區(qū)整體定位概況規(guī)劃定位：依托西部區(qū)域的區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在未來(lái)若干年內(nèi)，把蘇州西部建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑觀光、科技研發(fā)中心、大型會(huì)議會(huì)展中心和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)的，融現(xiàn)代文化和傳統(tǒng)文化二一體的，科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城區(qū)。高新區(qū)整體定位概況規(guī)劃定位：依托西部區(qū)域的區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)61用地布局與功能分區(qū)：蘇州高新區(qū)分為三大主導(dǎo)功能區(qū)和五大功能組團(tuán)，分別是獅山片區(qū)（中心組團(tuán)、橫塘組團(tuán)）、滸通片區(qū)（滸通組團(tuán)）和湖濱片區(qū)（科技城組團(tuán)、湖濱組團(tuán)）。中心組團(tuán)是集金融商貿(mào)、文化休閑和高品質(zhì)居住于一體的蘇州西部都市中心；橫塘組團(tuán)是借助國(guó)際教育園綜合性教育、科技文化旅游等資源優(yōu)勢(shì)而快速城市化的科技教育配套區(qū)；滸通組團(tuán)是集生產(chǎn)、生活和生態(tài)相配套的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)區(qū)和北部新城；科技城組團(tuán)是“科技、山水、人文和創(chuàng)新”特色于一體的一流研發(fā)創(chuàng)新高地和科技山水生態(tài)城；湖濱組團(tuán)是融太湖山水與田園風(fēng)光于一體的新農(nóng)村樣板區(qū)高新區(qū)定位用地布局與功能分區(qū)：蘇州高新區(qū)分為三大主導(dǎo)功能區(qū)和五大功能組62三、高新區(qū)地產(chǎn)情況-板塊劃分科技城板塊滸墅關(guān)新區(qū)板塊獅山板塊項(xiàng)目名稱：朗詩(shī)綠洲產(chǎn)品類型：高層在售面積：95-1405㎡均價(jià)待定項(xiàng)目名稱：綠地中央廣場(chǎng)產(chǎn)品類型：高層在售面積：96-140㎡均價(jià)9500元/平米項(xiàng)目名稱：中航越璽產(chǎn)品類型：高層在售面積：97-127㎡均價(jià)待定項(xiàng)目名稱：萬(wàn)科璞悅灣產(chǎn)品類型：高層在售面積：137㎡均價(jià)15000元/平米項(xiàng)目名稱：獅山御園產(chǎn)品類型：高層在售面積：143-316㎡均價(jià)23000/平米項(xiàng)目名稱：荷瀾廷產(chǎn)品類型：別墅在售面積：105-141㎡均價(jià)19000-21000元/平米項(xiàng)目名稱：龍湖時(shí)代天街產(chǎn)品類型：高層在售面積：116-140㎡均價(jià)21000元/平米項(xiàng)目名稱：南山檸檬城產(chǎn)品類型：高層在售面積：93-144㎡均價(jià)10500元/平米項(xiàng)目名稱：運(yùn)河公館產(chǎn)品類型：高層、別墅在售面積：93-144㎡均價(jià)10500元/平米三、高新區(qū)地產(chǎn)情況-板塊劃分科技城板塊滸墅關(guān)新區(qū)板塊獅山板塊63高新區(qū)行政區(qū)域劃分獅山板塊滸墅關(guān)新區(qū)科技城板塊獅山板塊為高新區(qū)的核心區(qū)域，是整個(gè)新區(qū)發(fā)展的核心，科技城和滸墅關(guān)新區(qū)作為新區(qū)未來(lái)創(chuàng)新發(fā)展的前沿，是新區(qū)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)。高新區(qū)行政區(qū)域劃分獅山板塊滸墅關(guān)新區(qū)科技城板塊獅山板塊為高新64高新區(qū)中環(huán)線路蘇州市中環(huán)快速路高新區(qū)段南起竹園路，北至西塘河路，全長(zhǎng)14.4公里，雙向6車道，跨過(guò)312國(guó)道，跳過(guò)滬寧城際鐵路，躍過(guò)大運(yùn)河，飛過(guò)太湖大道。中環(huán)快速路高新區(qū)段全線共設(shè)12對(duì)上下匝道，由南向北分別為玉山路北、何山路南、華山路南、馬運(yùn)路北、泰山路北、新亭路北、大同路、中虹路、惠昌路、城際路、安楊路、西塘河路。該線路共經(jīng)過(guò)高新區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、工業(yè)園區(qū)4個(gè)行政區(qū)，起始于高新區(qū)的滬寧高鐵新區(qū)站，終點(diǎn)站位于工業(yè)園區(qū)陽(yáng)澄湖半島南側(cè)的夷亭路站，全長(zhǎng)約45.2公里，設(shè)站37座。3號(hào)線已于2014年11月15日動(dòng)工，預(yù)計(jì)2019年通車。高新區(qū)中環(huán)線路蘇州市中環(huán)快速路高新區(qū)段南起竹園路，北至西塘河65地鐵規(guī)劃與相成區(qū)的關(guān)系—一號(hào)線地鐵一號(hào)線途徑獅山板塊主要熱銷樓盤，連接了高新核心區(qū)、姑蘇區(qū)、工業(yè)園區(qū)，拉近了蘇州各區(qū)域的距離。軌道交通1號(hào)線是蘇州的第一條線路途經(jīng)木瀆站、金楓路站、汾湖路站、玉山路站、蘇州樂(lè)園站、塔園路站、濱河路站、西環(huán)路站、桐涇北路站、廣濟(jì)南路站、養(yǎng)育巷站、樂(lè)橋站、臨頓路站、相門站、東環(huán)路站、中央公園站、星海廣場(chǎng)站、東方之門站、文化博覽中心站、時(shí)代廣場(chǎng)站、星湖街站、南施街站、星塘街站、鐘南街站地鐵規(guī)劃與相成區(qū)的關(guān)系—一號(hào)線地鐵一號(hào)線途徑獅山板塊主要熱銷66地鐵規(guī)劃與高新區(qū)的關(guān)系—三號(hào)線新3號(hào)線目前規(guī)劃了37座車站，自西向東依次為：蘇州新區(qū)站→發(fā)展路→文昌路→新亭路→鹿山路→馬運(yùn)路→華山站→何山路→蘇州樂(lè)園（換乘1號(hào)線）→

獅山路

→玉山路東→竹園路（換乘5號(hào)線）→橫山路→橫塘鎮(zhèn)→教育園→滄浪新城→盤蠡路（換乘2號(hào)線）→寶帶東路（換乘4號(hào)線）→迎春路→北港路站→通園路→東興路→東振路→星港街（換乘5號(hào)線）→中新大道西→東方之門（換乘1號(hào)線）→現(xiàn)代大道→揚(yáng)清路→跨陽(yáng)路→匯隆街→工業(yè)園站→方灣街→青劍湖→唯西路→葑亭大道（換乘5號(hào)線）→戈巷街→夷亭路地鐵規(guī)劃與高新區(qū)的關(guān)系—三號(hào)線新3號(hào)線目前規(guī)劃了37座車站，67有軌電車1號(hào)線1號(hào)線項(xiàng)目線路全長(zhǎng)18.19公里，共規(guī)劃22個(gè)站點(diǎn)，初期10個(gè)站點(diǎn)，分別為蘇州樂(lè)園站、新區(qū)公園站、外企生活服務(wù)區(qū)站、白馬澗生態(tài)園站、馬澗路站、大陽(yáng)山森林公園站、高新區(qū)管委會(huì)站、龍山路站、嘉陵江路站、龍安路站，途徑金山路、珠江路、何山路、湘江路、華山路等，與地鐵、公交線路無(wú)縫對(duì)接,有軌電車1號(hào)線1號(hào)線項(xiàng)目線路全長(zhǎng)18.19公里，共規(guī)劃22個(gè)68新區(qū)主要干道說(shuō)明繞城高速太湖大道連接北環(huán)中環(huán)線中環(huán)西線中環(huán)西線直接拉近了蘇州各區(qū)域的距離，已經(jīng)成為了新區(qū)南北向的核心軸。新區(qū)主要干道說(shuō)明繞城高速太湖大道連接北環(huán)中環(huán)線中環(huán)西線中環(huán)69新區(qū)獅山板塊主要標(biāo)識(shí)性建筑以及商業(yè)設(shè)施美羅百貨新區(qū)港龍城泉屋百貨龍湖時(shí)代天街綠寶廣場(chǎng)明基醫(yī)院蘇州高新區(qū)獅山路CBD核心板塊，該板塊和園區(qū)同樣具有較大潛力。沿線緊鄰輕軌1號(hào)線、3號(hào)線，周邊名校云集，配套齊全，交通便利，發(fā)展?jié)摿薮?。是蘇州經(jīng)濟(jì)的代表性區(qū)域，也是名副其實(shí)的富人區(qū)。新區(qū)獅山板塊主要標(biāo)識(shí)性建筑以及商業(yè)設(shè)施美羅百貨新區(qū)港龍城泉屋70新區(qū)滸墅關(guān)新區(qū)主要標(biāo)識(shí)性建筑以及商業(yè)設(shè)施永旺夢(mèng)樂(lè)城開發(fā)區(qū)位于蘇州市西北郊，東、北鄰京杭大運(yùn)河，西至陽(yáng)山山脈。建區(qū)以來(lái)，累計(jì)投入建設(shè)資金80億元，引進(jìn)、興辦中外企業(yè)350多家，注冊(cè)外資15億美元，注冊(cè)內(nèi)資35億元人民幣。已形成了以國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)為中心、北有陽(yáng)山花苑動(dòng)遷居住區(qū)，南有大新科技園，西有陽(yáng)山科技工業(yè)園、陽(yáng)山環(huán)山綠化景觀帶；東有出口加工區(qū)商貿(mào)服務(wù)配套區(qū)、維德工業(yè)城、大白蕩城市生態(tài)公園、高新海關(guān)保稅物流中心、滸通片中心商貿(mào)區(qū)等為主的開發(fā)格局。宜家家居興賢商業(yè)廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)新區(qū)滸墅關(guān)新區(qū)主要標(biāo)識(shí)性建筑以及商業(yè)設(shè)施永旺夢(mèng)樂(lè)城開發(fā)區(qū)位于71新區(qū)科技城主要標(biāo)識(shí)性建筑以及商業(yè)設(shè)施蘇州科技城位于蘇州西部，瀕臨太湖，東依大陽(yáng)山國(guó)家森林公園，是蘇州市“一核四城”發(fā)展定位中的生態(tài)科技城的重要組成部分，是蘇州高新區(qū)行政中心所在地。作為全國(guó)首家由科技部、江蘇省政府、蘇州市政府共建的大型研發(fā)創(chuàng)新基地，蘇州科技城不斷提高自主創(chuàng)新能力、推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為蘇州市和蘇州高新區(qū)科學(xué)發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要一極，先后獲批江蘇省首批“十大創(chuàng)新型園區(qū)”，國(guó)家火炬計(jì)劃醫(yī)療器械特色產(chǎn)業(yè)基地，中國(guó)首個(gè)“國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展試驗(yàn)區(qū)”等。致遠(yuǎn)大廈時(shí)尚水岸廣場(chǎng)科技城醫(yī)院新區(qū)管委會(huì)新區(qū)科技城主要標(biāo)識(shí)性建筑以及商業(yè)設(shè)施蘇州科技城位于蘇州西部，72蘇州國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)園分布楓橋工業(yè)園出口加工區(qū)配套工業(yè)園滸關(guān)工業(yè)園金楓廣告產(chǎn)業(yè)園蘇州金楓城市設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園大新公園區(qū)萃智產(chǎn)業(yè)園科技城產(chǎn)業(yè)園蘇州國(guó)家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園高新區(qū)主要工業(yè)產(chǎn)業(yè)園分布楓橋工業(yè)園出口加工732.1區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)-新區(qū)供應(yīng)：蘇州市場(chǎng)自10年開始，供求基本穩(wěn)定，13、14年新區(qū)供應(yīng)大量土地，價(jià)格雖然穩(wěn)重上升，但銷售壓力相對(duì)較大。需求：09年受政策利好影響出現(xiàn)一定的需求井噴，但自11年開始需求開始逐步穩(wěn)定，并緩慢上升。；價(jià)格：自11年以后價(jià)格波動(dòng)相對(duì)較小，市場(chǎng)回歸健康，13年后更是逐步上升。2.1區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)-新區(qū)供應(yīng)：蘇州市場(chǎng)自10年開始，供求7410年-15年各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比狀況供求關(guān)系：從五年蘇州各大區(qū)域供求關(guān)系、存量情況，可以看出園區(qū)、吳中區(qū)始終領(lǐng)先于其他區(qū)域；新區(qū)、姑蘇區(qū)前兩年受到土地供應(yīng)限制，排位最后。隨著15年的去庫(kù)存情況，新區(qū)供求目前基本保持平衡。11-15年蘇州市各區(qū)域供求存量走勢(shì)圖10年-15年各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比狀況供求關(guān)系：從五年蘇州各7510年-15年高新區(qū)與各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比狀況價(jià)格：從價(jià)格走勢(shì)看，園區(qū)、姑蘇區(qū)始終名列前茅；新區(qū)從去年獅山板塊發(fā)力開始逐步提升，相城區(qū)始終處于蘇州價(jià)格最洼地狀態(tài)。11-15年蘇州市各區(qū)域價(jià)格走勢(shì)圖10年-15年高新區(qū)與各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比狀況價(jià)格：從價(jià)格走76新區(qū)獅山板塊獅山路是高新區(qū)乃至蘇州市的都市形象之一。近兩年來(lái)，隨著軌道交通1號(hào)線、3號(hào)線、有軌電車1號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)以及馬路沿線工業(yè)用地的陸續(xù)搬遷，為形成獅山路核心立體大商圈提供了契機(jī)通過(guò)未來(lái)幾年的建設(shè)改造，獅山路已成為蘇州西部最立體、最時(shí)尚的核心商圈。新區(qū)獅山板塊獅山路是高新區(qū)乃至蘇州市的都市形象之一。近兩年來(lái)77科技城板塊蘇州科技城位于蘇州西部，瀕臨太湖，東依大陽(yáng)山國(guó)家森林公園，是蘇州市“一核四城”發(fā)展定位中的生態(tài)科技城的重要組成部分，是蘇州高新區(qū)行政中心所在地。作為全國(guó)首家由科技部、江蘇省政府、蘇州市政府共建的大型研發(fā)創(chuàng)新基地，蘇州科技城不斷提高自主創(chuàng)新能力、推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成為蘇州市和蘇州高新區(qū)科學(xué)發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要一極，先后獲批江蘇省首批“十大創(chuàng)新型園區(qū)”，國(guó)家火炬計(jì)劃醫(yī)療器械特色產(chǎn)業(yè)基地，中國(guó)首個(gè)“國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)業(yè)集聚發(fā)展試驗(yàn)區(qū)”等?？萍汲前鍓K蘇州科技城位于蘇州西部，瀕臨太湖，東依大陽(yáng)山國(guó)家森78滸墅關(guān)新區(qū)蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)始建于1992年9月，后被江蘇省人民政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)東至京杭大運(yùn)河，南至楓橋街道，西至繞城高速、通安鎮(zhèn)，北至滸光運(yùn)河、通安鎮(zhèn)，總面積約36.5平方公里。2013年獲批升格為國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。常住人口5萬(wàn)多人，流動(dòng)人口8萬(wàn)多人。引進(jìn)、興辦企業(yè)500多家，注冊(cè)外資45億美元，注冊(cè)內(nèi)資100億元人民幣。引進(jìn)中外企業(yè)350多家。學(xué)校、幼兒園、老年公寓、敬老院、社區(qū)服務(wù)中心、衛(wèi)生服務(wù)中心、黨員服務(wù)中心、殘疾人服務(wù)中心、非公企業(yè)活動(dòng)中心等社會(huì)服務(wù)設(shè)施配套齊全。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值等分別以年均55%、70%的速度增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從較單一建材、化工，發(fā)展成以精密機(jī)構(gòu)、新型建材、電子資訊、精細(xì)化工、物流倉(cāng)儲(chǔ)等四大支柱產(chǎn)業(yè)。滸墅關(guān)新區(qū)蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)始建于1992年9月，后79整體小結(jié)高新區(qū)位于古城區(qū)的東側(cè)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展均勻。有著較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。高新區(qū)獅山板塊是蘇州富人區(qū)的象征，是身份的體現(xiàn)，是外來(lái)古城區(qū)的富人的地標(biāo)區(qū)域?？萍汲且?guī)劃參照工業(yè)園區(qū)城市建設(shè)，街道寬闊，現(xiàn)代化程度較高，未來(lái)的發(fā)展?jié)摿^大，且價(jià)格依然屬于城市的洼地，而且可吸引大多剛需客戶遷入。；滸墅關(guān)新區(qū)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，是新區(qū)的主要出口加工區(qū)，廠區(qū)較多，環(huán)境相對(duì)較差?？晒?yīng)土地較多，如獲取低價(jià)土地，可快速周轉(zhuǎn)滾動(dòng)。公司土地獲取建議：新區(qū)主要板塊只有三個(gè)，且各有特色，獅山板塊是核心，科技城是延生，滸墅關(guān)板塊是基礎(chǔ)。尤其是科技城包括研發(fā)創(chuàng)新區(qū)、科研中試區(qū)、產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、為研發(fā)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化提供專業(yè)服務(wù)的中央配套區(qū)、以及融合山水特色的生態(tài)休閑區(qū)。這將吸引大量的人才引進(jìn)，將有可能成為蘇州的第二個(gè)園區(qū)。而滸墅關(guān)板塊相對(duì)規(guī)劃較差，但土地價(jià)格相對(duì)較低，周邊廠區(qū)有大量剛性需求，可作為公司現(xiàn)金流快速滾動(dòng)的主要拓展區(qū)域。整體小結(jié)高新區(qū)位于古城區(qū)的東側(cè)，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，第一產(chǎn)業(yè)、第二80區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)-獅山板塊供應(yīng)：獅山區(qū)域13年以求供應(yīng)非常之少，可以說(shuō)是物依稀為貴，自14年后供應(yīng)翻倍增加，價(jià)格出現(xiàn)一定疲軟。但去化情況相對(duì)正常。需求：獅山板塊需求交大，但抵不過(guò)供應(yīng)的翻倍增加。價(jià)格14年出現(xiàn)了一定的下滑，15年受市場(chǎng)利好影響需求增大。價(jià)格：獅山板塊價(jià)格整體平穩(wěn)，14年略有下滑，15年小幅上揚(yáng)。區(qū)域市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)-獅山板塊供應(yīng)：獅山區(qū)域13年以求供應(yīng)非常之81獅山板塊在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：龍湖時(shí)代天街產(chǎn)品類型：超高層在售面積：105-141㎡均價(jià)19000-21000元/平米項(xiàng)目名稱：獅山御園產(chǎn)品類型：平層、別墅在售面積：105-141㎡均價(jià)22000-30000元/平米項(xiàng)目名稱：路勁香港時(shí)光產(chǎn)品類型：高層在售面積：125-165㎡均價(jià)19000-21000元/平米項(xiàng)目名稱：荷瀾廷產(chǎn)品類型：別墅在售面積：105-141㎡均價(jià)19000-21000元/平米

項(xiàng)目名稱：仁恒棠悅灣產(chǎn)品類型：高層在售面積：89-144平米均價(jià)220000/平米項(xiàng)目名稱：招商學(xué)府產(chǎn)品類型：高層、別墅在售面積：68-160平米均價(jià)210000/平米獅山板塊在售項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱：龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目名稱：獅山82項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源

開發(fā)商占地面積建筑面積容積率

蘇州融鼎置業(yè)有限公司1044011148231.1樓面價(jià)物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司11089元/㎡住宅疊拼、別墅綠城物業(yè)有限公司車位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:1

項(xiàng)目定位：高端改善社區(qū)產(chǎn)品定位：疊拼，別墅，143平改善社區(qū)客戶定位：高端改善，戶型面積143平，以三房為主。精裝定位及標(biāo)準(zhǔn)：毛坯近期銷售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目2015年9月份首次面世，以別墅均價(jià)25000入市，目前在售大平層，均價(jià)22000元/平米。是新區(qū)高端產(chǎn)品的象征。作為主流四房的高端產(chǎn)品，利用品牌影響力首次開盤并熱銷全城。2016年初后可售房源情況：持續(xù)銷售剩余房源。高新區(qū)競(jìng)品-獅山御園面積樓幢總計(jì)124㎡143-173㎡小計(jì)房型

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)11層以下小高層21353890總計(jì)2135389424占比8.25%91.75%

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源開發(fā)商占地面積建筑面積容積率83項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源

開發(fā)商占地面積建筑面積容積率

龍湖地產(chǎn)114197500004.7樓面價(jià)物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司4658元/㎡住宅高層龍湖物業(yè)車位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:1

項(xiàng)目定位：高端改善社區(qū)產(chǎn)品定位：高層，105-180平改善社區(qū)客戶定位：高端改善，戶型面積105-180平，以三房為主。精裝定位及標(biāo)準(zhǔn)：毛坯近期銷售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目2014年5月份首次面世，以高層均價(jià)17500元/平米入市，目前高層均價(jià)25000元/平，主要在售寫字樓和商鋪。龍湖時(shí)代天街不僅在新區(qū)在整個(gè)蘇州可謂是家喻戶曉，并引領(lǐng)蘇州高新區(qū)的風(fēng)向標(biāo)。2016年初后可售房源情況：住宅已經(jīng)售罄，目前主要在售商業(yè)和寫字樓高新區(qū)競(jìng)品-龍湖時(shí)代天街面積樓幢總計(jì)105-116㎡140㎡小計(jì)房型

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)四房?jī)蓮d兩衛(wèi)40層以下高層78508500總計(jì)78508501700占比50%50%

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源開發(fā)商占地面積建筑面積容積率84項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源

開發(fā)商占地面積建筑面積容積率

蘇高新集團(tuán)1573271730591.1樓面價(jià)物業(yè)類別建筑類別物業(yè)管理公司9245元/㎡住宅小高層、洋房蘇南萬(wàn)科物業(yè)車位配比景觀公司建筑公司裝修公司

1:1

項(xiàng)目定位：中高端改善社區(qū)產(chǎn)品定位：多層，105-141平改善社區(qū)客戶定位：中高端改善，戶型面積105-141平，以三房為主。精裝定位及標(biāo)準(zhǔn)：毛坯近期銷售情況簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目2015年7月份首次面世，以小高層均價(jià)16000元/平米入市，目前小高層均價(jià)19000元/平。洋房均價(jià)21000-23000元/平米。2016年初后可售房源情況：持續(xù)銷售剩余房源。高新區(qū)競(jìng)品-荷瀾廷面積樓幢總計(jì)105-141㎡小計(jì)房型

三房?jī)蓮d兩衛(wèi)12層以下高層269220總計(jì)26922922占比100%

項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目鳥瞰圖源開發(fā)商占地面積建筑面積容積率85獅山板塊在售項(xiàng)目基本情況獅山板塊是新區(qū)名副其實(shí)的富人區(qū)，是身份的象征，新區(qū)獅山板塊主要項(xiàng)目基本情況地塊屬性競(jìng)品項(xiàng)目建筑面積（萬(wàn)方）產(chǎn)品類型產(chǎn)品形式面積價(jià)格已獲取銷許庫(kù)存（套數(shù)）未獲取銷許庫(kù)存（套數(shù)）預(yù)計(jì)年去化量首次開盤時(shí)間備注