2022年營改增后需繳二手房增值稅 對二手房增值稅的影響分析

營改增后需繳二手房增值稅對二手房增值稅的影響分析隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐步靠近營改增，個人之間的二手房交易在稅負(fù)上又將呈現(xiàn)出怎樣的變化？二手房交易營業(yè)稅將改為增值稅征收。營改增后需繳二手房增值稅，營改增對二手房增值稅的影響分析詳情如下。

二手房增值稅最新消息：“營改增”（營業(yè)稅改征增值稅）5月1日將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開。這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，是2022年經(jīng)濟工作中的重要任務(wù)，“營改增”是其中的一項政策。

3月13日，國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。

這會對個人二手房交易產(chǎn)生什么影響呢？營業(yè)稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業(yè)稅，符合肯定條件的住房買賣可免征營業(yè)稅。

出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場考慮，去年3月份，營業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上（含5年）”，調(diào)整為“滿2年以上（含2年）”。為適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場分化局面，今年2月份，營業(yè)稅政策進一步放松，除了北上廣深，全部住房（包括一般和非一般住房）只要滿2年（含2年），對外銷售的，均免征營業(yè)稅。北上廣深仍舊適用去年老政策，滿2年（含2年）非一般住房，根據(jù)其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；滿2年（含2年）一般住房，才免征營業(yè)稅。

這個環(huán)節(jié)的營業(yè)稅改成增值稅后，由于詳細(xì)政策尚未出臺，稅負(fù)是否變化還未知。不動產(chǎn)業(yè)納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。

北京某區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，估計“營改增”后，個人買賣二手房交易的稅負(fù)應(yīng)當(dāng)不會有太大的變化。“營改增”從十年前就開頭設(shè)計政策，每年都會對行業(yè)數(shù)據(jù)進行采樣、測算，政策設(shè)計初衷就是整體行業(yè)綜合稅負(fù)大體不變。

上述負(fù)責(zé)人進一步表示，稅制改革政策設(shè)計時，是要保證平穩(wěn)過渡。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，要么通過核定征收的方法，確定征收率，這并不是常規(guī)增值稅的方法，后續(xù)再漸漸調(diào)整到常規(guī)增值稅征收方法；要么通過配套其他政策的調(diào)整，保證整體稅負(fù)不會有太大變化。

他還表示，“營改增”主要對個人二手交易的稅收征管產(chǎn)生影響，此前營業(yè)稅、個稅、契稅等，都是地稅部門交稅；“營改增”后，增值稅要在國稅部門交稅，對征管有影響。更多相關(guān)二手房行業(yè)市場分析信息請查閱發(fā)布的《2022-2022年二手房行業(yè)市場競爭力調(diào)查及投資前景猜測報告》。

上海財經(jīng)高校公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，“營改增”詳細(xì)政策沒有出臺，還難以推斷個人二手房買賣交易中稅負(fù)是否會變化。原來營業(yè)稅是5%，改成增值稅后，稅率可能是6%，也可能是11%，還有可能適用征收率3%。

胡怡建表示，個人二手房交易中，需要交納營業(yè)稅的住房，稅負(fù)是否變化還要看將來政策；但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)當(dāng)會連續(xù)免征的優(yōu)待政策。

多位業(yè)內(nèi)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，個人二手房買賣若改成增值稅，則原來購買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

比如，某套住房房主購入時是100萬，繳納營業(yè)稅5萬元，1年后賣出（不適用免征營業(yè)稅條件）200萬元，買房方需要擔(dān)當(dāng)10萬營業(yè)稅。

在增值稅條件下，依據(jù)增值稅原理，若按常規(guī)方法、僅對增值部分征稅，即對住房增值的100萬元（現(xiàn)價200萬-原價100萬=增值100萬）征稅，稅率若為6%，需繳納增值稅6萬元，稅負(fù)有所下調(diào)；稅率若為11%，需繳納增值稅11萬元，稅負(fù)有所上升。在增值稅條件下，若按簡易征收方法、以核定征收率征收，若征收率為3%，即對現(xiàn)在住房出售價格200萬元征稅，繳納增值稅6萬元，稅負(fù)也是減輕的。

不過，對于北上廣深滿2年（含2年）的非一般住房，現(xiàn)有政策為差額征稅，其實已經(jīng)借鑒了增值稅只對增值部分征稅的原理，營改增的影響還要看將來詳細(xì)政策。

王軍表示，稅務(wù)部門將從政策、預(yù)算和執(zhí)行上全力保障全部行業(yè)稅負(fù)只減不增。詳細(xì)而言，原則上連續(xù)原有優(yōu)待政策的同時，針對不同行業(yè)狀況和特點，分別制定相應(yīng)過渡措施保障全部行業(yè)稅負(fù)只減不增。王軍還直言，“前幾天還和財政部部長樓繼偉商議?，準(zhǔn)備再建議給一個行業(yè)新增一項過渡政策，以更好確保該行業(yè)稅負(fù)只減不增。”

但上述表態(tài)僅涉及保障行業(yè)層面稅負(fù)只減不增，但詳細(xì)到個人，營改增會對個人二手房交易產(chǎn)生什么影響，在詳細(xì)政策尚未出臺的狀況下，尚難下結(jié)論。

增值稅咋收取：

基本稅率為17%;納稅人銷售糧食、自來水、暖氣、圖書等貨物時，實行13%的低稅率;供應(yīng)交通運輸業(yè)服務(wù)的，實行11%的低稅率;供應(yīng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)服務(wù)的，實行6%的低稅率;納稅人出口貨物，稅率為0，但是國務(wù)院另有規(guī)定的除外。

算筆賬：二手房營改增我們會多繳稅嗎？

一套一般住宅（140㎡以下），市場價100萬

狀況1：購買2年內(nèi)

現(xiàn)行營業(yè)稅：

繳稅多少只和售價有關(guān)計算公式售價×稅率100萬×稅率5%=5萬

增值稅：

稅費多少將和獲利多少、稅率凹凸有關(guān)計算公式（銷售價-買入價）×稅率

假設(shè)稅率為11%，房子買入價50萬：（出售價100萬-買入價50萬）×稅率11%=5.5萬

假設(shè)稅率為11%，出售價1