2021年河南鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)【地產(chǎn)年報(bào)】

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詢2021年鄭州房地產(chǎn)年報(bào)在危機(jī)中育先機(jī)于變局中開新局河南同策咨詢中心策

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詢0102宏觀環(huán)境行業(yè)環(huán)境城市概括鄭州市場(chǎng)0304目錄4.14.24.3政策環(huán)境土地層面樓市數(shù)據(jù)CONTENTS4.4

市場(chǎng)監(jiān)控05總結(jié)展望宏觀環(huán)境1

經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2

金融環(huán)境3

開發(fā)環(huán)境4

房?jī)r(jià)走勢(shì)同

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1宏觀環(huán)境/1.經(jīng)濟(jì)形勢(shì)【GD

】前三季度GD

增速+9.8%，經(jīng)濟(jì)仍以拉動(dòng)內(nèi)需為主，長(zhǎng)期向好，基本面不變?

2021年前三季度GDP同比增速9.8%，呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，雖然今年全球疫情跌宕起伏，但中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體趨勢(shì)依然持續(xù)向好；?

2021年伴隨系列擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策持續(xù)發(fā)力，社會(huì)消費(fèi)顯著回暖，線上消費(fèi)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；投資需求拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，凈出口需求延續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭，穩(wěn)外貿(mào)成效繼續(xù)顯現(xiàn)；在政府引導(dǎo)下，未來仍以拉動(dòng)內(nèi)需為主，大力促進(jìn)消費(fèi)為主。2017-2021年GDP季度走勢(shì)2017-2021年（投-出-消）增速走勢(shì)35000030000025000020000015000010000050000020.0%10.0%0.0%4030605040203010201000-10-20-30-10-20-30-10.0%季度GDP累計(jì)同比增幅線性

(累計(jì)同比增幅)固定資產(chǎn)投資完成額：累計(jì)同比出口金額：累計(jì)同比社會(huì)消費(fèi)品零售總額：累計(jì)同比同

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宏觀環(huán)境/1.經(jīng)濟(jì)形勢(shì)【CPI&PPI】11月CPI增速2.3%，繼續(xù)上漲擴(kuò)大0.8%,

PPI增速12.9%，漲幅回落0.6%?

11月CPI同比增速2.3%，漲幅環(huán)比擴(kuò)大0.8%，漲幅擴(kuò)大較多，除了受到本月新漲價(jià)影響外，主要是受到去年同期基數(shù)較低的影響；?

隨著保供穩(wěn)價(jià)政策落實(shí)力度不斷加大，煤炭、金屬等能源和原材料價(jià)格快速上漲勢(shì)頭初步得到遏制，PPI漲幅有所回落，同比增速12.9%，環(huán)比回落0.6%。更多方案資料關(guān)注公眾號(hào)：精英策劃圈2017-2021年CPI/PPI走勢(shì)6516141210843642210-2-4-60-1CPI同比增速PPI同比增速線性

(PPI同比增速)同

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1宏觀環(huán)境/1.經(jīng)濟(jì)形勢(shì)【經(jīng)濟(jì)會(huì)議】202

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定當(dāng)頭，持續(xù)改善民生，商品房市場(chǎng)更好滿足合理住房需求?

2021年12月8-10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議于北京召開，會(huì)議首次提出，我國(guó)當(dāng)前面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力；會(huì)議強(qiáng)調(diào)，2022年經(jīng)濟(jì)工作確定以“穩(wěn)”字為基調(diào)，貨幣政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)政策堅(jiān)持租售并舉，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，商品房市場(chǎng)保交房控債息，更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。2019年2020年2021年2022年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力；形式研判

國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大；國(guó)內(nèi)三重壓力國(guó)際疫情沖擊世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜嚴(yán)峻，疫情沖擊導(dǎo)致各類衍生風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。世界經(jīng)濟(jì)增速放緩，全球動(dòng)蕩和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)顯著增多全球世紀(jì)疫情沖擊，外部環(huán)境更趨復(fù)雜不確定穩(wěn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)社會(huì)局勢(shì)持續(xù)改善民生,穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大盤,保持社會(huì)大局穩(wěn)定,保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。202

目標(biāo)穩(wěn)中求進(jìn)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。穩(wěn)中求進(jìn)，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。穩(wěn)健政策,控制貨幣信貸/社會(huì)融資規(guī)模，降低社穩(wěn)定的貨幣政策,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)（小微/科創(chuàng)/綠色發(fā)展企業(yè)）。貨幣政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健政策,控制貨幣供應(yīng)量和融資規(guī)模增速。會(huì)融資成本。房住不炒，租售并舉，發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，保交房、控債息，滿足市場(chǎng)合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展

。房住不炒，穩(wěn)地價(jià)/穩(wěn)房?jī)r(jià)/穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)房住不炒，因地制宜，多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。保交房/滿足合理需求促進(jìn)良性健康發(fā)展房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。積極應(yīng)對(duì)人口老齡化；保證電力供應(yīng)；為資本設(shè)置“紅綠燈”，防止資本野蠻生長(zhǎng)。首提內(nèi)容資本“紅綠燈”同

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1宏觀環(huán)境/2.金融環(huán)境【貨幣供應(yīng)】M

增速放緩，貨幣政策前緊后松，年末社融規(guī)模小幅反彈，企業(yè)直接融資明顯轉(zhuǎn)好?

2021年11月廣義貨幣(M2)同比+8.5%

，社融規(guī)模增量同比+10%，居民中長(zhǎng)期貸款增加額同比+15%，多增部分主要來自政府債券和直接融資；2021年M2增速放緩，貨幣政策前緊后松，下半年央行兩次降準(zhǔn)，年末融資社融規(guī)模增量增速小幅反彈，企業(yè)直接融資出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)好。2019-2021年貨幣供應(yīng)量及增速月度走勢(shì)25000003025201510520000001500000100000050000000M2供應(yīng)量(億元)M1供應(yīng)量(億元）M2同比增速（%）M1同比增速（%）2017-2021年社會(huì)融資規(guī)模與居民貸款增加額月度走勢(shì)49,00039,00029,00019,0009,000-1,000社會(huì)融資規(guī)模（億元）居民中長(zhǎng)期貸款（億元）同

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1宏觀環(huán)境/2.金融環(huán)境【降準(zhǔn)降息】下半年央行兩降準(zhǔn)

一降息，市場(chǎng)釋放金額2.

萬(wàn)億，樓市維穩(wěn)緩松信號(hào)漸近?

2021年央行分別在7月15日和12月15日兩次降準(zhǔn)，

21年12月一年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，市場(chǎng)釋放約2.2萬(wàn)億中長(zhǎng)期資金；?

2021年兩次降準(zhǔn)主要支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，一年期LPR下調(diào)主要支持中小企業(yè)；但降準(zhǔn)意味著銀行信貸投放能力增強(qiáng)，一定程度上可緩解房企資金壓力，提高房企拿地信心，樓市維穩(wěn)緩松信號(hào)漸近。央行首次一年兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率2019-2021年LPR月度走勢(shì)4.34.24.144.9降準(zhǔn)次數(shù)：一年2次（分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)）4.854.8降準(zhǔn)目的：支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，降低融資成本釋放金額：1萬(wàn)億元/1.2萬(wàn)億元4.754.7資金用途：中期借貸、長(zhǎng)期資金5年期lpr：21個(gè)月未變LPR：降息↓（2021年12月20日下調(diào)一年期LPR下降5個(gè)基點(diǎn)）4.654.654.63.93.83.73.6開發(fā)利好：央行降準(zhǔn)，銀行降息，雖對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響有限，但意味銀行放貸資金得到緩和，同時(shí)也要警惕寬信用、低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)1年期lpr：20個(gè)月未變3.84.554.5房企利好：緩解房企資金緊張情況，降低房企開發(fā)成本，提高房企拿地信心，提振市場(chǎng)信心2021年12月20日下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)4.45銷售利好：改善房貸額度不足問題，刺激市場(chǎng)購(gòu)房需求的釋放一年期五年期線性

(五年期)同

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1宏觀環(huán)境/3.開發(fā)環(huán)境【工程環(huán)境】新開工疲軟、新竣工復(fù)蘇，房地產(chǎn)新開工增速預(yù)期承壓?

2021年1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)新開工面積同比-9.1%，新竣工面積同比+16.2%，施工面積同比+6.3%

；?

2021年銀行“兩道紅線”和房企“三道紅線”的出臺(tái)使得房企資金面快速收緊。融資壓力下房企開發(fā)新開工面積出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，而交付大年下竣工面積保持高增長(zhǎng)，兩者此消彼長(zhǎng)下施工面積增速逐月收窄。2019-2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工、施工、竣工面積增長(zhǎng)走勢(shì)8060房地產(chǎn)竣工面積：呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，2020年受疫情影響，多項(xiàng)目延遲交付，導(dǎo)致2021年成交交付大年，新竣工面積呈增40200-20-40-60房地產(chǎn)新開工面積：上半年增速放緩，下半年負(fù)增長(zhǎng)，房企受融資三道紅線，銀行集中管理制度以及集中土拍等政策限制，資金收緊/拿地?zé)崆榻禍?，房地產(chǎn)新開工面積遞減2020年一季度全國(guó)受疫情嚴(yán)重，房地產(chǎn)新開/施/竣工面積斷崖式下降房地產(chǎn)施工面積_累計(jì)增長(zhǎng)(%)房地產(chǎn)新開工面積_累計(jì)增長(zhǎng)(%)房地產(chǎn)竣工面積_累計(jì)增長(zhǎng)(%)同

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1宏觀環(huán)境/3.開發(fā)環(huán)境【投資環(huán)境】開發(fā)投資增速持續(xù)收緩、規(guī)模收縮，房地產(chǎn)開發(fā)投資企穩(wěn)?

2021年1—11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比+6.0%；比2019年1—11月份+13.2%，兩年平均+6.4%；?

2021年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到小高峰后，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)收緩；2020年上半年受疫情影響國(guó)房景氣指數(shù)<100，2021年恢復(fù)合理范圍，房地產(chǎn)開發(fā)朝穩(wěn)定健康方向發(fā)展。2019-2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額及增長(zhǎng)走勢(shì)160,000140,000120,000100,00080,00060,00040,00020,0000403020100141,443137,314132,194投資收縮：呈負(fù)增長(zhǎng)的房屋新開工面積側(cè)面反映房企開發(fā)投資規(guī)模收縮，土拍降溫，房企拿地積極性不高。-10-20房地產(chǎn)投資單月值(億元)2019-2021年國(guó)房景氣指數(shù)月度走勢(shì)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)(%)102.0101.5101.0100.5100.099.5不景氣平穩(wěn)上升期平穩(wěn)發(fā)展期快速恢復(fù)期穩(wěn)定回落期.599.098.598.097.597.0備注：“國(guó)房景氣指數(shù)”以100為臨界值（最合適的景氣水平），指數(shù)值高于100為景氣空間，低于100則為不景氣空間。同

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1宏觀環(huán)境/3.開發(fā)環(huán)境【融資環(huán)境】融資增速放緩、渠道收窄，房企對(duì)銷售回款的依賴度持續(xù)提升?

2021年1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)+7.2%；比2019年1—11月份+14.2%，兩年平均+6.9%；近5年房地產(chǎn)投資資金渠道中，個(gè)人按揭貸款及預(yù)收款占比呈增（2021年占比54.4%）；?

2021年受銀行開發(fā)貸集中管理/典型房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴雷等影響，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，房企融資渠道收窄，對(duì)銷售回款高度依賴。2019-2021年房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)企業(yè)到位資金總額及增速走勢(shì)2017-2021年房地產(chǎn)投資資金來源占比300,000.00250,000.00200,000.00150,000.00100,000.0050,000.000.0030252015105120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%11.9%12.2%15.8%16.0%16.7%37.3%37.4%35.6%35.6%37.7%0-5-1016.8%15.1%14.7%14.3%12.2%2017年2018年2019年2020年2021.1-11國(guó)內(nèi)貸款外資自籌資金定金及預(yù)收款個(gè)人按揭貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金：累計(jì)值（億元）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金：累計(jì)同比（%）同

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1宏觀環(huán)境/4.房?jī)r(jià)走勢(shì)【全國(guó)房?jī)r(jià)】全國(guó)平均房?jī)r(jià)從分化升溫到整體降溫，二三線及以下城市房?jī)r(jià)預(yù)期回歸合理水平?

2021年5-11月，全國(guó)70城商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)回落，8-11月二三線城市房?jī)r(jià)下跌；11月房?jī)r(jià)下跌城市占比超80%；?

在樓市調(diào)控、金融管控等多手段監(jiān)管趨嚴(yán)背景下，2021年下半年一線城市房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，但二三線城市購(gòu)房需求有限，房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)下跌。隨著樓市調(diào)控的深入，未來二三線城市房?jī)r(jià)可能逐漸回歸合理水平。2017-2021年全國(guó)70城商品住宅房?jī)r(jià)環(huán)比走勢(shì)2.02018年全國(guó)普漲、大漲（2/3線城市）2019-2020年全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅收窄北京/上海/杭州/長(zhǎng)沙/西安等一線城市房?jī)r(jià)漲幅收窄，二三線城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌。1.51.00.50.0-0.5一線城市二線城市三線城市2017-2021年全國(guó)70城商品住宅房?jī)r(jià)變動(dòng)走勢(shì)807060504030201002021.5始，全國(guó)70城房?jī)r(jià)一路下跌，11月環(huán)比下跌59城（近5年極值）環(huán)比價(jià)格上漲環(huán)比價(jià)格持平環(huán)比價(jià)格下降同

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1宏觀環(huán)境/宏觀小結(jié)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)金融環(huán)境開發(fā)環(huán)境①2021年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定當(dāng)頭，GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，發(fā)展以拉動(dòng)內(nèi)需為主，持續(xù)改善民生，長(zhǎng)期向好基本面不變①貨幣政策前緊后松，整體融資和信貸環(huán)境持緊，下半年央行降準(zhǔn)降息，金融環(huán)境維穩(wěn)緩松①房屋面積新開工疲軟、新竣工復(fù)蘇；房企融資渠道收窄，投資規(guī)模收縮；②房?jī)r(jià)從分化升溫到整體降溫，房企拿地?zé)崆椴桓邍?guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，融資環(huán)境維穩(wěn)緩松；未來融資和信貸環(huán)境仍將持緊，但房企融資、居民信貸或均將邊際寬松同

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詢行業(yè)環(huán)境1

政策基調(diào)2

政策調(diào)控3

調(diào)控方向同

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行業(yè)環(huán)境/1.政策基調(diào)【十四五規(guī)劃】房地產(chǎn)行業(yè)政策相對(duì)收緊，加快建立多層次管理機(jī)制，保障行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展?

“十四五”強(qiáng)調(diào)完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。?

“十三五規(guī)劃”未具體提及房地產(chǎn)的定位，“十四五”強(qiáng)調(diào)“平穩(wěn)健康發(fā)展”和“保障民生”，中央對(duì)于房地產(chǎn)不斷提出新的要求和規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入平穩(wěn)期。十四五房地產(chǎn)相關(guān)政策表述十三五房地產(chǎn)相關(guān)政策表述加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度

;建立住房和土地聯(lián)動(dòng)機(jī)制,加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控,發(fā)揮住房稅收調(diào)節(jié)作用,支持合理自住需求,遏制投資投機(jī)性效需求房地產(chǎn)政策政策收緊，金融調(diào)控加強(qiáng)構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系,優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng),有效盤活存量住房資源,有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給,完善長(zhǎng)租房政策,逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利租賃市場(chǎng)加快發(fā)展積極發(fā)展租賃住房,擴(kuò)大租賃市場(chǎng)房源,鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè);

開展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)VS財(cái)稅政策加快房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法,健全地方稅體系,逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)推動(dòng)實(shí)現(xiàn)適度生育水平,增強(qiáng)生育政策包容性完善地方稅體系,推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法人口提高生育水平促進(jìn)人口均衡發(fā)展.全面實(shí)施一對(duì)夫婦可生育兩個(gè)孩子政策"十四五"期間完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,基本完成大城市老舊廠區(qū)改造,改造一大批老舊街區(qū),因地制宜改造一批城中村實(shí)現(xiàn)一億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶,完成約1億人居住的棚戶區(qū)和城中村改造,引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城市化城市管理提升城市更新重要性同

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行業(yè)環(huán)境/2.政策調(diào)控【政治局會(huì)議】首提滿足合理住房需求，促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)?

2021年12月6日，中共中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議強(qiáng)調(diào)，明年經(jīng)濟(jì)工作要穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)；房地產(chǎn)行業(yè)方面，此次政治局會(huì)議未提房住不炒定位，而是指出“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，這是政治局會(huì)議首次提及支持合理住房需求。表:歷次中共中央政治局會(huì)議與房地產(chǎn)相關(guān)表述圖：房地產(chǎn)發(fā)展主要參與主體日期房地產(chǎn)相關(guān)表述2012-2013

努力解決好住房問題，推進(jìn)城鎮(zhèn)化2015-2016

化解庫(kù)存，擴(kuò)大需求，穩(wěn)定市場(chǎng)???限制融資三道紅線預(yù)售資金監(jiān)管等?政府?土地集中供應(yīng)（供給調(diào)控）開發(fā)商?信貸政策（開發(fā)貸）2017

促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，建設(shè)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制2019-2020

堅(jiān)持房住不炒，落實(shí)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制購(gòu)買房屋銀行?集中度管理貨幣政策?信貸政策（按揭貸）消費(fèi)者行業(yè)政策（需求調(diào)節(jié)）??限購(gòu)、限貸、限售房地產(chǎn)稅試點(diǎn)等2021

滿足合理住房需求，行業(yè)良性循環(huán)發(fā)展同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-房企端【三道紅線】三道紅線旨在遏制房企高杠桿擴(kuò)張，規(guī)范房企融資環(huán)境，避免房企泡沫過大?

三道紅線旨在降低房企杠桿，抑制火爆的土地行情和高企不下的房?jī)r(jià)，避免房企暴雷；融資環(huán)境收緊，短期抑制房企擴(kuò)張，長(zhǎng)期則督促企業(yè)調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，降低房地產(chǎn)行業(yè)杠桿。?

2021年與2020年中期四類房企數(shù)量對(duì)比來看，多數(shù)房企在21年均竭力去除杠杠，黃綠檔房企新增7家。表：房地產(chǎn)企業(yè)融資管理“三道紅線”表：2020年年底與2021年中期上市房企觸線對(duì)比2020年年底觸及

2021年中期觸及紅紅線房企個(gè)數(shù)

線房企個(gè)數(shù)檔次觸及紅線個(gè)數(shù)有息負(fù)債年增速上限檔次對(duì)比數(shù)量趨勢(shì)紅色檔橙色檔黃色檔綠色檔3210不允許新增紅色檔橙色檔黃色檔綠色檔945%10%%6423222527表：恒大2020年與2021年中三道紅線情況

“345新規(guī)”：3道紅線、4類房企、5%的負(fù)債增幅間隔，于2021年起在全行業(yè)全面實(shí)施，并力爭(zhēng)讓房企在三年內(nèi)完成降負(fù)債的目標(biāo)?？鄢A(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率——凈資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)金短債比

三道紅線分布指：1）扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過70%；2）凈資產(chǎn)負(fù)債率超過100%；3）現(xiàn)金短債比小于1倍。標(biāo)準(zhǔn)≤70%≤100%159%≥10.470.362020年底2021年中83%81%99.8%同

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詢備注：三道紅線房企統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源上市房企年報(bào)、半年報(bào)，河南同策咨詢中心；PART2

行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-房企端【房企融資】房企融資防火墻逐漸建立完成，金融貸款2

年年底有放松趨勢(shì)?

2016年至今，房企融資面逐步收緊，銀行貸款、債券融資等外部融資渠道均受限，房地產(chǎn)融資防火墻逐漸建立。?

2021年部分政府會(huì)議指出現(xiàn)指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。房企融資渠道統(tǒng)計(jì)2021年關(guān)于房地產(chǎn)融資相關(guān)會(huì)議融資類型內(nèi)部融資融資渠道調(diào)控內(nèi)容2021/10/15第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。自籌資金定金、預(yù)收款個(gè)人按揭貸款個(gè)人消費(fèi)貸款金融機(jī)構(gòu)貸款公司債------2018年下半年房企強(qiáng)化資金回流，定金和預(yù)收款有小幅增長(zhǎng)------2021/10/20金融街論壇目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改。2020年打擊個(gè)人貸款、小微經(jīng)營(yíng)貸款流入樓市房地產(chǎn)作為去杠桿目標(biāo)，大幅收緊，2021年年底有邊際放松趨勢(shì)------2021/10/21前三季度北京地區(qū)貨幣信貸工作通報(bào)會(huì)增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性，確保信貸投放同經(jīng)濟(jì)增速相匹配。準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)金融審慎管理政策要求，穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。2017年收緊海外債審核，2018年收緊海外債用途，2019年有放松跡象海外發(fā)債外部融資股權(quán)融資2017年規(guī)范股權(quán)融資并加強(qiáng)監(jiān)管2018年資管新規(guī)收緊非標(biāo)融資------（委貸）非標(biāo)融資2021/10/26部分重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)外債座談會(huì)會(huì)議指出，將繼續(xù)在外債備案登記、資金出境等方面滿足企業(yè)合理合規(guī)的外債置換和償付需求。自籌證券化其他同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-房企端【集中土拍】政策初

：土地端進(jìn)行管控，防范市場(chǎng)過熱或過冷?

“兩集中”政策主要由政府控制供地節(jié)奏來達(dá)到從土地端調(diào)控市場(chǎng)的目的，根據(jù)市場(chǎng)狀況調(diào)整每次供地的規(guī)模、地塊位置等因素可以實(shí)現(xiàn)“抑制市場(chǎng)過熱”、“防范市場(chǎng)過冷”兩種調(diào)控訴求。抑制市場(chǎng)過熱3、引導(dǎo)各線城市房地產(chǎn)均衡發(fā)展目前土地集中出讓涉及22個(gè)熱點(diǎn)城市房企為避免資金空轉(zhuǎn)必然會(huì)下沉進(jìn)入非集中供地的城市，引導(dǎo)房企進(jìn)行城市群優(yōu)化布局1、分流房企資金、降低土拍熱度土地集中出讓時(shí)，房企短期能同時(shí)調(diào)動(dòng)的資金量有限，降低單場(chǎng)土拍整體的土地競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度，即便個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊溢價(jià)率過高，也有劣質(zhì)地塊低價(jià)撿漏，控制整體溢價(jià)率2、調(diào)控土地及住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政府調(diào)控單場(chǎng)土拍供地的結(jié)構(gòu)，優(yōu)質(zhì)熱點(diǎn)地塊與遠(yuǎn)郊地塊搭配供應(yīng)，降低整體土拍溢價(jià)率。未來項(xiàng)目集中上市也便于政府做價(jià)格對(duì)沖防范市場(chǎng)過冷1、部分庫(kù)存量大的城市控制供地節(jié)奏、饑餓營(yíng)銷“兩集中”的大多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)均面臨壓力，部分板塊庫(kù)存量大。政府集中出讓土地，部分房企出于確保拿地目的，會(huì)參拍非熱點(diǎn)的地塊22個(gè)城市分別為：北上廣深四個(gè)一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等18個(gè)二線城市。同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-房企端【集中土拍】土拍規(guī)

：202

年土拍規(guī)則不斷糾偏，競(jìng)品質(zhì)

禁馬甲

控溢價(jià)逐漸成為標(biāo)配?

2021年重點(diǎn)城市開始施行集中供地，在21年8月自然資源部會(huì)議之后，為著力控制地價(jià)水平，二批次出讓規(guī)則紛紛調(diào)整，控溢價(jià)率、新增“三限”套裝、取消競(jìng)配建等；而三批次與二批次競(jìng)拍規(guī)則相比，資金門檻和出讓條件一定程度放松。表：二批次集中供地競(jìng)拍規(guī)則對(duì)比表：三批次集中供地競(jìng)拍規(guī)則變化競(jìng)配建競(jìng)自持競(jìng)品質(zhì)競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)

搖號(hào)/抽簽

一次性報(bào)價(jià)

70/90限制禁馬甲限房?jī)r(jià)限地價(jià)溢價(jià)率主要競(jìng)拍規(guī)則限房?jī)r(jià)第二批保證金比例城市首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批

首批

二批城市第二批第三批第三批全部全部--第二批第三批50%北京上海廣州深圳天津重慶杭州南京武漢沈陽(yáng)成都青島寧波蘇州長(zhǎng)沙濟(jì)南廈門長(zhǎng)春鄭州合肥福州無(wú)錫√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√22√√深圳合肥濟(jì)南全部全部--50%√√√√√√√√√√√平均22%平均50%平均22%--√√√√√廣州限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)√√√√√√√√√√杭州南京蘇州無(wú)錫成都上海福州限地價(jià)+搖號(hào)限地價(jià)+搖號(hào)--全部全部----全部--√限地價(jià)+搖號(hào)√√√√√√√√√√√√√√20√√√√√√√限地價(jià)+一次報(bào)價(jià)限地價(jià)+搖號(hào)限地價(jià)+一次性報(bào)價(jià)限地價(jià)+搖號(hào)1宗--√√√√√√√√√√√限地價(jià)+定品質(zhì)+競(jìng)銷售型人才公

限地價(jià)+定品質(zhì)+競(jìng)銷售型人才寓比例

公寓比例全部全部全部全部√√√√√√√√√√√限地價(jià)+一次性報(bào)價(jià)限地價(jià)+一次性報(bào)價(jià)20%20%√√√√20%為主,其

20%為主,其余30%

余30%限地價(jià)+搖號(hào)限地價(jià)+搖號(hào)√√√√√√9√√√√8√√√√√√?

第三批集中供地：競(jìng)拍規(guī)則延續(xù)，資金門檻和出讓條件一定程度放松?

競(jìng)拍規(guī)則：從目前發(fā)布公告的城市來看，二三批次相比變化不大?

限房?jī)r(jià)：部分城市出現(xiàn)放松，包括廣州、福州、成都等√√?

保證金比例：一半城市有不同程度調(diào)低，其中蘇州、杭州最為明顯匯總

11210611033011514同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-房企端【集中土拍】土拍情

：城市間土拍情況各異，國(guó)央企房企拿地主力，中小房企拿地規(guī)模上升?

在首批及二批集中供地的城市中，各城市成交率及溢價(jià)率均有不同，在22城中8城供地成交效果不如人意，12城較為穩(wěn)定，2城效果較好。?

在二批次供地周期內(nèi)，行業(yè)融資環(huán)境逐步惡化，民營(yíng)企業(yè)的資金壓力與日俱增，大批民營(yíng)企業(yè)不得不暫緩?fù)顿Y；從企業(yè)性質(zhì)來看，國(guó)企整體拿地規(guī)模顯著上升，占比近半；從企業(yè)規(guī)模來看，規(guī)模房企暫緩下，中小規(guī)模房企拿地規(guī)模大幅上升至過半。首批二批集中供地供應(yīng)成交數(shù)據(jù)未成交率低溢價(jià)率高未成交率高溢價(jià)率低未成交率與溢價(jià)率趨勢(shì)較統(tǒng)一3000250020001500100050050%40%30%20%10%0%0供應(yīng)建面（萬(wàn)㎡）成交建面（萬(wàn)㎡）未成交率%溢價(jià)率%首批二批集中供地不同規(guī)模企業(yè)拿地金額占比首批集中供地首批二批集中供地不同性質(zhì)企業(yè)拿地金額占比首批集中供地規(guī)

中二批集中供地民企24%國(guó)央企拿地主力二批集中供地模

小房

房企

企拿

拿地

地暫

上緩

升國(guó)企24%TOP1-20,23%TOP21-50,8%其他,TOP1-20,33%國(guó)企28%46%其他,51%民企54%央企22%TOP51-100,13%TOP101-200,7%央企30%TOP51-TOP101-200,5%TOP21-100,12%50,20%備注：數(shù)據(jù)來源各城自然資源和規(guī)劃局官網(wǎng)，未成交率數(shù)據(jù)含流拍-終止-撤牌。同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-房企端【預(yù)售資金監(jiān)管】預(yù)售資金監(jiān)管密集調(diào)整，松緊互現(xiàn)，但整體呈趨嚴(yán)態(tài)勢(shì)?

由于近兩年房企資金問題愈發(fā)突出，而對(duì)于地方政府而言，確保項(xiàng)目順利交付仍是核心訴求，而監(jiān)管項(xiàng)目建設(shè)資金是最直接和有效的手段，導(dǎo)致近兩年政策調(diào)控密集。?

當(dāng)前預(yù)售資金監(jiān)管措施已覆蓋78個(gè)城市，近兩年調(diào)整政策城市中，多數(shù)城市都在收緊，即使放寬但力度仍然有限。12近兩年28城調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管措施變化對(duì)比1、預(yù)售監(jiān)管措施覆蓋78個(gè)城市覆蓋面廣變化方向城市數(shù)量包含城市據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止2021年11月30日，全國(guó)有75個(gè)城市出臺(tái)相應(yīng)預(yù)售監(jiān)管針對(duì)性舉措，這些城市覆蓋24個(gè)省及北京、天津、重慶3個(gè)直轄市。武漢、北京、廣州、文山、重慶、杭州、瀘州、蘭州、濟(jì)南、南寧、佛山、石家莊、貴州、貴陽(yáng)、錦州、連云港收緊173調(diào)整優(yōu)化包頭、成都、中山、長(zhǎng)春珠海、呼和浩特、徐州、黃石、荊州、聊城大連、鄂州僅加強(qiáng)監(jiān)管僅風(fēng)險(xiǎn)提示62、近兩年為密集發(fā)布期重視度高2從75個(gè)城市出臺(tái)針對(duì)性政策的時(shí)間看，2019年以來呈現(xiàn)直線上揚(yáng)趨勢(shì)，隨著企業(yè)違規(guī)失信問題的日益突出，各地政府針對(duì)企業(yè)的資金問題愈發(fā)重視。2021年部分城市調(diào)整資金監(jiān)管辦法3城市內(nèi)容趨勢(shì)放松收緊成都北京提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率，加快發(fā)放速度3、監(jiān)管呈趨嚴(yán)態(tài)勢(shì)監(jiān)管度強(qiáng)加強(qiáng)穿透審查和入賬管理，并將預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度提升43%至每平米5000元近兩年37城對(duì)預(yù)售資金加強(qiáng)監(jiān)管，已發(fā)布針對(duì)性預(yù)售資金監(jiān)管的城市中有28個(gè)城市都對(duì)該政策進(jìn)行調(diào)整，絕大多數(shù)都在收緊。將傳統(tǒng)建筑預(yù)售許可形象進(jìn)度由設(shè)計(jì)總層數(shù)的三分之一提高至主體封頂石家莊長(zhǎng)春收緊放松放松預(yù)售等階段的抵押規(guī)定，允許在抵押期間進(jìn)行預(yù)售同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-購(gòu)房者【房地產(chǎn)稅】房地產(chǎn)稅加快推進(jìn)改革，擴(kuò)大試點(diǎn)和立法雙軌并行?

房地產(chǎn)稅從1986年對(duì)出租房開征，到2011年在重慶、上海試點(diǎn)，再到2021年提出積極推進(jìn)房地產(chǎn)立法已有一定的房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)，從21年全國(guó)人大常委會(huì)決定授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，標(biāo)志著房地產(chǎn)稅立法和改革在實(shí)踐層面有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。房地產(chǎn)稅立法進(jìn)入準(zhǔn)備階段試點(diǎn)深化擴(kuò)圍房地產(chǎn)稅收體系的初步建立1986-2010試點(diǎn)探索2011-20132013-20202021物業(yè)稅“模擬空轉(zhuǎn)”時(shí)期，試點(diǎn)從6個(gè)省市逐步擴(kuò)大到10個(gè)省市，聚焦稅基研究。

化征收方案，積累了實(shí)際征收經(jīng)驗(yàn)。滬、渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)時(shí)期，兩地采用差異過程漫長(zhǎng)且推進(jìn)阻力較大，中央相關(guān)表述多次變更但要推進(jìn)立法改革態(tài)度明確。積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，房地產(chǎn)稅立法和擴(kuò)大試點(diǎn)雙軌并行。?

2011.1：對(duì)個(gè)人住房開征房產(chǎn)稅,?

2021.3：推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?

2021.4：加快建立現(xiàn)代財(cái)稅體制發(fā)布會(huì),推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革?

1986：開始對(duì)企業(yè)房產(chǎn)和居民出租房征收房產(chǎn)稅；?

2013.11：加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革房地產(chǎn)稅制改革進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段（上海、重慶）?

1988：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人繳納土地使用稅?

2014.5：推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作?

2012.3：加快城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng),改革房地產(chǎn)稅收制度?

2021.10.15：積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革,做好試點(diǎn)工作?

2021.10.23：為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革,授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作?

2015.6：將房地產(chǎn)稅列入立法規(guī)劃第一類項(xiàng)目?

2013.5：擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍?

2006.3：改革房地產(chǎn)稅收制度,穩(wěn)步推行物業(yè)稅并相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)?

2016.12：推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法,?

2017.12：分步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施?

2009.5：深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅?

2019.3：穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?

2020.5：穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法?

2010.5：逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-購(gòu)房者【保障性租賃】保障性租賃住房落地速度加快，逐漸成為行業(yè)新發(fā)力方向?

2021年7月2日，首次在國(guó)家層面明確了我國(guó)住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，并明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度及相關(guān)支持政策。?

截止2021年12月，已有7個(gè)省和15個(gè)城市出臺(tái)“關(guān)于保障性租賃住房”

的相關(guān)政策，預(yù)計(jì)十四五期間加快發(fā)展保障性租賃住房將成為我國(guó)住房制度建設(shè)的重中之重。表：《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》政策內(nèi)容措施中央政策2021年7月2日國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》符合條件的新市民、青年人等群體以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金新對(duì)象堅(jiān)持"誰(shuí)投資、誰(shuí)所有",利用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋、新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地建設(shè)多主體支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理保障性租賃住房。十四五期間規(guī)劃保障性租賃住房套數(shù)（萬(wàn)套）中央通過現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道,對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以補(bǔ)助財(cái)政資金支持降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)140120比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策7省354萬(wàn)套15城349萬(wàn)套100806040200對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)6支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款強(qiáng)支持向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款金融支持支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券企業(yè)持有運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的,可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn),發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券備注：數(shù)據(jù)來源于“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，及其他省市數(shù)據(jù)來源于保障性租賃住房實(shí)施意見。同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-購(gòu)房者【貨幣貸款】央行提及支持合理自住購(gòu)房需求，2

年下半年房貸利率下降、放款周期縮短?

2021年9月央行第三季度例會(huì)召開，會(huì)議指出，“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，上次提及房地產(chǎn)的央行例會(huì)為2003年。?

全國(guó)房貸利率及放款周期從21年10月開始回落，預(yù)計(jì)22年上半年將回歸正常，2021年12月一年期lpr下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，但對(duì)房地產(chǎn)影響有限。表：近期央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告及相關(guān)會(huì)議提及房地產(chǎn)的表述全國(guó)平均房貸利率&放款周期保證合理的資金需求得到滿足，逐漸回落貸款兩集中效果顯現(xiàn)貸款利率及放款周期呈上升趨勢(shì)日期文件/會(huì)議內(nèi)容6.50%6.00%5.50%5.00%4.50%806040200落實(shí)城市主體責(zé)任,穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制;市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則,有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期,合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為。央行住建部等與重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)2020/8/20落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,完善金融支持住房租賃政策體系。2021/1/42021/3/252021/9/3中國(guó)人民銀行工作會(huì)議首套房利率二套房利率放款周期堅(jiān)持"房子是用來住的、不是用來炒的"定位,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度。全國(guó)主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會(huì)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率5.00%4.50%4.00%3.50%3.00%5年期lpr：21個(gè)月未變堅(jiān)持"房住不炒"定位,實(shí)施差別化住房信貸政策,支持合理自住購(gòu)房需求,堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房行為;制定重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,推出房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。1年期lpr：20個(gè)月未變《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2021)》2021年12月20日下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)一年期lpr五年期lpr上次提及房地產(chǎn)的央行例會(huì)為2003年6月24日備注：數(shù)據(jù)來源中國(guó)人民銀行，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-城市端【地方政策】各地政策調(diào)控高頻化、精準(zhǔn)化，因城施策逐漸成為主流調(diào)控方式?

2021年12月中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議關(guān)于地產(chǎn)提到，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的背景下，這意味著政策分區(qū)靈活性程度增加，而且各城市已在根據(jù)自身市場(chǎng)情況出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控，預(yù)計(jì)因城施策將成調(diào)控主流方式。?

地方政策調(diào)控高頻化、精準(zhǔn)化，截止12月30日，統(tǒng)計(jì)已有249次地方政策調(diào)控，包含限購(gòu)升級(jí)、嚴(yán)查資金來源、限跌令、購(gòu)房補(bǔ)貼等。表：2021年部分城市調(diào)控統(tǒng)計(jì)因城施策政策連貫，逐漸提高各地政府自主性政策調(diào)控類型加強(qiáng)市場(chǎng)整治城市數(shù)量城市2017年2018-2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提及因城施策。2020年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及要“因地制宜、多策并舉”。2021年12月重提因城施策、提升地方自主性。上海、北京、深圳、廣州、合肥、無(wú)錫、西安、杭州、成都、濟(jì)南、青島、廈門、寧波、南京、南昌、銀川、大連、?？凇⒑?、東莞、嘉興、衢州、南通、佛山、惠州、紹興、珠海上海、北京、深圳、廣州、杭州、西安、成都、寧波、天津、廈門、大連、銀川、嘉興、湖州、義烏、東莞、徐州、紹興、惠州表態(tài)“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”。27嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸等資金，嚴(yán)審購(gòu)房資格、首付來源191522深圳、上海、廣州、北京、寧波、成都、三亞、無(wú)錫、西安、合肥、溫州、東莞、金華、紹興、衢州建立二手房成交參考價(jià)機(jī)制廣州、上海、南京、杭州、成都、西安、寧波、合肥、天津、武漢、大連、銀川、杭州、東莞、嘉興、湖州、佛山、紹興、金華、衢州、義烏、珠海限購(gòu)、限貸、限售升級(jí)、人才購(gòu)房門檻提升2021年月度各省市政策調(diào)控頻次504040增值稅免征年限提升“假離婚”限購(gòu)升級(jí)學(xué)區(qū)房監(jiān)管358上海、廣州、杭州3633上海、深圳、北京、西安、東莞上海、廣州、北京、深圳、廈門、合肥、寧波、蕪湖302519191818201001616長(zhǎng)春、菏澤、沈陽(yáng)、岳陽(yáng)、昆明、唐山、江陰、株洲、張家口、南通、鄂州、徐州、安慶、永州、鎮(zhèn)江、聊城、惠州、孝感、天津、哈爾濱、桂林、襄陽(yáng)、揚(yáng)州南通、衡陽(yáng)、金華、蕪湖、桂林、晉江、荊門、長(zhǎng)春、哈爾濱、新鄉(xiāng)、開封、吉林、保定、萬(wàn)州、上海、海南、南寧、武漢、呼和浩特、濟(jì)南63限跌令23202021-01

2021-02

2021-03

2021-04

2021-05

2021-06

2021-07

2021-08

2021-09

2021-10

2021-11

2021-12人才政策&購(gòu)房補(bǔ)貼備注：數(shù)據(jù)來源河南同策咨詢中心。同

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行業(yè)環(huán)境/3.調(diào)控方向-銀行端【房地產(chǎn)貸款集中管理】2

年房貸余額占比回落，個(gè)人住房貸款平穩(wěn)，開發(fā)貸有所收緊

下降1%)?

為增強(qiáng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的能力，防范金融體系對(duì)房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。?

2021年房地產(chǎn)貸款余額比重回落，其中個(gè)人購(gòu)房貸款基本平穩(wěn)，開發(fā)貸有所收緊，居民杠桿率也趨于穩(wěn)定。房地產(chǎn)貸款占比上限個(gè)人住房貸款占比上限銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分檔類型居民杠桿率（2021年GDP名義增速按10%）2021年趨穩(wěn)80%60%40%20%0%2008-2020年居民加杠桿，杠桿率快速上升43%66%

67%56%62%第一檔：中資大型銀行55%45%49%39%46%36%中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、國(guó)家開發(fā)銀行、交通銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行39%

39%36%62%

62%30%23%28%40%32.5%25%22%

21%

23%17%

17%

17%52%49%33%30%27%

28%第二檔：中資中型銀行19%

18%招商銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、中國(guó)民生銀行、中國(guó)廣大銀行、華夏銀行、進(jìn)出口銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行、北京銀行、上海銀行、江蘇銀行、恒豐銀行、浙商銀行、渤海銀行27.5%20%居民杠桿率（居民負(fù)債/GDP）居民負(fù)債/居民存款房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額比重第三檔：中資小型銀行和非縣域農(nóng)業(yè)機(jī)構(gòu)城市商業(yè)銀行、民營(yíng)銀行22.5%40302010029202227

2826252417231817.5%21

21

2220

20

2014

14

142021年貸款余額回落個(gè)人貸款平穩(wěn)開發(fā)貸有所收緊19

19

19

1913

13

13

13大中城市和城區(qū)農(nóng)業(yè)機(jī)構(gòu)第四檔：縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)19

1918

18171615縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)17.5%12.5%12.5%7.5%第五檔：村鎮(zhèn)銀行村鎮(zhèn)銀行金融機(jī)構(gòu)個(gè)人購(gòu)房貸款余額/各項(xiàng)貸款余額/%金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額/各項(xiàng)貸款余額/%備注：央行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)在2020.12.31日發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，2021年1月1日實(shí)施。備注：數(shù)據(jù)來源央行、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、wind。同

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行業(yè)環(huán)境/行業(yè)小結(jié)一、政策指向二、房企端三、購(gòu)房者四、其他端精準(zhǔn)調(diào)控，分類指導(dǎo)保證行業(yè)健康均衡發(fā)展多維調(diào)控，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因城施策，貸款兩集中①三道紅線倒逼去負(fù)債②融資防火墻逐漸建立③預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)④土地兩集中調(diào)控①房地產(chǎn)稅加快改革②發(fā)展保障性租賃住房③房貸利率回落①建立多層次管理機(jī)制②滿足合理住房需求③促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)①城市調(diào)控精準(zhǔn)高頻②房貸發(fā)展趨于平穩(wěn)④放款周期縮短2021年政策前穩(wěn)后松，行業(yè)環(huán)境以穩(wěn)為主，行業(yè)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制逐漸完善同

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詢城市概括1

經(jīng)濟(jì)人口2

發(fā)展方向3

城市基建同

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詢PART3

城市概括/1.經(jīng)濟(jì)人口【經(jīng)濟(jì)走勢(shì)】前三季度GD總量932億元，增速7

，全國(guó)1

位，經(jīng)濟(jì)依舊平穩(wěn)增長(zhǎng)?

鄭州2021年前三季度GDP累計(jì)值9328億元(全國(guó)16位)，同比增速為7%；與中部六省省會(huì)相比，增速處于末尾，人均GDP僅高于太原；?

鄭州市2021年先后受洪澇災(zāi)害及疫情疊加沖擊，GDP增速?gòu)纳习肽?2.5%跌落到7%，但經(jīng)濟(jì)依舊保持平穩(wěn)增長(zhǎng)；而對(duì)于武漢則是后疫情時(shí)代的補(bǔ)償式增長(zhǎng)(12318億元，全國(guó)第九)，中部六省一家獨(dú)大(增速18.8%)。2012-2021年1-9月鄭州市GDP累計(jì)值及同比實(shí)際增速情況中部六省2021年1-9月GDP情況1400012000100008000600040002000014%12%10%8%GDP累計(jì)值（億元）GDP同比實(shí)際增速（%）GDP首位度（%）人均GDP（元）城市武漢長(zhǎng)沙鄭州合肥南昌太原123189587932882074855360118.810.37.035%9998295489740368767877688679366%29%21%26%22%23%4%2%0%2021年1-9月10.410.110.92012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

2019年

2020年GDP(億元）

5517增速

12%619712%67779%73118%79949%9130

10143

11590

12003

93288%

8%

7%

4%

7%到202

年鄭州GD

力爭(zhēng)達(dá)到

萬(wàn)億元同

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城市概括/1.經(jīng)濟(jì)人口【經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)】固投增速放緩(-4.5%)，房投持續(xù)回落(-4%)，房固比36%，地產(chǎn)依賴度較高?

災(zāi)情疫情影響，現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速不同程度回落，基建投資為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要因素，固定資產(chǎn)投資增速有所放緩，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)回落；?

房地產(chǎn)投資/GDP的比重在2017年達(dá)到高峰后小幅回落，但投資規(guī)模絕對(duì)值及所占比重仍舊較大；房固比投資近三年同樣小幅下降，投資結(jié)構(gòu)數(shù)值降到合理數(shù)值區(qū)間，2020年房固比36%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)依賴度偏高。更多方案資料關(guān)注公眾號(hào)：精英策劃圈2012-2020年固定/房地產(chǎn)投資累計(jì)值及房投固&房GDP占比2019-2021年11月鄭州市三駕馬車/房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速情況12000100008000600040002000050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%20015010050固定資產(chǎn)投資：累計(jì)同比社會(huì)消費(fèi)品零售總額：累計(jì)同比出口總值：累計(jì)同比房地產(chǎn)開發(fā)投資：累計(jì)同比固投同比-4.5%社銷同比7.1%出口同比36.8%房投同比-4%0%2020201235612013201420152016201720182019年固定資產(chǎn)投資（億元）4400144533%5260174433%6288200032%6999277940%7573335944%8399325839%9262359339%9596343036%房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）

1095房投占固投比31%20%0房投占GDP比23%26%27%35%37%32%31%29%衡量指標(biāo)異?；菊?/p>

正常運(yùn)行

基本正常5-10%

10-15%

15-20%異常＞20%衡量指標(biāo)異常

基本正常

正常運(yùn)行

基本正常＜15%

15-22%

22-30%

30-40%反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)22-30%異常＜5%＞40%房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資-50反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)10-15%同

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城市概括/1.經(jīng)濟(jì)人口【支付力】人均可支配收入3307元，房?jī)r(jià)收入比12.，剛需基數(shù)大，購(gòu)買力中等?

長(zhǎng)期來看，2021年三季度，鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33078元，疫情后，政府多次發(fā)放消費(fèi)券，同比增速7.3%，增速放緩；對(duì)比中部六省，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入處于末尾，可支配收入在當(dāng)?shù)仄骄?gòu)買僅2.1㎡住宅，剛需基數(shù)龐大，購(gòu)買力中等；?

鄭州2020年房?jī)r(jià)收入比12.4,在中部六省省會(huì)城市中處于高位，整體房?jī)r(jià)水平略高于剛需居民購(gòu)買力，購(gòu)房具有一定壓力。中部六省2021年1-9月人均可支配情況2012-2021年1-9月鄭州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入情況①城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）②新房均價(jià)（元/㎡）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）同比增速城市①/②40000350003000025000200001500010000500014.0%12.0%10.0%8.0%全國(guó)35946元，增速8.7%鄭州33078元，增速7.3%合肥武漢長(zhǎng)沙南昌鄭州太原4063217747168191168512747159882.32.44.12.92.112.2%405594848336552330789.3%9.3%9.0%8.6%8.3%7.3%6.8%6.8%6.0%4.0%2.0%0.0%30437117712.6ABC2.0%鄭

州合

肥太

原2020年中部六省房?jī)r(jià)收入比12.413.512.90DFE武

漢南

昌長(zhǎng)

沙11.710.36.2十四五期間，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)7左右備注：新房均價(jià)統(tǒng)一來源于中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，截止11月均價(jià)可支配收入除以房?jī)r(jià)：可支配收入在當(dāng)?shù)啬軌蚱骄?gòu)買到多少面積的房子房?jī)r(jià)收入比等于（商品住宅成交均價(jià)*城鎮(zhèn)居民人均住房面積）/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，在3-6倍之間為合理區(qū)間同

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城市概括/1.經(jīng)濟(jì)人口【人口吸附力】常住人口總量126萬(wàn)人，凈流入超過武漢，人口紅利，持續(xù)補(bǔ)給需求端，發(fā)展后勁足?

鄭州作為河南省會(huì)人口集聚效應(yīng)明顯，有超強(qiáng)的吸納力，尤其是金水區(qū)和二七區(qū)人口規(guī)模較大；其中15-59歲占比68%，是社會(huì)生產(chǎn)的主力軍，相對(duì)更年輕化；老齡人口占比少，“負(fù)效應(yīng)”相對(duì)其他城市較低；隨著城市發(fā)展，多重利好加持下，鄭州有望繼續(xù)釋放一波人口紅利；?

隨著鄭州、成都、西安、武漢等強(qiáng)二線城市大幅度放寬落戶門檻，吸引人才落戶，人口凈流入規(guī)模逐漸增大。10大城市人口凈流入(萬(wàn)人)：唯一的中部城市95后人才吸引力城市50強(qiáng)：位居TOP102015-2020年鄭州常住人口/戶籍人口情況1400120010008006004002000七普人口深圳上海廣州北京東莞成都蘇州佛山杭州1178.81009總量第十888.92788.2201581120168272017842201886420198822020882784.48593.73530.63478.11379.77378.46戶籍人口(萬(wàn)人)常住人口(萬(wàn)人)凈流入（萬(wàn)人）957146972145988146101415010351531260378鄭州人口年齡結(jié)構(gòu)全國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)年齡0-14歲人口數(shù)（萬(wàn)）比重同六普比較+3.05%年齡人口數(shù)（萬(wàn)）25338比重同六普比較+1.35%-6.79%+5.44%+4.63%——240858162113126019%68%13%9%0-14歲15-59歲18%63%19%14%100%鄭州對(duì)比15-59歲-5.22%8943860歲及以上其中65歲及以上總計(jì)+2.17%60歲及以上其中65歲及以上總計(jì)26402典型強(qiáng)二線城市：+1.82%19064①武漢326萬(wàn)人(11位)②西安318萬(wàn)人(13位)③長(zhǎng)沙267萬(wàn)人(15位)100%+397萬(wàn)人141178區(qū)域

金水區(qū)

二七區(qū)

中原區(qū)

鄭東新區(qū)

管城區(qū)

惠濟(jì)區(qū)

高新區(qū)

經(jīng)開區(qū)

新鄭市

滎陽(yáng)市

中牟縣

港區(qū)

新密市

鞏義七普人登封

上街區(qū)口（萬(wàn)

162人）10696958256553311773706283797320備注：人口凈流入是指常住人口與戶籍人口的差值，常住人口大于戶籍人口，就說明該城市人口處于凈流入，反之則為凈流出備注：鄭州統(tǒng)計(jì)局，統(tǒng)計(jì)公報(bào)，公開數(shù)據(jù)整理同

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城市概括/1.經(jīng)濟(jì)人口【人口政策】針對(duì)高端人才政策細(xì)化擴(kuò)容，增大群體范圍，十四五期間預(yù)計(jì)人才總量達(dá)到22萬(wàn)?

從落戶、租房/購(gòu)房補(bǔ)貼，生活補(bǔ)助，創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼等方面，吸引外來人才落戶，剛需購(gòu)房者買房置業(yè)，化解庫(kù)存壓力，推升成交量；目前對(duì)高端人才吸收力有限，但隨著城市發(fā)展，規(guī)劃落位等多重利好，仍具有優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)購(gòu)房需求的后續(xù)釋放。（十四五規(guī)劃提出到2025年全市人才總量達(dá)到220萬(wàn)，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外高端人才團(tuán)隊(duì)10個(gè)，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領(lǐng)軍人才（團(tuán)隊(duì)）200個(gè)，在產(chǎn)業(yè)核心技術(shù)上形成人才比較優(yōu)勢(shì)，新增高技能人才5萬(wàn)人以上）類別2017年11月前2017年11月后-2019年2020年-2021年1、對(duì)國(guó)家有突出貢獻(xiàn)的中青年專家，享受政府特殊津貼的人員2、獲得市(省)級(jí)以上榮譽(yù)稱號(hào)、科研成果獎(jiǎng)的人員3、獲得博士、碩士、雙學(xué)士學(xué)位的人員4、取得中級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)資格滿3年的人員5、在科研、生產(chǎn)、教學(xué)、管理工作中起骨干作用的人員或其配偶系學(xué)士學(xué)位的人員“黃河人才計(jì)劃”提高對(duì)人才落戶的補(bǔ)貼延用2017年11月前政策條件放寬：1、鄭州市的大學(xué)、大中專院校錄取入戶2、中專以上畢業(yè)生、職業(yè)(技工)院校畢業(yè)生A類：對(duì)鄭州企事業(yè)單位新引進(jìn)的海內(nèi)外院士、國(guó)際知名科技獎(jiǎng)項(xiàng)獲得者等頂尖人才；B類：對(duì)掌握關(guān)鍵核心技術(shù)、引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國(guó)家級(jí)領(lǐng)軍人才和在國(guó)外著名高校擔(dān)任副教授以上職務(wù)的優(yōu)秀青年人才C類：活躍在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)一線，具有成長(zhǎng)為高端人才潛力的地方級(jí)領(lǐng)軍人才人才落戶D類：活躍在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)一線，具有成長(zhǎng)為高端人才潛力的突出貢獻(xiàn)人才A、B類高層次人才最高300/150萬(wàn)元首次購(gòu)房補(bǔ)貼人才首次購(gòu)房補(bǔ)貼：博士每人10萬(wàn)元，碩士每人5萬(wàn)元，本科畢業(yè)生每人2萬(wàn)元C、D類高層次人才給予最高100/50萬(wàn)元首次購(gòu)房補(bǔ)貼博士、碩士和“雙一流”建設(shè)高校本科畢業(yè)生，仍沿用之前政策，分別給予10/5/2萬(wàn)元首次購(gòu)房補(bǔ)貼。補(bǔ)貼內(nèi)容制定重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)急需緊缺人才需求目錄，對(duì)我市優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的重點(diǎn)企業(yè)中，具有較高技術(shù)水平、從事企業(yè)核心業(yè)務(wù)的急需緊缺人才，2年內(nèi)給予人才5萬(wàn)—10萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)用人主體以項(xiàng)目形式引進(jìn)高層次外國(guó)專家和團(tuán)隊(duì)并取得顯著效益的，單個(gè)項(xiàng)目給予引進(jìn)單位最高60萬(wàn)元經(jīng)費(fèi)資助。領(lǐng)航家計(jì)劃境外人才引進(jìn)1、支持銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在守住風(fēng)險(xiǎn)底線的基礎(chǔ)上,對(duì)符合條件的民營(yíng)小微企業(yè)落實(shí)無(wú)還本續(xù)貸政策。對(duì)開展無(wú)還本續(xù)貸業(yè)務(wù)的銀行業(yè)機(jī)構(gòu),按照年度發(fā)放額的1給予最高不超過100萬(wàn)元補(bǔ)貼；2、設(shè)立規(guī)模30億元的債權(quán)融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金池,針對(duì)種子期、初創(chuàng)期民營(yíng)企業(yè)“首貸”“首?！钡冉o予最高1000萬(wàn)元貸款授信和50萬(wàn)元貸款貼息。3、對(duì)銀行機(jī)構(gòu)向無(wú)貸款記錄的民營(yíng)企業(yè)發(fā)放的首筆貸款按年度發(fā)放額的1‰給予最高100萬(wàn)元補(bǔ)貼。金融政策4、對(duì)我市企業(yè)和科研院所通過金融租賃購(gòu)置的先進(jìn)研發(fā)生產(chǎn)設(shè)備,按照合同金額的1%給予補(bǔ)貼,此項(xiàng)補(bǔ)貼每年最高限額為300萬(wàn)元,累計(jì)補(bǔ)貼3年。建設(shè)培育一批高水平專業(yè)化創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，對(duì)新認(rèn)定（備案）的市級(jí)及以上科技企業(yè)孵化器、大學(xué)科技園、（專業(yè)化）眾創(chuàng)空間、星創(chuàng)天地等創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺(tái)給予最高200萬(wàn)元獎(jiǎng)補(bǔ)。提升“鄭創(chuàng)匯”等創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽影響力，對(duì)獲獎(jiǎng)落地企業(yè)給予5萬(wàn)—100萬(wàn)元一次性獎(jiǎng)勵(lì)，發(fā)掘引進(jìn)一批高端人才和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)扶持聚焦五大群體：2021年4月細(xì)化黃河人才計(jì)劃政策①海內(nèi)外高端人才②科技領(lǐng)軍人才③產(chǎn)業(yè)骨干人才④青年人才涵蓋內(nèi)容：截至20

年1月

日，全市共

2044

人青年人才申請(qǐng)首次購(gòu)房補(bǔ)貼，①子女上學(xué)②醫(yī)療保健補(bǔ)貼金額11007萬(wàn)元。其中201年59人319萬(wàn)元，201年335人18875萬(wàn)元，202年805人4279萬(wàn)元,202年843人4520萬(wàn)元③住房保障等家庭“瑣事”⑤名醫(yī)名師名家同

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城市概括/2.發(fā)展方向【發(fā)展規(guī)劃】全面加快國(guó)家中心城市建設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)3

個(gè)核心板塊，十四五期間實(shí)現(xiàn)兩化五強(qiáng)?

鄭州目前面臨發(fā)展、建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)特大城市的新機(jī)遇、新挑戰(zhàn)，十四五規(guī)劃從優(yōu)化城市空間布局（推動(dòng)31個(gè)核心板塊高品質(zhì)建設(shè)，以核心產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式促進(jìn)區(qū)域及板塊發(fā)展）、優(yōu)化城市創(chuàng)新格局、科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等方面全方位推進(jìn)鄭州協(xié)調(diào)發(fā)展，轉(zhuǎn)變城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，力求2035年實(shí)現(xiàn)兩化五強(qiáng)的遠(yuǎn)景目標(biāo)。十四五規(guī)劃發(fā)展方向：十三五時(shí)期收官：GD

破萬(wàn)億、人口過千萬(wàn)、人均超十萬(wàn)、鄭州晉級(jí)特大城市行列十三五規(guī)劃遺留問題十四五期間將著力推進(jìn)31個(gè)核心板塊（其中主城區(qū)涉及21個(gè)，郊縣10個(gè)）高品質(zhì)建設(shè)，成為鄭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁動(dòng)力，推動(dòng)鄭州全方位協(xié)調(diào)發(fā)展①鄭州發(fā)展不平衡不充分②產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)③科技創(chuàng)新基礎(chǔ)薄弱④國(guó)際化程度不高⑤基礎(chǔ)承載能力不足⑥文化資源挖掘整合展現(xiàn)不夠⑦就業(yè)、教育、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老等與群眾期待有差距⑧城市治理現(xiàn)代化需加快西部新城中心城區(qū)東部新城義南部新城十四五規(guī)劃主要目標(biāo)2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)空港-新城副城新密登封【1】空間布局優(yōu)化新布局，明確31個(gè)核心板塊建設(shè)基本成型，城市功能不均更完善，1+4都市圈區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展。【5】貿(mào)易物流成為服務(wù)和帶動(dòng)中部地區(qū)對(duì)外合作的開放高地鄭州將基本實(shí)現(xiàn)

“兩化五強(qiáng)”奮斗目標(biāo)，建成具有顯著國(guó)際影響力的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家中心城市；綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入國(guó)內(nèi)城市第一方陣。【2】產(chǎn)業(yè)規(guī)劃把科技創(chuàng)新作為國(guó)家中心城市核心功能來打造，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈，完善產(chǎn)業(yè)鏈【6】文化軟實(shí)力社會(huì)文明成都達(dá)到新水平，全面增強(qiáng)兩化：現(xiàn)代化、國(guó)家化空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化形成新布局：【3】創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)強(qiáng)化創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，加快發(fā)展動(dòng)能戰(zhàn)略升級(jí)五強(qiáng)：創(chuàng)新強(qiáng)、樞紐強(qiáng)、生態(tài)強(qiáng)、法制強(qiáng)、文旅強(qiáng)【7】社會(huì)治理增強(qiáng)市域治理能力，提升治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)推動(dòng)城市向集約型、分布式、多中心、網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展轉(zhuǎn)變,核心板塊建設(shè)基本成型,東強(qiáng)、南動(dòng)、

西美、【4】交通樞紐全國(guó)綜合性交通樞紐地位不斷鞏固提升北靜、中優(yōu)、外聯(lián)的城市功能布局更加完善；構(gòu)建都市區(qū)-片區(qū)-單元-板塊的城市架構(gòu)，以國(guó)際化、生態(tài)化、數(shù)字化標(biāo)準(zhǔn)，高水平規(guī)劃建設(shè)核心板塊，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐點(diǎn)、開發(fā)建設(shè)亮點(diǎn)、網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)關(guān)鍵點(diǎn)、協(xié)同形成城市功能單元發(fā)展極核體系；同時(shí)“1+4”都市圈區(qū)域之間協(xié)調(diào)發(fā)展，成為國(guó)內(nèi)廣泛認(rèn)可、預(yù)期看好、富有競(jìng)爭(zhēng)力的特大城市。同

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城市概括/2.發(fā)展方向【都市圈】1+都市區(qū)布局，強(qiáng)化鄭州都市圈輻射帶動(dòng)能力，打造國(guó)際性交通門戶樞紐?

鄭州將全力推進(jìn)都市圈快速通道共聯(lián)工程，圍繞鄭州“1+4”都市區(qū)一體化發(fā)展，構(gòu)建鄭州與周邊新鄉(xiāng)、焦作、許昌、開封的路網(wǎng)共聯(lián)交通網(wǎng)絡(luò)，隨著米字形高速鐵路網(wǎng)大格局形成，國(guó)際物流中心功能日臻完善，都市圈的交通優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸顯。現(xiàn)行為“1+”都市圈布局發(fā)展目標(biāo)：到2025年——都市圈一體化綜合交通體系初步形成，基本實(shí)現(xiàn)都市圈1小時(shí)通勤、中原城市群2小時(shí)通達(dá)到2035年——建成國(guó)際性交通門戶樞紐、軌道上的都市圈（對(duì)外輻射能力）、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展交通先行區(qū)、綠色智能交通示范區(qū)河南十四五城鎮(zhèn)空間布局謀劃區(qū)域范圍：鄭州都市圈是以鄭州市為核心，包括鄭州市域和開封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌4市中心城區(qū)及鞏義市、尉氏縣、新鄉(xiāng)縣、原陽(yáng)縣、武陟縣、長(zhǎng)葛市、平原城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)2021.12.27河南省委宣傳部舉行“奮進(jìn)新征程

中原更出彩”系列發(fā)布會(huì)介紹：鄭州都市圈由原來的“1+”拓展為“1+”，新納入洛陽(yáng)、平頂山、漯河、濟(jì)源四城市；著力構(gòu)建“一核一副一帶多點(diǎn)”的都市圈格局空間范圍：鄭汴同城化、鄭許一體化、鄭焦一體化、鄭新一體化備注：來源官網(wǎng)（2021年4月《鄭州都市圈交通一體化發(fā)展規(guī)劃（2020—2035年）》）同

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城市概括/2.發(fā)展方向【產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)】強(qiáng)化先進(jìn)制造業(yè)，拓展產(chǎn)業(yè)新格局

空間，東區(qū)

高新

港區(qū)

金水等產(chǎn)業(yè)紅利持續(xù)釋放近年鄭州三產(chǎn)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速占比近60%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提升，工業(yè)壓艙石，工業(yè)制造業(yè)占比41%，其次服務(wù)業(yè)占比35%（2018年2%）、建筑業(yè)占比22%（2018年10%）；十四五期間鄭州產(chǎn)業(yè)聚焦先進(jìn)制造業(yè)，電子信息產(chǎn)業(yè)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)，東區(qū)/高新/經(jīng)開/航空港區(qū)將享受產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和進(jìn)駐帶來的政策紅利。2015-2021年9月鄭州三產(chǎn)占比情況鄭州十四五規(guī)劃提出對(duì)提質(zhì)升級(jí)、構(gòu)建高質(zhì)量發(fā)展區(qū)域增長(zhǎng)極：120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%惠濟(jì)區(qū)強(qiáng)化先進(jìn)制造業(yè)拓展產(chǎn)業(yè)格局新空間高新區(qū)以數(shù)字經(jīng)濟(jì)為支撐、以總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)業(yè)、科技服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)主攻方向鄭東新區(qū)金水區(qū)制造業(yè)(高質(zhì)量發(fā)展)48.4%50.8%51.7%54.7%鄭東新區(qū)經(jīng)開區(qū)58.9%39.8%59.0%59.4%中原區(qū)電子信息、生物醫(yī)藥等高端產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮“航空+保稅”的優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略

電子信息產(chǎn)業(yè)（作為全市

航空支撐

“一號(hào)”產(chǎn)業(yè)來打造）

港區(qū)管城區(qū)汽車/智能裝備/新型材料/現(xiàn)代食品等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)49.6%201547.3%2016二七區(qū)46.5%2017加快做強(qiáng)高新區(qū)43.9%201839.7%202039.4%突出科技型制造業(yè)大力

新能源、生物醫(yī)藥、物聯(lián)

經(jīng)開

圍繞汽車與裝備制造業(yè)科技發(fā)展

網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等新興產(chǎn)業(yè)

研發(fā)、補(bǔ)鏈強(qiáng)鏈及產(chǎn)品升級(jí)20192021.1-9區(qū)航空港區(qū)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵

房地產(chǎn)業(yè)政業(yè)工業(yè)制造業(yè)批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐

農(nóng)林牧漁飲業(yè)

業(yè)類比服務(wù)業(yè)金融業(yè)16%建筑業(yè)10%十四五時(shí)期鄭州要著力提升城市四個(gè)內(nèi)涵之一：國(guó)家先進(jìn)制造業(yè)基地，把實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為主攻方向，做優(yōu)做強(qiáng)頭部企業(yè)，實(shí)施創(chuàng)新型領(lǐng)軍企業(yè)培育計(jì)劃，鼓勵(lì)宇通客車、鄭州煤機(jī)、中鐵裝備、漢威科技、安圖生物等創(chuàng)新型龍頭企業(yè)運(yùn)用資本投入、科技分紅等方式打造“雙創(chuàng)”平臺(tái)，帶動(dòng)提升產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作配套水平，形成龍頭企業(yè)為引領(lǐng)，眾多中小微科技型企業(yè)蓬勃發(fā)展的格局。2018年2019年51%41%27%35%11%14%8%9%9%2%5%2%17%22%3%2%十四五產(chǎn)業(yè)規(guī)模目標(biāo)：生產(chǎn)制造類小微企業(yè)園6個(gè)以上，引導(dǎo)小微企業(yè)入園

萬(wàn)家以上百億級(jí)制造業(yè)達(dá)2家，帶動(dòng)10家制造業(yè)實(shí)現(xiàn)倍增；專精特新中小企業(yè)達(dá)到120家同

策

咨

詢PART3

城市概括/2.發(fā)展方向【產(chǎn)業(yè)規(guī)劃】著力打造153產(chǎn)業(yè)體系，構(gòu)建“一核、兩帶、五區(qū)、多點(diǎn)”的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局?

十四五”戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃（征求意見稿）提出到2025年，全市戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占全市規(guī)上工業(yè)增加值的比重達(dá)到45%左右；著力打造153N戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)體系，努力將鄭州建設(shè)成具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地；構(gòu)建“一核、兩帶、五區(qū)、多點(diǎn)”的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。鄭州十四五戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)布新布局示意圖：鄭州中原科技帶空間布局示意圖：鄭州都市圈新興產(chǎn)業(yè)帶布局示意圖：在新興產(chǎn)業(yè)空間布局方面，以交通廊道為脈絡(luò)、以土地集約高效利用為導(dǎo)向、以產(chǎn)城融合發(fā)展為著力點(diǎn)，聚焦打造區(qū)域協(xié)作產(chǎn)業(yè)鏈和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群，強(qiáng)化核心帶動(dòng)、點(diǎn)軸聯(lián)動(dòng)，著力構(gòu)建“一核、兩帶、五區(qū)、多點(diǎn)”的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局。一核：中原科技城（聚合龍湖北部、智慧島、科學(xué)谷三大片區(qū)）兩帶：沿黃科創(chuàng)帶（依托沿黃生態(tài)走廊將自創(chuàng)區(qū)、金水科教園區(qū)、中原科技城等串聯(lián)）、南部新興產(chǎn)業(yè)帶（以商登高速為軸線，串聯(lián)港區(qū)、新鄭新港/新密/登封產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)載體）五區(qū)：鄭東新區(qū)、航空港區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、金水科教園區(qū)多點(diǎn)：以“五區(qū)”以外的鞏義、登封