銘基金諾商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略分析報告版

銘基金諾商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略分析報告2007年4月北大縱橫管理咨詢公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃報告結(jié)構(gòu)3.業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃3.1.目標(biāo)市場定位（在哪里）3.2.發(fā)展戰(zhàn)略定位（成為誰）3.3.業(yè)務(wù)方法（運作模式）3.4.戰(zhàn)略目標(biāo)（做到什么）3.5.業(yè)務(wù)規(guī)劃（怎么做）1、外部環(huán)境分析2、內(nèi)部環(huán)境分析1.1宏觀環(huán)境分析1.2商業(yè)需求分析1.3.產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.4.競爭態(tài)勢分析1.5.行業(yè)關(guān)鍵因素1.6.機會與威脅分析2.1資源分析2.2能力分析2.3核心資源與能力2.4優(yōu)勢與劣勢分析

我國社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，人們生活水平和生活方式的變化，為商業(yè)房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間有錢＋有閑，使得休閑空間越來越大逐漸與居住空間分離②數(shù)量由少到多③規(guī)模逐漸變大

從國際經(jīng)驗看，人均GDP在3000美元以下時，人口和經(jīng)濟要素主要是向大城市轉(zhuǎn)移。

農(nóng)業(yè)經(jīng)濟工業(yè)經(jīng)濟服務(wù)經(jīng)濟體驗經(jīng)濟我國人均可支配收入也在隨著國民經(jīng)濟的增長而不斷增長，但是同其他主要國家相比，我國的消費率水平還比較低，消費潛力巨大，為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局國際貨幣基金組織和世界銀行統(tǒng)計GDP增長率與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長率變化從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，隨著我國經(jīng)濟的增長，我國人群結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，購物休閑娛樂等方面的支出在增加,為商業(yè)繁榮和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了需求基礎(chǔ)項目19901995200020032004發(fā)展趨勢平均每戶家庭人口(人)3.53.233.133.012.98

平均每戶就業(yè)人口(人)1.981.871.681.581.56

平均每人全部年收入(元)1516.214279.026295.919061.2210128.51

#可支配收入

1510.164282.956279.988472.29421.61

平均每人消費性支出(元)1278.893537.5749986510.947182.1

平均每人消費性支出構(gòu)成

(人均消費性支出=100)

食品

54.2550.0905989139.4421768737.120907337.72713

衣著

13.3613.546021710.013205289.794591879.562523

家庭設(shè)備用品及服務(wù)

10.147.4446583397.4927971196.30231585.672018

醫(yī)療保健

2.013.1125885856.3639455787.310465167.353699

交通通信

1.25.179261478.54241696711.075512911.74615

教育文化娛樂服務(wù)

11.129.35698798913.3969587814.350923214.3802

居住

6.988.02132537311.3103241310.741613410.21331

雜項商品與服務(wù)

0.943.2485576263.437975193.303670443.344983

數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計年鑒2004社會階層的分化也造成不同收入階層消費結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)比較明顯的差異性，進(jìn)而會影響到商業(yè)業(yè)態(tài)的變遷和商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)規(guī)劃,發(fā)展水平不同的城市的消費結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)類似的差異項目總平均最低收入戶

#困難戶低收入戶中等偏下中等收入戶中等偏上戶高收入戶最高收入戶消費趨勢平均每人消費性支出（元）

2182.10

2855.15

2441.12

3942.23

5096.15

6498.36

8345.70

10749.3消費性支出構(gòu)成(%)食品37.7349.6651.1646.3543.2139.7237.5134.8029.18衣著9.567.486.958.939.6110.1810.189.978.68家庭設(shè)備用品及服務(wù)5.673.423.113.924.635.385.766.387.10醫(yī)療保健7.356.486.506.896.987.187.987.647.23交通通信11.756.936.448.379.4110.7211.2511.8516.79教育文化娛樂服務(wù)14.3812.3912.2012.4013.2513.8814.1615.5716.08居住10.2111.3111.4910.4910.109.899.7410.2410.76雜項商品與服務(wù)3.342.332.152.662.823.053.423.554.18數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計年鑒2004隨著人們越來越“有閑”和“有錢”，體驗式消費成為新的消費需求熱點所謂互動體驗式消費，表現(xiàn)的就是娛樂零售化或零售娛樂化的特質(zhì)。在以物為本的產(chǎn)品經(jīng)濟時代，在原材料—加工—儲藏—出售的過程中，消費者得到的是單純的產(chǎn)品，滿足的是基本的生活需求。在以需求為本的服務(wù)經(jīng)濟時代，以產(chǎn)品為依托，為顧客提供特定的服務(wù)，免卻了消費者事必躬親之煩，讓消費者享受更多的自在悠游。在以人為本的體驗經(jīng)濟時代，是一對一的個性服務(wù)，充滿樂趣的消費過程。目前，這種將購物與“體驗”融合起來的最新商業(yè)業(yè)態(tài)，已橫掃了世界商業(yè)最繁榮的城市如紐約、東京和拉斯維加斯。我國一線二線城市已經(jīng)開始了消費升級,中層收入者對品質(zhì)上超越他們以往消費層級，但價格又可以被普遍接受的商品有了更多的需求滿足消費者的體驗式消費需求，設(shè)計良好的商業(yè)購物情境，給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機。排序12345消費類型旅游購物餐飲文化娛樂其他比例40%25.5%20.8%10.1%3.6%銷售排名12345元旦食品類服裝鞋帽類煙酒類生活電器類日用品春節(jié)食品類煙酒類服裝鞋帽類針織類日用品雙休日服裝鞋帽類日用品生活電器類食品類音像器材類資料來源：上海市商業(yè)信息中心

商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟發(fā)展中承載城市新引擎的作用，因其對城市建設(shè)與發(fā)展有著巨大的貢獻(xiàn)而受到廣泛關(guān)注第五．承載城市景觀功能大型購物中心、商業(yè)街不僅是商業(yè)地產(chǎn)的重要開發(fā)形式，也是城市景觀的重要組成部分。有特色的大型購物中心、商業(yè)街等已經(jīng)成為城市景觀的重要組成部分，是一個城市的名片。第四．吸納社會就業(yè)人口目前我國許多城市失業(yè)率居高不下，吸納社會就業(yè)最多的是第三產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)的興起將有力地促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)可以有效緩解就業(yè)壓力，從而大大促進(jìn)我國就業(yè)率的提高。第三．提升城市綜合競爭力現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)達(dá)程度直接關(guān)系一個城市的商務(wù)功能，進(jìn)而影響城市綜合競爭力，而現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展特點要求商業(yè)物業(yè)專用化。深圳市曾做過調(diào)查，商業(yè)物業(yè)中58%均是底商，而專用商業(yè)物業(yè)僅占12%，這一比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平。第二．改善人們生活品質(zhì)近年來，人們的居住條件發(fā)生很大變化，無論是居住面積還是住房標(biāo)準(zhǔn)均有大幅提升，而與之配套的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展不足，特別是社區(qū)商業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)能改善居民購物環(huán)境，方便人們生活，是改善人們生活品質(zhì)的重要途徑。首先．帶動三產(chǎn)迅速發(fā)展城市化是中國未來的必然趨勢，而第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)程度是體現(xiàn)城市化水平的重要標(biāo)志，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展正是帶動第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及消費率提升的有效推動力。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與城市化發(fā)展水平息息相關(guān)起步階段平穩(wěn)階段快速上升階段萎縮階段人均GDP800美元1900美元8000美元13000美元世行住宅產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計納瑟姆曲線起飛期平緩期高速發(fā)展期城市化率30%70%城市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級過程中經(jīng)濟、政治、文化等社會活動向特定空間集聚的過程。它主要表現(xiàn)為人口空間布局結(jié)構(gòu)的改變，即人口密度的增大，表現(xiàn)為國民經(jīng)濟發(fā)展載體的空間轉(zhuǎn)移。世界城市發(fā)展史上，有一個共同規(guī)律——這就是被描述為“納瑟姆S曲線”的城市化規(guī)律：所有發(fā)達(dá)國家的城市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波線上升階段的過程。這個過程包括三個時期：即初期的平緩準(zhǔn)備階段，中期的高速發(fā)展階段，后期的平緩成熟階段；各階段對應(yīng)的城鎮(zhèn)化水平分別為：小于30%、位于30％～70％之間和大于70％之后；所對應(yīng)的工業(yè)化進(jìn)程為啟動時期、高速發(fā)展時期，工業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)代化時期。其中的兩個拐點為30％和70％。21世紀(jì)頭20年，我國將全面建設(shè)小康社會，“堅持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，走中國特色的城鎮(zhèn)化道路。發(fā)展小城鎮(zhèn)要以現(xiàn)有的縣城和有條件的建制鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局……”

——十六大報告123城市化進(jìn)程加速和經(jīng)濟快速發(fā)展給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的市場需求，今后20年~30年將是房地產(chǎn)業(yè)重要的戰(zhàn)略機遇期城市化公共服務(wù)放開城市群擴張與重新定位消費升級城市人口增加城鎮(zhèn)數(shù)量增長我國每年新增小城鎮(zhèn)800個左右，提供了城市建設(shè)新增空間大城市為以經(jīng)濟為紐帶向周邊城市群發(fā)展，提供了更新改造空間政府公共服務(wù)放開，吸納私人資本進(jìn)入城市開發(fā)汽車消費、中產(chǎn)階級出現(xiàn)、市民工作與居住分離等都會帶來深遠(yuǎn)影響每年1000－3800萬農(nóng)民進(jìn)入城市房地產(chǎn)起步階段平穩(wěn)階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元以上快速上升階段⊙⊙⊙⊙萎縮階段⊙中國1200美元隨著我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國城市化建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展時期，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展機遇按國際經(jīng)驗，當(dāng)城市化水平達(dá)到30％的臨界值時，將進(jìn)入加速城市化階段,直到城市化達(dá)到70％左右。我國正進(jìn)入一個城市化快速發(fā)展時期。中國的城市化發(fā)展模式1、政府主導(dǎo)型：主要是通過政府投資新建企業(yè)，主要是工業(yè)企業(yè)，建立工業(yè)基地。同時投資建設(shè)職工屬宿舍，建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和市政公用事業(yè)，使在短時期內(nèi)隨著企業(yè)的建設(shè)形成具有一定人口規(guī)模和建設(shè)規(guī)模，并按城市運行的新興城市，并由此來推動國家城市化的水平的提高。2、市場導(dǎo)向型：改革開放以來我國許多城市的建立和發(fā)展，是通過市場經(jīng)濟發(fā)育和發(fā)展的結(jié)果。例如，淅江的義烏市、福建的石獅市、浙江溫州市的龍港鎮(zhèn)等等，無不如此。充分顯示了市場與城市相互促進(jìn)和成長的過程和規(guī)律。3、政府市場結(jié)合型：我國新一輪城市化運動體現(xiàn)為政府與市場的結(jié)合，是一種公私合營運動的城市化進(jìn)程。政府做好城市的總體規(guī)劃，從宏觀上把握城市的發(fā)展，而企業(yè)積極利用市場法則在城市化進(jìn)程中尋找機會。這種政府市場相結(jié)合的城市化發(fā)展模式也是我國城市化建設(shè)的主要模式。數(shù)據(jù)來源:中國城市統(tǒng)計年鑒隨著我國人均GDP突破1000美元，在未來的12年到20年，我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)都會發(fā)生較大的改變。由此，有學(xué)者指出，當(dāng)前我國的經(jīng)濟和城市發(fā)展正處在極其重要的拐點時期快速城市化下我國人居環(huán)境將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。2003年底我國的城市化率是40.53％，平均每年增長1.55％。在未來的15年內(nèi)，如果按照城市化率每年不低于1％來增長的話，到2020年，我國的城市化率大概要達(dá)到55―60％。也就是意味著在未來的15年內(nèi)，還將有3到4億農(nóng)民從農(nóng)村遷移到城市。這樣一個人口數(shù)量，就相當(dāng)于要制造現(xiàn)在30到40個廣州這樣一千萬人口的大城市。如果我國現(xiàn)在的小城鎮(zhèn)是19000多個，假如每個小城鎮(zhèn)消化1萬人，大概能消化我國城市人口2-3個億的話，那么還剩下6個億的城市人口大概需要200個能容納300萬以上人口的大城市，或者是有300個能容納200萬以上人口的大城市。有專家預(yù)計，20年后中國的城市數(shù)量將接近1500座。

我國城市化建設(shè)正處在“兩個同時“和”兩個雙向”的拐點時期

1、工業(yè)化與信息化同時推進(jìn)。中國正處于工業(yè)化時期，工業(yè)化仍然是城市的主要任務(wù)。同時中國城市，特別是大城市和高科技城市又處于實現(xiàn)新型工業(yè)化的時期，處于信息化的啟動和起步時代，面臨工業(yè)化與信息化的雙重任務(wù)。

2、集中型城市化與分散型城市化同時推進(jìn)。工業(yè)化時期的城市化經(jīng)常表現(xiàn)為集中型的城市化，而信息化時期的城市卻表現(xiàn)為分散型的城市化，特別是一些先進(jìn)的大城市和國際化城市，居民向郊區(qū)和附近小城鎮(zhèn)遷移開始出現(xiàn)苗頭。3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的雙向性.西方國家發(fā)展到后工業(yè)化社會，城市由集聚演變?yōu)閿U散發(fā)展，擴散作用強于集聚作用，結(jié)果中心城市吸引力越來越小，最后出現(xiàn)經(jīng)濟停滯，即大城市“空心化”或“輪胎化”現(xiàn)象。我國大城市卻出現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展雙向性現(xiàn)象。一方面，中心區(qū)不但沒有“空心化”，反而更加繁榮。由于我國城市發(fā)展處在集聚發(fā)展階段，中心區(qū)仍保持著強大的吸引力，依然是城市經(jīng)濟活動的核心。經(jīng)過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城市原有的中心區(qū)工業(yè)特別是勞動密集型、污染較重的工業(yè)遷至郊區(qū)，而向心性很強的商業(yè)、金融業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)集聚中心區(qū)，加強了中心區(qū)的城市現(xiàn)代化功能。

4、人口發(fā)展的雙向性。人口的郊區(qū)化是郊區(qū)化最主要的表現(xiàn)之一。無論西方城市還是我國城市，如果出現(xiàn)了郊區(qū)化，則必定都有中心區(qū)人口向郊區(qū)遷移，郊區(qū)人口增多，市中心人口相對或絕對減少的趨勢。但是，我國人口郊區(qū)化明顯不同于西方國家而具有自己的特色。我國郊區(qū)化過程中遷移的大多是一般市民和外來流動人口。隨著我國對人口遷移政策的放松，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快，富裕起來的私營企業(yè)家和個體工商從業(yè)人員從鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村遷往大城市，在城區(qū)從事工商業(yè)活動；同時，為了方便就業(yè)和子女上學(xué)等原因，一些中產(chǎn)階級和富裕階層甚至遷往中心城區(qū)，從而形成了我國獨特的人口雙向流動現(xiàn)象。

中國城市化的發(fā)展格局：農(nóng)村城鎮(zhèn)化、中小城市擴大化、大型城市遠(yuǎn)郊化按城市綜合經(jīng)濟實力和世界城市發(fā)展的歷史來看，我國城市可分為集市型、功能型、綜合性、城市群等類別，這些類別也是城市發(fā)展所必須要經(jīng)歷的各個成長階段屬于周邊農(nóng)民或手工業(yè)者商品交換的集聚地，商業(yè)主要由交易市場、商店和旅館、飯店等配套服務(wù)設(shè)施所構(gòu)成。處于集市型階段的城市在中國主要有集鎮(zhèn)；

通過自然資源的開發(fā)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的集中，開始發(fā)展其特有的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，從而使城市具有特定的功能。不僅是商品的交換地，同時也是商品的生產(chǎn)地。但城市因產(chǎn)業(yè)分工而形成的功能單調(diào)，對其他地區(qū)和城市經(jīng)濟交流的依賴增強，商業(yè)開始由封閉型的城內(nèi)交易為主轉(zhuǎn)為開放性的城際交易為主，批發(fā)貿(mào)易業(yè)有了很大的發(fā)展。這類型城市主要有工業(yè)重鎮(zhèn)、旅游城市等；

一些地理位置優(yōu)越和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯的城市經(jīng)濟功能趨于綜合型，金融、貿(mào)易、服務(wù)、文化、娛樂等功能得到發(fā)展，城市的集聚力日益增強，從而使城市的經(jīng)濟能級大大提高，成為區(qū)域性、全國性甚至國際性的經(jīng)濟中心和貿(mào)易中心（“大都市”）。商業(yè)由單純的商品交易向綜合服務(wù)發(fā)展，商業(yè)活動也擴展延伸為促進(jìn)商品流通和滿足交易需求的一切活動。這類城市在中國比較典型的有直轄市、省會城市。

集市型城市

功能型城市

綜合型城市

城市群（或都市圈）

城市的經(jīng)濟功能已不再是在一個孤立的城市體現(xiàn)，而是由以一個中心城市為核心，同與其保持著密切經(jīng)濟聯(lián)系的一系列中小城市共同組成的城市群來體現(xiàn)了。如美國大西洋沿岸的“波士華”城市帶，日本的東京、大阪、名古屋三大城市圈，英國的“倫敦-利物浦”城市帶等。上海所在的長江三角洲地區(qū)實際上也正在形成一個經(jīng)濟關(guān)系密切的長江三角洲城市群，其整體的經(jīng)濟功能已在日益凸現(xiàn)。

農(nóng)村城鎮(zhèn)化、中小城市擴大化大型城市遠(yuǎn)郊化集聚>擴散階段擴散>集聚階段一般來說，早期的城市化是工業(yè)化的孿生子，二者同頻合拍，同步發(fā)展。這個時期的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟自然是以第二產(chǎn)業(yè)為主，隨著第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，逐漸催生出現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)。當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)的比重開始與第二產(chǎn)業(yè)相當(dāng)，城市化的發(fā)展出現(xiàn)了第一個拐點。中國內(nèi)地的大多數(shù)城市目前都處于這個階段。翻過這個拐點之后，第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值無論如何增長，其相對值開始慢慢下降，第三產(chǎn)業(yè)、尤其是現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)對城市化的推進(jìn)作用日益凸顯，這個時候的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不僅服務(wù)于城市自身和周邊地區(qū)，而是在更高的層面上輻射更廣闊的地區(qū)。根據(jù)物流、資金流、人才流、信息流、科技流的集聚程度，城市在城市體系中所扮演的角色開始出現(xiàn)分野，于是出現(xiàn)了所謂的大城市、特大城市、國際都市等等。通常按照人口規(guī)模劃分，可以把我國城市分成如下幾類20萬以下小城市中小城市中等城市大城市特大城市超大城市20-50萬50-100萬100-200萬200-400萬400萬以上北京、上海等超大城市已經(jīng)向分散型城市化方向發(fā)展，表現(xiàn)為城市形成多個分散的功能組團。一些中小型城市則正快速走向集中。城市中心快速集聚集聚階段擴散階段截止到2004年，我國共有661座縣級市以上城市數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計年鑒2004對我國城市基本情況進(jìn)行統(tǒng)計表明，我國城市化建設(shè)存在很大的不平衡：東西不平衡、大小不平衡

全國東部城市中部城市西部城市合計661287247126超大城市15933特大城市3016104大城市6433274中等城市2251107936小城市32611912879

全國東部城市中部城市西部城市合計10043.537.419.1超大城市100602020特大城市10053.333.313.3大城市10051.642.26.3中等城市10048.935.116小城市10036.539.324.2

全國東部城市中部城市西部城市合計100100100100超大城市2.33.11.22.4特大城市4.55.643.1大城市9.711.510.93.1中等城市34.138.33228.3小城市49.441.551.852.2數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計年鑒2004

城市合計按行政級別分組直轄市副省級市地級市縣級市總計661415268374我國城市發(fā)展已經(jīng)打破了行政區(qū)劃格局，走向了區(qū)域經(jīng)濟一體化的發(fā)展模式，為城市建設(shè)帶來新的發(fā)展機遇綜觀中國的商業(yè)版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長江三角洲和京津冀地區(qū)已經(jīng)開始從行政區(qū)劃上的城市群落逐步形成從“中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐層輻射的城市商圈，各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面。現(xiàn)在，廣州、上海、北京之間的商業(yè)較量已經(jīng)上升到城市商圈的高度。京津?qū)帨几凵顝V我國城市化建設(shè)正處于快速發(fā)展期，面臨很多機遇和挑戰(zhàn)未來大型和特大型城市化步伐會進(jìn)一步加快根據(jù)專家對城市規(guī)模收益與外部成本的測算，城市收益會隨著城市規(guī)模的擴大而增加，當(dāng)城市的規(guī)模在100萬到400萬人口時，城市規(guī)模的凈收益為最大值。也就是說，大城市相對于小城鎮(zhèn)具有更強的經(jīng)濟集聚、擴散能力，同時也具有更強的社會整合能力，具有更強的吸納就業(yè)能力。我國大部分城市還處在集聚階段國外一些城市化歷程表明，當(dāng)城市化率達(dá)到或超過50%的時候，城市的分散作用開始超過集聚作用，會出現(xiàn)城市人口和產(chǎn)業(yè)向城外流出和擴散的現(xiàn)象，主要是流向離城市中心地區(qū)不太遠(yuǎn)而生態(tài)環(huán)境相對較好的郊區(qū)。我國大部分城市的城市化水平還沒有達(dá)到50％，還處在集聚階段我國很多城市已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的階段城市發(fā)展理論的普遍共識是，人均GDP達(dá)到3000美元后是城市發(fā)展階段的重要拐點，超過這個拐點，城市規(guī)模將急劇擴張，城市空間結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換和調(diào)整的節(jié)奏空前加快。我國城市發(fā)展印證了城市擴張的拐點理論。人均GDP超過3000美元最明顯的特點是消費結(jié)構(gòu)升級，居民消費從“衣食”轉(zhuǎn)向“住行”，私家車擁有率上升，置換住宅或擁有第二套住房成為普遍的沖動。城市化模式與城市發(fā)展水平相關(guān)城市研究專家在對不同城市發(fā)展模式比較中發(fā)現(xiàn)，“攤大餅”的發(fā)展模式適合人口基數(shù)長期基本保持不變，經(jīng)濟趨于緩慢增長的城市。“組團－躍遷”的發(fā)展模式更適合高速成長的城市。專家給出高速成長城市的經(jīng)驗數(shù)值，即人口增長率年超過3%，經(jīng)濟增長率平均達(dá)到10%，持續(xù)增長保持25年，此時人口規(guī)模大約擴大1倍，經(jīng)濟總量擴張10倍。實踐表明，“組團－躍遷”模式對高速成長的城市具有一定的普遍意義。北京、深圳、天津、上海等城市都是采取組團－躍遷模式。對商業(yè)地產(chǎn)的追捧導(dǎo)致我國商業(yè)房地產(chǎn)的投資增速很快，局部地區(qū)甚至出現(xiàn)了投資過熱的情況2001年以后，我國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長率達(dá)到33％，超出住宅投資增長率6個百分點.2003年，全國商業(yè)地產(chǎn)投資總額1277億元，比上年增長了36．83％；2004年全國商業(yè)地產(chǎn)投資總額達(dá)到1723億元，比2003年增長32.35％，新竣工商業(yè)營業(yè)用房面積增幅16.16％，分別高出整個房地產(chǎn)開發(fā)投資和竣工面積增幅2.76個百分點和5.73個百分點到2005年，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出更快的發(fā)展勢頭，數(shù)據(jù)顯示，截至2005年底，全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積達(dá)到3872萬平方米，同比增加23.2％到2006年，商業(yè)用地房開發(fā)貸款同比增長46％，這一數(shù)據(jù)比同期住宅貸款增幅的3倍還要多。1234商業(yè)地產(chǎn)的投資速度自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)的地區(qū)興起，并快速蔓延到全國。從2000年開始，我國商業(yè)地產(chǎn)投資的增長速度就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了國民經(jīng)濟的增長速度，且商業(yè)地產(chǎn)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)連續(xù)五年高于房地產(chǎn)投資增速。中國商業(yè)聯(lián)合會發(fā)布的《2006年—2007年中國商業(yè)十大熱點展望》也指出，2008年前后我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將達(dá)到高峰，而超速發(fā)展、過度開發(fā)所導(dǎo)致的負(fù)面效應(yīng)也將成為商業(yè)領(lǐng)域的熱點問題。報告認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的超速發(fā)展和過度開發(fā)，超出了市場實際需求和購買力承受能力，必然導(dǎo)致惡性競爭、引發(fā)資金鏈斷裂的危機.2006年9月，商務(wù)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)正呈現(xiàn)出過熱特點，部分城市商業(yè)地產(chǎn)項目空置情況嚴(yán)重，已經(jīng)到了宏觀調(diào)控的關(guān)鍵時期。商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展和局部投資過熱，正面臨國家越來越嚴(yán)厲的政策監(jiān)管2005年9月初，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》即“212號文”件。該《通知》對房地產(chǎn)信托發(fā)行門檻進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，具體體現(xiàn)在三方面。即房地產(chǎn)企業(yè)必須同時滿足所開發(fā)項目的自有資金投入須超過開發(fā)項目總投資的35%、項目四證齊全及新開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其企業(yè)須具有行政主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，才能通過房地產(chǎn)信托融資。國家建設(shè)部《商品房銷售管理辦法條文》針對返本銷售和未竣工物業(yè)的售后包租銷售行為已經(jīng)采取了禁止措施。各地方政府對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營行為也在不同程度上加以規(guī)范。2006年5月29日，因涉嫌“變相融資”、“承諾投資回報”，南京市停止辦理產(chǎn)權(quán)式商鋪的預(yù)售許可證。國家對個人投資商業(yè)地產(chǎn)行為的限制也顯露苗頭。國有銀行正在規(guī)范個人購買商鋪的按揭操作，部分國有銀行目前已經(jīng)將商鋪實際按揭的成數(shù)由從前的60％降低到40％～50％，并且加大了對貸款人身份和購買房屋的用途、面積等方面的審查力度，除了審貸員審核外，還增加了上層依次把關(guān)。在此影響下，對銀行貸款依賴較強的投資者活躍性開始降低。從金融環(huán)境看，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率已從6.12%上調(diào)到6.39%，“國六條”實施后，投資性購房交易稅收提高到20％，隨著利率上調(diào)和交易成本增加，一些開發(fā)商利用商鋪投資套現(xiàn)，投資者的風(fēng)險不言而喻。1345早在2004年，溫家寶總理就多次批示清查購物中心過熱的問題。2005年8月1日，商務(wù)部調(diào)查組在廣東、廣西、福建、杭州、南京等省市進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)專項調(diào)查，調(diào)查結(jié)果并未公布，但城市商業(yè)網(wǎng)點布局不合理、局部地產(chǎn)過熱已經(jīng)成為半公開的秘密。盡管和住宅市場相比，對商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策未有出臺，但達(dá)摩克利斯之劍已經(jīng)高懸，政策空間行將收緊。央行121號文件核心內(nèi)容是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30%；商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳土地出讓金的貸款；對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；2未來可能出臺的一些政策對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會有更大的影響商務(wù)部起草的《城市商業(yè)網(wǎng)點管理條例》已經(jīng)醞釀討論了兩年多的時間，并由二類立法轉(zhuǎn)為了一類立法，有望于2007年上半年出臺重點之一是要求城市商業(yè)網(wǎng)點的分布更剛性、更具體地納入城市總體規(guī)劃中來，商業(yè)主管部門將參與規(guī)劃制訂與實施；另一方面，該《條例》要求今后對1萬平方米以上的大型商業(yè)項目舉行強制性的聽證，由發(fā)改委、建設(shè)規(guī)劃部門、工商行政管理部門、交通環(huán)保部門、生產(chǎn)流通部門、消費者協(xié)會、行業(yè)組織及專家學(xué)者參與聽證，開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見。這將對過去幾年此類項目盲目開發(fā)的勢頭有所遏制，尤其可以約束地方政府以招商引資為由不加節(jié)制地上馬此類項目的沖動。未來項目運作的難度將會進(jìn)一步增加。《城市商業(yè)網(wǎng)點管理條例》即將出臺建設(shè)部政策研究中心主任陳淮透露:“在今后一段時間內(nèi)，恐怕會在資源節(jié)約上有更大力度的政策出臺，要求推進(jìn)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地以及環(huán)境友好這樣的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)?！蔽磥碓诮ㄖ|(zhì)量方面的有關(guān)政策法規(guī)出臺將會增加一部分成本。對項目工程質(zhì)量方面提出更高要求項目運作的制約因素增加,運作的難度和成本在增加在國家“十一五規(guī)劃”中，也涉及到影響房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的規(guī)劃章節(jié)相關(guān)的具體內(nèi)容影響方面（4）堅持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟社會發(fā)展全局必須加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式。我國土地、淡水、能源、礦產(chǎn)資源和環(huán)境狀況對經(jīng)濟發(fā)展以構(gòu)成嚴(yán)重制約。房地產(chǎn)開發(fā)用地的使用（5）“十一五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展的目標(biāo)城鄉(xiāng)居民收入水平和生活質(zhì)量普遍提高，價格總水平基本穩(wěn)定，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境條件有較大改善。房價必須保持穩(wěn)定、居住條件得到改善（8）全面深化農(nóng)村改革堅持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，加快征地制度改革，健全被整地農(nóng)民的合理補償機制。土地增值收益的重新分配問題（15）形成合理的區(qū)域發(fā)展格局繼續(xù)推進(jìn)西部大開發(fā)，振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地，促進(jìn)中部地區(qū)崛起，鼓勵東部地區(qū)率先發(fā)展。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展對城市房地產(chǎn)的影響（17）促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展堅持大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，按照循序漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局的原則，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化。珠江三角洲、長江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)，要繼續(xù)發(fā)揮對內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展的帶動和輻射作用，加強區(qū)內(nèi)城市的分工協(xié)作和優(yōu)勢互補，增強城市群的整體競爭力。繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟特區(qū)、上海浦東新區(qū)的作用，推進(jìn)天津濱海新區(qū)等條件較好地區(qū)的開發(fā)開放，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。區(qū)域經(jīng)濟和城市房地產(chǎn)市場（18）大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展節(jié)能省地型建筑建筑節(jié)能、容積率（24）推進(jìn)財政稅收體制改革合理屆定各級政府的事權(quán)，調(diào)整和規(guī)范中央與地方、地方各級政府的收支關(guān)系，建立健全與事權(quán)相匹配的財稅制度。穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅。規(guī)范土地出讓收入管理辦法。房地產(chǎn)相關(guān)稅收體系的調(diào)整（25）合理調(diào)節(jié)收入分配著力提高低收入者收入水平，逐步擴大中等收入比重，有效調(diào)節(jié)過高收入，規(guī)范個人分配秩序，努力緩解地區(qū)之間和社會成員收入分配差距擴大的趨勢。認(rèn)真解決低收入群眾的住房、醫(yī)療和子女就學(xué)等困難問題。低收入家庭的住房問題同時，國家和社會有關(guān)各方也在積極進(jìn)行房地產(chǎn)資本市場的政策研究，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)搭建更廣闊的融資平臺發(fā)改委觀點：由發(fā)改委制訂的《產(chǎn)業(yè)投資基金（試點）管理辦法》已起草完畢，各地方發(fā)改委征求意見階段也已結(jié)束，目前正征求中央各部委意見，等待會簽。該辦法主要是針對的產(chǎn)業(yè)投資基金實際是指私募股權(quán)投資。這是國內(nèi)首個針對人民幣的產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法，一旦出臺，意味著人民幣私募股權(quán)投資將拉開序幕但專門針對REITs投資方式的管理辦法還沒有出臺。雖然目前國家政策不允許保險資金投資房地產(chǎn)市場，但是一些保險公司在暗自直接購買商業(yè)地產(chǎn)，更有甚者，他們之中已有開始圖謀設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，準(zhǔn)備正式介入地產(chǎn)金融領(lǐng)域。《產(chǎn)業(yè)基金法》出臺后，保險公司或可通過信托途徑進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域商務(wù)部觀點：

2005年11月，在全國商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國務(wù)院遞交的全國商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查報告中，商務(wù)部明確提出了“開放國內(nèi)REITs融資渠道”的建議，這表明REITs在中國的發(fā)展腳步將加快。商務(wù)部曾建議國務(wù)院應(yīng)“開放國內(nèi)REITs融資渠道”，國務(wù)院主要領(lǐng)導(dǎo)已作出重要批示。商務(wù)部的建議主要是為了解決商業(yè)地產(chǎn)資金來源狹窄的問題，全國商業(yè)地產(chǎn)對銀行的信貸依賴水平在70％至80％，而自籌資金只有35％左右。很多開發(fā)商以住宅開發(fā)的名義獲得貸款，然后開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目。銀監(jiān)會觀點：銀監(jiān)會政策法規(guī)部副主任李伏安此前表示，發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金，將是今后房地產(chǎn)信托的重要方向，對于境外REITs投資本地物業(yè)或境內(nèi)開發(fā)商打包物業(yè)做REITs到其他地方上市，銀監(jiān)會并不干涉。這為國內(nèi)REITs的培育和發(fā)展提供了可靠的政策導(dǎo)向。這為國內(nèi)REITs的培育和發(fā)展提供了可靠的政策導(dǎo)向。央行觀點：人行副行長吳曉靈2005年年底在“2005中國地產(chǎn)金融年會”上表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)公開發(fā)行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路。用公開發(fā)行受益憑證的方式，設(shè)立房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續(xù)發(fā)展模式，也是解決房屋租賃市場投資來源的重要融資方式銀行利好政策：2005年,中國農(nóng)業(yè)銀行就率先公布《中國農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）》，決定在北京、上海、天津等七個城市穩(wěn)步開展經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)。小結(jié)我國經(jīng)濟的高速持續(xù)發(fā)展，使得居民娛樂休閑空間增加，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了前提條件。我國正處在工業(yè)化與信息化的同步發(fā)展時期，工業(yè)化的作用表現(xiàn)為城市集聚化；信息化的作用表現(xiàn)為城市分散化；但是總體而言，我國仍處在城市集聚的發(fā)展階段。我國城市化建設(shè)正處在快速發(fā)展時期，城市化水平還有很大的提升空間，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展機遇。未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在項目選址方面會越來越多地受到《城市商業(yè)網(wǎng)點管理條例》的政策約束，企業(yè)尋租空間減少。國家在銀行信貸方面作了更嚴(yán)格的政策限制，提高了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款融資的門檻和難度。商業(yè)地產(chǎn)與資本市場對接的步伐在加快，企業(yè)融資渠道有可能在短期幾年內(nèi)打破目前融資渠道單一局面。業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃報告結(jié)構(gòu)3.業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃3.1.目標(biāo)市場定位（在哪里）3.2.發(fā)展戰(zhàn)略定位（成為誰）3.3.業(yè)務(wù)方法（運作模式）3.4.戰(zhàn)略目標(biāo)（做到什么）3.5.業(yè)務(wù)規(guī)劃（怎么做）1、外部環(huán)境分析2、內(nèi)部環(huán)境分析1.1宏觀環(huán)境分析1.2商業(yè)需求分析1.3.產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.4.競爭態(tài)勢分析1.5.行業(yè)關(guān)鍵因素1.6.機會與威脅分析2.1資源分析2.2能力分析2.3核心資源與能力2.4優(yōu)勢與劣勢分析

每一種商業(yè)業(yè)態(tài)都有自己的生命周期,世界八大主力業(yè)態(tài)的演變是遞進(jìn)式關(guān)系，新的業(yè)態(tài)具有更強的生命力，新的業(yè)態(tài)出現(xiàn)將會淘汰舊的業(yè)態(tài)次數(shù)名稱業(yè)態(tài)開始時間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴大品種2一價商店1878年1880－1930同一價格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級市場1930年1935－1965自選購物5購物中心1930年1950－1965商店聚集6自動售貨機第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購物8多媒體銷售1980年1990－？電視、網(wǎng)上購物世界零售業(yè)態(tài)總體來說經(jīng)歷了四次大的革命百貨商店百貨商店的出現(xiàn)是適應(yīng)西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進(jìn)程的要求而產(chǎn)生的連鎖超市連鎖超市是適應(yīng)商業(yè)降低成本、方便顧客的要求產(chǎn)生的購物中心購物中心則是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然反映無店鋪銷售無店鋪銷售則是電子技術(shù)和信息技術(shù)在流通領(lǐng)城的延伸1234業(yè)態(tài)的演進(jìn)不是偶然的或無根據(jù)的，而是零售業(yè)適應(yīng)社會經(jīng)濟和文化技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)物。零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都是為了更好地滿足消費者的利益和需求，更好地推動社會經(jīng)濟的發(fā)展。在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況

1000美元百貨商店興起1000至3000美元超級市場興起3000美元便利店興起5000美元倉儲式商店興起10000美元購物中心大發(fā)展的時代改革開放之后，我國用15年的時間完成了西方國家用150年完成的商業(yè)業(yè)態(tài)升級，業(yè)態(tài)的不斷創(chuàng)新使得我國實現(xiàn)了從傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)的快速轉(zhuǎn)變第1代商業(yè)傳統(tǒng)的老百貨商店例：老王府井百貨大樓第2代商業(yè)個體戶及商業(yè)街例：朝天門服裝市場第3代商業(yè)ShoppingCentral名店商業(yè)中心例：香港太古城第4代商業(yè)大型倉儲超市例：沃爾瑪、家樂福第5代商業(yè)ShoppingMall例：廣州天河城、北京金元時代購物中心12345第6代商業(yè)6無店鋪銷售例：陶寶網(wǎng)、卓越網(wǎng)所謂業(yè)態(tài)，是指商業(yè)企業(yè)以經(jīng)營重點的不同而采取的經(jīng)營形態(tài)和組織形式。業(yè)態(tài)演變是遞進(jìn)式關(guān)系，新的業(yè)態(tài)具有更強的生命力，新的業(yè)態(tài)出現(xiàn)將會淘汰舊的業(yè)態(tài)各種業(yè)態(tài)在形態(tài)形式上互相補足。專賣店提供品牌商品（通常是價格不菲的精品），倉儲商場、超級商場、便利店則提供中低價位的大眾日常用品；百貨商場提供綜合性的商品和服務(wù)，而專業(yè)店提從專門類別的商品供顧客挑選；電視購物、“網(wǎng)”上購物等適應(yīng)了人們快節(jié)奏的要求，而租賃商場減緩了消費者集中購買大件商品的資金占壓。各種業(yè)態(tài)銷售形成的相互補足，滿足了消費者的多種需求西方發(fā)達(dá)國家零售業(yè)經(jīng)過150多年的發(fā)展，目前形成了以大中型百貨店、超級市場、連鎖店、專賣店、廉價折扣店、便利店、購物中心、倉儲商場等為主的八大主流業(yè)態(tài)我國除傳統(tǒng)的百貨店外，其他幾種主要業(yè)態(tài)均是改革后出現(xiàn)的“新生事物”。與大中型百貨商場的銷售普遍下降、效益大幅度滑坡的同時，超市、連鎖店、專賣店等新興業(yè)態(tài)飛速發(fā)展便是例證.自上世紀(jì)80年代后期部分港資企業(yè)進(jìn)入內(nèi)地，并帶來新商品、新觀念和新業(yè)態(tài)開始到90年代中期歐美、日本的大型綜合超市及大賣場相繼登陸，再到目前世界上幾乎所有代表性零售企業(yè)及代表性業(yè)態(tài)均出現(xiàn)在國內(nèi)市場上中國現(xiàn)代零售業(yè)僅用了短短15年，就走過西方發(fā)達(dá)國家花了150年走過的路。在此期間，國內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點急劇膨脹，業(yè)態(tài)變化翻天覆地2004年6月，商務(wù)部新頒布了《零售業(yè)態(tài)分類》國家標(biāo)準(zhǔn)，定義了19種業(yè)態(tài)，作為地方商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的重要依據(jù)經(jīng)營方式商品結(jié)構(gòu)服務(wù)功能選址商圈規(guī)模店堂設(shè)施目標(biāo)顧客經(jīng)營場所專賣店、家具建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物、直銷食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店目前國內(nèi)主要零售業(yè)態(tài)分為八種業(yè)態(tài)類型舉例說明大型購物中心廣州天河城、深國投商業(yè)中心、萬達(dá)廣場各業(yè)態(tài)都有各自所針對的目標(biāo)消費群,在做好細(xì)分市場,明確消費定位的前提下,各業(yè)態(tài)之間會互為補充,形成良性循環(huán)的商業(yè)結(jié)構(gòu).百貨店太平洋百貨、銅鑼灣百貨倉儲式商場麥德龍、山姆會員店大型綜合超市家樂福、沃爾瑪超級市場聯(lián)華、萬佳、蘇果、物美便利店好的、羅森專業(yè)店國美、蘇寧、五星家電大賣場專賣店NIKE、ADIDAS專賣店目前國內(nèi)主要零售業(yè)態(tài)分為8種：百貨店、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、大型綜合性超市和倉儲式商場。其中，專業(yè)店、大型綜合性超市和倉儲式商場，是近年來發(fā)展較快的零售新業(yè)態(tài)而百貨業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢目前正實現(xiàn)從傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨、從綜合百貨向主題百貨、從單體經(jīng)營向連鎖經(jīng)營的轉(zhuǎn)變業(yè)態(tài)的不斷創(chuàng)新使得現(xiàn)代商業(yè)在我國城市發(fā)展過程中承擔(dān)越來越重要的角色現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在中國城市的發(fā)展中擔(dān)當(dāng)主角?，F(xiàn)階段中國城市發(fā)展的主要方式是市場化的房地產(chǎn)商開發(fā)的模式，追求房地產(chǎn)項目的規(guī)?；洼^高的規(guī)格是房地產(chǎn)開發(fā)商的利益需求。傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)不能從規(guī)模上和檔次上滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的利益需求,而以便利店、超級市場、大賣場、大型專業(yè)性超市和購物中心等現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)不但在規(guī)模和利益上能滿足房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)模和利益的需求，還能提升提高一個城市和一個房地產(chǎn)項目的地位和檔次為其帶來巨大的城市標(biāo)志性利益和商業(yè)利益。現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)在中國大型城市中導(dǎo)入發(fā)展快但生命周期縮短。因為中國的城市發(fā)展速度快，因為中國已成為世界零售業(yè)競爭的主戰(zhàn)場，因為中國的消費者收入水平在提高，且差距的擴大為各種現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的迅速發(fā)展創(chuàng)造了世紀(jì)性的、前所未有的發(fā)展機遇。由于發(fā)展速度太快使得某一商業(yè)業(yè)態(tài)在一個較短時間內(nèi)就進(jìn)入飽和狀態(tài)。又由于在一段時間內(nèi)競爭者太多使得某一商業(yè)業(yè)態(tài)迅速地進(jìn)入了惡性競爭。飽和與惡性競爭是中國大型和特大型城市中現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)生命周期縮短的主因。一個國家的發(fā)達(dá)程度與這個國家的城市化發(fā)展程度直接相關(guān)；一個城市商業(yè)的繁榮繁華程度直接與這個城市的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展程度相關(guān)。整個中國的城市化發(fā)展呈現(xiàn)出這樣的格局，即農(nóng)村城鎮(zhèn)化、中小城市擴大化、大型城市遠(yuǎn)郊化，因此中國的城市商業(yè)也呈高速發(fā)展從而為各種商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展拓展了巨大的空間。在五種力量的共同推動下，我國零售業(yè)發(fā)展快速國民收入和個人可支配收入持續(xù)提高工作、生活與消費方式持續(xù)變化國際化競爭的壓力生產(chǎn)過剩與制造業(yè)的全球化技術(shù)進(jìn)步及對零售業(yè)的滲透國際經(jīng)驗證明，人均GDP800--2000美元，是連鎖超市誕生的時期，人均2000-4000美元是便利店、時尚專賣店、專業(yè)店大量產(chǎn)生的時代，人均4000美元以上，則高級品牌專賣店流行。中國的人均GDP已達(dá)800-1000美元，沿海城市已達(dá)2000-4000美元，按購買力平價理論估算，中國城市的消費力遠(yuǎn)高于國際同期平均發(fā)展水平的消費指標(biāo)。因此，國外分階段產(chǎn)生的零售業(yè)態(tài)幾乎在8-10年內(nèi)全面涌入中國，并同時快速成長。近10年城市居民工作、生活與消費方式的變化，已累積成為推動零售業(yè)變革的巨大力量。工作快節(jié)奏，制造業(yè)現(xiàn)代化，服務(wù)行業(yè)高速成長帶來就業(yè)人口、職業(yè)特征、收入水平的結(jié)構(gòu)性變化；城市家庭小型化，居住郊區(qū)化，休閑時間增多及彈性化，工作、休閑、旅游半徑擴大化等等，都產(chǎn)生了對零售業(yè)重新定位、細(xì)分市場、分化功能、均衡布點，滿足全方位、多層次消費的需求由于市場進(jìn)入門檻較低零售業(yè)天然具有充分競爭的特性。特別是引入外資對零售業(yè)的革新推動尤大。進(jìn)入新階段，業(yè)態(tài)之間、業(yè)態(tài)之內(nèi)、城市不同商圈之間、中資與外資企業(yè)之間的競爭將進(jìn)一步升級，同時零售業(yè)與餐飲、娛樂、旅游、文教、家居等行業(yè)之間爭奪消費者的競爭也將愈演愈烈20年世界經(jīng)濟的一個顯著特點是制造的全球化和生產(chǎn)過剩。技術(shù)的推動和跨國公司的擴張，使制造業(yè)空前發(fā)展，市場上的商品大部分供大于求。在中國，跨國企業(yè)的進(jìn)入將從短缺到供大于求的轉(zhuǎn)變過程至少縮短了10年，供應(yīng)過剩必然要求流通能力擴大，消費速度加快，流通渠道順暢，從而給零售業(yè)帶來巨大的變革動力與壓力70年代以來信息技術(shù)突飛猛進(jìn)為零售業(yè)的進(jìn)步提供了技術(shù)支持。跨國零售企業(yè)都是信息技術(shù)的大規(guī)模開發(fā)應(yīng)用者，也是領(lǐng)先者，現(xiàn)在很多國內(nèi)民營零售企業(yè)也不惜巨資高起點建立POS、條碼技術(shù)及后臺電腦分析系統(tǒng)?？梢灶A(yù)見，新階段以信息處理技術(shù)為核心的運營管理技術(shù)將成為決定零售業(yè)競爭成敗的先決條件但是，盡管現(xiàn)代業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，但中國零售市場的發(fā)展程度與集中程度非常分散現(xiàn)代業(yè)態(tài)所占份額(發(fā)展程度)前5位連鎖店所占份額(集中程度)市場規(guī)模美元$資料來源：AC尼爾森零售基礎(chǔ)研究現(xiàn)代渠道的發(fā)展階段和集中程度印度越南韓國菲律賓中國中國臺灣中國香港印度尼西亞馬來西亞新加坡泰國日本澳大利亞新西蘭-10010203040506070809004080120我國零售業(yè)仍舊有著巨大的發(fā)展空間，在現(xiàn)階段“擴張”決定零售業(yè)未來價值我國商業(yè)零售行業(yè)將會保持持續(xù)快速發(fā)展的勢頭，市場增量空間非常大國民經(jīng)濟及適齡消費人口穩(wěn)步增長的趨勢短期內(nèi)不會發(fā)生太大變化。盡管宏觀經(jīng)濟的增長整體趨勢尚難以清楚把握，但綜合各方面情況來看，未來幾年國民經(jīng)濟仍可獲得一個穩(wěn)定的增長，同時80-90年這十年出生率高峰期所帶來的適齡消費人口增長的趨勢也不可能發(fā)生逆轉(zhuǎn)，因此，今后幾年零售業(yè)仍將面臨良好的宏觀運行環(huán)境。政府政策將進(jìn)一步促進(jìn)零售業(yè)的發(fā)展。政府于最近的工作計劃中明確提出要處理好投資和消費在國民經(jīng)濟中的比重問題，加大消費在國民經(jīng)濟中的比例。同時還提出加致力于增加低收入階層的收入水平，不斷改進(jìn)和完善社會保障體系；不斷推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)等。這些措施均有利于行業(yè)的長期發(fā)展，從長期來看，零售業(yè)的發(fā)展面臨良好的政策環(huán)境。擴張性仍是行業(yè)的主題。擴張及精細(xì)化管理已成為零售業(yè)的兩大主題，對于一個企業(yè)而言，收入規(guī)模的不斷擴大、費用的下降和運營效率的不斷提高是提升企業(yè)業(yè)績的主要途徑。精細(xì)化管理是一個長期工程，特別是其中的供應(yīng)鏈整合問題，是一個需要不斷摸索和改進(jìn)和過程。不斷的擴張及相應(yīng)帶來的收入增長和規(guī)模效益仍是短期內(nèi)企業(yè)業(yè)績增長的主要動力。在市場不斷走高，市盈率不斷上升的情況下，只有具備良好擴張性的企業(yè)才有可能實現(xiàn)業(yè)績的高增長。國外零售巨頭自二十世紀(jì)九十年代紛紛進(jìn)入中國市場，經(jīng)歷十多年的積累歐尚7－11中國履行入世承諾，對外資零售企業(yè)設(shè)限在2004年12月11日到期之后，國外零售巨頭紛紛加大了在中國的擴張步伐，中國商業(yè)零售業(yè)市場進(jìn)入全面競爭時代2005年商務(wù)部共批準(zhǔn)設(shè)立1027家外商投資商業(yè)企業(yè)，合同利用外資18.16億美元，開設(shè)店鋪1660個，營業(yè)面積468.34萬平方米。2005年10、11、12月當(dāng)月批準(zhǔn)設(shè)立的外資商業(yè)企業(yè)都超過100家。從總量上看，外商占國內(nèi)零售市場的份額不到5%，但是，“外資大型綜合超市的快速發(fā)展”已引起政府關(guān)注。外資企業(yè)市場份額攀升。據(jù)統(tǒng)計，在2005年百強中，外資企業(yè)18家，比上年增加6家，其銷售規(guī)?？傤~達(dá)到1439億元，占百強總銷售規(guī)模的20%。權(quán)威部門的統(tǒng)計數(shù)字顯示，最早進(jìn)行開放試點的北京、上海等10個城市，2004年5000平方米及以上的外資大型超市，網(wǎng)點數(shù)量占全部大型超市的27.7%，銷售額占29.8%。其中，廈門、大連、上海、天津和北京，外資市場份額分別為97.3%、43.4%、39.2%、35.3%、28.0%。眾多零售巨頭在2006年里從盤踞的單一市場不斷向整個中國內(nèi)地擴展，充分發(fā)揮了跨區(qū)域品牌的拓展能力。截至2007年1月1日，沃爾瑪中國門店總計74家，；家樂福截至2007年1月8日，中國門店總數(shù)達(dá)到93家;易蓮花門店數(shù)已達(dá)到75家;特易購（TESCO）45家;麥德龍33家;好又多100家，還有未能列入統(tǒng)計的大潤發(fā)、百佳、歐尚等，均發(fā)展神速。外資的“狼”形“狼”狀內(nèi)資的“羊”貌“羊”態(tài)擴張方式點面結(jié)合區(qū)域發(fā)展各自為政超市業(yè)態(tài)大型業(yè)態(tài)為主中小規(guī)模連鎖超市為主贏利模式高附加值價值鏈盈利非價值鏈盈利（類金融＋非主營業(yè)務(wù)盈利模式）物流建設(shè)全國聯(lián)網(wǎng)高度現(xiàn)代化傳統(tǒng)低效財務(wù)策略穩(wěn)健經(jīng)營借債度日外資零售巨頭在六個方面實現(xiàn)了突破，徹底改變了我國商業(yè)零售業(yè)的競爭格局外資零售企業(yè)實施六大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變4、外資零售企業(yè)從單一合資轉(zhuǎn)向包括獨資、并購在內(nèi)的資本運營5、外資從零售領(lǐng)域進(jìn)入到整個流通領(lǐng)域。將設(shè)立采購中心、配送中心、加工中心等6、外資從單一的經(jīng)營思路轉(zhuǎn)向本土化運營。這個本土化既包括商品本土化，也包括人才的本土化和經(jīng)營形式的本土化2、外資由原來在一二線城市布點向三線城市滲透3、外資從接觸期進(jìn)入快速發(fā)展期1、外資零售企業(yè)由原來的按照政策進(jìn)入轉(zhuǎn)為按照世貿(mào)組織規(guī)則進(jìn)入，突破了在業(yè)態(tài)、區(qū)域、資本等方面的限制內(nèi)外資零售企業(yè)在2005年以前的擴張策略性質(zhì)名稱跳躍式滲透式結(jié)合式外資家樂福

沃爾瑪

麥德龍

歐尚

內(nèi)資華聯(lián)綜超

上海聯(lián)華

上海華聯(lián)

物美

擴張模式特點說明跳躍式在一段時間內(nèi)在多個省市開店,進(jìn)行這種擴張模式的零售企業(yè)通常會選擇在省會或沿海大城市等一二線城市開店.在國家對外資零售企業(yè)進(jìn)行政策限制期間,外資零售企業(yè)多采用此種擴張模式滲透式零售企業(yè)盤踞在某一個地區(qū)擴張,大部分門店都集中在區(qū)域內(nèi),充分發(fā)揮物流配送優(yōu)勢,形成在區(qū)域內(nèi)的規(guī)模領(lǐng)先和密集網(wǎng)點覆蓋國內(nèi)區(qū)域強勢零售品牌如物美、蘇果多采用此種策略，以較小的擴張成本取得區(qū)域內(nèi)的規(guī)模優(yōu)勢結(jié)合式同時以跳躍式和滲透式進(jìn)行擴張在國家放開對外資零售企業(yè)進(jìn)行政策限制之后,外資零售企業(yè)將更多采用此種擴張模式,意味著在某一經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)的二三線城市也將是外資零售企業(yè)的擴張目標(biāo)市場。未來外資零售企業(yè)擴張將形成以點帶面的格局。資料來源:郎咸平《零售連鎖業(yè)戰(zhàn)略思維和發(fā)展模式》

未來幾年外資零售企業(yè)在華擴張呈現(xiàn)下列特點擴張速度加快從一線城市向二三線城市擴張并購、合資、合作、自建門店相結(jié)合網(wǎng)點布局更均衡擴張速度擴張模式擴張廣度擴張深度外資零售巨頭擴張?zhí)攸c國外零售巨頭紛紛通過控股性并購進(jìn)行擴張2006年5月29日，五星電器和全球最大的消費電子零售商美國百思買(BestBuy)電器的合資公司——江蘇五星電器有限公司正式揭牌。2006年10月份，全球零售老大沃爾瑪（Wal－Mart）計劃出資10億美元收購臺資企業(yè)好又多在國內(nèi)的所有門店。2006年12月12日，英國最大零售企業(yè)特易購（Tesco）宣布，再度出資3.5億美元收購樂購40％股權(quán)，加上原先持有的50％股權(quán)，Tesco已持有樂購90％股權(quán)。12月13日，全球最大的家裝用品零售商家得寶（TheHomeDepot）斥資7億元人民幣整體收購天津家世界家居建材超市有限公司的全部12家連鎖店。海外基金也開始在中國商業(yè)領(lǐng)域中展開了跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)、跨所有制的大規(guī)模收購。2006年初，由國際私人股權(quán)基金注資成立的購寶集團一口氣收購了湖南家潤多超市以及湖南華銀旺和超市有限公司；2006年2月，華平投資一擲1.5億美元成為國美電器的戰(zhàn)略投資者，隨后通過注資9000萬美元擁有銀泰百貨集團30％的股份；有“總統(tǒng)基金”之稱的美國凱雷投資收購武漢中百股份的湛江市霞山區(qū)平泰商貿(mào)有限公司；2006年8月份，包括華平投資在內(nèi)的一些海外基金正商議競投王府井百貨的主要股權(quán)，交易價格可能超過1.8億美元。沃爾瑪在華基本情況中國商場總數(shù)71主要業(yè)態(tài)沃爾瑪購物廣場：66家；山姆會員商店：3家沃爾瑪社區(qū)店：2家公司歷史1996年8月，中國第一家沃爾瑪購物廣場開業(yè)(深圳)

1996年8月，中國第一家山姆會員商店開業(yè)(深圳)

2002年1月，中國第一家沃爾瑪社區(qū)店開業(yè)(深圳)

2002年2月，沃爾瑪全球采辦在華開始運作(深圳)業(yè)務(wù)所在區(qū)域目前，沃爾瑪已在包括深圳、東莞、昆明、大連、汕頭、福州、沈陽、廈門、哈爾濱、長春、長沙、北京、南昌、濟南、青島、天津、南京、南寧、貴陽、武漢、太原、重慶、上海、晉江、玉溪、蕪湖、濰坊、岳陽、煙臺、金華、嘉興、漳州、成都、無錫34個城市開設(shè)了71家商場，每周光臨沃爾瑪在華商場的顧客超過500萬人次。未來發(fā)展計劃沃爾瑪計劃在今后的5年里在中國共開設(shè)500家連鎖店，其中購物廣場200多家、山姆會員店幾十家、社區(qū)店

247家。2005年新開店14家,2006年新開店15家。跑馬圈地,積極在二三線城市開店；為對抗主要競爭對手家樂福的競爭，沃爾瑪在2004年后調(diào)整了擴張策略，從追求單店效益轉(zhuǎn)變?yōu)樽非箝_店數(shù)量和規(guī)模優(yōu)先，并積極采用并購的手段實現(xiàn)擴張。（在2006年完成了對臺灣好又多超市的并購，使得沃爾瑪?shù)拈T店數(shù)一舉超過家樂福）資料來源:沃爾瑪網(wǎng)站家樂福在華基本情況中國商場總數(shù)93主要業(yè)態(tài)家樂福以三種主要經(jīng)營業(yè)態(tài)引領(lǐng)市場：大型超市，超市以及折扣店。此外，家樂福還在一些國家發(fā)展了便利店和會員制量販店。家樂福購物廣場是一個集購物\休閑\用餐\娛樂于一體的一站式購物中心。公司歷史1995年家樂福在中國開設(shè)了第一家大賣場1996年成功進(jìn)入上海和深圳1997年進(jìn)入天津市場1998年成功進(jìn)入重慶、珠海、武漢、東莞2000年配合迅速發(fā)展的需求，家樂福開設(shè)了五家大賣場2001年家樂福積極聲援2008北京申奧2002年家樂福在20個城市開設(shè)了35家大賣場

2003年家樂福在杭州開設(shè)了第40家分店迪亞折扣店進(jìn)入上海和北京2004年冠軍超市在中國開設(shè)第一家分店2007年3月家樂福在蚌埠開設(shè)第92家分店進(jìn)入城市上海、北京、天津、重慶、廣州、深圳、珠海、沈陽、大連、哈爾濱、青島、濟南、烏魯木齊、南京、無錫、蘇州、杭州、寧波、徐州、合肥、東莞、長沙、武漢、成都、昆明、西安、福州、廈門、海口、鄭州、洛陽、南通、馬鞍山、佛山、蚌埠業(yè)務(wù)所在區(qū)域中國門店總數(shù)達(dá)到93家，2005年、2006年新增門店分別為15家、22家。家樂福門店，華東區(qū)占26%；華南區(qū)占19%；華北區(qū)占16%；東北區(qū)占14%；西南區(qū)占13%；華中區(qū)占8%；西北區(qū)占4%，分布最為均衡，基本形成區(qū)域優(yōu)勢。

未來發(fā)展計劃家樂福將繼續(xù)“持續(xù)發(fā)展”的戰(zhàn)略，將把北京、上海等城市作為戰(zhàn)略重點，也將加快在二、三線城市的發(fā)展，在中國的東北地區(qū)、西北地區(qū)開出更多門店。家樂福的“西進(jìn)策略”目前在集團內(nèi)部得到重視，這也切合了中國政府的政策傾向。在剛剛結(jié)束的中部6省市招商會議上，家樂福集團總裁帶隊出席，并承諾將加快在西部開店。在中國的東北地區(qū)、西北地區(qū)開出更多門店資料來源:家樂福網(wǎng)站面對國外零售巨頭的競爭，國內(nèi)零售企業(yè)也紛紛加快了擴張的步伐中國連鎖經(jīng)營協(xié)會會長郭戈平表示，2005年“連鎖百強”占社會消費品零售總額的比重首次突破10%，由上年的9.3%提高到10.5%。這預(yù)示著中國連鎖業(yè)將迎來一個更輝煌的發(fā)展。家電連鎖渠道深度整合。據(jù)統(tǒng)計，進(jìn)入百強的家電企業(yè)中，家電企業(yè)50%采用了并購手段，且8次并購活動使家電企業(yè)在去年的平均銷售規(guī)模增長了67%，其門店數(shù)增長了58%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于百強企業(yè)平均增幅。2006年4月19日，永樂與大中達(dá)成戰(zhàn)略合作協(xié)議；7月25日，國美宣布以52.68億港元“股票＋現(xiàn)金”的形式并購永樂90％股份。經(jīng)過此番整合，各大家電連鎖巨頭基本完成了在國內(nèi)市場上的渠道布局。蘇寧電器全國門店總計430余家，年銷售額逾300億元人民幣。百思買通過收購五星電器，在國內(nèi)擁有近200家門店。國美通過收購永樂，門店數(shù)量將超過800家，年銷售額將突破700億元。資料來源:中國連鎖經(jīng)營協(xié)會

其中，大型超市已經(jīng)成為外資巨頭和中國零售巨頭的必爭之地中國大型超市標(biāo)準(zhǔn)線是5000平方米服務(wù)質(zhì)量商品滿足便利店連鎖超市大型超市農(nóng)貿(mào)市場中國連鎖經(jīng)營協(xié)會會長：大型超市是中國發(fā)展最快的、最具活力的，業(yè)將成為競爭最激烈的零售業(yè)態(tài)；在發(fā)達(dá)國家，大型超市早已被證明是一種成熟高效的業(yè)態(tài)。大型超市出售貨物品種齊全，提供一站式購物體驗和良好的服務(wù)質(zhì)量，增加了單筆交易的銷售，也減少了單筆交易的成本。低低高高資料來源:各超市年報隨著大型超市在中國一線二線城市趨于飽和，競爭的焦點將逐漸向三線城市轉(zhuǎn)移P299頁一張圖P300～301業(yè)一二線城市單位面積銷售額資料聯(lián)華超市大型超市單位面積的銷售額隨著市場競爭的加劇有所下降.聯(lián)合超市從2002年開始陸續(xù)并購上海以外的超市后,單位面積銷售額由2001年的5萬元/平方米下降到2004年的1萬元/平方米.而僅在二線城市布點的華聯(lián)綜超每平方米的銷售額為8000元,顯示了一二線城市在大型超市發(fā)展空間方面的差別.對于三線和四線城市,大型超市的市場容量將會更加有限.資料來源:中國國際金融公司《中國零售業(yè)：年景與發(fā)展》同時，中國零售企業(yè)普遍采用的經(jīng)營模式也有激勵企業(yè)進(jìn)行擴張的內(nèi)在動力零售商與消費者之間進(jìn)行現(xiàn)金較易，零售商手中有大量的現(xiàn)金流入延期3～6個月支付上游供應(yīng)商貨款提升零售渠道價值帳面上有大量浮存現(xiàn)金進(jìn)一步擴張?zhí)嵘N售規(guī)模非主營業(yè)務(wù)循環(huán)贏利模式低價銷售更低采購價格繼續(xù)擴張?zhí)嵘K端價值和議價能力獲得更多其它業(yè)務(wù)利潤(返利和通道費)提高銷售規(guī)模類金融模式的運作（商業(yè)）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)吸引大量的消費者外資零售巨頭未來幾年可能的發(fā)展路徑繼續(xù)搶占中西部經(jīng)濟水平比較高的城市,主要以大賣場(綜超和倉儲賣場)業(yè)態(tài)為主WTO設(shè)限到期前，外資零售巨頭主要集中在以東部沿海地區(qū)為主的19個副省級以上和幾個經(jīng)濟發(fā)達(dá)的城市發(fā)展入世之后，外資零售巨頭的網(wǎng)點數(shù)量限制將被取消，中國商業(yè)零售業(yè)競爭將向全面化和綜深化發(fā)展以東部大城市為原點向周邊三線甚至四線城市進(jìn)行擴張,主要業(yè)態(tài)為大賣場和超市在東部大城市進(jìn)行深度滲透,走向社區(qū)商業(yè),主要業(yè)態(tài)為超市和便利店2004年12月11日國內(nèi)零售企業(yè)未來幾年可能的應(yīng)對策略學(xué)習(xí)外資零售企業(yè)的管理模式、管理經(jīng)驗和管理技術(shù)進(jìn)行行業(yè)整合，通過并購迅速做大規(guī)模從一二線城市向三四線城市進(jìn)行市場擴張123小結(jié)：我國商業(yè)零售業(yè)正經(jīng)歷業(yè)態(tài)的快速創(chuàng)新時期，目前國內(nèi)主要業(yè)態(tài)有8種；現(xiàn)代商業(yè)在城市發(fā)展過程中起著非常重要的作用；我國社會經(jīng)濟的發(fā)展給商業(yè)零售業(yè)提供了發(fā)展機遇，未來還有很大的成長空間；中外零售企業(yè)在2004年底之后，進(jìn)入全面競爭時期，競爭進(jìn)一步升級；中外零售企業(yè)都存在很強的擴張動力，未來三線城市也將是中外零售企業(yè)競爭的焦點。業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃報告結(jié)構(gòu)3.業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃3.1.目標(biāo)市場定位（在哪里）3.2.發(fā)展戰(zhàn)略定位（成為誰）3.3.業(yè)務(wù)方法（運作模式）3.4.戰(zhàn)略目標(biāo)（做到什么）3.5.業(yè)務(wù)規(guī)劃（怎么做）1、外部環(huán)境分析2、內(nèi)部環(huán)境分析1.1宏觀環(huán)境分析1.2商業(yè)需求分析1.3.產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析1.4.競爭態(tài)勢分析1.5.行業(yè)關(guān)鍵因素1.6.機會與威脅分析2.1資源分析2.2能力分析2.3核心資源與能力2.4優(yōu)勢與劣勢分析

商業(yè)地產(chǎn)的基本特征－三高行業(yè)高回報高技術(shù)含量高風(fēng)險行業(yè)風(fēng)險資金風(fēng)險開發(fā)風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險長期投資回報大產(chǎn)品銷售利潤高資產(chǎn)升值空間大業(yè)務(wù)鏈條長項目運作復(fù)雜項目運作周期長商業(yè)地產(chǎn)一般指以獲得收益為目的而開發(fā)的地產(chǎn)項目，包括購物中心、酒店及以收取租金為主要目的的住宅地產(chǎn)等等。目前在中國，商業(yè)地產(chǎn)的主要業(yè)態(tài)表現(xiàn)為購物中心我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與成熟的條件歐美等西方國家亞洲(含香港、新加坡等)及國內(nèi)主要判斷依據(jù)人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費總量開始發(fā)展人均GDP3000－4000美元時，家庭汽車擁有率15－20%，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(ShoppingMall)都市型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件:城市人均GDP水平達(dá)到2500美元成熟發(fā)展人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60%，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(ShoppingMall)郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件:城市人均GDP水平達(dá)到4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)15－20％分析商業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項目所面對核心商圈的消費總量，因為它體現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準(zhǔn)。國內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的GDP水平有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項目，主要因素在于其人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度，消費總量決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場潛力。注：我國如果按照購買力折算的消費能力要比按照匯率折算的水平高同國外相比，我國購物中心的數(shù)量仍然比較少，購物中心還有很大的發(fā)展空間中國日本、韓國、新加坡英國澳大利亞美國購物中心個數(shù)300多個450個／百萬人口總?cè)丝?700萬開業(yè)：1400個購物中心在建：300個購物中心2000萬人擁有2000個購物中心2億人口擁有20000個左右購物中心國外ShoppingMall已經(jīng)發(fā)展成為成熟的業(yè)態(tài)以娛樂、餐飲、服務(wù)、休閑購物為一體的綜合性購物中心,提供一站式購物消費服務(wù),極大帝改變了人們的消費方式,同時也給人帶來愉悅的購物體驗2004年全美國的社會消費品零售零總額55%是從MALL賣出來的，超過了2萬億美元在日本，MALL的店鋪數(shù)僅占1%，但卻創(chuàng)造了全國零售總額的近40%自2000年以來,多重因素推動我國商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展休閑經(jīng)濟的產(chǎn)生促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。隨著消費者休假時間的增加，為居民從事休閑活動創(chuàng)造了條件，促進(jìn)了城市休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。僅以日常生活為例，品茗、健身等在幾年前還少見的活動已成為人們都市生活中不可或缺的一部分。而居民休閑活動的增多引發(fā)了對提供休閑場所的需求，為商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了新的市場空間。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的高收益性商業(yè)地產(chǎn)長期性和穩(wěn)定性迎合了地產(chǎn)開發(fā)商的需求。與其他房地產(chǎn)產(chǎn)品不同，商業(yè)地產(chǎn)不會因房齡增長而降低其投資價值，恰恰相反，好的商業(yè)地產(chǎn)因其稀有性，會隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。此外，承租戶對商業(yè)地產(chǎn)的裝修投資、贏利預(yù)期以及長期規(guī)劃，決定了商業(yè)地產(chǎn)租約的長期性和穩(wěn)定性，這都使得商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商的青睞。城市政府的推動各城市政府部門充分認(rèn)識到大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要性，不斷鼓勵推進(jìn)城市商業(yè)的規(guī)?；l(fā)展。加之新一輪城市建設(shè)和改造高潮的興起，都為城市大型商業(yè)項目的發(fā)展創(chuàng)造了機遇，從而拉動了城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。消費者對零售業(yè)需求的增加，從而營造了對商業(yè)地產(chǎn)的市場需求我國居民人均可支配收入、社會消費品零售總額與商業(yè)地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。近年來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年以較快的速度增長，因此居民的消費水平逐年提高，表現(xiàn)為社會零售總額的逐年增長，從而帶動了商業(yè)的發(fā)展，這就必然拉動對經(jīng)營場所的市場需求，結(jié)果表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)投資額的快速增長。從恩格爾系數(shù)看，自2000年起，我國城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)開始降至39.4％，2003年降至37.1％，因此催生了大型購物中心等大型商業(yè)機構(gòu)的發(fā)展，進(jìn)而誘發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)投資的加速增長。從我國十大城市的商業(yè)地產(chǎn)項目來看，購物中心／綜合項目占整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一半以上，大型購物中心成為我國商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)的主流從2006年各大城市初步統(tǒng)計的在建商業(yè)地產(chǎn)項目供應(yīng)情況看，10大城市總體供應(yīng)量高達(dá)3200萬平方米，考慮到很多綜合項目往往前期低調(diào)對待商鋪部分，所以10大城市商業(yè)項目面積實際數(shù)據(jù)會高于上述10-20%。上海、北京、廣州、天津都屬于商業(yè)地產(chǎn)集中供應(yīng)的；重慶作為新的直轄市，其商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模成長迅速。從上述10大城市新興商業(yè)項目的類型比較可以看出，購物中心/綜合項目居然占一半以上的比例，有些城市甚至高達(dá)75%。這從側(cè)面說明中國購物中心開發(fā)市場熱度很高。說明購物中心以及商務(wù)、商住及商業(yè)一體的項目在各城市都有比較大的供應(yīng)量（綜合項目最終的經(jīng)營形態(tài)大多數(shù)也屬于小型、中型的購物中心）。另外，專業(yè)市場和批發(fā)市場也占有較大的比例，這說明開發(fā)商、投資市場對產(chǎn)業(yè)商業(yè)價值的認(rèn)同。目前，全國各種城市都有不少開發(fā)商在進(jìn)行專業(yè)市場的開發(fā)建設(shè)，而且加上其經(jīng)營管理難度比購物中心大大降低，所以在中國商業(yè)地產(chǎn)市場扮演重要角色。社區(qū)商業(yè)的供應(yīng)量僅次于購物中心（綜合項目）、專業(yè)市場，而且從長遠(yuǎn)看其發(fā)展空間具有更大的成長性。資料來源：易鋪網(wǎng)《10大城市商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)狀況調(diào)研報告》雖然一二線城市投資潛力很大，但同時競爭更為激烈城市住宅地產(chǎn)投資潛力排名商業(yè)地產(chǎn)投資潛力排名工業(yè)地產(chǎn)投資潛力排名上海1.64005121.70944911.8486144北京1.5577631.26726921.55871722深圳1.84285811.17654831.7177068廣州1.38256641.09584441.57670821杭州1.04816580.98617751.38576132天津1.16111460.97688861.9864811大連1.043391100.76318871.67685112武漢0.823906240.73141481.7373025廈門1.13580870.70193491.715639南京0.968564120.669867101.65748114青島0.990854110.657718111.6216617成都0.877778190.65083121.52112724重慶0.816766250.646038131.38583631沈陽0.78877310.617118141.61802818珠海1.04694290.579017151.64126115佛山0.921906180.569351161.58455420蘇州0.922534170.568028171.8523653西安0.753316370.541202181.69660210寧波0.963681130.