3第三章建設(shè)用地法規(guī)(閱讀)課件

第三章建設(shè)用地法律制度土地是一切生產(chǎn)和一切生活的源泉——馬克思11/21/20221第三章建設(shè)用地法律制度土地是一切生產(chǎn)和一切生活的源泉—建設(shè)用地法律制度城市房地產(chǎn)管理法土地管理法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例解決土地資源的保護、利用、配置。即征用農(nóng)村集體所有土地以及使用國有土地等問題為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，加強土地管理，促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展

以城市規(guī)劃為依據(jù)，對如何取得國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等做出具體規(guī)定11/21/20222建設(shè)用地法律制度解決土地資源的保護、利用、配置。即征用農(nóng)村集補充：1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體11/21/20223補充：1.房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實物、權(quán)益、區(qū)位三者2.房地產(chǎn)業(yè)的概念狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類：廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護的各種業(yè)務(wù)活動。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的在取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。11/21/202242.房地產(chǎn)業(yè)的概念狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的案例：原告：王福田被告：山東省蒼山縣人民政府滄源公司向蒼山縣土地局提交書面申請，要求為其購置的原卞莊東村的商品樓辦理土地占用手續(xù)?？h土地局經(jīng)認真審查后，和原土地所有者卞莊東村簽訂了《征用土地協(xié)議書》，并對商貿(mào)公司簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》。根據(jù)合同規(guī)定的出讓范圍內(nèi)，原告王福田的理發(fā)店已占用7.87平方米并擁有《城鎮(zhèn)私有房屋所有證》11/21/20225案例：原告：王福田11/21/20225由滄源公司提出申請，縣土地局對該公司的用地依法進行了土地登記。同時，縣政府向滄源公司頒發(fā)了《國有土地使用證》。隨后，王福田以自己持有《城鎮(zhèn)私有房屋所有證》，而被告又將理發(fā)店已占用的土地交給滄源公司，侵犯了自己的合法權(quán)益為由提起訴訟，要求法院責(zé)令被告撤銷滄源公司持有的《國有土地使用證》。11/21/20226由滄源公司提出申請，縣土地局對該公司的用地依法進行了土地登記一、房地產(chǎn)開發(fā)用地概述1.土地的社會主義公有制《憲法》和《土地管理法》規(guī)定：我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。11/21/20227一、房地產(chǎn)開發(fā)用地概述1.土地的社會主義公有制11/21/22.土地的所有權(quán)和使用權(quán)所有權(quán)使用權(quán)：國家土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國家所有集體所有土地所有權(quán)與使用權(quán)可以分離11/21/202282.土地的所有權(quán)和使用權(quán)國家所有集體所有土地所有權(quán)與使用權(quán)可1．建設(shè)用地的概念建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地從廣義上講，建設(shè)用地是指已利用土地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。國家實行土地用途管制，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。二、建設(shè)用地制度按土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地11/21/202291．建設(shè)用地的概念二、建設(shè)用地制度按土地用途，將土地分為農(nóng)用2．國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得國家建設(shè)用地的來源必須是國有土地在下列三種情況下，國家可以劃撥或出讓、租賃土地使用權(quán)：①農(nóng)村集體所有的土地已征用為國有；②國家已依法收回國有建設(shè)土地使用權(quán)；③國有荒山、荒地，即國有未利用土地已改為建設(shè)用地。

出讓、租賃或劃撥11/21/2022102．國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得國家建設(shè)用地的來源出讓、租賃或劃3.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批（1）《土地管理法》規(guī)定：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。辦理轉(zhuǎn)用審批后，方可辦理征地手續(xù)。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房北京宋莊畫家村案土地用途管制的一個關(guān)鍵11/21/2022113.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批（1）《土地管理法》規(guī)定：土地用途管制的一集中在中央和省兩級政府，其他各級地方人民政府無征地審批權(quán)。征用下列土地的，由國務(wù)院批準：（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（折合525畝）；（3）其他土地超過70公頃的（折合1050畝）征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。（2）征用土地的審批權(quán)11/21/202212集中在中央和省兩級政府，其他各級地方人民政府無征地審批權(quán)。（（3）征用土地的補償安置征地費用一般由以下幾部分構(gòu)成：①土地補償費。②安置補助費。③青苗補償費。④地上附著物補償費。⑤新菜地開發(fā)建設(shè)基金。⑥土地復(fù)墾費或耕地開墾費。對土地的投入和收益的補償。11/21/202213（3）征用土地的補償安置征地費用一般由以下幾部分構(gòu)成：對土地（4）征用農(nóng)地的程序土地管理部門審查用地單位文件申請用地建設(shè)單位擬定征地方案（土地管理部門組織、建設(shè)單位和被征地單位及有關(guān)部門）報同級政府審批核批用地土地管理部門建設(shè)用地許可證政府批準后土地管理部門按建設(shè)進度劃撥土地11/21/202214（4）征用農(nóng)地的程序土地管理部門審查用地單位文件申請用地建設(shè)建設(shè)項目竣工驗收后土地登記申請用地單位測繪部門測繪、核定用地面積地籍管理部門注冊登記人民政府頒發(fā)土地使用證11/21/202215建設(shè)項目竣工驗收后土地登記申請用地單位測繪部門測繪、核定用地1.定義：注意:（1)出讓主體必須是國家（2）客體只能是國有土地（3）土地使用權(quán)可以進入市場（轉(zhuǎn)讓、出租、抵押），但地下埋藏物歸國家所有（4）土地使用權(quán)出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規(guī)定。受讓方取得的土地使用權(quán)附有許多使用限制。（5）土地所有權(quán)出讓具有平等、自愿、有償、有限期的特點。三、國有土地使用權(quán)的出讓土地所有者土地使用者土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓金11/21/2022161.定義：三、國有土地使用權(quán)的出讓土地所有者土地使用者土地使受讓方（第一受讓方）第二受讓方一級市場二級市場政府壟斷平等交換出讓轉(zhuǎn)讓

地方政府（代表國家）出讓:是指國家將土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來,轉(zhuǎn)移給受讓人.轉(zhuǎn)讓:是指受讓人取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)移給新的受讓人.轉(zhuǎn)讓雙方法律地位平等國家（土地所有者）國有建設(shè)用地使用權(quán)的有償使用11/21/202217受讓方第二受讓方一級市場二級市場政府壟斷平等交換出讓轉(zhuǎn)讓2．土地使用權(quán)出讓的方式按《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：拍賣招標協(xié)議

按指定時間、地點，在公開場所，出讓方用叫價的辦法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式競投某地段土地使用權(quán)，選擇出讓人和收取出讓金的土地使用權(quán)出讓方式土地所有者與選定的受讓人磋商用地條件及價款，達成協(xié)議，有償出讓土地使用權(quán)的行為采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價11/21/2022182．土地使用權(quán)出讓的方式按《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：按指定時《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。3．土地使用權(quán)出讓年限11/21/202219《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權(quán)年限為(

)。

A．47年 B．57年 C．67年 D．77年11/21/202220某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間4.土地使用權(quán)終止包括三種情況：使用期屆滿土地滅失土地使用權(quán)提前收回社會公共利益需要使用土地城市規(guī)劃需要調(diào)整土地，對舊城區(qū)改建的單位撤銷、遷移，停止使用原劃撥土地土地使用者不履行合同司法機關(guān)決定收回土地使用權(quán)11/21/2022214.土地使用權(quán)終止包括三種情況：使用期屆滿土地滅失土地使用權(quán)集約節(jié)約利用土地的規(guī)定國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知中針對閑置土地的問題明確提出了以下幾大解決措施，土地閑置滿2年依法應(yīng)當無償收回的堅決無償收回，重新安排使用，不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用，納入政府儲備等途徑及時處置充分利用，土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓地價的20％征收土地閑置費。11/21/202222集約節(jié)約利用土地的規(guī)定國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知中針對某開發(fā)公司支付全部土地使用權(quán)出讓金800萬元，取得某宗土地的使用權(quán)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)，按照規(guī)定，對該公司最高可以征收(

)萬元土地閑置費。

A．100 B．150 C．160 D．200C11/21/202223某開發(fā)公司支付全部土地使用權(quán)出讓金800萬元，取得某宗土地的5.土地使用權(quán)續(xù)期土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當最遲于期滿前一年向土地所在地主管部門提出申請，經(jīng)批準續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價款，并更換土地權(quán)屬證件。11/21/2022245.土地使用權(quán)續(xù)期土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地四、土地使用權(quán)的劃撥1．土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用者通過各種方式依法無償取得土地使用權(quán)。注意：（1）土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的。（2）劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。（3）土地使用者取得使用權(quán)無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用。（4）取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)縣以上人民政府核準，并按法定程序辦理手續(xù)。11/21/202225四、土地使用權(quán)的劃撥1．土地使用權(quán)劃撥的概念11/21/202．土地使用權(quán)劃撥的范圍《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準劃撥：①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施有地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。11/21/2022262．土地使用權(quán)劃撥的范圍《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定下列建設(shè)用地劃撥土地轉(zhuǎn)讓劃撥土地出租劃撥土地使用權(quán)抵押3．劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押由土地和房產(chǎn)管理部門批準，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納了土地使用權(quán)出讓金應(yīng)將租金收益中所含土地收益上繳國家1.抵押金額不包括土地價格2.如果由于抵押造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金11/21/202227劃撥土地轉(zhuǎn)讓3．劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押由土地和房產(chǎn)法律責(zé)任對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)當依法沒收其非法收入，并出罰款11/21/202228法律責(zé)任對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和4．劃撥土地使用權(quán)的收回《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》47：（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當無償收回其劃撥土地使用權(quán)；（2）對劃撥的土地使用權(quán)，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回。11/21/2022294．劃撥土地使用權(quán)的收回《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條土地管理法綜述一、掌握出讓土地使用權(quán)（有償、有期限）和劃撥土地使用權(quán)（無償、無期限）的根本區(qū)別。注意出讓和轉(zhuǎn)讓完全不同。二、土地使用權(quán)出讓最高年限。三、國有土地使用權(quán)出讓合同的當事人：土地局、建設(shè)單位。四、改變合同約定的土地用途，應(yīng)取得出讓方（土地局）和規(guī)劃局同意，變更或重簽合同，并調(diào)整土地出讓金。居住用地70年工業(yè)用地50年文、教、衛(wèi)、體用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合用地50年11/21/202230土地管理法綜述居住用地70五、可以申請劃撥土地使用權(quán)的范圍六、建設(shè)項目應(yīng)當通過國有建設(shè)用地出讓或劃撥途徑取得。七、臨時建設(shè)用地期限（2年）農(nóng)用地國有建設(shè)用地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地土地建設(shè)用地鄉(xiāng)村建設(shè)用地村民住宅用地（宅基地）臨時建設(shè)用地鄉(xiāng)村公共設(shè)施公益用地未利用土地11/21/202231五、可以申請劃撥土地使用權(quán)的范圍11/21/2022311．我國土地所有權(quán)是以社會主義公有制為前提的，土地所有權(quán)為()所有。

a.國家b.全民c.集體d.全民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

2．農(nóng)民集體所有的土地，由()登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。

a．縣級人民政府b．縣級以上人民政府

c．縣級土地管理部門d地方各級人民政府

3．對國有土地中，空地及房屋坍塌、拆除后（）年以上未恢復(fù)使用土地，由當?shù)乜h級以上人民政府收回土地使用權(quán)。

a．1b．2c．3d．半年

4．國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為：（）

a農(nóng)用地b草地c建設(shè)用地d工礦用地e未利用地

5．土地使用權(quán)可以依法（）。

a出讓b.轉(zhuǎn)讓c出租d抵押

答案：d

答案：a

答案：baceabcd6、按照《土地違法案件處理暫行辦法》的規(guī)定，土地違法案件的立案條件是（）

a.有明確的行為人b.有違反土地管理法律、法規(guī)的事實

c.依照土地管理法律應(yīng)當追究法律責(zé)任d.土地管理部門有權(quán)依法處理的e.違法行為情節(jié)嚴重

abcd11/21/2022321．我國土地所有權(quán)是以社會主義公有制為前提的，土地所有權(quán)為(7.某開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓某地塊土地使用權(quán)，受讓方欲改變原出讓合同約定的土地用途，下列表達錯誤的有（

）。

A．必須取得出讓方和規(guī)劃行政主管部門的同意

B．必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同

C．必須采取拍賣、招標方式

D．相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金8．拍賣公司接受委托，組織拍賣出讓某宗國有土地使用權(quán)，建設(shè)單位競買成功后應(yīng)當與（）簽定國有土地使用權(quán)出讓合同。A．省人民政府B.市人民政府C．市土地管理部門D.拍賣公司C；C11/21/2022337.某開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓某地塊土地使用權(quán)，受讓方欲改變原出讓合9.大型超市、工業(yè)廠房土地使用權(quán)出讓的最高年限分別為()年A.50、40B.40、70C.40、50D.50、7010.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該家土地使用權(quán)年限為（

）。

A．47年

B．67年

C．70年

D．無限年11．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，土地使用期限為（

）。

A．40年

B．50年

C．70年

D．沒有使用期限的限制C；B；D；11/21/2022349.大型超市、工業(yè)廠房土地使用權(quán)出讓的最高年限分別為(12.下列建設(shè)用地中，不能以劃撥方式取得土地使用權(quán)的是（

）A.國家機關(guān)用地

B.軍事用地C.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

D.施工臨時用地13.施工單位在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)施工,因為現(xiàn)場局促,打算申請一塊臨時用地用于堆料和搭建職工宿舍,下列表述中不正確的是（）A.使用期限一般不超過兩年B.使用期滿后應(yīng)當恢復(fù)原狀C.不得修建永久性建筑D.只需征得土地行政主管部門同意D;D11/21/20223512.下列建設(shè)用地中，不能以劃撥方式取得土地使用權(quán)的是（

ⅹⅹ年2月，某市政府討論決定在本市逢春鄉(xiāng)曲麗村興建一個電子工業(yè)區(qū)。市委常委、副市長聯(lián)席會議在聽取有關(guān)的匯報之后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議。據(jù)此，在未經(jīng)過法定申請報批的情況下，市城建辦主持電子工業(yè)建設(shè)辦公室與曲麗村辦事處簽訂了一份征地協(xié)議。市政府辦公室于當年11月批準曲麗村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征地50公頃，其中基本農(nóng)田5公頃，其他耕地20公頃，其他土地25公頃，所征土地沒有報經(jīng)有關(guān)部門審批。上述征地，已按協(xié)議支付了用地補償?shù)荣M用3000萬元。請問：(1)政府的批準征地行為是否合法，為什么?(2)你認為本案應(yīng)該如何處理?

11/21/202236ⅹⅹ年2月，某市政府討論決定在本市逢春鄉(xiāng)曲麗村興建一個電子(1)市政府的批準征地行為不合法。理由是：按照法律規(guī)定，征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的以及其他土地超過70公頃的，應(yīng)當由國務(wù)院批準。除此之外的土地，征收應(yīng)當由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。本案中，曲麗村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用地50公頃，其中基本農(nóng)田5公頃，其他耕地20公頃，其他土地25公頃。所征收土地的批準權(quán)分屬國務(wù)院和省級人民政府，市政府辦公室無權(quán)審批。因此，市政府的行為屬于越權(quán)批地的行為。(2)對于市政府的越權(quán)行為，按照法律規(guī)定，其批準文件無效；對非法批準征收、使用土地的直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準、使用的土地應(yīng)當收回，有關(guān)當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。

11/21/202237(1)市政府的批準征地行為不合法。理由是：按照法律規(guī)定，ⅹⅹ年10月，某村村民委員會未依法辦理用地審批手續(xù)，擅自與陳某簽訂《買賣土地協(xié)議》。協(xié)議約定：該村按照征地補償標準將本村4畝土地（系一級基本農(nóng)田）賣給陳某，用于建造廠房及附屬設(shè)施用房。協(xié)議簽訂后，某村實際已經(jīng)以土地征用和青苗賠償名義收款15萬元。該年11月，陳某在施工中被他人舉報因而被某市國土資源局查獲。某市國土資源局立即下發(fā)《責(zé)令停止違法行為通知書》，責(zé)令陳某立即停止違法行為，聽候處理。

基本案情:11/21/202238ⅹⅹ年10月，某村村民委員會未依法辦理用地審批手續(xù)，擅自與《中華人民共和國土地管理法》第2條第3款明確規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。某村未經(jīng)依法批準擅自賣地給陳某的行為違反了《中華人民共和國土地管理法》第2條第3款的規(guī)定，屬非法買賣土地行為。陳某和某村未經(jīng)國土資源管理部門批準，在未依法辦理用地手續(xù)的情況下，就擅自進行土地買賣，這顯然是違法的。因此，他們之間的土地買賣行為不但不受法律保護，還要受到法律的處罰。ⅹⅹ年11月，某市國土資源局根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第81條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第39條的規(guī)定，對該村作出如下處罰：責(zé)令其在ⅹⅹ年12月15日前改正違法行為；沒收違法所得15萬元；并處5萬元罰款。次年1月，某市紀委作出處分決定，給予該村村支部書記留黨察看的黨紀處分。

案例評析:

11/21/202239《中華人民共和國土地管理法》第2條第3款明確規(guī)定：“任何單位戴律師：您好！

我們公司是一家老國有企業(yè)，效益不佳，所有土地均為劃撥用地。2005年12月我們企業(yè)與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定將我企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓給某房地產(chǎn)公司，某房地產(chǎn)公司支付我企業(yè)一定的轉(zhuǎn)讓費。之后，我們協(xié)助該房地產(chǎn)開發(fā)公司向市國土局申請受讓土地，做出了大量的工作，最終該房地產(chǎn)開發(fā)公司與市國土局簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，并向國土局繳納了出讓金及相關(guān)費用?，F(xiàn)，我們企業(yè)按照《土地轉(zhuǎn)讓合同》的約定要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司支付轉(zhuǎn)讓費，卻遭到拒絕，該公司負責(zé)人稱，我們企業(yè)無權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥土地，簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》屬于無效合同，房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)和國土局簽訂了《土地出讓合同》支付了出讓金，取得了土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司無需按照無效的《土地轉(zhuǎn)讓合同》支付價款。請問戴律師，這種情況下，我們雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》是否無效，合同約定的轉(zhuǎn)讓費我們能否要的回來？

劉xx

11/21/202240戴律師：您好！

我們公司是一家老國有企業(yè)，效益不佳，所有劉xx：

一、《土地轉(zhuǎn)讓合同》經(jīng)有權(quán)機關(guān)追認為有效合同。

首先，貴公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》轉(zhuǎn)讓的標的是劃撥土地使用權(quán)。劃撥土地屬于國家所有，國家無償撥付給貴公司使用，貴公司不支付任何取得土地使用權(quán)的價款或者只是付出了土地拆遷、安置費用就獲得土地使用權(quán)，因此貴公司享有的只是該土地的使用權(quán)，而不享有處分權(quán)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》第45條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過有關(guān)政府土地管理部門批準，并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用出讓金后，可以轉(zhuǎn)讓。本案中，國土局在你們簽訂合同之后，同意出讓該土地，并辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，因此，《土地轉(zhuǎn)讓合同》經(jīng)過有權(quán)機關(guān)的追認成為有效合同。

二、《土地轉(zhuǎn)讓合同》將按照補償性質(zhì)的合同處理。

由于土地使用權(quán)出讓合同是由政府主管部門與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的，隨著原有劃撥土地使用權(quán)的消滅和新的出讓土地使用權(quán)的取得，貴公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司之間合同的性質(zhì)就發(fā)生了11/21/202241劉xx：

一、《土地轉(zhuǎn)讓合同》經(jīng)有權(quán)機關(guān)追認為有效合同。

首變化，事實上產(chǎn)生了政府與貴公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司三者之間的關(guān)系，政府將劃撥土地使用權(quán)從貴公司手中收回，再出讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司。貴公司同意政府收回劃撥用地的使用權(quán)，按照法律規(guī)定，政府應(yīng)當給予一定的補償，但是由于政府收回土地的行為源于貴公司將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司，且房地產(chǎn)開發(fā)公司是由于貴公司的轉(zhuǎn)讓才獲得機會與政府訂立土地出讓合同，取得土地使用權(quán)。因此，對于貴公司讓出土地的損失，應(yīng)當由房地產(chǎn)開發(fā)公司補償，《土地轉(zhuǎn)讓合同》約定的相應(yīng)價款可以視為房地產(chǎn)開發(fā)公司對貴公司土地被收回的補償，應(yīng)當支付。根據(jù)2005年8月1日開始實施的最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件使用法律問題的解釋》第十二條：“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓，并有受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理?！痹撍痉ń忉屖褂糜趯嵤┖笫芾淼囊粚彴讣Ｒ虼?，按照上述司法解釋，貴公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同有效，只是性質(zhì)為補償性質(zhì)的合同，合同中約定的轉(zhuǎn)讓費轉(zhuǎn)化為補償金?！秳潛芡恋剞D(zhuǎn)讓合同》變身為補償性質(zhì)的合同

11/21/202242變化，事實上產(chǎn)生了政府與貴公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司三者之間的關(guān)系基本案情

某鎮(zhèn)政府建工業(yè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)與鎮(zhèn)政府所在地的行政村村委會協(xié)商，租用行政村19戶村民共100畝地，每年每畝給付小麥1000斤。2007年羅某在該工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)投資建成一中型面粉場，場內(nèi)建有一座廠房，17間辦公生活用房及其他附屬設(shè)施，一直生產(chǎn)經(jīng)營至今。2008年清理開發(fā)區(qū)時，鎮(zhèn)政府單方貼出公告，宣布解除與行政村簽訂的土地租用合同，部分村民就將沒有被占用的土地復(fù)耕。羅某所建面粉廠占用的土地原屬行政村村民劉某承包，劉某就向羅某要地，羅某以與鎮(zhèn)政府簽訂的土地租用合同沒有解除為由不予返還。劉某就以羅某為被告訴至法院，請求羅某返還土地。Monday,November21,2022法律問題：1鎮(zhèn)政府單方宣布解除土地租用合同的行為是否有效？2劉某及羅某如何尋求救濟？11/21/202243基本案情

某鎮(zhèn)政府建工業(yè)開發(fā)區(qū)，經(jīng)與鎮(zhèn)政府所在地的行政村村委此案應(yīng)當將村委會和鎮(zhèn)政府列為當事人參加訴訟，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。首先，原告的土地承包經(jīng)營權(quán)受到侵害，是村委會和鎮(zhèn)政府的違法行為所致。根據(jù)《土地管理法》和《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定，村委會將村民承包的土地收回并轉(zhuǎn)租給鎮(zhèn)政府，鎮(zhèn)政府又將土地用作非農(nóng)業(yè)用地建立工業(yè)園區(qū)，這些行為都是違法的，原告的土地承包經(jīng)營權(quán)也正是為該違法行為所侵害，其侵害行為一直持續(xù)至今。原告行使其土地承包經(jīng)營權(quán)的物上請求權(quán)，要求恢復(fù)原狀、返還土地，只能向村委會和鎮(zhèn)政府請求；其次．被告在該土地上建面粉廠時，鎮(zhèn)政府就已經(jīng)改變了土地用途，原告從鎮(zhèn)政府取得土地使用權(quán)，雖然沒有辦理相關(guān)法定手續(xù)，但是這并不能說明是被告的過錯，也不能認定被告所建面粉廠是非法建筑，也就是說，被告根據(jù)鎮(zhèn)政府的號召，在已經(jīng)形成的工業(yè)區(qū)內(nèi)建成面粉廠，其財產(chǎn)權(quán)是合法的。造成原告土地承包經(jīng)營權(quán)受到侵害，并不是被告的行為所致，被告的行為構(gòu)不成侵權(quán)；Monday,November21,202211/21/202244此案應(yīng)當將村委會和鎮(zhèn)政府列為當事人參加訴訟，并承擔(dān)相應(yīng)的民第三，鎮(zhèn)政府單方解除與村委會的土地租賃合同，但是并沒有解除與被告的土地租賃合同。在被告與鎮(zhèn)政府的租賃合同仍然存在的情況下，原告就直接要求被告返還其土地，顯然不妥。參照《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第6條的規(guī)定，原告應(yīng)當首先請求鎮(zhèn)政府與被告之間的合同無效，然后才能請求返還土地。因為造成合同無效的過錯在于鎮(zhèn)政府，所有給被告造成的損失，就應(yīng)當由鎮(zhèn)政府予以賠償．Monday,November21,202211/21/202245第三，鎮(zhèn)政府單方解除與村委會的土地租賃合同，但是并沒有解除與某工廠為擴大生產(chǎn)規(guī)模，擬投資80萬元建一個分廠，向某縣級人民政府申請用地2畝(以出讓方式取得土地使用)，經(jīng)縣人民政府批準使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)屬于A村集體所有的土地(非耕地)2畝。為保證按時使用土地，該工廠與A村簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。該合同規(guī)定由A村向工廠出讓土地2畝，土地使用權(quán)出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為50年。有關(guān)合同的其他內(nèi)容均參照國家出讓土地使用權(quán)的標準合同寫明。

該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為什么？

按照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)該怎樣取得土地使用權(quán)？11/21/202246某工廠為擴大生產(chǎn)規(guī)模，擬投資80萬元建一個分廠，向某縣級人民1.何為土地所有權(quán)？土地管理法對土地所有權(quán)是如何規(guī)定的？2.何為土地使用權(quán)？土地使用權(quán)如何取得？3.土地管理法中確立了哪些土地利用和保護的制度？4.《土地管理法》對保護耕地規(guī)定了哪些基本制度？5.在哪些情形下，國有土地使用權(quán)將被收回？

思考題11/21/2022471.何為土地所有權(quán)？土地管理法對土地所有權(quán)是如何規(guī)定的？思第三章建設(shè)用地法律制度土地是一切生產(chǎn)和一切生活的源泉——馬克思11/21/202248第三章建設(shè)用地法律制度土地是一切生產(chǎn)和一切生活的源泉—建設(shè)用地法律制度城市房地產(chǎn)管理法土地管理法中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例解決土地資源的保護、利用、配置。即征用農(nóng)村集體所有土地以及使用國有土地等問題為了改革城鎮(zhèn)國有土地使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，加強土地管理，促進城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展

以城市規(guī)劃為依據(jù)，對如何取得國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理等做出具體規(guī)定11/21/202249建設(shè)用地法律制度解決土地資源的保護、利用、配置。即征用農(nóng)村集補充：1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體11/21/202250補充：1.房地產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實物、權(quán)益、區(qū)位三者2.房地產(chǎn)業(yè)的概念狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行業(yè)。它的業(yè)務(wù)主要有兩大類：廣義的房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該包含從事城鄉(xiāng)土地、房屋的開發(fā)、利用、經(jīng)營、服務(wù)、管理、保護的各種業(yè)務(wù)活動。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃從事城市房地產(chǎn)開發(fā)和交易的從事開發(fā)經(jīng)營成片土地的在取得國有土地使用權(quán)后，依照規(guī)劃對土地進行綜合性的開發(fā)建設(shè)，形成工業(yè)用地和其他建設(shè)用地條件，然后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者轉(zhuǎn)讓、出租地面建筑物。11/21/2022512.房地產(chǎn)業(yè)的概念狹義的房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的案例：原告：王福田被告：山東省蒼山縣人民政府滄源公司向蒼山縣土地局提交書面申請，要求為其購置的原卞莊東村的商品樓辦理土地占用手續(xù)。縣土地局經(jīng)認真審查后，和原土地所有者卞莊東村簽訂了《征用土地協(xié)議書》，并對商貿(mào)公司簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合同》。根據(jù)合同規(guī)定的出讓范圍內(nèi)，原告王福田的理發(fā)店已占用7.87平方米并擁有《城鎮(zhèn)私有房屋所有證》11/21/202252案例：原告：王福田11/21/20225由滄源公司提出申請，縣土地局對該公司的用地依法進行了土地登記。同時，縣政府向滄源公司頒發(fā)了《國有土地使用證》。隨后，王福田以自己持有《城鎮(zhèn)私有房屋所有證》，而被告又將理發(fā)店已占用的土地交給滄源公司，侵犯了自己的合法權(quán)益為由提起訴訟，要求法院責(zé)令被告撤銷滄源公司持有的《國有土地使用證》。11/21/202253由滄源公司提出申請，縣土地局對該公司的用地依法進行了土地登記一、房地產(chǎn)開發(fā)用地概述1.土地的社會主義公有制《憲法》和《土地管理法》規(guī)定：我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。11/21/202254一、房地產(chǎn)開發(fā)用地概述1.土地的社會主義公有制11/21/22.土地的所有權(quán)和使用權(quán)所有權(quán)使用權(quán)：國家土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。國家所有集體所有土地所有權(quán)與使用權(quán)可以分離11/21/2022552.土地的所有權(quán)和使用權(quán)國家所有集體所有土地所有權(quán)與使用權(quán)可1．建設(shè)用地的概念建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地從廣義上講，建設(shè)用地是指已利用土地中的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。國家實行土地用途管制，嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。二、建設(shè)用地制度按土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地11/21/2022561．建設(shè)用地的概念二、建設(shè)用地制度按土地用途，將土地分為農(nóng)用2．國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得國家建設(shè)用地的來源必須是國有土地在下列三種情況下，國家可以劃撥或出讓、租賃土地使用權(quán)：①農(nóng)村集體所有的土地已征用為國有；②國家已依法收回國有建設(shè)土地使用權(quán)；③國有荒山、荒地，即國有未利用土地已改為建設(shè)用地。

出讓、租賃或劃撥11/21/2022572．國家建設(shè)用地使用權(quán)的取得國家建設(shè)用地的來源出讓、租賃或劃3.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批（1）《土地管理法》規(guī)定：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。辦理轉(zhuǎn)用審批后，方可辦理征地手續(xù)。有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房北京宋莊畫家村案土地用途管制的一個關(guān)鍵11/21/2022583.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批（1）《土地管理法》規(guī)定：土地用途管制的一集中在中央和省兩級政府，其他各級地方人民政府無征地審批權(quán)。征用下列土地的，由國務(wù)院批準：（1）基本農(nóng)田；（2）基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的（折合525畝）；（3）其他土地超過70公頃的（折合1050畝）征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。（2）征用土地的審批權(quán)11/21/202259集中在中央和省兩級政府，其他各級地方人民政府無征地審批權(quán)。（（3）征用土地的補償安置征地費用一般由以下幾部分構(gòu)成：①土地補償費。②安置補助費。③青苗補償費。④地上附著物補償費。⑤新菜地開發(fā)建設(shè)基金。⑥土地復(fù)墾費或耕地開墾費。對土地的投入和收益的補償。11/21/202260（3）征用土地的補償安置征地費用一般由以下幾部分構(gòu)成：對土地（4）征用農(nóng)地的程序土地管理部門審查用地單位文件申請用地建設(shè)單位擬定征地方案（土地管理部門組織、建設(shè)單位和被征地單位及有關(guān)部門）報同級政府審批核批用地土地管理部門建設(shè)用地許可證政府批準后土地管理部門按建設(shè)進度劃撥土地11/21/202261（4）征用農(nóng)地的程序土地管理部門審查用地單位文件申請用地建設(shè)建設(shè)項目竣工驗收后土地登記申請用地單位測繪部門測繪、核定用地面積地籍管理部門注冊登記人民政府頒發(fā)土地使用證11/21/202262建設(shè)項目竣工驗收后土地登記申請用地單位測繪部門測繪、核定用地1.定義：注意:（1)出讓主體必須是國家（2）客體只能是國有土地（3）土地使用權(quán)可以進入市場（轉(zhuǎn)讓、出租、抵押），但地下埋藏物歸國家所有（4）土地使用權(quán)出讓均具有一定年限且不得超過法定最高年限的規(guī)定。受讓方取得的土地使用權(quán)附有許多使用限制。（5）土地所有權(quán)出讓具有平等、自愿、有償、有限期的特點。三、國有土地使用權(quán)的出讓土地所有者土地使用者土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓金11/21/2022631.定義：三、國有土地使用權(quán)的出讓土地所有者土地使用者土地使受讓方（第一受讓方）第二受讓方一級市場二級市場政府壟斷平等交換出讓轉(zhuǎn)讓

地方政府（代表國家）出讓:是指國家將土地使用權(quán)從土地所有權(quán)中分離出來,轉(zhuǎn)移給受讓人.轉(zhuǎn)讓:是指受讓人取得土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)移給新的受讓人.轉(zhuǎn)讓雙方法律地位平等國家（土地所有者）國有建設(shè)用地使用權(quán)的有償使用11/21/202264受讓方第二受讓方一級市場二級市場政府壟斷平等交換出讓轉(zhuǎn)讓2．土地使用權(quán)出讓的方式按《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：拍賣招標協(xié)議

按指定時間、地點，在公開場所，出讓方用叫價的辦法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式競投某地段土地使用權(quán)，選擇出讓人和收取出讓金的土地使用權(quán)出讓方式土地所有者與選定的受讓人磋商用地條件及價款，達成協(xié)議，有償出讓土地使用權(quán)的行為采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價11/21/2022652．土地使用權(quán)出讓的方式按《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：按指定時《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。3．土地使用權(quán)出讓年限11/21/202266《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該宗土地使用權(quán)年限為(

)。

A．47年 B．57年 C．67年 D．77年11/21/202267某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間4.土地使用權(quán)終止包括三種情況：使用期屆滿土地滅失土地使用權(quán)提前收回社會公共利益需要使用土地城市規(guī)劃需要調(diào)整土地，對舊城區(qū)改建的單位撤銷、遷移，停止使用原劃撥土地土地使用者不履行合同司法機關(guān)決定收回土地使用權(quán)11/21/2022684.土地使用權(quán)終止包括三種情況：使用期屆滿土地滅失土地使用權(quán)集約節(jié)約利用土地的規(guī)定國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知中針對閑置土地的問題明確提出了以下幾大解決措施，土地閑置滿2年依法應(yīng)當無償收回的堅決無償收回，重新安排使用，不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用，納入政府儲備等途徑及時處置充分利用，土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓地價的20％征收土地閑置費。11/21/202269集約節(jié)約利用土地的規(guī)定國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知中針對某開發(fā)公司支付全部土地使用權(quán)出讓金800萬元，取得某宗土地的使用權(quán)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)，按照規(guī)定，對該公司最高可以征收(

)萬元土地閑置費。

A．100 B．150 C．160 D．200C11/21/202270某開發(fā)公司支付全部土地使用權(quán)出讓金800萬元，取得某宗土地的5.土地使用權(quán)續(xù)期土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當最遲于期滿前一年向土地所在地主管部門提出申請，經(jīng)批準續(xù)期的，應(yīng)當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價款，并更換土地權(quán)屬證件。11/21/2022715.土地使用權(quán)續(xù)期土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地四、土地使用權(quán)的劃撥1．土地使用權(quán)劃撥的概念土地使用者通過各種方式依法無償取得土地使用權(quán)。注意：（1）土地使用權(quán)可以是有期限的，也可以是無期限的。（2）劃撥的土地使用權(quán)，不可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。（3）土地使用者取得使用權(quán)無需支付地價，但這并不等于使用者不需支付任何費用。（4）取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)縣以上人民政府核準，并按法定程序辦理手續(xù)。11/21/202272四、土地使用權(quán)的劃撥1．土地使用權(quán)劃撥的概念11/21/202．土地使用權(quán)劃撥的范圍《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府批準劃撥：①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施有地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。11/21/2022732．土地使用權(quán)劃撥的范圍《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定下列建設(shè)用地劃撥土地轉(zhuǎn)讓劃撥土地出租劃撥土地使用權(quán)抵押3．劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押由土地和房產(chǎn)管理部門批準，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納了土地使用權(quán)出讓金應(yīng)將租金收益中所含土地收益上繳國家1.抵押金額不包括土地價格2.如果由于抵押造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)辦理土地出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金11/21/202274劃撥土地轉(zhuǎn)讓3．劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押由土地和房產(chǎn)法律責(zé)任對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應(yīng)當依法沒收其非法收入，并出罰款11/21/202275法律責(zé)任對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和4．劃撥土地使用權(quán)的收回《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》47：（1）土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當無償收回其劃撥土地使用權(quán)；（2）對劃撥的土地使用權(quán)，市、縣人民政府可以根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃要求無償收回。11/21/2022764．劃撥土地使用權(quán)的收回《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條土地管理法綜述一、掌握出讓土地使用權(quán)（有償、有期限）和劃撥土地使用權(quán)（無償、無期限）的根本區(qū)別。注意出讓和轉(zhuǎn)讓完全不同。二、土地使用權(quán)出讓最高年限。三、國有土地使用權(quán)出讓合同的當事人：土地局、建設(shè)單位。四、改變合同約定的土地用途，應(yīng)取得出讓方（土地局）和規(guī)劃局同意，變更或重簽合同，并調(diào)整土地出讓金。居住用地70年工業(yè)用地50年文、教、衛(wèi)、體用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合用地50年11/21/202277土地管理法綜述居住用地70五、可以申請劃撥土地使用權(quán)的范圍六、建設(shè)項目應(yīng)當通過國有建設(shè)用地出讓或劃撥途徑取得。七、臨時建設(shè)用地期限（2年）農(nóng)用地國有建設(shè)用地鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地土地建設(shè)用地鄉(xiāng)村建設(shè)用地村民住宅用地（宅基地）臨時建設(shè)用地鄉(xiāng)村公共設(shè)施公益用地未利用土地11/21/202278五、可以申請劃撥土地使用權(quán)的范圍11/21/2022311．我國土地所有權(quán)是以社會主義公有制為前提的，土地所有權(quán)為()所有。

a.國家b.全民c.集體d.全民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

2．農(nóng)民集體所有的土地，由()登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權(quán)。

a．縣級人民政府b．縣級以上人民政府

c．縣級土地管理部門d地方各級人民政府

3．對國有土地中，空地及房屋坍塌、拆除后（）年以上未恢復(fù)使用土地，由當?shù)乜h級以上人民政府收回土地使用權(quán)。

a．1b．2c．3d．半年

4．國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為：（）

a農(nóng)用地b草地c建設(shè)用地d工礦用地e未利用地

5．土地使用權(quán)可以依法（）。

a出讓b.轉(zhuǎn)讓c出租d抵押

答案：d

答案：a

答案：baceabcd6、按照《土地違法案件處理暫行辦法》的規(guī)定，土地違法案件的立案條件是（）

a.有明確的行為人b.有違反土地管理法律、法規(guī)的事實

c.依照土地管理法律應(yīng)當追究法律責(zé)任d.土地管理部門有權(quán)依法處理的e.違法行為情節(jié)嚴重

abcd11/21/2022791．我國土地所有權(quán)是以社會主義公有制為前提的，土地所有權(quán)為(7.某開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓某地塊土地使用權(quán)，受讓方欲改變原出讓合同約定的土地用途，下列表達錯誤的有（

）。

A．必須取得出讓方和規(guī)劃行政主管部門的同意

B．必須簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同

C．必須采取拍賣、招標方式

D．相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金8．拍賣公司接受委托，組織拍賣出讓某宗國有土地使用權(quán)，建設(shè)單位競買成功后應(yīng)當與（）簽定國有土地使用權(quán)出讓合同。A．省人民政府B.市人民政府C．市土地管理部門D.拍賣公司C；C11/21/2022807.某開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓某地塊土地使用權(quán)，受讓方欲改變原出讓合9.大型超市、工業(yè)廠房土地使用權(quán)出讓的最高年限分別為()年A.50、40B.40、70C.40、50D.50、7010.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該家土地使用權(quán)年限為（

）。

A．47年

B．67年

C．70年

D．無限年11．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，土地使用期限為（

）。

A．40年

B．50年

C．70年

D．沒有使用期限的限制C；B；D；11/21/2022819.大型超市、工業(yè)廠房土地使用權(quán)出讓的最高年限分別為(12.下列建設(shè)用地中，不能以劃撥方式取得土地使用權(quán)的是（

）A.國家機關(guān)用地

B.軍事用地C.城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

D.施工臨時用地13.施工單位在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)施工,因為現(xiàn)場局促,打算申請一塊臨時用地用于堆料和搭建職工宿舍,下列表述中不正確的是（）A.使用期限一般不超過兩年B.使用期滿后應(yīng)當恢復(fù)原狀C.不得修建永久性建筑D.只需征得土地行政主管部門同意D;D11/21/20228212.下列建設(shè)用地中，不能以劃撥方式取得土地使用權(quán)的是（

ⅹⅹ年2月，某市政府討論決定在本市逢春鄉(xiāng)曲麗村興建一個電子工業(yè)區(qū)。市委常委、副市長聯(lián)席會議在聽取有關(guān)的匯報之后，同意與被征地單位簽訂征地協(xié)議。據(jù)此，在未經(jīng)過法定申請報批的情況下，市城建辦主持電子工業(yè)建設(shè)辦公室與曲麗村辦事處簽訂了一份征地協(xié)議。市政府辦公室于當年11月批準曲麗村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征地50公頃，其中基本農(nóng)田5公頃，其他耕地20公頃，其他土地25公頃，所征土地沒有報經(jīng)有關(guān)部門審批。上述征地，已按協(xié)議支付了用地補償?shù)荣M用3000萬元。請問：(1)政府的批準征地行為是否合法，為什么?(2)你認為本案應(yīng)該如何處理?

11/21/202283ⅹⅹ年2月，某市政府討論決定在本市逢春鄉(xiāng)曲麗村興建一個電子(1)市政府的批準征地行為不合法。理由是：按照法律規(guī)定，征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的以及其他土地超過70公頃的，應(yīng)當由國務(wù)院批準。除此之外的土地，征收應(yīng)當由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院備案。本案中，曲麗村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用地50公頃，其中基本農(nóng)田5公頃，其他耕地20公頃，其他土地25公頃。所征收土地的批準權(quán)分屬國務(wù)院和省級人民政府，市政府辦公室無權(quán)審批。因此，市政府的行為屬于越權(quán)批地的行為。(2)對于市政府的越權(quán)行為，按照法律規(guī)定，其批準文件無效；對非法批準征收、使用土地的直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準、使用的土地應(yīng)當收回，有關(guān)當事人拒不歸還的，以非法占用土地論處。

11/21/202284(1)市政府的批準征地行為不合法。理由是：按照法律規(guī)定，ⅹⅹ年10月，某村村民委員會未依法辦理用地審批手續(xù)，擅自與陳某簽訂《買賣土地協(xié)議》。協(xié)議約定：該村按照征地補償標準將本村4畝土地（系一級基本農(nóng)田）賣給陳某，用于建造廠房及附屬設(shè)施用房。協(xié)議簽訂后，某村實際已經(jīng)以土地征用和青苗賠償名義收款15萬元。該年11月，陳某在施工中被他人舉報因而被某市國土資源局查獲。某市國土資源局立即下發(fā)《責(zé)令停止違法行為通知書》，責(zé)令陳某立即停止違法行為，聽候處理。

基本案情:11/21/202285ⅹⅹ年10月，某村村民委員會未依法辦理用地審批手續(xù)，擅自與《中華人民共和國土地管理法》第2條第3款明確規(guī)定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。某村未經(jīng)依法批準擅自賣地給陳某的行為違反了《中華人民共和國土地管理法》第2條第3款的規(guī)定，屬非法買賣土地行為。陳某和某村未經(jīng)國土資源管理部門批準，在未依法辦理用地手續(xù)的情況下，就擅自進行土地買賣，這顯然是違法的。因此，他們之間的土地買賣行為不但不受法律保護，還要受到法律的處罰。ⅹⅹ年11月，某市國土資源局根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第81條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第39條的規(guī)定，對該村作出如下處罰：責(zé)令其在ⅹⅹ年12月15日前改正違法行為；沒收違法所得15萬元；并處5萬元罰款。次年1月，某市紀委作出處分決定，給予該村村支部書記留黨察看的黨紀處分。

案例評析:

11/21/202286《中華人民共和國土地管理法》第2條第3款明確規(guī)定：“任何單位戴律師：您好！

我們公司是一家老國有企業(yè)，效益不佳，所有土地均為劃撥用地。2005年12月我們企業(yè)與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《土地轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定將我企業(yè)的土地轉(zhuǎn)讓給某房地產(chǎn)公司，某房地產(chǎn)公司支付我企業(yè)一定的轉(zhuǎn)讓費。之后，我們協(xié)助該房地產(chǎn)開發(fā)公司向市國土局申請受讓土地，做出了大量的工作，最終該房地產(chǎn)開發(fā)公司與市國土局簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，并向國土局繳納了出讓金及相關(guān)費用?，F(xiàn)，我們企業(yè)按照《土地轉(zhuǎn)讓合同》的約定要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司支付轉(zhuǎn)讓費，卻遭到拒絕，該公司負責(zé)人稱，我們企業(yè)無權(quán)轉(zhuǎn)讓劃撥土地，簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》屬于無效合同，房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)和國土局簽訂了《土地出讓合同》支付了出讓金，取得了土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司無需按照無效的《土地轉(zhuǎn)讓合同》支付價款。請問戴律師，這種情況下，我們雙方簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》是否無效，合同約定的轉(zhuǎn)讓費我們能否要的回來？

劉xx

11/21/202287戴律師：您好！

我們公司是一家老國有企業(yè)，效益不佳，所有劉xx：

一、《土地轉(zhuǎn)讓合同》經(jīng)有權(quán)機關(guān)追認為有效合同。

首先，貴公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓合同》轉(zhuǎn)讓的標的是劃撥土地使用權(quán)。劃撥土地屬于國家所有，國家無償撥付給貴公司使用，貴公司不支付任何取得土地使用權(quán)的價款或者只是付出了土地拆遷、安置費用就獲得土地使用權(quán)，因此貴公司享有的只是該土地的使用權(quán)，而不享有處分權(quán)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》第45條的規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過有關(guān)政府土地管理部門批準，并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，交付土地使用出讓金后，可以轉(zhuǎn)讓。本案中，國土局在你們簽訂合同之后，同意出讓