XX玻璃廠(chǎng)生產(chǎn)企業(yè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目區(qū)位圖項(xiàng)目用地該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約525畝，目前為天津市玻璃廠(chǎng)廠(chǎng)區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠(chǎng)廠(chǎng)區(qū)用地，土地權(quán)屆明確按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見(jiàn)下表：

名稱(chēng)面積（力平■米）折算成山數(shù)毛地面積35.02525其中市政代征地（含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地）6.2794可建設(shè)用地面積28.75431其中區(qū)內(nèi)配套用地（含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地）2.7041凈住宅用地面積26.05391可建設(shè)用地用地率82%凈住宅用地率74%住宅地塊2教育用地住宅地塊3住宅地塊2教育用地住宅地塊3)丁與用地性質(zhì)用地面積(萬(wàn)平米)容積率建筑密度(%)建筑限高(M)綠地率(%)1住宅地塊19.891.43050402住宅地塊23.172.03080403住宅地塊37.41.63050404住宅地塊44.541.0303040524班小學(xué)及15班幼1.790.8252540兒園用地6儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地0.911.8505020宗地現(xiàn)狀四至范圍：東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。地勢(shì)狀況項(xiàng)目用地主要為天津玻璃廠(chǎng)的廠(chǎng)區(qū)，地勢(shì)平坦，場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。地上物現(xiàn)狀地上物主要為玻璃廠(chǎng)的生產(chǎn)廠(chǎng)房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶(hù)42間房)。廠(chǎng)區(qū)內(nèi)綠化樹(shù)木較多(為工廠(chǎng)自己種植，在園林局未登記 ，可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留)?？罩芯€(xiàn)路、地下管線(xiàn)、人防、構(gòu)筑物等情況 (有無(wú)變電站、換熱站等設(shè)施？)項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線(xiàn)較多，但均為玻璃廠(chǎng)自用管線(xiàn)，沒(méi)有橫穿廠(chǎng)區(qū)市政的管線(xiàn)。項(xiàng)目用地內(nèi)沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施。項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠(chǎng)自用的鐵路專(zhuān)用線(xiàn)，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè)40平方米的人防設(shè)施，處丁規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)無(wú)影響。項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠(chǎng)自己打的2口熱水井(在地?zé)徂k有登記)，出水溫度50C左右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留，可為項(xiàng)目提供一部分熱水。地質(zhì)情況場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠(chǎng)區(qū)已有50年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。玻璃廠(chǎng)正門(mén)廠(chǎng)區(qū)正門(mén)廠(chǎng)區(qū)植被廠(chǎng)區(qū)車(chē)間廠(chǎng)區(qū)鐵路衛(wèi)津河和南部水面照片?項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1.周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套配套設(shè)施分類(lèi)名稱(chēng)教育設(shè)施電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武木學(xué)校醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施無(wú)商業(yè)設(shè)施勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋灑店、太平■洋灑店金融設(shè)施無(wú)

市場(chǎng)珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城天津汽配城交通設(shè)施門(mén)前有去大港區(qū)628、659公交線(xiàn)路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站文化設(shè)施無(wú)體育設(shè)施無(wú)總的來(lái)說(shuō)，玻璃廠(chǎng)周邊原為工廠(chǎng)區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下（主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線(xiàn)）：公用設(shè)施種類(lèi)公用設(shè)施名稱(chēng)教育設(shè)施大學(xué)：天津財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院局中校：北帥大天津附中（市重點(diǎn)）、第四中學(xué)（市重點(diǎn)）、南樓中學(xué)（區(qū)重點(diǎn)）醫(yī)療設(shè)施天津醫(yī)院，河西醫(yī)院，天津醫(yī)大第二醫(yī)院（三級(jí)甲等）大型商業(yè)設(shè)施津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓家樂(lè)購(gòu)物中心一店及二店、河西冏場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店文化設(shè)施天津日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書(shū)大廈、天津科學(xué)技術(shù)館、天津國(guó)展中心、天津禮堂體育設(shè)施河西體育場(chǎng)大型公園天津樂(lè)園大型賓館天津賓館（三星）、迎賓館、樂(lè)園賓館（三星）、津利華大灑店（四星）、水晶宮飯店（四星）、天津鋼管賓館（二星）、長(zhǎng)宵溫泉賓館、大型1茍住樓鋼管大廈、萬(wàn)順大廈、澳東大廈、天津科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、天津日?qǐng)?bào)大廈綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車(chē)20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。項(xiàng)目周邊環(huán)境1. 現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境由丁歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠(chǎng)區(qū)，公路兩側(cè)工廠(chǎng)林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來(lái)的部分工廠(chǎng)企業(yè)，由丁工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象天津市構(gòu)件廠(chǎng)等企業(yè)；建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場(chǎng)；市級(jí)迎賓線(xiàn)友誼南路的建成通車(chē)和梅江居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)， 拆遷了原來(lái)的許多工廠(chǎng)和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為天津市區(qū)上佳居住區(qū)位。但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有天津油氈廠(chǎng)、天津無(wú)縫鋼管廠(chǎng)等工廠(chǎng)企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊,同友誼路沿線(xiàn)景觀相比，有一定差距，這是弱勢(shì)所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。2.南樓市級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目所在地宗地2.南樓市級(jí)商業(yè)中心項(xiàng)目所在地宗地項(xiàng)目宗地周邊情況該項(xiàng)目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)， 有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì)該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，規(guī)劃為居住用地，順馳集團(tuán)已與其簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠(chǎng)倉(cāng)庫(kù)和天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)部分用地，現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用丁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，屆丁梅江南居住區(qū)的一部分，該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔衛(wèi)津河，基本上形成一個(gè)大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來(lái)的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道， 使得該項(xiàng)目周邊環(huán)境有了根本性的改善。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠(chǎng)用地，后被附近村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠(chǎng)收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。西側(cè)衛(wèi)津河北側(cè)順馳開(kāi)發(fā)地塊廠(chǎng)區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河南側(cè)在建道路梅江南開(kāi)發(fā)用地周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對(duì)周邊環(huán)境的主要影響該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善天津市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線(xiàn)和外環(huán)線(xiàn)客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃 2001年開(kāi)始修建,2002年年底通車(chē)。解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線(xiàn)區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，乂避免了噪音，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的好處可謂多多。本項(xiàng)目西北側(cè)為梅7工居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。目前項(xiàng)目門(mén)前有去大港區(qū)628、659公交線(xiàn)路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，該2路公交線(xiàn)會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門(mén)前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線(xiàn)路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。五.市政配套道路情況現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路，為天津市區(qū)一條重要出入市十道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。項(xiàng)目南側(cè)的40米寬的涪水道正在修建，聯(lián)接梅7工和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目乂多了一條出行路線(xiàn)。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主十道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線(xiàn)區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。項(xiàng)目用地北側(cè)譚7工道為規(guī)劃30米道路，通過(guò)譚7工道將該項(xiàng)目與梅7工居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。市政管線(xiàn)配套情況總體上講，該區(qū)域原為工廠(chǎng)區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有4800的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。排水：在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過(guò)該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過(guò)廠(chǎng)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道十管，遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過(guò)污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠(chǎng)。電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠(chǎng)的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道 35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿(mǎn)足項(xiàng)目需要，還需通過(guò)上述電站提供增容。通訊：該項(xiàng)目為梅7工電話(huà)局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12孔電信電纜。燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴?，在解放南路?600的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠(chǎng)提供集中供熱，近期在集中供熱不到位時(shí)由政府供熱部門(mén)提供臨時(shí)鍋爐房供熱。六.土地價(jià)格補(bǔ)償費(fèi)用：與土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同?？山ㄔO(shè)用地中，住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同，即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元（以42.8萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ)），土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線(xiàn)、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。另補(bǔ)償原開(kāi)發(fā)商1000萬(wàn)元作為退出的補(bǔ)償。合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬(wàn)元，即45萬(wàn)元/畝，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。土地出讓金：出讓面積界定：理論上按住宅用地面積出讓?zhuān)?5萬(wàn)M2出讓面積，實(shí)際成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓?zhuān)?5萬(wàn)M2出讓面積（含學(xué)校等非營(yíng)業(yè)性公建用地面積）。兩者相差10萬(wàn)M20出讓金總額：污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值 7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為1960萬(wàn)元，如果按凈住宅用地面積出讓約為1400萬(wàn)元,可節(jié)省560萬(wàn)元。（列表說(shuō)明上述問(wèn)題）3.周邊地價(jià)的比較：與梅江地價(jià)的比較：梅江拍賣(mài)價(jià)為1248元/平方米（樓面地價(jià)），該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在0.93左右，推算其可用地地價(jià)為89.51萬(wàn)元/畝。玻璃廠(chǎng)項(xiàng)目可用地地價(jià)（含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用）為72.86萬(wàn)元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬(wàn)元/畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣(mài)項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。與項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較：據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為53萬(wàn)元，折到住宅用地為66萬(wàn)元/畝，玻璃廠(chǎng)項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為45萬(wàn)元，折到住宅用地為60萬(wàn)元/Wo綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場(chǎng)價(jià)位，能為我方接受。第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述項(xiàng)目用地現(xiàn)狀土地所有權(quán)歸屆：國(guó)有用地土地使用權(quán)歸屆：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司土地的他項(xiàng)權(quán)益：沒(méi)有土地的用途：工業(yè)用地項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件：天津市津南區(qū)核發(fā)的津南國(guó)用(97更1)字第101號(hào)國(guó)有土地使用證項(xiàng)目用地規(guī)劃項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的(10-01-01)控制性詳細(xì)規(guī)劃已取得的政府文件：目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估取得土地使用權(quán)程序萬(wàn)科與天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。取得土地使用權(quán)需要的工作日一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。 詳細(xì)說(shuō)明取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制土地方新廠(chǎng)址剛選定，還未開(kāi)工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠(chǎng)的建設(shè)進(jìn)度，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估項(xiàng)目周邊的梅7工居住區(qū)剛開(kāi)始啟動(dòng)，新開(kāi)工面積在 30萬(wàn)平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅7工居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開(kāi)發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)天津公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過(guò)多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問(wèn)題。政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的 5-7%收取，但該項(xiàng)目能否順利按7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。我們分析，如果沒(méi)有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費(fèi)用。二.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估合作方介紹：土地方為天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為天津市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以生產(chǎn)銷(xiāo)售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠(chǎng)職工3000余人。合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助萬(wàn)科公司與土地方的合作并保證萬(wàn)科按其原有合作條件與土地方合作。合作方式合作方式萬(wàn)科一次性買(mǎi)斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開(kāi)發(fā)。操作方式萬(wàn)科與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。萬(wàn)科公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。主要合作條件(1)與土地方天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度土地價(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元(以42.8萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ))，土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線(xiàn)、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。付款計(jì)劃：雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)萬(wàn)科公司支付給土地方5000萬(wàn)元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶(hù)。然后萬(wàn)科公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng)，如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給萬(wàn)科公司。萬(wàn)科公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后，由公證處將 5000萬(wàn)元存入土地方指定的帳戶(hù)，如果此時(shí)一期約300畝開(kāi)發(fā)用地還未提供給萬(wàn)科使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。在萬(wàn)科公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付 10000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)，每3個(gè)月付四分之一（即2500萬(wàn)元）。在土地方將全部開(kāi)發(fā)用地按要求交給萬(wàn)科公司后一年內(nèi)分兩次付活余款，每6個(gè)月付余款的50%, 萬(wàn)元。土地方的主要工作負(fù)責(zé)在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬(wàn)科公司使用。拆遷內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線(xiàn)路、管線(xiàn)拆除，硬化路面及鐵路線(xiàn)拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線(xiàn)拆除等影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平■整。負(fù)責(zé)出具辦理項(xiàng)目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供該項(xiàng)目臨時(shí)用水、臨時(shí)用電。配合萬(wàn)科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證萬(wàn)科公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受因土地方的責(zé)任干擾。積極協(xié)助萬(wàn)科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，協(xié)助萬(wàn)科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下，低丁7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成，萬(wàn)科拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃①補(bǔ)償價(jià)款：總額為1000萬(wàn)元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開(kāi)發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。付款計(jì)劃：在項(xiàng)目立項(xiàng)后同時(shí)土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給萬(wàn)科公司使用后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付300萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。在萬(wàn)科公司與市土地局簽訂國(guó)有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值的7%以下后一周內(nèi)，萬(wàn)科公司支付300萬(wàn)元。在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給萬(wàn)科公司使用后一周內(nèi)支付200萬(wàn)元。余額200萬(wàn)元在上述第三次付款后1年內(nèi)分兩次付活。合作方的主要工作：負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議， 并保證萬(wàn)科公司與土地方按照其原來(lái)與土地方簽定的條款順利簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給萬(wàn)科公司使用。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證萬(wàn)科公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受十?dāng)_。積極協(xié)助萬(wàn)科公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)萬(wàn)科公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的 7%以下。合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估合作背景：天津遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè) ，其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地，其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn)，同時(shí)該公司也想通過(guò)建設(shè)新廠(chǎng)擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造，增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定了土地開(kāi)發(fā)意向書(shū)，通過(guò)談判，香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目，前提是我司承諾1000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi),在此情況下，萬(wàn)科直接與土地方進(jìn)行合作。土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。土地權(quán)屆情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屆明確，無(wú)法律糾紛。土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成,最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅；轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。利用原污染企業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取。三.總體評(píng)價(jià)該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，然后在市土地局辦理協(xié)議出讓?zhuān)献黠L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。第四章 市場(chǎng)研究.區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況：1.區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述：該項(xiàng)目行政隸屆河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線(xiàn)1.2公里。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)（如圖所示），河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總 數(shù)為79.14萬(wàn)人,圖一：區(qū)域市場(chǎng)范圍界定（紫色板塊）比90年增加了 13.14萬(wàn)人02000年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為113.87萬(wàn)平米，當(dāng)年銷(xiāo)量92.76萬(wàn)平米，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。

河西區(qū)該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下：1） 由丁政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處丁快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。2） 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一股都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。4）開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)丁區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。5）梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天］F5）梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)天］F場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)， 同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。2.區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況銷(xiāo)售量：該區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是2000年的增長(zhǎng)幅度最大，與99年同比增長(zhǎng)了61%。銷(xiāo)售量與上市量的比較：目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供銷(xiāo)平衡狀態(tài)。平均單價(jià)走勢(shì):河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元/

平米到3300元/平米之間，平均價(jià)位僅次丁和平■區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。.區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征:區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況:價(jià)格空間主要廣品類(lèi)型供應(yīng)比例2500以下多層25%2500 —3500多層、小高層50%3500 —4000多層、小高層15%4000以上多層、小高層、別墅10%各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況：由上述可見(jiàn)，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小丁需求量的良好投資空間。?區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征：河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品， 產(chǎn)品類(lèi)型豐富，各檔次產(chǎn)品交義分布，幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類(lèi)：（1）低丁2500元/平■方米：該檔次產(chǎn)品多分布丁遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶(hù)和實(shí)力較弱的外遷戶(hù)的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模(m2)建筑形式綠化率均價(jià)（元/m2）主力廣品（m2）瑞江花園（一期）整體40萬(wàn)多層35%240070-90（兩室）金海灣20萬(wàn)多層30%248090-100（兩室）榮華園3萬(wàn)多層36%230080-90（兩室）⑵2500—3500元/平米:該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處丁絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類(lèi)產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類(lèi)物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶(hù)型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有：項(xiàng)目規(guī)模發(fā)售資建筑形容積均價(jià)主力廣品消化

名稱(chēng)（m2）源式率（元/m2）（m2）率順馳名都15萬(wàn)15萬(wàn)多層小高層1.32800100-120基本售磬名都新園10萬(wàn)10萬(wàn)多層1.2250090-100（兩室）120-125（三室）75%⑶3500—4000元/平米該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身丁該空間市場(chǎng)；另一類(lèi)為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品,極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模（m2）發(fā)售資源(m2)建筑形式容積率均價(jià)（元/m2）主力廣品(m2)消化率世紀(jì)城22萬(wàn)20萬(wàn)多層小高層1.293600100(兩室)140(三室)70%芳水園11.9萬(wàn)約2萬(wàn)多層小高層0.93800120-15015%藍(lán)水假期12.8萬(wàn)內(nèi)認(rèn)期12.8萬(wàn)多層小高層0.93900140-16020%4000元/平米此類(lèi)產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類(lèi)產(chǎn)品由丁受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模(m2)發(fā)售資源(m2)產(chǎn)品形式均價(jià)(元/m2)主力廣品(m2)消化率泰達(dá)園9萬(wàn)9萬(wàn)多層420011075%高層120-130羅馬花5萬(wàn)2萬(wàn)多小高層5300150(兩室)70%園高層3.區(qū)域內(nèi)個(gè)案狀況: 世紀(jì)城個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖:該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶(hù)型集中在 100平方米（兩室）以及140（平米）三室。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）名都新園容）藍(lán)水假期該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性“H概念社區(qū)”為宣住收入、高需求的’H'總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品“H概念社區(qū)”為宣住收入、高需求的’H'總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品-族，， f公水園目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年6月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，乂新添了賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)了銷(xiāo)售。3.2梅江-藍(lán)水假期：藍(lán)水假期以小高層（9-12層）、多層（4-5層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1:1,各樓體呈曲線(xiàn)型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目 70%的住戶(hù)可看到水景，且每戶(hù)窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。產(chǎn)品面積偏大，主力戶(hù)型在140-160之間，戶(hù)型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門(mén)前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶(hù)的消費(fèi)趨向。總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。3.3云■水園：該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國(guó)際老人村”夕卜，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱(chēng)。別墅分為240、280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）該項(xiàng)目于99年11月即開(kāi)盤(pán)發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屆于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語(yǔ)吸引客戶(hù)，但其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過(guò)1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過(guò)半，公寓的銷(xiāo)售更是僅售出60%?？偨Y(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅7工，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)，并期望借助梅7工的建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。3.4明都新園：該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏?，?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶(hù)。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素：受政府啟動(dòng)“梅7工”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，包括：梅7工南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅7工及梅7工南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅7工及梅7工南，屆于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ?xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅7工及梅7工南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。梅7工生態(tài)居住區(qū)（一）梅7工總體狀況分析：1、總體規(guī)劃：該居住區(qū)整體規(guī)劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積15612萬(wàn)平方米，公建22.12萬(wàn)平方米。整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住小區(qū)和2個(gè)公建區(qū)?？?cè)莘e率為0.928，綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到40%以上2、 開(kāi)發(fā)節(jié)奏及上市安排：該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1#—6#地，規(guī)劃占地78.3公頃,總建筑面積71.1萬(wàn)平方米，其中住宅61.32萬(wàn)平方米，公建9.8萬(wàn)平■方米，水面7.3公頃。今年起步建設(shè)70.12萬(wàn)建筑平方米，年底竣工30萬(wàn)建筑平■方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。3、 配套：智能化：1） 專(zhuān)用10兆寬帶網(wǎng)線(xiàn)入戶(hù)。2） 6表（電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來(lái)水表）遠(yuǎn)傳抄表，再通過(guò)梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。3） 通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。4） 安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過(guò)門(mén)磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料新技術(shù)：中水、直飲水、自來(lái)水三水直接入戶(hù)，垃圾無(wú)害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。（二）重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析：1、梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比：優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比藍(lán)水假期芳水園天玻

項(xiàng)規(guī)劃用地13.6萬(wàn)m212.53萬(wàn)m235.02萬(wàn)m2總建筑面積12.9萬(wàn)m211.9萬(wàn)m225.01萬(wàn)m2樓面地價(jià)1248元/m21248元/m2地點(diǎn)友誼路延長(zhǎng)線(xiàn)友誼路延長(zhǎng)線(xiàn)解放南路開(kāi)發(fā)商順馳投資華H經(jīng)濟(jì)房萬(wàn)科計(jì)劃投資交通路況好，出行便利路況好，出行便利配套公建小學(xué)、派出所-小學(xué)配套設(shè)施三水入戶(hù)、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶(hù)、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)容積率0.9（含水面）0.95（含水面）0.96水面2.85公頃2.65公頃綠化率58.5湖景綠化率31.55%53%湖景綠化率工程進(jìn)度2002年10月底交工2002年8月底交工可售面積79-205m270-240m2主力面積130-160m2120-150m2

主力總價(jià)50-62萬(wàn)元45-57萬(wàn)元熱銷(xiāo)面積130（小三室）120-產(chǎn)品對(duì)比:優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)藍(lán)水假期芳水園天玻平■均單3900元/m23800元/m2元/m2價(jià)戶(hù)型配多層（4層半）：65%多層；70%多層：比高層（9-12層）:30%高層：30%小高層：別墅（未開(kāi)發(fā)）：5%聯(lián)排別墅：面積配多層（4層半）：多層多層：比局層（9-12層）:小高層小高層：別墅（未開(kāi)發(fā)）：高層聯(lián)排別墅：價(jià)格多層：起價(jià)3400多層多層：小高層、高層：起價(jià)3300小高層小高層：別墅：10000元/平■方米左右高層聯(lián)排別墅：連體別墅：5000元/平■方米左右主力戶(hù)130-160120-150型2、梅江南：梅江南規(guī)劃可用地是215.6公頃，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大丁22%，其中建筑面積約在130萬(wàn)平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶(hù)平均面積約為120平方米。（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日?qǐng)?bào)》）規(guī)劃部門(mén)對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開(kāi)發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的21世紀(jì)康居社區(qū)?，F(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目即云水園，國(guó)際老人村就坐落丁該項(xiàng)優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng)云水園天玻規(guī)劃用地8.1