建房地產(chǎn)開發(fā)項目概算范文房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括些

建房地產(chǎn)開發(fā)項目概算范文房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括些房地產(chǎn)的開發(fā)成本有：土地使用權(quán)出讓金、土地征收及拆遷安置補償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、不可預(yù)見費、開發(fā)期間稅費。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為了開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，就相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如果要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計算開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。參考資料：房地產(chǎn)開發(fā)項目報批報建費用明細(xì)表序號費用名稱收費標(biāo)準(zhǔn)收費部門備注土地證之前1土地登記費1.6元/平方米國土資源局區(qū)、市兩級收費,由發(fā)證一級來收費2土地出讓金按土地等級分類國土資源局3土地效益金評估,1×土地出讓金勘測院4購圖費首幅648元，復(fù)曬80元勘測院5勘察仗量費定線:按紅線長度1.2元/M，測點費:326元/點，管線定線:1.4—1.6元/M勘測院、規(guī)劃院6控詳設(shè)計7000元/公頃規(guī)劃院7拆遷管理費12—20元/平方米拆遷辦8土地使用費1元/平方米國土資源局9契稅土地騰遷費、土地出讓金、土地效益金市財政局10耕地占補平衡費10元/平方米國土資源局用地總量不變的原則，征用耕地，應(yīng)在其他地方開墾相應(yīng)耕地，所用的費用11新增建設(shè)用地有償使用費40元/平方米國土資源局12新菜田基金2萬元/畝國土資源局城市人口在100萬以上的城市每征一畝菜田繳納金額為7000～10000元人民幣13征地不可預(yù)見費征地總費用*2%國土資源局14土地管理費征地總費用*2%國土資源局建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前15規(guī)劃服務(wù)費0.2%*工程造價規(guī)劃局16價調(diào)基金住宅3元/平方米、公建5元/平方米建委收費辦盈利行業(yè)彌補虧損行業(yè)的政府行為17市政配套費住宅180元/平方米、公建140元/平方米建委收費辦18住宅水增容費10元/平方米建委收費辦19綜合管網(wǎng)設(shè)計費1.6元/平方米*建筑面積規(guī)劃院20人防工程質(zhì)檢費7.5元/平米人防面積（含設(shè)計費、審圖費）市人防辦公室21人員掩體設(shè)計費總投資10萬元三類工程按設(shè)計概算的2.5%，二類工程按三類工程項目收費率的1.3系數(shù)，一類工程按三類工程項目收費率的1.2系數(shù)部隊專業(yè)設(shè)計院22供電設(shè)計費5%*工程造價電力設(shè)計院23排水設(shè)計費4.5%*工程造價排水設(shè)計院24給水設(shè)計費4.5%*工程造價自來水設(shè)計院25煤氣設(shè)計費5%*工程造價煤氣設(shè)計院26采暖設(shè)計費4.5%*工程造價熱力設(shè)計院27公建防疫審圖費造價的3‰市防疫站28電話穿線費10元/平方米*建筑面積電信局29文物勘探費文化局施工許可證之前30規(guī)劃定位放線費2300元/棟勘測院31施工圖審查費1元/平方米市建委32臨時施工用水15元/平方米*建筑面積區(qū)自來水公司33招標(biāo)管理費總造成價的0.7‰（施工單位付0.3‰）建工局34市場服務(wù)費中標(biāo)價的1‰建工局35合同鑒定費中標(biāo)價的0.05‰（施工單位付0.05‰）工商局36質(zhì)量監(jiān)督費總造價的2‰?yún)^(qū)質(zhì)檢站37勞保統(tǒng)籌費造價的3.8%建工局38工程保險費造價的3‰市保險公司39標(biāo)志牌420元/棟區(qū)建工局40印花稅0.3‰工商局41煤氣集資費1600元/戶煤氣公司綜合驗收之前42固體垃圾排放費3元/立米（按實際發(fā)生）市固體垃圾排放所44環(huán)保測評費1.365元/平方米占地費用環(huán)境科學(xué)研究所45垃圾托管費3元/平方米*建筑面積區(qū)環(huán)衛(wèi)局46配套工程質(zhì)量委托費配套造價的1.5‰市質(zhì)量監(jiān)督站47公建水增容費數(shù)；泳池；DN50，71立米*2000元/立米+5立米*500元/立米區(qū)節(jié)水辦49水質(zhì)化驗費水池水質(zhì)：1000元/100立米，每增加100立米，增加200元；每棟樓每個接口260元市防疫站50市政監(jiān)督費造園工程造價*1.5‰（道路\綠化\給/排水）市政質(zhì)量監(jiān)督站51市政監(jiān)理造園工程造價*2.5%市政監(jiān)理公司52其他費用綠化\交通\市政\市容\限高\掛旗\路牌相關(guān)部門銷售許可之前53非住宅商品房交易手續(xù)費單價*面積*2.5‰市房產(chǎn)局54住宅商品房交易手續(xù)費3元/平方米市房地產(chǎn)交易中心銷售許可之后55產(chǎn)權(quán)面積的測繪費0.61元/>平方米各種稅金56營業(yè)稅銷售合同的5%交納市地稅局57城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅的7%交納市地稅局58教育費附加（含地方教育費附加）按營業(yè)稅的4%交納市地稅局59所得稅按應(yīng)納稅所得額的33%交納市國稅局60土地增值稅按增值額與扣除項目金額的比率交納市地稅局61房產(chǎn)稅公司自用或出租房屋時需要交納此稅市地稅局62契稅主要是客戶購房后需要交納的?市財政局63印花稅按合同金額乘以適用稅率交納市地稅局64城鎮(zhèn)土地使用稅按土地級別乘以適用金額交納市地稅局65回遷房屋維修基金80－104元/平方米市房產(chǎn)局66斷水、電、氣通訊有線電視等相關(guān)部門67室內(nèi)環(huán)境檢測費5000M2≤2000元/棟市檢測中心以上遞增68塑鋼門窗檢測費5000M2≤2000元/棟市檢測中心以上遞增首先要得到土地預(yù)審報告（國土部門），拿著預(yù)審報告出計劃和規(guī)劃。先有這些手續(xù)，才能辦理土地手續(xù)。如果是招拍掛競得土地，應(yīng)該是先取得土地，后辦理立項規(guī)劃手續(xù)。主要流程有：取得土地之前必須做的：國土局-土地利用可行性報告(需征用農(nóng)用地）、發(fā)改委-項目可行性研究（有時候沒做的，會需要你去做）建設(shè)項目用地預(yù)審是指國土資源管理部門在建設(shè)項目審批、核準(zhǔn)、備案階段，依法對建設(shè)項目涉及的土地利用事項進行的審查。預(yù)審內(nèi)容（一）建設(shè)項目用地選址是否符合土地利用總體規(guī)劃或經(jīng)批準(zhǔn)的國家、省有關(guān)發(fā)展規(guī)劃，是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件；（二）建設(shè)項目是否符合國家和省供地政策；（三）建設(shè)項目用地選址是否合理，包括是否確需占用農(nóng)用地、可否調(diào)整占用非農(nóng)用地等；未辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，所辦理的一切登記無效，需要憑國有土地使用權(quán)出讓合同或者劃撥用地決定書等材料先辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證，之后在辦理土地使用證，在辦理工程規(guī)劃許可證。1，土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)：2，項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)：3，總平面審查：4，管線綜合審查、排水許可證：5，單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證：6，消防和人防專項審查：7，節(jié)能審查、施工圖審查：8，余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可：9，質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督：10，施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建：參考資料：房屋開發(fā)成本核算房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)，房屋開發(fā)是指城市各種房屋建設(shè)從可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝工程施工到房屋建成竣工驗收的全過程。房屋再開發(fā)是指對舊城區(qū)成片地進行更新改造，拆除原有的房屋建筑物，按規(guī)劃設(shè)計要求重新建造各種房屋。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。（一）房屋開發(fā)成本核算對象的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房屋用途可以分為五類：第一類是為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售；第二類是為出租經(jīng)營而開發(fā)建設(shè)的投資性房地產(chǎn)，出租時按照確定的成本結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)；第三類是安置拆遷居民而開發(fā)建設(shè)的周轉(zhuǎn)房，開發(fā)完成以后用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，第四類是企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房；第五類自行建造的自用房屋，第四類代建房在代建工程部分介紹;第五類自行建造的自用房屋。發(fā)生的工程成本應(yīng)通過“在建工程”賬戶核算，工程完工達到預(yù)定可使用狀態(tài)時，從“在建工程”賬戶轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”賬戶，自建自用的房屋本章不作重點介紹。本章著重介紹房地產(chǎn)企業(yè)為銷售而開發(fā)的商品房，開發(fā)完成以后將作為商品對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定房屋開發(fā)成本計算對象時，應(yīng)考慮房屋開發(fā)內(nèi)容，地點、用途、結(jié)構(gòu)、施工方式、施工進度等因素，按以下原則來確定：1.一般開發(fā)應(yīng)以每一獨立編制有設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的單項工程，即每棟獨立的房屋作為成本計算對象。2.對于同一開發(fā)地點、開竣工時間相近、結(jié)構(gòu)類型相同，并由同一施工隊伍施工的群體開發(fā)項目，可以合并作為一個成本計算對象，待開發(fā)完成后，再將其實際總成本按每棟獨立房屋概算、預(yù)算的比例進行分配，求得每棟房屋的開發(fā)成本。3．對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結(jié)合工程進度和責(zé)任制的要求，以房屋開發(fā)項目的各個部位作為成本計算對象，待開發(fā)完成后再將各部位的實際成本進行匯總，求得該棟房屋的開發(fā)成本。（二）房屋開發(fā)成本項目的設(shè)置房屋開發(fā)成本作為開發(fā)產(chǎn)品成本的重要組成部分，其各成本項目具有與開發(fā)產(chǎn)品成本項目相同的內(nèi)容，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費和開發(fā)間接費六個成本項目。（三）房屋開發(fā)成本的歸集房屋開發(fā)建設(shè)發(fā)生的各項成本費用支出，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，可以直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象；有些房屋開發(fā)費用發(fā)生時由多個成本核算對象共同負(fù)擔(dān)，需按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)不同的支出內(nèi)容，采用相應(yīng)的辦法將房屋開發(fā)成本歸集到各成本核算對象的成本項目。1.土地征和及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括土地征用費、拆遷補償費、市政配套費等。土地征用費是指支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費、交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價，補償合作方地價，合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅費等。拆遷補償費是指有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬，分別沖減有關(guān)成本。市政配套費（此科目進入開發(fā)成本---前期工程費-市政配套費似乎更合適）是指向政府部門交納的大市政配套費，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的土地征用及拆遷補償費視能否區(qū)分負(fù)擔(dān)對象等情況，有不同的歸集方法，具體如下：（1）能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及時性拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。（2）不能分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的分配方法將其計入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完工的商品性建設(shè)場地，改變用途為房屋開發(fā)時，應(yīng)將商品性建設(shè)場地的開發(fā)費用轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋成本核算對象的“土地征及拆遷補償費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)的土地，先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)”進行歸集，待開發(fā)產(chǎn)品投入使用時，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配房屋建筑物和商品性建設(shè)場地應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地開發(fā)成本，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”、“開發(fā)產(chǎn)品——商品性土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)房屋開發(fā)成本時，應(yīng)采用平行結(jié)轉(zhuǎn)法，即土地開發(fā)成本項目中土地征用及拆遷補償費應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為房屋開發(fā)成本項目中的土地征用及拆遷補償費；土地開發(fā)成本項目中的前期工程費應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)為房屋開發(fā)成本項目中的前期工程費。2.前期工程費前期工程費是指取得土地開發(fā)權(quán)之后項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪和“三通一平”等前期費用。具體包括項目行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設(shè)計費、勘測丈量費、“三通一平”費、臨時設(shè)施費、預(yù)算編審費以及其他前期工程費等。行政事業(yè)性收費是指項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費，如市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、異地綠化建設(shè)費、人防異地建設(shè)費、消防圖紙審查費、地方教育費附加、白蟻防治費、建設(shè)工程社會保險費。新型墻體材料專項基金、工程質(zhì)監(jiān)費、防雷圖紙及檢測、施工抗震設(shè)防技術(shù)審查費、工程招標(biāo)代理費、圖紙審查費、散裝水泥費、___編制費及招投標(biāo)管理費等。規(guī)劃設(shè)計費是指方案設(shè)計，施工圖設(shè)計、園林設(shè)計、自來水設(shè)計、電力設(shè)計、人防設(shè)計、制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費等費用，如遇到比較復(fù)雜的地質(zhì)，還需要進行巖土設(shè)計，會發(fā)生巖土設(shè)計費?？睖y丈量費用指水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費，撥地釘樁驗線費，復(fù)線費，定線費，放線費，建筑面積丈量費等?！捌咄ㄒ黄健辟M是指接通紅線外施工用臨時給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用）、供電、道路（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費）等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用（包括開工前垃圾清運費）等。臨時設(shè)施費是指施工方臨時辦公室，臨時場地占用費、臨時空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾、等費用。預(yù)算編審費是指支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的前期工程費，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的前期工程費，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“前期工程費”成本項目。3.建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費用（含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費），有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。具體包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費等。土建工程費是指土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費，樁基咨詢費，土建結(jié)構(gòu)工程費（含地下室部分）。有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。安裝工程費是指主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費，主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓和消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費，主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費。上述各項如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。裝修工程費是指內(nèi)外墻、地板（毯）、門窗、廚潔具、電梯間、天（頂）棚、雨篷等的裝修費，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)甲供材料費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋，其建筑安裝工程施工一般采用出包的方式，建筑安裝工程支出應(yīng)依據(jù)“工程結(jié)算單”，企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，根據(jù)施工單位提供的建安發(fā)票（注意：包含甲供材）即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)付賬款”等賬戶。4.基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)，建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明和綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。具體包括道路工程費、供電工程費、給排水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防智能化工程費以及小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門等。供電工程費是指變（配）電設(shè)備的購置費，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費，供（配）電貼費，電源建設(shè)費，交納的電增容費等。給排水工程費是指自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司交納的水增容費等。煤氣工程費是指煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費、煤氣配套費，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。供暖工程費是指暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。通訊工程費是指電話線路的鋪設(shè)、電話配套費、電話電纜集資費，交納的電話增容費等。電視工程費是指小區(qū)內(nèi)有線電視（閉路電視）的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用。照明工程費是指小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。景觀綠化工程是指小區(qū)內(nèi)景觀建設(shè)、人工草坪、栽花、種樹等綠化支出。環(huán)衛(wèi)工程費是指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出，如垃圾站（箱）、公廁等支出。安防智能化工程費是指小區(qū)內(nèi)安防、監(jiān)控工程費。房屋開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生的基礎(chǔ)設(shè)施費，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費，應(yīng)按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。5.公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費是指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)分為以下情況：（1）在開發(fā)不區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@和自行車棚等設(shè)施的支出。（2）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池和球場等設(shè)施的支出。（3）開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資的費用。（4）對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”項目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設(shè)施費”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶進行匯集，待配套設(shè)施完工時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項目的預(yù)算成本或計劃成本），分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——配套設(shè)施費”賬戶，貸記“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。6.開發(fā)間接費企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋過程中發(fā)生的各項間接費用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，期末，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，應(yīng)計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，即借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費”賬戶，貸記“開發(fā)間接費用”賬戶。（四）房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、周轉(zhuǎn)房及投資性房地產(chǎn)，應(yīng)在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會計人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實際成本，計入“開發(fā)產(chǎn)品——房屋”賬戶的借方和“開發(fā)成本——房屋開發(fā)”賬戶的貸方。（五）房屋開發(fā)成本核算方法舉例1.根據(jù)上述資料（1）根據(jù)有關(guān)部分規(guī)劃（拆遷）批準(zhǔn)文件，憑借雙方簽訂的拆遷補償合同和收款收據(jù)及銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——土地征用及拆遷補償費（商品房A）20000000——土地征用及拆遷補償費（商品房B）10000000貸：銀行存款300000002.根據(jù)上述資料（2）依據(jù)結(jié)算單及設(shè)計發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——前期工程費（商品房A）800000——前期工程費（商品房B）200000貸：銀行存款10000003.根據(jù)上述資料（3）依據(jù)結(jié)算單及建筑發(fā)票和銀行付款憑據(jù)，致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財務(wù)處理：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房A）600000——基礎(chǔ)設(shè)施費（商品房B）200000貸：銀行存款8000004.根據(jù)上述資料(4)依據(jù)結(jié)算單和建筑發(fā)票,致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:借:開發(fā)成本——房屋開發(fā)——建筑安裝工程費（商品房A）6000000——建筑安裝工程費（商品房B）4000000貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（甲施工單位）100000005.根據(jù)上述資料（5）依據(jù)公共配套（水塔）計算分配表，致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下財務(wù)處理：——公共配套設(shè)施費（商品房B）100000貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)——水塔5000006.根據(jù)上述資料(6)依據(jù)開發(fā)間接費用分配表,致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理:借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——開發(fā)間接費（商品房A）150000——開發(fā)間接費（商品房B）50000貸：開發(fā)間接費用200000同時應(yīng)將各項房屋開發(fā)支出分別計入各有房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。7.假設(shè)A商品房公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，報經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，同意用其預(yù)算成本9萬元，預(yù)提計入成本。做如下會計分錄：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)——公共配套設(shè)施費（商品房A）100000貸：預(yù)提費用——預(yù)提配套設(shè)施費100000（注：將來實際發(fā)生的配套設(shè)施費，如果大于或小于預(yù)提的部分可于發(fā)生的當(dāng)期增加或減少在建工程開發(fā)成本，數(shù)額不大也可以直接計入管理費用。）8.依據(jù)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)明細(xì)表，應(yīng)將完工驗收的商品房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方。致遠地產(chǎn)公司應(yīng)作以下賬務(wù)處理：借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房A28050000貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房A）28050000借：開發(fā)產(chǎn)品——商品房B14550000貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（商品房B）145500009.假設(shè)B商品房完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本。借：投資性房地產(chǎn)——商品房B14550000貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋開發(fā)（商品房B）14550000根據(jù)網(wǎng)友涯思女士的建議，我再舉一個例子，更詳細(xì)的介紹下房地產(chǎn)企業(yè)成本核算程序和房地產(chǎn)企業(yè)間接成本的分配方法：我想要賬本的樣本一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個流程大體上包括10個階段。（一）開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的起點在市場經(jīng)濟體制條件下，開發(fā)設(shè)想是房地產(chǎn)開發(fā)商最關(guān)鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產(chǎn)項目開發(fā)就進入了狀態(tài)。開發(fā)設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的成敗。這需要房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場的變化趨勢，確定不同地段的發(fā)展前景，把握不同項目的市場需求狀況。（二）可行性研究是房地產(chǎn)項目開發(fā)的第二步，也是非常關(guān)鍵的一步開發(fā)商提出了設(shè)想，但這種設(shè)想究竟有沒有真正的市場前景，需要進行可行性研究?？尚行匝芯渴欠康禺a(chǎn)項目開發(fā)不可缺少的一個階段。政府是否批準(zhǔn)此項目立項，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。進行可行性研究，就可能有兩種結(jié)果：一是可行性研究表明這個設(shè)想不可行，那么即使開發(fā)商不同意，這個項目開發(fā)的全過程實際上就結(jié)束了；二是可行性研究表明這個設(shè)想可行，則不出意外，這個項目就可以一直進行到最后的階段。目前，在我國忽視可行性研究，或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣，在房地產(chǎn)項目開發(fā)領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚，這造成了空置率居高不下等一系列惡果，需要政府認(rèn)真對待。（三）申請項目用地是房地產(chǎn)開發(fā)的第三步，也是正式啟動項目開發(fā)的第一步土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請土地是房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發(fā)商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了開發(fā)的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。因此，在土地市場上各種腐敗事件層出不窮。我國原來規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數(shù)土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業(yè)單位）獲得土地卻是主要方式。開發(fā)商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》。（四）項目設(shè)計是房地產(chǎn)開發(fā)的第四步，也是關(guān)系到項目是否符合市場需要的重要一步根據(jù)項目的規(guī)模，設(shè)計的具體工作流程也有所不同。對于規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，一般要分成方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計3個具體步驟。方案設(shè)計反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計要求。初步設(shè)計在方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，應(yīng)提出設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計方案。初步設(shè)計文件應(yīng)該包括設(shè)計總說明書、設(shè)計圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書4個部分。施工圖設(shè)計是初步設(shè)計基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。開發(fā)商在進行規(guī)劃及建筑設(shè)計前，需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報規(guī)劃設(shè)計條件，以獲得規(guī)劃設(shè)計條件通知書（主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數(shù)等）。房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計資格的單位完成方案設(shè)計，然后持方案設(shè)計報審表、方案設(shè)計及其說明書等有關(guān)資料，報經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查，確認(rèn)符合規(guī)劃要求后，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。方案設(shè)計得到批準(zhǔn)后，即可以進行初步設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門對建設(shè)工程的初步設(shè)計方案進行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計要點后，建設(shè)單位就可以進行施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃行政管理部門在對工程施工圖及有關(guān)材料進行審查合格后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。（五）征地及拆遷安置是房地產(chǎn)開發(fā)的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發(fā)商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發(fā)商只能在劃定的范圍內(nèi)，進行征地及拆遷方案的實施工作。（六）籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金是房地產(chǎn)開發(fā)的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作取得土地使用權(quán)后，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的工作。開發(fā)商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款，而房地產(chǎn)開發(fā)是風(fēng)險極大的商業(yè)活動，一旦投資失敗，將牽連銀行體系。最近人民銀行大幅度提高了對房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的門檻，對我國有些過熱的房地產(chǎn)投資將起到抑制作用。（七）建設(shè)工程招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法工程項目招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場的重大改革舉措之一。通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求、工期達到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對工程進行建設(shè)工程監(jiān)理。（八）施工是房地產(chǎn)開發(fā)的第八步，也是項目能否及時優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程開發(fā)證后，才可以破土動工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的項目工作就交由監(jiān)理單位進行，開發(fā)商只控制最后的管理權(quán)，即保持對監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時解聘監(jiān)理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產(chǎn)市場。（九）市場營銷與策劃是房地產(chǎn)開發(fā)的第九步，是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的關(guān)鍵一步房地產(chǎn)項目的開發(fā)商，在開發(fā)項目即將完工之際，就可以考慮進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場營銷工作。如果開發(fā)商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā)商就可以在進行施工的同時，進行所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的預(yù)售工作。房地產(chǎn)市場營銷包括房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、確定營銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會、選擇廣告的方式等。甚至給項目起好聽的名字，在商品房項目的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售，必須經(jīng)過房地產(chǎn)行政主管部門的批準(zhǔn)，取得銷售許可證。（十）物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的最后一步，是房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題為認(rèn)真貫徹落實《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題___》（國稅發(fā)〔xx〕187號）文件精神，北京市地稅局結(jié)合我市具體情況分別以京地稅地〔xx〕134號《___《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》___》、京地稅地〔xx〕138號，《關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題___》，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在竣工清算土地增值稅管理有關(guān)問題進行了明確，主要規(guī)定如下：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法新規(guī)定（一）凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，均適用土地增值稅清算管理新辦法。（二）辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。（三）納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時應(yīng)在報送有關(guān)資料的同時附送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件1）。（四）土地增值稅清算的條件1、凡符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：（1）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。（4）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。2、符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。（3）經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)進行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。（五）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在未出售前先自用或出租使用年限在一年以上的，不再列入土地增值稅清算的范圍，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅。（六）凡符合辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件2），經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。（七）對主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件3）并送達納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務(wù)機關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。（八）納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交有關(guān)清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（見附件4）。須提交的有關(guān)資料如下：1、項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表）等。2、國有土地使用權(quán)證書。3、取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。4、清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。5、能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。6、銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，內(nèi)容包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。7、清算項目的工程竣工驗收報告。8、清算項目的銷售許可證。9、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。10、《土地增值稅清算鑒證報告》。11、《土地增值稅納稅申報表（一）》。12、稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。（九）納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機構(gòu)代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應(yīng)詳細(xì)列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。（十）主管地方稅務(wù)機關(guān)對納稅人提交的申請材料齊全的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件5）交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》（見附件6）交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。（十一）主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機關(guān)要求的補正資料時間。（十二）對于清算項目銷售收入的確定，是指銷售商品房所取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機關(guān)依照上述方法的市場價格核定。（十三）對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民___土地增值稅暫行條例》和《中華人民___土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應(yīng)按實際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得包括在扣除項目金額中。（十四）納稅人應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提供清算項目扣除項目金額的合法有效憑證，方可據(jù)實扣除項目金額的范圍如下：1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。2、納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。3、納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。（十五）對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項費用），按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按核定辦法扣除：1、無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；2、提供的開發(fā)成本資料不實的；3、發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；4、虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；5、對于四項費用每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。（十六）對于公共配套設(shè)施費的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分?jǐn)?。對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進行分?jǐn)偂τ诤笃谇逅銜r實際支付的公共配套設(shè)施費用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調(diào)整分?jǐn)?。（十七）對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）扣除的確定，凡財務(wù)費用的利息支出中能夠按清算項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。（十八）各區(qū)縣地方稅務(wù)局要做好土地增值稅的清算管理工作，認(rèn)真查驗和審核清算企業(yè)報送的《鑒證報告》內(nèi)容及相關(guān)資料，在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關(guān)的證明資料時，決定暫停清算，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》（見附件7），待納稅人重新補充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。對納稅人不能按主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定期限提交補正材料的，應(yīng)將清算項目資料移交給稅務(wù)稽查部門，由稽查部門進行清算工作。（十九）主管地方稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過清算審核后，對清算項目需要進行納稅評估的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估部門進行清算評估工作，經(jīng)過納稅評估后，決定對納稅人申請的清稅項目不予核準(zhǔn)，需轉(zhuǎn)入檢查程序進行檢查的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》（見附件8）送達納稅人，并將全部清稅資料移交稽查部門，按照有關(guān)規(guī)定進行稽查檢查工作。（二十）主管地方稅務(wù)機關(guān)在清算項目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估或稽查部門進行清算工作。1、納稅人辦理清稅時，報送的《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報后，《鑒證報告》仍不符合要求的；2、納稅人辦理清稅時，提供《鑒證報告》需要退稅的；3、納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。（二十一）主管地方稅務(wù)機關(guān)在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅。1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；2、擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；3、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；4、納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。（二十二）對清算項目通過審核后，需要進行核定征收的；或通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅評估或稽查檢查需要進行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》（見附件9）送達納稅人。（二十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務(wù)，可由納稅人委托具有主管部門批準(zhǔn)資質(zhì)的中介機構(gòu)進行。（二十四）中介機構(gòu)對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、所涉及的銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證并說明情況。中介機構(gòu)應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的《鑒證報告》范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務(wù)部門參考，并接受稅務(wù)機關(guān)要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。（二十五）對中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核退回后，仍未達到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作。（二十六）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時、如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民___稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關(guān)規(guī)定進行處罰。（二十七）稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)中介機構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民___稅收征收管理法實施細(xì)則》第九十八條規(guī)定進行處罰外，還應(yīng)對違紀(jì)單位進行通報，凡對被通報的中介機構(gòu)出具的鑒證報告，在辦理土地增值稅清算工作時均不予認(rèn)可。（二十八）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法自文件下發(fā)之日起開始執(zhí)行。附件：附件一：《土地增值稅清算鑒證報告》附件二：《土地增值稅清算申請表》附件三：《土地增值稅清算通知書》附件四：《土地增值稅清算材料清單》附件五：《土地增值稅清算受理通知書》附件六：《土地增值稅清算補充材料通知書》附件七：《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》附件八：《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》附件九：《土地增值稅核定征收通知書》二、商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的新規(guī)定（一）此規(guī)定適用于對商品住宅項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的金額標(biāo)準(zhǔn)核定。（二）土地增值稅清算項目的四項成本應(yīng)按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：1、無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；2、提供的開發(fā)成本資料不實的；3、發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；4、虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；5、清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。（三）對于高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。（四）對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價年度修正系數(shù)表》進行相應(yīng)系數(shù)修正。（五）核定四項成本應(yīng)先將清稅項目的高層與多層房屋分別對照適用的核定建安造價金額，確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：核定扣除的四項成本=建安造價×清算建筑面積×年度修正系數(shù)（六）本規(guī)定中單位面積建安造價金額和年度修正系數(shù)參照北京市建設(shè)工程造價管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制訂，由北京市地方稅務(wù)局根據(jù)情況不定期進行調(diào)整。附件：分類房產(chǎn)單位面積建安造價年度修正系數(shù)表第一章房地產(chǎn)可行性研究第1操作環(huán)節(jié)：成功邁出投資第一步第2操作環(huán)節(jié)：可行性研究的誤區(qū)及相應(yīng)對策第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析第4操作環(huán)節(jié)：設(shè)計成功的可行性研究流程第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書第6操作環(huán)節(jié)：如何協(xié)調(diào)可行性研究投資預(yù)算第7操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究使用指南可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。中國房地產(chǎn)發(fā)展的階段性局限，導(dǎo)致市場的不確定因素較多，項目成敗的回旋余地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。《房地產(chǎn)可行性研究實戰(zhàn)操作手冊》從實用的角度總結(jié)了房地產(chǎn)可行性研究的要點與程序，并將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計。第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1．透視民地產(chǎn)可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運用科學(xué)的技術(shù)評價方法，得出一系列評價指標(biāo)植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。一般來說，可行性研究是以市場供需為立足點，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評價指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題：第一是要確定項目在技術(shù)上能否實施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟效益）。從房地產(chǎn)項目開發(fā)的實際情況來看，單從建筑施工技術(shù)上講，一般不存在一時無法突破的重大難點，無論是大跨度橋梁，還是超高層建筑，如上海市的楊浦、南浦大橋，及高達420米、88層的金茂大廈和高達468米的東方明珠塔就是很好的佐證。可見，關(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。2、項目投資制勝第一法寶一個房地產(chǎn)項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。當(dāng)然，一個投資方案有成功的可能性，或者說其是可行的，也并不意味著該項目是合適的。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場、資金、風(fēng)險等各方面的問題，綜合評價合理取舍?？尚行匝芯?，至少要能精確地回答這么三個問題：a、這項目是可行的還是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如果投資，可能遇到的最壞的情況是什么，對此應(yīng)作什么打算第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析分析角度一：___環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認(rèn)識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展還是國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊懸恍┑胤秸某鞘幸?guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險。分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚。進入1996年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因為有虹橋開發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。投資商自身條件考察1、考察你的經(jīng)驗隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標(biāo)投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗”這一風(fēng)險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。2、考察你的投資方式由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。3、考察你的融資能力每一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身條件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進行項目分析時是不可能不對自身的條件進行分析的。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。第四操作環(huán)節(jié)設(shè)計成功的可行性研究流程步驟A___組合項目內(nèi)容人數(shù)負(fù)責(zé)項目費用時間注冊房地產(chǎn)估價師造價工程師市場調(diào)查和分析人員經(jīng)濟分析專家制作人員社會學(xué)，環(huán)境等專家步驟B：市場分析a、宏觀因素分析房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。b、區(qū)域性因素分析一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。我國的經(jīng)濟特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對國際資本依賴程度相對較低，即使在我國宏觀經(jīng)濟調(diào)整期間，國內(nèi)資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項目受到?jīng)_擊也較小。c、微觀市場分析對擬投資項目所在地區(qū)的房地產(chǎn)微觀市場的分析可以分成以下兩個部分，其一是對擬投資房地產(chǎn)市場的分析，其二是對與投資項目同類型的物業(yè)市場分析。步驟C:市場預(yù)測a需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預(yù)測，從而推斷出為了市場對該類物業(yè)的需求。b供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預(yù)測為了市場上該類物業(yè)的供給情況c預(yù)測方法通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。步驟D:成本測算在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中，項目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否，如同對租售市場的預(yù)測一樣，對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響，但相對而言，成本測算較易把握。一般來講成本構(gòu)成包括以下四個部分：A土地前期費：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費用。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費、舊區(qū)改造前期費和土地批租費三種類型。B設(shè)計和建筑安裝工程費：指完成場地的三通一平以后，從規(guī)劃設(shè)計到土建工程、設(shè)備安裝、裝飾工程及小區(qū)配套、小區(qū)綠化結(jié)束所包括的費用。C市政配套費：指項目開發(fā)時必須向城市市政建設(shè)所交付的配套費，主要是由于新增房地產(chǎn)項目所引起的水電費。步驟E：財務(wù)評價項目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮7貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮7貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。以下簡單介紹三種常用的靜態(tài)評價指標(biāo)。步驟F：盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點（BPe0K－evenP0iDt）即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。一般來講，在項目產(chǎn)出能力一定的前提下，盈虧平衡點越低，項目的盈利可能性就越大，經(jīng)營安全性越好。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指對特定的項目而言，要找出預(yù)計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。步驟G：動磁性分析敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標(biāo)的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務(wù)評價指標(biāo)的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認(rèn)真和仔細(xì)的再研究，以提高項目可行性研究的準(zhǔn)確性。反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動的百分比例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。敏感系數(shù)可正可負(fù)。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。步驟H：風(fēng)險分析風(fēng)險分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動的概率分布及對方案經(jīng)濟效果的影響，對方案的經(jīng)濟效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對方案的風(fēng)險情況作出比較準(zhǔn)確的判斷。第5操作環(huán)節(jié)：撰寫出色的可行性研究報告書A、可行性研究報告的主事內(nèi)容一般來講，專業(yè)機構(gòu)編寫一個項目的可行性研究報告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個部分。1、封面：一般要反映可行性報告的名稱，專業(yè)研究編寫機構(gòu)名稱及編寫報告的時間三個內(nèi)容。2、摘要：它是用簡潔明7的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。也有專家主張不寫摘要，因為可行性研究報告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。3、目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。4、正文：它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：a、概況（包括：項目背景、項目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；b、市場調(diào)查和分析；C、規(guī)劃設(shè)計方案；d、建設(shè)方式和建設(shè)進度；e、投資估算及資金籌措；f、項目財務(wù)評價；g、風(fēng)險分析；h、可行性研究的結(jié)論；i、研究人員對項目的建議；j、相應(yīng)的附表。5、附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。6、附圖：一份完整的可行性報告應(yīng)包括以下附圖：項目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計方案的平面圖，有時也包括：項目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。B、可行性研究報告正文部分的編寫正文部分是可行性研究報告的核心部分。內(nèi)容多，較復(fù)雜。1、概況：（1）進行可行性研究的背景；（2）所研究項目的名稱、性質(zhì)、地址、周邊的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)狀，交通及周圍環(huán)境等；（3）委托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（4）受托方的名稱、地址、法人代表、營業(yè)執(zhí)照登記號及聯(lián)系人；（5）可行性研究的目的；（6）可行性研究的編寫人員___；（7）可行性研究的編寫依據(jù)；