資產(chǎn)評(píng)估課件3

第三章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)成本法（Thecostmethod）第二節(jié)收益法第三節(jié)市場(chǎng)比較法第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇第三章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)成本法（The1第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）注意問題1、歷史資料的真實(shí)性2、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi)（二）成本法的評(píng)估思路評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三2二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

基本公式：①評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗②評(píng)估值＝重置成本×綜合成新率

二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

基本公式：3（一）重置成本及其計(jì)量

1、重置核算法（直接計(jì)價(jià)法）按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購(gòu)買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。評(píng)估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。（一）重置成本及其計(jì)量

1、重置核算法（直接計(jì)價(jià)法）42、物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。（1）定基物價(jià)指數(shù)（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)被估資產(chǎn)的重置成本=資產(chǎn)的歷史成本*環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)注意問題物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。2、物價(jià)指數(shù)法53、功能系數(shù)法如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。資產(chǎn)評(píng)估課件36（1）功能價(jià)值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：

該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。（1）功能價(jià)值法74、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法。△計(jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K4、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）8（二）有形損耗及其計(jì)量

有形損耗計(jì)量在資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算中的區(qū)別。

含義資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值/資產(chǎn)的重置價(jià)

計(jì)量方法:1、觀察法被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）

2、使用年限法實(shí)體性貶值＝（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）*實(shí)際已使用年限/總使用年限

實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

有形損耗率有形損耗率9在實(shí)際價(jià)格鑒證中，總使用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。鑒證標(biāo)的經(jīng)濟(jì)耐用年限可參考經(jīng)濟(jì)壽命參考年限表，亦可取實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。實(shí)際已使用年限應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)使用狀態(tài)、資產(chǎn)利用率及分期投資情況等各方面因素分析確定；尚可使用年限應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素等分析確定。對(duì)于國(guó)家有強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)的，總使用年限即為強(qiáng)制報(bào)廢年限，尚可使用年限計(jì)算到停用日。預(yù)計(jì)殘值一般只考慮數(shù)額較大的情況，如殘值較小可以忽略不計(jì)。在實(shí)際價(jià)格鑒證中，總使用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。鑒證標(biāo)的經(jīng)濟(jì)耐103、修復(fù)費(fèi)用法實(shí)體性貶值率＝（可修復(fù)部分實(shí)體貶值+不可修復(fù)部分實(shí)體貶值）/復(fù)原重置成本實(shí)體性貶值＝可補(bǔ)償（修復(fù)）費(fèi)用＋不可補(bǔ)償（修復(fù)）損耗3、修復(fù)費(fèi)用法11物品的損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后物品價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分?？尚迯?fù)部分的實(shí)體損耗可直接采用修復(fù)費(fèi)用；不可修復(fù)部分的實(shí)體性損耗可采用成新率法或使用年限法確定。物品的損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等12[例3－1]一臺(tái)數(shù)控折邊機(jī)，重置成本為150萬元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約20年，現(xiàn)該機(jī)器數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約2萬美元，（折人民幣13.6萬），其他部分工作正常。所有實(shí)體性貶值及貶值率計(jì)算過程如下：重置全價(jià)：150可修復(fù)性損耗引起的貶值：13.6不可修復(fù)性損耗引起的貶值：（150－13.6）×2／20=13.64萬實(shí)體性貶值：27.24萬（13.6＋13.64）貶值率：27.24／150=18.2%[例3－1]一臺(tái)數(shù)控折邊機(jī)，重置成本為150萬元，已使用2年13（三）功能性損耗及其計(jì)量

1.

功能性損耗的含義是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：(1)超額運(yùn)營(yíng)成本（物耗、能耗、工耗等）(2)超額投資成本（三）功能性損耗及其計(jì)量

142.

超額運(yùn)營(yíng)成本的貶值計(jì)算步聚：(1)計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本(2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）3.超額投資成本的貶值計(jì)算被估資產(chǎn)功能性貶值額＝復(fù)原重置成本-更新重置成本2.

超額運(yùn)營(yíng)成本的貶值計(jì)算步聚：15（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1.

經(jīng)濟(jì)性損耗的含義因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。經(jīng)濟(jì)性貶值，也稱為外部損失，是指資產(chǎn)本身的外部影響造成的價(jià)值損失。主要表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)中的設(shè)備利用率下降，甚至閑置，并由此引起設(shè)備的投資損失，資金利用效率降低。外部條件造成的經(jīng)濟(jì)性貶值可以源自國(guó)際，國(guó)內(nèi)行業(yè)基礎(chǔ)或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經(jīng)濟(jì)回報(bào)，因而，直接影響資產(chǎn)或物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。

2.

表現(xiàn)形式1）.生產(chǎn)能力相對(duì)過剩引起的經(jīng)濟(jì)性貶值2）.生產(chǎn)要素提價(jià)，產(chǎn)品售價(jià)沒有提高引起的經(jīng)濟(jì)性貶值3）.縮短資產(chǎn)的使用壽命引起的經(jīng)濟(jì)性貶值

（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量16從某種程度上講，經(jīng)濟(jì)性貶值類似于機(jī)會(huì)成本的概念，當(dāng)某機(jī)器設(shè)備產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)回報(bào)率小于同價(jià)值資產(chǎn)產(chǎn)生的社會(huì)基準(zhǔn)回報(bào)率時(shí)，該項(xiàng)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值出現(xiàn)。資產(chǎn)使用基本正常時(shí)不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。

確定經(jīng)濟(jì)性貶值的第一步是調(diào)查影響企業(yè)和資產(chǎn)貶值的經(jīng)濟(jì)條件的存在。然后，調(diào)查任何經(jīng)濟(jì)性貶值的原因之后，必需以某種客觀方式認(rèn)證。經(jīng)濟(jì)性貶值存在于任何行業(yè)或資產(chǎn)，其特性為：其一，公司產(chǎn)品需求減低。其二，行業(yè)生產(chǎn)能力過剩；其三，原料供應(yīng)出現(xiàn)斷層。從某種程度上講，經(jīng)濟(jì)性貶值類似于機(jī)會(huì)成本的概念，當(dāng)某機(jī)器設(shè)備173.

計(jì)算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量A.經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（重置全價(jià)－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率B.經(jīng)濟(jì)性貶值額＝重置成本*經(jīng)濟(jì)性貶值率（2）因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）3.

計(jì)算方式18[例3－2]某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購(gòu)建時(shí)的市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1000萬件，建成后由于市場(chǎng)發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有400萬件，60%的生產(chǎn)能力閑置。該生產(chǎn)線的重置成本為160萬元，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，如不考慮實(shí)體性磨損和功能性損耗，試計(jì)算生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。解：由于不可逆轉(zhuǎn)的市場(chǎng)發(fā)生變化，該生產(chǎn)線的有效生產(chǎn)能力只有400萬件/年，資產(chǎn)發(fā)生了經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值率＝1-（400/1000）0.8＝52%該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值=160*52%=83（萬元）[例3－2]某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購(gòu)建時(shí)的市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力19[例3-3]某汽車已使用10年，按目前的技術(shù)狀態(tài)還可以正常使用10年，按年限法，該汽車的貶值率為：貶值率=10/（10+10）=50%但由于環(huán)保、能源的要求，國(guó)家新出臺(tái)的汽車報(bào)廢政策規(guī)定該類汽車的最長(zhǎng)年限為15年，因此該汽車5年后必需強(qiáng)制報(bào)廢。在這種情況下，該汽車的貶值率為：貶值率=10/（10+5）=66.7%由此引起的經(jīng)濟(jì)性貶值率為16.7%。如果該汽車的重置成本為20萬元，經(jīng)濟(jì)性貶值為：20×16.7%=3.34（萬元）[例3-3]某汽車已使用10年，按目前的技術(shù)狀態(tài)還可以正常使20[例4-12]某臺(tái)車式電阻爐，政府規(guī)定的可比單耗指標(biāo)為650千瓦小時(shí)/噸，該爐的實(shí)際可比單耗為730千瓦小時(shí)/噸，試計(jì)算因政府對(duì)超限額耗能加價(jià)收費(fèi)而增加的運(yùn)營(yíng)成本。[解析]該電阻爐年產(chǎn)量為1500噸，電單價(jià)為1.2元/千瓦小時(shí)。超限額的百分比=（實(shí)測(cè)單耗-限額單耗）/限額單耗=（730-650）/650=12%根據(jù)政府規(guī)定超限額10%-20%（含20%）的加價(jià)2倍。Y=Y1×（實(shí)測(cè)單耗-限額單耗）×G×C式中：Y——年加價(jià)收費(fèi)總金額（單位：元）；Y1——電加價(jià)（元/千瓦小時(shí)）；G——年產(chǎn)量（噸/年）；C——加價(jià)倍數(shù)；

[例4-12]某臺(tái)車式電阻爐，政府規(guī)定的可比單耗指標(biāo)為65021實(shí)測(cè)單耗和限額單耗的單位為千瓦小時(shí)/噸。每年因政府對(duì)超限額耗能加價(jià)收費(fèi)而增加運(yùn)營(yíng)成本為：Y=1.2×（730-650）×1500×2=288000（元）由此計(jì)算該電阻爐未來5年的使用壽命期內(nèi)，要多支出的運(yùn)營(yíng)成本為109萬元（按折現(xiàn)率10%考慮資金的時(shí)間價(jià)值，288000×（P/A,10%,5）=109萬元）即為電阻爐因超限額加價(jià)收費(fèi)引起的經(jīng)濟(jì)性貶值。提示：如果沒有考慮增加的運(yùn)營(yíng)成本的所得稅影響，原因主要是題目沒有告訴所得稅稅率，視作忽略此因素。實(shí)測(cè)單耗和限額單耗的單位為千瓦小時(shí)/噸。22經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算

經(jīng)濟(jì)性貶值的核算基準(zhǔn)是重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值后的余額。在具體計(jì)算過程中，不同的專家給出了不同的計(jì)算公式，其中比較重要的兩個(gè)計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算公式，其一，經(jīng)濟(jì)性貶值額計(jì)算公式：經(jīng)濟(jì)貶值額=(RC-Dp-Df)*經(jīng)濟(jì)貶值率，其二，經(jīng)濟(jì)貶值額=RC*經(jīng)濟(jì)貶值率。以下是兩種算法概況。1、兩種計(jì)算方法的介紹依據(jù)經(jīng)濟(jì)性貶值定義，在兩版不同的《資產(chǎn)評(píng)估》教材中，給出了不同的算法。一種認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)貶值額=(RC-Dp-Df)*經(jīng)濟(jì)貶值率；另外一種認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)貶值額=RC*經(jīng)濟(jì)貶值率。兩種算法的核心差在于是經(jīng)濟(jì)性貶值的核算基準(zhǔn)不同。經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算232、產(chǎn)生的差異

關(guān)于第一種算法，支持這種算法的人主要的依據(jù)是在計(jì)算過程中，企業(yè)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格不能是負(fù)值。比如，如果一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，5成新。又由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)增加,只能40％開通，如果使用經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的重置成本為基數(shù)，重置成本為100萬，經(jīng)濟(jì)貶值率60%，那么：重置成本*經(jīng)濟(jì)貶值率=60萬重置成本-實(shí)體貶值=100-50=50萬評(píng)估值是:100-60-50=-10萬顯然，對(duì)于五成新的設(shè)備給出-10萬的評(píng)估價(jià)格是不合適的，從而得出第二種算法不成立的結(jié)論。應(yīng)是經(jīng)濟(jì)性貶值＝（100-50）*60%＝30萬資產(chǎn)評(píng)估值＝100-50-30＝20萬支持第二種算法的人認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)性貶值是在復(fù)原重置成本的基礎(chǔ)上發(fā)生貶值的因素之一，因而，如果在重置成本扣除實(shí)體性貶值、功能性貶值的基礎(chǔ)上核算，必然存在對(duì)功能性貶值、實(shí)體性貶值的重復(fù)計(jì)算問題。評(píng)估值＝重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-(重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值)*經(jīng)濟(jì)性貶值率由于公式不同，由此得到不同的結(jié)果。2、產(chǎn)生的差異24例：評(píng)估人員對(duì)B公司一條生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)性貶值的相關(guān)因素進(jìn)行了調(diào)查、了解。具體情況如下：（1）該生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力為1000噸；規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6；（2）企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%；適用的所得稅率為25%。（3）評(píng)估時(shí)，正值國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成影響，使得該生產(chǎn)線生產(chǎn)的產(chǎn)品：若不降價(jià)，則年產(chǎn)量會(huì)減至800噸；若每噸降價(jià)100元，則可保持正常的年生產(chǎn)能力。估計(jì)調(diào)控政策對(duì)企業(yè)的影響會(huì)持續(xù)3年。要求：請(qǐng)?jiān)u估計(jì)算（1）該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率；（2）該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額。例：評(píng)估人員對(duì)B公司一條生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)性25解：1.經(jīng)濟(jì)性貶值=1-（800/1000）0.6=12.5%2.經(jīng)濟(jì)性貶值額=1000*100*（1-25%）*〔（1+10%）3-1〕/（1+10%）3*10%=186513.9（元）解：26三、對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià)

1、從成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。2、運(yùn)用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件。3、并非所有評(píng)估對(duì)象都適合采用成本法。

三、對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià)

1、從成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。27第二節(jié)收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)效用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評(píng)估思路

預(yù)期收益折現(xiàn)（三）收益法運(yùn)用的前提條件1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計(jì)量并可以預(yù)測(cè)2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量3、被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè)第二節(jié)收益法

一、收益法的基本原理28二、收益法的基本計(jì)算公式

收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時(shí)間。（一）未來收益有限期1、每期收益不等額2、每期收益等額二、收益法的基本計(jì)算公式29（二）未來收益無限期

根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。1、穩(wěn)定化收益法（年金化法）

穩(wěn)定化收益A的估算方法：（1）（2）歷史收益加權(quán)平均法

計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)(3)注意:

方法（2）更具客觀性，但缺乏預(yù)測(cè)性。收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。資產(chǎn)評(píng)估課件3302、分段法

若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。資產(chǎn)評(píng)估課件331前期（設(shè)n=5）后期

0123456789分段法圖解

選擇前期期限的基本原則（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能長(zhǎng)，但也不宜過長(zhǎng)。前期（設(shè)n=5）后期012345323、增長(zhǎng)率法資產(chǎn)評(píng)估課件333三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額1、預(yù)期收益的類型

(1)

稅后利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同凈現(xiàn)金＝稅后利潤(rùn)+折舊－追加投資（2）從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。1.1稅后利潤(rùn)2.1凈現(xiàn)金流3.1利潤(rùn)總額稅后凈收益，被普遍采用三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定1.1稅后利潤(rùn)稅后凈收益，被普342、預(yù)期收益的測(cè)算

以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。（1）時(shí)間序列法適宜預(yù)期收益趨勢(shì)明顯的情況1990199119921993199419951996199719981999··········收益時(shí)間圖3－2使用時(shí)間序列法預(yù)測(cè)某企業(yè)的凈收益2、預(yù)期收益的測(cè)算19901991199219931994135表3－3 評(píng)估前每年收益年份凈收益（萬元）1990100019911150199212101993130019941340按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程：預(yù)測(cè)年收益＝（年份數(shù)×83）－163638

36表3－4預(yù)測(cè)年收益年份凈收益（萬元）1995144919961532199716151998169819991781表337（2）因素分析法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預(yù)測(cè)這些因素未來可能的變動(dòng)情況；③估算基于因素變動(dòng)的未來收益水平。（2）因素分析法38（二）折現(xiàn)率與本金化率1.

二者無本質(zhì)區(qū)別2.

內(nèi)涵上略有區(qū)別:折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率本金化率＝折現(xiàn)率－未來年收入的增長(zhǎng)率若資產(chǎn)年收入增長(zhǎng)率為零，則二者相等。（二）折現(xiàn)率與本金化率393.

確定折現(xiàn)率的基本方法(1)、加和法折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：國(guó)債收益率風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：（3.1.1）風(fēng)險(xiǎn)累加法3.

確定折現(xiàn)率的基本方法40(2)、資本成本加權(quán)法

如果評(píng)估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長(zhǎng)期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長(zhǎng)期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分:?折現(xiàn)率＝長(zhǎng)期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重×長(zhǎng)期負(fù)債利息率×（1－所得稅率）+所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重×投資報(bào)酬率?投資報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(2)、資本成本加權(quán)法41(3)、市場(chǎng)比較法通過參照物的市價(jià)和收益來倒求折現(xiàn)率。四、對(duì)收益法的評(píng)價(jià)1、該方法最適宜：資產(chǎn)的購(gòu)建成本與其獲利能力不對(duì)稱的情況；成本費(fèi)用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：需具備一定的前提條件；含有較大成分的主觀性。因此該方法的運(yùn)用比成本法難度大。(3)、市場(chǎng)比較法42第三節(jié)市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法的基本原理（一）理論基礎(chǔ)均衡價(jià)值論:由于資產(chǎn)評(píng)估是一個(gè)模擬市場(chǎng)過程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市價(jià)的相對(duì)合理性，并通過替代原則來為被估資產(chǎn)定價(jià)。（二）評(píng)估思路（三）運(yùn)用的前提條件1、充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。2、參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。第三節(jié)市場(chǎng)比較法一、市場(chǎng)比較法的基本原理43二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物。1、成交價(jià)必須真實(shí)。2、至少三個(gè)交易案例。3、與被估資產(chǎn)相類似（大可替代，即功能相同）。4、成交價(jià)是正常交易的結(jié)果。5、盡可能選擇近期成交的交易案例。二、市場(chǎng)比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)44（二）調(diào)整差異1、時(shí)間因素2、區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：；反之系數(shù)>1一般以被評(píng)資產(chǎn)為100，（二）調(diào)整差異453、功能因素功能系數(shù)法4、成新率因素5、交易情況調(diào)整（三）確定評(píng)估值將若干個(gè)經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評(píng)估值。

3、功能因素46三、市場(chǎng)比較法的具體操作方法（一）直接比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。（二）類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。交易案例A的調(diào)整值＝參照物A的成交價(jià)×?xí)r間因素系數(shù)×區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×情況補(bǔ)正系數(shù)×……三、市場(chǎng)比較法的具體操作方法（一）直接比較法47四、清算問題

清算價(jià)格屬于非正常價(jià)格(一）、清算價(jià)格的確定方法1、市價(jià)折扣法清算價(jià)格＝公允市價(jià)×折扣率2、模擬拍賣法（意向詢價(jià)法）四、清算問題

清算價(jià)格屬于非正常價(jià)格48五、評(píng)價(jià)

1、最具客觀性的評(píng)估方法，運(yùn)用最廣泛的方法2、該方法的運(yùn)用需具備一定的前提條件（1）對(duì)市場(chǎng)成熟度的需求；（2）對(duì)被估對(duì)象的要求。五、評(píng)價(jià)1、最具客觀性的評(píng)估方法，運(yùn)用最廣泛的方法49第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇一、資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性和可選擇性從理論上講，在相對(duì)完善的市場(chǎng)中，對(duì)于可以在市場(chǎng)上公開交易的資產(chǎn)，如果資產(chǎn)的購(gòu)建成本與效用是對(duì)稱的，那么采用三種方法評(píng)估同一資產(chǎn)的公允市價(jià)，其評(píng)價(jià)結(jié)果不應(yīng)存在太大差異。二、資產(chǎn)評(píng)估方法的最適選擇由于市場(chǎng)總是存在一定的缺陷；不同的評(píng)估對(duì)象具有不同的特點(diǎn)，因此不同的資產(chǎn)業(yè)務(wù)存在最適評(píng)估方法的選擇問題。第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇一、資產(chǎn)評(píng)估方法的多樣性和可選擇501、與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)在評(píng)估時(shí)首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是：?jiǎn)雾?xiàng)/整體，有形/無形，通用/專用，可復(fù)制/不可復(fù)制一般講：2、受可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約成本法適宜評(píng)估可復(fù)制的資產(chǎn)專用資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)收益法適宜評(píng)估資源性資產(chǎn)無形資產(chǎn)整體資產(chǎn)市場(chǎng)法：具有一定通用性能在公開市場(chǎng)出售的資產(chǎn)1、與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)成本法適宜評(píng)估可復(fù)制的資產(chǎn)收益法適宜評(píng)51第三章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)成本法（Thecostmethod）第二節(jié)收益法第三節(jié)市場(chǎng)比較法第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇第三章資產(chǎn)評(píng)估的基本方法第一節(jié)成本法（The52第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三）注意問題1、歷史資料的真實(shí)性2、形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi)（二）成本法的評(píng)估思路評(píng)估值=重置成本-各項(xiàng)損耗實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性第一節(jié)成本法（Thecostmethod）

（三53二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

基本公式：①評(píng)估值＝重置成本－實(shí)體性損耗－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗＝重置成本×成新率－功能性損耗－經(jīng)濟(jì)性損耗②評(píng)估值＝重置成本×綜合成新率

二、成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算

基本公式：54（一）重置成本及其計(jì)量

1、重置核算法（直接計(jì)價(jià)法）按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購(gòu)買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。評(píng)估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。該方法可用于計(jì)算復(fù)原重置成本，也可用于計(jì)算更新重置成本。（一）重置成本及其計(jì)量

1、重置核算法（直接計(jì)價(jià)法）552、物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。（1）定基物價(jià)指數(shù)（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)被估資產(chǎn)的重置成本=資產(chǎn)的歷史成本*環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)注意問題物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。2、物價(jià)指數(shù)法563、功能系數(shù)法如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。資產(chǎn)評(píng)估課件357（1）功能價(jià)值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：（2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：

該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。（1）功能價(jià)值法584、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評(píng)估成本，可采用此方法。△計(jì)算步驟：（1）將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。（2）抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。（3）計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。（4）據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K4、統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）59（二）有形損耗及其計(jì)量

有形損耗計(jì)量在資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)核算中的區(qū)別。

含義資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值/資產(chǎn)的重置價(jià)

計(jì)量方法:1、觀察法被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）

2、使用年限法實(shí)體性貶值＝（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）*實(shí)際已使用年限/總使用年限

實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

有形損耗率有形損耗率60在實(shí)際價(jià)格鑒證中，總使用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。鑒證標(biāo)的經(jīng)濟(jì)耐用年限可參考經(jīng)濟(jì)壽命參考年限表，亦可取實(shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。實(shí)際已使用年限應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的運(yùn)轉(zhuǎn)使用狀態(tài)、資產(chǎn)利用率及分期投資情況等各方面因素分析確定；尚可使用年限應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素等分析確定。對(duì)于國(guó)家有強(qiáng)制報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)的，總使用年限即為強(qiáng)制報(bào)廢年限，尚可使用年限計(jì)算到停用日。預(yù)計(jì)殘值一般只考慮數(shù)額較大的情況，如殘值較小可以忽略不計(jì)。在實(shí)際價(jià)格鑒證中，總使用年限應(yīng)為經(jīng)濟(jì)耐用年限。鑒證標(biāo)的經(jīng)濟(jì)耐613、修復(fù)費(fèi)用法實(shí)體性貶值率＝（可修復(fù)部分實(shí)體貶值+不可修復(fù)部分實(shí)體貶值）/復(fù)原重置成本實(shí)體性貶值＝可補(bǔ)償（修復(fù)）費(fèi)用＋不可補(bǔ)償（修復(fù)）損耗3、修復(fù)費(fèi)用法62物品的損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)后物品價(jià)值的增加額的，為可修復(fù)部分，反之為不可修復(fù)部分?？尚迯?fù)部分的實(shí)體損耗可直接采用修復(fù)費(fèi)用；不可修復(fù)部分的實(shí)體性損耗可采用成新率法或使用年限法確定。物品的損耗分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩部分。修復(fù)所需的費(fèi)用小于或等63[例3－1]一臺(tái)數(shù)控折邊機(jī)，重置成本為150萬元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約20年，現(xiàn)該機(jī)器數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約2萬美元，（折人民幣13.6萬），其他部分工作正常。所有實(shí)體性貶值及貶值率計(jì)算過程如下：重置全價(jià)：150可修復(fù)性損耗引起的貶值：13.6不可修復(fù)性損耗引起的貶值：（150－13.6）×2／20=13.64萬實(shí)體性貶值：27.24萬（13.6＋13.64）貶值率：27.24／150=18.2%[例3－1]一臺(tái)數(shù)控折邊機(jī)，重置成本為150萬元，已使用2年64（三）功能性損耗及其計(jì)量

1.

功能性損耗的含義是無形損耗的一種，體現(xiàn)在兩方面：(1)超額運(yùn)營(yíng)成本（物耗、能耗、工耗等）(2)超額投資成本（三）功能性損耗及其計(jì)量

652.

超額運(yùn)營(yíng)成本的貶值計(jì)算步聚：(1)計(jì)算年超額運(yùn)營(yíng)成本(2)計(jì)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本年凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）(3)據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）3.超額投資成本的貶值計(jì)算被估資產(chǎn)功能性貶值額＝復(fù)原重置成本-更新重置成本2.

超額運(yùn)營(yíng)成本的貶值計(jì)算步聚：66（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量1.

經(jīng)濟(jì)性損耗的含義因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。經(jīng)濟(jì)性貶值，也稱為外部損失，是指資產(chǎn)本身的外部影響造成的價(jià)值損失。主要表現(xiàn)為運(yùn)營(yíng)中的設(shè)備利用率下降，甚至閑置，并由此引起設(shè)備的投資損失，資金利用效率降低。外部條件造成的經(jīng)濟(jì)性貶值可以源自國(guó)際，國(guó)內(nèi)行業(yè)基礎(chǔ)或地方。各種各樣的外部因素影響潛在經(jīng)濟(jì)回報(bào)，因而，直接影響資產(chǎn)或物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。

2.

表現(xiàn)形式1）.生產(chǎn)能力相對(duì)過剩引起的經(jīng)濟(jì)性貶值2）.生產(chǎn)要素提價(jià)，產(chǎn)品售價(jià)沒有提高引起的經(jīng)濟(jì)性貶值3）.縮短資產(chǎn)的使用壽命引起的經(jīng)濟(jì)性貶值

（四）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量67從某種程度上講，經(jīng)濟(jì)性貶值類似于機(jī)會(huì)成本的概念，當(dāng)某機(jī)器設(shè)備產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)回報(bào)率小于同價(jià)值資產(chǎn)產(chǎn)生的社會(huì)基準(zhǔn)回報(bào)率時(shí)，該項(xiàng)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值出現(xiàn)。資產(chǎn)使用基本正常時(shí)不計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值。

確定經(jīng)濟(jì)性貶值的第一步是調(diào)查影響企業(yè)和資產(chǎn)貶值的經(jīng)濟(jì)條件的存在。然后，調(diào)查任何經(jīng)濟(jì)性貶值的原因之后，必需以某種客觀方式認(rèn)證。經(jīng)濟(jì)性貶值存在于任何行業(yè)或資產(chǎn)，其特性為：其一，公司產(chǎn)品需求減低。其二，行業(yè)生產(chǎn)能力過剩；其三，原料供應(yīng)出現(xiàn)斷層。從某種程度上講，經(jīng)濟(jì)性貶值類似于機(jī)會(huì)成本的概念，當(dāng)某機(jī)器設(shè)備683.

計(jì)算方式（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量A.經(jīng)濟(jì)性貶值額＝（重置全價(jià)－有形損耗－功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率B.經(jīng)濟(jì)性貶值額＝重置成本*經(jīng)濟(jì)性貶值率（2）因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）3.

計(jì)算方式69[例3－2]某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購(gòu)建時(shí)的市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1000萬件，建成后由于市場(chǎng)發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有400萬件，60%的生產(chǎn)能力閑置。該生產(chǎn)線的重置成本為160萬元，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，如不考慮實(shí)體性磨損和功能性損耗，試計(jì)算生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。解：由于不可逆轉(zhuǎn)的市場(chǎng)發(fā)生變化，該生產(chǎn)線的有效生產(chǎn)能力只有400萬件/年，資產(chǎn)發(fā)生了經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值率＝1-（400/1000）0.8＝52%該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值=160*52%=83（萬元）[例3－2]某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購(gòu)建時(shí)的市場(chǎng)需求，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力70[例3-3]某汽車已使用10年，按目前的技術(shù)狀態(tài)還可以正常使用10年，按年限法，該汽車的貶值率為：貶值率=10/（10+10）=50%但由于環(huán)保、能源的要求，國(guó)家新出臺(tái)的汽車報(bào)廢政策規(guī)定該類汽車的最長(zhǎng)年限為15年，因此該汽車5年后必需強(qiáng)制報(bào)廢。在這種情況下，該汽車的貶值率為：貶值率=10/（10+5）=66.7%由此引起的經(jīng)濟(jì)性貶值率為16.7%。如果該汽車的重置成本為20萬元，經(jīng)濟(jì)性貶值為：20×16.7%=3.34（萬元）[例3-3]某汽車已使用10年，按目前的技術(shù)狀態(tài)還可以正常使71[例4-12]某臺(tái)車式電阻爐，政府規(guī)定的可比單耗指標(biāo)為650千瓦小時(shí)/噸，該爐的實(shí)際可比單耗為730千瓦小時(shí)/噸，試計(jì)算因政府對(duì)超限額耗能加價(jià)收費(fèi)而增加的運(yùn)營(yíng)成本。[解析]該電阻爐年產(chǎn)量為1500噸，電單價(jià)為1.2元/千瓦小時(shí)。超限額的百分比=（實(shí)測(cè)單耗-限額單耗）/限額單耗=（730-650）/650=12%根據(jù)政府規(guī)定超限額10%-20%（含20%）的加價(jià)2倍。Y=Y1×（實(shí)測(cè)單耗-限額單耗）×G×C式中：Y——年加價(jià)收費(fèi)總金額（單位：元）；Y1——電加價(jià)（元/千瓦小時(shí)）；G——年產(chǎn)量（噸/年）；C——加價(jià)倍數(shù)；

[例4-12]某臺(tái)車式電阻爐，政府規(guī)定的可比單耗指標(biāo)為65072實(shí)測(cè)單耗和限額單耗的單位為千瓦小時(shí)/噸。每年因政府對(duì)超限額耗能加價(jià)收費(fèi)而增加運(yùn)營(yíng)成本為：Y=1.2×（730-650）×1500×2=288000（元）由此計(jì)算該電阻爐未來5年的使用壽命期內(nèi)，要多支出的運(yùn)營(yíng)成本為109萬元（按折現(xiàn)率10%考慮資金的時(shí)間價(jià)值，288000×（P/A,10%,5）=109萬元）即為電阻爐因超限額加價(jià)收費(fèi)引起的經(jīng)濟(jì)性貶值。提示：如果沒有考慮增加的運(yùn)營(yíng)成本的所得稅影響，原因主要是題目沒有告訴所得稅稅率，視作忽略此因素。實(shí)測(cè)單耗和限額單耗的單位為千瓦小時(shí)/噸。73經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算

經(jīng)濟(jì)性貶值的核算基準(zhǔn)是重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值后的余額。在具體計(jì)算過程中，不同的專家給出了不同的計(jì)算公式，其中比較重要的兩個(gè)計(jì)算經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算公式，其一，經(jīng)濟(jì)性貶值額計(jì)算公式：經(jīng)濟(jì)貶值額=(RC-Dp-Df)*經(jīng)濟(jì)貶值率，其二，經(jīng)濟(jì)貶值額=RC*經(jīng)濟(jì)貶值率。以下是兩種算法概況。1、兩種計(jì)算方法的介紹依據(jù)經(jīng)濟(jì)性貶值定義，在兩版不同的《資產(chǎn)評(píng)估》教材中，給出了不同的算法。一種認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)貶值額=(RC-Dp-Df)*經(jīng)濟(jì)貶值率；另外一種認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)貶值額=RC*經(jīng)濟(jì)貶值率。兩種算法的核心差在于是經(jīng)濟(jì)性貶值的核算基準(zhǔn)不同。經(jīng)濟(jì)性貶值的計(jì)算742、產(chǎn)生的差異

關(guān)于第一種算法，支持這種算法的人主要的依據(jù)是在計(jì)算過程中，企業(yè)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格不能是負(fù)值。比如，如果一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，5成新。又由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)增加,只能40％開通，如果使用經(jīng)濟(jì)性貶值額的計(jì)算應(yīng)以評(píng)估對(duì)象的重置成本為基數(shù)，重置成本為100萬，經(jīng)濟(jì)貶值率60%，那么：重置成本*經(jīng)濟(jì)貶值率=60萬重置成本-實(shí)體貶值=100-50=50萬評(píng)估值是:100-60-50=-10萬顯然，對(duì)于五成新的設(shè)備給出-10萬的評(píng)估價(jià)格是不合適的，從而得出第二種算法不成立的結(jié)論。應(yīng)是經(jīng)濟(jì)性貶值＝（100-50）*60%＝30萬資產(chǎn)評(píng)估值＝100-50-30＝20萬支持第二種算法的人認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)性貶值是在復(fù)原重置成本的基礎(chǔ)上發(fā)生貶值的因素之一，因而，如果在重置成本扣除實(shí)體性貶值、功能性貶值的基礎(chǔ)上核算，必然存在對(duì)功能性貶值、實(shí)體性貶值的重復(fù)計(jì)算問題。評(píng)估值＝重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-(重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值)*經(jīng)濟(jì)性貶值率由于公式不同，由此得到不同的結(jié)果。2、產(chǎn)生的差異75例：評(píng)估人員對(duì)B公司一條生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)性貶值的相關(guān)因素進(jìn)行了調(diào)查、了解。具體情況如下：（1）該生產(chǎn)線的年生產(chǎn)能力為1000噸；規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.6；（2）企業(yè)正常投資報(bào)酬率為10%；適用的所得稅率為25%。（3）評(píng)估時(shí)，正值國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成影響，使得該生產(chǎn)線生產(chǎn)的產(chǎn)品：若不降價(jià)，則年產(chǎn)量會(huì)減至800噸；若每噸降價(jià)100元，則可保持正常的年生產(chǎn)能力。估計(jì)調(diào)控政策對(duì)企業(yè)的影響會(huì)持續(xù)3年。要求：請(qǐng)?jiān)u估計(jì)算（1）該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率；（2）該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額。例：評(píng)估人員對(duì)B公司一條生產(chǎn)線的續(xù)用價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)性76解：1.經(jīng)濟(jì)性貶值=1-（800/1000）0.6=12.5%2.經(jīng)濟(jì)性貶值額=1000*100*（1-25%）*〔（1+10%）3-1〕/（1+10%）3*10%=186513.9（元）解：77三、對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià)

1、從成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。2、運(yùn)用中一般沒有嚴(yán)格的前提條件。3、并非所有評(píng)估對(duì)象都適合采用成本法。

三、對(duì)重置成本法的評(píng)價(jià)

1、從成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。78第二節(jié)收益法

一、收益法的基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)效用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。（二）收益法的評(píng)估思路

預(yù)期收益折現(xiàn)（三）收益法運(yùn)用的前提條件1、資產(chǎn)的收益可用貨幣計(jì)量并可以預(yù)測(cè)2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量3、被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益年限可以預(yù)測(cè)第二節(jié)收益法

一、收益法的基本原理79二、收益法的基本計(jì)算公式

收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時(shí)間。（一）未來收益有限期1、每期收益不等額2、每期收益等額二、收益法的基本計(jì)算公式80（二）未來收益無限期

根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法。1、穩(wěn)定化收益法（年金化法）

穩(wěn)定化收益A的估算方法：（1）（2）歷史收益加權(quán)平均法

計(jì)算評(píng)估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)(3)注意:

方法（2）更具客觀性，但缺乏預(yù)測(cè)性。收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。資產(chǎn)評(píng)估課件3812、分段法

若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。資產(chǎn)評(píng)估課件382前期（設(shè)n=5）后期

0123456789分段法圖解

選擇前期期限的基本原則（1）延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；（2）盡可能長(zhǎng)，但也不宜過長(zhǎng)。前期（設(shè)n=5）后期012345833、增長(zhǎng)率法資產(chǎn)評(píng)估課件384三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（一）預(yù)期收益額1、預(yù)期收益的類型

(1)

稅后利潤(rùn)與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同凈現(xiàn)金＝稅后利潤(rùn)+折舊－追加投資（2）從資產(chǎn)評(píng)估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。1.1稅后利潤(rùn)2.1凈現(xiàn)金流3.1利潤(rùn)總額稅后凈收益，被普遍采用三、收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定1.1稅后利潤(rùn)稅后凈收益，被普852、預(yù)期收益的測(cè)算

以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。（1）時(shí)間序列法適宜預(yù)期收益趨勢(shì)明顯的情況1990199119921993199419951996199719981999··········收益時(shí)間圖3－2使用時(shí)間序列法預(yù)測(cè)某企業(yè)的凈收益2、預(yù)期收益的測(cè)算19901991199219931994186表3－3 評(píng)估前每年收益年份凈收益（萬元）1990100019911150199212101993130019941340按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程：預(yù)測(cè)年收益＝（年份數(shù)×83）－163638

87表3－4預(yù)測(cè)年收益年份凈收益（萬元）1995144919961532199716151998169819991781表388（2）因素分析法①確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；②預(yù)測(cè)這些因素未來可能的變動(dòng)情況；③估算基于因素變動(dòng)的未來收益水平。（2）因素分析法89（二）折現(xiàn)率與本金化率1.

二者無本質(zhì)區(qū)別2.

內(nèi)涵上略有區(qū)別:折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率本金化率＝折現(xiàn)率－未來年收入的增長(zhǎng)率若資產(chǎn)年收入增長(zhǎng)率為零，則二者相等。（二）折現(xiàn)率與本金化率903.

確定折現(xiàn)率的基本方法(1)、加和法折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確