房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發(fā)布日期：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃研究第一章導論選題背景和研究意義選題背景稅收籌劃是納稅人依據(jù)所涉及的稅種，在遵守法律、法規(guī)的前提之下，事先對自身經(jīng)營過程的各項安排，以規(guī)避涉稅風險，減輕稅負，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。現(xiàn)在我國的房價一直持續(xù)上升，住房問題是老百姓所關注的的熱點，然而到賬房價越來越高最直接的緣由是它的高成本，然而一個房地產(chǎn)企業(yè)最重要的成本之一就是稅費。所以說稅收籌劃是對整個社會的經(jīng)濟發(fā)展有著重要的意義。第一，從企業(yè)角度來說，實施稅收籌劃對企業(yè)會得到更多的利潤和稅收優(yōu)惠；第二，從社會角度來說，有利于促進稅收代理業(yè)的發(fā)展，而且可以幫助納稅人增強他們的依法交稅的意識；第三，從國家角度來說，有利于合理改變資源配置，再進行產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化和確認對的投資方向，最后可以增加國家的財政收入。但是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔過重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈相對應其他行業(yè)更加的緊張，目前的稅制設計不是很合理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨巨大的經(jīng)營壓力，而土地增值稅作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所觸及的重要稅種之一。因此，在此背景下本文將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃進行研究。研究意義對稅收籌劃的研究，將有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層和治理層樹立正確的稅收籌劃觀金額稅務風險意識，將有利于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在我國國民經(jīng)濟中地位具有重要性，近年來隨著稅法的不斷完善，稅收籌劃被越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所認識、接受和重視，多種多樣形式的稅收籌劃方式紛紛出現(xiàn)，越來越成為各個企業(yè)經(jīng)營管理活動中不能缺少的重要組成部分。選題研究動態(tài)國外研究動態(tài)關于稅收籌劃，國外研究比較早，美國的大法官漢德曾說過：“人民合理化他們自己的活動，降低了稅負負擔，是無可非議的。任何一個人無論貧富還是貴賤都可以這樣做的。納稅人無需通過法律的規(guī)定來承擔稅收。稅收是強制性的，而不是每個人自愿的捐款。以道德的名義來征收稅收,純粹是奢談[1]?！泵绹霞又荽髮W梅格斯博士認為“人們安排自己合理合法的經(jīng)濟活動，是指繳納盡量可能降低稅收，他們利用的方法可以叫做稅收籌劃，目的是把少繳納稅款和延遲納稅[2]。”另外，多米尼克·麥克斯韋和安東尼·維格在《土地增值稅：值得轉變嗎》中指出：土地市場的租賃價格是土地增值稅的基礎，是一種每年都必須交的稅，這種稅的特點主要是體現(xiàn)改稅的征稅的基礎上，然后按照固定比率來征收，還有在該土地的地理位置是否有激勵機制、是否有得到注意、公平競爭環(huán)境和較高的經(jīng)濟效率相關。當然，這有很多原因阻礙稅的開征，但是它可以從以前在土地增值稅上的嘗試中可以很清楚地看出土地增值稅是一個公正而且有效的，是一個重要的角色，尤其是當個人財富的越來越多投資到公共事業(yè)的時候，土地增值稅有利于獲得其中的投資盈利[3]。國內研究動態(tài)我國在長期處于計劃經(jīng)濟體制，所以稅收籌劃研究起步較晚，但是隨著國內房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，對于研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃也越來越活躍。王小玉（2010）在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務籌劃》中指出：企業(yè)納稅人應在遵守國家政策和法律法規(guī)的前提下進行稅務籌劃，通過對于稅法的研究，對企業(yè)本身的各種經(jīng)濟活動進行事先的安排，進而能盡量的減少納稅成本，獲得最大的稅后利益的一種經(jīng)濟行為[4]。劉亞丹（2011）指出：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的各種稅種當中，其中主要的稅種之一是土地增值稅，其稅率跨度大、計算比其他稅種繁雜、計算周期也比較長，如何利用稅收籌劃幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低稅負水平，在嚴酷競爭的市場中實現(xiàn)收益最大化是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前以及以后需要解決其中的一個問題[5]。張雁（2012）在《淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃》中指出：房價在這幾年上漲的趨勢預演預烈，國家頒布了一系列的法律，目的就是為了抑制房價過上漲的過快，而且當中的土地增值稅作為國家調控房地產(chǎn)開放企業(yè)的一種方法，采用了超率累進稅率，這一政策起著非常重要的作用[6]。王愛英（2009）在《論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧》中指出：在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃當中，最為重要的一種方法就是善于利用稅收優(yōu)惠政策另一種方法就是選擇恰當?shù)臅嬚?，盡量把營業(yè)額降低，同時還要增加扣除項目凈額，才能減少計稅基數(shù)，最終達到減輕應納稅額的目的，這樣探討納稅籌劃才具有實際意義[7]。文獻評價通過對國內外的研究動態(tài)的綜合可以看出，國外對于稅收籌劃的研究很早，已經(jīng)發(fā)展成為了一個穩(wěn)定而又成熟的行業(yè)，而在我國近些年才對稅收籌劃理論與方法的借鑒以及獨立的研究。可能的創(chuàng)新點研究角度創(chuàng)新本文緊密聯(lián)系目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的實際狀況，并結合最新的稅收政策，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目來研究稅收籌劃的問題，引用案例，本文提出了具有可操作性的稅收籌劃方法，可能給企業(yè)的稅收籌劃活動帶來一定的實踐意義。稅收籌劃目標創(chuàng)新房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收較多，以前的研究的稅收籌劃的方法比較籠統(tǒng)，沒有什么針對性，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個稅種當中，土地增值稅又是其中非常重要的，所以針對土增值稅進行稅收籌劃，完善籌劃方案具有較強的可操作性，具有現(xiàn)實意義。第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃現(xiàn)狀與存在問題分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅概述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有許多類型的稅種，土地增值稅是其中一個影響很大的所得稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壓力很大。但是因為土地增值稅的稅率比較高，負擔就會最重，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤有較大的影響，針對加強對土地增值稅的納稅籌劃，然而稅收籌劃的一般都是通過控制增長率、扣除項目和稅收優(yōu)惠，相對應地減輕房地產(chǎn)開發(fā)的稅收負擔，改善其經(jīng)營環(huán)境有著重要的作用[8]。在他們經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)公司，通常都會有很多大量的借款，當然也會利息支出。因此，要想進行土地增值稅的稅收籌劃，應該主要考慮房地產(chǎn)的收入額和扣除項目金額這兩個因素。隨著國家稅務總局關于土地增值稅清算的規(guī)定越來越細化，對房地產(chǎn)宏觀調控不斷加強，房地產(chǎn)面臨內外環(huán)境出現(xiàn)新的變化，選擇好的稅收籌劃對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是至關重要的，需要從新的研究視角，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃進行研究[9]。稅收籌劃現(xiàn)狀稅收法律法規(guī)不完善，稅收征管不規(guī)范在我國，目前的市場經(jīng)濟體制還尚未完善，而且存在很多不規(guī)范的稅收法規(guī)，很多時候法規(guī)剛出臺，隨之相應的補充規(guī)定就出來了，加上我國立法技術不高，稅收立法體制層次相對較多，不僅法律法規(guī)內容存在著眾多的模糊之處，而且法規(guī)相互之間還有一些摩擦或是沖突，有時候即便是專業(yè)人士也很難準確的把握，這也就在稅收籌劃方面把很大的操作風險給了納稅人。對于具體的稅收事項，我國稅法允許在一定的范圍內,稅務機關可以擁有自由核定權。企業(yè)稅收籌劃缺少戰(zhàn)略性目標，過程單調，方法單一從稅收籌劃目標方面來說，目前企業(yè)所進行的稅收籌劃往往只是考慮如何稅負最少作為納稅方案的唯一標準，并沒有著眼于整個企業(yè)的價值最大化。從籌劃過程來說，現(xiàn)在所進行的稅收籌劃，通常只著眼于某些稅種，從而使籌劃進程呈現(xiàn)單調的特點。稅收籌劃可以從時間與空間的角度在多種稅種之間進行。在籌劃的方法上，稅收籌劃主要利用稅收優(yōu)惠政策和選擇會計核算方法，方法比較單一，但從各國的稅收籌劃操作來看，企業(yè)稅收籌劃的方法還不止這些。首先企業(yè)可以從稅負彈性大的稅種下手，雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中利息費用較高，實現(xiàn)利息扣除，如果較低就不扣除[10]。稅務代理市場化不足，管理不規(guī)范，執(zhí)業(yè)人員素質低稅務中介不夠市場化，內部管理不完善、稅收籌劃工作的職責不標準、內部管理制度沒有健全，風險控制也沒完善，執(zhí)業(yè)的秩序的混亂。執(zhí)業(yè)人員素質較低，服務質量也較差?，F(xiàn)如今在我國企業(yè)進行稅收籌劃的工作人員，大部分為專門的財務和會計人員，其知識面大多都比較窄，綜合素質不是很高，但在這方面我國確極度缺乏人才。缺乏系統(tǒng)謹密的理論框架，理論研究脫離實際雖然國內關于稅收籌劃，很多學者也公開發(fā)表和出版了不少的文獻，但大多只局限于理論的介紹，深入地進行探討卻很少。與外國相比較，他們的稅收籌劃理論不斷成熟，還具有豐富的實踐經(jīng)驗，而且對于稅收籌劃的研究也比較早。對于稅收籌劃的研究我國才剛剛起步，縱使政府能及時的推陳出新，稅法的操作性還是很差，大多的公司都習慣于傳統(tǒng)的工作任務，做的都是單一的日常工作任務，沒有一套比較完整的系統(tǒng)、比較好的理論框架，也沒有比較標準的操作技術。另一方面，如果稅收籌劃的理論研究脫離實際，沒有注重實際操作，從而會缺少現(xiàn)實的可行性，合理的稅收籌劃對企業(yè)帶來更高的收益，但是不合理的企業(yè)，如果不注意其中的一些細節(jié)問題，會對企業(yè)的經(jīng)營管理沒有起到指導性的作用，往往會適得其反[11]。綜上所述，我國的稅收籌劃存在的問題較多，現(xiàn)狀不是很樂觀。為此，稅務機關、企業(yè)、稅務代理機構等應都該重視這些問題，稅收籌劃是市場經(jīng)濟發(fā)展得必然產(chǎn)物，所以分析這些問題產(chǎn)生的原因，再轉向研究方案，以解決這些問題，不斷的完善，稅收籌劃將會有廣闊的發(fā)展前途。存在的問題法律法規(guī)不夠完善，稅收執(zhí)法不規(guī)范我國在稅收籌劃無論是理論和還是實踐都處于初步探索階段，因此稅收籌劃法律法規(guī)存在著很多的漏洞，執(zhí)法也沒有規(guī)范化。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，有些企業(yè)認為稅收籌劃成本會更高，反而偷稅、逃稅會更方便，且就算被發(fā)現(xiàn)，罰款也相對較低，這也就造成了很多企業(yè)不重視稅收籌劃。另一方面，法律的不規(guī)范和模糊也讓企業(yè)認為稅收籌劃存在著操作風險，可能會發(fā)生稅務機關與納稅人意見不一致的地方從而導致稅收籌劃失敗。缺乏有效的內部管理，稅收籌劃意識不強稅收籌劃的進行必須建立在有效的內部管理基礎之上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃可能涉及經(jīng)營活動的整個過程，但很多企業(yè)各部門之間信息的共享和相互協(xié)作的程度相對較低，這也給進行稅收籌劃帶來了難度。而且很多企業(yè)沒有稅收籌劃的意識，很多企業(yè)認為進行稅收籌劃的收益比偷逃稅的收益要低，沒必要進行稅收籌劃來增加相關的成本[12]。違法處罰較輕，造成偷稅逃稅企業(yè)多企業(yè)在稅收方面有違法行為，稅務機關應該嚴懲，才能讓企業(yè)真正認識到通過合法合理的稅收籌劃途徑，可以減少稅負實現(xiàn)利潤最大化，而不是通過偷逃稅款。很多企業(yè)在減少稅負的時候不是通過稅收籌劃，反而是通過偷逃稅款，因為土地增值稅是一個很大的稅種，這樣而偷逃稅款是違法行為的，不利于企業(yè)的發(fā)展。從長遠的角度看，企業(yè)進行稅收籌劃并沒有減少國家的收入來源，這是因為企業(yè)通過稅收籌劃利潤越來越多，企業(yè)才會不斷地發(fā)展，更好的發(fā)展。企業(yè)為了能夠長遠健康的發(fā)展，就應該選擇在遵守法律的前提下減輕稅負，這才是企業(yè)的長久之計。第三章土地增值稅稅收籌劃的路徑分析影響增值率的價格、扣除項目取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額包括兩個方面，一方面是納稅人為了取得土地使用權應該支付的地價款。在另外一方面是納稅人在取得土地使用權時按國家的有關規(guī)定繳納的相關費用和稅收，包括取得土地使用權過程中有關契稅、登記和過戶手續(xù)費。房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用是指和房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的財務費用、管理費用和銷售費用。按照現(xiàn)行財務會制度的有關規(guī)定，這三種費用作為期間費用，按實際發(fā)生額直接計入到當期損益當中。然而，在計算土地增值稅當時，有因為對利息處理不同而不同，房地產(chǎn)開發(fā)成本的費用并不是按照納稅人實際發(fā)生的金額中扣除，而是分成兩種情況來考慮，其主要是考慮財務費用中的利息支出是否能夠按轉讓房地產(chǎn)項目來計算分攤利息，并提供金融機構證明，允許根據(jù)實際扣除利息，再計算出費用金額。房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務發(fā)生的實際成本，包括土地征用幾拆遷補償費、土地使用權的基礎設施費、前期的工程費、出讓金、開發(fā)期間的稅費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、不可預見費等。當中公共配套設施費，主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出[13]。經(jīng)營方式以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，以土地作價入股進行投資或作為聯(lián)營的條件，將土地轉讓到所聯(lián)營、投資的企業(yè)當中，然而對土地增值稅暫免征收。但是將上述土地重新轉讓的企業(yè)，應征收土地增值稅。假如企業(yè)以土地作價入股進行投資或聯(lián)營，但所投資和聯(lián)營的企業(yè)從事的，或者以其商品房來投資和聯(lián)營，都不適用暫免征收土地增值稅的相關規(guī)定[14]。合作建房方式 對于一方出出地，另一方資金，兩方合作的建房，建成以后按照出資比例分房自用的，就暫免征收土地增值稅，但是建成后轉讓的，然而就會征收土地增值稅。代建房方式代建行為指的是房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶開發(fā)房地產(chǎn)，等開發(fā)完成之后向客戶收取代建費的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來講，整個經(jīng)濟行為中都沒有房地產(chǎn)權的變化，但并沒有發(fā)生土地權屬的轉移，所以它的收入屬于勞務收入性質，所以不是征稅范疇。所以采用代建房的方式，既可以減輕營業(yè)稅的負擔，取得了收入，又可以不用繳納土地增值稅，這種代建行為給企業(yè)大幅度的減輕了稅收負擔[15]。第四章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃方法建房方式選擇的稅收籌劃代建房方式稅法規(guī)定，屬于代建房行為的不征收土地增值稅，而是屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范疇。由于營業(yè)稅中的建筑業(yè)適用的是3%的比例稅率，這個稅率相對來說比較低，但它是適合土地增值稅30%至60%的四級超率累進稅率，我們明顯可以看到，前者是一個非常明顯節(jié)約的稅種。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)之前，已經(jīng)確定最終的銷售方向然而就會確定最終客戶，那么完全可以考慮采用代建房方式來進行開發(fā)，從而會減輕稅收負擔，而如果采用先開發(fā)后銷售的方法往往會增加企業(yè)的稅收負擔。這種籌劃方式可以跟客戶咨詢，由客戶自己購買和獲得的土地使用權和所需的各種建筑材料，也可以顧客的名義來取得和購買，其最重要的是房地產(chǎn)權轉移不會發(fā)生。為了使得該稅收籌劃的進行更加順利，應該充分利用代建房政策來幫助企業(yè)合理的降低稅負，在開發(fā)的時候就確定最終的銷售方向，以得到客戶的配合，這樣能降低企業(yè)的成本，增加增加企業(yè)的收益[16]。合作建房方式稅法規(guī)定，對于由一方出資,另一方出地而兩方合作的建房，建成之后按比例分配房自用的，暫時免征土地增值稅。假如購買使用了一塊土地正要準備建造住宅，可以預先找好購房客戶，以購房客戶的購房款項當合作建房的資金。這樣的形式就符合了稅法規(guī)定條件中可以暫免稅的一方出地一方出資的。因此，對于合作建房的部分，企業(yè)和客戶都不需要繳納土地增值稅，而屬于建后出售的那部分才繳納土地增值稅，這樣就企業(yè)節(jié)省了很多稅負[17]?？鄢椖康亩愂栈I劃合理籌劃借款利息房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務費用中的利息支出，有兩種列支方式：第一種方式是能夠按照轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并且能提供金融機構證明的，就可以扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生的費用而且按規(guī)定進行計算扣除不到5%的金額之和。凡是無法準確的分攤轉讓房地產(chǎn)項目金額中的利息支出的或沒有金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定計算金額總和的10%以內計算扣除。因此，企業(yè)在計算借款利息的時候，可以根據(jù)兩種方法計算出的扣除費用的多少來選擇是否提供金融機構的證明[18]。假設某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一處商業(yè)用房，它的開發(fā)成本是1100萬元，取得土地使用權需要的金額是1200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出是80萬元，超過按商業(yè)銀行同類同期的貸款利率，該如何進行籌劃呢如果按提供金融機構貸款證明來計算，允許該企業(yè)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用最高金額為80+（1100+1200）×5%=195萬元；如果按不提供金融機構貸款的證明來計算，則允許該企業(yè)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用后的款項為（1100+1200）×10%=230萬元。從計算出的結果來看，在這種情況下，企業(yè)選擇不提供金融機構貸款證明是更有利的[19]。提高住宅的配套設施標準稅法規(guī)定，納稅人建造普通的標準住房出售，增值額不超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。納稅人可以利用這一政策，提高住宅的配套設施的同時減少了稅收[20]。例：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一住宅小區(qū)，住宅可售面積為100000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價為每平方米3600元，繳納的營業(yè)稅為1800萬元，可預計銷售總收入為36000萬元，城市建設維護稅及教育費附加為180萬元，所取得土地使用權費用與開發(fā)成本為20600萬元。方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售可扣除項目金額：20600×（1+10%+20%）+1800+180=28760（萬元）增值額：36000-28760=7240（萬元）增值率：7240÷28760×100%=%應繳納的土地增值稅：7240×30%=2172(萬元)方案二：在小區(qū)中心花園建設一個噴泉，在花園建了隔音帶，美化綠化整個小區(qū)，投資了700萬元?？煽鄢椖拷痤~：（20600+700）×（1+10%+20%）+1800+180=30060(萬元)增值額：36000-30060=5940（萬元）增值率：5940÷30060=%%符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。方案二提高了小區(qū)的配套設施，也加強了商品房的質量，投資了700萬元，同時比方案一少繳了2172萬的稅收[21]。銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃制定合理的銷售房價根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定納稅人建造普通標準住房出售的，按照不同的成本對象定價，國家規(guī)定增值額未超過扣除項目金額總和20%的普通住宅免征土地增值稅和開發(fā)項目。制定房價的時候可以充分考慮稅率的臨界點，對于增值額超過扣除項目金額總和20%的，則全額免征土地增值稅。同一個開發(fā)項目的不同對象也有會存在不同的增值稅，所以不同的增值稅的稅率也會有所不同。企業(yè)該如何定價才能享受優(yōu)惠，降低土地增值稅稅負，實現(xiàn)更多的利潤呢例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門從事普通的商品房開發(fā)，2013年6月擬出售一棟普通住宅，總面積100000平方米。該住宅的出讓金是4100萬元，成本為11900萬元，利息支出為1000萬元。營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設稅為7%，教育費附加稅率為3%。當?shù)卦试S扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例是10%。則該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應如何制定售房收入方案一：銷售價格為每平方米2800元，計算如下 銷售收入：2800×100000÷10000=28000（萬元）營業(yè)稅：28000×5%=1400(萬元)城市維護建設稅：1400×7%=98（萬元）教育費附加：1400×3%=42（萬元）扣除項目金額:(4100+11900)×(1+10%+20%)+1400+98+42=22340(萬元）增值額：28000-22340=5660（萬元）增值率：5660÷22340×100%=%需繳的土地增值稅為：5660×30%=1698（萬元）方案二：銷售價格為每平方米2670元，則計算如下銷售收入：2670×100000÷10000=26700（萬元）營業(yè)稅：26700×5%=1335（萬元）城市維護建設稅：1335×7%=教育費附加：1335×3%=扣除項目金額：(4100+11900)×(1+10%+20%)+1335++=（萬元）增值額:=（萬元）增值率：÷=%增值率小于20%，因此不繳土地增值稅雖然方案二的銷售價格比方案一的銷售價格低，但確少繳了1698萬元。因此，選擇方案二給企業(yè)帶來的利潤更多[22]。收入分散取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在剛建造好的住宅而沒有安裝附屬設備和進行裝修時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以先與購房者簽訂商品房銷售合同。將多個項目分開進行分散經(jīng)營，稅基和稅率也將會降低，以實現(xiàn)建設稅收。例如：把超過20%的項目增加到增值率沒有超過20%的普通標準住宅，還有和其他增值率超過20%的樓盤分開核算，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，分不分開核算稅負相差很多，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應考慮分開核算，也要仔細核算能否達到節(jié)約稅收，這樣才能分散收入，享受免稅待遇。利用稅收優(yōu)惠政策目前我國經(jīng)濟處于快速發(fā)展時期，稅收法律法規(guī)還有待完善，處在不斷的發(fā)展變化的過程中，企業(yè)要及時把握稅收法律、法規(guī)的優(yōu)惠政策所帶來的機遇進行稅收籌劃，實現(xiàn)稅收的投資收益和稅收籌劃雙贏的局面。建造普通標準住房的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標準住房出售，如果增值額不超過扣除項目金額之和20%的，就免征土地增值稅。對于不僅建造普通標準住房，還開發(fā)其他房地產(chǎn)的應該分開計算，不能準確計算增值額或不分開的，其建造的普通標準住房就不能享受此項免稅規(guī)定。國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠國家建設的需要而被政府征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權免征土地增值稅。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷的，由納稅人自行轉讓房地產(chǎn)原房地產(chǎn)的土地增值稅。支持公共租賃住房建設和運營的優(yōu)惠政策對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房當廉租住房經(jīng)濟適用住房房源，而且增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。[23]結論通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃的探索，得出以下幾點結論：（1）應建立健全稅收籌劃機制。充分利用稅收籌劃方式，從企業(yè)日常經(jīng)營活動的各方面進行稅收籌劃，提高企業(yè)的稅收籌劃意識和技能。（2）應選擇合適的建房方式進行稅收籌劃。在建房之前，企業(yè)就應該考慮好合適的建房方式，利用國家的稅收優(yōu)惠政策，選擇代建方和合作建房的方式等進行稅收籌劃。（3）應注意銷售環(huán)節(jié)的稅收籌劃。在銷售環(huán)節(jié)，企業(yè)通過制定合理的銷售房價和收入分散取得方式進行稅收籌劃，有時可以為企業(yè)帶來更多的利潤。（4）可以利用稅收優(yōu)惠政策進行稅收籌劃。主要有支持公共租賃住房建設和運營的優(yōu)惠、建造普通標準住房的稅收優(yōu)惠和國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠。參考文獻[1]WBMeigs,RFUniversitiPress,1984,7-38.[2]Hess,AlanC,CliffordSmithofMortgageofRealEstateFinanceand(1):331-346.[3]DominicMaxwell,AnthonyVigor."landvaluetax:worththetransition".universityof,2006(4):P5-7,18-20.[4]王小玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務籌劃[J].經(jīng)濟研究導刊,2010(02):87-88.[5]劉亞丹.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃[J].現(xiàn)代商業(yè),2011(30):261-262.[6]張雁.淺析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計,2012(07):52-53.[7]王愛英.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧[A].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè),2009(08):171-172.[8]王艷東.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃[J].企業(yè)研究,2012(22):186-187.[9]章穎凌,常蘇芬.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值