物流地產(chǎn)-詳細解讀

物流地產(chǎn)-詳細解讀

物流地產(chǎn)物流地產(chǎn)(LogisticsRealEstate)目錄1物流地產(chǎn)概念的界定2物流地產(chǎn)的主體與對象3物流地產(chǎn)的發(fā)展歷程[1]4物流地產(chǎn)與物流園區(qū)的關(guān)系[2]5Reference物流地產(chǎn)概念的界定物流地產(chǎn)是指物流地產(chǎn)商根據(jù)社會發(fā)展的需求，在全球范圍內(nèi)選擇合適的地點，并投資建設高效、優(yōu)質(zhì)、完善的相關(guān)物流設施，再將此物流設施轉(zhuǎn)租給包括制造商、零售商、物流公司等在內(nèi)有相關(guān)物流業(yè)務需求的客戶，并由物流地產(chǎn)投資商專業(yè)管理隊伍提供相關(guān)物業(yè)管理服務的物流活動。通過物流地產(chǎn)這種創(chuàng)新形式，一方面有需求的物流設施租賃企業(yè)可以減輕龐大的資產(chǎn)負擔，將能夠更加專注于企業(yè)本身的核心業(yè)務；另一方面物流地產(chǎn)投資商也可以獲得更加穩(wěn)定的出租收益，通過這種形式，物流租賃需求公司與物流地產(chǎn)投資商在利益和風險方面可以達到共贏局面。究其本質(zhì)而言，物流地產(chǎn)其實是物流服務和地產(chǎn)服務一體化相互結(jié)合的產(chǎn)物，通過二者的相互促進、相互補充，可以實現(xiàn)原有物流業(yè)價值鏈的擴充和延伸。同時，對于客戶外包非核心業(yè)務需求的滿足，有利于多方面融入客戶價值創(chuàng)造體系，有利于與客戶實現(xiàn)長期穩(wěn)定的戰(zhàn)略聯(lián)盟，有利于從系統(tǒng)角度整合優(yōu)化物流服務，有利于形成持續(xù)核心競爭力。更重要的是，物流地產(chǎn)恰好處于物流業(yè)價值鏈環(huán)節(jié)所構(gòu)成的微笑曲線的頂端(參見下圖所示)，因而能夠為企業(yè)帶來更多的附加值。這也是物流地產(chǎn)商傾向于物流地產(chǎn)投資的根源，亦是國內(nèi)物流地產(chǎn)業(yè)興起的重要動因。物流地產(chǎn)的主體與對象在物流地產(chǎn)的運營活動中，存在著物流地產(chǎn)供需雙方的合作，一方為出資建設物流設施的執(zhí)行者，另一方為有著物流設施租賃需求的客戶。兩者合作之間相互存在各自的服務形式和需求業(yè)務，正是因為兩者之間的合作才使得物流地產(chǎn)這種創(chuàng)新形式的產(chǎn)生和發(fā)展。在滿足各自需求的同時，共同努力實現(xiàn)共贏局面，實現(xiàn)利潤最大化及價值最優(yōu)化。1.物流地產(chǎn)商是物流地產(chǎn)的實施者無論是國外物流地產(chǎn)的發(fā)展還是國內(nèi)物流地產(chǎn)的崛起，物流地產(chǎn)商是物流地產(chǎn)業(yè)的執(zhí)行者，也是物流地產(chǎn)的主體，物流地產(chǎn)商為客戶所提供的服務方式可以分為以下四種：(1)標準物流設施與物流園區(qū)的開發(fā)物流地產(chǎn)商在選定了合適的相關(guān)物流設施點后，開始進行設計、施工建設、完工等一系列的工作，將建設好的物流設施按客戶對不同規(guī)模要求及合同條款轉(zhuǎn)租給客戶，為客戶提供便捷、高性價比的物流設施。其運作模式參見下圖所示。(2)按客戶需求定制開發(fā)倉儲設施定制開發(fā)是指物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的特定需求，最大限度地滿足客戶的商業(yè)屬性，商業(yè)用途及商業(yè)規(guī)模等從而選擇合適的地點，投資建設與管理客戶專用的物流設施。(3)收購與回租當要達到供需雙方的共同利益，幫助客戶縮減開支，同時為了滿足客戶日益不斷增加的財務目標，物流地產(chǎn)商可以選擇收購客戶現(xiàn)有的物流配送設施，并將其租給客戶適用。通過收購與回租的方式可以有效減少客戶固定資產(chǎn)負債，從而通過精簡資產(chǎn)、提高資本利用率，將主要精力放到企業(yè)核心業(yè)務方面。與此同時，物流地產(chǎn)商從中獲得了大量盈利性物流設施，使得提高了固定資產(chǎn)成本，極大地提高了物流設施的周轉(zhuǎn)利用率。其運作模式參見圖下所示。(4)提供咨詢服務相關(guān)業(yè)務物流地產(chǎn)商利用企業(yè)自身的專業(yè)管理平臺，為客戶提供專業(yè)的咨詢服務，協(xié)助客戶設計及優(yōu)化供應鏈管理，幫助客戶更好地實現(xiàn)物流業(yè)務流程再造，解決在業(yè)務流程過程中遇到的問題。物流地產(chǎn)商從中可以收取適當?shù)奈锪髯稍冑M用，實現(xiàn)利潤獲得途徑的延伸。2.客戶是物流地產(chǎn)的需求者客戶作為物流地產(chǎn)的租用方，也是物流地產(chǎn)的對象。為什么很多的物流企業(yè)租用物流設施而不是建設自己的物流設施呢？總結(jié)有以下幾種原因：(1)社會發(fā)展的需要。隨著經(jīng)濟的飛速發(fā)展，全球化經(jīng)營的理念則要求企業(yè)擴張的速度越來越快，為了節(jié)省時間成本、人力成本、物力成本，在合適的地點進行補點、運營，從而使得企業(yè)不得不改變原有的運營策略，然而原始積累對今后的擴張發(fā)展是供不應求的，不能只單靠自身的財力、物力尋求快速的發(fā)展，就必須通過有效的途徑進行自身的擴張發(fā)展，而通過租用相關(guān)物流設施就能滿足企業(yè)的低成本發(fā)展戰(zhàn)略。(2)注重投資利潤回報。很多企業(yè)為了實現(xiàn)利潤最大化，提高資產(chǎn)回報率、減少負債，就會從縮減固定資產(chǎn)的投入入手。越是大型的物流企業(yè)，越不自己建設物流設施，反而是通過租用物流設施來創(chuàng)造實現(xiàn)利潤最大化的空間，它們就需要會通過固定資產(chǎn)剝離，將對固定資產(chǎn)的投入轉(zhuǎn)化為對技術(shù)革新及產(chǎn)品研發(fā)上來，重點發(fā)展核心業(yè)務，增強同行業(yè)的競爭力，同時提升企業(yè)盈利能力。(3)注重風險最小化?？蛻羝髽I(yè)對經(jīng)濟發(fā)展速度的預測與自身發(fā)展能力的評估往往會發(fā)生不相符現(xiàn)象，就會出現(xiàn)物流設施不足或過剩的現(xiàn)象，在一定的程度上就會造成生產(chǎn)運營中斷，在一定程度上會造成資源的浪費，從而影響到企業(yè)的正常運營。而選擇租用物流設施則比較靈活，根據(jù)企業(yè)的實際需求租用不同面積、不同地理位置的物流設施，可以從根本上降低經(jīng)營風險。物流地產(chǎn)的發(fā)展歷程[1]1.國外物流地產(chǎn)的發(fā)展國外物流地產(chǎn)于上世紀80年代開始發(fā)展，物流地產(chǎn)發(fā)達的國家以歐洲和美洲為主，國外物流地產(chǎn)歷經(jīng)了20多年的發(fā)展，呈現(xiàn)出如下特點：(1)物流地產(chǎn)的集約化與協(xié)同化在當今全球化物流經(jīng)濟的時代，對于物流地產(chǎn)企業(yè)來說既是機遇又是挑戰(zhàn)，從而加劇了物流地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭。為了滿足全球化或區(qū)域化的物流服務，物流地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模就必須擴大并形成規(guī)模效益。規(guī)模的擴大可以通過物流地產(chǎn)企業(yè)合并，也可以是企業(yè)間的合作聯(lián)盟。隨著物流國際化發(fā)展的趨勢，美國和歐洲的大型物流地產(chǎn)企業(yè)開始跨越國境，展開連橫合縱式的并購，立足于拓展國際物流地產(chǎn)市場，以爭取更大的市場份額。國外物流地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨向于集約化與協(xié)同化的發(fā)展，集中表現(xiàn)在物流園區(qū)的建設，將多個物流企業(yè)集中起來，發(fā)揮企業(yè)整體優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，實現(xiàn)物流企業(yè)的專業(yè)化和科學化。同時，這些企業(yè)可共享一些基礎設施和配套服務設施，從而降低運營成本，實現(xiàn)規(guī)模效益。物流園區(qū)的建設可以滿足倉庫建設規(guī)?；l(fā)展趨勢的要求。在城市中心地區(qū)，大面積用于大型倉庫建設的用地越來越少，通過建在郊區(qū)的物流園區(qū)，可以提供的發(fā)展空間也是較大的。物流園區(qū)通常以倉儲、運輸、加工等用地為主，另外還包括與之配套的信息、咨詢、維修、綜合服務等設施用地。而日本是最早建立物流園區(qū)的國家，至今已建成22個大規(guī)模的物流園區(qū)，已建立20多個大規(guī)模的物流園區(qū)，平均占地約80多萬平方米；韓國于1995-1996年分別在富谷和梁山建立了兩個物流園區(qū)，占地規(guī)模都是33萬平方米；德國物流園區(qū)從20世紀80年代開始，一次性在全國規(guī)劃建設40個所謂的“貨運中心”即物流園區(qū)，已經(jīng)有20個全國性的物流園區(qū)投入使用。德國模式即“貨運村”的贏利模式，是中國政府較為推崇的園區(qū)發(fā)展模式。德國的物流園區(qū)是為了提高貨物運輸?shù)慕?jīng)濟性和合理性，以發(fā)展綜合交通運輸體系為主要目的。德國物流園區(qū)的建設遵循：聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃、州政府扶持建設、企業(yè)自主經(jīng)營的發(fā)展模式。(2)物流地產(chǎn)的規(guī)模化與網(wǎng)絡化物流地產(chǎn)的規(guī)?；c網(wǎng)絡化的建設得到越來越多的物流地產(chǎn)投資商的重視，這說明物流地產(chǎn)業(yè)正在快速的發(fā)展，當達到一定的規(guī)?；途W(wǎng)絡化時，就意味著物流地產(chǎn)的發(fā)展有初級向成熟邁進。這種形式以美國物流地產(chǎn)業(yè)大亨普洛斯為代表，在全球范圍內(nèi)建設物流倉儲設施，并實現(xiàn)全球化的物流地產(chǎn)網(wǎng)絡。其擁有、開發(fā)并管理物流配送設施超過5000萬平方米，總資產(chǎn)約400億美元，服務超過4900個全球客戶，其中460多家名列世界1000強企業(yè)，而其中大部分客戶已經(jīng)在中國開始了他們新的發(fā)展旅程。如此龐大的網(wǎng)絡系統(tǒng)，能夠幫助客戶實現(xiàn)全球內(nèi)的流通。(3)物流地產(chǎn)的綠色化與低碳化物流的發(fā)展方向是最終實現(xiàn)綠色化與低碳化，綠色化與低碳化可節(jié)約社會資源，更好地保護地球環(huán)境，物流地產(chǎn)商負擔起應承擔的社會責任，做一個有社會責任感的優(yōu)良企業(yè)。物流是經(jīng)濟發(fā)展和消費生活多樣化的支柱，物流的發(fā)展的同時又會對城市環(huán)境帶來不利影響，比如運輸和配送工具的噪聲、排放有害的污染、對交通阻塞產(chǎn)生的不利影響等。而生產(chǎn)產(chǎn)品的廠商在生產(chǎn)過程中的廢料以及生活廢料等如不及時處理也會對環(huán)境造成污染。因此，21世紀對物流地產(chǎn)的發(fā)展提出了新的要求，即綠色物流。綠色物流包括兩方面，一是要對物流系統(tǒng)污染進行控制。在物流系統(tǒng)和活動的規(guī)劃與決策中盡量采用對環(huán)境污染小的方案，比如采用排污量小的貨車車型，采取近距離配送、夜間運貨（可以減小交通阻塞，節(jié)省燃料和減小污染排放量）等。發(fā)達國家政府倡導的綠色物流則是在污染發(fā)生源、交通量、交通流三個方面制定了相關(guān)政策進行約束；另一方面綠色物流是建立工業(yè)和生活廢料處理的物流系統(tǒng)。物流地產(chǎn)企業(yè)應該把目前的“線性開放式的生產(chǎn)物流”方式改變成能夠回收產(chǎn)品廢料的“循環(huán)式的回收物流”。2.國內(nèi)物流地產(chǎn)的發(fā)展我國物流地產(chǎn)于2002年在東部沿海地區(qū)產(chǎn)生。2003年美國物流地產(chǎn)巨頭普洛斯公司進駐中國物流市場,在全國范圍內(nèi)成了最熱門的話題,2005年底，中國正式吸引外資投資物流，從而帶動了對物流地產(chǎn)的投資熱。呈現(xiàn)出如下特點：。(1)發(fā)展趨勢良好，發(fā)展?jié)摿薮箅S著物流地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，國外物流地產(chǎn)投資商也加快了在國內(nèi)的發(fā)展，在外資企業(yè)的影響下，國內(nèi)數(shù)十家地產(chǎn)或物流企業(yè)開始投資物流地產(chǎn)業(yè)，這些企業(yè)包括：中糧集團、和記黃埔、寶供物流、珠江地產(chǎn)等。國內(nèi)物流企業(yè)投資物流地產(chǎn)情況表參見表所示。國內(nèi)物流企業(yè)在我國的物流地產(chǎn)投資情況表公司名稱當前投資情況北京中糧集團2005年成都：成都市西南物流中心。長江實業(yè)和記黃埔與廣州國際玩具中心有限公司聯(lián)合投資2003年廣州：廣州國際玩具禮品城，建設面積約50萬㎡，總投資15億元。珠江物流有限公司2005年北京：開發(fā)建設“北京家居產(chǎn)業(yè)示范園”；2005年天津：開發(fā)建設京津新城工業(yè)園。寶供企業(yè)物流集團2002年蘇州：開發(fā)建設寶供蘇州基地；2003年廣州：開發(fā)建設廣州黃埔物流基地。京泰集團、SOHO中國、嘉里建設和華遠地產(chǎn)2003年北京：北極光朝陽區(qū)物流港項目。據(jù)《全國物流園區(qū)發(fā)展調(diào)查報告》中的資料可知，2006年全國共建設207個物流園區(qū)(包括規(guī)劃在內(nèi))。其中，投入運營的物流園區(qū)占24%，在建的占31%，規(guī)劃中的物流園區(qū)占45%。其中沿海地區(qū)占絕大部分，大部分物流地產(chǎn)商選擇在沿海地區(qū)投資物流園區(qū)。根據(jù)上表的內(nèi)容和《全國物流園區(qū)發(fā)展調(diào)查報告》的數(shù)據(jù)統(tǒng)計得知，我國物流地產(chǎn)擁有良好的發(fā)展勢頭，而規(guī)劃中物流園區(qū)數(shù)量比例較大，說明我國物流地產(chǎn)具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?2)物流地產(chǎn)規(guī)模化、網(wǎng)絡化不足無論是外資還是國內(nèi)物流地產(chǎn)投資商，投資國內(nèi)物流地產(chǎn)的區(qū)域呈現(xiàn)出從沿海地區(qū)向中西部地區(qū)逐步拓展的現(xiàn)象，而投資于沿海地區(qū)的比例遠遠大于投資中西部的比例，從而造成投資物流地產(chǎn)的規(guī)模不均，不能形成全國內(nèi)物流地產(chǎn)規(guī)?；l(fā)展。更不能使得我國物流地產(chǎn)的發(fā)展形成網(wǎng)絡化發(fā)展，未能實現(xiàn)物流地產(chǎn)資源和信息的集聚。2006年，仲量聯(lián)行對中國倉儲和物流行業(yè)的調(diào)查顯示,85%倉儲設施集中在長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)，其中43%主要集中于以上海為中心的長江三角洲，42%分別被珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)平分占據(jù)。在城市分布格局中，11%的份額被廣州占據(jù)，深圳占據(jù)9%，北京占據(jù)13%，天津占據(jù)4%，成都占據(jù)5%，其余的城市所占份額不多。我國物流地產(chǎn)發(fā)展比較緩慢，很多從事物流地產(chǎn)的企業(yè)由于缺乏資金實力、管理水平有限等問題從而不能進行大規(guī)模的物流網(wǎng)絡建設，在一定的程度上不利于我國物流地產(chǎn)長遠的發(fā)展的。物流地產(chǎn)與物流園區(qū)的關(guān)系[2]1.物流園區(qū)引入物流地產(chǎn)商有助于規(guī)避政府投資經(jīng)營風險物流園區(qū)也稱物流團地，是一家或多家物流(配送)企業(yè)在空間上集中布局的場所，它是提供一定品類、一定規(guī)模、較高水平的綜合物流服務的物流集結(jié)點。由政府從城市整體利益出發(fā)，為解決城市功能紊亂，緩解城市交通擁擠，減輕環(huán)境壓力，在郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部主要交通干道附近專辟用地，通過逐步配套完善各項基礎設施、服務設施，提供各種優(yōu)惠政策，吸引大型物流(配送)中心在此聚集，使其獲得規(guī)模效益，降低物流成本，同時減輕大型配送中心在市中心分布所帶來的種種不利影響。因此從功能上而言，物流園區(qū)和物流地產(chǎn)都是為物流產(chǎn)業(yè)鏈中的一環(huán)，為企業(yè)提供倉儲，配送，貨物中轉(zhuǎn)等業(yè)務，然后中國物流園區(qū)與物流地產(chǎn)因為投資主體的不同，又有顯著的區(qū)別，物流地產(chǎn)的投資主體往往是地產(chǎn)企業(yè)，而物流園區(qū)的投資主體往往為地方政府。中國物流園區(qū)很多情況下是由所在地政府主導進行規(guī)劃和開發(fā)建設，接著委托一個專門的經(jīng)營管理機構(gòu)運作管理，其贏利模式并非通過開展物流業(yè)務獲得效益，而是通過為入駐企業(yè)提供綜合服務來實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益，因此物流園區(qū)的經(jīng)營更多偏向于工業(yè)園區(qū)的運作模式，而在發(fā)揮物流中心的職能上缺乏專業(yè)性。目前絕大多數(shù)的物流園區(qū)都是從生地開始的，物流園區(qū)是政府主管部門或直屬企業(yè)以土地形式投資控股并在此基礎上衍生出一個兩個牌子一班人馬的機構(gòu)，這就必然造成政企不分的局面。政企不分一方面滋生腐敗，另一方面物流園區(qū)由于規(guī)模比較大，管理和協(xié)調(diào)難度也大，單一的政府投資主體往往缺乏專業(yè)的管理團隊先進的企業(yè)管理經(jīng)驗，則不容易達到最佳贏利水平，有時甚至會出現(xiàn)嚴重的投資失誤，出現(xiàn)園區(qū)空置率上升等局面，因此為了物流園區(qū)的長足發(fā)展，采用多元化投資引入的方式是規(guī)避政府資金風險的最佳途徑，而多元化投資就包括物流地產(chǎn)商的資金注入。同時專業(yè)的物流地產(chǎn)商的引進對吸引客源有很大的幫助，政府不用為招商引資發(fā)愁，減少了政府的經(jīng)營風險，這將是控制物流園區(qū)閑置率很好的方法，也是其盈利的保證。從物流園區(qū)的倉儲職能上來說，一方面，倉儲設施的建設資金投入量大，且投資回報期漫長，并且在信息化的今天，倉儲系統(tǒng)成為連接供應鏈的重要節(jié)點，企業(yè)不單只滿足于倉儲功能，還希望可