佛山住宅樓項目可行性報告

PAGEPAGE35機密資料注意保存佛山市南海桂城A9－1項目可行性研究報告第一部分項目概況第二部分法律風險分析第三部分市場分析第四部分規(guī)劃設計初步分析第五部分開發(fā)周期設想第六部分經(jīng)營效果分析第七部分綜合評價及建議深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司2005年4月項目概況：項目自然條件和周邊環(huán)境1號地塊城市廣場婦幼保健院1號地塊城市廣場婦幼保健院華南師大附中南海試驗中學怡翠花園項目位置圖：項目位置示意項目位置地塊東至佛山一環(huán)路，北至桂平路，西至平三路，南至2號地塊。東至建設中的佛山一環(huán)路 南至2號地塊北至桂平路 西至平三路宗地規(guī)劃指標：宗地狀況：總用地面積（規(guī)劃證載明）：91,303.006平方米；土地證載明面積：74,638.62平方米；宗地基本呈長方形，其中東西長約400米，南北長約200米。控制指標建筑密度：≤25%;容積率：≤2.4（經(jīng)咨詢規(guī)劃局，以91,303.006平方米計算），合總建筑面積為219,127.21平方米;綠地率：≥35%;建筑物層數(shù)：11-19層;退縮及間距要求退縮佛山一環(huán)路的道路紅線≥12M退縮平三路的道路紅線≥10M退縮桂平路的道路紅線≥15M退縮2號地塊間距中心線≥8M靠平三路的高層建筑按以上要求增退5M停車位公建部分按照100平方米建筑面積配置一個停車位；住宅每戶不少于1.2個停車位；區(qū)內(nèi)需安排一定數(shù)量的室外臨時停車位。商業(yè)配套：沿平三路、桂平路可配套商業(yè)建筑（但不可沿路全封閉作商業(yè)，應適當留有一定的商業(yè)綠化空間），佛山一環(huán)路邊不得作商業(yè)。地形與對外交通：該地塊成梯形狀，緊靠桂平路與平三路，南北向較短，東西向較長；桂平路屬于城市性主干道，可做小區(qū)的主出入口；平三路可規(guī)劃次出入口；此外，東側(cè)在建的佛山一環(huán)路將進一步提高小區(qū)的對外交通能力；地勢與景觀：地勢平坦，周邊視野開闊，除距本項目約500米的城市廣場外，無特別的景觀、人文資源。地面現(xiàn)狀：項目地面以菜地為主，部分地面上有一些回填物，地塊南面有臨時建筑需要拆遷。圖：宗地現(xiàn)狀環(huán)境與地質(zhì)狀況：滿足開發(fā)需求地塊附近沒有明顯的污染源，噪聲主要來源于靠近本地塊的桂平路及通車后的佛山一環(huán)路，需要做一定的降噪處理；場地基巖表面起伏不大，呈舒緩波狀，場內(nèi)揭露的巖石主要為全風化-強風華的泥質(zhì)粉砂巖；本地區(qū)處珠江三角洲沖擊平原，土層以殘積成因的粘性土為主，透水性弱，地下水量很少；基巖裂隙不發(fā)育，含地下水較少；鉆探時未發(fā)現(xiàn)有影響建筑物安全的不良地質(zhì)構(gòu)造存在，更未發(fā)現(xiàn)有巖溶土洞；場地土屬硬場地土，建筑場地屬Ⅱ類，地基屬穩(wěn)定性地基；配套設施：能夠滿足小區(qū)未來生活需要位于成熟市區(qū)，項目周邊配套完善，水、電、煤氣、電視、電話均從紅線邊接駁，雨污水排放到紅線邊市政管道項目本身的商業(yè)配套及周邊樓盤的商業(yè)將為小區(qū)業(yè)主帶來生活的便利；作為本區(qū)域商業(yè)中心的城市廣場，距離本項目僅500余米，進一步完善了項目配套設施；項目西側(cè)平三路對面是華南師大附中南海分校，此外南海試驗高級中學和南海婦幼保健院均在距離項目500米范圍內(nèi)；華南師范大學附屬學校南海分校南海實驗中學怡翠花園鹿璟村婦幼保健院城市廣場上海三盛集團正在建設中的蘇州園林風格樓盤二、綜合評價項目位于配套較成熟的市區(qū)，周邊商業(yè)、學校、醫(yī)院、休閑場所等一應俱全，生活較為便利；周邊交通網(wǎng)絡發(fā)達，出行非常方便；項目在享受便宜交通的同時，將受到一定的噪聲影響，適當?shù)慕翟氪胧┯兄谔嵘椖科焚|(zhì)；項目周邊的中高檔項目為本項目的面市起到了先期預熱的作用，其形成的高品質(zhì)生活氛圍助于本項目的入市。法律風險分析項目背景資料：土地使用權(quán)屬清晰，但存在抵押權(quán)。南海市中興實業(yè)公司（下稱“中興實業(yè)”）于2000年6月9日與南海市國土局簽署南國出讓字（2000）第00269號《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并獲得該塊地塊的房產(chǎn)證。2000年11月27日，南海市昭信房地產(chǎn)有限公司（下稱”昭信公司”）通過佛山市京桂拍賣有限公司拍賣獲得該地塊土地使用權(quán)，并辦有國有土地使用權(quán)房產(chǎn)證書，證書號為南府國用（2001）字第特010111號，地號為01190750；該地塊上存在一項抵押權(quán)：面積30492.6平方米；抵押權(quán)利人為中國銀行南海支行，設定日期至2005年12月31日止，抵押權(quán)擔保的債權(quán)為3500萬元；債務人是土地方股東廣東昭信集團股份有限公司。合作方式：采取房地產(chǎn)交易中心鑒證轉(zhuǎn)讓的形式進行注：上述獲取平洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的批準、交易中心交易確認和房產(chǎn)過戶同時辦理，爭取當日全部辦妥。綜合評價：標的權(quán)屬清晰：屬于國有土地使用權(quán)，屬于私人所有，僅存在抵押權(quán)，無其他影響土地開發(fā)的權(quán)利；交易方式簡單：交易是通過當?shù)胤慨a(chǎn)交易中心鑒證的方式進行，交易完成即按合同約定付款；付款條件比較有利：前期付款均采取共管方式，取得房產(chǎn)證后方解付款項，因此資金相對安全；可能存在的風險：項目受一環(huán)線建造的影響，政府規(guī)劃曾為了確保一環(huán)附近土地增值而停止一環(huán)周邊項目的報建；經(jīng)過了解，政府相關(guān)部門口頭答復，本項目屬于歷史用地，報建不會受到影響；土地存在抵押權(quán)，因此需要解除抵押后方可獲得無瑕疵的土地使用權(quán)。合同中對土地抵押權(quán)的款項是共管來實現(xiàn)的，基本能夠保證資金的安全；2004年11月26日佛山市南海規(guī)劃分局頒布的規(guī)劃建筑設計要求所記載總用地面積為91303.006平方米，而土地使用權(quán)證書記載總用地面積為74638.62平方米，經(jīng)與佛山市南海規(guī)劃分局口頭確認，計入容積率建筑面積為91,303.006平方米；總建筑面積為：219,127.21平方米；現(xiàn)僅獲得相關(guān)部門的口頭確認，對方堅持不對本項目可計入容積率的總建筑面積予以承諾。為進一步控制風險，在協(xié)議里約定若出現(xiàn)上述變化則由雙方協(xié)商解決。結(jié)論：綜上，本項目地塊權(quán)屬明晰，風險在一定程度上得到了控制，具有可行性。地價水平：本項目地價成本：總地價成本20,236萬元，合可售樓面地價為953元/平米土地市場地價比較：2003年11月18日至今，佛山市國土局及南海區(qū)國土分局已公開拍賣了五塊大型城區(qū)住宅用地。土地條件對比：項目桂城A12街區(qū)禪城綠影二區(qū)桂城78、81街區(qū)禪城調(diào)蓄湖朝安項目本項目拍/掛時間2003年11月18日2004年1月13日2004年10月15日2004年12月3日2005年2月2日——與本項目距離4公里3.5公里5公里3公里3公里——位置地塊位于桂城第十二街區(qū)，怡翠花園東側(cè)禪城區(qū)魁奇路側(cè)、綠影二區(qū)桂城桂瀾路西側(cè)78、81街區(qū)季華路南、調(diào)蓄湖公園東側(cè)季華路北、朝安路以東桂平路以南，平三路以東凈用地面積262畝333.60畝405.68畝255.3畝131.67畝136.95畝配套情況距離佛山老城中心區(qū)2公里距離佛山老城中心區(qū)1公里距離佛山老城中心區(qū)2.5公里距離佛山老城中心區(qū)1公里距離佛山老城中心區(qū)0.5公里距離佛山老城中心區(qū)2公里區(qū)位未來發(fā)展距離規(guī)劃中佛山新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）4.5公里距離規(guī)劃中佛山新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）1.8公里距離規(guī)劃中佛山新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）6.6公里距離規(guī)劃中佛山新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）1.8公里距離規(guī)劃中佛山新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）1.8公里距離規(guī)劃中佛山新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）2公里自然景觀資源靠近礌崗公園相距最近的是玫瑰公園，0.5公里緊臨礌崗公園緊臨水景、綠化資源最好的調(diào)蓄湖公園無無容積率2.81.92.31.82.82.4居住氛圍拍賣時周圍尚無大型樓盤開發(fā)拍賣時周圍已經(jīng)有中高檔樓盤“玫瑰花園”、“麗日豪庭”，氣氛較成熟拍賣時周圍尚無大型樓盤開發(fā)拍賣時周圍已經(jīng)有高檔樓盤“湖景灣”、“帝景灣”屬于以前老城區(qū)的工業(yè)區(qū)，近期逐漸轉(zhuǎn)為住宅區(qū)屬于中高檔項目集中區(qū)域土地價格對比：桂城A12街區(qū)禪城綠影二區(qū)桂城78、81街區(qū)禪城調(diào)蓄湖朝安項目本項目用地指標用地面積（㎡）17489222240027045217019787779.691303畝數(shù)262.34333.6405.68255.3131.67136.95容積率2.81.92.31.82.82.4建筑面積（㎡）489697.6436272622039.6306355245227.6219127.2可售面積（㎡）478148422090572720306342245227.6212340起拍價起拍土地總價（萬元）32800390005071038000————按建筑面積樓面地價（元/㎡）669.8893.94815.221240.39————按銷售面積樓面地價（元/㎡）685.98923.97885.421240.44————每畝單價（萬元/畝）125.03162.62125149.02————成交價成交土地總價（萬元）424006510069100681003340018300按建筑面積樓面地價（元/㎡）865.841492.191110.862017.271362835按銷售面積樓面地價（元/㎡）886.751542.331206.5222231362862.3每畝單價（萬元/畝）161.62195.14170.33266.75253.66133.63增幅29.27%66.92%36.27%79%————總體地價水平出讓金契稅和拍賣傭金14842929.52418.52383.51169——市政配套費1665247822822000————公建負擔————————————土地總價（萬元）4554970507.573800.572483.5——20236按建筑面積樓面地價（元/㎡）930.151616.141186.4323661362923.48按銷售面積樓面地價（元/㎡）952.611670.441288.62366.11362953市場分析市場分析：區(qū)域發(fā)展狀況佛山市簡述自然地理佛山位于廣東省中南部，珠江三角洲腹地，東倚廣州，西接肇慶，南連珠海，北通清遠，毗鄰港澳，地理位置十分優(yōu)越。土地肥沃，氣候溫和，雨量充足，四季常綠。屬亞熱帶季風性濕潤氣候，年平均氣溫22.1°C，降雨量1600-2000毫米。行政區(qū)劃及人口佛山現(xiàn)為廣東省第三大城市，2003年1月8日由原佛山市、南海市、順德市、高明市、三水市合并而成?，F(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)、高明區(qū)五個區(qū)，除原佛山市更名為禪城區(qū)外，其余四個區(qū)均沿用了原來的市名。佛山市總面積3848.49平方公里，全市戶籍人口338.98萬人，常住人口560多萬。廣佛都市圈廣佛地鐵本項目廣佛都市圈廣佛地鐵本項目經(jīng)濟發(fā)展狀況隨著近年來“廣佛經(jīng)濟圈”概念的提出，經(jīng)濟圈效應日益顯現(xiàn)。佛山于03年開始投資120個億啟動連接佛山五區(qū)、佛山與珠三角其他城市的快速干線、環(huán)線等13項市政工程，廣佛地鐵連通亦已于03年10月進入實施階段。2003年，佛山市國內(nèi)生產(chǎn)總值1381.39億元，比上年增長16.1%，為1997年以來的最高增幅。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值40437元，比上年增長15.9%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14827.20元，比上年增長9.2%，人均消費性支出11264.88元，增長3.0%。居民消費價格總指數(shù)比上年上漲0.6%。佛山在珠三角城市中的綜合競爭力分析從2003年經(jīng)濟指標總量上看，佛山的GDP、工業(yè)總產(chǎn)值、財政總收入、社會消費品銷售總額等均處于珠三角第三位。廣州深圳佛山東莞珠海中山惠州GDP億元3466.632860.511381.39947.53476.73497.1590.97工業(yè)總產(chǎn)值（億元）4705.915073.773297.252411.131036.231767.551387財政總收入（億元）274.77290.8495.4467.4534.8236.624.12社會消費品零售總額（億元）1494.27801.77473.19338.00159.18151.71181.67人均GDP（元）4790053887404373627820758城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1500325935.814827.21847116602.11490612673.5外資利用總額（億美元）40.2250.4212.8625.6325.9011.9516.9城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（億元）3727.332199.451783.991231.06357.39543.70379.55在崗職工平均工資（元）28237306111764122598192022102013265年末常住人口/戶籍人口萬725.19557.41/158.84344.24158.96127.89/82.02137.86286.36城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)2003年制定的《佛山市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要》，佛山城市發(fā)展定位為：廣佛都市圈的重要組成部分、全國重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地、嶺南文化名城、區(qū)域?qū)I(yè)化市場及物流基地之一。規(guī)劃形成分別以禪城-桂城、順德為核心的兩個兩百萬人口以上組團、四級簇群式節(jié)點為發(fā)展主體的網(wǎng)絡型空間形態(tài)。禪城—桂城中心組團區(qū)域規(guī)劃桂城—禪城中心組團的空間發(fā)展戰(zhàn)略為“南延、東聯(lián)”，以本項目所處區(qū)域禪桂主城區(qū)、一河兩岸新城區(qū)為“體”，以平洲——三山、陳村——北滘、羅村——城西、南莊為“四翼”形成“一體四翼”的空間結(jié)構(gòu)。近期重點建設區(qū)域為王借崗——南莊產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點地區(qū)、禪城—桂城服務發(fā)展重點區(qū)域、季華南——樂從“一河兩岸”新城區(qū)。其中，桂城-禪城服務發(fā)展重點區(qū)域以基本融合的南海桂城城區(qū)和禪城的老城區(qū)為主要區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)集中了桂—禪中心區(qū)域的主要商業(yè)服務設施，生活便利，居住氛圍成熟。而季華南—樂從“一河兩岸”新城區(qū)以禪城區(qū)新城區(qū)為主，近年禪城區(qū)城市范圍的南擴帶動了該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務、房地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)、居住氛圍在日漸成熟中。經(jīng)濟和人口（2003年末統(tǒng)計數(shù)據(jù)）禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)高明區(qū)三水區(qū)區(qū)域范圍（平方公里）154.681073.82809960874戶籍人口60萬107萬112萬28.8萬39.9萬常住人口96萬190萬179萬38萬44萬GDP（億元）245.83436.89509.4683.13116.44人均GDP42600元40831元45663元28997元29339元區(qū)域土地供應情況：供應量穩(wěn)定桂城區(qū)域土地一級市場政府將每年供應量控制在300畝左右。土地面積（畝）建筑面積（萬㎡）2003年300562004年40562禪城區(qū)土地一級市場每年供應量為1000畝左右。土地面積（畝）建筑面積（萬㎡）2004年11001322005年計劃不超過1000120區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展狀況佛山市房地產(chǎn)現(xiàn)狀04年上半年商品住宅銷售大幅度增長，銷售面積達到461.7萬平方米，超過深圳同期水平。成交額（億元）銷售面積（萬平米）銷售均價佛山市133.46461.72890禪城區(qū)14.943.073341南海區(qū)33.26127.242615順德區(qū)78.99249.843160開發(fā)風險相對較?。耗壳胺鹕椒康禺a(chǎn)開發(fā)土地成本平均每平方米建筑面積相比廣州、深圳低出較多；而且佛山樓市競爭也遠沒廣州、深圳那么激烈；外來房地產(chǎn)品牌進駐：近年奧園、雅居樂、祈福等品牌集團先后進入佛山房地產(chǎn)市場，這些企業(yè)都有各自的品牌優(yōu)勢，市民對其接受度高，高品位的樓盤其樓價可相對拉高；兩極分化，高端市場和中低端市場都十分活躍：鎮(zhèn)級中低檔樓盤以“外銷型”為主，大多數(shù)面向外來置業(yè)者；城區(qū)的樓盤以“內(nèi)銷型”為主，當?shù)叵M群占了相當?shù)姆蓊~；樓市保持穩(wěn)定和良性增長：在過去的兩年中，住宅施工面積和竣工面積基本持平，但銷售面積和出租面積都有明顯增長；在佛山各區(qū)中，售價排名前三位的分別是禪城、南海和順德，以禪城的房價最高，表明其消費能力最強；南海和順德區(qū)因包含了相當部分的鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅，銷售單價被拉低，城區(qū)的住宅售價比此數(shù)據(jù)要高。禪-桂片區(qū)的各項指標占全市20%-30%左右：2003年五區(qū)中，順德的市場由于有碧桂園、佛山奧園等大盤的支撐，銷售量最大，其次是禪城和南海。（三水因03年集中辦理了一批商品房權(quán)證，故銷售數(shù)據(jù)較往年大幅度上升）禪-桂樓市一體化：由于環(huán)境優(yōu)美、市政配套完善，在佛山市民心目中，桂城與城南都是最適合居住的區(qū)域。隨著禪城新城區(qū)向南，原禪城居民除選擇遷向“一河兩岸”新城區(qū)外，很多居民選擇相對于“一河兩岸”區(qū)距原生活區(qū)域更近、具有更完善的配套、更熟悉的生活氛圍的以桂城為中心的禪桂主城區(qū)，以桂城“麗雅苑”為例，購房顧客40％便來自禪城。桂城區(qū)發(fā)展狀況樓盤重新洗牌，熱點向東南轉(zhuǎn)移今年上半年，由于缺乏大中型樓盤的推出，新盤較少，桂城樓市進入了交接期——遭遇“冷清”：一方面市場以存量消化為主；另一方面，產(chǎn)品高檔化明顯，樓價上揚。禪城區(qū)樓市熱點向城東南轉(zhuǎn)移的趨勢越來越明顯，佛山樓價新高，最新園林、最新景觀、最新銷售奇跡均由該板塊的樓盤創(chuàng)出。尤其是湖景板塊的匯銀.帝景灣創(chuàng)下禪城區(qū)歷史最高樓價，其部分望湖單位達6500元/m2，這些優(yōu)質(zhì)單位面積普遍在200平方米/套左右。相信該樓盤的建設將繼續(xù)帶動城東南樓市的人氣。商品住宅需求旺盛，空置面積量減少從2001－2003年施工面積，竣工面積，實際銷售面積比較，施工面積和竣工面積基本持平，實際銷售面積在2003年卻有較大回升，空置面積減少。從2001－2003年住宅實際銷售面積和住宅空置面積比較，住宅銷售面積增加，空置面積減少，說明投資性購買有所控制，市場風險減少。各大樓盤銷售已進入尾期，新生大盤少，商品房供貨面進一步臨短缺，市場機會大。商品住宅銷售單價開始回升，市場潛力大2003年住宅銷售單價增長較快，一方面與市場需求擴大，樓盤品質(zhì)提高有關(guān)；另一方面結(jié)合前表施工和竣工面積、市場供應量無明顯增加也存在聯(lián)系。但可以看出禪城樓市整體水平還是比較低，發(fā)展?jié)摿Ρ容^大?？鐓^(qū)置業(yè)趨勢進一步明確中心城區(qū)禪桂樓市一體化已逐步體現(xiàn)，隨著中心組團的建設，中心城區(qū)的打造這一趨勢將不斷加劇。由于禪城擁有便利的生活設施，良好教育配套條件，而桂城擁有優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，環(huán)境污染相對較少，因此，由于兩地的差異化致使異地選擇成為禪城未來的居住選擇。中心組團新城區(qū)的建設，將加快中心組團的凝聚力，佛山“一環(huán)”及佛山地鐵等交通干線的建設，縮短了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)與中心城區(qū)的心理距離，這將進一步促進周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住進城置業(yè)的趨勢。鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費力將是未來購房的主力之一，中心城區(qū)成熟的生活配套設施，優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，成為吸引他們購房主要因素。佛山市民企較多，大企業(yè)的高級管理層及中小企業(yè)業(yè)主成了高端市場最活躍的消費群高檔次的大盤，其目標消費群均定位為當?shù)丶捌渌麉^(qū)域的一些高端消費群體，其中本地消費群占據(jù)4成以上的分額，當?shù)馗叨讼M力十分強盛；目前鎮(zhèn)級的樓市消費力還未得到有效的挖掘，隨著佛山城市化進程的加快，鎮(zhèn)級房地產(chǎn)開發(fā)比重會越來越大，消費量的增大，該部分的消費，更有效地增加房地產(chǎn)市場的消化量。樓價面臨新的突破土地拍賣，成本增加過往佛山市中心地價在600元/平方米至1000元/平方米之間，折合地價每畝為100萬至120萬。但經(jīng)過近期的土地拍賣，發(fā)展商之間的競爭，致使土地價格逐步推高，尤其是04年12月拍出的調(diào)蓄湖地塊，每畝單價達到267萬元，樓面地價超過了2000元/平米。地價的上漲必然將促進房價的提升。禪城各大地塊地價對比表項目總體規(guī)模面積投地金額每畝地價麗日豪庭13萬平米3.12億元195萬/畝頤景園17萬平米4.65億元186萬/畝麗日玫瑰名城22萬平米6.51億元197萬/畝調(diào)蓄湖17萬平米6.81億元267萬/畝稅費調(diào)整，影響房價建材成本的增加，造成建安費用的拉升由于政府各項建筑工程的啟動，工程的投資加劇直接引起對建材的大量需求，從2004年底開始，全國各地建材成本迅速上升，這種供需結(jié)構(gòu)的失衡，導致市場的供需出現(xiàn)矛盾，造成了建材成本的不合理上升，從而對樓價的造成影響。相似樓盤調(diào)查針對本案的特點，我們在該板塊選擇了幾個相似樓盤進行比較分析。怡翠花園位置：桂東路和平二路交匯處，緊鄰城市廣場建面：53萬平米占地：25萬平米容積率：2.2規(guī)模及產(chǎn)品：共分四期，第四期為小高層，共346戶，板樓，大部分戶型朝南。均價：4000元/平米。戶型：戶型面積比例備注二房二廳70—80平米10％三房二廳120平米30％四房兩廳140－150平米60％商業(yè)及車位：臨街商鋪價格為11000元/平米，內(nèi)部銷售完畢；小區(qū)內(nèi)部商業(yè)街8000元/平米，銷售速度慢。車位暫未銷售，車位比為1：1。銷售情況：去年10月開始銷售，當月銷售90％，底層和頂層單位消化速度慢。樓盤評析：該盤可算桂城豪宅的代表作之一，其利用配套優(yōu)勢及大盤優(yōu)勢，推廣力度不大，成功銷售。鹿憬村位置：桂東路，城市廣場西面。建面：26萬平米占地：8萬多平米規(guī)模及產(chǎn)品：約17棟高層和小高層產(chǎn)品，一梯四戶或六戶。均價：目前所余20多套，約3300元/平米。戶型面積比例備注一房一廳110－135平米20％二房二廳85－93平米20％四房兩廳（含儲藏室）130－150平米60％簡析：樓盤緊鄰商業(yè)中心，附近有城市廣場、國美等大型商場，生活極為便利。但戶型設計較差，容積率偏高（樓間距近），難以提升檔次。麗日豪庭（四期）位置：魁奇路和汾江南路交匯處建面：總25萬平米占地：13萬平米容積率：1.9規(guī)模及產(chǎn)品：14棟小高層，12棟多層。4000余戶居民，1.5萬平米的商業(yè)均價：一期多層4000元/平米，二期小高層4300元/平米，三期小高層（看公園景）4800元/平米戶型：戶型面積比例備注三房二廳110－135平米55％二房二廳85－93平米10％四房兩廳130－160平米30％復式210－240平米5％頂樓戶型評析：較為方正使用，從一梯兩戶到一梯四戶均有，部分樓體帶有觀光電梯小高層外立面組團園林商業(yè)及車位：沿街商鋪為一層，平均售價1.6萬/平米，車位為15萬/位，半地下車位，車位比為1：1.5銷售情況：該盤銷售較早，2000年開始銷售，去年5月售4期，銷售完畢。樓盤評析：該項目為禪城規(guī)模較大的高端樓盤，所處的地段位置較優(yōu)越，距離禪城中心不遠，生活配套很成熟，并且靠近惠景公園。該項目產(chǎn)品建造的效果相對禪城樓盤較好，三、四期景觀及外立面設計都不錯，堪稱禪城的大社區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤，銷售也較好，目前住宅銷售已收尾，主要進行商業(yè)銷售及招商。帝景灣位置：季華路和湖景路交匯處，調(diào)蓄湖公園東南部，緊靠湖景灣建面：總11萬平米占地：4.8萬容積率：2.3規(guī)模及產(chǎn)品：7棟12層小高層，8棟18層高層均價：沒有湖景和公園景的均價為4500元/平米，湖景及公園景戶型均價5500元/平米，綜合均價約為4900元/平米戶型戶型面積比例備注三房二廳148－190平米40％部分帶20－30平米的入戶花園二房二廳95－120平米10％四房兩廳187－215平米50％小部分為一梯兩戶戶型評析：戶型相比較湖景灣偏大，兩梯三戶設計，大入戶花園，部分入戶花園可改為四房中的一房。帝景灣整體規(guī)劃帝景灣高層戶型商業(yè)及車位：商業(yè)和車位均未銷售銷售情況：目前推售為二期，有一部分可看湖景，銷售約150套左右，占40％樓盤評析：該盤規(guī)模也較大，綜合品質(zhì)也較好，觀湖面較小，銷售情況不錯。調(diào)研分析：客戶群分析：以上項目為禪城和桂城市區(qū)內(nèi)的高價樓盤，主要針對的客戶群為多次置業(yè)的禪城、桂城的高端客戶，主要為私營業(yè)主、個體經(jīng)營者、公務員、高級白領(lǐng)、部分鎮(zhèn)上的私營業(yè)主。該客戶群特點為：以常住為主，需張顯身份、經(jīng)營及工作區(qū)域在市區(qū)、大多擁有私家車。發(fā)展商分析：以上項目均為本地發(fā)展商，在佛山本地都較有實力，其中鴻業(yè)豪庭是中房佛山公司開發(fā)。這些發(fā)展商都具有較強的產(chǎn)品意識，均請知名的設計公司、園林公司合作，中介代理公司合富、珠江恒昌、世聯(lián)都已進駐佛山市場。產(chǎn)品分析：在產(chǎn)品設計上佛山市場始終緊跟廣州市場，從怡翠花園各期的發(fā)展可以看出整個市場產(chǎn)品設計的變化，麗日豪庭前期和后期可以代表佛山地產(chǎn)產(chǎn)品的兩個階段，而湖景灣、帝景灣代表了第三階段，尤其湖景灣的園林環(huán)境及建筑設計都能達到廣州目前較優(yōu)質(zhì)的樓盤標準。銷售分析：佛山房地產(chǎn)市場近兩年整體向好的趨勢非常明顯，優(yōu)質(zhì)樓盤一般都能形成熱銷，如怡翠花園、麗日豪庭、帝景灣銷售都較好，鹿憬村銷售相對差一些，原因是其產(chǎn)品已無法樹立豪宅形象，難以支持高房價。本案市場定位SWOT分析結(jié)合近兩年禪城市場背景，與相似樓盤比較后，本案的SWOT分析如下：優(yōu)勢從地理位置來看，桂城的新區(qū)，政府將該區(qū)域作為住宅生活區(qū)。距離桂城的著名商業(yè)中心城市廣場、易初蓮花、國美等較近，沿桂東路向西約1公里。附近有南海實驗中學、華南師大附中等名校。公司企業(yè)品牌及房地產(chǎn)開發(fā)水平相比當?shù)亻_發(fā)商具有明顯優(yōu)勢。劣勢本項目規(guī)模不大，容積率略高，可以發(fā)揮的空間較小。地塊周邊環(huán)境是工廠和空地。地塊東面的佛山一環(huán)路和北面桂東路的跨線立交的影響。機會大廣佛圈的未來發(fā)展，也將有利于本項目，廣佛地鐵的動工不但對整個佛山房地產(chǎn)產(chǎn)生利好，更對桂城內(nèi)的本項目產(chǎn)生利好。近幾年桂城開發(fā)的幾個大盤已進入銷售末期，新樓盤供貨不足，市場競爭相對趨緩，市場機會巨大。威脅桂城范圍內(nèi)的主要項目有：地塊斜對面上海三盛集團項目（高層）今年5月開盤，中海千燈湖項目預計明年開盤。目標客戶定位本項目自身特點（地處桂城新城區(qū)，本公司房地產(chǎn)開發(fā)水平勝于當?shù)卦谑垌椖康龋┚邆涑蔀槎U城區(qū)標志性房地產(chǎn)項目的競爭基礎，同時考慮到本片區(qū)當?shù)刭I家對區(qū)域的忠誠度較高，因此本項目擬將目標客戶定位在“在桂城區(qū)工作、居住的長期居民和原居民”、“在禪城區(qū)和桂城區(qū)工作的外來白領(lǐng)”和“桂城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕的居民”這三類人群中。考慮到目前桂城區(qū)長期居民和原居民對區(qū)域的地域情結(jié)較重，本項目將重點關(guān)注并在項目開發(fā)首期著重關(guān)注該類人群。在桂城區(qū)工作、居住的長期居民和原居民桂城區(qū)分別是佛山市南海區(qū)的城區(qū)，集中了南海很大部分產(chǎn)業(yè)，居民收入和生活條件都較好，由于長期居住，該類目標客戶群地域情結(jié)較重，且具有較強的購買力，購房意向以具小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)較優(yōu)、樓盤品牌影響力較強、戶均面積較大的產(chǎn)品為主。目前桂城的幾個高端市區(qū)大盤的主要構(gòu)成者為此類消費者，且多為二次及以上置業(yè)者。在禪-桂城區(qū)工作的外地白領(lǐng)階層該類人群由于是外來人口須在本地置業(yè)落戶，沒有對區(qū)域選擇偏執(zhí)的愛好，且事業(yè)處于上升期，收入較充裕，若鄰近工作地點能有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，能吸引其購房。該類人群購房重社區(qū)文化、重品質(zhì)品牌、重交通便利。桂城麗雅苑等市區(qū)高端樓盤集中很大部分該類人群，據(jù)了解，麗雅苑的二手房租賃中出租率較好的3000－4000元/月的豪華裝修房，客戶也是該類人群。桂城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕的居民禪—桂城是佛山中心城區(qū)，隨著佛山城市化進程加快，隨著經(jīng)濟收入不斷提高，改善居住條件、為下一代提供更好的教育和文化環(huán)境氛圍而到禪—桂城購房居住的也越來越普遍。項目定位：桂城高檔片區(qū)的精品社區(qū)產(chǎn)品建議總體：城市精品社區(qū)，營造城市生活，建筑品質(zhì)感高。禪城屬于佛山市中心，交通配套條件好，消費者觀念傳統(tǒng)，禪城區(qū)在消費者心目中是配套較好的片區(qū)，本案所在區(qū)域?qū)⒊蔀槎U城新的住宅區(qū)，本項目將成為該區(qū)域的引領(lǐng)性樓盤。住宅產(chǎn)品建議：以小高層為主；如具備條件則可輔以部分情景洋房。小高層在禪城市區(qū)比較普遍，客戶認同率高；情景洋房用以提升項目檔次。小高層定價：權(quán)重本項目怡翠花園鹿憬村外部周邊生活配套20%101111市政交通15%1010.510.5外部環(huán)境景觀15%1010.510.5內(nèi)部規(guī)模7%101210戶型8%109.58園林8%1099建筑外觀3%1099物業(yè)管理8%1088社區(qū)配套8%101010發(fā)展商品牌8%1086分值100%100100.296P1＝75％×4000元/平米×100/100.2＝2994元/平米P2＝25％×3300元/平米×100/96＝859元/平米P=3853元/平米。按照市場價格自然增幅為5%，3853×1.05=4045元2006年小高層均價可在4045元/平米左右結(jié)論：項目按照三年開發(fā)周期，整體均價約在4100元/平米商業(yè)：沿建筑底部設計商業(yè)，不再獨立設置商業(yè)，可在建筑底部設置沿街商業(yè)。建議單價8000元/平方米，銷售率100％。車位建議售價9萬元/個，據(jù)了解周邊樓盤帝景灣、綠茵鳴苑車位售價為8—10萬/個。該項目的目標消費者為比較富裕的首次和二次置業(yè)者，因此有相當一部分配備私家車，預計銷售率可以達到可售部分的30％－40％。