房地產(chǎn)金融第節(jié)課件

房地產(chǎn)金融第四節(jié)住房公積金制度

模塊一認識住房公積金模塊二住房公積金運作模塊三住房公積金貸款案例房地產(chǎn)金融第四節(jié)住房公積金制度模塊一認識住房公房地產(chǎn)金融模塊一認識住房公積金一、住房公積金的性質(zhì)和特點1、含義

指城鎮(zhèn)在職職工及其所在單位按照規(guī)定比例繳存的長期住房儲蓄金。

2、性質(zhì)

本質(zhì)屬性是工資。實質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資。

住房公積金歸職工個人所有，但是限制性所有權。房地產(chǎn)金融模塊一認識住房公積金一、住房公積金的性質(zhì)房地產(chǎn)金融一、住房公積金的性質(zhì)和特點3、特點

強制性

指凡在職職工及其所在單位都需按規(guī)定的繳存住房公積金。

保障性

實質(zhì)是一種住房保障制度，目的是給職工建立起專為解決住房問題的住房建設基金。

互助性

集中全社會職工力量，把個人較少的錢集中起來形成規(guī)模效應，隨著個人購房條件先后成熟，逐批為他們提供資金支持。

長期性

一種長期的住房儲蓄金，從參加工作到退休這期間必須繳交房地產(chǎn)金融一、住房公積金的性質(zhì)和特點3、特點房地產(chǎn)金融二、住房公積金制度建立及作用1、建立1991年，上海率先借鑒新加坡模式建立了住房公積金制度1993年末，全國地級以上城市有131個建立了住房公積金制度，占地級以上城市總數(shù)的60%1994年，國務院頒布《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，明確住房公積金是一種長期性住房儲蓄2、作用1）打破了住房建設單純依靠國家和單位投資的格局，為住房建設提供了長期穩(wěn)定的資金來源。2）促進了住房消費有增長，活躍了住房消費市場。3）推進住房分配貨幣化進程，提高了職工買房的支付能力4）轉(zhuǎn)變了職工群眾的住房觀念，為國企改革創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)金融二、住房公積金制度建立及作用1、建立房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理管理原則：住房公積金管理委員會決策住房公積金管理中心運作銀行專戶存儲財政監(jiān)督的原則房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理管理原則：房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（一）住房公積金管理委員會由政府、建設、財政、人民銀行等相關部門組建，是公積金管理的決策機構。決策內(nèi)容：1、制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施，并監(jiān)督實施；2、擬訂具體繳存比例；3、確定最高貸款額度；4、審議增值收益分配方案；房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（一）住房公積金管理委房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（二）住房公積金管理中心不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位，負責住房公積金管理運作職責：1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；2、負責記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3、負責住房公積金的核算；4、審批住房公積金的提取、使用；5、負責住房公積金的保值和歸還；接受社會監(jiān)督：1、公告2、審計3、查詢房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（二）住房公積金管理中房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（三）銀行專戶存儲

住房公積金管理中心與受委托銀行簽訂委托合同，委托受委托銀行辦理：住房公積金貸款、結算等金融業(yè)務和住房公積金賬戶的設立、繳存、歸還等手續(xù)。

（四）財政監(jiān)督

指財政部門對住房公積金的運作管理進行檢查監(jiān)督，使住房公積金的運作管理工作規(guī)范、高效。房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（三）銀行專戶存儲房地產(chǎn)金融模塊二住房公積金運作

一、住房公積金的歸集

住房公積金管理中心將職工和單位繳交的住房公積金集中于住房公積金管理中心在受委托銀行建立的專戶內(nèi)，存入職工個人賬戶內(nèi)，并集中管理運用的行為。

1、繳存對象

包括:國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工。

新單位自設立起30日內(nèi)到管理中心辦理公積金繳存登記

登記20日內(nèi)到受委托銀行為本單位職工辦理公積金賬戶設立

2、繳存基數(shù)

工資基數(shù):職工本人上一年度月平均工資；每年核定一次

計算周期:上年7月1日至當年6月30日。

房地產(chǎn)金融模塊二住房公積金運作一、住房公積金的歸房地產(chǎn)金融一、住房公積金的歸集

3、繳存比例

職工（或單位）繳存公積金的數(shù)額占繳存工資基數(shù)的比例。

目前繳存比例實行動態(tài)調(diào)整機制，一般不低于5%。4、繳存額

月繳存額＝(工資基數(shù)×

職工住房公積金繳存比例)＋（工資基數(shù)×

單位住房公積金繳存比例）

5、繳交

職工繳存的公積金由所在單位從其工資中代扣代繳。

單位于每月發(fā)放工資之日起5日內(nèi)將單位繳存的和為職工代繳的公積金匯到住房公積金專戶內(nèi)，由受委托銀行計入職工公積金賬戶6、住房公積金的查詢和對賬

每年6月30日結息后，管理中心向職工發(fā)送住房公積金對賬單。房地產(chǎn)金融一、住房公積金的歸集3、繳存比例房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融第節(jié)課件房地產(chǎn)金融二、住房公積金的使用

分兩種情況：1、職工個人住房公積金的使用

具體表現(xiàn)為：申請個人住房公積金貸款

2、管理中心住房公積金的運用

指管理中心以歸集的住房公積金為基礎，在保證職工支取和貸款的前提下，依法運用住房公積金的行為。

存入銀行、購買國債

增值收益存入住房公積金增值收益專戶，用于：建立住房公積金貸款風險準備金、管理中心的管理費用城市廉租住房建設的補充資金。

房地產(chǎn)金融二、住房公積金的使用分兩種情況：房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提取兩類情況：（一）職工住房消費的提取1、購買、建造、翻建、大修自住住房；2、償還購房貸款本息；3、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例。（比例由當?shù)毓e金管理委員會確定，一般為10%－15%。）

（二）職工喪失繳存條件的提取1、離休、退休；2、完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系；3、出境定居；注：①這類情況提取，應同時注銷職工住房公積金賬戶。

②職工死亡的，其繼承人、受遺贈人可提取公積金賬戶內(nèi)的存儲余額；無繼承人、受遺贈人的，存儲余額納入住房公積金的增值收益。房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提取兩類情況：房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提取（三）提取手續(xù)1、所在單位應當予以核實，并出具提取證明2、職工持單位開具的提取證明向管理中心申請?zhí)崛?、管理中心自受理申請3日內(nèi)作出準予或不準提取的決定，并通知申請人；準予提取的，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。

房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提?。ㄈ┨崛∈掷m(xù)房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（一）利率政策1、當年歸集的按結息日掛牌的活期存款利率計息，結息后轉(zhuǎn)入下年結轉(zhuǎn)戶；2、上年結轉(zhuǎn)的按結息日掛牌的3個月定期整存整取存款利率計息；3、每年6月30日為結息日，結息后本息自動轉(zhuǎn)存。房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（一）利率政策房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（二）稅收政策

住房公積金是政策性資金，實行免稅政策。1、職工方面

繳存的住房公積金，不計入個人所得稅的納稅基數(shù)；

住房公積金的利息所得免征個人所得稅。2、管理中心方面

發(fā)放個人住房貸款取得收入免征營業(yè)稅；

存儲利息所得、購買國債的收益、發(fā)放個人住房貸款取得收入均免征所得稅。房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（二）稅收政策房地產(chǎn)金融模塊三住房公積金貸款

一、個人住房公積金貸款概念和申請條件1、概念專指個人住房公積金貸款，是指住房公積金（資金）管理中心運用住房公積金向公積金繳存人發(fā)放的用于購建自住普通住房的貸款。貸款手續(xù)由受委托銀行辦理貸款風險由住房公積金管理中心承擔

2、貸款對象：按規(guī)定繳存公積金；連續(xù)繳存公積金12個月以上

3、貸款適用范圍用于購買自用普通住房或是建造、翻建、大修自住住房自用普通住房：商品房、經(jīng)濟適用房、房改房、二手房4、申請住房公積金貸款要提供擔保房地產(chǎn)金融模塊三住房公積金貸款一、個人住房公積金房地產(chǎn)金融四川省公積金貸款條件凡已連續(xù)足額繳存住房公積金滿一年以上，未負有住房公積金貸款債務，具有完全民事行為能力的繳存人，購買、建造、翻建、大修自住住房，可申請住房公積金貸款。

住房公積金賬戶封存的繳存人，須賬戶啟封并重新按時足額繳存滿一年以上才能申請住房公積金貸款。

借款人申請住房公積金貸款應當同時具備以下條件：

（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或者其他有效居留身份。

（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（三）購買住房的，須具有合法有效的購房合同或協(xié)議；

建造、翻建住房的，須具有縣（區(qū)）及以上規(guī)劃、土地管理部門的批準文件；大修住房的，須具有縣（區(qū)）及以上規(guī)劃和建設管理部門的批準文件。

（四）同意按管理中心認可的擔保方式辦理擔保。

（五）管理中心規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)金融四川省公積金貸款條件房地產(chǎn)金融二、申請個人住房公積金貸款的程序1、借款人向管理中心提出貸款申請。出具材料：身份證件、房屋買賣合同和自籌資金存款證明等

2、管理中心對申請進行初審。

借款人的資格、資信、借款用途等情況

貸款額度、期限、利率及擔保情況

3、貸款銀行作為受托人進行調(diào)查

住房公積金貸款實行銀行一票否決制。4、管理中心審批貸款申請，簽發(fā)委托貸款通知單(受理后15日內(nèi)決定)5、受托銀行與借款人簽訂借款合同、抵押合同，辦理登記手續(xù)。6、劃轉(zhuǎn)貸款。

借款合同生效后，管理中心向受托銀行出具貸款通知書，并將管理中心在受托銀行委托存款帳戶中的資金轉(zhuǎn)入委托貸款基金戶，再由受托銀行將委托貸款基金戶中的資金劃轉(zhuǎn)到售房單位賬戶。房地產(chǎn)金融二、申請個人住房公積金貸款的程序1、借款人房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素1、貸款額度的確定1）不得超過購買、修建一套住房費用總額的80%。2）不得超過最高限額一人繳存住房公積金的為50萬；夫妻二人繳存住房公積金的為80萬3）不得超過按還款能力確定的貸款額度計貸額度=（借款人和愿參與還款的其配偶、父母、子女計繳住房公積金的月工資收入之和）*規(guī)定比例*2*12個月*貸款年限2、貸款期限≤30年，具體由住房公積金管理中心和借款人商定還款年齡不得超過借款人的貸款年齡（男65歲女60歲）具體的貸款額度和年限，必須同時滿足單筆最高貸款額度、最高可貸年限和最低首付款的要求。房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素1、貸款額度的確浙江省住房公積金貸款額度標準申請人情況月繳存額最高貸款額度單身月繳存額≥438元50萬單身182元≤月繳存額<438元30萬單身月繳存額<182元不能貸款已婚本人月繳存額≥438元配偶月繳存額≥438元80萬已婚本人月繳存額≥438元182元≤配偶月繳存額<438元80萬已婚182元≤本人月繳存額<438元配偶月繳存額≥438元80萬已婚182元≤本人月繳存額<438元182元≤配偶月繳存額<438元60萬已婚本人月繳存額≥438元配偶月繳存額<182元（或不繳存公積金）50萬已婚182元≤本人月繳存額<438元配偶月繳存額<182元（或不繳存公積金）30萬浙江省住房公積金貸款額度標準申請人情況月繳存額最高貸款額度房地產(chǎn)金融四川省住房公積金貸款額度標準住房公積金貸款額度包括最高額度和單筆可貨額度：

（一）住房公積金貸款最高額度由各市州管委會決定、調(diào)整，并予以公布。

各市州管委會根據(jù)本地的房價和工資水平、居民家庭平均住房水平、住房公積金繳存和貸款規(guī)模等因素確定最高貸款額度。最高貸款額度原則上不得超過本地普通商品住房平均價格的套型建筑面積90平方米單套價款總額的80%。

夫妻雙方均繳存住房公積金且貸款購買同一套住房的，可適當提高貸款最高額度。

（二）單筆可貸額度，由管理中心根據(jù)借款申請人及配偶（或共有人）收入情況、信用情況、住房公積金賬戶存儲余額、購建住房價格、借款期限、還貸能力系數(shù)、貸款額占房屋總價款的比例等因素，綜合評估確定。單筆貸款額度不得超過最高貸款額度。

借款人的還貸能力系數(shù)（每月還款額與家庭月收入之比）由管理中心確定、調(diào)整并于公布。普通商品房、再交易房貸款額占房屋總價款的比例不得超過70%。經(jīng)管委會批準，各地可酌情提高經(jīng)濟適用住房貸款額占房屋總價款的比例。

房地產(chǎn)金融四川省住房公積金貸款額度標準住房公積金貸款房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素3、貸款利率5年以下（含5年）：年利率4%5年以上：年利率4.5%4、首付比例首次使用公積金貸款的：1）購買商品房（包括經(jīng)濟適用房）且面積在90平方米以下的商品房首付款按不低于總房價的20％；套型建筑面積在90平方米及以上的商品房首付款，按不低于30％。購買房改房的，首付款最低為房屋總價10%；以上若為組合貸款則以銀行規(guī)定為準；2）購買二手房，申請純公積金貸款的，首付為房屋總價的50%，貸款為房屋總價50%；申請組合貸款的，首付款最低為房屋總價30%，貸款最多為房屋總價50%，剩余20%房價為銀行的商業(yè)性按揭貸款。第二次申請公積金貸款，首付一律不低于房屋總價的50%。房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素3、貸款利率房地產(chǎn)金融二〇一一年二月九日房地產(chǎn)金融二〇一一年二月九日房地產(chǎn)金融四、個人住房組合貸款個人住房組合貸款指住房公積金（資金）管理中心運用住房公積金和商業(yè)銀行運用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購建自住普通住房的貸款，是住房公積金委托貸款和商業(yè)性住房貸款的組合。借款人因住房公積金貸款額度不足，可同時申請公積金組合貸款，經(jīng)公積金中心和委托貸款銀行批準同意后，由借款人、公積金中心、委托銀行共同簽訂借款擔保合同，借款人所購住房同時抵押給公積金中心和委托銀行。在組合貸款中，住房公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款期限、借還款日期和還款方式都應相同，只有執(zhí)行的貸款利率不同。房地產(chǎn)金融四、個人住房組合貸款個人住房組合貸款房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例一案例：夫妻兩人小A和小B。小A(男)28歲，月收入為3500元，小B(女)25歲，月收入為3200元，兩人的單位都各為其繳存了住房公積金，比例都為其收入的8％。目前，小A的公積金帳戶余額為40000元，小B的公積金帳戶余額為18000元。兩人準備買房，看中了一套42萬的房子，正在申請貸款，希望每月的按揭負擔不超過3000元。案例分析：1、根據(jù)廣州公積金管理中心規(guī)定，目前公積金貨款最高成數(shù)為購房價格的七成，即首付三成。該做法同樣適用于公積金和商業(yè)的組合貸款，即組合貸款總額不超過購房價格的七成。所以，如果他們要申請公積金貸款，首期至少要交付30％的房款，即42×30％＝12.6萬元。房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例一案例：房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例一2、由于需申請42×70％＝29.4萬元貸款，超過廣州市住房公積金個人住房抵押貸款最高額度25萬元的規(guī)定。

3、按照國家法定退休年齡，男60歲，女55歲，小A離退休還有32年，小B30年，所以按目前工資計算，按照這條規(guī)定可申請的貸款數(shù)上限為：小A：3500×8％×2×12×32＝21.5萬；小B：3200×8％×2×12×30＝18.4萬，兩人合計39.9萬。

4、取（3）、（4）中可申請貸款最高額度的較小值——25萬與39.9萬的較小值，即25萬，所以，可申請的公積金貸款最大額度為25萬元。

5、所以，建議采用7成10年，25萬元住房公積金貸款和4.4萬元商業(yè)貸款的組合貸款方式，其中：首期12.6萬元；每月按揭款約3000元。

房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例一2、由于需申請42房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例二案例小C，男，26歲，廣州人，目前與父母同住，看中一套二房二廳的房子，總價29萬。小C月收入為5200元，單位為其繳存了住房公積金，比例為其收入的10％，目前其公積金帳戶余額為20000元。小C的父母離退休均還有3年，目前兩人公積金帳戶余額合計為40000元。目前，小C可用于購房的存款只有3萬元，希望這次購房可利用上父母的公積金。案例分析：

1、如果要用父母的公積金，需以小C、他父母的名義聯(lián)名購房。

2、根據(jù)廣州公積金管理中心規(guī)定，目前公積金貨款最高成數(shù)為購房價格的七成，即首付三成。該做法同樣適用公積金和商業(yè)的組合貸款，即組合總額不超過購房價格的七成。所以，如果他們申請公積金貸款，首期至少要付30％房款，即29×30％＝8.7萬元。房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例二案例房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例二

3、根據(jù)規(guī)定，公民買房的按揭期限不得長于離退休年限，小C的父母離退休均還有3年，所以，只能以小C的離退休年限來計算可申請的貸款數(shù)最高額度。

4、按照國家法定退休年齡，男60歲，小C離退休還有34年，按目前工資計算，按照這條規(guī)定可申請的貸款數(shù)最高額度為：

5200×10％×2×12×34＝42.4萬。

5、取（2）、（4）中可申請貸款最高額度的較小值：25萬與42.4萬的較小值，即25萬。所以，可申請的公積金貸款最大額度為25萬元。

6因為，29×70％＝20.3萬<25萬。所以，建議小C采用7成10年純住房公積金貸款方式。

7、其中：首期——8.7萬元；每月按揭款——約2000元房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例二3、根據(jù)規(guī)定，公民買房地產(chǎn)金融第四節(jié)住房公積金制度

模塊一認識住房公積金模塊二住房公積金運作模塊三住房公積金貸款案例房地產(chǎn)金融第四節(jié)住房公積金制度模塊一認識住房公房地產(chǎn)金融模塊一認識住房公積金一、住房公積金的性質(zhì)和特點1、含義

指城鎮(zhèn)在職職工及其所在單位按照規(guī)定比例繳存的長期住房儲蓄金。

2、性質(zhì)

本質(zhì)屬性是工資。實質(zhì)是以住房公積金的形式給職工增加了一部分住房工資。

住房公積金歸職工個人所有，但是限制性所有權。房地產(chǎn)金融模塊一認識住房公積金一、住房公積金的性質(zhì)房地產(chǎn)金融一、住房公積金的性質(zhì)和特點3、特點

強制性

指凡在職職工及其所在單位都需按規(guī)定的繳存住房公積金。

保障性

實質(zhì)是一種住房保障制度，目的是給職工建立起專為解決住房問題的住房建設基金。

互助性

集中全社會職工力量，把個人較少的錢集中起來形成規(guī)模效應，隨著個人購房條件先后成熟，逐批為他們提供資金支持。

長期性

一種長期的住房儲蓄金，從參加工作到退休這期間必須繳交房地產(chǎn)金融一、住房公積金的性質(zhì)和特點3、特點房地產(chǎn)金融二、住房公積金制度建立及作用1、建立1991年，上海率先借鑒新加坡模式建立了住房公積金制度1993年末，全國地級以上城市有131個建立了住房公積金制度，占地級以上城市總數(shù)的60%1994年，國務院頒布《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，明確住房公積金是一種長期性住房儲蓄2、作用1）打破了住房建設單純依靠國家和單位投資的格局，為住房建設提供了長期穩(wěn)定的資金來源。2）促進了住房消費有增長，活躍了住房消費市場。3）推進住房分配貨幣化進程，提高了職工買房的支付能力4）轉(zhuǎn)變了職工群眾的住房觀念，為國企改革創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)金融二、住房公積金制度建立及作用1、建立房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理管理原則：住房公積金管理委員會決策住房公積金管理中心運作銀行專戶存儲財政監(jiān)督的原則房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理管理原則：房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（一）住房公積金管理委員會由政府、建設、財政、人民銀行等相關部門組建，是公積金管理的決策機構。決策內(nèi)容：1、制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施，并監(jiān)督實施；2、擬訂具體繳存比例；3、確定最高貸款額度；4、審議增值收益分配方案；房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（一）住房公積金管理委房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（二）住房公積金管理中心不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位，負責住房公積金管理運作職責：1、編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；2、負責記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3、負責住房公積金的核算；4、審批住房公積金的提取、使用；5、負責住房公積金的保值和歸還；接受社會監(jiān)督：1、公告2、審計3、查詢房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（二）住房公積金管理中房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（三）銀行專戶存儲

住房公積金管理中心與受委托銀行簽訂委托合同，委托受委托銀行辦理：住房公積金貸款、結算等金融業(yè)務和住房公積金賬戶的設立、繳存、歸還等手續(xù)。

（四）財政監(jiān)督

指財政部門對住房公積金的運作管理進行檢查監(jiān)督，使住房公積金的運作管理工作規(guī)范、高效。房地產(chǎn)金融三、住房公積金的管理（三）銀行專戶存儲房地產(chǎn)金融模塊二住房公積金運作

一、住房公積金的歸集

住房公積金管理中心將職工和單位繳交的住房公積金集中于住房公積金管理中心在受委托銀行建立的專戶內(nèi)，存入職工個人賬戶內(nèi)，并集中管理運用的行為。

1、繳存對象

包括:國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工。

新單位自設立起30日內(nèi)到管理中心辦理公積金繳存登記

登記20日內(nèi)到受委托銀行為本單位職工辦理公積金賬戶設立

2、繳存基數(shù)

工資基數(shù):職工本人上一年度月平均工資；每年核定一次

計算周期:上年7月1日至當年6月30日。

房地產(chǎn)金融模塊二住房公積金運作一、住房公積金的歸房地產(chǎn)金融一、住房公積金的歸集

3、繳存比例

職工（或單位）繳存公積金的數(shù)額占繳存工資基數(shù)的比例。

目前繳存比例實行動態(tài)調(diào)整機制，一般不低于5%。4、繳存額

月繳存額＝(工資基數(shù)×

職工住房公積金繳存比例)＋（工資基數(shù)×

單位住房公積金繳存比例）

5、繳交

職工繳存的公積金由所在單位從其工資中代扣代繳。

單位于每月發(fā)放工資之日起5日內(nèi)將單位繳存的和為職工代繳的公積金匯到住房公積金專戶內(nèi)，由受委托銀行計入職工公積金賬戶6、住房公積金的查詢和對賬

每年6月30日結息后，管理中心向職工發(fā)送住房公積金對賬單。房地產(chǎn)金融一、住房公積金的歸集3、繳存比例房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融第節(jié)課件房地產(chǎn)金融二、住房公積金的使用

分兩種情況：1、職工個人住房公積金的使用

具體表現(xiàn)為：申請個人住房公積金貸款

2、管理中心住房公積金的運用

指管理中心以歸集的住房公積金為基礎，在保證職工支取和貸款的前提下，依法運用住房公積金的行為。

存入銀行、購買國債

增值收益存入住房公積金增值收益專戶，用于：建立住房公積金貸款風險準備金、管理中心的管理費用城市廉租住房建設的補充資金。

房地產(chǎn)金融二、住房公積金的使用分兩種情況：房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提取兩類情況：（一）職工住房消費的提取1、購買、建造、翻建、大修自住住房；2、償還購房貸款本息；3、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例。（比例由當?shù)毓e金管理委員會確定，一般為10%－15%。）

（二）職工喪失繳存條件的提取1、離休、退休；2、完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系；3、出境定居；注：①這類情況提取，應同時注銷職工住房公積金賬戶。

②職工死亡的，其繼承人、受遺贈人可提取公積金賬戶內(nèi)的存儲余額；無繼承人、受遺贈人的，存儲余額納入住房公積金的增值收益。房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提取兩類情況：房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提取（三）提取手續(xù)1、所在單位應當予以核實，并出具提取證明2、職工持單位開具的提取證明向管理中心申請?zhí)崛?、管理中心自受理申請3日內(nèi)作出準予或不準提取的決定，并通知申請人；準予提取的，由受委托銀行辦理支付手續(xù)。

房地產(chǎn)金融三、住房公積金的提?。ㄈ┨崛∈掷m(xù)房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（一）利率政策1、當年歸集的按結息日掛牌的活期存款利率計息，結息后轉(zhuǎn)入下年結轉(zhuǎn)戶；2、上年結轉(zhuǎn)的按結息日掛牌的3個月定期整存整取存款利率計息；3、每年6月30日為結息日，結息后本息自動轉(zhuǎn)存。房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（一）利率政策房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（二）稅收政策

住房公積金是政策性資金，實行免稅政策。1、職工方面

繳存的住房公積金，不計入個人所得稅的納稅基數(shù)；

住房公積金的利息所得免征個人所得稅。2、管理中心方面

發(fā)放個人住房貸款取得收入免征營業(yè)稅；

存儲利息所得、購買國債的收益、發(fā)放個人住房貸款取得收入均免征所得稅。房地產(chǎn)金融四、住房公積金的利率和稅收（二）稅收政策房地產(chǎn)金融模塊三住房公積金貸款

一、個人住房公積金貸款概念和申請條件1、概念專指個人住房公積金貸款，是指住房公積金（資金）管理中心運用住房公積金向公積金繳存人發(fā)放的用于購建自住普通住房的貸款。貸款手續(xù)由受委托銀行辦理貸款風險由住房公積金管理中心承擔

2、貸款對象：按規(guī)定繳存公積金；連續(xù)繳存公積金12個月以上

3、貸款適用范圍用于購買自用普通住房或是建造、翻建、大修自住住房自用普通住房：商品房、經(jīng)濟適用房、房改房、二手房4、申請住房公積金貸款要提供擔保房地產(chǎn)金融模塊三住房公積金貸款一、個人住房公積金房地產(chǎn)金融四川省公積金貸款條件凡已連續(xù)足額繳存住房公積金滿一年以上，未負有住房公積金貸款債務，具有完全民事行為能力的繳存人，購買、建造、翻建、大修自住住房，可申請住房公積金貸款。

住房公積金賬戶封存的繳存人，須賬戶啟封并重新按時足額繳存滿一年以上才能申請住房公積金貸款。

借款人申請住房公積金貸款應當同時具備以下條件：

（一）具有城鎮(zhèn)常住戶口或者其他有效居留身份。

（二）具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（三）購買住房的，須具有合法有效的購房合同或協(xié)議；

建造、翻建住房的，須具有縣（區(qū)）及以上規(guī)劃、土地管理部門的批準文件；大修住房的，須具有縣（區(qū)）及以上規(guī)劃和建設管理部門的批準文件。

（四）同意按管理中心認可的擔保方式辦理擔保。

（五）管理中心規(guī)定的其他條件。房地產(chǎn)金融四川省公積金貸款條件房地產(chǎn)金融二、申請個人住房公積金貸款的程序1、借款人向管理中心提出貸款申請。出具材料：身份證件、房屋買賣合同和自籌資金存款證明等

2、管理中心對申請進行初審。

借款人的資格、資信、借款用途等情況

貸款額度、期限、利率及擔保情況

3、貸款銀行作為受托人進行調(diào)查

住房公積金貸款實行銀行一票否決制。4、管理中心審批貸款申請，簽發(fā)委托貸款通知單(受理后15日內(nèi)決定)5、受托銀行與借款人簽訂借款合同、抵押合同，辦理登記手續(xù)。6、劃轉(zhuǎn)貸款。

借款合同生效后，管理中心向受托銀行出具貸款通知書，并將管理中心在受托銀行委托存款帳戶中的資金轉(zhuǎn)入委托貸款基金戶，再由受托銀行將委托貸款基金戶中的資金劃轉(zhuǎn)到售房單位賬戶。房地產(chǎn)金融二、申請個人住房公積金貸款的程序1、借款人房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素1、貸款額度的確定1）不得超過購買、修建一套住房費用總額的80%。2）不得超過最高限額一人繳存住房公積金的為50萬；夫妻二人繳存住房公積金的為80萬3）不得超過按還款能力確定的貸款額度計貸額度=（借款人和愿參與還款的其配偶、父母、子女計繳住房公積金的月工資收入之和）*規(guī)定比例*2*12個月*貸款年限2、貸款期限≤30年，具體由住房公積金管理中心和借款人商定還款年齡不得超過借款人的貸款年齡（男65歲女60歲）具體的貸款額度和年限，必須同時滿足單筆最高貸款額度、最高可貸年限和最低首付款的要求。房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素1、貸款額度的確浙江省住房公積金貸款額度標準申請人情況月繳存額最高貸款額度單身月繳存額≥438元50萬單身182元≤月繳存額<438元30萬單身月繳存額<182元不能貸款已婚本人月繳存額≥438元配偶月繳存額≥438元80萬已婚本人月繳存額≥438元182元≤配偶月繳存額<438元80萬已婚182元≤本人月繳存額<438元配偶月繳存額≥438元80萬已婚182元≤本人月繳存額<438元182元≤配偶月繳存額<438元60萬已婚本人月繳存額≥438元配偶月繳存額<182元（或不繳存公積金）50萬已婚182元≤本人月繳存額<438元配偶月繳存額<182元（或不繳存公積金）30萬浙江省住房公積金貸款額度標準申請人情況月繳存額最高貸款額度房地產(chǎn)金融四川省住房公積金貸款額度標準住房公積金貸款額度包括最高額度和單筆可貨額度：

（一）住房公積金貸款最高額度由各市州管委會決定、調(diào)整，并予以公布。

各市州管委會根據(jù)本地的房價和工資水平、居民家庭平均住房水平、住房公積金繳存和貸款規(guī)模等因素確定最高貸款額度。最高貸款額度原則上不得超過本地普通商品住房平均價格的套型建筑面積90平方米單套價款總額的80%。

夫妻雙方均繳存住房公積金且貸款購買同一套住房的，可適當提高貸款最高額度。

（二）單筆可貸額度，由管理中心根據(jù)借款申請人及配偶（或共有人）收入情況、信用情況、住房公積金賬戶存儲余額、購建住房價格、借款期限、還貸能力系數(shù)、貸款額占房屋總價款的比例等因素，綜合評估確定。單筆貸款額度不得超過最高貸款額度。

借款人的還貸能力系數(shù)（每月還款額與家庭月收入之比）由管理中心確定、調(diào)整并于公布。普通商品房、再交易房貸款額占房屋總價款的比例不得超過70%。經(jīng)管委會批準，各地可酌情提高經(jīng)濟適用住房貸款額占房屋總價款的比例。

房地產(chǎn)金融四川省住房公積金貸款額度標準住房公積金貸款房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素3、貸款利率5年以下（含5年）：年利率4%5年以上：年利率4.5%4、首付比例首次使用公積金貸款的：1）購買商品房（包括經(jīng)濟適用房）且面積在90平方米以下的商品房首付款按不低于總房價的20％；套型建筑面積在90平方米及以上的商品房首付款，按不低于30％。購買房改房的，首付款最低為房屋總價10%；以上若為組合貸款則以銀行規(guī)定為準；2）購買二手房，申請純公積金貸款的，首付為房屋總價的50%，貸款為房屋總價50%；申請組合貸款的，首付款最低為房屋總價30%，貸款最多為房屋總價50%，剩余20%房價為銀行的商業(yè)性按揭貸款。第二次申請公積金貸款，首付一律不低于房屋總價的50%。房地產(chǎn)金融三、住房公積金貸款基本要素3、貸款利率房地產(chǎn)金融二〇一一年二月九日房地產(chǎn)金融二〇一一年二月九日房地產(chǎn)金融四、個人住房組合貸款個人住房組合貸款指住房公積金（資金）管理中心運用住房公積金和商業(yè)銀行運用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購建自住普通住房的貸款，是住房公積金委托貸款和商業(yè)性住房貸款的組合。借款人因住房公積金貸款額度不足，可同時申請公積金組合貸款，經(jīng)公積金中心和委托貸款銀行批準同意后，由借款人、公積金中心、委托銀行共同簽訂借款擔保合同，借款人所購住房同時抵押給公積金中心和委托銀行。在組合貸款中，住房公積金貸款和商業(yè)貸款的貸款期限、借還款日期和還款方式都應相同，只有執(zhí)行的貸款利率不同。房地產(chǎn)金融四、個人住房組合貸款個人住房組合貸款房地產(chǎn)金融住房公積金經(jīng)典案例一案例：夫妻兩人小A和小B。小A(男)28歲，月收