房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告課件

房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告V3版1房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告V3版1前言房地產(chǎn)公司是一家在中遠(yuǎn)房地產(chǎn)緊密領(lǐng)導(dǎo)下的具有獨(dú)立的項(xiàng)目開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，經(jīng)過(guò)2001年8月由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)引入香港中遠(yuǎn)國(guó)際的投資之后，重組成為更具實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力的合資企業(yè)，因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)朝著專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展，在日趨激烈的北京房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中以優(yōu)秀的業(yè)績(jī)與管理規(guī)范滿足董事會(huì)以及香港上市公司股東的要求。為了促使公司從單項(xiàng)目公司向?qū)I(yè)化公司轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)需要建立自己的業(yè)務(wù)發(fā)展體系，保證持續(xù)的項(xiàng)目來(lái)源，建立新的公司技能和資源平臺(tái)，而建立新競(jìng)爭(zhēng)力的保障是建立新的組織和相應(yīng)的核心業(yè)務(wù)流程及完善的考核激勵(lì)體系。按照國(guó)際優(yōu)秀公司的管理流程，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層應(yīng)在2001年年終之前向董事會(huì)提交2002年年度計(jì)劃及3年的戰(zhàn)略規(guī)劃。本報(bào)告作為房地產(chǎn)公司的三年戰(zhàn)略規(guī)劃初稿，尚需房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層討論定稿。2前言房地產(chǎn)公司是一家在中遠(yuǎn)房地產(chǎn)緊密領(lǐng)導(dǎo)下的具有獨(dú)立目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動(dòng)計(jì)劃附錄3目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略3房地產(chǎn)公司愿景

房地產(chǎn)公司將以人性化、個(gè)性化的居住理念為核心，通過(guò)提供符合市場(chǎng)需求的中、高檔居住性物業(yè)，服務(wù)于中高收入階層的購(gòu)房群體，成為北京房地產(chǎn)界最專業(yè)、贏利水平最高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。4房地產(chǎn)公司愿景房地產(chǎn)公司將以人性化、個(gè)性化的居房地產(chǎn)公司的理念

“朝氣、創(chuàng)新、可靠”

5房地產(chǎn)公司的理念“朝氣、創(chuàng)新、可靠”5房地產(chǎn)公司理念房地產(chǎn)公司理念朝氣創(chuàng)新可靠以客戶需求為一切的出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、流程創(chuàng)新應(yīng)變能力強(qiáng)對(duì)內(nèi)對(duì)外員工有激情、充滿活力員工隊(duì)伍保持年輕化與合作伙伴合作充滿激情對(duì)客戶需求迅速反應(yīng)，服務(wù)熱情房子帶有進(jìn)取的性格，對(duì)外宣傳體現(xiàn)朝氣不斷提供時(shí)尚、領(lǐng)導(dǎo)潮流的產(chǎn)品員工之間有信任、可靠、有職業(yè)精神按時(shí)、按質(zhì)、按量完成工作提供穩(wěn)定性、高質(zhì)量的產(chǎn)品公司對(duì)合作伙伴的誠(chéng)信6房地產(chǎn)公司理念房地產(chǎn)公司理念朝氣創(chuàng)新可靠以客戶需求為一切的出目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動(dòng)計(jì)劃附錄7目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略7房地產(chǎn)公司成為盈利水平最高的專業(yè)公司的保證因素盈利年保證風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目規(guī)模保證方法依靠滾動(dòng)開發(fā)優(yōu)秀、高回報(bào)率的單個(gè)項(xiàng)目，因固定較低，市場(chǎng)細(xì)分更精密，市場(chǎng)定位更準(zhǔn)確，從而保證良好的銷售速度，產(chǎn)生較高的盈利水平工程：保證質(zhì)量，控制工期、方法（有實(shí)力的施工單位、監(jiān)理單位，招投標(biāo)方式選用建安產(chǎn)品銷售：銷售率控制應(yīng)對(duì)方法依靠自身尋找及中遠(yuǎn)房地產(chǎn)提供項(xiàng)目來(lái)源8房地產(chǎn)公司成為盈利水平最高的專業(yè)公司的保證因素盈利年保證風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略總體規(guī)劃優(yōu)秀、高回報(bào)率的單項(xiàng)目公司5億資金12%ROI中期：2年近期：1年最高回報(bào)率的項(xiàng)目型專業(yè)公司2－3個(gè)項(xiàng)目12%以上的ROI30萬(wàn)平方米以上開發(fā)規(guī)模優(yōu)秀、高回報(bào)率的多項(xiàng)目公司2個(gè)項(xiàng)目12%以上的ROI30萬(wàn)平方米開發(fā)規(guī)模長(zhǎng)期：3－5年9房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略總體規(guī)劃優(yōu)秀、高回報(bào)率的單項(xiàng)目公司中期：2年房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略陳述房地產(chǎn)房地產(chǎn)依靠一支年輕化、有朝氣、有創(chuàng)新能力的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，在北京日趨激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，能夠不斷采用創(chuàng)新營(yíng)銷理念，大膽采用新工藝流程、新生產(chǎn)方法，在市場(chǎng)中總是領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一小步，在超越對(duì)手的過(guò)程中不斷超越自我，發(fā)現(xiàn)公司創(chuàng)新所帶來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，在3—5年內(nèi)發(fā)展成在北京地區(qū)提供主流暢銷樓盤、高投資回報(bào)率的專業(yè)型住宅房地產(chǎn)公司。10房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略陳述房地產(chǎn)房地產(chǎn)依靠一支年輕化、有朝氣、有創(chuàng)房地產(chǎn)在未來(lái)幾年將繼續(xù)定位于中、高檔住宅市場(chǎng)類型房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀未來(lái)3—5年未來(lái)5—8年豪宅（售價(jià)10000元/平方米以上）高檔/準(zhǔn)高檔（售價(jià)8000—10000元/平方米）普通住宅（售價(jià)6000—8000元/平方米）平價(jià)房（售價(jià)4000元/平方米以下）50%70%60%10%30%30%50%11房地產(chǎn)在未來(lái)幾年將繼續(xù)定位于中、高檔住宅市場(chǎng)類型房地產(chǎn)公司現(xiàn)房地產(chǎn)定位于中、高檔住宅市場(chǎng)的理由原因資本實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)的要求5—10億資金房地產(chǎn)的現(xiàn)狀現(xiàn)有5億，未來(lái)有10億品牌股東的要求具有很好的可信任度是中遠(yuǎn)的下屬企業(yè)高投資回報(bào)率12%的回報(bào)率項(xiàng)目檔次低檔次項(xiàng)目：土地取得成本、建筑安裝成本、開發(fā)稅費(fèi)剛性較強(qiáng)，ROI低高檔次項(xiàng)目：地段較好、建筑檔次/環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)秀，產(chǎn)生更高的附加值，售價(jià)高，因而ROI較高房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模不高于15萬(wàn)/平方米，屬中小規(guī)模，更適于采用中、高檔市場(chǎng)定位，以保證整體利潤(rùn)回報(bào)12房地產(chǎn)定位于中、高檔住宅市場(chǎng)的理由原因資本實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)的要求5—公司將不進(jìn)行上下游整合，而集中資源于專業(yè)的住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)可能的整合方向：設(shè)計(jì)公司銷售代理公司物業(yè)公司建筑商公寓酒店房地產(chǎn)下5年不會(huì)涉足13公司將不進(jìn)行上下游整合，而集中資源于專業(yè)的住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)可能的未來(lái)3年之內(nèi)房地產(chǎn)將僅集中在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)范圍有利條件不利條件北京市場(chǎng)具有極大開發(fā)潛力享有地利、人和的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)激烈北京以外市場(chǎng)具有很強(qiáng)的資金和經(jīng)驗(yàn)上的優(yōu)勢(shì)公共關(guān)系基礎(chǔ)弱除滬/深外，市場(chǎng)太小集中于北京的競(jìng)爭(zhēng)是確保房地產(chǎn)回報(bào)的關(guān)鍵14未來(lái)3年之內(nèi)房地產(chǎn)將僅集中在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)范圍有利條房地產(chǎn)公司未來(lái)3年發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)的變化指標(biāo)2001年2002年2003年投資規(guī)模(百萬(wàn)）500500500凈資產(chǎn)(百萬(wàn)）84100140進(jìn)行中項(xiàng)目個(gè)數(shù)122進(jìn)行中項(xiàng)目的總規(guī)模（萬(wàn)平方米）1414+1616+15竣工量01416員工數(shù)304045核心員工數(shù)101515年銷售額（百萬(wàn)）350600600年銷售面積（萬(wàn)平方米）3610年利潤(rùn)（百萬(wàn)）-22040回報(bào)率不低于12％ROEROAROS15房地產(chǎn)公司未來(lái)3年發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)的變化指標(biāo)2001年2002項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目2001年2002年2003年在建項(xiàng)目遠(yuǎn)洋風(fēng)景遠(yuǎn)洋天地A項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?chǔ)備遠(yuǎn)洋天地A項(xiàng)目B項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積（萬(wàn)/平方米）161515成功率90%80%70%ROI預(yù)測(cè)大于等于12%大于等于12%大于等于12%16項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目2001年2002年2003年在建項(xiàng)目遠(yuǎn)洋風(fēng)景遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)收入delele年單一項(xiàng)目200120022003多項(xiàng)目多個(gè)大項(xiàng)目將目前房地產(chǎn)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備名單進(jìn)行對(duì)號(hào)入座17房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)收入delele年單一項(xiàng)目200120房地產(chǎn)公司利潤(rùn)目標(biāo)收入delete年200120022003多項(xiàng)目多個(gè)大項(xiàng)目將目前房地產(chǎn)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備名單進(jìn)行對(duì)號(hào)入座18房地產(chǎn)公司利潤(rùn)目標(biāo)收入delete年200120022003與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資回報(bào)率達(dá)到最高水平回報(bào)率房地產(chǎn)20—25%城建中置華遠(yuǎn)HYDelete19與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資回報(bào)率達(dá)到最高水平回報(bào)率房地盈利模式分析－利潤(rùn)貢獻(xiàn)分析ROI＝收入—成本投資*回收時(shí)間＝單價(jià)*量—成本（自由資金投資+杠桿投資）*開發(fā)周期＝單價(jià)*量—（項(xiàng)目取得成本+工程成本+銷售成本+資金成本）（自由資金投資+杠桿投資）*開發(fā)周期項(xiàng)目取得成本：優(yōu)秀的談判能力工程成本：嚴(yán)格的成本控制制度銷售成本：由股東方銷售、結(jié)算成本低資金成本：自由資金比例很高，財(cái)務(wù)費(fèi)用低銷售單價(jià)：良好的市場(chǎng)策劃能力，銷售出超值的價(jià)格銷售數(shù)量：良好的銷售激勵(lì)機(jī)制，依托于中遠(yuǎn)集團(tuán)的品牌形象的保證20盈利模式分析－利潤(rùn)貢獻(xiàn)分析ROI＝收入—成本投資*回收時(shí)間＝房地產(chǎn)公司1－3年戰(zhàn)略目標(biāo)（定性部分）200120022003落實(shí)下年度開發(fā)項(xiàng)目組織與流程基本成熟落實(shí)下年度開發(fā)項(xiàng)目年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實(shí)達(dá)成今年遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目目標(biāo)確保第二個(gè)項(xiàng)目完善公司的管理體系年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實(shí)完成企業(yè)重組已完成21房地產(chǎn)公司1－3年戰(zhàn)略目標(biāo)（定性部分）20012002200目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動(dòng)計(jì)劃附錄22目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略22房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心資源分析所需資源房地產(chǎn)現(xiàn)狀改進(jìn)方法組織資源政府關(guān)系資質(zhì)社會(huì)關(guān)系信息資源行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀公司差距土地儲(chǔ)備資金實(shí)力資本通道23房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心資源分析所需資源房地產(chǎn)現(xiàn)狀改進(jìn)方如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何獲??？房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)總經(jīng)理/團(tuán)隊(duì)對(duì)企業(yè)發(fā)展的決心和本身的素質(zhì)公司股東對(duì)公司的實(shí)際要求與政府/土地資源方的關(guān)系，并有土地未來(lái)效益的預(yù)見能力公司的機(jī)制與能力商業(yè)信譽(yù)（中遠(yuǎn)的資信非常好）24如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何獲??？房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)要在充分利用中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的資源基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新可共享資源項(xiàng)目資源各職能部門（如：項(xiàng)目審核、市場(chǎng)調(diào)查、銷售、成本控制、物業(yè)管理等職能部門）創(chuàng)新中遠(yuǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)的組織人員與中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的關(guān)系？設(shè)計(jì)創(chuàng)新工程管理創(chuàng)新項(xiàng)目策劃創(chuàng)新25房地產(chǎn)要在充分利用中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的資源基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新可共享資房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心技能分析所需技能房地產(chǎn)現(xiàn)狀改進(jìn)方法管理技能合作協(xié)調(diào)技能項(xiàng)目運(yùn)作技能成本控制技能資金管理的技能行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀公司差距26房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心技能分析所需技能房地產(chǎn)現(xiàn)狀改進(jìn)方房地產(chǎn)公司在管理上的創(chuàng)新向外地輸出管理體系及成熟產(chǎn)品利用部分節(jié)余進(jìn)行小部分高含金量的物業(yè)持有27房地產(chǎn)公司在管理上的創(chuàng)新向外地輸出管理體系及成熟產(chǎn)品27目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃附錄28目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略28戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃總結(jié)完成公司重組并完善公司管理體系完成項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，保持公司可持續(xù)發(fā)展的能力完成各年度董事會(huì)要求的業(yè)務(wù)指標(biāo)，以最佳盈利能力回報(bào)股東的投資29戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃總結(jié)完成公司重組并完善公司管理體系29房地產(chǎn)公司將從內(nèi)部管理績(jī)效和外部業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高來(lái)保證為股東創(chuàng)造價(jià)值ROI（為股東創(chuàng)造最大的價(jià)值）內(nèi)部管理績(jī)效外部經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)提高成本控制（橫向比較法、持續(xù)改進(jìn)法、比率分析法）縮短開發(fā)周期（竣工數(shù)、時(shí)間）提高員工績(jī)效（員工素質(zhì)、考核、激勵(lì)）內(nèi)部管理體系（流程、部門協(xié)調(diào)、文化、素養(yǎng)、培訓(xùn)）選擇項(xiàng)目的能力業(yè)務(wù)發(fā)展思路營(yíng)銷能力=規(guī)劃、設(shè)計(jì)能力本次提升的關(guān)鍵30房地產(chǎn)公司將從內(nèi)部管理績(jī)效和外部業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高來(lái)保證為股房地產(chǎn)公司如何建立機(jī)制控制成本建立專業(yè)職能部門建立有效的費(fèi)用支出管理程序明確招投標(biāo)工作的適用范圍成本控制與激勵(lì)機(jī)制掛鉤，實(shí)施獎(jiǎng)懲制度31房地產(chǎn)公司如何建立機(jī)制控制成本建立專業(yè)職能部門31通過(guò)與國(guó)內(nèi)外成功公司的比較，本次管理提升力圖解決以下關(guān)鍵問題決策的流程有效授權(quán)員工的高效管理（如：培養(yǎng)、激勵(lì)與考核）計(jì)劃、預(yù)算與執(zhí)行體系信息溝通的效率、準(zhǔn)確、全面成本控制縮短開發(fā)周期提高員工績(jī)效內(nèi)部管理體系……戰(zhàn)略的要求要解決的關(guān)鍵問題32通過(guò)與國(guó)內(nèi)外成功公司的比較，本次管理提升力圖解決以下關(guān)鍵問題關(guān)于決策流程的優(yōu)化，我們主要從以下角度研究決策流程的科學(xué)性決策的信息的準(zhǔn)確性、及時(shí)性和全面性對(duì)決策的結(jié)果的反饋機(jī)制，與決策者個(gè)人利益的關(guān)系33關(guān)于決策流程的優(yōu)化，我們主要從以下角度研究決策流程的科學(xué)性3關(guān)于合理有效的授權(quán)，我們主要從以下角度研究按照合資企業(yè)及上市公司的治理結(jié)構(gòu)來(lái)設(shè)計(jì)各級(jí)的授權(quán)體系建立有效的機(jī)制確保責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一性建立有效的授權(quán)流程34關(guān)于合理有效的授權(quán)，我們主要從以下角度研究按照合資企業(yè)及上市關(guān)于高效的員工管理，我們主要從以下角度研究理順勞動(dòng)關(guān)系員工的崗位責(zé)任制的建立與實(shí)施，員工的評(píng)估與配置員工的招聘、培訓(xùn)、發(fā)展及晉升（辭退）員工的激勵(lì)（薪酬、獎(jiǎng)懲）業(yè)績(jī)指標(biāo)及考核體系福利政策改革35關(guān)于高效的員工管理，我們主要從以下角度研究理順勞動(dòng)關(guān)系35關(guān)于計(jì)劃、預(yù)算和執(zhí)行，我們主要從以下角度研究計(jì)劃/預(yù)算的流程優(yōu)化計(jì)劃與預(yù)算的執(zhí)行計(jì)劃執(zhí)行的控制手段（與考核掛鉤和充分利用信息進(jìn)行控制）36關(guān)于計(jì)劃、預(yù)算和執(zhí)行，我們主要從以下角度研究計(jì)劃/預(yù)算的流程關(guān)于高效的溝通運(yùn)作，我們主要從以下角度研究建立優(yōu)秀的企業(yè)文化，管理風(fēng)格以加強(qiáng)整體的運(yùn)作效率建立有效的全方位的溝通平臺(tái)強(qiáng)化公司內(nèi)外的信息管理完善對(duì)內(nèi)對(duì)外的報(bào)告制度37關(guān)于高效的溝通運(yùn)作，我們主要從以下角度研究建立優(yōu)秀的企業(yè)文化工作計(jì)劃對(duì)行業(yè)進(jìn)行深度調(diào)研以分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)充分展開公司各層討論，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合房地產(chǎn)公司及中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)各種提升方案與董事會(huì)、管理層，以及員工進(jìn)行探討并進(jìn)行必要的培訓(xùn)制定詳細(xì)的執(zhí)行計(jì)劃并在實(shí)施中逐步校正，爭(zhēng)取在年內(nèi)完成整體管理提升38工作計(jì)劃對(duì)行業(yè)進(jìn)行深度調(diào)研以分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)38房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告V3版39房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告V3版1前言房地產(chǎn)公司是一家在中遠(yuǎn)房地產(chǎn)緊密領(lǐng)導(dǎo)下的具有獨(dú)立的項(xiàng)目開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，經(jīng)過(guò)2001年8月由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)引入香港中遠(yuǎn)國(guó)際的投資之后，重組成為更具實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力的合資企業(yè)，因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)朝著專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)展，在日趨激烈的北京房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中以優(yōu)秀的業(yè)績(jī)與管理規(guī)范滿足董事會(huì)以及香港上市公司股東的要求。為了促使公司從單項(xiàng)目公司向?qū)I(yè)化公司轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)需要建立自己的業(yè)務(wù)發(fā)展體系，保證持續(xù)的項(xiàng)目來(lái)源，建立新的公司技能和資源平臺(tái)，而建立新競(jìng)爭(zhēng)力的保障是建立新的組織和相應(yīng)的核心業(yè)務(wù)流程及完善的考核激勵(lì)體系。按照國(guó)際優(yōu)秀公司的管理流程，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層應(yīng)在2001年年終之前向董事會(huì)提交2002年年度計(jì)劃及3年的戰(zhàn)略規(guī)劃。本報(bào)告作為房地產(chǎn)公司的三年戰(zhàn)略規(guī)劃初稿，尚需房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層討論定稿。40前言房地產(chǎn)公司是一家在中遠(yuǎn)房地產(chǎn)緊密領(lǐng)導(dǎo)下的具有獨(dú)立目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動(dòng)計(jì)劃附錄41目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略3房地產(chǎn)公司愿景

房地產(chǎn)公司將以人性化、個(gè)性化的居住理念為核心，通過(guò)提供符合市場(chǎng)需求的中、高檔居住性物業(yè)，服務(wù)于中高收入階層的購(gòu)房群體，成為北京房地產(chǎn)界最專業(yè)、贏利水平最高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。42房地產(chǎn)公司愿景房地產(chǎn)公司將以人性化、個(gè)性化的居房地產(chǎn)公司的理念

“朝氣、創(chuàng)新、可靠”

43房地產(chǎn)公司的理念“朝氣、創(chuàng)新、可靠”5房地產(chǎn)公司理念房地產(chǎn)公司理念朝氣創(chuàng)新可靠以客戶需求為一切的出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、流程創(chuàng)新應(yīng)變能力強(qiáng)對(duì)內(nèi)對(duì)外員工有激情、充滿活力員工隊(duì)伍保持年輕化與合作伙伴合作充滿激情對(duì)客戶需求迅速反應(yīng)，服務(wù)熱情房子帶有進(jìn)取的性格，對(duì)外宣傳體現(xiàn)朝氣不斷提供時(shí)尚、領(lǐng)導(dǎo)潮流的產(chǎn)品員工之間有信任、可靠、有職業(yè)精神按時(shí)、按質(zhì)、按量完成工作提供穩(wěn)定性、高質(zhì)量的產(chǎn)品公司對(duì)合作伙伴的誠(chéng)信44房地產(chǎn)公司理念房地產(chǎn)公司理念朝氣創(chuàng)新可靠以客戶需求為一切的出目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動(dòng)計(jì)劃附錄45目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略7房地產(chǎn)公司成為盈利水平最高的專業(yè)公司的保證因素盈利年保證風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目規(guī)模保證方法依靠滾動(dòng)開發(fā)優(yōu)秀、高回報(bào)率的單個(gè)項(xiàng)目，因固定較低，市場(chǎng)細(xì)分更精密，市場(chǎng)定位更準(zhǔn)確，從而保證良好的銷售速度，產(chǎn)生較高的盈利水平工程：保證質(zhì)量，控制工期、方法（有實(shí)力的施工單位、監(jiān)理單位，招投標(biāo)方式選用建安產(chǎn)品銷售：銷售率控制應(yīng)對(duì)方法依靠自身尋找及中遠(yuǎn)房地產(chǎn)提供項(xiàng)目來(lái)源46房地產(chǎn)公司成為盈利水平最高的專業(yè)公司的保證因素盈利年保證風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略總體規(guī)劃優(yōu)秀、高回報(bào)率的單項(xiàng)目公司5億資金12%ROI中期：2年近期：1年最高回報(bào)率的項(xiàng)目型專業(yè)公司2－3個(gè)項(xiàng)目12%以上的ROI30萬(wàn)平方米以上開發(fā)規(guī)模優(yōu)秀、高回報(bào)率的多項(xiàng)目公司2個(gè)項(xiàng)目12%以上的ROI30萬(wàn)平方米開發(fā)規(guī)模長(zhǎng)期：3－5年47房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略總體規(guī)劃優(yōu)秀、高回報(bào)率的單項(xiàng)目公司中期：2年房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略陳述房地產(chǎn)房地產(chǎn)依靠一支年輕化、有朝氣、有創(chuàng)新能力的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)，在北京日趨激烈的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，能夠不斷采用創(chuàng)新營(yíng)銷理念，大膽采用新工藝流程、新生產(chǎn)方法，在市場(chǎng)中總是領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一小步，在超越對(duì)手的過(guò)程中不斷超越自我，發(fā)現(xiàn)公司創(chuàng)新所帶來(lái)的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，在3—5年內(nèi)發(fā)展成在北京地區(qū)提供主流暢銷樓盤、高投資回報(bào)率的專業(yè)型住宅房地產(chǎn)公司。48房地產(chǎn)公司的戰(zhàn)略陳述房地產(chǎn)房地產(chǎn)依靠一支年輕化、有朝氣、有創(chuàng)房地產(chǎn)在未來(lái)幾年將繼續(xù)定位于中、高檔住宅市場(chǎng)類型房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀未來(lái)3—5年未來(lái)5—8年豪宅（售價(jià)10000元/平方米以上）高檔/準(zhǔn)高檔（售價(jià)8000—10000元/平方米）普通住宅（售價(jià)6000—8000元/平方米）平價(jià)房（售價(jià)4000元/平方米以下）50%70%60%10%30%30%50%49房地產(chǎn)在未來(lái)幾年將繼續(xù)定位于中、高檔住宅市場(chǎng)類型房地產(chǎn)公司現(xiàn)房地產(chǎn)定位于中、高檔住宅市場(chǎng)的理由原因資本實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)的要求5—10億資金房地產(chǎn)的現(xiàn)狀現(xiàn)有5億，未來(lái)有10億品牌股東的要求具有很好的可信任度是中遠(yuǎn)的下屬企業(yè)高投資回報(bào)率12%的回報(bào)率項(xiàng)目檔次低檔次項(xiàng)目：土地取得成本、建筑安裝成本、開發(fā)稅費(fèi)剛性較強(qiáng)，ROI低高檔次項(xiàng)目：地段較好、建筑檔次/環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)秀，產(chǎn)生更高的附加值，售價(jià)高，因而ROI較高房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模不高于15萬(wàn)/平方米，屬中小規(guī)模，更適于采用中、高檔市場(chǎng)定位，以保證整體利潤(rùn)回報(bào)50房地產(chǎn)定位于中、高檔住宅市場(chǎng)的理由原因資本實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)的要求5—公司將不進(jìn)行上下游整合，而集中資源于專業(yè)的住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)可能的整合方向：設(shè)計(jì)公司銷售代理公司物業(yè)公司建筑商公寓酒店房地產(chǎn)下5年不會(huì)涉足51公司將不進(jìn)行上下游整合，而集中資源于專業(yè)的住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)可能的未來(lái)3年之內(nèi)房地產(chǎn)將僅集中在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)范圍有利條件不利條件北京市場(chǎng)具有極大開發(fā)潛力享有地利、人和的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)激烈北京以外市場(chǎng)具有很強(qiáng)的資金和經(jīng)驗(yàn)上的優(yōu)勢(shì)公共關(guān)系基礎(chǔ)弱除滬/深外，市場(chǎng)太小集中于北京的競(jìng)爭(zhēng)是確保房地產(chǎn)回報(bào)的關(guān)鍵52未來(lái)3年之內(nèi)房地產(chǎn)將僅集中在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)范圍有利條房地產(chǎn)公司未來(lái)3年發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)的變化指標(biāo)2001年2002年2003年投資規(guī)模(百萬(wàn)）500500500凈資產(chǎn)(百萬(wàn)）84100140進(jìn)行中項(xiàng)目個(gè)數(shù)122進(jìn)行中項(xiàng)目的總規(guī)模（萬(wàn)平方米）1414+1616+15竣工量01416員工數(shù)304045核心員工數(shù)101515年銷售額（百萬(wàn)）350600600年銷售面積（萬(wàn)平方米）3610年利潤(rùn)（百萬(wàn)）-22040回報(bào)率不低于12％ROEROAROS53房地產(chǎn)公司未來(lái)3年發(fā)展的關(guān)鍵指標(biāo)的變化指標(biāo)2001年2002項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目2001年2002年2003年在建項(xiàng)目遠(yuǎn)洋風(fēng)景遠(yuǎn)洋天地A項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?chǔ)備遠(yuǎn)洋天地A項(xiàng)目B項(xiàng)目?jī)?chǔ)備面積（萬(wàn)/平方米）161515成功率90%80%70%ROI預(yù)測(cè)大于等于12%大于等于12%大于等于12%54項(xiàng)目發(fā)展項(xiàng)目2001年2002年2003年在建項(xiàng)目遠(yuǎn)洋風(fēng)景遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)收入delele年單一項(xiàng)目200120022003多項(xiàng)目多個(gè)大項(xiàng)目將目前房地產(chǎn)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備名單進(jìn)行對(duì)號(hào)入座55房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)收入delele年單一項(xiàng)目200120房地產(chǎn)公司利潤(rùn)目標(biāo)收入delete年200120022003多項(xiàng)目多個(gè)大項(xiàng)目將目前房地產(chǎn)的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備名單進(jìn)行對(duì)號(hào)入座56房地產(chǎn)公司利潤(rùn)目標(biāo)收入delete年200120022003與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資回報(bào)率達(dá)到最高水平回報(bào)率房地產(chǎn)20—25%城建中置華遠(yuǎn)HYDelete57與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資回報(bào)率達(dá)到最高水平回報(bào)率房地盈利模式分析－利潤(rùn)貢獻(xiàn)分析ROI＝收入—成本投資*回收時(shí)間＝單價(jià)*量—成本（自由資金投資+杠桿投資）*開發(fā)周期＝單價(jià)*量—（項(xiàng)目取得成本+工程成本+銷售成本+資金成本）（自由資金投資+杠桿投資）*開發(fā)周期項(xiàng)目取得成本：優(yōu)秀的談判能力工程成本：嚴(yán)格的成本控制制度銷售成本：由股東方銷售、結(jié)算成本低資金成本：自由資金比例很高，財(cái)務(wù)費(fèi)用低銷售單價(jià)：良好的市場(chǎng)策劃能力，銷售出超值的價(jià)格銷售數(shù)量：良好的銷售激勵(lì)機(jī)制，依托于中遠(yuǎn)集團(tuán)的品牌形象的保證58盈利模式分析－利潤(rùn)貢獻(xiàn)分析ROI＝收入—成本投資*回收時(shí)間＝房地產(chǎn)公司1－3年戰(zhàn)略目標(biāo)（定性部分）200120022003落實(shí)下年度開發(fā)項(xiàng)目組織與流程基本成熟落實(shí)下年度開發(fā)項(xiàng)目年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實(shí)達(dá)成今年遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目目標(biāo)確保第二個(gè)項(xiàng)目完善公司的管理體系年度業(yè)務(wù)指標(biāo)落實(shí)完成企業(yè)重組已完成59房地產(chǎn)公司1－3年戰(zhàn)略目標(biāo)（定性部分）20012002200目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略愿景三年規(guī)劃技能及資源行動(dòng)計(jì)劃附錄60目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略22房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心資源分析所需資源房地產(chǎn)現(xiàn)狀改進(jìn)方法組織資源政府關(guān)系資質(zhì)社會(huì)關(guān)系信息資源行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀公司差距土地儲(chǔ)備資金實(shí)力資本通道61房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心資源分析所需資源房地產(chǎn)現(xiàn)狀改進(jìn)方如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何獲?。糠康禺a(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)總經(jīng)理/團(tuán)隊(duì)對(duì)企業(yè)發(fā)展的決心和本身的素質(zhì)公司股東對(duì)公司的實(shí)際要求與政府/土地資源方的關(guān)系，并有土地未來(lái)效益的預(yù)見能力公司的機(jī)制與能力商業(yè)信譽(yù)（中遠(yuǎn)的資信非常好）62如何在北京拿到好的位置的地皮？信息如何獲取？房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)要在充分利用中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的資源基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新可共享資源項(xiàng)目資源各職能部門（如：項(xiàng)目審核、市場(chǎng)調(diào)查、銷售、成本控制、物業(yè)管理等職能部門）創(chuàng)新中遠(yuǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)的組織人員與中遠(yuǎn)房地產(chǎn)的關(guān)系？設(shè)計(jì)創(chuàng)新工程管理創(chuàng)新項(xiàng)目策劃創(chuàng)新63房地產(chǎn)要在充分利用中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司的資源基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新可共享資房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心技能分析所需技能房地產(chǎn)現(xiàn)狀改進(jìn)方法管理技能合作協(xié)調(diào)技能項(xiàng)目運(yùn)作技能成本控制技能資金管理的技能行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀公司差距64房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略需要的核心技能分析所需技能房地產(chǎn)現(xiàn)狀改進(jìn)方房地產(chǎn)公司在管理上的創(chuàng)新向外地輸出管理體系及成熟產(chǎn)品利用部分節(jié)余進(jìn)行小部分高含金量的物業(yè)持有65房地產(chǎn)公司在管理上的創(chuàng)新向外地輸出管理體系及成熟產(chǎn)品27目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃附錄66目錄房地產(chǎn)公司三年發(fā)展戰(zhàn)略28戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃總結(jié)完成公司重組并完善公司管理體系完成項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，保持公司可持續(xù)發(fā)展的能力完成各年度董事會(huì)要求的業(yè)務(wù)指標(biāo)，以最佳盈利能力回報(bào)股東的投資67戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃總結(jié)完成公司重組并完善公司管理體系29房地產(chǎn)公司將從內(nèi)部管理績(jī)效和外部業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的提高來(lái)保證為股東創(chuàng)造價(jià)值ROI（為股東創(chuàng)造最大的價(jià)值）內(nèi)部管理績(jī)效外部經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)提高成本控制（橫向比較法、持續(xù)改進(jìn)法、比率分析法）縮短開發(fā)周期（竣工數(shù)、時(shí)間）提高員工績(jī)效（員工素質(zhì)、考核、激勵(lì)）內(nèi)