房地產(chǎn)市場(chǎng)定位報(bào)告65

價(jià)格定位價(jià)格定位5200元/平方米5600元/平方5400元/平方米如果項(xiàng)目自身各方面達(dá)到預(yù)期的效果，通過對(duì)項(xiàng)目良好的包裝推廣等的操作，預(yù)計(jì)未來整盤均價(jià)可達(dá)到5400元，并有望達(dá)到5600元，因此目前定價(jià)5200元，為未來留有一定的升值空間，也為未來銷售時(shí)價(jià)格調(diào)整留有一定的余地，同時(shí)也給客戶留有一定的升值預(yù)期。操作得當(dāng)價(jià)格上升操作不當(dāng)價(jià)格下降升值空間5000元/平方米產(chǎn)品定位說明：由于本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，并基本改造完畢，因此本產(chǎn)品定位僅限于產(chǎn)品調(diào)整和未完成部分的補(bǔ)充。產(chǎn)品定位室內(nèi)裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目精裝修實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)在300-500元/平方米之間,本項(xiàng)目可適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn),建議本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)為700-800元/平方米,在控制成本的同時(shí)提升項(xiàng)目裝修檔次的同時(shí),保證項(xiàng)目的性價(jià)比,為項(xiàng)目?jī)r(jià)格的提升保留一定的空間.材料選擇部分材料可采用頂級(jí)品牌的低端產(chǎn)品，這樣既可以適當(dāng)控制成本，又可以體現(xiàn)項(xiàng)目的高檔形象。裝修原則以輕裝修重裝飾為原則，細(xì)節(jié)處理一定要到位。產(chǎn)品定位智能化設(shè)施小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說的5A級(jí)智能大廈。主要針對(duì)集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時(shí)降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺(tái)。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。智能化分為小區(qū)智能化與住宅智能化

兩部分。住宅智能化側(cè)重于個(gè)體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個(gè)性化生活的技術(shù)平臺(tái)。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機(jī)，主機(jī)根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機(jī)的同時(shí)，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個(gè)性部分提供管理平臺(tái)。產(chǎn)品定位智能化設(shè)施小區(qū)智能化源于商業(yè)建筑智能化，即通常所說的5A級(jí)智能大廈。主要針對(duì)集中式封閉住宅小區(qū)的建筑群，進(jìn)行管理以及管理整合，以提高小區(qū)各方面的管理能力與管理效率（包括諸如物業(yè)、安保、設(shè)備、信息等各方面的管理），同時(shí)降低物耗和管理成本，為住戶創(chuàng)造優(yōu)良的小區(qū)居住環(huán)境。小區(qū)智能化是小區(qū)管理系統(tǒng)的技術(shù)平臺(tái)。相關(guān)信息發(fā)送和集成到小區(qū)控制中心，由小區(qū)控制中心進(jìn)行統(tǒng)一的管理、控制與響應(yīng)。智能化分為小區(qū)智能化與住宅智能化

兩部分。住宅智能化側(cè)重于個(gè)體住宅，為家庭提供更具備環(huán)境適應(yīng)性和人性化的日常居住環(huán)境，是家庭個(gè)性化生活的技術(shù)平臺(tái)。終端信息發(fā)送至住戶端控制主機(jī)，主機(jī)根據(jù)住戶事先的設(shè)定以及事件的具體情況進(jìn)行響應(yīng)，部分信息在發(fā)送至住戶端控制主機(jī)的同時(shí)，也發(fā)送至小區(qū)控制管理中心，由管理中心進(jìn)行記錄、備份與響應(yīng)；住宅智能化的目標(biāo)是向住宅的個(gè)性部分提供管理平臺(tái)。產(chǎn)品定位智能化設(shè)施通過目前市場(chǎng)上的這些項(xiàng)目對(duì)比，我們可以看出，現(xiàn)在市場(chǎng)上的各項(xiàng)目已經(jīng)把智能化系統(tǒng)做的比較全比較到位了，因此，相對(duì)于本項(xiàng)目來說，應(yīng)該做到不能落后，并應(yīng)適當(dāng)增加一些設(shè)備設(shè)施提升項(xiàng)目的品質(zhì)。產(chǎn)品定位智能化設(shè)施建議本項(xiàng)目設(shè)置如下設(shè)施可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)公共區(qū)域及群樓商業(yè)部分區(qū)域的閉路監(jiān)控系統(tǒng)門禁（一卡通）控制系統(tǒng)寬帶接入系統(tǒng)衛(wèi)星及有線電視接收系統(tǒng)電話系統(tǒng)建議增設(shè)煤氣報(bào)警系統(tǒng)地下停車場(chǎng)（一卡通）控制系統(tǒng)手機(jī)信號(hào)微蜂窩覆蓋系統(tǒng)裙樓商業(yè)商業(yè)設(shè)置背景音樂系統(tǒng)產(chǎn)品定位智能化設(shè)施位置設(shè)置建議有線電視、衛(wèi)星電視接口可設(shè)置在客廳和臥室；寬帶接口可設(shè)置在客廳和臥室；電話接口可設(shè)置在客廳和臥室；可視對(duì)講系統(tǒng)設(shè)置在門口（門磁、紅外、煙感）；門禁系統(tǒng)可設(shè)置成刷卡開門和密碼開門兩種方法，即安全又方便；監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)在一層電梯口，一樓服務(wù)臺(tái)，地下停車場(chǎng)。產(chǎn)品定位會(huì)所功能定位六大功能中心會(huì)議中心生活中心洗娛中心休閑中心運(yùn)動(dòng)中心餐飲中心產(chǎn)品定位會(huì)所功能定位功能業(yè)態(tài)定位：根據(jù)的市場(chǎng)調(diào)研，建議引入商務(wù)會(huì)所的概念，并設(shè)置目的性較強(qiáng)消費(fèi)特征的功能業(yè)態(tài)：洗娛中心；餐飲中心（大型餐飲）；運(yùn)動(dòng)中心（網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、沙壺球、健身房等）；會(huì)議中心（設(shè)置會(huì)議接待室）；休閑中心（咖啡廳、酒吧、茶餐廳、棋牌室等）生活中心（便利店、美容美發(fā)、洗衣店等）產(chǎn)品定位商業(yè)定位樓層設(shè)置：洗娛中心——可按現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)置置在3—4層；餐飲中心——可設(shè)置在1層；運(yùn)動(dòng)中心（網(wǎng)網(wǎng)球、羽毛球球、乒乓球、、沙壺球、健健身房等）——可按現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)行設(shè)置置在4層；會(huì)議中心（設(shè)設(shè)置會(huì)議接待待室）——可設(shè)置在2層；休閑中心（咖咖啡廳、酒吧吧、茶餐廳、、棋牌室等））——可設(shè)置在2層；生活中心（便便利店、美容容美發(fā)、洗衣衣店等）——可設(shè)置在1層；營(yíng)銷推廣報(bào)告告形象定位形象定位定位原則市場(chǎng)原則客戶原則項(xiàng)目?jī)r(jià)值原則則差異性原則形象定位形象定位作用用：形象定位是將將項(xiàng)目特性用用簡(jiǎn)單形象的的詞匯進(jìn)行整整合形象定位是將將項(xiàng)目的賣點(diǎn)點(diǎn)完整展現(xiàn)，，并能產(chǎn)生聯(lián)聯(lián)想形象定位直接接影響客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目的直觀觀感受，所以以要精煉、準(zhǔn)準(zhǔn)確而富有創(chuàng)創(chuàng)意，才能符符合目標(biāo)客戶戶的心理特征征戶型功能分區(qū)區(qū)明確，適于于居住自然景觀好，，望山觀海會(huì)所及配套設(shè)設(shè)施齊全，規(guī)規(guī)模大項(xiàng)目自身檔次次、品質(zhì)優(yōu)于于其他項(xiàng)目，，性價(jià)比高形象定位主要賣點(diǎn)提煉煉四大賣點(diǎn)形象定位賣點(diǎn)總結(jié)關(guān)鍵詞：宜居、個(gè)性、、高檔、精致致、品味、高高性價(jià)比形象定位少數(shù)人：高階階層的、年輕輕的、個(gè)性時(shí)時(shí)尚的、追求求生活品質(zhì)的的人群定制：量身打打造的、獨(dú)特特的上品生活：高高品位的生活活，個(gè)性化的的生活，時(shí)尚尚的生活，舒舒適的生活為少數(shù)人定制制的上品生活活形象定位為少數(shù)人定制制的上品生活活我們，城市的的中堅(jiān)讓您擁有一個(gè)個(gè)五星級(jí)的家家強(qiáng)調(diào)個(gè)性的與與眾不同的生生活方式強(qiáng)調(diào)客戶的尊尊貴與社會(huì)地地位強(qiáng)調(diào)高檔的生生活品質(zhì)與家家的歸屬感通過形象訴求求，改變本項(xiàng)項(xiàng)目在人們心心目中的歷史史形象，并重重新樹立本項(xiàng)項(xiàng)目高品質(zhì)的的樓盤形象形象訴求形象定位體現(xiàn)項(xiàng)目檔次次高，不是大大眾人群可以以擁有的，他他適合追求生生活質(zhì)量的高高端人群體現(xiàn)了項(xiàng)目的的稀缺性和獨(dú)獨(dú)特的氣質(zhì)體現(xiàn)項(xiàng)目營(yíng)造造的是一種高高品位的生活活方式形象闡釋為少數(shù)人定制制的上品生活活形象闡釋重點(diǎn)體現(xiàn)我們們項(xiàng)目的客戶戶群的特征，，他們是一個(gè)個(gè)城市的中堅(jiān)堅(jiān)力量，是社社會(huì)的上層人人群形象闡釋我們，城市的的中堅(jiān)形象闡釋五星級(jí)是體現(xiàn)現(xiàn)一種高檔的的服務(wù)和高品品質(zhì)的生活家的概念是針針對(duì)其他競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目而言的的，只有我們們的戶型格局局才符合家的的要求，體現(xiàn)現(xiàn)出本項(xiàng)目的的居住舒適度度和居住品質(zhì)質(zhì)形象闡釋讓您擁有一個(gè)個(gè)五星級(jí)的家家推廣策略入市時(shí)機(jī)開盤具備的條條件：銷售證（如不不具備，可以以認(rèn)購(gòu)形式開開盤）完整的售樓處處現(xiàn)場(chǎng)包裝到位位銷售工具完備備沙盤模型到位位銷售隊(duì)伍組建建價(jià)格體系建立立交房標(biāo)準(zhǔn)按揭銀行確定定物業(yè)費(fèi)確定（（公司）會(huì)所功能確定定最好具備樣板板間如條件不完全全具備則影響響銷售的順利利進(jìn)行入市時(shí)機(jī)入市條件條件一條件二條件三條件五條件四銷售工具基本本到位具備完整的售售樓處銷售隊(duì)伍組建建完成樣板間的完成成現(xiàn)場(chǎng)包裝基本本到位入市條件形象條件基本條件充分展示項(xiàng)目目的形象利于項(xiàng)目形象象的塑造給客戶信心，，促進(jìn)銷售對(duì)于高檔項(xiàng)目目來說，過于于簡(jiǎn)單不利于高檔項(xiàng)項(xiàng)目形象，影影響銷售可快速實(shí)施銷銷售建議在僅具備備基本條件時(shí)時(shí)，可進(jìn)行內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；理想狀態(tài)為完完全（或部分分）具備形象象條件時(shí)，再再正式開盤，，公開入市。。在現(xiàn)樓進(jìn)行入市時(shí)機(jī)開盤時(shí)機(jī)對(duì)于北方城市市來說，四季季較為分明，，一般的銷售售旺季有兩次次，分別是4月-6月和9月-11月，也就是春春秋季，而銷銷售最淡的季季節(jié)是12月-來年3月，因此，最最好不要在冬冬季開盤根據(jù)本項(xiàng)目目目前進(jìn)展以及及開發(fā)商的要要求，建議10月份開始認(rèn)購(gòu)購(gòu)，11月初正式開盤盤銷售。核心戰(zhàn)略分析開發(fā)區(qū)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)，消消費(fèi)者容易受受到廣告和項(xiàng)項(xiàng)目形象的左左右；同時(shí)由由于開發(fā)區(qū)規(guī)規(guī)模相對(duì)小，，人口相對(duì)少少，口碑傳播播亦非常重要要；因此在推推廣策略上首首先要樹立項(xiàng)項(xiàng)目的品牌，，這種品牌不不單是來自開開發(fā)商的背景景和企業(yè)品牌牌，更重要的的是在項(xiàng)目的的包裝推廣過過程中，積累累建立項(xiàng)目知知名度和美譽(yù)譽(yù)度，吸引消消費(fèi)者，進(jìn)而而促進(jìn)銷售。?！袷紫雀淖冺?xiàng)目目的歷史形象象●其次樹立項(xiàng)項(xiàng)目全新的形形象；結(jié)合本本案實(shí)際情況況，將廣告與與促銷活動(dòng)、、多種推廣宣宣傳手段結(jié)合合起來，形成成立體的宣傳傳推廣攻勢(shì)，，迅速樹立起起項(xiàng)目形象，，從而可達(dá)到到通過口碑相相傳，最終實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快快速而穩(wěn)定銷銷售的目的。。核心戰(zhàn)略由于本項(xiàng)目歷歷史形象很差差，因此，營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)略應(yīng)首首先以形象公公關(guān)為主，進(jìn)進(jìn)行大量的炒炒作，重新樹樹立項(xiàng)目形象象，后期進(jìn)入入正常的銷售售軌道，采用用賣點(diǎn)具體訴訴求促進(jìn)銷售售。前期后期形象為為主賣點(diǎn)組組合改變形形象樹立形形象具體訴訴求形象炒炒作促進(jìn)銷銷售擬定核核心戰(zhàn)戰(zhàn)略推廣策策略通過市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐乜蛇x選擇的的有效效媒體體較少少，其其次開開發(fā)區(qū)區(qū)規(guī)模模相對(duì)對(duì)較小小，因因此口口碑傳傳播非非常重重要，，而本本項(xiàng)目目規(guī)模模較小小，也也不適適合進(jìn)進(jìn)行大大規(guī)模模推廣廣；所所以我我司認(rèn)認(rèn)為活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷將是本本項(xiàng)目目采用用的主主要推推廣手手段以活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷銷為主主，其其他推推廣為為輔推廣核核心手手段推廣策策略總體推推廣戰(zhàn)戰(zhàn)略以品牌牌促銷銷售，，即品品牌和和市場(chǎng)場(chǎng)雙占占位的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略略；購(gòu)買品牌產(chǎn)品客戶強(qiáng)化品品牌，，傳達(dá)達(dá)信息息認(rèn)知品品牌，，吸引引客戶戶客戶決決策產(chǎn)品促促銷塑造品品牌支撐品品牌放棄猶豫銷售完完成銷售終終止下一循循環(huán)操作流流程推廣策策略擬定推推廣思思路目標(biāo)客客群全市居居民目標(biāo)客客群細(xì)細(xì)分穩(wěn)定推廣，針對(duì)傳達(dá)節(jié)奏推廣，針對(duì)傳達(dá)創(chuàng)知名名、打打品牌牌，樹樹形象象鞏固品品牌，，促進(jìn)進(jìn)銷售售維護(hù)品品牌，，穩(wěn)定定銷售售廣而告之，強(qiáng)行灌輸時(shí)間推推進(jìn)推廣策策略擬定推推廣思思路思路之之一：：先訴訴求形形象，，后訴訴求具具體賣賣點(diǎn)思路之之二：：前期期高密密度強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)推推廣，，后期期穩(wěn)定定推廣廣入市形形象最最重要要形象公公關(guān)賣點(diǎn)促促銷維護(hù)形形象并并進(jìn)行行促銷銷前期造造勢(shì)樹立形形象和和知名名度賺取利利潤(rùn)推廣策策略實(shí)施策策略啟動(dòng)市市場(chǎng)，，鎖定定目標(biāo)標(biāo)受眾眾，確立鮮鮮明形形象刺激市市場(chǎng)，，引起起反應(yīng)應(yīng)復(fù)合式式強(qiáng)勢(shì)勢(shì)推廣廣針對(duì)性性焦點(diǎn)點(diǎn)出擊擊進(jìn)行培培育擴(kuò)張12435成熟實(shí)施步步驟推廣策策略實(shí)施手手段新聞宣宣傳攻攻勢(shì)：：根據(jù)各各個(gè)節(jié)節(jié)點(diǎn)，，制造造新聞聞熱點(diǎn)點(diǎn)，展展開新新聞宣宣傳攻攻勢(shì)；；媒體軟軟性炒炒作：：建立良良好媒媒介關(guān)關(guān)系，，品牌牌核心心價(jià)值值與產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)理理念滲滲透；；政府公公共關(guān)關(guān)系：：利用政政府的的重視視支持持，進(jìn)進(jìn)行推推廣；；客戶通通訊滲滲透：：生活文文化在在客戶戶層面面的深深入滲滲透；；（中中后期期）企業(yè)人人物包包裝：：接受媒媒體專專訪，，發(fā)表表各類類有深深刻思思想的的文章章；營(yíng)造業(yè)業(yè)內(nèi)影影響：：積極參參與業(yè)業(yè)內(nèi)各各種研研討會(huì)會(huì)、沙沙龍及及權(quán)威威性的的專業(yè)業(yè)評(píng)比比；報(bào)紙平平面廣廣告：項(xiàng)目目形象象相對(duì)對(duì)直觀觀的展展示；；籌備期期（認(rèn)認(rèn)購(gòu)））開開盤強(qiáng)強(qiáng)銷期期持持續(xù)續(xù)期強(qiáng)強(qiáng)銷期期4月——7月11月——12月10月1月——3月本項(xiàng)目目是小小盤，，總體體來說說“短、平平、快快”的策略略是我我們的的整體體方向向。由于市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目入入市時(shí)時(shí)間相相差無無幾，，每個(gè)個(gè)月都都會(huì)是是各項(xiàng)項(xiàng)目拼拼搶的的銷售售月。?！扒捌阡佷亯|——強(qiáng)勢(shì)入入市——穩(wěn)定推推廣——后期延延續(xù)”推廣策策略分期推推廣策策略推廣策策略分期推推廣策策略開盤內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)正式銷銷售導(dǎo)入期期開盤期期持續(xù)期強(qiáng)銷期品牌培培育啟動(dòng)市市場(chǎng)完成開開盤之之前的的各項(xiàng)項(xiàng)準(zhǔn)備備工作作，進(jìn)進(jìn)行大大量炒炒作品牌塑塑造強(qiáng)勢(shì)入市產(chǎn)品形形象確確立，，立體廣廣告攻攻勢(shì)品牌維維護(hù)穩(wěn)定銷銷售各項(xiàng)賣賣點(diǎn)展展示，，主流流媒體體廣告告品牌提提升銷售促促進(jìn)各類促促銷活活動(dòng)，，最后后強(qiáng)銷銷余房房形象策策略創(chuàng)造開開發(fā)區(qū)區(qū)先河河，創(chuàng)創(chuàng)造最最穩(wěn)定定，投投資回回報(bào)高高的產(chǎn)產(chǎn)品形形象，，開發(fā)發(fā)區(qū)熱熱銷地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，未來來的開開發(fā)區(qū)區(qū)的樣樣板樓樓。乾乾豪地地產(chǎn)開開發(fā)有有限公公司塑塑造的的第一一個(gè)知知名品品牌產(chǎn)產(chǎn)品，，獲得得強(qiáng)力力的提提升價(jià)價(jià)值空空間。。使受眾眾群體體淡化化黃鶴鶴樓的的最初初形象象,完成轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型,讓人們們有新新的認(rèn)認(rèn)識(shí).塑造高高端產(chǎn)產(chǎn)品形形象,使客戶戶購(gòu)買買得到到充分分的地地位與與實(shí)力力體現(xiàn)現(xiàn).滲透策策略：：軟性文文章：：不斷斷與項(xiàng)項(xiàng)目的的任何何相關(guān)關(guān)事宜宜進(jìn)行行不斷斷炒作作烘托托與政政府辦辦公地地、商商業(yè)聚聚集地地、住住宅流流的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向趨趨勢(shì)。。從接電電話開開始真真誠(chéng)的的服務(wù)務(wù)，在在線服服務(wù)。。直投形形式對(duì)對(duì)大中中外資資企業(yè)業(yè)將進(jìn)進(jìn)行全全面的的邀約約。對(duì)其他他各案案客戶戶進(jìn)行行滲透透了解解。推廣計(jì)計(jì)劃推廣主主題（（slogan）少數(shù)派派的定定制生生活說明：：把形形象定定位濃濃縮應(yīng)應(yīng)用于于slogan，更加加能夠夠直觀觀體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目?jī)?nèi)涵涵和品品質(zhì)；；要點(diǎn)：：作為項(xiàng)項(xiàng)目的的推廣廣主線線，自自始至至終貫貫穿著著“少少數(shù)派派的定定制生生活””的概概念，，無時(shí)時(shí)無刻刻不對(duì)對(duì)消費(fèi)費(fèi)者傳傳達(dá)著著一種種全新新的生生活理理念；；推廣計(jì)計(jì)劃分階段段訴求求銷售階段時(shí)間跨度訴求內(nèi)容目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期10月項(xiàng)目形象“為少數(shù)人定制的上品生活”在市場(chǎng)上初步樹立項(xiàng)目形象價(jià)格測(cè)試及調(diào)整客戶定位測(cè)試及調(diào)整積累客戶，迎接開盤開盤強(qiáng)銷期11-12月分訴求“五星級(jí)的家”等項(xiàng)目品質(zhì)樣板間開放會(huì)所功能介紹等注重宣傳策略，配合各種公關(guān)活動(dòng)，利用立體交叉宣傳網(wǎng)絡(luò)，打開項(xiàng)目知名度，在11-12月銷售淡季中產(chǎn)生奇跡，形成熱銷的局面持續(xù)期1-3月各分賣點(diǎn)一一闡述戶型格局、景觀、配套、裝修、升值潛力等通過對(duì)不同賣點(diǎn)的分別訴求，吸引不同喜好的客戶，將熱銷的局面延續(xù)下去，并盡量保持住熱銷勢(shì)頭二次強(qiáng)銷期4—7月業(yè)主口碑傳播、物業(yè)管理、準(zhǔn)現(xiàn)房品質(zhì)等項(xiàng)目后期賣點(diǎn)通過宣傳策略，利用項(xiàng)目各種優(yōu)勢(shì)，開展“老帶新”，掀起銷售的第二次高潮推廣計(jì)計(jì)劃銷售階段時(shí)間跨度推廣手段推廣目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期10月軟文、新聞炒作、廣告牌、車體廣告轉(zhuǎn)變以前的不良口碑，提高項(xiàng)目的知名度，吸引目標(biāo)客戶群前來現(xiàn)場(chǎng)，概念炒作開盤強(qiáng)銷期11-12月報(bào)紙廣告、形象廣告、促銷活動(dòng)、廣告牌、車體廣告在市場(chǎng)上牢固確立項(xiàng)目的認(rèn)知度，爭(zhēng)取前期客戶迅速成交，使項(xiàng)目銷售狀態(tài)呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢(shì)持續(xù)期1-3月促銷活動(dòng)、個(gè)性宣傳、廣告牌、車體廣告盡量保持住銷售勢(shì)頭，邊成交邊積累客戶，為下一次強(qiáng)銷期做好準(zhǔn)備二次強(qiáng)銷期4—7月加大報(bào)紙廣告、形象廣告、促銷活動(dòng)、廣告牌、車體廣告快速消化上一階段積累的客戶，開展客戶公關(guān)，維持項(xiàng)目聲譽(yù)，促進(jìn)成交推廣手手段推廣計(jì)計(jì)劃第一階階段——導(dǎo)入期期（內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)期期）廣告重重點(diǎn)：項(xiàng)目目形象象導(dǎo)入入，以以炒作作新聞聞和軟軟文炒炒作為為主，，結(jié)合合現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)形象象軟文投投放策策略建建議新聞（（軟文文）炒炒作要要集中中投放放，我我們可可以投投放2-3期，首首先以以扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)舊口口碑，，樹立立新形形象為為主題題，之之后以以項(xiàng)目目形象象的概概念炒炒作為為主題題，在在市場(chǎng)場(chǎng)上產(chǎn)產(chǎn)生新新聞效效應(yīng)。。軟文投投放主主題建建議《丹頂鶴鶴的重重生》系列報(bào)報(bào)道，，以政政府角角度、、開發(fā)發(fā)商角角度、、社會(huì)會(huì)角度度等不不同角角度進(jìn)進(jìn)行炒炒作；；通過過項(xiàng)目目的暴暴光率率來提提升知知名度度和美美譽(yù)度度?！兜ろ旡Q鶴的現(xiàn)現(xiàn)在和和未來來》炒作項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)在的的高品品質(zhì)的的物業(yè)業(yè)形象象。推廣計(jì)計(jì)劃第二階階段——開盤期期廣告重重點(diǎn)：開盤盤廣告告強(qiáng)勢(shì)勢(shì)亮相相，四四大主主力賣賣點(diǎn)跟跟蹤展展示；；公共傳傳播：1.開盤活活動(dòng)(可配配合合開開盤盤廣廣告告與與新新聞聞報(bào)報(bào)道道)2.軟文文持持續(xù)續(xù)炒炒作作(品牌牌核核心心價(jià)價(jià)值值的的傳傳播播)3.系列列賣賣點(diǎn)點(diǎn)廣廣告告(整版版形形象象發(fā)發(fā)布布，，營(yíng)營(yíng)造造生生活活文文化化氣氣氛氛，，不不談?wù)勪N銷售售，，不不提提價(jià)價(jià)格格，，只只談?wù)勆罨钪菲肺晃慌c與美美感感)4.營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)，，促促進(jìn)進(jìn)成成交交。。（（如如產(chǎn)產(chǎn)品品說說明明會(huì)會(huì)等等））注意意現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝每每一一個(gè)個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)與與整整體體形形象象基基調(diào)調(diào)的的一一致致，，有有利利于于受受眾眾形形成成良良好好的的心心理理感感受受，，以以促促成成落落定定。。注意意銷銷售售隊(duì)隊(duì)伍伍的的整整體體形形象象素素質(zhì)質(zhì)，，前前期期要要有有完完整整的的培培訓(xùn)訓(xùn)與與考考核核，，包包括括：：《答客客問問》、禮禮儀儀、、銷銷售售技技巧巧、、接接待待流流程程等等，，實(shí)實(shí)施施統(tǒng)統(tǒng)一一著著裝裝。。推廣廣計(jì)計(jì)劃劃第三三階階段段———持續(xù)續(xù)期期廣告告重重點(diǎn)點(diǎn)：產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要賣賣點(diǎn)點(diǎn)傳傳達(dá)達(dá)，，活活動(dòng)動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷銷，，促促成成購(gòu)購(gòu)買買，，穩(wěn)穩(wěn)定定銷銷售售。。公共共傳傳播播：1.節(jié)奏奏性性舉舉辦辦營(yíng)營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)。。2.系列列賣賣點(diǎn)點(diǎn)廣廣告告，，用用概概念念化化的的語語言言傳傳達(dá)達(dá)賣賣點(diǎn)點(diǎn)，，留留給給受受眾眾美美侖侖美美奐奐的的想想象象空空間間(公布布售售價(jià)價(jià))3.SP活動(dòng)：根根據(jù)銷售售情況制制訂促銷銷政策；；或采取滾滾動(dòng)式抽抽獎(jiǎng)，或或采取““日日金金”活動(dòng)動(dòng)，以有有效刺激激市場(chǎng)。。廣告重點(diǎn)點(diǎn)：通過前前期市場(chǎng)場(chǎng)提升的的品牌認(rèn)認(rèn)知和客客戶的二二次積累累，增加加促銷活活動(dòng)，使使二次強(qiáng)強(qiáng)銷期迅迅速熱銷銷。公共傳播播：1.品牌提升升階段；；2.強(qiáng)勢(shì)推廣廣，開展展系列促促銷活動(dòng)動(dòng)，促進(jìn)進(jìn)銷售，，完成目目標(biāo)；推廣策略略第四階段段——二次強(qiáng)銷銷期推廣策略略活動(dòng)營(yíng)銷銷公關(guān)活動(dòng)動(dòng)促銷活動(dòng)動(dòng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：節(jié)假假日活動(dòng)動(dòng)（如五五一、六六一、圣圣誕、元元旦等））；項(xiàng)目目進(jìn)程（如奠基基、開盤盤、封頂頂、入住住等）給客戶一一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)惠惠（如打打折、贈(zèng)贈(zèng)送…等），刺刺激購(gòu)買買欲望；；采取一定定的措施施，鼓勵(lì)勵(lì)老客戶戶帶新客客戶客戶營(yíng)銷銷發(fā)展商利利用自身身資源，，組織團(tuán)團(tuán)購(gòu)關(guān)系營(yíng)銷銷制造熱銷銷氣氛，，刺激客客戶落訂訂現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷銷營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)目標(biāo)標(biāo)人群：：選擇目目標(biāo)客戶戶或意向向客戶進(jìn)進(jìn)行有針針對(duì)性的的推廣，，達(dá)到““一對(duì)一一”的推推廣目的的，增強(qiáng)強(qiáng)推廣的的效率。。開盤活動(dòng)動(dòng)要制造造熱銷局局面，并并借勢(shì)制制造轟動(dòng)動(dòng)效應(yīng)，，力爭(zhēng)一一炮走紅紅推廣策略略營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)活動(dòng)列舉舉開盤儀式式樣板區(qū)開開放簽約儀式式入住儀式式酒會(huì)、產(chǎn)產(chǎn)品說明明會(huì)舉辦巡回回展覽會(huì)會(huì)有獎(jiǎng)比賽賽……媒體選擇擇媒體通常常種類直郵廣告告（DM）報(bào)紙廣告告新聞繕稿稿（軟文文）電視廣告告電臺(tái)廣播播廣告牌（（路牌、、道旗））車體廣告告燈箱廣告告直銷活動(dòng)動(dòng)（巡展展）公關(guān)活動(dòng)動(dòng)網(wǎng)絡(luò)廣告告媒體選擇擇媒體選擇擇建議媒體種類類很多，，本項(xiàng)目目特點(diǎn)使使我們不不能每一一種都去去全力運(yùn)運(yùn)用，也也不能只只運(yùn)用一一兩種，，而是要要綜合運(yùn)運(yùn)用，重重點(diǎn)運(yùn)用用幾種，，其他作作為輔助助。根據(jù)推廣廣策略，，建議本本項(xiàng)目主主要采用用如下媒媒體：報(bào)紙廣告告（大連連晚報(bào)和和大連晨晨報(bào)）電視廣告告（新聞聞炒作））公交廣告告（3、4、7路，需要合適適是否有有檔期）戶外廣告告牌（由由于開發(fā)發(fā)區(qū)不進(jìn)進(jìn)行廣告告牌的審審批，建建議廣告告牌設(shè)在在本項(xiàng)目目）路旗建議議（設(shè)置置在金馬馬路和黃黃海西路路，需要要合適是是否有檔檔期）巡展（在在銅鑼灣灣商場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行巡展展）價(jià)格策略略價(jià)格策略略總體價(jià)格格策略低開高走走試探市場(chǎng)場(chǎng)接受度度快速回籠籠資金讓客戶感感受到項(xiàng)項(xiàng)目增值值給客戶緊緊迫感小幅提價(jià)價(jià)快頻調(diào)整整總體價(jià)格格策略價(jià)格策略略策略目標(biāo)標(biāo)增加銷售售速度價(jià)格策略略低開高走走，小步步快跑內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)期開盤強(qiáng)銷銷期持續(xù)期二次強(qiáng)銷銷期10月11、12月1-3月4-7月價(jià)格波動(dòng)動(dòng)曲線價(jià)格走勢(shì)勢(shì)價(jià)格時(shí)間價(jià)格走勢(shì)勢(shì)示意圖圖銷售策略略銷售策略略銷售周期期本項(xiàng)目開開盤日期期基本定定于10月份，而而銷售期期即將迎迎來12月-2007年3月，共4個(gè)月的銷銷售淡季季，因此此，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目和和市場(chǎng)情情況，銷銷售周期期暫定為為10個(gè)月。銷售策略略本項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格策略略是以低低價(jià)入市市，因此此，在推推售順序序上應(yīng)從從價(jià)格較較低的樓樓層戶型型開始。。NO.銷售階段推售樓層備注1內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期5-10層為主先拿出第5層的13套戶型做為特價(jià)房，吸引購(gòu)房者搶先認(rèn)購(gòu)，烘托人氣，熱銷造勢(shì)2開盤強(qiáng)銷期11-15、26-29為主開盤后，將大部分房源開出，