廣東陽江國際大酒店地塊研究及策劃報告-課件

陽江國際大酒店地塊研究及策劃報告致廣東中鼎集團(tuán)有限公司陽江國際大酒店地塊研究及策劃報告致廣東中鼎集團(tuán)有限公司陽江國際大酒店地塊研究及策劃報告致廣東中鼎集團(tuán)有限公司陽江國際大酒店地塊研究及策劃報告致廣東中鼎集團(tuán)有限公司1原有酒店應(yīng)如何處置？拆除重建？拆除不建？或者保留整改？本項目商業(yè)有多大的市場空間？如何提升本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)？通過商業(yè)、酒店和住宅物業(yè)的策劃，實現(xiàn)項目的價值最大化。數(shù)據(jù)來源：戴德梁行（上海）咨詢研究部23核心問題1原有酒店應(yīng)如何處置？拆除重建？拆除不建？或者保留整改？匯報思路項目分析項目背景項目概況商業(yè)物業(yè)市場分析酒店物業(yè)市場分析社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析住宅物業(yè)市場分析項目整體定位項目商業(yè)部分策劃市場分析項目策劃項目住宅部分策劃項目酒店部分策劃項目開發(fā)匯報思路項目分析項目背景項目概況商業(yè)物業(yè)市場分析酒店物業(yè)市場項目概況項目背景項目分析項目概況項目背景陽江國際大酒店概況陽江國際大酒店總建筑面積約47500平方米，占地面積約82000平方米。項目背景－－國際大酒店的歷史背景陽江國際大酒店概況交通情況離機(jī)場距離:19公里；離火車站距離:50公里；離市中心距離:3公里。地理位置酒店位于陽江市區(qū)風(fēng)景秀麗的鴛鴦湖畔，毗鄰南國風(fēng)箏競技場。周邊環(huán)境周圍景觀:鴛鴦湖景園,南國風(fēng)箏競技場,市府中心廣場,金山公園占地面積約82000平方米建筑面積約47500平方米層高層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)客房層層高3.1米、總層數(shù)13層餐飲設(shè)施容納500人的宴會廳、中餐廳、西餐廳、酒吧、咖啡廊康樂設(shè)施迪斯科舞廳、卡拉OK廳、桌球室、乒乓球室、電子游戲機(jī)室、保齡球場、健身室、按摩室、桑拿浴室、鐳射影廳等。商業(yè)設(shè)施容納800人的多功能會議廳、商務(wù)中心、商場、出租寫字樓陽江國際大酒店概況陽江國際大酒店總建筑面積約47500平方米陽江國際大酒店的客房結(jié)構(gòu)及房價陽江國際大酒店于2019年開業(yè)，開業(yè)初期，為陽江當(dāng)時最高檔的酒店?？头靠倲?shù)248間，主要客房的平均房價為265元/天?？头款愋秃头績r如右表：項目背景－－國際大酒店的歷史背景客房類型數(shù)量(間)市價（元）優(yōu)惠價（元）標(biāo)準(zhǔn)雙人房156508258豪華雙人房65568288標(biāo)準(zhǔn)套房

8768388商務(wù)套房

8848428豪華套房

10968488總統(tǒng)套房123801190陽江國際大酒店的客房結(jié)構(gòu)及房價陽江國際大酒店于2019年開業(yè)陽江國際大酒店的歷史經(jīng)營情況酒店開業(yè)初期（2019～2000年），全年營業(yè)收入在5000萬元以上。自2019年開始，營業(yè)額逐年下降；2019年開始，酒店已經(jīng)在虧損經(jīng)營；至2019年，已經(jīng)發(fā)不出工資。因此，酒店的盈虧平衡點在4000萬元左右。酒店在2019～2019年，客房生意逐漸減少。開業(yè)初期，房價按市價的八折出售，中期按五折出售，最差的時候，甚至給旅游團(tuán)的房價為100元。正常經(jīng)營情況下，餐飲的營業(yè)收入比客房稍高，如右下表所示。項目背景－－國際大酒店的歷史背景陽江國際大酒店的歷史經(jīng)營情況酒店開業(yè)初期（2019～2000陽江國際大酒店的歷史經(jīng)營情況陽江國際大酒店的客戶主要為兩種類型：會議接待和旅游團(tuán)，分別占的比例將近40%。散客及商務(wù)客戶等約占20%。陽江國際大酒店生意衰退的主要原因透析：酒店為國企－－中國銀行所屬，經(jīng)營者經(jīng)營主動性較差，管理體制不完善。政府部門的會議接待較多，回款較遲，影響酒店整體運作。2019年開始，陽江中高檔酒店供應(yīng)量增加，導(dǎo)致市場競爭激烈。另外，漠江路的中高檔餐飲亦奪去酒店的餐飲優(yōu)勢。酒店長期沒有重新裝修，在競爭中處于劣勢。酒店經(jīng)營下滑，員工失去信心，人員流動性大，直接影響到服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致酒店經(jīng)營下滑得更快。項目背景－－國際大酒店的歷史背景陽江國際大酒店的歷史經(jīng)營情況陽江國際大酒店的客戶主要為兩種類項目區(qū)位環(huán)境分析項目位于城東鴛鴦湖北面，湖景資源豐富。鴛鴦湖公園現(xiàn)建成景區(qū)面積16.7萬平方米，綠化面積10.8萬平方米，有鴛鴦湖、南國風(fēng)箏場、風(fēng)箏博覽館、海鷗觀禮臺和廣場雕塑“放飛之夢”等景點。鴛鴦湖水面積為47公頃，是市區(qū)最大人工湖。鴛鴦湖湖水清澈，花繁葉茂。南國風(fēng)箏場1991年建成，占地12萬平方米，是市民和游客休閑、娛樂的好地方。項目分析－－項目區(qū)位項目區(qū)位環(huán)境分析項目位于城東鴛鴦湖北面，湖景資源豐富。項目分項目所在區(qū)域與其他區(qū)域相比較城南城北中心城區(qū)城西項目地塊城東政府大力發(fā)展的新區(qū)之一，目前尚未正式啟動市民意象：城鄉(xiāng)結(jié)合部基礎(chǔ)設(shè)施缺乏居住用地已基本批讓完畢市政府所在地，山水景觀資源優(yōu)勢明顯市民意象：區(qū)域檔次較高交通便捷，市政配套完善區(qū)域發(fā)展尚未成熟。市民意象：城市邊緣區(qū)，環(huán)境一般交通便捷，生活配套不完善政府大力發(fā)展的新區(qū)，目前尚處于啟動階段，預(yù)計需要5－10年才能初具規(guī)模市民意象：農(nóng)村地區(qū)，景觀環(huán)境較好基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，后續(xù)土地供應(yīng)量多城市舊中心區(qū)域，發(fā)展成熟，生活便利市民意向：交通、環(huán)境雜亂自然景觀資源缺乏，后續(xù)開發(fā)用地少項目分析－－項目區(qū)位項目所在區(qū)域與其他區(qū)域相比較城南城北中心城區(qū)城西項目地塊城東城東區(qū)域發(fā)展?jié)摿ψ顝?qiáng)，本項目擁有較好發(fā)展機(jī)遇從以上各方面進(jìn)行綜合評價，城東片區(qū)是陽江主城區(qū)最具發(fā)展價值的區(qū)域，近期內(nèi)具有較強(qiáng)的發(fā)展?jié)摿?，具備良好的房地產(chǎn)開發(fā)潛力。5—非常好4—好3—較好2—一般1—差城市發(fā)展方向區(qū)域形象配套設(shè)施自然景觀資源交通條件產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)劃后續(xù)土地供應(yīng)市民評價大型項目帶動綜合評價排序城東354552253341城南532432514294城西531423525303城北423353335312中心城區(qū)345352141285項目分析－－區(qū)位評價城東區(qū)域發(fā)展?jié)摿ψ顝?qiáng)，本項目擁有較好發(fā)展機(jī)遇從以上各方面進(jìn)行地塊現(xiàn)狀及特點項目地塊呈偏長方形狀，地勢為北高南低，北面和西面各有一個小山坡。項目東面為陽江山莊，南面為鴛鴦湖，西面為自建房，北面為荒蕪空地。其中，陽江山莊的雙車道入口路沿鴛鴦湖邊經(jīng)由本地塊穿過。地塊南面的湖岸線長約300米。項目目前尚未拆遷，主要有酒店主體和副樓，員工宿舍和歡樂谷。歡樂谷已經(jīng)停止經(jīng)營，目前有些燒烤檔和風(fēng)味小吃尚在經(jīng)營。酒店門口廣場約1000平方米，土地資源比較浪費。北面小山坡歡樂谷，西面小山坡員工宿舍國際大酒店鴛鴦湖項目分析－－基地現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀及特點項目地塊呈偏長方形狀，地勢為北高南低，北面和西基地現(xiàn)狀項目分析－－基地現(xiàn)狀基地現(xiàn)狀項目分析－－基地現(xiàn)狀地塊景觀價值分析項目分析－－地塊景觀價值一級最優(yōu)區(qū)二級景觀區(qū)三級景觀區(qū)為便于地塊價值和功能布局分析，按現(xiàn)狀將地塊編成大小不同的4小幅，并編號為1-4。景觀價值最高的區(qū)域主要集中在臨近湖面的地塊，如左圖的1號地塊；其次是臨湖，但湖景視野較差一點的二級景觀區(qū)，如2號地塊；另外3號地塊雖然不近湖，但是處于一個小山坡上，湖景視野較好；不近湖，景觀視野相對較差的主要是東北角的4號地塊。由上分析，可見1、3號地塊較為適宜建設(shè)低層的獨立別墅和聯(lián)排別墅，2號地塊由于其交通的便利性、可視性及部分湖景，適宜建設(shè)酒店。4號地塊較適宜建成高層洋房，充分利用湖景景觀。1234鴛鴦湖地塊景觀價值分析項目分析－－地塊景觀價值一級最優(yōu)區(qū)二級景觀區(qū)區(qū)域交通發(fā)展對項目的影響項目距離陽東縣汽車站約5分鐘車程，可直達(dá)廣州、深圳、香港、粵西等城市，城際交通比較便利。項目距離城市交通主干道－－東風(fēng)三路約400米，交通較為便利。目前項目尚無公交車經(jīng)過本項目，與市區(qū)的主要交通聯(lián)系是沿湖路，如右圖所示。地塊西面臨雙車道道路，臨街面長約250米。目前地塊內(nèi)沿鴛鴦湖邊專設(shè)有一條雙向車道供陽江山莊使用。這條道路占用本項目的最佳湖景資源，建議改設(shè)道路供陽江山莊使用。項目分析－－交通項目地塊區(qū)域交通發(fā)展對項目的影響項目距離陽東縣汽車站約5分鐘車程，可區(qū)域配套發(fā)展對項目的影響項目周邊為市政府，一方面有利于項目形象的提升，另一方面也為項目奠定了良好的客戶基礎(chǔ)。市政配套：項目周邊為鴛鴦湖公園和南國風(fēng)箏廣場，區(qū)域檔次較高，容易塑造高檔形象。商業(yè)配套：地塊周邊購物娛樂配套設(shè)施較為欠缺。但區(qū)域內(nèi)東風(fēng)路與漠江路交界附近有較大型的中源購物廣場和超市。教育醫(yī)療配套：項目北面有星鵬中英文學(xué)校，教育資源較為豐富；但醫(yī)療配套較為缺乏。因此，建議本項目于西面臨街配備少量商業(yè)，布局一些美容美發(fā)、小型超市、風(fēng)味飲食等商業(yè)業(yè)態(tài)，以滿足本項目居民的日常生活。項目分析－－周邊配套鴛鴦湖公園風(fēng)箏廣場市政府中源購物廣場星鵬中英文學(xué)校區(qū)域配套發(fā)展對項目的影響項目周邊為市政府，一方面有利于項目形地塊面臨的不利開發(fā)條件項目的湖景景觀正對著正西向：影響本項目的朝向設(shè)計。陽江市民大部分認(rèn)同坐北朝南的戶型方向，正西朝向面臨太陽直射，影響居家生活。陽江山莊入口路沿湖邊貫穿本項目：影響本項目充分利用湖景資源。酒店門口廣場過大：浪費土地資源。酒店本身的設(shè)計及裝修過于落后：酒店裝修陳舊。酒店客房設(shè)計落后。宴會廳僅有一個主入口，衛(wèi)生間太少。項目分析－－不利因素及規(guī)避地塊面臨的不利開發(fā)條件項目的湖景景觀正對著正西向：項目分析－規(guī)避不利因素，實現(xiàn)項目價值最大化項目正西方向為鴛鴦湖。設(shè)計西南朝向的戶型，既可以充分利用湖景資源，也符合大部分陽江市民的居住習(xí)慣。陽江山莊入口路將該道路納入1號地塊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，營造浪漫、尊貴的濱湖親水生活，以提升該地塊的價值。建議在本項目的中間或者北面另建道路供陽江山莊業(yè)主出入。酒店酒店門口廣場過大，酒店的裝修和設(shè)計落后，建議將現(xiàn)有酒店拆除，在湖景資源和交通便利具佳的2號地塊重建高星級酒店。項目分析－－不利因素及規(guī)避規(guī)避不利因素，實現(xiàn)項目價值最大化項目正西方向為鴛鴦湖。項目分社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析陽江概況宏觀總體經(jīng)濟(jì)大交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口增長購買能力社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析陽江概況陽江概況陽江是中國剪刀之都，中國優(yōu)秀旅游城市，也是風(fēng)箏之鄉(xiāng)。陽江市于1988年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，為地級市建制，轄江城區(qū)、陽春市（縣級市）、陽東縣、陽西縣、海陵島經(jīng)濟(jì)開發(fā)試驗區(qū)、陽江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和崗僑管理區(qū)。陽江市地處廣東省西南沿海，緊鄰珠三角，毗鄰港澳，扼粵西要沖，水陸交通便利。陸路距廣州247公里，距湛江230公里，距珠海160公里。水路距香港143海里，距澳門129海里。海岸線長341.5公里。宏觀經(jīng)濟(jì)分析陽江概況陽江是中國剪刀之都，中國優(yōu)秀旅游城市，也是風(fēng)箏之鄉(xiāng)。陽江宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長2019-2019年期間，生產(chǎn)總值年均遞增13.35％，經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持平穩(wěn)快速增長。2019年陽江GDP突破300億，同比增長14％。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動因素：2019年三產(chǎn)比例為24.4：39.6：36，主要是因為電力能源和臨港工業(yè)推動第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。低成本優(yōu)勢：土地、人工、運輸、稅費等成本相對來說較低，吸引全省特別是珠三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。大交通的形成：廣湛高速公路、西部沿海高速、325國道、三茂鐵路和陽江港至云浮高速公路等交通的先后建成好投入使用。陽江市近年GDP增長情況宏觀經(jīng)濟(jì)分析陽江宏觀經(jīng)濟(jì)快速增長2019-2019年期間，生產(chǎn)總值年均遞陽江宏觀經(jīng)濟(jì)整體水平較低從《2019年廣東省各城市GDP排名、增長率、人均GDP》表可見，陽江宏觀經(jīng)濟(jì)整體處于較低的水平，在全省21市中，GDP排名第16位。2019年，GDP增速為14.0%，位居全省第15位。2019年固定資產(chǎn)投資占GDP的比重為29.3%，未達(dá)到廣東省平均水平。2019年各市GDP增速資料來源：相關(guān)各市統(tǒng)計公報2019年各市固定資產(chǎn)投資占GDP的比重宏觀經(jīng)濟(jì)分析陽江宏觀經(jīng)濟(jì)整體水平較低從《2019年廣東省各城市GDP排名位次城市

GDP

增率

人口

人均

人均美元人均位次01廣州市6068

14.7%949.68639008014

202深圳市5684

15.0%827.75686738613

103佛山市3025

19.3%580.03504586328

404東莞市2625

19.1%656.07400055017

605中山市1034

20.2%243.46424715327

506惠州市

933

16.3%370.69251753157

707茂名市

930

15.5%584.04159242019

908江門市

921

15.3%410.29224482815

809湛江市

770

12.8%668.95115111444

1510珠海市

750

14.6%141.57529496641

311汕頭市

741

11.6%494.45149851879

1012肇慶市

526

14.5%367.60143151795

1213揭陽市

488

14.8%559.69

87191094

2014清遠(yuǎn)市

414

27.3%359.37115061443

1615韶關(guān)市

394

12.4%292.26134751690

1316陽江市

347

14.0%232/p>

1117梅州市

347

9.2%411.84

84331058

2118潮州市

331

13.0%252.01131341647

1419河源市

264

27.3%278.24

94881190

1820汕尾市

248

15.8%279.87

88431109

1921云浮市

246

13.8%233.99104881315

17附：2019年廣東省各城市GDP排名、增長率、人均GDP宏觀經(jīng)濟(jì)分析位次城市

GDP

增率

人口

大交通規(guī)劃推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展大交通系統(tǒng)日臻完善：陽江港、廣湛高速、開陽高速、陽云高速、沿海高速等相繼建成使用，三茂鐵路陽春段全線開通營運、325國道一級公路改造完成。交通發(fā)展促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展：交通系統(tǒng)完善加速陽江與周邊地區(qū)產(chǎn)業(yè)的融合，完善自身產(chǎn)業(yè)體系，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，從而提升居民購買力，刺激房地產(chǎn)消費。宏觀經(jīng)濟(jì)分析大交通規(guī)劃推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展大交通系統(tǒng)日臻完善：宏觀經(jīng)濟(jì)分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展陽江是廣東省電力能源基地六大能源項目：陽江核電站、陽江抽水蓄能電站、陽西燃煤電廠、海陵風(fēng)力發(fā)電場、國際粵西能源項目、陽東風(fēng)電項目六大能源項目總裝機(jī)容量超過1880萬千瓦，占廣東省的45%。僅核電項目完全投產(chǎn)，就能達(dá)到年產(chǎn)值350億元以上，相當(dāng)于2019年陽江全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值235.3億元的150%。陽江工業(yè)發(fā)展落后，規(guī)模以上工業(yè)增加值占GDP的比重遠(yuǎn)低于廣東省平均水平；規(guī)模以上工業(yè)增加值絕對量和相對量均在粵西各市中居于末兩位，隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，極大刺激了陽江經(jīng)濟(jì)，對房地產(chǎn)行業(yè)的拉動作用將比較大。2019年各市規(guī)模以上工業(yè)增加值占GDP的比重（單位：億元，%）廣東省平均水平41.3%宏觀經(jīng)濟(jì)分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展陽江是廣東省電力能源基地2019年各市規(guī)產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展陽江市是珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡陽江是粵西的交通咽喉，地處珠三角與粵西交界，由于地緣的關(guān)系，將優(yōu)先接受廣東發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)輻射和轉(zhuǎn)移。目前陽江的六大產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園為：陽東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、中山火炬（陽西）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園、中山石岐（陽江）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園、東莞長安（陽春）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園、佛山禪城（陽東萬象）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園、廣州花都獅嶺（江城）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園。隨著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，陽江的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)的活躍程度將推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)分析產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展陽江市是珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋頭堡宏觀經(jīng)濟(jì)分人口逐年增長經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來產(chǎn)業(yè)人口，并吸引外出的陽江人回城就業(yè)。預(yù)計未來五年中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將吸引6.7-9萬產(chǎn)業(yè)人口。數(shù)據(jù)來源：陽江市統(tǒng)計年鑒、陽江市國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計公報、陽江市十一五規(guī)劃綱要等宏觀經(jīng)濟(jì)分析人口逐年增長經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來產(chǎn)業(yè)人口，并吸引外出的陽江人回城就業(yè)居民的整體購買能力提升近年居民的年均儲蓄額保持13.18％的增長率，2019年城鄉(xiāng)居民儲蓄額達(dá)到214.4億元。城區(qū)在崗職工人均收入快速增長，年均增速為12.8%，2019年達(dá)14,731元。城鄉(xiāng)居民的儲蓄額和在崗職工人均可支配收入的增加，表明居民的整體購買能力提升。同時可支付的房價也將會有一定提升，從而拉升整個房地產(chǎn)市場。在崗職工人均可支配收入單位：元陽江城鄉(xiāng)居民儲蓄額資料來源：陽江政府公報單位：億元宏觀經(jīng)濟(jì)分析居民的整體購買能力提升近年居民的年均儲蓄額保持13.18％的宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)雖然陽江經(jīng)濟(jì)在廣東省的GDP排名較低，但隨著大交通的規(guī)劃建設(shè)、珠三角經(jīng)濟(jì)圈帶動產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移發(fā)展、大型能源項目的落戶，將加快推動陽江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動了人口的激增和人均收入的增長，居民購買能力提升，進(jìn)而推動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)總結(jié)雖然陽江經(jīng)濟(jì)在廣東省的GDP排名較低，但隨著大交商業(yè)物業(yè)市場研究陽江商業(yè)發(fā)展概況陽江商業(yè)總體布局典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析在售商業(yè)項目銷售情況陽江商業(yè)業(yè)態(tài)分析典型商業(yè)項目個案分析本項目的商業(yè)市場空間預(yù)測項目商業(yè)部分SWOT分析商業(yè)物業(yè)市場研究陽江商業(yè)發(fā)展概況陽江商業(yè)逐漸向第三階段發(fā)展從商業(yè)發(fā)展歷程來看，陽江商業(yè)可以劃分為三個階段。目前，陽江商業(yè)逐漸向第三階段發(fā)展：陽江商業(yè)發(fā)展概況90年代中后期。以零散商戶為主，只能提供人們?nèi)粘Ｉ畹幕拘枨?，像最初的一些小百貨店、小糧油店等，這種模式起點低，資金規(guī)模小，交易量小。2019年開始，隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，零散商戶逐漸壯大成以“馬路商業(yè)”為核心的臨街商業(yè)網(wǎng)點，由經(jīng)營的單一性逐漸發(fā)展成多樣性，能比較全面地提供日常生活所需，如早期的南恩路、這種模式起點較低，資金規(guī)模小，經(jīng)營類型靈活多變。2019年開始，以步行街和大型商場、超市、專業(yè)市場為主，臨街商業(yè)網(wǎng)點為輔，形成以專業(yè)化、規(guī)模化為經(jīng)營特色的商業(yè)模式，成為以后商業(yè)發(fā)展的主要特點。123陽江商業(yè)逐漸向第三階段發(fā)展從商業(yè)發(fā)展歷程來看，陽江商業(yè)可以劃近年來，陽江商業(yè)發(fā)展迅猛近年來，陽江市區(qū)商業(yè)發(fā)展迅猛。2019年末，社會消費品零售額達(dá)到86億元。2019-2019年，陽江市區(qū)社會消費品零售額大幅增長，平均增幅達(dá)38.5%。2019年，陽江市區(qū)的人均社會消費品零售額為13292元，位居廣東省西部城市的首位。說明陽江居民消費觀念比粵西其他城市強(qiáng)。陽江商業(yè)發(fā)展概況資料來源：廣東省歷年統(tǒng)計年鑒近年來，陽江商業(yè)發(fā)展迅猛近年來，陽江市區(qū)商業(yè)發(fā)展迅猛。201居民的整體購買能力提升：城區(qū)在崗職工人均收入快速增長，2019年達(dá)14,731元。2019年社會消費品零售額達(dá)86億元，增長36%。1商品的檔次和種類：商品種類較為齊全。中低檔商品品類供應(yīng)齊全，高檔\頂級商品品種較少。商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和分布：各商業(yè)設(shè)施的規(guī)模都不大，目前最大的是銅鑼灣百貨，營業(yè)面積3萬㎡。商業(yè)設(shè)施主要集中分布在南恩路傳統(tǒng)商圈和銅鑼灣廣場商圈。23陽江商業(yè)整體環(huán)境分析陽江商業(yè)發(fā)展概況居民的整體購買能力提升：1商品的檔次和種類：商業(yè)設(shè)施的規(guī)模和4業(yè)態(tài)多元化發(fā)展：已出現(xiàn)百貨店、購物中心型業(yè)態(tài)，如銅鑼灣廣場。大型專業(yè)店已形成雛形，如新江電腦城、雅典娜富民服裝市場等。專賣店發(fā)展迅速。如歌莉婭、摩托羅拉專賣店等。外地超市進(jìn)駐。如新一佳超市進(jìn)駐陽江商業(yè)第1街，挑戰(zhàn)陽江本地超市——南大超市的龍頭地位。數(shù)據(jù)來源：戴德梁行（上海）咨詢研究部陽江商業(yè)整體環(huán)境分析從業(yè)人員的素質(zhì)和服務(wù)

：從業(yè)人員的素質(zhì)大幅度提高，主要得益于商場式的集中管理和培訓(xùn)。無論是儀容儀表還是服務(wù)態(tài)度，服務(wù)水平有所提高。5陽江商業(yè)發(fā)展概況4業(yè)態(tài)多元化發(fā)展：數(shù)據(jù)來源：戴德梁行（上海）咨詢研究部陽江商陽江商業(yè)發(fā)展概況隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，陽江商業(yè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，商品種類和檔次日趨豐富，業(yè)態(tài)呈多元化發(fā)展，帶動了整個行業(yè)服務(wù)水平的提高，陽江商業(yè)的整體環(huán)境向好。消費群的分布與流動：摩托車是陽江市民出行的主要交通工具，市民出行非常便利，因此，消費群的遍布于江城區(qū)。由于新興商圈——銅鑼灣廣場及石灣南路的興起，中檔偏高的消費群逐漸被分流引導(dǎo)至該商圈。6陽江商業(yè)整體環(huán)境分析陽江商業(yè)發(fā)展概況隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，陽江商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期的商業(yè)運營管理逐步被重視：業(yè)種規(guī)劃、招商、經(jīng)營管理等后期的商業(yè)操作對于一個商業(yè)項目的成敗具有決定性的作用。1臨街商鋪開發(fā)量大：無論是自建房還是商品房，臨街商鋪過渡開發(fā)，這些商鋪產(chǎn)品設(shè)計不合理，管理混亂。臨街商鋪首層受追捧，二層或以上的商鋪受冷落。商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計：出現(xiàn)廣場、中庭、手扶電梯、連廊、休息區(qū)等現(xiàn)代設(shè)計，逐步重視人流動線的疏導(dǎo)和商場內(nèi)外的交通組織。建筑外觀加入現(xiàn)代化設(shè)計元素。23商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展陽江商業(yè)發(fā)展概況商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)后期的商業(yè)運營管理逐步被重視：1臨街商鋪開發(fā)量目前陽江的商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中，臨街商鋪過量開發(fā)，商鋪的產(chǎn)品設(shè)計不合理，造成距離城區(qū)較遠(yuǎn)的臨街商鋪空置率較高。商業(yè)物業(yè)的后期運營逐漸被重視，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展空間比較大。4多功能、多元化的綜合類商業(yè)項目較少：陽江缺乏高檔的大型購物場所。商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展陽江商業(yè)發(fā)展概況缺乏特色、風(fēng)情、主題性強(qiáng)的現(xiàn)代型商業(yè)物業(yè)：現(xiàn)代商業(yè)是未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一個方向。5目前陽江的商業(yè)物業(yè)開發(fā)過程中，臨街商鋪過量開發(fā)，商鋪的產(chǎn)品設(shè)陽江商業(yè)三大商圈陽江商圈主要分為三個商業(yè)較為集中的商圈：一個市級商業(yè)中心——南恩路商圈；和兩個區(qū)級商業(yè)中心——銅鑼灣商圈和西平路商圈。銅鑼灣商圈南恩路商圈西平路商圈陽江商業(yè)總體布局陽江商業(yè)三大商圈陽江商圈主要分為三個商業(yè)較為集中的商圈：一個陽江各大商圈市場分析商業(yè)地位區(qū)域主營業(yè)種商品檔次商業(yè)環(huán)境典型經(jīng)營場所和品牌說明市級商業(yè)中心南恩路服飾、通訊、家電、日雜品中偏低一般陽江商業(yè)第1街、中域電訊、國美家電、電影院、眾多服裝店如達(dá)芙妮、勁霸等陽江傳統(tǒng)商業(yè)街新華路精品服飾、鞋帽、珠寶首飾中偏高較好啄木鳥、以純、佐丹奴、班尼路、S&K等服裝店陽江中高檔消費集中區(qū)，商業(yè)（零售）的制高點區(qū)級商業(yè)中心石灣南路化妝品、精品服飾、通訊、休閑餐飲、床上用品中較好銅鑼灣廣場（蘇寧電器）、新江電腦城、東珠街風(fēng)味餐廳、永和豆?jié){、柒牌、歌莉婭、古士旗等服裝店以銅鑼灣為龍頭的中高檔商業(yè)一條街石灣北路建材、布藝、家裝、旅業(yè)中低一般金濠酒家、嘉華酒店、雅居樂布藝、世紀(jì)燈飾等商店因石灣村而得名的建材陶瓷街區(qū)級商業(yè)中心西平路服飾、通訊、家電、餐飲、日雜中低一般信誠金行、電腦城、藥店日常居住配套型商業(yè)陽江商業(yè)總體布局資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計陽江各大商圈市場分析商業(yè)區(qū)域主營業(yè)種商品商業(yè)典型經(jīng)營場所和品陽江各大商圈市場分析陽江現(xiàn)有主要的商業(yè)網(wǎng)點大多分布于以銅鑼灣百貨、人民廣場為龍頭的南恩路、石灣路附近，依賴于舊城區(qū)密集的居住人群而存在，該區(qū)域?qū)嶋H上已成為陽江的核心商業(yè)中心。陽江商業(yè)總體布局南恩路商圈南恩路是陽江傳統(tǒng)的商業(yè)街，02年經(jīng)景觀改造后，百年舊街重新煥發(fā)青春，業(yè)已成為陽江最熱鬧的商業(yè)街，其商業(yè)地位不亞于廣州的上下九。01年初新建的新華北路、新華南路，由于在建設(shè)中注重特色建設(shè)和品牌集聚，吸引了眾多的品牌服裝進(jìn)駐，已成為市民休閑、購物、娛樂的好去處。整體商業(yè)環(huán)境一般。南恩路禁止汽車通行，但是并沒有禁止摩托車，因此南恩路既是繁華的商業(yè)街也是繁忙的交通干道。位于南恩路東端的陽江商業(yè)第1街，目前首層臨街商鋪已經(jīng)經(jīng)營，但是二、三層的開業(yè)率幾乎為零。另據(jù)悉，新一佳已進(jìn)駐該項目，將于08年元月底開業(yè)。東門路形成摩托車展銷一條街。陽江各大商圈市場分析陽江現(xiàn)有主要的商業(yè)網(wǎng)點大多分布于以銅鑼灣陽江各大商圈市場分析銅鑼灣商圈石灣南商業(yè)街所經(jīng)營的商品與新華北相似，也多為精品服飾，其中不乏國內(nèi)服裝品牌，如柒牌男裝、李寧等。石灣南另一主營的業(yè)態(tài)則是通訊產(chǎn)品和床上用品。新江電腦城5層高，目前僅是首層開業(yè)。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，陽江現(xiàn)時大型的購物中心僅有銅鑼灣百貨一間，陽江商業(yè)發(fā)展進(jìn)程較為緩慢。西平路商圈由于區(qū)內(nèi)人口密集，西平路的商業(yè)氛圍也較為成熟，但該路段所經(jīng)營的多為生活配套型商品，經(jīng)營品種較為分散，集聚效應(yīng)差。其他此外，在城區(qū)外圍，也初步形成多個專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)，如汽車展周邊的雅典娜富民服裝皮具批發(fā)市場、中國刀具城等。陽江商業(yè)總體布局陽江各大商圈市場分析銅鑼灣商圈陽江商業(yè)總體布局典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析（租金、主力商鋪及出租率）商圈地址主力商鋪租金（元/月/平方米）街鋪總量（間）出租率備注開間進(jìn)深高面積南恩路商圈南恩路3102.83080-150約160100%自建房新華北410-12340-4850-150約18098%小區(qū)臨街商業(yè)；頂手費3-6萬/間新華南5124.56040-150約9095%銅鑼灣商圈石灣南4.513458100-120約18099%小區(qū)臨街商業(yè)；頂手費3萬/間石灣北（安寧路-漠江路段）41244815-40約120

85%自建房為主西平路商圈西平路（北環(huán)路-漠江路段）482.83230-60約10070%自建房為主其他區(qū)域安寧路6643618-30約200約70%自建房為主典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析（租金、主力商鋪及出租率）商圈地址主力商典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析（租金、主力商鋪及出租率）租金經(jīng)營狀況與商鋪租金有著密切的聯(lián)系。租金越高，經(jīng)營狀況越好。各大商業(yè)街中，租金最貴的是南恩路和新華路交匯的路段，該區(qū)域的租金在40-150元/月/平方米之間；由于人流量的關(guān)系，租金沿著新華路向兩邊銳減，因此該路段的租金區(qū)間比較大。石灣南路屬于新興商圈，由于銅鑼灣百貨的帶動，該區(qū)域的檔次提升，且迅速成熟，目前的街鋪租金也比較高，首層商鋪在100-120元/月/平方米之間，二層商鋪租金在15-20元/月/平方米。石灣南路一幢5層半，320平方米左右的商住兩用房現(xiàn)售價170萬，假設(shè)住宅按現(xiàn)在市價2800元/平方米計算，則首層商鋪售價約12800元/平方米，二層商鋪售價約6400元/平方米。主力商鋪和出租率目前街鋪首層比較旺的街區(qū)出租率都在85%以上；但是二層出租率非常低，如石灣南路的二層商鋪僅有幾家開業(yè)，大部分作為住宅使用。石灣北、西平路、安寧路等臨街商鋪多是自建房出租，多為一、二層一起出租。市場上的臨街商鋪的主要面積在40-60平方米之間，層高較高，通常在4米以上，方便使用。典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析典型商業(yè)街鋪調(diào)查分析（租金、主力商鋪及出租率）租金典型商業(yè)街在售商業(yè)項目銷售情況項目地址開間進(jìn)深面積層數(shù)租金(元/月/㎡)售價（元/㎡)

數(shù)量（間）商業(yè)總面積(㎡)租售情況備注商業(yè)第1街人民路5181803首層23-40二層16-18一二層聯(lián)賣8800；三層6400一層45間，共三層約12000一二層85%；三層20%帶租約發(fā)售加州湖庭創(chuàng)業(yè)路5.520215220-25一二層聯(lián)賣450030約700070%開業(yè)愉景花園石灣路4.520180223-28一二層聯(lián)賣450042約8000基本售罄開業(yè)碧桂園陽東湖濱路5630112-30780050約2000售罄基本開業(yè)創(chuàng)業(yè)名苑東風(fēng)三路4.518162225-32一二層聯(lián)賣568013約2000售罄部分開業(yè)華港豪庭北環(huán)路4.718.22402首層70；二層28一二層聯(lián)賣850032約8000基本售罄部分開業(yè)在售商業(yè)項目銷售情況資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計在售商業(yè)項目銷售情況項目地址開間進(jìn)深面積層數(shù)租金(元/月/㎡在售商業(yè)項目銷售情況整體銷售均價從4500起到8800元/平方米，其中北環(huán)路等中心城區(qū)地段商鋪售價相對較高，一二層聯(lián)賣在8500元/平方米以上且售出率較高。整體商鋪銷售情況良好，但是建成項目的商鋪開業(yè)率相對較低，反映商鋪投資較旺盛但承租力相對較弱。市場供應(yīng)商鋪面積大多在180平方米以上，普遍開間\進(jìn)深比較小，小于1：3；而商鋪的開間\進(jìn)深之比一般在1：2~1：3之間。小區(qū)形式的臨街商鋪主要以兩層的形式出售。東城板塊新興項目如碧桂園的商鋪出現(xiàn)了小面積、單層化的趨勢，通過出售層數(shù)變革及控制面積以提高單位售價。商鋪普遍以自發(fā)經(jīng)營為主，但部分非商業(yè)旺區(qū)項目引入了主題專營及返租概念，市場反映良好。商鋪的投資回報率多為5.5~7％之間，市場上出現(xiàn)帶租約出售的營銷策略，如陽江商業(yè)第1街。在售商業(yè)項目銷售情況在售商業(yè)項目銷售情況整體銷售均價從4500起到8800元/平陽江商業(yè)/業(yè)態(tài)分析——百貨業(yè)代表性商場：銅鑼灣廣場營業(yè)面積：3萬平方米（總建4.7萬）首層租金：20%-25%（保底扣點，約110-150元/月/平方米）業(yè)態(tài)：超市、化妝皮、皮具、餐飲、服裝、電器、娛樂、家具等?？偨Y(jié)：目前陽江市內(nèi)現(xiàn)代百貨商場較少，僅此一家。其他的商場如大東門百貨商場、南大永安百貨主要是以超市為主。銅鑼灣廣場陽江商業(yè)業(yè)態(tài)分析陽江商業(yè)/業(yè)態(tài)分析——百貨業(yè)代表性商場：銅鑼灣廣場銅鑼灣廣場陽江商業(yè)/業(yè)態(tài)分析——超市陽江主要超市一覽表超市名稱地址規(guī)模（㎡）備注大東門百貨商場（南大超市）東門路600

新一佳超市人民路300008年元月底開業(yè)全家樂超市銅鑼灣廣場2000

南大西平路超市西平路500南大永安百貨（超市）東風(fēng)二路600

南大萬興隆超市東風(fēng)三路700

萬興隆二環(huán)路分店二環(huán)路400

農(nóng)科路南大超級市場環(huán)山西路與寧正路交界800

南大愉景超市石灣北路400

南大（富民）超市汽車總站旁2500尚未開業(yè)陽江超市特點：以本地超市為主；規(guī)模偏?。淮笮瓦B鎖超市的發(fā)展存在較大市場空間。陽江商業(yè)業(yè)態(tài)分析陽江商業(yè)/業(yè)態(tài)分析——超市陽江主要超市一覽表超市名稱地址規(guī)模陽江商業(yè)/業(yè)態(tài)分析——商業(yè)街特點：南恩路和新華路屬于傳統(tǒng)商圈，零售業(yè)態(tài)較為齊全，人流最大，租金也最貴。石灣南路周邊購物環(huán)境較好，餐飲比例較高。西平路屬于周邊小區(qū)配套型商業(yè)較多，以醫(yī)藥、銀行網(wǎng)點、數(shù)碼產(chǎn)品等居多，商鋪空置率較好。商業(yè)街名稱租金（元/月/㎡

）臨街商鋪總面積（

㎡）南恩路80-1504800新華路50-15013500石灣南100-12010440石灣北（安寧路-漠江路段）15-405760西平路（北環(huán)路-漠江路段）30-603200安寧路18-307200陽江商業(yè)業(yè)態(tài)分析陽江商業(yè)/業(yè)態(tài)分析——商業(yè)街特點：商業(yè)街名稱租金臨街商鋪總面陽江商業(yè)/業(yè)態(tài)分析——餐飲娛樂業(yè)陽江市主要中高檔餐飲餐飲名稱地址規(guī)模（㎡）備注雨田酒店餐飲石灣南路6400

長江大酒店餐飲東風(fēng)一路4500

麥田咖啡石灣南路10003家連鎖店洺豪酒店東風(fēng)二路20000

海陸空火鍋城東風(fēng)二路25000

肯德基東風(fēng)二路6002家連鎖店麥當(dāng)勞南恩路800

凱旋門大酒店（餐飲）東風(fēng)三路12000

景湖酒店餐飲東風(fēng)二路3000

河西白切雞漠江路2000陽江中高檔餐飲主要分布在東風(fēng)路兩邊。

陽江市民對于吃喝比較講究，喜歡中餐粵菜系居多。

陽江的大型娛樂多分布在中高星級酒店內(nèi)，如雨田酒店、景湖酒店和鳳凰城酒店。

陽江市內(nèi)較好的酒吧有法蘭仕酒吧、印尼酒吧、金色年華酒吧、蘭桂坊酒吧、迷城DISCO等。陽江商業(yè)業(yè)態(tài)分析陽江商業(yè)/業(yè)態(tài)分析——餐飲娛樂業(yè)陽江市主要中高檔餐飲餐飲名稱雨田銅鑼灣廣場典型商業(yè)項目個案分析概況項目名稱：雨田銅鑼灣廣場項目位置：陽江市東風(fēng)一路與石灣南路交界發(fā)展商：雨田置業(yè)總建筑面積：6.5萬平方米（包括1.8萬平方米的雨田酒店）開業(yè)時間：2019年12月25日項目定位：首家shoppingmall和最大的購物中心雨田銅鑼灣廣場典型商業(yè)項目個案分析概況雨田銅鑼灣廣場功能業(yè)態(tài)組合

以購物為主的百貨加超市組合。樓層主要經(jīng)營范圍代表品牌租金水平（保底扣點）負(fù)一層超市、文化用品全家樂超市、陽江書城——一化妝品、皮具、鞋帽、飾品、飲食玉蘭油、達(dá)芙妮、德克士20-25%二女裝、電器自由鳥、蘇寧電器20-30%三男裝喬士、才子18-25%四體育用品、娛樂康威、游戲室15-20%五家具城

——消費者特征陽江市中高收入人士。經(jīng)營模式百貨型經(jīng)營模式，由銅鑼灣百貨統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。租金水平采用保底扣點的形式收取租金，租金不包含稅費在內(nèi)。各層租金如左表所示。保底租金根據(jù)營業(yè)面積不同而不同，一般保底銷售額是3~10萬元之間。首層租金換算后，在110-150元/月/平方米之間。商場的整體出租率比較高，達(dá)95%。蘇寧電器將于08年元月底開業(yè)。典型商業(yè)項目個案分析資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計雨田銅鑼灣廣場功能業(yè)態(tài)組合樓層主要代表品牌租金水平（保底扣雨田銅鑼灣廣場成功之處區(qū)位條件——位于陽江市中心，是商業(yè)物業(yè)聚集之地。交通條件——位于城市主干道的石灣南路和東風(fēng)一路交界處，交通十分方便。經(jīng)營管理——與國內(nèi)知名商業(yè)運營商合作，迅速打響知名度。建筑設(shè)計——商場中庭設(shè)計合理，既起到聚集人氣、疏通人流的作用，又可以使到有意向購物的消費者能夠在每一層都可清楚看到其它各層所陳列的商品，方便顧客有目的地消費。不足之處停車場不夠大，廣場顯得非常擁擠。商品檔次參差不齊，影響整個商場的形象。典型商業(yè)項目個案分析雨田銅鑼灣廣場成功之處典型商業(yè)項目個案分析陽江商業(yè)第1街典型商業(yè)項目個案分析概況項目名稱：陽江·商業(yè)第1街項目位置：人民路發(fā)展商：陽江市合誠置業(yè)有限公司總建筑面積：1.2萬平方米開業(yè)時間：2019年陽江商業(yè)第1街典型商業(yè)項目個案分析概況陽江商業(yè)第1街功能業(yè)態(tài)組合和租金水平

以購物為主的零售加超市。樓層主要經(jīng)營種類租金（元/月/㎡）開業(yè)率一服裝、精品23-4090%二飲食、婚紗攝影

16-1820%三未開業(yè)——消費者特征陽江市中端收入人士。經(jīng)營模式商場由新一佳統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；商業(yè)街由經(jīng)營者自主經(jīng)營和管理。售價銷售策略：引入長達(dá)六個月的免租期、返租回報等，在一定程度上加強(qiáng)了投資者的購買信心。一二層連賣帶動了二層的銷售。典型商業(yè)項目個案分析新一佳超市營業(yè)面積3000多平方米，在恒源大廈1~3層裙樓。該裙樓建有連廊連通第1街的2層，使街鋪分享新一佳超市的人流。樓層均價銷售率1880085%23640020%資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計陽江商業(yè)第1街功能業(yè)態(tài)組合和租金水平樓層主要租金（元/月陽江商業(yè)第1街成功之處銷售策略——采用帶租約銷售和返祖回報等形式，加強(qiáng)了投資者的購買信心；采用一二層連賣的方式，帶動二層的銷售。建筑設(shè)計——在新一佳和商業(yè)街的二層建設(shè)連廊，使商業(yè)街分享新一佳的人流。不足之處公共樓梯太少，且間距大于100多米，商業(yè)死角過多。目前二三樓的開業(yè)率非常少，難以吸引經(jīng)營者。商業(yè)街部分無統(tǒng)一經(jīng)營管理，業(yè)態(tài)零散，無突出經(jīng)營主題吸引消費者。典型商業(yè)項目個案分析陽江商業(yè)第1街成功之處典型商業(yè)項目個案分析其他商業(yè)項目概況項目名稱地址規(guī)模經(jīng)營范圍租金水平（元/月/㎡）出租率售價備注新江電腦城東風(fēng)一路與石灣南路交界5層，約1.6萬平方米電腦及電腦配件首層90-130首層95%

二層及以上尚未開始招商雅典娜富民服裝皮具批發(fā)市場汽車總站旁約1萬平方米服裝、皮具首層80-110首層75%

二層為南大超市；商場旁將建餐飲一條街東潤裝飾廣場陽東合章路與新華路交界3.6萬平方米建材、裝飾8-16

4000

典型商業(yè)項目個案分析資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計其他商業(yè)項目概況項目名稱地址規(guī)模經(jīng)營范圍租金水平（元/月/㎡項目周邊人口情況及商業(yè)環(huán)境項目周邊3公里范圍項目周邊1公里范圍本項目的商業(yè)市場空間預(yù)測項目周邊人口情況及商業(yè)環(huán)境項目周邊1公里范圍本項目的商業(yè)市場項目1公里內(nèi)人口情況及商業(yè)環(huán)境（核心圈層）項目1公里內(nèi)常住人口：按照2019年末，陽江市區(qū)總戶數(shù)19.44萬戶，戶籍總?cè)丝?4.68萬人，每戶均有3.32人。則項目1公里內(nèi)常住人口約為：12700×3.32≈4.2萬人。項目1公里內(nèi)商業(yè)環(huán)境項目周邊主要的商業(yè)布局在東風(fēng)三路兩邊。東風(fēng)三路（沿湖路－新江路段）零散的布局一些低檔商鋪，主要以五金、日常用品等為主，租金水平在10～20元/月/平方米。東風(fēng)三路（沿湖路－中心廣場路段）分布一些中低檔的商鋪，約有150間，租金水平在15～30元/月/平方米。項目周邊500米內(nèi)，有一些自建房的商鋪，另有一個華達(dá)肉菜市場，滿足周邊小區(qū)的日常需求。項目1公里范圍內(nèi)常住人口小區(qū)名稱與項目關(guān)系戶數(shù)漠江花園項目東側(cè)1300國際花園項目北側(cè)900湖灣華庭項目北側(cè)1300計委新村項目北側(cè)700水電新村項目北側(cè)800鴛鴦湖花園項目西側(cè)2000麗湖雅莊項目西側(cè)450錦湖閣項目西側(cè)250創(chuàng)業(yè)名苑項目西側(cè)250湖畔花園項目西側(cè)300景湖花園項目西側(cè)1300陽江山莊項目南側(cè)150自建房約3000總戶數(shù)約12700資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計本項目的商業(yè)市場空間預(yù)測項目1公里內(nèi)人口情況及商業(yè)環(huán)境（核心圈層）項目1公里內(nèi)常住人項目3公里內(nèi)常住人口（基礎(chǔ)圈層）和商業(yè)體量項目周邊3公里范圍為：南至東山路、北至金山路，西至西平路、東包括陽東的東城鎮(zhèn)。項目3公里范圍內(nèi)常住人口如下表：項目3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)體量統(tǒng)計如右表：項目3公里范圍內(nèi)常住人口區(qū)域人口（萬人）備注城東街辦8崗烈街辦5.6崗烈街辦的80%人口城北街辦3.5城北街辦的50%人口陽東東城鎮(zhèn)2.5總?cè)丝?9.6項目3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)體量統(tǒng)計區(qū)域商鋪數(shù)量主力商鋪面積(㎡)街區(qū)商業(yè)面積(㎡)西平路180325760石灣北路120485760石灣南路1805810000銅鑼灣百貨47000新江電腦城3200安寧路180366480南大永安百貨3800中源購物廣場60452700漠江路200306000東風(fēng)一路80352800東風(fēng)二路200357000東風(fēng)三路150304500東山路\二環(huán)路及其他15000東城鎮(zhèn)自建房商業(yè)20000未來商業(yè)供應(yīng)體量（新江電腦城及其他）23000項目3公里內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)面積153000資料來源：陽江市各街道辦事處資料來源：市場調(diào)查統(tǒng)計本項目的商業(yè)市場空間預(yù)測項目3公里內(nèi)常住人口（基礎(chǔ)圈層）和商業(yè)體量項目周邊3公里范圍本項目的商業(yè)市場空間預(yù)測常用計算方法常用計算方法：國外購物中心的通常計算方式為3公里范圍內(nèi)的人均1．1平方米的商業(yè)面積；國內(nèi)如萬達(dá)商業(yè)廣場則按照1平方米/人的特點計算總面積；考慮未來的商業(yè)發(fā)展空間，本項目按1.1計算。項目3公里范圍內(nèi)常住人口19.6萬人；項目3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)面積及未來商業(yè)供應(yīng)體量為16.3萬平方米計算結(jié)果：19.6×1.1－16.3＝5.3萬平方米故預(yù)測本項目的市場空間為：5~6萬平方米。本項目的商業(yè)市場空間預(yù)測本項目的商業(yè)市場空間預(yù)測常用計算方法常用計算方法：項目3公里本項目的商業(yè)市場空間預(yù)測競爭對手計算方法常用計算方法：根據(jù)競爭對手的體量制定本項目的商業(yè)體量；如廣州中華廣場通過規(guī)模制定取勝，以規(guī)模優(yōu)勢取得經(jīng)營優(yōu)勢。如銅鑼灣廣場的商業(yè)面積為4.7萬平方米；本項目的商業(yè)面積與競爭對手相當(dāng)，甚至大于1/4計算；計算結(jié)果：本項目的商業(yè)面積5~6萬平方米之間。故預(yù)測本項目的市場空間為：5~6萬平方米。本項目的商業(yè)市場空間預(yù)測本項目的商業(yè)市場空間預(yù)測競爭對手計算方法常用計算方法：如銅鑼優(yōu)勢：項目周邊的常住人口龐大，具備強(qiáng)大的消費基礎(chǔ)。項目占地規(guī)模較大，可形成規(guī)模優(yōu)勢。項目商業(yè)部分SWOT分析威脅：鴛鴦湖區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃和發(fā)展較薄弱。陽江商業(yè)對街鋪的物業(yè)認(rèn)同度高，對商場式項目的接受程度較低。劣勢：距離市中心有一定的距離。項目周邊商業(yè)氛圍較淡，經(jīng)營環(huán)境較差。機(jī)會：陽江宏觀經(jīng)濟(jì)向好，居民購買力旺盛，消費需求量大。陽江目前仍以傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)為主，商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃、設(shè)計、配套、業(yè)態(tài)等方面，對適應(yīng)未來商業(yè)發(fā)展均存在不同大小的缺陷，為本項目成為陽江的商業(yè)領(lǐng)頭羊提供了機(jī)會。項目周邊消費群體龐大，有機(jī)會發(fā)展成陽江商業(yè)的標(biāo)桿項目。優(yōu)勢：項目商業(yè)部分SWOT分析威脅：劣勢：機(jī)會：項目周邊消費商業(yè)消費者訪談記錄1訪談對象岑女士，25歲，公司職員購物習(xí)慣購物/逛街頻率經(jīng)常出街，平均每周三四次購物場所經(jīng)常去南恩路、新華路；偶爾會去銅鑼灣百貨購物出行方式摩托車；一般都會跟男友或女性朋友出去逛街購物關(guān)注因素商品的品牌和時尚、款式等；價格和服務(wù)也很重要購物消費（商品、餐飲、娛樂等）一般在購買商品上花的錢比較多，起碼超過一半；餐飲花費比重約30%，喜歡西餐和一些比較有情調(diào)的地方；較少娛樂，看情況而定。對陽江商業(yè)的認(rèn)識對購物場所的認(rèn)識陽江最大的商場是銅鑼灣廣場，但是覺得里面的東西款式不新，價格還比較貴。覺得商場把檔次做高一點更好。陽江沒有真正的步行街，南恩路實際上可以通行摩托車。如果有一個集中購物、餐飲、休閑娛樂在一起的大型商業(yè)覺得比較好。個人覺得國際大酒店那邊做大型商業(yè)有點困難。對商品評價時尚、流行的商品不多對商業(yè)現(xiàn)狀和未來的評價總體覺得陽江的商業(yè)都是中低檔應(yīng)該有一個大型的商場，把什么都集中在一起，可以一站式購物和休閑商業(yè)消費者訪談記錄商業(yè)消費者訪談記錄1訪談對象岑女士，25歲，公司職員購物習(xí)慣商業(yè)消費者訪談記錄2訪談對象曾先生，35歲，外貿(mào)公司管理層購物習(xí)慣購物/逛街頻率較少出街，平均每周一兩次購物場所主要看要買什么才決定去哪里。平時還是去新華路多一點。購物出行方式摩托車；跟朋友購物關(guān)注因素商品品牌；實用，性價比高購物消費（商品、餐飲、娛樂等）購物方面很難說，耐用的消費品花費較大；餐飲消費比較大；平時周末主要是休閑，但是陽江較少令人放松、舒適的休閑環(huán)境。對陽江商業(yè)的認(rèn)識對購物場所的認(rèn)識陽江沒有好的商場，覺得銅鑼灣做好一點餐飲，加多點休閑娛樂的地方更好。步行街給人的感覺很嘈雜，一般都是買完東西就走。應(yīng)該有一個大一點的商場，可以購物、可以休閑娛樂，能夠令人流連忘返的地方。對商品評價電腦啊、手機(jī)啊這樣產(chǎn)品都比較落后，而且購物環(huán)境又令人不放心。對商業(yè)現(xiàn)狀和未來的評價跟廣州沒法比，缺少一個能夠代表陽江商業(yè)的地方。商業(yè)的前景應(yīng)該還是很好的，覺得建商場，一定要有休閑娛樂和餐飲的配套，不能讓人購物完后就無所事事，想立刻回家的感覺。商業(yè)消費者訪談記錄商業(yè)消費者訪談記錄2訪談對象曾先生，35歲，外貿(mào)公司管理層購商業(yè)市場調(diào)查總結(jié)目前，陽江的商業(yè)正處于由以“馬路商業(yè)”為核心的臨街商業(yè)，向大型商場、超市、專業(yè)店階段過渡。相對于集中式的商場，陽江市民更喜歡、更習(xí)慣逛臨街商業(yè)。陽江尚未有一個現(xiàn)代的、商業(yè)環(huán)境好的步行街出現(xiàn)。臨街商鋪備受投資者追捧，特別是首層、二層（一二層連賣），三層商鋪少人問津。臨街商業(yè)的二樓開業(yè)率非常低。超市當(dāng)?shù)啬洗蟪袨橹?，缺少國?nèi)外大型超市。本項目周邊1公里范圍內(nèi)僅有南大萬興隆超市。本項目的區(qū)位非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，需靠休閑娛樂、餐飲等輻射力強(qiáng)的業(yè)態(tài)和商業(yè)環(huán)境非常好來帶動項目的啟動。商業(yè)市場調(diào)查總結(jié)商業(yè)市場調(diào)查總結(jié)目前，陽江的商業(yè)正處于由以“馬路商業(yè)”為核心酒店物業(yè)市場研究旅游業(yè)總體情況酒店行業(yè)現(xiàn)狀陽江市高星級酒店未來供應(yīng)需求\預(yù)測陽江主要酒店的客房和餐飲地效比較陽江市酒店市場小結(jié)陽江主要中高檔餐飲市場概況陽江市主要酒店案例參考酒店行業(yè)人士訪談項目酒店部分SWOT分析酒店物業(yè)市場研究旅游業(yè)總體情況旅游業(yè)全年總收入和游客總接待人數(shù)保持較大增幅2019年，旅游業(yè)全年總收入24.8億元，同比增15.9%，增幅下滑。2019年陽江市共接待旅游者471.7萬人次，住宿設(shè)施接待過夜游客人數(shù)243.3萬人次，全年住宿設(shè)施接待過夜游客人天數(shù)為349.6萬人天，增幅為0.03%。固定資產(chǎn)投資按行業(yè)分類，住宿與餐飲2019年為2.4億元，同比增長150%，增幅非常大，未來的住宿與餐飲業(yè)供應(yīng)充足，同時亦面臨較大競爭。2019年底“南海1號”古船打撈，將極大刺激陽江的旅游行業(yè)，專家預(yù)計未來1—2年內(nèi)海上絲綢之路博物館將全向游客開放。旅游業(yè)總體情況旅游業(yè)全年總收入和游客總接待人數(shù)保持較大增幅2019年，旅游酒店行業(yè)現(xiàn)狀陽江市區(qū)現(xiàn)有中高星級酒店4家，其中有2個五星級酒店；閘坡目前有2家四星級酒店。其他中檔酒店有粵海酒店、金鵬大酒店、老地方大酒店、銀波酒店、海鷗大酒店、中旅華僑大廈、僑聯(lián)大酒店、堅都酒店、碧琴賓館等。從目前入住率來看，酒店接待設(shè)施基本滿足。2019年陽江市星級酒店供應(yīng)情況區(qū)域名稱星級開業(yè)時間客房數(shù)量平均房價入住率餐飲座位餐飲經(jīng)營面積市區(qū)高星級酒店陽江鳳凰酒店五星201934250845%8506800雨田酒店準(zhǔn)四星201910833872%8506375景湖酒店三星201913029780%10007500溫泉酒店陽江溫泉酒店五星2019185+40549865%3000

18000閘坡高星級酒店南方假日酒店四星標(biāo)準(zhǔn)201915417570%————紫光大酒店四星20198320875%————酒店行業(yè)現(xiàn)狀資料來源：戴德梁行酒店行業(yè)現(xiàn)狀陽江市區(qū)現(xiàn)有中高星級酒店4家，其中有2個五星級酒陽江市歷年來高星級酒店供應(yīng)情況陽江的5星級酒店市場形成較晚，直到2019年才出現(xiàn)第一家5星級酒店，即陽江溫泉度假村。陽江市市目前擁有5星級酒店共2家（不包括陽春），可提供各類客房527間（其中溫泉酒店有185間5星級客房）。截至2019年底，武漢市主要的三、四星級酒店有4家，有2家分布在市區(qū)內(nèi)，2家在閘坡。陽江的中高星級酒店在2019年供應(yīng)開始增加，這也給96年開業(yè)的國際大酒店帶來了很大的沖擊，多年沒有裝修過的國際大酒店開始走下坡路。酒店行業(yè)現(xiàn)狀資料來源：戴德梁行陽江市歷年來高星級酒店供應(yīng)情況陽江的5星級酒店市場形成較晚，主要酒店入住價格市區(qū)5星級酒店平均房價為498~508元/天，房價最高是陽江鳳凰酒店為508元/天，最低是陽江溫泉酒店為498元/天。全市5星級酒店的平均房價為501元/天。從調(diào)查酒店來看，4星級的酒店的價格浮動較大，最低價175元/天，最高價338/天。全市4星級酒店的平均房價為251元/天。從調(diào)查結(jié)果來看，5星級酒店的平均房價與4星級的平均房價相差200~300元/天。酒店行業(yè)現(xiàn)狀資料來源：戴德梁行主要酒店入住價格市區(qū)5星級酒店平均房價為498~508元/天主要酒店入住率從調(diào)查中來看，中高檔酒店的平均入住率為70%。其中，五星級酒店的平均入住率52%，平均入住率這么低主要是因為陽江鳳凰酒店剛開業(yè)不久，其入住率較低。四星級酒店的平均入住率為74%，入住率相對五星級酒店來說較高。調(diào)查中了解到，所有中高酒店在旺季入住率都在90%以上；淡季的入住率也在50%以上。酒店行業(yè)現(xiàn)狀資料來源：戴德梁行主要酒店入住率從調(diào)查中來看，中高檔酒店的平均入住率為70%。陽江中高星級酒店入住客戶類型根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，可見，市內(nèi)的中高星級酒店主要面對的客戶是商務(wù)類客戶和會議接待類客戶，休閑旅游類客戶也有，但相對于閘坡的酒店較少。閘坡的中高星級酒店主要面對的客戶是休閑旅游類客戶和會議接待類客戶，商務(wù)客戶較少。目前，5星級酒店如鳳凰酒店和溫泉酒店，面對的主要客戶都不是商務(wù)類客戶。隨著陽江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及大型工業(yè)項目的投建，高端的商務(wù)類型客戶將日漸增多，對五星級酒店的需求也增大。目前，4星級酒店如雨田酒店和景湖酒店的主要客戶都是商務(wù)類客戶，它們的入住率一直比較穩(wěn)定，且比較高，說明商務(wù)類型的客戶有很大的市場空間。陽江主要酒店的客戶類型占比（100%）名稱商務(wù)類客戶會議接待類客戶休閑旅游類客戶其他陽江鳳凰酒店5%50%40%5%雨田酒店75%15%10%10%景湖酒店60%10%20%10%陽江溫泉酒店

10%70%15%5%南方假日酒店5%

15%75%5%紫光大酒店5%15%75%5%酒店行業(yè)現(xiàn)狀資料來源：戴德梁行陽江中高星級酒店入住客戶類型根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，可見，市內(nèi)的中陽江市區(qū)中高星級酒店分布序號名稱星級1陽江鳳凰酒店五星2陽江溫泉酒店五星3雨田酒店準(zhǔn)四星4景湖酒店三星1243酒店行業(yè)現(xiàn)狀陽江市區(qū)中高星級酒店分布序號名稱星級1陽江鳳凰酒店五星2陽江陽江市高星級酒店未來供應(yīng)預(yù)測陽江市高星級酒店未來供應(yīng)情況序號名稱星級客房建設(shè)情況1利福泰酒店五星202目前停工2東方海灣酒店五星200多間已建好，未開業(yè)3長江大酒店四星標(biāo)準(zhǔn)200間左右預(yù)計08年中開業(yè)4海陵三山島酒店五星級200~300未定231本案陽江市高星級酒店未來供應(yīng)預(yù)測陽江市高星級酒店未來供應(yīng)預(yù)測陽江市高星級酒店未來供應(yīng)情況序號陽江市高星級酒店未來需求預(yù)測資料來源：陽江市政府統(tǒng)計公報1、未來5~10年內(nèi)，由于核電項目的開發(fā)和“南海1號”的旅游開放，全市住宿設(shè)施接待人次將大幅度增加。

2、從右表可見，高星級酒店未來五年內(nèi)的市場空間預(yù)測有285間。陽江市高星級酒店未來需求預(yù)測酒店預(yù)測項目預(yù)測指標(biāo)２００６年接待旅游人數(shù)(萬人)472過去5年接待旅游人數(shù)年均增長率15%2019接待旅游人數(shù)預(yù)測(萬人)949

2019年酒店需求數(shù)量預(yù)測（間）

2019年陽江市4、5星級酒店房間每天需求數(shù)量9002019年4、5星級酒店房間每天需求數(shù)量1810陽江4星級酒店行業(yè)平均入住率65%2019年4、5星級酒店房間每天新增需求數(shù)1885

規(guī)劃中潛在供應(yīng)預(yù)測（間）

溫泉400閘坡400市區(qū)600其他200小計285陽江市高星級酒店未來需求預(yù)測資料來源：陽江市政府統(tǒng)計公報1、陽江主要酒店的客房和餐飲地效比較陽江主要酒店的客房和餐飲地效比較陽江鳳凰酒店客房數(shù)量客房所用建筑面積平均房價入住率客房利潤率客房年營業(yè)收入客房部分年利潤客房地效（元/年/㎡）34223,94050845%75%38,048,18428,536,138894餐飲座位數(shù)量餐飲建筑面積座位日平均收入

餐飲利潤率餐飲年營業(yè)收入餐飲部分年利潤餐飲地效（元/年/㎡）8506,80050

30%15,512,5004,653,750684雨田酒店客房數(shù)量客房所用建筑面積平均房價入住率客房利潤率客房年營業(yè)收入客房部分年利潤客房地效（元/年/㎡）1087,20429872%75%8,457,9556,343,466880餐飲座位數(shù)量餐飲建筑面積座位日平均收入

餐飲利潤率餐飲年營業(yè)收入餐飲部分年利潤餐飲地效（元/年/㎡）8506,375110

30%34,127,50010,238,2501606陽江主要酒店的客房和餐飲地效比較陽江主要酒店的客房和餐飲地效陽江主要酒店的客房和餐飲地效比較景湖酒店客房數(shù)量客房所用建筑面積平均房價入住率客房利潤率客房年營業(yè)收入客房部分年利潤客房地效（元/年/㎡）1308,67129780%75%11,274,1208,455,590975餐飲座位數(shù)量餐飲建筑面積座位日平均收入

餐飲利潤率餐飲年營業(yè)收入餐飲部分年利潤餐飲地效（元/年/㎡）10007,50090

30%32,850,0009,855,0001314資料來源：戴德粱行陽江主要酒店的客房和餐飲地效比較東方海灣酒店（預(yù)算）客房數(shù)量客房所用建筑面積平均房價入住率客房利潤率客房年營業(yè)收入客房部分年利潤客房地效（元/年/㎡）22015,40050860%75%24,475,44018,356,580662餐飲座位數(shù)量餐飲建筑面積座位日平均收入

餐飲利潤率餐飲年營業(yè)收入餐飲部分年利潤餐飲地效（元/年/㎡）180014,400100

30%65,700,00019,710,0001369陽江主要酒店的客房和餐飲地效比較景湖酒店客房客房所用平均房價陽江主要酒店的客房和餐飲地效比較從以上鳳凰酒店、雨田酒店和景湖酒店三個酒店的客房地效和餐飲地效來看，餐飲地效優(yōu)于客房地效，說明酒店的餐飲部分是酒店營業(yè)收入不可或缺的重要部分。故建議本項目如果建設(shè)酒店，須配備有餐飲部分，以提高營業(yè)面積的經(jīng)濟(jì)收益，盡快收回投資成本。從以上數(shù)據(jù)可見，五星級酒店的客房地效要比四星級的好。本項目在考慮建設(shè)酒店的情況下，建議定位為五星級酒店。陽江主要酒店的客房和餐飲地效比較陽江主要酒店的客房和餐飲地效比較從以上鳳凰酒店、雨田酒店和景陽江市酒店市場小結(jié)酒店市場小結(jié)陽江酒店行業(yè)的整體經(jīng)營情況趨良性發(fā)展態(tài)勢，高、中、低檔次酒店均有供應(yīng)。就目前情況來看，中高檔的商務(wù)酒店（四星級的如雨田和景湖）在市場上表現(xiàn)不錯。自2019年以來，陽江市中高檔酒店的供應(yīng)量明顯增加。陽江市五星級酒店的平均房價在501元/天；四星級酒店平均房價251元/天。陽江市中高檔酒店的平均入住率為68%，入住率較好。就目前來看，四星級酒店的平均入住率比五星級酒店的稍高。中高檔酒店的入住客戶大致可以分為商務(wù)出差客戶、會議接待客戶及休閑旅游客戶，不同的酒店偏向不同類型的主要客戶。根據(jù)市場調(diào)查的數(shù)據(jù)結(jié)果來看，未來的酒店供應(yīng)比較大，潛在需求也非常突出，供需基本平衡。從地效角度來分析，酒店的餐飲配套部分的地效比酒店客房部分稍高，餐飲配套是酒店必不可少的重要組成部分。陽江市酒店市場小結(jié)酒店市場小結(jié)陽江酒店行業(yè)的整體經(jīng)營情況趨良陽江主要中高檔餐飲的地效比較名濠飯店餐飲座位數(shù)量餐飲建筑面積座位日平均收入餐飲利潤率餐飲年營業(yè)收入餐飲年利潤餐飲地效（萬元/年/㎡）12002000012030%52,560,00015,768,000788長江大酒店餐飲座位數(shù)量餐飲建筑面積座位日平均收入餐飲利潤率餐飲年營業(yè)收入餐飲年利潤餐飲地效（萬元/年/㎡）45045009030%14,782,5004,434,750985凱旋門飯店餐飲座位數(shù)量餐飲建筑面積座位日平均收入餐飲利潤率餐飲年營業(yè)收入餐飲年利潤餐飲地效（萬元/年/㎡）12001200011030%48,180,00014,454,0001204陽江主要中高檔餐飲市場概況陽江主要中高檔餐飲的地效比較名濠飯店餐飲座位數(shù)量餐飲建筑面積陽江主要中高檔餐飲市場概況陽江市中高檔餐飲主要分布在漠江路、石灣路和東風(fēng)路?？傮w來說，陽江的餐飲行業(yè)經(jīng)營情況良好。在陽江市口碑較好的有名濠飯店、長江大酒店餐飲和凱旋門飯店等，另外雨田酒店和景湖酒店的餐飲部分也頗受歡迎。從地效來分析，酒店的餐飲部分比純做餐飲的地效要高，主要是因為酒店客房可以為餐飲帶來不少客源。陽江市民對餐飲消費的偏好主要是粵菜；北方菜系如小肥羊的市場反映一般。西餐有一定的市場，如麥田咖啡開了3個連鎖店，但是市內(nèi)尚未出現(xiàn)高檔的西餐廳。中高檔酒店的西餐廳經(jīng)營情況普遍一般。陽江市民的餐飲消費心理是，認(rèn)為高檔的餐飲消費能體現(xiàn)品位，如雨田酒店，同時也接受價平、味道可口的大排檔，如河西白切雞。陽江主要中高檔餐飲市場概況陽江主要中高檔餐飲市場概況陽江市中高檔餐飲主要分布在漠江路、陽江市主要酒店案例參考參考案例－陽江鳳凰酒店房間類型高級客房豪華客房商務(wù)客房高級套房豪華套房蜜月套房商務(wù)套房皇室套房總統(tǒng)套房房間數(shù)量781527712144211掛牌價1080118012801480168017802380268018800優(yōu)惠價）388438568758108011601538173812200陽江鳳凰酒店是目前陽江最高檔的酒店，也是政府的大型會議和各類高規(guī)格接待的首選酒店。酒店位于陽東縣城325國道旁，距陽江市中心5公里（10分鐘車程）。酒店共342個房間。酒店具有歐式地中海建筑風(fēng)格，西斯廷拱廊場約150米，顯得高貴典雅。單位：元陽江市主要酒店案例參考參考案例－陽江鳳凰酒店房間類型高級客房參考案例－陽江鳳凰酒店西餐廳面積約800m2,可容納250人就餐。中餐總餐位數(shù)600多位，其中設(shè)有包間22個。所用雅間均配備液晶電視、豪華家私、獨立衛(wèi)生間等。酒店的康體娛樂設(shè)施有：健身室、棋牌室、游泳池、桑拿浴足房、商場、KTV21個包間等；酒店的中餐、桑拿和KTV等餐飲娛樂設(shè)施承包給景湖酒店的餐飲娛樂設(shè)施的老板，經(jīng)營情況較好。酒店11個會議室，價格為：酒店服務(wù)設(shè)施會議室名稱容納人數(shù)室內(nèi)面積門市價（4小時）國際會議全廳450651.57000國際會議1廳2303253600國際會議2廳2303253600羅馬45651000蘇黎世全廳801523000蘇黎世1廳40761600蘇黎世2廳40751600維也納全廳801523000維也納1廳40761600維也納2廳40751600巴黎45992000會議室價格陽江市主要酒店案例參考參考案例－陽江鳳凰酒店西餐廳面積約800m2,可容納250人參考案例－陽江鳳凰酒店該酒店于2019年5月1日開業(yè)，總建筑面積約48500平方米。至目前為止反映良好，平均房價508元/晚，入住率45%左右。目前酒店客戶群體主要以會議接待和旅游團(tuán)為主，分別占50%以上和40%左右，商務(wù)出差比例較少。目前陽江的高規(guī)格的政府會議接待和商務(wù)接待基本是在這里。餐飲經(jīng)營情況一般，目前每天平均上座率約為30-40%。包間設(shè)最低消費500元/間。酒店經(jīng)營情況陽江市主要酒店案例參考參考案例－陽江鳳凰酒店該酒店于2019年5月1日開業(yè)，總建筑陽江溫泉度假村項目位置陽東縣合山鎮(zhèn)325國道旁，距離廣州１.５小時，深圳２小時占地占地面積2,000多畝星級五星級配套五星級的溫泉假日酒店、大型露天溫泉康體中心、高爾夫球會、別墅式酒店、溫泉水上樂園等五星級配套酒店客房數(shù)量１８５間其中：豪華套間５間豪華雙人房１８０間酒店式別墅３７棟陽江市主要酒店案例參考陽江溫泉度假村項目位置陽東縣合山鎮(zhèn)325國道旁，距離廣州１.市場透析項目位于陽江開陽高速公路旁，由于便利的交通和獨特的溫泉資源，作為五星級標(biāo)準(zhǔn)的配套，項目吸引了珠江三角城市的消費群體，包括廣州、佛山、深圳、東莞等城市，輻射范圍較廣，反而陽江本地所占的比例不大；陽江溫泉度假村陽江市主要酒店案例參考市場透析陽江溫泉度假村陽江市主要酒店案例參考市場透析入住酒店的客群以會議客為主，會議客占酒店總接待游客８０％的比例；除此之外，以泡溫泉為目的的自駕車游客占有一定比重；由于開業(yè)已有幾年時間，酒店總體入住情況比較理想，主要是會議客支撐市場，會議以政府、業(yè)務(wù)銷售型公司客群為主。會議室面積收費(元/節(jié))國際會議中心580m28000元/節(jié)北京廳150m22500元/節(jié)華盛頓廳130m22200元/節(jié)莫斯科廳115m22000