房地產(chǎn)企業(yè)運營管理-從“機會型”走向“持續(xù)型”企業(yè)

1從“機會型”走向“持續(xù)型”企業(yè)

---房地產(chǎn)企業(yè)從核心能力建設(shè)到運營體系支撐交流房地產(chǎn)品牌企業(yè)市場份額穩(wěn)步提升一線城市進(jìn)入難度加大，品牌企業(yè)會逐步加大二三線城市的進(jìn)入，引導(dǎo)投資需求。土地供給項目融資產(chǎn)品營銷國家土地管理的日趨嚴(yán)格和土地公開招標(biāo)政策的實施，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本的上升和資金需求的增加央行房地產(chǎn)貸款政策日趨嚴(yán)格和可能改變的預(yù)售政策，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難和資金鏈的更加緊張市場有效供給的增加和消費者的日趨成熟，要求提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)能力，從戰(zhàn)略到營銷上都必須有明確的定位，不再可能僅僅憑“概念”進(jìn)行營銷市場環(huán)境對企業(yè)的實力和管理能力要求越來越高，優(yōu)勝劣汰將成為行業(yè)發(fā)展的一個必然趨勢為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該放棄“機會主義”，從以資源為基礎(chǔ)的競爭轉(zhuǎn)向以能力為基礎(chǔ)的競爭，全面提升企業(yè)管理水平，建立競爭優(yōu)勢未來的房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的變化將促使行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行整合，激烈的競爭將逐步導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰居安思危？房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)運營戰(zhàn)略企業(yè)核心競爭力說重新界定。企業(yè)必須在價值鏈環(huán)節(jié)形成差異化，形成相對競爭力，即重視職能戰(zhàn)略打造；研發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略合作伙伴（供方資源）戰(zhàn)略客戶關(guān)系管理戰(zhàn)略（品牌戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略）歷經(jīng)了2008年的金融危機和宏觀調(diào)控之后，許多企業(yè)開始或重視或反思其運營戰(zhàn)略。

如果說2008年的淡市給了房地產(chǎn)企業(yè)充分認(rèn)識了自己的機會的話，09年的牛市則恰恰給了中國房地產(chǎn)企業(yè)運營管理變革的最佳機會。

房地產(chǎn)企業(yè)必須把握行業(yè)發(fā)展節(jié)奏快速成長，否則將被邊緣化。

思考：業(yè)務(wù)價值鏈上，我們的核心競爭力是什么？？房地產(chǎn)行業(yè)的競爭不外乎資源的競爭與專業(yè)能力的競爭，我們的優(yōu)勢在于資源端還是在客戶端？02年：專業(yè)集成05年：企業(yè)職能戰(zhàn)略規(guī)劃06年：合作伙伴管理07年：品牌管理06年：流程管理07年：組織管控08年：第二次流程優(yōu)化09年：知識管理04年：知識管理07年：品牌管理03年：品牌管理07年：流程管理/質(zhì)量管理08年：客戶關(guān)系管理04年：品牌管理05年：客戶關(guān)系管理06年：流程管理/質(zhì)量管理07年：客戶導(dǎo)向流程管理品牌房地產(chǎn)企業(yè)都在不遺余力的打造其專業(yè)能力選擇最合適自己的戰(zhàn)略方向，構(gòu)建自己的核心能力體系，通過運營體系支撐核心能力的建設(shè)，是基本的管理邏輯3從戰(zhàn)略到核心能力的打造12運營體系對戰(zhàn)略的支撐標(biāo)桿企業(yè)給我們帶來的思考能力建設(shè)與行動規(guī)劃職能戰(zhàn)略戰(zhàn)略思路與目標(biāo)體系

價值取向

愿景公司戰(zhàn)略體系是一個復(fù)雜的體系，而最核心的就是基于戰(zhàn)略目標(biāo)和戰(zhàn)略思想回答“在哪里競爭、如何競爭和何時競爭？”這三個問題戰(zhàn)略就是一種選擇，一種取舍，在哪里競爭容易選擇，但如何競爭卻是需要時間和資源的投入才能積淀的戰(zhàn)略、核心競爭力與運營流程產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)略合作伙伴管理戰(zhàn)略……品牌戰(zhàn)略建立各職能戰(zhàn)略體系：規(guī)劃、流程與制度能力建設(shè)與行動規(guī)劃職能戰(zhàn)略戰(zhàn)略思路與目標(biāo)體系

價值取向

愿景職能戰(zhàn)略規(guī)劃形成企業(yè)的核心競爭力，清晰的職能戰(zhàn)略才能使各部門形成合力。規(guī)劃核核心競競爭力力，并并通過過清晰晰的職職能戰(zhàn)戰(zhàn)略實實現(xiàn)核心競競爭力力專注高高性價價比住住宅開開發(fā)，，在保保證產(chǎn)產(chǎn)品的的高品品質(zhì)的的情況況下價價格具具備優(yōu)優(yōu)勢。。全國統(tǒng)統(tǒng)一品品牌，，保證證公司司品牌牌與項項目品品牌的的一致致性，，打造造國企企一流流地產(chǎn)產(chǎn)品牌牌以成本本為導(dǎo)導(dǎo)向的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)規(guī)模模效益益提升升企業(yè)業(yè)成本本（土土地、、建造造投資資等））競爭爭能力力逐步走走向以以客戶戶為中中心的的企業(yè)業(yè)管理理模式式××地產(chǎn)房房產(chǎn)愿愿景××地產(chǎn)將將努力力成為為上海海及目目標(biāo)區(qū)區(qū)域市市場中中領(lǐng)先先的品品牌企企業(yè)，，穩(wěn)固固“××地產(chǎn)房房產(chǎn)”成為上上海市市著名名商標(biāo)標(biāo)地位位產(chǎn)品研研發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略成本戰(zhàn)戰(zhàn)略合作伙伙伴管管理戰(zhàn)戰(zhàn)略品牌與與客戶戶關(guān)系系管理理戰(zhàn)略略投融資資戰(zhàn)略略示例例重新思思考和和提升升戰(zhàn)略略性指指標(biāo)管管理土地開發(fā)成本投資回報率現(xiàn)金流CRM戰(zhàn)略性指標(biāo)財務(wù)性指標(biāo)成本管理研發(fā)管理財務(wù)性性指標(biāo)標(biāo)保證證公司司的短短期盈盈利能能力。。戰(zhàn)略略性指指標(biāo)保保證公公司的的長期期盈利利能力力，戰(zhàn)戰(zhàn)略性性指標(biāo)標(biāo)實現(xiàn)現(xiàn)的同同時也也形成成了企企業(yè)的的核心心能力力，從從而保保持和和增強強了企企業(yè)的的長期期競爭爭優(yōu)勢勢，也也形成成了穩(wěn)穩(wěn)定的的長期期利潤潤來源源。當(dāng)前的的房地地產(chǎn)外外圍形形勢，，促使使房地地產(chǎn)企企業(yè)加加強對對戰(zhàn)略略性指指標(biāo)的的打造造，提提升企企業(yè)的的管理理能力力，加加強企企業(yè)長長期競競爭優(yōu)優(yōu)勢。。關(guān)注形形成有有效的的職能能戰(zhàn)略略體系系關(guān)注快快速盈盈利能能力龍湖的的戰(zhàn)略略主要思路策略區(qū)域布局運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風(fēng)險運用帕爾迪模式進(jìn)行全國布局：由北向南從沿海經(jīng)濟(jì)圈中心城市輻射到周邊城市群10年左右完成全國基本布局業(yè)態(tài)布局在少于競爭對手業(yè)務(wù)城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模在每一個城市成為新鴻基：在每一個城市成為NO.1或者NO.2；集中于中高端市場，在城市內(nèi)進(jìn)行多業(yè)態(tài)布局；可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)；適時發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。集分權(quán)控制在城市領(lǐng)先與新城市進(jìn)入產(chǎn)生沖突時，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進(jìn)入用霍頓模式進(jìn)行集權(quán)分權(quán)管理：集分權(quán)視行業(yè)競爭、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進(jìn)行動態(tài)調(diào)整；分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)；在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團(tuán)的對應(yīng)職能；隨時警惕地區(qū)公司諸侯化；集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險時間和風(fēng)險點上集團(tuán)管理；地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時集權(quán)管理；在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理；示例例區(qū)域布布局：：帕爾爾迪擴(kuò)擴(kuò)張模模式－－立足足重慶慶，布布局全全國由北向向南從從沿海海經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈中中心城城市輻輻射周周邊城城市群群用10年左右右的時時間完完成全全國基基本布布局2008年進(jìn)入入天津津,完成環(huán)環(huán)渤海海區(qū)域域中心心城市市布局局,2009年進(jìn)入入上海海、南南京基基本完完成長長三角角區(qū)域域中心心城市市布局局，2010年、2011年從中中心城城市向向板塊塊內(nèi)其其他重重要城城市滲滲透北京天津南京上海深圳廣州重慶成都2007年2008年2009年2004年業(yè)態(tài)布布局：：在每每一個個城市市成為為新鴻鴻基（（不做做首置置產(chǎn)品品，只只做再再改和和豪宅宅客戶戶）在每一一個進(jìn)進(jìn)入的的城市市成為為NO.1或NO.2集中于于中高高端市市場,在城市市內(nèi)進(jìn)進(jìn)行多多業(yè)態(tài)態(tài)布局局可售物物業(yè)數(shù)數(shù)量維維持在在高水水平并并快速速周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)(尤其是是城市市化的的前期期和中中期)適時發(fā)發(fā)展具具高升升值潛潛力的的地標(biāo)標(biāo)性投投資物物業(yè)，，讓讓公司司也受受益于于自己己的物物業(yè)增增值城市內(nèi)內(nèi)業(yè)態(tài)態(tài)平衡衡獨立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展進(jìn)一步步擴(kuò)展展業(yè)態(tài)態(tài)在同一一城市市內(nèi)不不同業(yè)業(yè)態(tài)產(chǎn)產(chǎn)品有有不同同的市市場周周期，，多業(yè)業(yè)態(tài)開開發(fā)可可使地地區(qū)公公司在在不同同業(yè)態(tài)態(tài)產(chǎn)品品間平平衡收收入，，實現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)續(xù)穩(wěn)定定的發(fā)發(fā)展，，使每每一個個進(jìn)入入的城城市都都能成成為穩(wěn)穩(wěn)固的的根據(jù)據(jù)地。。獨立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴(kuò)展1、購物公園：后工項目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模；2、創(chuàng)業(yè)基地：后工項目城市創(chuàng)業(yè)者的LOFT公寓；3、濱江住宅：春森彼岸；4、別墅：悠山郡獨院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅；5、洋房：悠山庭院、江與城、后工項目；6、寫字樓：

龍湖國際，北部超高層寫字樓；7、江景住宅：酈江的板式住宅與樓王單位；8、精裝房：酈江好望嶺；9、商業(yè)：江與城、春森彼岸、MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)；區(qū)域聚聚焦，，城市市占比比優(yōu)于于區(qū)域域規(guī)模模運用業(yè)業(yè)態(tài)與與區(qū)域域的雙雙重平平衡實實現(xiàn)持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展，，分散散產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)構(gòu)不均均衡和和區(qū)域域周期期不金金衡帶帶來的的風(fēng)險險在少于于競爭爭對手手城市市布點點的情情況下下運用用多業(yè)業(yè)態(tài)布布局實實現(xiàn)領(lǐng)領(lǐng)先規(guī)規(guī)模區(qū)域域與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)雙雙重重平平衡衡發(fā)發(fā)展展風(fēng)風(fēng)險險區(qū)域域聚聚焦焦的的多多業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局單一一城城市市占占比比優(yōu)優(yōu)于于區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)模模增增長長在城城市市領(lǐng)領(lǐng)先先與與新新城城市市進(jìn)進(jìn)入入產(chǎn)產(chǎn)生生沖沖突突時時,城市市領(lǐng)領(lǐng)先先優(yōu)優(yōu)先先于于新新城城市市進(jìn)進(jìn)入入商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)成成為為關(guān)關(guān)注注點點持有有型型商商業(yè)業(yè)整整體體發(fā)發(fā)展展原原則則：：選擇擇性性保保留留租租金金價價值值高高或或者者租租金金增增長長快快的的商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)。。商業(yè)業(yè)項項目目選選擇擇原原則則：：組組織織能能力力、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量、、開開發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏和和團(tuán)團(tuán)隊隊迅迅速速取取得得成成功功新公公司司一一年年內(nèi)內(nèi)謹(jǐn)謹(jǐn)慎慎選選擇擇持持有有型型商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)面面積積比比例例超超過過30%的單單個個開開發(fā)發(fā)項項目目；；新公公司司一一年年后后兩兩年年內(nèi)內(nèi)，，可可適適當(dāng)當(dāng)選選擇擇在在商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)面面積積在在60%以內(nèi)內(nèi)的的單單個個開開發(fā)發(fā)仙仙姑姑，，最最好好立立足足于于選選擇擇能能在在本本項項目目實實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金金流流平平衡衡的的項項目目；；新公公司司三三年年后后可可以以拿拿純純商商業(yè)業(yè)項項目目。。增長長階階梯梯龍湖湖集集分分權(quán)權(quán)的的管管控控模模式式從戰(zhàn)戰(zhàn)略略到到核核心心競競爭爭力力核心心競競爭爭力力最佳佳體體驗驗：：圍圍繞繞客客戶戶的的最最佳佳體體驗驗來來設(shè)設(shè)計計產(chǎn)產(chǎn)品品和和服服務(wù)務(wù)以以達(dá)達(dá)成成溢溢價價。。效率率提提升升：：圍圍繞繞快快速速復(fù)復(fù)制制產(chǎn)產(chǎn)品品模模塊塊與與服服務(wù)務(wù)和和優(yōu)優(yōu)化化流流程程來來加加快快開開發(fā)發(fā)速速度度。。商業(yè)業(yè)增增值值：：圍圍繞繞商商業(yè)業(yè)資資源源管管理理和和氛氛圍圍營營造造來來提提升升商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)和和地地段段價價值值使命命為客客戶戶提提供供優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品品和和服服務(wù)務(wù)并并影影響響他他們們的的行行為為。。在在此此過過程程中中，，成成為為卓卓越越的的企企業(yè)業(yè)并并創(chuàng)創(chuàng)造造機機會會。。產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略略成本本戰(zhàn)戰(zhàn)略略合作作伙伙伴伴管管理理戰(zhàn)戰(zhàn)略略客戶戶關(guān)關(guān)系系管管理理戰(zhàn)戰(zhàn)略略品牌牌管管理理戰(zhàn)戰(zhàn)略略示例例最佳佳體體驗驗示例例最佳佳體體驗驗舉舉措措實實例例示例例效率率提提升升示例例效率率提提升升舉舉措措實實例例示例例商業(yè)業(yè)增增值值示例例商業(yè)業(yè)增增值值舉舉措措實實例例示例例集中中把把握握高高端端客客戶戶的的關(guān)關(guān)注注重重點點，，滿滿足足其其需需求求：：內(nèi)外外界界面面分分明明，，項項目目與與周周邊邊環(huán)環(huán)境境形形成成巨巨大大反反差差：：入口口，，眼眼前前一一亮亮通往往項項目目的的路路，，已已有有改改變變，，還還未未明明顯顯售樓樓處處，，趣趣意意盎盎然然樣板板間間，，親親和和溫溫馨馨沒有有植植物物生生長長期期，，營營造造出出超超乎乎客客戶戶期期望望的的生生活活環(huán)環(huán)境境??！為數(shù)數(shù)不不多多的的硬硬質(zhì)質(zhì)鋪鋪裝裝更多多采采用用大大量量的的軟軟景景有生生命命的的園園林林，，比比建建筑筑本本身身更更能能打打動動人人！！花盛盛香香醍醍花盛盛香香醍醍滟瀾瀾山山香醍醍漫漫步步精細(xì)細(xì)化化的的綠綠化化理理念念，，小尺尺度度上上注注重重植植物物層層次次的的搭搭配配！！全程程不不同同節(jié)節(jié)點點關(guān)關(guān)注注客客戶戶感感受受入口口外外秩秩序序化化種種植植雪雪松松輔輔以以低低矮矮的的花花灌灌木木突突出出禮禮儀儀性性與與歸歸屬屬感感入口口內(nèi)內(nèi)部部秩秩序序化化的的銀銀杏杏簡簡潔潔大大氣氣限限定定出出導(dǎo)導(dǎo)向向性性強強烈烈的的空空間間院墻墻外外的的植植被被景景觀觀漸漸趨趨自自然然緩緩和和客客戶戶的的心心態(tài)態(tài)水景景的的加加入入成成為為秩秩序序與與自自然然的的過過渡渡宅間間近近人人尺尺度度的的灌灌木木花花卉卉給給客客戶戶心心理理上上的的減減壓壓入戶戶的的處處理理溫溫馨馨、、私私密密使使客客戶戶最最限限度度放放松松自自我我兒童童戲戲水水場場景景供來訪客戶小小孩游戲分不清稻草人人還是園丁通過示范區(qū)、、售樓處和樣樣板間展示出出客戶未來的的生活場景，，通過體驗營營銷感染客戶戶真實的生活化化的冰箱生活中水池場場景調(diào)味品真實呈呈現(xiàn)生活中的兒童童桌Angle女兒房相框里的留言言馬桶插座高度度的考慮書房一角整齊的鞋套入門換鞋套處處配飾可直接接茶飲至上而下的對對細(xì)節(jié)關(guān)注停車場標(biāo)識的的與園林渾然然一體煙灰缸和垃圾圾桶精致的樹根處處理維護(hù)中的大樹樹露臺的燒烤場場景保潔對園林細(xì)細(xì)節(jié)的維護(hù)萬科的戰(zhàn)略（（2005年）主要思路策略區(qū)域布局聚焦城市圈第一:萬科必須加大已進(jìn)區(qū)域公司對集團(tuán)貢獻(xiàn)量第二：萬科必須加快新區(qū)域的進(jìn)入步伐，這樣才能在未來增加每個公司對集團(tuán)的貢獻(xiàn)。第三：對非核心區(qū)域采取“利潤淘汰”機制。業(yè)態(tài)布局產(chǎn)品定位集約化細(xì)分價值第一步：按目前客戶細(xì)分模型對現(xiàn)有項目的客戶群進(jìn)行對應(yīng)的調(diào)研分析；第二步：按支付意愿與購買能力建立消費者行為模式第三步：建立中國消費者生命周期下特定的客戶價值第四步：從產(chǎn)品（項目）標(biāo)準(zhǔn)化，市場機會，土地投資回報率，客戶滿意建立客戶細(xì)分基礎(chǔ)上的解決方案產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品創(chuàng)新第一：萬科的產(chǎn)品創(chuàng)新是要通過以細(xì)分客戶價值為中心的產(chǎn)品線設(shè)計,從而建立客戶終身鎖定模式！第二：在差異化的前提下建立起萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系第三：推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化示例萬科未來十年年的區(qū)域擴(kuò)張張結(jié)構(gòu)路線利潤第二層面（增增長業(yè)務(wù)區(qū)域域）杭州、蘇州、、常州等長三三角城市群珠海、江門、、肇慶、長沙沙、福州等珠珠三角城市群群大連、青島、、唐山、保定定、石家莊等等環(huán)渤海城市市圈第三層面（種種子業(yè)務(wù)區(qū)域域）沿長江城市圈圈、沿隴海鐵鐵路城市圈、、哈長沈大城城市圈、沿京京廣鐵路城市市圈、濟(jì)青煙煙威城市圈、、成渝沿線城城市圈、沿南南昆鐵路城市市圈第一層面（現(xiàn)現(xiàn)金流動業(yè)務(wù)務(wù)區(qū)域）長三角：上海海、南京、無無錫、南昌、、昆山珠三角：深圳圳、廣州、東東莞、佛山、、中山200420142009萬科核心能力力客戶細(xì)分第二層面：四四個細(xì)分市場場第三層面：五五個細(xì)分市場場職業(yè)新銳（２２０％）望子成龍家庭庭（２５％））成功家庭（２２０％）幸福晚年家庭庭（１５％））務(wù)實家庭（２２０％）第一層面：三三個細(xì)分市場場綜合性價家庭庭（６６％））職業(yè)新銳（２２５％）成功家庭（９９％）2004(需求旺盛期)2014(需求飽合期)2009(需求理性期)萬科核心能力力成功家庭（9%）職業(yè)新銳（25%）望子成龍家庭（18%）幸福晚年家庭（22%）務(wù)實家庭（26%）成功家庭（12%）2職業(yè)新銳（30%）望子成龍家庭（15%）幸福晚年家庭（20%）務(wù)實家庭（20%）市場成熟程度度利潤萬科的核心能能力集中在對對客戶的理解解和客戶服務(wù)務(wù)萬科的持續(xù)優(yōu)優(yōu)勢對客戶的理解解更加精細(xì)化化集約化產(chǎn)品增值從核心能力提提出的組織要要求:基于能力體系系建設(shè)新的管管理控制體制制總部職能區(qū)域職能一線職能客戶價值精細(xì)細(xì)化產(chǎn)品增值能力力精細(xì)化戰(zhàn)略管管理商業(yè)化品牌建建設(shè)產(chǎn)業(yè)化技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新資源分配與整整合共享品牌資源源標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品系列列本地化市場定定位集約化項目運運營人力資源貯備備系統(tǒng)體現(xiàn)客戶價值值差異化提高資源利用用基于統(tǒng)一模式式的擴(kuò)張本地化資源配配置速度化投資回回報縮短運行周期期提高投資回報報核心能力規(guī)劃劃轉(zhuǎn)換成職能能戰(zhàn)略，化成成對組織的要要求企劃部：強化化集團(tuán)戰(zhàn)略管管理職能（戰(zhàn)戰(zhàn)略實施跟蹤蹤檢查）市場營銷部：：強化客戶價價值增值、品品牌管理職能能；規(guī)劃設(shè)計部：：強化產(chǎn)品的的標(biāo)準(zhǔn)化、系系列化；強調(diào)調(diào)產(chǎn)品創(chuàng)新和和住宅消費新新概念上的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)能力；工程管理部：：強化產(chǎn)業(yè)化化研究和發(fā)展展；人力資源部：：公司管理變變革；企業(yè)文文化培養(yǎng)；強強化人力資源源儲備和培養(yǎng)養(yǎng)；強調(diào)對重重點區(qū)域的績績效考核評估估。戰(zhàn)略：企劃部部品牌：市場營營銷部客戶：市場營營銷部產(chǎn)品：規(guī)劃設(shè)設(shè)計部和工程程管理部文化：人力資資源部客戶價值精細(xì)細(xì)化產(chǎn)品增值能力力示例思考：我們基基于運營戰(zhàn)略略規(guī)劃的核心心能力是什么么？產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略略成本戰(zhàn)略合作伙伴管理理戰(zhàn)略投融資管理戰(zhàn)戰(zhàn)略品牌與客戶關(guān)系戰(zhàn)略產(chǎn)品研發(fā)戰(zhàn)略略？某公司對精品品戰(zhàn)略的詮釋釋標(biāo)準(zhǔn)化只是一一種戰(zhàn)略選擇擇成本管理戰(zhàn)略略？示例成本管理的戰(zhàn)戰(zhàn)略思維：物物業(yè)？客服？？營銷？客戶戶導(dǎo)向？成本管理的意意識。通過大規(guī)模戰(zhàn)戰(zhàn)略采購降低低成本只適合合于大型企業(yè)業(yè)設(shè)計階段降低低成本或者通通過產(chǎn)品溢價價降低相對成成本則對大部部分企業(yè)適用用成本戰(zhàn)略里最最關(guān)鍵是要有有綜合成本的的概念“二次規(guī)劃””是指萬通地地產(chǎn)已開發(fā)完完成的項目，，根據(jù)居住需需求的變化與與時代發(fā)展的的要求，由公公司出資對已已開發(fā)完成的的物業(yè)再次進(jìn)進(jìn)行“免費升升級”，提升升萬通地產(chǎn)的的物業(yè)品質(zhì)，，讓物業(yè)保值值增值，更超超值地回報老老客戶?！岸我?guī)劃””的具體做法法一是根據(jù)客客戶滿意度調(diào)調(diào)查與客戶提提出的意見、、建議，邀請請第三方規(guī)劃劃設(shè)計公司提提出方案，在在已知消費需需求、客戶偏偏好的基礎(chǔ)上上進(jìn)行“規(guī)劃劃升級”，規(guī)規(guī)劃內(nèi)容將更更加關(guān)注社區(qū)區(qū)環(huán)境、住宅宅安全、健康康及使用的便便利。二是對對項目因分期期開發(fā)造成的的一些臨時性性設(shè)施重新規(guī)規(guī)劃，不僅滿滿足功能需求求還要滿足審審美需求?！啊岸我?guī)劃””的總目標(biāo)是是提升客戶在在產(chǎn)品使用中中的舒適感、、安全感和尊尊貴感。萬通地產(chǎn)二次次規(guī)劃行動嚴(yán)格控制成本本，材料盡量量選普通的材材料。同緯度選擇植植物，根據(jù)地地區(qū)特征、自自然環(huán)境、植植物種類甚至至當(dāng)?shù)厝说钠眠x擇，保保證成活易打打理，節(jié)約成成本。自建苗圃基地地，解決植物物成活率的難難題，快速更更換，同時節(jié)節(jié)約成本。合作伙伴管理理戰(zhàn)略？將將來的競爭是是供應(yīng)鏈之間間的競爭，未未來對合作伙伙伴的選擇和和管理將日趨趨重要1、我們現(xiàn)有的的合作伙伴（（設(shè)計院、總總包分包商、、材料供應(yīng)商商等）的管理理模式？2、我們招投標(biāo)標(biāo)的依據(jù)是什什么？3、將來我們的的合作伙伴應(yīng)應(yīng)該具備怎么么樣的條件？？4、需要怎樣的的管理實施流流程做支撐？？中海最低價中中標(biāo)原則VS萬科的戰(zhàn)略合合作伙伴上下游通吃還還是專業(yè)化？？廣東五虎與與萬科中海龍龍湖等的專業(yè)業(yè)化？基于價值貢獻(xiàn)獻(xiàn)度的分級管管理體系萬科合作伙伴伴發(fā)展計劃分享管理實踐踐1234承諾企業(yè)責(zé)任任業(yè)務(wù)協(xié)同聯(lián)合研發(fā)流程優(yōu)化5發(fā)展計劃伙伴評價萬科評價雙方合作關(guān)系應(yīng)注重互動性萬科評價伙伴以日常合作體驗為基礎(chǔ)形成理性判斷。二者匹配狀態(tài)為深化戰(zhàn)略合合作關(guān)系，繼繼客戶、員工工第三方滿意意度調(diào)查之后后，07年首次進(jìn)行集集團(tuán)范圍內(nèi)的的第三方合作作伙伴關(guān)系調(diào)調(diào)查。重在評估，包包括日常工作表現(xiàn)現(xiàn)和企業(yè)綜合評價價兩個部分。1、項目品牌如如何在宣傳過過程中體現(xiàn)企企業(yè)品牌？2、產(chǎn)品的品牌牌一致性是什什么？3、品牌管理的的架構(gòu)該如何何打造？4、需要怎樣的的品牌管理實實施流程做支支撐？品牌戰(zhàn)略是企企業(yè)走向差異異化的必由之之路萬科物業(yè)情景洋房、螞螞蟻工房萬科地產(chǎn)優(yōu)詩美地、朗朗潤園企業(yè)品牌類別品牌連鎖項目品牌牌產(chǎn)品品牌附屬品牌企業(yè)家品牌有品牌的企業(yè)業(yè)和沒有品牌牌的企業(yè)區(qū)別別在哪里？沒有品牌的企企業(yè)賣出的只是：：產(chǎn)品＋現(xiàn)金收收益有品牌的企業(yè)業(yè)賣出的是：產(chǎn)品＋現(xiàn)金收收益＋附加值＋客戶戶忠誠Vs3從戰(zhàn)略到核心心能力的打造造12運營體系對戰(zhàn)戰(zhàn)略的支撐標(biāo)桿企業(yè)給我我們帶來的思思考戰(zhàn)略的實現(xiàn)必必須有精細(xì)化化的運營體系系支撐項目策劃規(guī)劃設(shè)計市場營銷交房招商入住經(jīng)營施工建造企業(yè)戰(zhàn)略/基礎(chǔ)管理/人力資源/品牌戰(zhàn)略/客戶關(guān)系管理注重對客戶的的研究；注重前期定位位設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化合作伙伴管理理客戶服務(wù)萬科注重對客戶的的研究；注重前期項目目策劃精細(xì)化運營體體系設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化營銷突出客戶服務(wù)龍湖湖注重重規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計注重重施施工工建建造造過程程成成本本管管理理物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)中海海注重重對對客客戶戶的的研研究究產(chǎn)品品技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)研研究究物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)綠城城項目目策策劃劃規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計市場場營營銷銷交房房招招商商入住住經(jīng)經(jīng)營營施工工建建造造企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略/基礎(chǔ)礎(chǔ)管管理理/人力力資資源源/品牌牌戰(zhàn)戰(zhàn)略略/客戶戶關(guān)關(guān)系系管管理理2004年以以后后，，在在學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)帕帕爾爾迪迪的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，萬萬科科構(gòu)構(gòu)建建了了以以客客戶戶為為中中心心的的運運營營管管理理體體系系客戶戶細(xì)細(xì)分分城市市地地圖圖七對對眼眼睛睛設(shè)計計標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化6+2步法法參觀觀通通道道工地地開開放放日日產(chǎn)品品定定位位七七步步法法：：1、客客戶戶細(xì)細(xì)分分2、土土地地掃掃描描/土地地屬屬性性研研究究3、土土地地與與目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶匹匹配配+競爭爭對對手手研研究究4、項項目目初初步步定定位位5、產(chǎn)產(chǎn)品品市市場場測測試試6、需需求求價價值值排排序序7、面面向向客客戶戶的的產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計流流程程8U體系系萬科科客客戶戶細(xì)細(xì)分分體體系系社會會標(biāo)標(biāo)志志品味味體體現(xiàn)現(xiàn)社交交娛娛樂樂照顧顧老老人人孩子子成成長長工作作場場所所獨立立空空間間生活活保保障障棲身身居居住住家庭庭生生命命周周期期家庭庭收收入入房屋屋價價值值彰顯顯地地位位的的成成功功家家庭庭注重重自自我我享享受受的的社社會會新新銳銳關(guān)心心健健康康的的老老齡齡化化家家庭庭注重重家家庭庭的的望望子子成成龍龍家家庭庭價格格敏敏感感的的務(wù)務(wù)實實家家庭庭為客客戶戶在在哪哪里里拿拿地地?土地地屬屬性性評評估估客戶戶需需求求清清單單化化案例例:天津津社社會會新新銳銳土土地地屬屬性性需需求求清清單單所在在區(qū)區(qū)域域是是傳傳統(tǒng)統(tǒng)意意義義上上好好的的區(qū)區(qū)域域所在在區(qū)區(qū)域域文文化化氛氛圍圍濃濃厚厚所在在區(qū)區(qū)域域被被普普遍遍認(rèn)認(rèn)為為是是高高檔檔區(qū)區(qū)域域所在在區(qū)區(qū)域域是是具具有有發(fā)發(fā)掘掘潛潛力力的的新新興興區(qū)區(qū)域域靠近近XXX等歷歷史史文文化化區(qū)區(qū)域域區(qū)域域意意義義靠近近寫寫字字樓樓,金融融機機構(gòu)構(gòu)集集中中的的區(qū)區(qū)域域靠近近繁繁華華商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)可選選擇擇的的交交通通工工具具比比較較多多方便便的的交交通通路路線線周邊邊道道路路好好,交通通順順暢暢出行行道道路路兩兩邊邊景景觀觀好好靠近近地地鐵鐵/城鐵鐵站站區(qū)域域內(nèi)內(nèi)涵涵交通通設(shè)設(shè)施施生活活設(shè)設(shè)施施靠近近比比較較好好的的醫(yī)醫(yī)院院靠近近大大超超市市、、購購物物中中心心、、餐餐飲飲等等生生活活設(shè)設(shè)施施靠近近大大學(xué)學(xué)等等高高等等教教育育院院校?？拷吒哔|(zhì)質(zhì)量量的的小小學(xué)學(xué)或或中中學(xué)學(xué)學(xué)學(xué)校校靠近近公公園園、、綠綠化化帶帶等等人人工工景景觀觀靠近近運運動動場場館館等等比比較較好好的的健健身身、、休休閑閑設(shè)設(shè)施施風(fēng)水水比比較較好好靠近近山山、、水水、、運運河河等等自自然然風(fēng)風(fēng)景景物物教育育設(shè)設(shè)施施休閑閑設(shè)設(shè)施施自然然環(huán)環(huán)境境為客客戶戶在在哪哪里里拿拿地地?---城市市地地圖圖城市發(fā)展空間分析片區(qū)市場劃分重點片區(qū)選擇片區(qū)定位分析劃分組團(tuán)確定人群組團(tuán)發(fā)展排序公司總體發(fā)展戰(zhàn)略土地資源分析哪里里的的土土地地合合適適誰誰？？哪里里有有地地，，哪哪塊塊最最好好？？城市市地地圖圖工工作作流流程程為目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶選選擇擇最最佳佳土土地地產(chǎn)品品定定位位七七步步法法----如何何把把普普通通人人變變成成大大師師？？沈陽新榆土地評價與定位區(qū)域意義所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域Yes所在區(qū)域文化氛圍濃厚Yes所在區(qū)域被普遍認(rèn)為是高檔區(qū)域Yes所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域YesYes靠近XXX等歷史文化區(qū)區(qū)域內(nèi)涵靠近寫字樓、金融機構(gòu)集中的區(qū)域Yes靠近繁華商業(yè)區(qū)Yes可選擇的交通工具比較多Yes方便的公交路線YesYes交通設(shè)施周邊道路好，交通順暢YesYes出行道路兩邊景觀好靠近地鐵/城鐵站生活設(shè)施靠近比較好的醫(yī)院YesYes靠近大超市,購物中心,餐飲等生活設(shè)施Yes教育設(shè)施靠近大學(xué)等高等教育院校Yes靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校YesYes休閑設(shè)施靠近公園、綠化帶等人工景觀Yes靠近運動場館等比較好的健身休閑設(shè)施Yes自然設(shè)施風(fēng)水比較好靠近山、水、運河等自然風(fēng)景物Yes社會會新新銳銳No.3健康康養(yǎng)養(yǎng)老老No.1望子子成成龍龍No.2富貴貴之之家家X務(wù)實實之之家家X27－34歲小兩口有0－11歲孩子的望子成龍家庭45－50歲的老兩口家庭，“年輕的老人”XXX★●XXXX→★XXX★X→●XX產(chǎn)品品定定位位七七步步法法----如何何把把普普通通人人變變成成大大師師？？案例例：：沈沈陽陽新新榆榆公公館館項項目目定定位位分析析已已成成交交客客戶戶，，進(jìn)進(jìn)行行項項目目定定位位驗驗證證。。其它40%望子成龍20%健康養(yǎng)老40%成交客戶其它30％社會新銳70%到訪客戶萬科科的的每每個個項項目目從從前前期期拿拿地地到到施施工工圖圖設(shè)設(shè)計計階階段段，，有有七七個個專專業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行過過程程控控制制，，用用萬萬科科的的語語言言說說就就是是：：““七七雙雙眼眼睛睛””做做項項目目。。即即：：對對于于建建設(shè)設(shè)項項目目，，從從方方案案、、戶戶型型、、材材料料選選擇擇、、目目標(biāo)標(biāo)成成本本和和物物業(yè)業(yè)管管理理方方式式等等均均由由前前期期人人員員、、研研發(fā)發(fā)人人員員、、銷銷售售人人員員、、物物業(yè)業(yè)管管理理人人員員、、工工程程技技術(shù)術(shù)人人員員、、采采購購管管理理人人員員和和成成本本管管理理人人員員七七類類專專業(yè)業(yè)人人員員通通過過會會議議或或評評審審形形式式達(dá)達(dá)成成一一致致意意見見。。7對眼睛做做設(shè)計設(shè)計前期期投資分析析實施方案案施工圖設(shè)設(shè)計項目基礎(chǔ)礎(chǔ)資料宗地自然然條件宗地社會會條件競爭樓盤盤規(guī)劃設(shè)計計的可行行性分析析規(guī)劃設(shè)計計草案規(guī)劃設(shè)計計的初步步概念規(guī)劃設(shè)計計草案項目設(shè)計計工作控控制性計計劃《項目設(shè)計計指導(dǎo)書書》形成的過過程文件件概念設(shè)計計任務(wù)書書重要節(jié)點點的審核核意見*概念設(shè)計計方案設(shè)計說明明綜合經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)及產(chǎn)產(chǎn)品分析析概念設(shè)計計圖紙《項目設(shè)計計指導(dǎo)書書》項目概況況及用地地分析開發(fā)目標(biāo)標(biāo)、開發(fā)發(fā)計劃與與項目設(shè)設(shè)計總體體計劃市場定位位和產(chǎn)品品建議成本控制制因素與與工程管管理意見見概念設(shè)計計研究結(jié)結(jié)論項目設(shè)計計各環(huán)節(jié)節(jié)綜合分分析注：帶*號的文文件必須須報集團(tuán)團(tuán)規(guī)劃設(shè)設(shè)計部審審批。設(shè)計成果果標(biāo)準(zhǔn)化化設(shè)計前期期投資分析析實施方案案施工圖設(shè)設(shè)計*實施方案案形成的的過程文文件規(guī)劃方案案設(shè)計任任務(wù)書景觀方案案設(shè)計任任務(wù)書重要節(jié)點點的評審審結(jié)論意意見（詳規(guī)及及方案））報建的的政府批批復(fù)意見見物業(yè)管理理模式的的建議與與結(jié)論銷售包裝裝的建議議和要求求設(shè)計說明明及綜合合技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)設(shè)計說明明綜合技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)附錄表格格實施方案案圖紙實施方案案圖紙目目錄實施方案案圖紙深深度要求求相關(guān)部門門在本階階段的工工作成果果工程管理理部在本本階段的的工作成成果-《工程甲供供物料表表》成本管理理部在本本階段的的工作成成果-《成本測算算書》施圖設(shè)計計任務(wù)書書項目名稱稱、建設(shè)設(shè)地點設(shè)計依據(jù)據(jù)、批準(zhǔn)準(zhǔn)問號項目概況況項目設(shè)計計內(nèi)容項目設(shè)計計時間要要求項目設(shè)計計成果要要求現(xiàn)場服務(wù)務(wù)要求附件施工圖設(shè)設(shè)計單位位招標(biāo)文文件施工圖設(shè)設(shè)計投標(biāo)標(biāo)邀請書書施工圖設(shè)設(shè)計單位位中標(biāo)通通知書施工圖設(shè)設(shè)計單位位合作承承諾書重要節(jié)點點審查文文件施工圖條條件圖會會審記錄錄基礎(chǔ)施工工圖會審審記錄全套土建建施工圖圖會審記記錄注：帶*號的文文件必須須報集團(tuán)團(tuán)規(guī)劃設(shè)設(shè)計部審審批。萬科新里里程參觀觀通道包包裝參觀通道道與工地地開放日日萬科假日日風(fēng)景塔塔吊廣告告參觀通道道與工地地開放日日UnitIntegration是單元一一體化的的英文解解釋，U8又稱之為為UnitIntegrationof8，在萬科科金域西西嶺全面面家居解解決方案案中，U8是住宅8大創(chuàng)新體體系的簡簡稱。代代表了在在“萬科全面面家居解解決方案案”集團(tuán)系列列品牌中中一個專專屬于成成都的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)體系系和集成成化創(chuàng)新新模式，，U8成為目前前成都萬萬科新住住宅高品品質(zhì)居住住解決的的最高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。率先在成成都實施施的8U體系萬科西嶺嶺全面家家居U8創(chuàng)新體系系組成部部分U1公共空間間區(qū)域（（星級感感受）U2玄關(guān)空間間區(qū)域（（趣味玄玄關(guān)）U3廳房空間間系統(tǒng)（（（神奇奇）U4廚房空間間系統(tǒng)（（愉快））U5衛(wèi)浴空間間系統(tǒng)（（享受））U6收納空間間系統(tǒng)（（功能強強大）U7家政空間間系統(tǒng)（（創(chuàng)意））U8家居智能能化系統(tǒng)統(tǒng)（人性性化）萬科客戶戶服務(wù)萬科通過過總結(jié)帕帕爾迪的的客戶溝溝通7步法，結(jié)結(jié)合萬科科現(xiàn)狀和和客戶需需求，提提出了萬萬科6+2服務(wù)法加加強客戶戶體驗萬科服務(wù)6+21帕爾迪做法3客戶體驗2萬科現(xiàn)狀帕爾迪七七步法1、售前客戶接待2、框架落成參觀3、成品參觀4、交付3個月后質(zhì)量檢查5、交付11個月后質(zhì)量檢查6、交付23個月后質(zhì)量檢查7、交付35個月后質(zhì)量檢查售前需求溝通售后-入伙前，，品質(zhì)、使使用方式式溝通入伙后，，客戶體驗溝通全過程溝溝通主動服務(wù)務(wù)第一步：：溫馨牽牽手客戶觸點點:看樓客戶典型型心態(tài)投資價值值最大化化：錢要要花的值值降低投資資風(fēng)險：：廣納信信息，謹(jǐn)謹(jǐn)慎決策策，防止止受騙和發(fā)展商商相比，，心理上上占主動動客戶關(guān)注注焦點預(yù)算支出出（單價價，面積積和總價價）房屋特性性（戶型型、朝向向、樓層層、得房房率等））房屋質(zhì)量量（含裝裝修質(zhì)量量）小區(qū)規(guī)劃劃（容積積率、綠綠化等））配套設(shè)施施（商業(yè)業(yè)、教育育、交通通、銀行行、醫(yī)療療等）物業(yè)管理理服務(wù)（（安全、、社區(qū)文文化氛圍圍等）地理位置置保值和增增值潛力力客觀條件件和不確確定因素素（空氣氣、噪音音等）開發(fā)商誠誠信、實實力和品品牌（三三證齊全全）銷售服務(wù)務(wù)（熱情情、專業(yè)業(yè)、用心心）第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)容容:陽光購樓樓，提醒醒風(fēng)險工作要點點說明詳細(xì)告知知樓盤信信息和特特點提醒項目目周邊風(fēng)風(fēng)險做好參謀謀第二步：：喜結(jié)連連理客戶觸點點:比較、落落實、簽簽約客戶典型型心態(tài)心態(tài)轉(zhuǎn)為為被動：：有無助助感，易易焦慮、、急噪防止合同同風(fēng)險客戶關(guān)注注焦點房子和裝裝修是否否可能貨貨不對板板合同條款款是否體體現(xiàn)了業(yè)業(yè)主的合合法利益益貸款的申申請和審審批邊界界房產(chǎn)證的的辦理簽約手續(xù)續(xù)便捷認(rèn)籌方式式的公平平合理性性定金數(shù)量量和退定定條件貸款銀行行服務(wù)（（含銀行行的選擇擇）貸款保險險服務(wù)律師的服服務(wù)態(tài)度度和專業(yè)業(yè)能力銷售人員員服務(wù)態(tài)態(tài)度第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)容容:明確條款款，信息息透明工作要點點說明告知合同同條款降低業(yè)主主無助感感方便業(yè)主主辦理相相關(guān)手續(xù)續(xù)告知業(yè)主主與萬科科的溝通通渠道第三步:親密接觸觸客戶觸點點:等待客戶典型型心態(tài)憧憬未來來的美好好生活忐忑不安安客戶關(guān)注注焦點是否按期期交樓工程質(zhì)量量（毛坯坯和精裝裝）此前業(yè)主主遇到什什么問題題樓房建設(shè)設(shè)進(jìn)展區(qū)域內(nèi)的的樓市變變化樓盤以及及開發(fā)商商口碑考慮裝修修設(shè)計家具、電電器的購購買計劃劃收樓程序序了解驗房房的專業(yè)業(yè)方法入住的費費用搬家計劃劃第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)容容:工地開放放，進(jìn)展展通報工作要點點說明樓盤建設(shè)設(shè)進(jìn)展的的溝通規(guī)劃設(shè)計計變更通通報工地開放放日第四步:恭迎喬遷遷客戶觸點點:交付、裝裝修、搬搬遷客戶典型型心態(tài)夢想實現(xiàn)現(xiàn)與交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一致致，排除除隱患裝扮個性性化家庭庭客戶關(guān)注注焦點告知驗房房的專業(yè)業(yè)方法和和注意事事項發(fā)展商告告知水電電、門窗窗的使用用工程質(zhì)量量（毛坯坯和精裝裝）需要裝修修方面的的信息和和幫助裝飾材料料的購買買收樓過程程應(yīng)該喜喜悅?cè)胱『蟮牡氖召M情情況說明明有問題通通過何種種渠道和和方式解解決我的鄰居居是誰？？質(zhì)量問題題多長時時間解決決第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心內(nèi)容容:裝扮家庭庭、恭賀賀喬遷工作要點點說明指引業(yè)主主驗樓收費情況況說明便捷的入入伙手續(xù)續(xù)裝修指引引第五步:噓寒問暖暖客戶觸點:居住客戶典型心態(tài)態(tài)我被持續(xù)關(guān)注注鄰里關(guān)系、與與發(fā)展商和物物業(yè)公司的關(guān)關(guān)系客戶關(guān)注焦點點我的鄰居是誰誰以后有問題我我向誰反映發(fā)展商會象以以前那樣關(guān)注注我嗎物業(yè)的收費與與繳費我的活動場所所社區(qū)有哪些活活動核心內(nèi)容:居住3個月后的居住住訪問第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約工作要點說明明詢問業(yè)主需要要解決的問題題主動檢查房屋屋質(zhì)量征詢對產(chǎn)品和和服務(wù)的建議議和意見第六步:承擔(dān)責(zé)任客戶觸點:居住客戶典型心態(tài)態(tài)如果被關(guān)注,感到驚心社區(qū)活動居住氛圍客戶關(guān)注焦點點居住的舒適性性物業(yè)服務(wù)質(zhì)量量市政配套和小小區(qū)配套發(fā)展商會象以以前那樣關(guān)注注我嗎?我的活動場所所社區(qū)有哪些活活動核心內(nèi)容:居住一年后的的質(zhì)量檢查第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約工作要點說明明檢查五金配件件的完好性檢查排水設(shè)施施通暢檢查門窗的五五金配件檢查電氣和燃燃?xì)庠O(shè)備的安安全性+1一路同行客戶觸點:全過程客戶典型心態(tài)態(tài)及時有效解決決我的問題安全感客戶關(guān)注焦點點我的問題被重重視始終言而有信信我被尊重面對問題，解解決問題及時處理處理結(jié)果令我我滿意核心內(nèi)容:持續(xù)收集反饋饋業(yè)主信息,解決客戶投訴訴第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行

+2四年之約+2四年之約客戶觸點:居住客戶典型心態(tài)態(tài)如果你能做到到對我是奢望望客戶關(guān)注焦點點小區(qū)的設(shè)備老老化圍墻的涂料開開始褪色,脫落我們的小區(qū)沒沒有寬帶配套不完善綠地需要改造造了安防設(shè)施需要要更新了核心內(nèi)容:交付4年后項目改造造工作要點說明明:對公共部位和和設(shè)施進(jìn)行改改善一線結(jié)合具體體項目開展工工作第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約萬科標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)戰(zhàn)略背后的邏邏輯成熟產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品保持萬科產(chǎn)品品的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地位創(chuàng)新產(chǎn)品的基基礎(chǔ)，標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品的源頭頭保證集團(tuán)規(guī)模模擴(kuò)張的核心心龍湖的運營管管理體系從區(qū)域性公司司向全國性公公司的跨越“區(qū)域聚集戰(zhàn)略略”立體融如新城城市，在同一區(qū)域運用系系統(tǒng)的優(yōu)勢提供多元化產(chǎn)產(chǎn)品“產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略略”：在同一區(qū)域掌掌握不同業(yè)態(tài)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性性，以高層公寓、花園洋洋房、別墅、、購物中心并并舉為核心“產(chǎn)品差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略”：提供與眾不同同的中高檔與與高品質(zhì)服務(wù)務(wù)為戰(zhàn)略中心1997年-1999年1999年-2001年第一階段單業(yè)態(tài)單項目目串聯(lián)1第二階段單業(yè)態(tài)多項目目并聯(lián)22002年-2004年第三階段多業(yè)態(tài)多項目目并聯(lián)32005-2006年第四階段異地擴(kuò)張積累累期4從2007年起，是否能能完成從一個個區(qū)域性公司司向全國性公公司跨越?開發(fā)結(jié)構(gòu)標(biāo)志值得關(guān)注事件糖葫蘆型特點作完一個項目目再做下一個個魚骨型一個主脈多個個項目同時開開展井田型龍湖花園水晶酈城北城天街藍(lán)湖群住宅、別墅、、商業(yè)多種業(yè)業(yè)態(tài)多個項目目跨區(qū)域、多項項目空降進(jìn)京奇襲成都2002年，網(wǎng)上辦公公和管理信息息化平臺搭建建2004年，“仕官生生制度”戰(zhàn)略意圖探究房地產(chǎn)開開發(fā)與運做住宅業(yè)態(tài)掌握握日益成熟，，并在單一業(yè)業(yè)態(tài)快速推進(jìn)進(jìn)與精耕細(xì)作作并舉歷練自己多種種業(yè)態(tài)能力，，尤為商業(yè)地地產(chǎn)表現(xiàn)出色色全國規(guī)?；瘮U(kuò)擴(kuò)張2007年4月,管理團(tuán)隊亮相相龍湖集團(tuán)架構(gòu)構(gòu)曾供職于上海海國家會計學(xué)學(xué)院和長江商商學(xué)院中國企企業(yè)戰(zhàn)略執(zhí)行行研究中心的的戰(zhàn)略發(fā)展部部韋華寧博士士曾任職華潤置置地CFO和美林證券副副總裁的財務(wù)務(wù)總監(jiān)林鉅昌昌曾任職寶潔公公司人力資源源高級經(jīng)理的的人力資源總總監(jiān)房晟陶先先生龍湖PMO體系背后的東東西龍湖PMO體系—分級計劃管理理體系編號任務(wù)名稱執(zhí)行部門編號任務(wù)名稱執(zhí)行部門1辦理國土使用權(quán)證發(fā)展部10交房營銷部2交地（發(fā)展部向工程部交地）發(fā)展部11交房完成95%營銷部3完成方案設(shè)計研發(fā)部12售樓處、樣板房開放營銷部4完成初步設(shè)計研發(fā)部13取得預(yù)售許可證營銷部5完成施工圖設(shè)計研發(fā)部14開盤營銷部6取得施工許可證工程部15完成40%銷售營銷部7項目開工工程部16完成70%銷售營銷部8景觀施工進(jìn)場工程部17完成95%銷售營銷部9竣工備案工程部如項目分期,則上述關(guān)鍵節(jié)節(jié)點相應(yīng)分解解到各期根據(jù)項目具體體情況，集團(tuán)團(tuán)可在與區(qū)域域公司協(xié)商一一致的基礎(chǔ)上上增加部分關(guān)關(guān)鍵節(jié)點編號分級相關(guān)闡述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點計劃集團(tuán)層面能各項目的管控計劃，每個項目共有17個關(guān)鍵節(jié)點2項目一級計劃地區(qū)公司層面對各項目的管控計劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板3項目二級計劃一級計劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項目計劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報集團(tuán)備案

4項目三級計劃二級計劃分解到個人或小組所負(fù)責(zé)的項目計劃，暫不定義統(tǒng)一模板

龍湖PMO體系—節(jié)點成果管理理體系龍湖PMO體系—會議管理體系系龍湖PMO體系—知識管理體系系龍湖PMO體系—知識管理體系系提供路徑員工可每月或或不定期的在在知識建議模模塊向公司提提出建議（原原OA計劃總結(jié)模塊塊不再使用））；項目團(tuán)隊成員員可在項目過過程中或項目目結(jié)束時就可可上升為公司司知識的階段段性成果及其其他相關(guān)內(nèi)容容提出建議管理人員地區(qū)公司設(shè)知知識專員1名，由PMO召集人或綜