系列培訓(xùn)1房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識銷售員培訓(xùn)之一第1頁，共44頁。房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，具體地是指土地及其附著物。房產(chǎn)總是以地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。

在我國所謂的房地產(chǎn)，是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。房地產(chǎn)由于其位置的固定、不可移動，通常又稱為不動產(chǎn)。所謂不動產(chǎn)，簡單地說，是指不能移動地財產(chǎn)。英文為“REALESTATE”。

房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體第2頁，共44頁。房地產(chǎn)特性不可移動性房地產(chǎn)最重要的一個特性是其位置的固定性或不可移動性。每一宗土地都有其固定的位置，不可移動，這一特性使土地利用形態(tài)受到位置的嚴格限制。因此，位置對房地產(chǎn)投資具有重要意義。投資者在進行一項房地產(chǎn)投資時，必須重視對房地產(chǎn)的宏觀區(qū)位和具體位置的調(diào)查研究。房地產(chǎn)的位置有自然地理位置與社會經(jīng)濟地理位置之別。雖然房地產(chǎn)的自然地理位置固定不變，但其社會經(jīng)濟地理位置卻經(jīng)常在變動。這種變動可以由以下原因引起：（1）城市規(guī)劃的制定或修改；（2）交通建設(shè)的發(fā)展或改變；（3）其他建設(shè)的發(fā)展等。第3頁，共44頁。房地產(chǎn)特性長期使用性土地的利用價值永不會消失，而建筑物一經(jīng)建成，其耐用年限通?？蛇_數(shù)十年甚至上百年。因此，作為一種商品，房地產(chǎn)具有長期使用性或具有較高的耐用性。附加收益性房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收入，房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。異質(zhì)性市場上不可能出現(xiàn)兩宗完全相同的房地產(chǎn)。一宗土地由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響不可能與另一宗土地完全相同；縱使兩處的建筑物一模一樣，但由于其坐落的位置不同，周圍環(huán)境也不相同，這兩宗房地產(chǎn)實質(zhì)上也是不相同的。第4頁，共44頁。房地產(chǎn)特性資本和消費品的二重性房地產(chǎn)不僅是人類最基本的生產(chǎn)要素，也是最基本的生活資料。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)是一種商品，又是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)。房地產(chǎn)既是一種消費品也是一項有價資產(chǎn)。易受政策影響性房地產(chǎn)受政府法令和政策的限制和影響較重要的有：政府基于公共利益，可限制某些房地產(chǎn)的使用，如城市規(guī)劃對土地用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度和綠地率等的規(guī)定；政府為滿足社會公共利益的需要，可以對任何房地產(chǎn)實行強制征用或收買等。相互影響性和深受周圍社區(qū)環(huán)境影響性一宗房地產(chǎn)的價格不僅與其本身的用途等有直接的關(guān)系，而且往往還取決于周圍其他房地產(chǎn)的狀況。

第5頁，共44頁。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。它包括：1）土地的開發(fā)；2）房屋的建設(shè)、維修、管理；3）土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓；4）房屋所有權(quán)的買賣、租賃；5）房地產(chǎn)抵押貸款；6）由此形成的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，它不同于建筑行業(yè)，建筑行業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。

第6頁，共44頁。產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用。

第7頁，共44頁。產(chǎn)權(quán)的特性排他性：所有產(chǎn)權(quán)的共有特征。產(chǎn)權(quán)是可以個人獨自擁有，也可以是多人或集體，企業(yè)共同擁有，而排斥所有其他（她）人對該項產(chǎn)權(quán)的擁有權(quán)利。產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價值自然狀態(tài)下的空氣，由于無法行使排他權(quán)利，故不能作為產(chǎn)權(quán)客體產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)。第8頁，共44頁。產(chǎn)權(quán)的特性3．產(chǎn)權(quán)的法律性：產(chǎn)權(quán)需經(jīng)國家權(quán)力機構(gòu)（即國土資源局）的認證（即辦理了＜＜房地產(chǎn)證＞＞），所有者或占有者對客體的權(quán)利才有法律效力。4．產(chǎn)權(quán)的非絕對性：1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過的＜＜中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法＞＞規(guī)定：第9頁，共44頁。產(chǎn)權(quán)的特性“……土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期……”“……土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但根據(jù)社會公共利益需要收回的，土地使用權(quán)由國家無償收回……”第10頁，共44頁。產(chǎn)權(quán)的特性“……國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回：在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償……”第11頁，共44頁。房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證?！斗康禺a(chǎn)證》有什么作用？《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證。第12頁，共44頁。房地產(chǎn)市場主要包括房地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：一級市場是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其他用地者的市場。二級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位和個人的市場。三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。

第13頁，共44頁。房屋結(jié)構(gòu)復(fù)式房上、下兩層二合為一，與標(biāo)準房的結(jié)構(gòu)方面有區(qū)別。

是一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等，用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。錯層式住宅是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。

第14頁，共44頁。面積概念總建筑面積是指各層建筑面積的總和。底層建設(shè)按外墻墻角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。建筑面積是指住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。使用面積是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。第15頁，共44頁。面積概念公用面積是指住宅內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。實用面積是指它是“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。房屋的基底面積房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。套內(nèi)面積是指俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。第16頁，共44頁。土地使用權(quán)土地使用權(quán)出讓的概念：國家以土地所有者的身份，按指定地塊的使用年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。通過出讓取得的土地使用權(quán)，可以依法進行轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。第17頁，共44頁。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者根據(jù)國家規(guī)定，在規(guī)定的土地使用年限內(nèi)，在履行原合同義務(wù)前提下，將土地使用權(quán)有償過渡給其他使用者的經(jīng)濟行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式

出售、交換、出租、贈予、抵押、繼承等形式第18頁，共44頁。土地1土地類型土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施及自由集資、微利房用地。

第19頁，共44頁。土地2紅線圖又叫“宗地圖”，是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房。

宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。第20頁，共44頁。土地3宗地及宗地號代表意思宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。土地以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。第21頁，共44頁。土地使用的年期土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。第22頁，共44頁。建筑密度在用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積總和與地塊面積之比。

容積率規(guī)定的地塊上全部的建筑總面積與地塊面積之比。

第23頁，共44頁。三通一平是指在發(fā)展基礎(chǔ)上的水通、電通、路通及場地平整。

七通一平是指給水通、排水通、道路通、通訊通、熱力通、煤氣通、電力通及場地平整

第24頁，共44頁。合同商品房買賣合同是由政府有關(guān)部門統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。

房地產(chǎn)抵押合同是明確房地產(chǎn)抵押貸款中雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，由銀行、業(yè)主和發(fā)展商三方簽訂。

第25頁，共44頁。銀行按揭是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。

第26頁，共44頁。預(yù)售

即樓宇預(yù)售。房地產(chǎn)經(jīng)營者獲取了建設(shè)土地，按政府批準的建筑施工圖紙施工，且投入開發(fā)的資金已達到規(guī)定的，便可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申請和辦理樓宇預(yù)售登記，經(jīng)批準后方可預(yù)售。

第27頁，共44頁。預(yù)售許可證房地產(chǎn)經(jīng)營者取得四證（土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證）且建設(shè)資金達到比例的（25%以上，多層基礎(chǔ)完工，多層以上六層完工）并按規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)后，由房地產(chǎn)管理局核發(fā)預(yù)售許可證。第28頁，共44頁。樣板房與示范單位是指與實際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準按發(fā)展商的售樓書而定的房間。示范單位與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶做裝修參考。

第29頁，共44頁。物業(yè)管理是房地產(chǎn)管理市場化的一種綜合性經(jīng)營方式，分為維護性管理和經(jīng)營性管理兩類。維護性物業(yè)管理的職能，主要為高層與多層住宅、綜合寫字樓、標(biāo)準工業(yè)廠房等樓宇及機電設(shè)備保養(yǎng)維修、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生及其他服務(wù)為業(yè)主提供良好的工作和居住環(huán)境。經(jīng)營性物業(yè)管理除具有維護性管理職能外，還通過對物業(yè)出租經(jīng)營達到回收投資和獲取利潤的目的。

第30頁，共44頁。房地產(chǎn)評估就是房地產(chǎn)估價師根據(jù)房地產(chǎn)的有關(guān)信息、數(shù)據(jù)，選擇合適的估價方法，按照一定的估價程序，最后確定物業(yè)的價格和價值的過程。評估的主要方法有：1、市場比較法；2、收益還原法；3、剩余法；4、成本法。

第31頁，共44頁。票據(jù)銀行本票是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發(fā)給他憑此可以辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。

銀行匯票是匯款人將款項交存當(dāng)?shù)劂y行，由銀行簽發(fā)給匯款人持往異地辦理轉(zhuǎn)帳結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。有效期為一個月。

銀行支票是銀行的存款人簽發(fā)給受款人辦理轉(zhuǎn)帳或委托開戶銀行將款項支付給受款人的票據(jù)。有效期為十天。

第32頁，共44頁。房地產(chǎn)登記房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認，即確認房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)；保障權(quán)利人的合法權(quán)益；加強房地產(chǎn)管理，即通過房地產(chǎn)登記對房地產(chǎn)交易狀況進行管理和監(jiān)督。第33頁，共44頁。房地產(chǎn)登記法律效力依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)核準登記后，產(chǎn)權(quán)即到法律上的承認。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護。第34頁，共44頁。房地產(chǎn)登記程序提出申請；受理申請;審查申請文件;權(quán)屬調(diào)查;依法公告;確認房地產(chǎn)權(quán)利;將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上;

計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書;立卷歸檔。第35頁，共44頁。確權(quán)確權(quán)確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。權(quán)屬調(diào)查包括內(nèi)容房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法、占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有沒有加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確認房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。第36頁，共44頁。多層和高層的界定多層：7層以下（含7層）不帶電梯；小高層：8層至16層之間；高層：16層以上100米以下；超高層：100米以上。

第37頁，共44頁。建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)：墻體承重（多層）框架結(jié)構(gòu)：墻體不承重，僅以梁、柱、板作為承重體系（框架結(jié)構(gòu)：通常適用于20層以下左右的房屋）剪力墻結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻，墻體承重（高層）筒體結(jié)構(gòu)：使用鋼筋混凝土墻圍合成筒狀，起到承重和穩(wěn)定作用鋼體結(jié)構(gòu)：用特殊鋼材作為結(jié)構(gòu)支撐第38頁，共44頁。建筑空間尺寸層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層地/樓板面之間的距離。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。開間即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。

第39頁，共44頁?；A(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的涵義基礎(chǔ)設(shè)施水、電、道路、通訊、煤氣等生活必要設(shè)施。配套設(shè)施內(nèi)部：會所、泳池、中庭花園、兒童樂園等以提高居住質(zhì)量為目的的設(shè)施。外部：超市、菜場、郵局、銀行、餐飲、醫(yī)療保健、運動健身及休閑娛樂場所第40頁，共44頁。建筑工程質(zhì)量保修建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度。建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書應(yīng)當(dāng)明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等?！颈Ｐ奁谙蕖吭谡Ｊ褂脳l件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：⑴

基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（一般50年）；⑵

屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；⑶

供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；⑷

電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

第41頁，共44頁。商品房保修《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所銷售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量