某房地產價格制定方案

美杜蘭華庭價格方案美杜蘭華庭價格方案1一、折實價單制定二、帳面價單制定三、低首期價單制定（買一成送一成）四、價格走勢和推售安排一、折實價單制定2一、折實價單制定（毛坯均價3800元/M2）

1、價單體系

第4層（住宅開始層）各單位單價：平面系數＊基價

5層以上各單位價格在第4層的基礎上逐層加上層差求得。

注：A、B、C、D棟分別命名為

房號按A、B、C、D。。。。從左至右順時針編定一、折實價單制定（毛坯均價3800元/M2）

1、價32、平面系數

朝向：景觀：噪音：戶型=4.0:2.5:1.5:2.02、平面系數

朝向：景觀：噪音：戶型=4.0:2.54C棟D棟B棟A棟住宅樓6層住宅樓6層德興城8層德興城8層布中路7層住宅樓8層住宅樓德興城8層布吉吉學

美杜蘭華庭周邊情況示意圖D棟A棟住宅樓6層住宅樓6層德興城8層德興城8層布中路75（1）朝向系數（4.0）：所有戶型僅四種朝向

東南正南西南正東東北正北客廳、主臥均朝東南客廳、主臥均朝正南客廳、主臥均朝西南客廳、主臥均朝正東客廳、主臥均朝東北客廳、主臥均朝正北4.03.53.02.51.50.5（1）朝向系數（4.0）：所有戶型僅四種朝向東南正南西南正6(2)景觀系數（2.5)：共四種典型景觀

客廳、主臥均無遮擋，視野開闊

客廳、主臥均望布吉中學景客廳、主臥均有對視

客廳、主臥均被近距離遮擋2.51.510.5(2)景觀系數（2.5)：共四種典型景觀客廳、主臥均無7（3）噪音系數（1.5）：共四類噪音

客廳、主臥均貼高架橋、貼馬路

客廳、主臥稍離高架橋、馬路

客廳、主臥不臨高架橋，但貼馬路

客廳、主臥均不臨高架橋，不臨馬路0.00.51.52.5（3）噪音系數（1.5）：共四類噪音8（4）戶型系數（2.0）：共四種戶型

有錯層露臺

無錯層露臺，但主臥、次臥采光、通風強

無錯層露臺，主臥、次臥采光、通風弱

無錯層露臺，主臥、次臥采光、通風弱，入戶門對洗手間1.510.50.0（4）戶型系數（2.0）：共四種戶型93.層差

（1）跳差

A棟北面6樓以下被住宅樓遮擋；南面與C棟面對，B棟北面6樓以下被住宅樓遮擋；南面與D棟面對；西面33樓以下被佳寧娜遮擋；北面7樓以下被友誼城遮擋。3.層差10第2棟東面18樓以下被羅湖醫(yī)院遮擋；南面28樓以下被羅湖一號遮擋；西面33樓以下被佳寧娜遮擋；北面一半7樓以下被友誼城遮擋，另一半27樓以下被保安大廈遮擋。第3棟東面18樓以下被羅湖醫(yī)院遮擋；南面30樓以下被羅湖金岸遮擋（稍有空隙）；西面30樓以下被嘉里中心遮擋；北面27樓以下被保安大廈遮擋。第2棟東面18樓以下被羅湖醫(yī)院遮擋；南面28樓以下被羅湖一號11

美杜蘭華庭周邊情況示意圖C棟D棟B棟A棟住宅樓6層住宅樓6層德興城8層德興城8層布中路7層住宅樓8層住宅樓德興城8層布吉吉學美杜蘭華庭周邊情況示意圖D棟A棟住宅樓6層住宅樓612（2）層差差價（1）低樓層保持中等價差，維持市場普遍規(guī)律，故10樓以下層差為50元。（2）確定中低樓層承擔主要價格壓力，故11樓至24樓層差為80元。（3）為避免高層空置，25-34層層差為20元。（2）層差差價（1）低樓層保持中等價差，維持市場普遍規(guī)律，故133、價單控制（1）三棟最高單價11,000元；最低單價

8,000元（2）三棟最高總價600,000元；最低總價240,000元（3）三棟20樓同層單價差1,500元3、價單控制（1）三棟最高單價11,000元；最低單價14二、帳面價單制定中管網房地產頻道二、帳面價單制定中管網房地產頻道15（一）付款方式折扣付款方式折扣比率一次性付款0.96折5％首期二成（含三成以上）0.97折20％首期一成（入伙前一成）0.99折15％低首期（買一成送一成）1.00折60％

綜合折扣：0.991

（一）付款方式折扣付款方式16（二）優(yōu)惠折扣1、認購優(yōu)惠認購期間給客戶5%/套優(yōu)惠預計解籌當天會成交約200套（15%）則價單需分攤5%*15%=0.75%（二）優(yōu)惠折扣1、認購優(yōu)惠172、解籌當天成交優(yōu)惠1％/套（逼定）預計解籌當天會成交200套（15%）則價單需再分攤1%*15%=0.15%3、整體預留2%作為后期節(jié)日及促銷使用。2、解籌當天成交優(yōu)惠1％/套（逼定）18優(yōu)費折扣共計：認購優(yōu)費（0.75%）+解籌當天優(yōu)惠（0.15%）+整體預留（2%）=2.9%優(yōu)費折扣共計：19（三）帳面均價（帶裝修）9500/（付款折扣99.1%—優(yōu)惠折扣2.9%）

=9500/96.2%=9875元/M2選擇不帶裝修：在帶裝修價單上-500元/M2（三）帳面均價（帶裝修）9500/（付款折扣99.1%—優(yōu)惠20三、低首期（買一成送一成）價單制定三、低首期（買一成送一成）價單制定211、低首期（買一成送一成）價單帳面均價：

9875/0.9=10972元/M2

2、選擇不帶裝修套餐：在低首期價單上-500/0.91、低首期（買一成送一成）價單帳面均價：22四、推售策略及價格走勢中管網房地產頻道四、推售策略及價格走勢中管網房地23

（一）推售策略

1、解籌日推售安排：《1+1投資增值計劃》原則：（1）保證A單位有高成交量（預計150套）（2）B單位做為解籌后高成交量的儲備（預計50套）

（一）推售策略

24

預計開盤時收籌500個，實際成交200套（解籌率40%）則：

A單位：1棟01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列261個單位。3棟02、11，即2列58個單位，共319個。B單位：1棟05、06即2列58個單位。3棟03、04、07、08、13，即5列145個單位，共203個（總價不超過40萬）。

總計：522個單位。預計開盤時收籌500個，實際成交200套（解籌率40%）25某房地產價格制定方案26某房地產價格制定方案2712月12日解籌12月18日公開發(fā)售05年2月05年3-4月05年5月05年6-9月05年10-11月單位見上1棟剩余單位春節(jié)3棟剩余單位2棟的40%單位12月13-12月18日12月19-05年2月套數200套80套116套396套396套396套銷售率達15％達30%達60%達90%達100%2、美杜蘭華庭模擬銷售累進表12月12日解籌12月18日公開發(fā)售05年05年3-4月05283、美杜蘭華庭模擬銷售走勢圖3、美杜蘭華庭模擬銷售走勢圖29（二）價格策略

1、價格走勢分析

（1）1+1增值投資計劃流程（二）價格策略

1、價格走勢分析

（1）1+1增值投資30A、B單位都認購只要A單位兩套都不要

1+1增值計劃（可類推）認籌時：交誠意金4000元,獲VIP卡兩張（A、B卡）,定購單位兩套(A、B單位)，解籌時可以選擇是否要B單位。解籌日（當天有抽獎活動）：如下A、B單位補足定金，均獲3%折扣簽定認購書，七日內簽合同。A單位補足定金，享受3%折扣,簽定認購書，七日內簽合同。A單位簽合同七天后，退回B單位漲價后現金差額2%)解籌七天后可退回兩套單位誠意金，共4000元。解籌后第二天，所有認籌優(yōu)惠及權利取消。即新客戶無額外折扣（但可給暗點折扣2%）。公開發(fā)售日（7天后），客戶按新價單（已漲2%）成交，可享受2%暗點折扣。A、B單位都認購只要A單位兩套都不要

1+1增值計劃（可類31（2）1+1投資增值價格試算

面積金額均價5%折扣后均價A單位14850.61139351802.849383.578914.40B單位7585.8269313290.929137.228680.36AB合計（532套）22436.43208665093.769300.288835.27剩余單位32764.78315939188.129642.65

總計55201.21524604281.889503.492

（2）1+1投資增值價格試算面積金額均價5%折扣后均價A單322、美杜蘭華庭價格走勢分析表銷售時段套數面積M2金額優(yōu)惠后實收單價各時段價格調整

2004年12月12日200836473898164.828835.27優(yōu)惠5％0.952004年12月13至12月18461923.717506475.259100.32優(yōu)惠2％0.9812月19至05年2月150627358228058.979282.33無優(yōu)惠1.0005年3-4月25410622101557498.69560.80增加3％1.032005年5月1425938.457911764.169752.02增加2％1.0205年6-9月39616561161500412.79752.02價格不變1.0005年10-11月1325520.253833470.919752.02價格不變1.00合計132055202524435845.49500.24

2、美杜蘭華庭價格走勢分析表銷售時段套數面積M2金額優(yōu)惠后實333、美杜蘭華庭模擬價格走勢圖3、美杜蘭華庭模擬價格走勢圖34匯報完畢謝謝！匯報完畢35美杜蘭華庭價格方案美杜蘭華庭價格方案36一、折實價單制定二、帳面價單制定三、低首期價單制定（買一成送一成）四、價格走勢和推售安排一、折實價單制定37一、折實價單制定（毛坯均價3800元/M2）

1、價單體系

第4層（住宅開始層）各單位單價：平面系數＊基價

5層以上各單位價格在第4層的基礎上逐層加上層差求得。

注：A、B、C、D棟分別命名為

房號按A、B、C、D。。。。從左至右順時針編定一、折實價單制定（毛坯均價3800元/M2）

1、價382、平面系數

朝向：景觀：噪音：戶型=4.0:2.5:1.5:2.02、平面系數

朝向：景觀：噪音：戶型=4.0:2.539C棟D棟B棟A棟住宅樓6層住宅樓6層德興城8層德興城8層布中路7層住宅樓8層住宅樓德興城8層布吉吉學

美杜蘭華庭周邊情況示意圖D棟A棟住宅樓6層住宅樓6層德興城8層德興城8層布中路740（1）朝向系數（4.0）：所有戶型僅四種朝向

東南正南西南正東東北正北客廳、主臥均朝東南客廳、主臥均朝正南客廳、主臥均朝西南客廳、主臥均朝正東客廳、主臥均朝東北客廳、主臥均朝正北4.03.53.02.51.50.5（1）朝向系數（4.0）：所有戶型僅四種朝向東南正南西南正41(2)景觀系數（2.5)：共四種典型景觀

客廳、主臥均無遮擋，視野開闊

客廳、主臥均望布吉中學景客廳、主臥均有對視

客廳、主臥均被近距離遮擋2.51.510.5(2)景觀系數（2.5)：共四種典型景觀客廳、主臥均無42（3）噪音系數（1.5）：共四類噪音

客廳、主臥均貼高架橋、貼馬路

客廳、主臥稍離高架橋、馬路

客廳、主臥不臨高架橋，但貼馬路

客廳、主臥均不臨高架橋，不臨馬路0.00.51.52.5（3）噪音系數（1.5）：共四類噪音43（4）戶型系數（2.0）：共四種戶型

有錯層露臺

無錯層露臺，但主臥、次臥采光、通風強

無錯層露臺，主臥、次臥采光、通風弱

無錯層露臺，主臥、次臥采光、通風弱，入戶門對洗手間1.510.50.0（4）戶型系數（2.0）：共四種戶型443.層差

（1）跳差

A棟北面6樓以下被住宅樓遮擋；南面與C棟面對，B棟北面6樓以下被住宅樓遮擋；南面與D棟面對；西面33樓以下被佳寧娜遮擋；北面7樓以下被友誼城遮擋。3.層差45第2棟東面18樓以下被羅湖醫(yī)院遮擋；南面28樓以下被羅湖一號遮擋；西面33樓以下被佳寧娜遮擋；北面一半7樓以下被友誼城遮擋，另一半27樓以下被保安大廈遮擋。第3棟東面18樓以下被羅湖醫(yī)院遮擋；南面30樓以下被羅湖金岸遮擋（稍有空隙）；西面30樓以下被嘉里中心遮擋；北面27樓以下被保安大廈遮擋。第2棟東面18樓以下被羅湖醫(yī)院遮擋；南面28樓以下被羅湖一號46

美杜蘭華庭周邊情況示意圖C棟D棟B棟A棟住宅樓6層住宅樓6層德興城8層德興城8層布中路7層住宅樓8層住宅樓德興城8層布吉吉學美杜蘭華庭周邊情況示意圖D棟A棟住宅樓6層住宅樓647（2）層差差價（1）低樓層保持中等價差，維持市場普遍規(guī)律，故10樓以下層差為50元。（2）確定中低樓層承擔主要價格壓力，故11樓至24樓層差為80元。（3）為避免高層空置，25-34層層差為20元。（2）層差差價（1）低樓層保持中等價差，維持市場普遍規(guī)律，故483、價單控制（1）三棟最高單價11,000元；最低單價

8,000元（2）三棟最高總價600,000元；最低總價240,000元（3）三棟20樓同層單價差1,500元3、價單控制（1）三棟最高單價11,000元；最低單價49二、帳面價單制定中管網房地產頻道二、帳面價單制定中管網房地產頻道50（一）付款方式折扣付款方式折扣比率一次性付款0.96折5％首期二成（含三成以上）0.97折20％首期一成（入伙前一成）0.99折15％低首期（買一成送一成）1.00折60％

綜合折扣：0.991

（一）付款方式折扣付款方式51（二）優(yōu)惠折扣1、認購優(yōu)惠認購期間給客戶5%/套優(yōu)惠預計解籌當天會成交約200套（15%）則價單需分攤5%*15%=0.75%（二）優(yōu)惠折扣1、認購優(yōu)惠522、解籌當天成交優(yōu)惠1％/套（逼定）預計解籌當天會成交200套（15%）則價單需再分攤1%*15%=0.15%3、整體預留2%作為后期節(jié)日及促銷使用。2、解籌當天成交優(yōu)惠1％/套（逼定）53優(yōu)費折扣共計：認購優(yōu)費（0.75%）+解籌當天優(yōu)惠（0.15%）+整體預留（2%）=2.9%優(yōu)費折扣共計：54（三）帳面均價（帶裝修）9500/（付款折扣99.1%—優(yōu)惠折扣2.9%）

=9500/96.2%=9875元/M2選擇不帶裝修：在帶裝修價單上-500元/M2（三）帳面均價（帶裝修）9500/（付款折扣99.1%—優(yōu)惠55三、低首期（買一成送一成）價單制定三、低首期（買一成送一成）價單制定561、低首期（買一成送一成）價單帳面均價：

9875/0.9=10972元/M2

2、選擇不帶裝修套餐：在低首期價單上-500/0.91、低首期（買一成送一成）價單帳面均價：57四、推售策略及價格走勢中管網房地產頻道四、推售策略及價格走勢中管網房地58

（一）推售策略

1、解籌日推售安排：《1+1投資增值計劃》原則：（1）保證A單位有高成交量（預計150套）（2）B單位做為解籌后高成交量的儲備（預計50套）

（一）推售策略

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預計開盤時收籌500個，實際成交200套（解籌率40%）則：

A單位：1棟01、02、03、04、10、11、13、14、15，即9列261個單位。3棟02、11，即2列58個單位，共319個。B單位：1棟05、06即2列58個單位。3棟03、04、07、08、13，即5列145個單位，共203個（總價不超過40萬）。

總計：522個單位。預計開盤時收籌500個，實際成交200套（解籌率40%）60某房地產價格制定方案61某房地產價格制定方案6212月12日解籌12月18日公開發(fā)售05年2月05年3-4月05年5月05年6-9月05年10-11月單位見上1棟剩余單位春節(jié)3棟剩余單位2棟的40%單位12月13-12月18日12月19-05年2月套數200套80套116套396套396套396套銷售率達15％達30%達60%達90%達100%2、美杜蘭華庭模擬銷售累進表12月12日解籌12月18日公開發(fā)售05年05年3-4月05633、美杜蘭華庭模擬銷售走勢圖3、美杜蘭華庭模擬銷售走勢圖64（二）價格策略

1、價格走勢分析

（1）1+1增值投資計劃流程（二）價格策略

1、價格走勢分析

（1）1+1增值投資65A、B單位都認購只要A單位兩套都不要

1+1增值計劃（可類推）認籌時：交誠意金4000元,獲VIP卡兩張（A、B卡）,定購單位兩套(A、B單位)，解籌時可以選擇是否要B單位。解籌日（當天有抽獎活動）：如下A、B單位補足定金，均獲3%折扣簽定認購書，七日內簽合同。A單位補足定金，享受3%折扣,簽定認購書，