房地產(chǎn)項(xiàng)目前、后期工作流程共40

房地產(chǎn)項(xiàng)目前、后期工作流程一、取得土地后辦理建設(shè)用地許可證、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、辦理土地證及方案報(bào)批流程。參加招拍獲取土地簽訂土地補(bǔ)償協(xié)議土地成交確認(rèn)書編制規(guī)劃（建筑）設(shè)計(jì)方案辦理建設(shè)用地許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制規(guī)劃（建筑）設(shè)計(jì)方案環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告規(guī)劃方案審批（公示）發(fā)改委辦理立項(xiàng)批文項(xiàng)目可行性報(bào)告核發(fā)規(guī)劃（建設(shè)）設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)意見書抗震人防消防環(huán)保教育城管供電供水煤氣園林防疫交管通信建設(shè)工程交易中心項(xiàng)目報(bào)建市開發(fā)辦辦理生產(chǎn)任務(wù)地質(zhì)詳勘（一）、招、拍、掛：分拍賣、招標(biāo)、掛牌方式。1、掛牌，選定土地交易中心發(fā)布信息中的地塊，繳納該地塊起拍價(jià)10%的保證金后，參加拍賣會(huì)競(jìng)拍?；蛱峤煌稑?biāo)書由專家評(píng)委確定中標(biāo)單位。2、拍賣，競(jìng)拍單位在規(guī)定時(shí)間內(nèi)自由報(bào)價(jià)，規(guī)定時(shí)間到停止報(bào)價(jià)，最高價(jià)超過起拍價(jià)報(bào)價(jià)有效。如無其他競(jìng)拍單位（不含最高報(bào)價(jià)單位兩家或兩家以上）繼續(xù)競(jìng)拍，最高報(bào)價(jià)單位獲得該地塊。如有兩家或兩家以上單位（不含最高價(jià)）繼續(xù)參加競(jìng)拍，愿參加競(jìng)拍的單位和最高報(bào)價(jià)單位共同舉牌報(bào)價(jià)競(jìng)得土地。3、招標(biāo)，重點(diǎn)項(xiàng)目有特殊要求的地塊由建設(shè)單位帶方案投標(biāo)，專家評(píng)委根據(jù)投標(biāo)方案及建設(shè)單位的業(yè)績(jī)、信用、價(jià)格綜合評(píng)定獲得土地。

（二）土地成交確認(rèn)書、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證1）土地成交確認(rèn)書。競(jìng)得地塊后，與土地儲(chǔ)備單位簽訂土地補(bǔ)償協(xié)議，協(xié)議包含地塊面積、容積率、價(jià)格（包含批租費(fèi)、水土流失費(fèi)、土地登記費(fèi)）、交地時(shí)間等。2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)向市規(guī)劃局提供相關(guān)資料辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及“用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”。業(yè)務(wù)處室審核申報(bào)資料，如符合申報(bào)要求報(bào)業(yè)務(wù)例會(huì)研究，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審核通過后公示、發(fā)放用地紅線，公示期滿制作發(fā)放用地許可及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，報(bào)市國(guó)土局辦理土地證。3）土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。

土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。

一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。

但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫龋芏嗟胤降膰?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。

新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)強(qiáng)度、開發(fā)等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。（三）、工程立項(xiàng)及環(huán)評(píng)

方案編制完成后，同時(shí)申報(bào)市發(fā)改委辦理項(xiàng)目計(jì)劃立項(xiàng)及環(huán)境影響評(píng)估等手續(xù)，項(xiàng)目立項(xiàng)需由具備有資質(zhì)的單位編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，可行性研究報(bào)告編制完成，送發(fā)改委審核后簽發(fā)立項(xiàng)批復(fù)。[環(huán)評(píng)分：環(huán)評(píng)表與環(huán)評(píng)書二者費(fèi)用有本質(zhì)區(qū)別，需要特別對(duì)待]同理，委托有資質(zhì)的單位編制環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告，送市環(huán)保局審核完畢后，簽發(fā)環(huán)評(píng)批復(fù)。送發(fā)改委作為立項(xiàng)批復(fù)的資料之一。立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。非常的社會(huì)主義特色。。再說立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性。我不知道在目前的市場(chǎng)里，可行性這個(gè)東西，政府是從什么角度來管理的。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料那也是誰(shuí)都說不清楚的事情。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。譬如最近國(guó)家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。但在很多地方，環(huán)評(píng)的一項(xiàng)主要前提材料就是立項(xiàng)批文。立不了項(xiàng)根本做不了環(huán)評(píng)。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。

反正到目前為止，建設(shè)項(xiàng)目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計(jì)劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報(bào)告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評(píng)估報(bào)告的編制公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。編制費(fèi)用稍微給多點(diǎn)都沒關(guān)系?？傊易约阂豢吹竭@些手續(xù)，頭就痛得厲害。

（四）建建設(shè)工程程規(guī)劃（（設(shè)計(jì)））方案批批準(zhǔn)建設(shè)單位位委托設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)編制規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案，，報(bào)規(guī)劃劃局審批批，規(guī)劃劃處初審審合格后后報(bào)局技技委會(huì)通通過、公公示、發(fā)發(fā)放規(guī)劃劃（建筑筑）設(shè)計(jì)計(jì)方案批批準(zhǔn)書。。同時(shí)，，征求相相關(guān)部門門意見，，征求意意見必須須單位：：市抗震震辦、市市人防、、市消防防，根據(jù)據(jù)不同情情況征求求其他部部門意見見。注明：1、現(xiàn)在對(duì)對(duì)住宅樓樓消防不不單獨(dú)審審批方案案與施工工圖，只只是采取取竣工抽抽查的方方式，對(duì)對(duì)不符合合要求的的進(jìn)行處處罰，對(duì)對(duì)符合出出抽查合合格意見見。但是是工程竣竣工驗(yàn)收收均需要要消防驗(yàn)驗(yàn)收合格格證，此此要求職職能部門門未銜接接好，需需謹(jǐn)慎對(duì)對(duì)待！2、武漢市市人防設(shè)設(shè)計(jì)資質(zhì)質(zhì)只有四四家，需需了解以以免出現(xiàn)現(xiàn)人防工工程設(shè)計(jì)計(jì)返工事事件。規(guī)劃方案案審查總平面審審查階段段亦叫“修修建性詳詳細(xì)規(guī)劃劃審查””。這個(gè)個(gè)階段就就是審查查小區(qū)的的總平面面規(guī)劃圖圖紙，也也就是審審一個(gè)小小區(qū)的建建筑物都都是怎么么排的，，每棟單單體建筑筑有多高高，有多多大，各各棟單體體建筑之之間怎么么間隔，，間距是是多少，，日照夠夠不夠，，總?cè)莘e積率是多多大，有有沒有超超過規(guī)定定的容積積率，建建筑密度度是多少少，進(jìn)出出小區(qū)的的道路怎怎么安排排，是不不是符合合消防規(guī)規(guī)范等，，這些東東西都是是非常的的專業(yè)。。在這里我我要舉例例說明一一下，比比如建筑筑密度，，這個(gè)東東西看起起來很簡(jiǎn)簡(jiǎn)單是吧吧，就是是建筑物物基底面面積占整整個(gè)小區(qū)區(qū)面積的的比例數(shù)數(shù)。譬如如這個(gè)小小區(qū)是1萬(wàn)平方米米，有3000平方米的的地面上上有建筑筑物，那那么建筑筑密度就就是30%?？雌饋韥磉@個(gè)計(jì)計(jì)算應(yīng)該該是沒有有什么爭(zhēng)爭(zhēng)議了。。但是且且慢。我我這3000平方米的的建筑占占地里面面，有2000平方米是是一個(gè)大大型的架架空平臺(tái)臺(tái)，架空空層下是是停車位位，上面面是空中中綠化廣廣場(chǎng)?，F(xiàn)現(xiàn)在，爭(zhēng)爭(zhēng)議就來來了，我這這個(gè)2000平方米，，到底算算不算建建筑基底底？你之之所以限限制我的的建筑密密度，無無非就是是為了保保證綠化化嘛，保保障居民民的休閑閑空間嘛嘛?，F(xiàn)在在我雖然然好象是是在地面面上建了了東西，，但是我我這個(gè)東東西頂上上都是綠綠化啊，，我的綠綠化沒有有減少啊啊，我的的休閑空空間沒有有減少啊啊，所以以這個(gè)2000平方米不不能算在在建筑密密度里面面。這種種空中花花園型的的架空層層到底要要不要算算建筑密密度的問問題，反反正技術(shù)術(shù)規(guī)范沒沒有限死死，有無無窮的空空間可以以鉆營(yíng)。。再舉個(gè)例例子，容容積率，，總建筑筑面積除除以凈用用地面積積。也是是看起來來很簡(jiǎn)單單。但是是放到實(shí)實(shí)踐中一一看，啥啥是凈用用地面積積?。繌膹哪睦锲鹌鹚惆。?？是純粹粹的土地地使用權(quán)權(quán)證載的的面積呢呢，還是是比這個(gè)個(gè)面積大大那么一一點(diǎn)，一一直到周周邊道路路的道路路中線去去呢？這這個(gè)東西西根本說說不清楚楚，怎么么算都行行。把凈凈用地面面積一加加大，總總建筑面面積自然然就水漲漲船高。。這都是是可以鉆鉆營(yíng)的地地方。其他的地地方，譬譬如消防防通道的的設(shè)置，，高層建建筑四周周必須設(shè)設(shè)立環(huán)形形消防車車道。但但是這么么一搞，，小區(qū)的的綠化基基本上就就毀掉了了。怎么么辦？設(shè)設(shè)置那種種隱形消消防車道道，上面面種草保保持綠化化，就指指著圖紙紙說這就就是一條條消防道道路。這這么搞行行不行？？反正我我個(gè)人不不知道行行不行。。消防車車道的載載重量那那是有非非常嚴(yán)格格滴設(shè)計(jì)計(jì)要求滴滴，反正正我個(gè)人人不知道道這種草草地能不不能承載載得起消消防車。。審總平面面是整個(gè)個(gè)開發(fā)報(bào)報(bào)建過程程中最有有技術(shù)含含量的活活，這個(gè)個(gè)過程一一般都要要2到3個(gè)月，往往往都要要和規(guī)劃劃部門反反復(fù)修改改扯皮，，來回磨磨，磨到到雙方都都沒了脾脾氣，才才能通得得過。幾幾乎沒有有見過能能順順當(dāng)當(dāng)當(dāng)啥工工作不做做，干等等著就能能通過總總平面審審查的。。我也沒沒見過那那種零缺缺陷的總總平面設(shè)設(shè)計(jì)，只只要有心心，無論論什么公公司的總總平面，，那只要要一挑起起來，問問題都是是一筐筐筐的。不不是消防防間距不不夠，就就是在不不能開窗窗的地方方開了窗窗，要么么就是車車道轉(zhuǎn)彎彎半徑太太小等。。（五）后后續(xù)工作作1、為為便于后后期規(guī)劃劃許可及及施工許許可，方方案批準(zhǔn)準(zhǔn)意見書書核發(fā)后后，即可可向建設(shè)設(shè)工程交交易中心心辦理項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建建，到市市開發(fā)辦辦辦理該該項(xiàng)目的的生產(chǎn)任任務(wù)，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行行詳勘。。另外：：施工圖圖審查意意見是報(bào)報(bào)建的重重要依據(jù)據(jù)之一，，報(bào)建是是招投標(biāo)標(biāo)的前提提，故施施工圖審審查要抓抓緊。2、管線綜綜合審查查、排水水許可證證(在立項(xiàng)階階段需要要水務(wù)局局排水部部門出具具排水說說明)管線綜合合審查是是規(guī)劃部部門的專專業(yè)審查查內(nèi)容之之一，我我現(xiàn)在專專門拿出出來講，，因?yàn)檫@這個(gè)東西西實(shí)在是是非常，，非常的的專業(yè)啊啊。搞得得不好的的話，實(shí)實(shí)在是害害死人啊啊。而且且，被這這個(gè)東西西害死的的公司比比比皆是是。各位位千萬(wàn)別別以為那那些什么么保利啊啊合生啊啊之類的的大公司司就不會(huì)會(huì)在這個(gè)個(gè)問題上上犯重大大原則性性的錯(cuò)誤誤，事實(shí)實(shí)上，在在這個(gè)問問題上栽栽跟頭的的的幾率率，是一一樣的，，這個(gè)東東西就跟跟擊鼓傳傳花似的的，一輪輪到就死死。管線綜合合是啥？？包括三三大項(xiàng)：：小區(qū)給給排水管管線、強(qiáng)強(qiáng)電線路路、弱電電線路，，這三項(xiàng)項(xiàng)綜合起起來考慮慮，根據(jù)據(jù)各項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范科學(xué)統(tǒng)統(tǒng)籌安排排，放到到同一張張圖紙上上。給排排水不用用多解釋釋了，就就是怎么么引自來來水進(jìn)小小區(qū)，然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小區(qū)區(qū)；強(qiáng)電電就是生生活用電電，線路路從哪里里進(jìn)，怎怎么上樓樓，怎么么進(jìn)門；；弱電的的內(nèi)容就就多了，，什么有有線電視視線、各各類通訊訊線路、、網(wǎng)線、、內(nèi)部監(jiān)監(jiān)控線路路，等，，多得要要死。上上面這三三樣?xùn)|西西要科學(xué)學(xué)的話，，統(tǒng)統(tǒng)都都得在地地下走，，從地下下穿進(jìn)各各棟單體體再連接接進(jìn)入千千家萬(wàn)戶戶。這些線路路啊什么么的，必必須要合合理的安安排好，，不能到到處亂走走。作為為非專業(yè)業(yè)人士，，要判斷斷一個(gè)小小區(qū)的官官線綜合合設(shè)計(jì)好好不好，，只需要要看兩個(gè)個(gè)東西：：1、你就這這么走進(jìn)進(jìn)一個(gè)小小區(qū)，看看它里面面是不是是有電線線搭在樓樓和樓之之間。只只要有這這個(gè)，基基本上這這個(gè)小區(qū)區(qū)你就不不用多考考慮了。。2、啥井蓋蓋是不是是基本沿沿著小區(qū)區(qū)道路排排布，不不是搞到到到處都都是。如如果什么么啥井蓋蓋搞得滿滿地都是是，簡(jiǎn)直直看不出出走向來來的，基基本上這這個(gè)小區(qū)區(qū)你就可可以考慮慮放棄了了。為什么要要這么強(qiáng)強(qiáng)調(diào)這個(gè)個(gè)管線綜綜合呢？？如果它它設(shè)計(jì)不不好有什什么后果果呢？首首先，就就是給排排水會(huì)整整天出問問題。一一下雨小小區(qū)就變變池塘的的事情，，然后，，就是網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)整天天出問題題，小區(qū)區(qū)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)運(yùn)營(yíng)商根根本沒得得選，因因?yàn)橹宦衤窳艘粭l條管，別別的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)運(yùn)營(yíng)商商想進(jìn)來來提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)都不行行，而現(xiàn)現(xiàn)在的這這家，不不是這里里的線路路壞就是是那里壞壞，整天天修，我我這正打打怪呢，，嘣的一一下，斷斷網(wǎng)了。。再然后后，夏天天千萬(wàn)別別開空調(diào)調(diào)，一開開就斷電電跳閘。。家里的的電器得得輪著用用，千萬(wàn)萬(wàn)別一起起開。看看電視的的時(shí)候千千萬(wàn)別開開電腦，，不然就就得在黑黑暗之中中耗一晚晚上。這這都是管管線綜合合沒搞好好的標(biāo)志志啊。你說這樣樣的小區(qū)區(qū)，能住住嗎？續(xù)管線綜合合既然如如此重要要，那么么我們說說，我們們?cè)O(shè)計(jì)的的時(shí)候好好好的考考慮，好好好的研研究，不不就行了了嗎？事事實(shí)上，，是不行行。為什什么？因因?yàn)樗杏械木€，，你都得得從外面面引進(jìn)來來，都得得跟外面面有個(gè)接接口。但但是接口口在哪里里呢？我我現(xiàn)在告告訴你們們，無論論開發(fā)商商們?cè)谑率孪茸龆喽嗌贉?zhǔn)備備工作，，做多少少調(diào)查工工作，都都無法保保證預(yù)留留的接口口不發(fā)生生變化。。最常見見的是市市政排污污管線突突然就重重新施工工，換地地方了，，哪怕它它不換地地方，就就是水平平抬高個(gè)個(gè)幾公分分，這個(gè)個(gè)小區(qū)的的排水因因?yàn)閮A斜斜度不夠夠，那也也完蛋了了。這種種事情太太常見了了。大家家肯定經(jīng)經(jīng)?？吹降绞姓芄芫€施工工，把路路挖開，，今天搞搞搞這里里，明天天搞搞哪哪里。我我反正是是被這個(gè)個(gè)東西搞搞怕了。。這種情情況那是是想賠錢錢都搞不不定的。。然后，，高壓電電線的接接入口，，一開始始說得好好好的，，從某某某變電站站接，等等到施工工完畢，，要正式式接的時(shí)時(shí)候，突突然發(fā)現(xiàn)現(xiàn)那個(gè)變變電站已已經(jīng)搬走走了，又又或者它它的容量量已經(jīng)超超了，不不能再讓讓你接，，你得從從其他地地方接，，這個(gè)時(shí)時(shí)候只能能花冤枉枉錢，亂亂引。引引到多少少電算多多少電。。至于，，呃，會(huì)會(huì)引起什什么生活活上的麻麻煩，我我也不知知道。再說到這個(gè)排排水許可證。。這個(gè)東西是是市政部門發(fā)發(fā)的，專門針針對(duì)小區(qū)的排排水。現(xiàn)在都都是要求雨污污分流了。就就是雨水和生生活污水要分分兩條管排。。這個(gè)東西管管的是管徑和和流量，以及及連接市政管管線的位置。。然后這個(gè)東東西反過來又又影響管線綜綜合設(shè)計(jì)，事事實(shí)上是一回回事。我就不不多說了。3、園林綠化總總平面圖與審審定的總規(guī)劃劃平面圖在道道路走向，等等布局上不得得調(diào)整過大，，即管網(wǎng)綜合合應(yīng)在二者審審定統(tǒng)一后布布置，確保圖圖紙與實(shí)施保保持一致。二、辦理建筑筑施工圖核準(zhǔn)準(zhǔn)流程申請(qǐng)人提供相相關(guān)資料市規(guī)劃局窗口口建筑規(guī)劃管理理處初步審核核符合審批方案案核準(zhǔn)建筑核位位紅線圖和施施工圖開具有關(guān)收費(fèi)費(fèi)聯(lián)系單，發(fā)發(fā)放建筑工程施工工圖審核通知知審批所需資料料：1、申請(qǐng)人申請(qǐng)請(qǐng)辦理施工圖圖核準(zhǔn)的申請(qǐng)請(qǐng)；2、方案意見書書確定的相關(guān)關(guān)部門意見及及回執(zhí)；3、土地證或相相關(guān)土地使用用證明文件；；4、建筑施工圖圖4套及電子文件件（總平面、、平、立、剖剖）5、建筑核位紅紅線圖6套及電子文件件；6、以上資料送送建管處核準(zhǔn)準(zhǔn)符合審批的的方案，且符符合建筑規(guī)范范，發(fā)放建筑筑工程施工核核準(zhǔn)通知；另外1、施工圖需要要進(jìn)行防雷審審查，對(duì)口部部門為區(qū)防雷雷機(jī)構(gòu)2、擴(kuò)初設(shè)計(jì)在在審圖機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)計(jì)審查三、建筑工程程規(guī)劃許可證證核發(fā)流程：：辦理建筑工程程規(guī)劃許可證證說明及流程程：1、取得建筑工工程施工圖核核準(zhǔn)通知后，，到紅線辦辦辦理建筑放線線手續(xù)，制訂訂紅線定位冊(cè)冊(cè)；2、憑工作聯(lián)系系函到人防等等部門辦理相相關(guān)手續(xù)；3、核發(fā)建筑工工程規(guī)劃許可可證；單體審查、建建筑工程規(guī)劃劃許可證規(guī)劃部門對(duì)單單體設(shè)計(jì)的審審查那也是非非常嚴(yán)格的，，但是總體來來說，相對(duì)于于總平面規(guī)劃劃，就比較容容易通過一點(diǎn)點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)計(jì)是啥呢？就就是在總平面面規(guī)劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，落實(shí)單單體建筑的設(shè)設(shè)計(jì)方案。單單體方案主要要是些啥內(nèi)容容呢？我個(gè)人人是這么總結(jié)結(jié)的：關(guān)鍵就就是落實(shí)各空空間的大小尺尺寸。這個(gè)階階段有些東西西也很麻煩，，最煩的是車車位。目前來來說，我國(guó)各各大城市在車車位問題上管管得那都是非非常嚴(yán)格的，，要求一般是是每戶住宅配配一個(gè)車位，，商業(yè)一般是是100平方米配一個(gè)個(gè)車位。大體體的配置要求求基本上都是是這樣，各城城市大同小異異。車位不夠夠，基本上都都別想通過單單體審查。當(dāng)然，總平面面審查期間一一般來說，也也會(huì)審車位，，不過那個(gè)階階段主要是經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米米一個(gè)車位這這樣的經(jīng)驗(yàn)值值，來評(píng)估地地下室面積夠夠不夠，一般般來說規(guī)劃部部門不會(huì)很在在意車位夠不不夠，不會(huì)認(rèn)認(rèn)真的在圖紙紙上數(shù)。但是是單體階段就就不一樣了，，就開始數(shù)了了。這個(gè)時(shí)候候什么毛招都都會(huì)用上。比比如所謂的子子母車位啦，，根本停不進(jìn)進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角角位也放個(gè)車車位啦，等等等等等，不一一而足。但是是有些時(shí)候，，無論怎么擺擺都擺不夠，，那也有辦法法，就是宣稱稱我這里要做做立體機(jī)械停停車位。立體體機(jī)械停車位位我相信很多多人都見過，，那玩意非常常的不好使喚喚，進(jìn)出一次次花上半個(gè)小小時(shí)那是非常常正常的事情情。不過無數(shù)數(shù)開發(fā)商都只只是停留在口口頭上，只要要通過單體審審查了，這個(gè)個(gè)機(jī)械停車裝裝置那是絕對(duì)對(duì)不會(huì)安裝的的。那么，為什么么開發(fā)商那么么不愿意建大大點(diǎn)地下室？？因?yàn)榻ǖ叵孪率沂翘澅镜牡?。買的人也也少。我知道道這個(gè)話一說說出來糞青們們就會(huì)向我開開炮，說什么么10幾20萬(wàn)買一巴掌大大的停車位，，開發(fā)商還虧虧本？事實(shí)是是，停下一臺(tái)臺(tái)車，的確只只需要10個(gè)平方米不到到的空間。但但是，你要把把這部車停進(jìn)進(jìn)去，你另外外還需要30平方米的進(jìn)車車道。所以按按經(jīng)驗(yàn)值，每每個(gè)停車位所所須分擔(dān)的面面積，基本上上都是35到45平方米。規(guī)劃劃部門都這么么掌握。你這這個(gè)車是不能能垂直起降的的。這就是客客觀規(guī)律。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)計(jì)，設(shè)計(jì)公司司再細(xì)化一下下出建筑施工工圖，就可以以申領(lǐng)建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證消防和人防專專項(xiàng)審查這兩樣?xùn)|西搞搞死人。我直直接這么下兩兩個(gè)結(jié)論：沒沒有哪個(gè)小區(qū)區(qū)的消防和人人防設(shè)計(jì)是達(dá)達(dá)標(biāo)的。沒有有哪個(gè)小區(qū)的的消防和人防防設(shè)備是合格格。我就這么么直接一點(diǎn)：：消防報(bào)建，，要說難，是是所有專業(yè)報(bào)報(bào)建中最艱難難的，但是如如果說簡(jiǎn)單，，也可以很簡(jiǎn)簡(jiǎn)單。至于人人防報(bào)建，這這個(gè)東西莫名名其妙，我不不知道這個(gè)算算什么，我對(duì)對(duì)任何備戰(zhàn)的的東西，都心心存惡感。先從消防說起起。消防部門門是武警官兵兵，不是政府府機(jī)構(gòu)，這個(gè)個(gè)大家心里要要有數(shù)。我國(guó)國(guó)的開發(fā)消防防審查，在很很多時(shí)候都是是非常扯淡的的，非常官僚僚的。另外呢呢，我們的商商，也的確是是非常的不象象話，要滿足足消防規(guī)范的的話，這個(gè)投投入太大了。。另外我們的的消費(fèi)者也沒沒這種意識(shí)。。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笄笫欠浅Ｓ绊戫懯褂玫?，比比如電梯間和和樓梯間之間間設(shè)置個(gè)1級(jí)防火門，那那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)進(jìn)出出來講，，是非常不方方便的?；颈旧蟻碇v，消消防設(shè)計(jì)絕對(duì)對(duì)不可能嚴(yán)格格按規(guī)范做夠夠做足。在這這個(gè)方面，審審查那也是越越來越嚴(yán)。一一般說，各發(fā)發(fā)展商都是委委托消防施工工企業(yè)代理報(bào)報(bào)建。為什么么呢？因?yàn)檫@這些企業(yè)長(zhǎng)期期和消防部門門打交道，跟跟消防部門之之間的關(guān)系千千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往往由他們出面面才能把事情情辦成。但是是，我在這里里說句公道話話：涉及生命命安全的消防防規(guī)范，基本本上沒人敢動(dòng)動(dòng)手腳。比如如12層以上要設(shè)置置專門的消防防電梯，17層以上設(shè)置剪剪刀樓梯，這這些強(qiáng)制性規(guī)規(guī)范已經(jīng)是鐵鐵律。我個(gè)人沒見過過有開發(fā)商能能繞得過這些些強(qiáng)制性規(guī)范范的，即使能能繞過去將會(huì)會(huì)獲得巨大的的回報(bào)，譬如如減少一套樓樓梯，那是多多么好的事情情啊，但是是基本上沒人人敢去辦?，F(xiàn)現(xiàn)在對(duì)住宅小小區(qū)消防采取取抽查制度，，不再對(duì)方案案與施工圖進(jìn)進(jìn)行事情控制制，而是事后后處罰。對(duì)住住宅小區(qū)前期期簡(jiǎn)單，但是是后期存在受受罰風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)與建設(shè)設(shè)方提出了更更高的要求了了。但是對(duì)商商業(yè)開發(fā)依然然要走以上流流程。人防工程是非非常神經(jīng)的一一樣中國(guó)特色色的東西。我我不知道這個(gè)個(gè)東西算啥。。真要有空襲襲了我絕對(duì)不不會(huì)呆在高層層建筑的地下下室里，911的那棟大樓就就是前車之見見。真要被炸炸了樓，呆在在地下室里絕絕對(duì)活埋掉。。人防部門屬于于政府部門，，不是軍隊(duì)編編制。用于人人防用途的那那部分地下室室也可以搞停停車位，但是是這部分要被被劃出來，不不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證證。這部分停停車位只有使使用權(quán)。關(guān)于于人防停車位位的使用權(quán)問問題，現(xiàn)在的的爭(zhēng)議非常大大。社會(huì)上各各種聲音都有有，尤其是自自以為看通了了物權(quán)法的神神經(jīng)們。我現(xiàn)現(xiàn)在告訴你們們，所有的人人防用途的東東西，產(chǎn)權(quán)都都是國(guó)家所有有。國(guó)家為了了鼓勵(lì)大家搞搞人防工程，，就允許你暫暫時(shí)用著。但但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)權(quán)，無論如何何，都不可能能歸屬于什么么全體業(yè)主。。因?yàn)槿朔烙猛就静糠值能囄晃恢徊贿^是一一種暫用的性性質(zhì)，不能賣賣，所以開發(fā)發(fā)商絕對(duì)會(huì)想想辦法減少人人防面積。另另外，人防設(shè)設(shè)備那也是非非常瘋狂的東東西，比如人人防那個(gè)安全全門，那都不不知道算啥，，那個(gè)東西要要真放進(jìn)地下下室，還真是是搞碉堡了。。也不知道能能防什么。節(jié)能審查、施施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證之后，設(shè)設(shè)計(jì)公司在建建筑施工圖的的基礎(chǔ)上再次次細(xì)化，完成成結(jié)構(gòu)施工圖圖、水電施工工圖等等全部部施工圖及結(jié)結(jié)構(gòu)計(jì)算書等等，完成節(jié)能能設(shè)計(jì)，做一一個(gè)節(jié)能計(jì)算算書，就可以以開始這兩項(xiàng)項(xiàng)審查了。節(jié)能審查。我我國(guó)現(xiàn)在越來來越強(qiáng)調(diào)可持持續(xù)發(fā)展，建建筑節(jié)能擺上上的位置也越越來越高。這這么說吧：什什么360度大落地窗、、全敞開式陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、無封閉閉式中庭這些些東西，在節(jié)節(jié)能方面肯定定是不達(dá)標(biāo)的的。搞了這些些東西，夏天天空調(diào)得開到到瘋狂掉。不不過老百姓都都喜歡這種新新鮮東西。恩恩，在這里南南北差異非常常明顯：北方方一般在節(jié)能能審查上都比比較能達(dá)標(biāo)，，老百姓在觀觀念上也比較較能接受這個(gè)個(gè)，因?yàn)楸狈椒接幸粋€(gè)取暖暖的問題，節(jié)節(jié)能不能達(dá)標(biāo)標(biāo)的房子，在在冬天那可是是要白白的花花出取暖費(fèi)的的。但是南方方人對(duì)這種東東西就比較不不待見，我就就好這一口，，你管得著啊啊。說到這里不由由得想對(duì)那個(gè)個(gè)套型建筑面面積90平方米以下占占70%以上的90/70政策說兩句。。建設(shè)部的官官員們?cè)谡卟咧贫ㄉ?，必必定帶有?qiáng)烈烈的北方特征征。北方人在在考慮在冬天天取暖的要求求之后，的確確不習(xí)慣居住住大面積。開開間超過6米的客廳，在在取暖上就肯肯定不達(dá)標(biāo)了了。同時(shí)，在完全全不考慮洗手手間的采光和和通風(fēng)要求時(shí)時(shí)，90平方米的套型型面積的確可可以設(shè)計(jì)出非非常不錯(cuò)的三三居室的戶型型。這是與北北方人的使用用習(xí)慣及氣候候一致的：空空氣干燥，而而且洗手間的的使用頻率較較低，一般人人都不習(xí)慣每每天洗澡。（（我說明，我我這不是地域域歧視啊，我我這完全是就就事論事。））但在南方，，僅僅只是增增加這么一個(gè)個(gè)洗手間的窗窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)計(jì)出三居室，，就幾乎是不不可能完成的的任務(wù)。這個(gè)個(gè)稍微在圖上上畫一下就知知道了。房子子朝外的位置置就那么幾個(gè)個(gè)面，幾個(gè)房房間一占，廁廁所就不知道道擺在哪里了了。本人當(dāng)年年參與的好幾幾個(gè)項(xiàng)目，為為了在滿足這這個(gè)9070的要求下還能能做3房單位，設(shè)計(jì)計(jì)師嘔了不知知道多少噸血血。現(xiàn)在市場(chǎng)場(chǎng)上的公司逼逼得沒法子，，被迫只能大大量的推出兩兩房單位。當(dāng)當(dāng)然，兩房單單位也可以住住，不過就不不能養(yǎng)孩子，，一養(yǎng)孩子這這家就完蛋了了，爸爸媽媽媽爺爺奶奶加加孩子哭，連連轉(zhuǎn)身的地方方都沒有?，F(xiàn)現(xiàn)實(shí)就是這么么滴殘酷?？涂陀^規(guī)律就是是如此。現(xiàn)在有些公司司為了規(guī)避這這個(gè)90/70，還想了些花花招，比如設(shè)設(shè)計(jì)兩套房子子，再打通它它一起賣。在在某些不良媒媒體的宣傳口口徑上，將這這個(gè)做法稱為為不良開發(fā)商商昧著良心做做事。我個(gè)人人無言以對(duì)?！，F(xiàn)在開始說施施工圖審查。。施工圖審查查現(xiàn)在都已經(jīng)經(jīng)在表面上市市場(chǎng)化了，允允許開發(fā)商自自己找資質(zhì)的的施工圖審查查單位做審查查。施工圖審審查單位還必必須對(duì)審查結(jié)結(jié)果負(fù)責(zé)。但但是，基于我我國(guó)的審查技技術(shù)非常的落落后，恩，怎怎么說呢，連連設(shè)計(jì)、施工工技術(shù)都非常常落后，因此此這個(gè)審查實(shí)實(shí)在是見仁見見智，根本沒沒法子審。在在這里講一個(gè)個(gè)本人曾經(jīng)親親歷的事情。。那一年在珠珠三角一個(gè)三三線城市，在在一個(gè)別墅項(xiàng)項(xiàng)目門口建一一座景觀塔。。那個(gè)塔呢，，形狀就像個(gè)個(gè)紡錘，中間間粗兩頭細(xì)。。該地建設(shè)局局檢查組帶人人檢查施工現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，上了這這塔的工架，，突然這塔就就塌了，整個(gè)個(gè)檢查組全部部死光。這是個(gè)大事啊啊，政府因此此組成了浩大大的調(diào)查，來來查這個(gè)事故故的原因。首首先當(dāng)然是從從源頭設(shè)計(jì)查查起。結(jié)果一一查，設(shè)計(jì)堅(jiān)堅(jiān)稱沒有任何何設(shè)計(jì)上的問問題。于是把把那圖紙送去去重新做審查查，一查的話話，審查人員員說，不行，，這個(gè)圖紙有有問題。兩邊邊就吵了起來來。最后兩邊邊都說服不了了對(duì)方。要說說這個(gè)圖紙違違反強(qiáng)制性規(guī)規(guī)范吧，它也也不違反。但但是不違反強(qiáng)強(qiáng)制性規(guī)范就就表示安全合合格嗎？我看看誰(shuí)也不敢說說這個(gè)話。最后后只能把施工工單位拉出來來，判了幾個(gè)個(gè)罰了些錢，，了事?，F(xiàn)在在合生在廣州州的某樓盤前前面，也打算算樹這么一個(gè)個(gè)塔，做審查查的時(shí)候也是是吵得不可開開交。最后也也是不了了之之，因?yàn)檫@根根本說不清楚楚，到底安不不安全反正我我個(gè)人不知道道。施工圖審查是是收費(fèi)項(xiàng)目，，非常貴，所所以一直都是是名義上的市市場(chǎng)化，事實(shí)實(shí)上的壟斷化化。施工圖審審查時(shí)除了給給審查費(fèi)，專專家紅包那也也是不能少滴滴。四、相關(guān)審查查：1、地質(zhì)勘察，，勘察合同備備案、勘察報(bào)報(bào)告審查；2、施工圖審查查，為縮短審審查時(shí)間，方方案通過后，，施工圖設(shè)計(jì)計(jì)完成即可提提前請(qǐng)相關(guān)審審查機(jī)構(gòu)對(duì)施施工圖進(jìn)行審審查（施工圖圖審查包含節(jié)節(jié)能審查），，待核位紅線線圖完成后，，迅速進(jìn)行施施工圖設(shè)計(jì)文文件審查備案案及節(jié)能備案案；3、消防審查，，施工圖（建建施全套及電電子文檔*DWF）消防審核必必須在核位紅紅線取得后方方可申報(bào)；4、人防地下室室審核，人防防地下室必須須由具備人防防設(shè)計(jì)資質(zhì)的的設(shè)計(jì)院進(jìn)行行設(shè)計(jì)，人防防辦進(jìn)行審核核，人防面積積不夠部分需需繳納易地人人防建設(shè)費(fèi)。。五、施工許可可及后期手續(xù)續(xù)1、報(bào)建與監(jiān)理理、施工招投投標(biāo)2、招標(biāo)完成后后，辦理招標(biāo)標(biāo)資料及合同同備案、簽訂訂廉政合同；；3、繳納相關(guān)費(fèi)費(fèi)用、辦理文文明施工現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)勘驗(yàn)評(píng)估合合格證，有深深基坑需提供供專家委員會(huì)會(huì)文件，填報(bào)報(bào)質(zhì)量、安全全監(jiān)督登記表表，手續(xù)完全全后發(fā)放施工工許可證；4、淤泥排放許許可、噪音排排放許可、夜夜間連續(xù)施工工許可4、主體施工封封頂后，報(bào)商商品混凝土驗(yàn)驗(yàn)收，辦理商商品混凝土保保證金退費(fèi)手手續(xù)；5、每單體維護(hù)護(hù)墻體施工完完成，需報(bào)墻墻改辦驗(yàn)收，，便于竣工備備案后辦理新新墻體基金的的退費(fèi)手續(xù)。。保溫層完成成后報(bào)請(qǐng)節(jié)能能辦對(duì)保溫驗(yàn)驗(yàn)收；6、項(xiàng)目竣工后后需積極辦理理各項(xiàng)專項(xiàng)驗(yàn)驗(yàn)收，便于及及時(shí)向客戶交交房。消防驗(yàn)驗(yàn)收（需消防防檢測(cè)、電氣氣檢測(cè)），規(guī)規(guī)劃驗(yàn)收（需需測(cè)量竣工圖圖），防雷驗(yàn)驗(yàn)收（防雷檢檢測(cè)），質(zhì)量量驗(yàn)收（室內(nèi)內(nèi)環(huán)境檢測(cè)、、外貼瓷磚需需紅外檢測(cè)））備案，最后后報(bào)市開發(fā)辦辦綜合驗(yàn)收，，驗(yàn)收合格后后發(fā)放備案證證（上網(wǎng)公示示）向客戶交交房。報(bào)建、監(jiān)理理、施工招投投標(biāo)施工報(bào)建、監(jiān)監(jiān)理招投標(biāo)、、施工招投標(biāo)標(biāo)拿到圖紙審查查辦的合格意意見單后，即即刻辦理報(bào)建建，拿號(hào)，再再進(jìn)行監(jiān)理招招投標(biāo)，而后后進(jìn)行施工招招投標(biāo)。按照照我國(guó)現(xiàn)行招招投標(biāo)法，私私營(yíng)房地產(chǎn)公公司（無國(guó)有有經(jīng)濟(jì)成分）），其房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目不需要要做建筑施工工招投標(biāo)，他他們可以直接接發(fā)包。在必須要做施施工招投標(biāo)的的時(shí)候，這個(gè)個(gè)領(lǐng)域那是真真黑不是假黑黑。黑得讓人人毛骨悚然。。搞施工的就就沒幾只好鳥鳥。暗地里啥啥招數(shù)都用得得出來。我個(gè)個(gè)人不排除有有些人為了逼逼別人退出投投標(biāo)會(huì)使用黑黑社會(huì)的可能能性。監(jiān)理招標(biāo)的程程序跟施工招招標(biāo)的程序及及做法幾乎一一致，我不多多說了。監(jiān)理報(bào)建是完完成這個(gè)監(jiān)理理免招標(biāo)或招招標(biāo)手續(xù)之后后的事情，做做一個(gè)監(jiān)理規(guī)規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)細(xì)則，交建設(shè)設(shè)部門審核一一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)監(jiān)理審查意見見。通過了就就是下一步，，監(jiān)理許可證證。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)監(jiān)理細(xì)則，老老實(shí)講，在我我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)里面，我從從來沒看到建建設(shè)部門真的的做過審核。。在我個(gè)人的的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里里面，我沒見見過幾個(gè)政府府官員能看得得懂的。辦理施工許可可證還需要辦辦理質(zhì)量監(jiān)督督、安全監(jiān)督督質(zhì)量監(jiān)督、安安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和和安全監(jiān)督站站都是建設(shè)部部門下屬機(jī)構(gòu)構(gòu)。拿施工許許可證之前，，必須得去兩兩個(gè)站辦審批批手續(xù)，質(zhì)量量監(jiān)督主要是是繳費(fèi)，辦理理監(jiān)督登記表表；安全監(jiān)督督主要是辦理理安全登記表表與開工時(shí)文文明安全合格格證。在現(xiàn)實(shí)的操作作中，但凡涉涉及到檢測(cè)的的，就由質(zhì)監(jiān)監(jiān)辦；不需要要檢測(cè)，一般般用肉眼就能能發(fā)現(xiàn)毛病的的，就屬于安安監(jiān)的職責(zé)。。由于質(zhì)監(jiān)搞搞檢測(cè)，比如如樁荷載檢測(cè)測(cè)、水泥檢測(cè)測(cè)，這些東西西，都是收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目，所以以質(zhì)監(jiān)在管理理上就沒那么么的嚴(yán)，為什什么呢，因?yàn)闉橘|(zhì)監(jiān)大多得得靠這些收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自自己。收人錢錢手軟，云云云。安監(jiān)基本本不收費(fèi)，但但是存在開工工時(shí)文明安全全驗(yàn)收合格證證，中間存在在幾次腳手架架安全驗(yàn)收。?？⒐r(shí)存在在綜合驗(yàn)收上上安全站要蓋蓋章。現(xiàn)在在有些城城市，質(zhì)量檢檢測(cè)的功能已已經(jīng)開始市場(chǎng)場(chǎng)化了，有資資質(zhì)的檢測(cè)單單位都能做檢檢測(cè)了。但是是存在3比7的關(guān)系，與后后續(xù)工作協(xié)調(diào)調(diào)配合事宜，，一般在價(jià)格格基本合理的的前提下都在在對(duì)口的監(jiān)督督站檢測(cè)。不不過呢，絕大大多數(shù)的城市市，這個(gè)功能能被質(zhì)量監(jiān)督督站牢牢的把把持著。這個(gè)個(gè)也是建設(shè)部部門的生財(cái)主主道啊。施工工許可證完了了之后，后面面不知道還有有多少程序。。放驗(yàn)線、白白蟻防治、防防雷、預(yù)測(cè)繪繪、預(yù)售、各各專業(yè)驗(yàn)收、、項(xiàng)目備案驗(yàn)驗(yàn)收，一直到到交樓。放線、驗(yàn)線放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡(jiǎn)單的的說一說吧。。圖紙畫出來來之后，要把把圖紙上的建建筑物在實(shí)地地上落實(shí)一個(gè)個(gè)具體的位置置，這是個(gè)技技術(shù)活，要測(cè)測(cè)量，定坐標(biāo)標(biāo)。這個(gè)活就就叫放線。放放線一般是規(guī)規(guī)劃部門下屬屬的測(cè)繪院或或類似的測(cè)繪繪機(jī)構(gòu)干，不不過有些發(fā)達(dá)達(dá)城市也已經(jīng)經(jīng)把這個(gè)工作作半市場(chǎng)化了了。嘿嘿，又又來一個(gè)半半市場(chǎng)化。正正式放線的前前提是領(lǐng)取了了施工許可證證。放線后，，測(cè)繪院會(huì)發(fā)發(fā)出一份放線線冊(cè)。在工程提前施施工，違章施施工的場(chǎng)合，，都需要做通通這個(gè)測(cè)繪院院的工作。讓讓他們提前來來做放線。唉唉，又來一個(gè)個(gè)“做通”工工作。放線完畢，施施工單位照著著這個(gè)邊角點(diǎn)點(diǎn)施工，完了了之后就做驗(yàn)驗(yàn)線。一看這這個(gè)建筑的確確是按圖紙建建起來的，沒沒超出邊線，，測(cè)繪院就出出驗(yàn)線冊(cè)。這個(gè)驗(yàn)線工作作跟日后的驗(yàn)驗(yàn)收有莫大的的關(guān)系。所以以測(cè)繪院也得得要像皇帝老老子一樣供著著，尤其是在在提前放線的的場(chǎng)合。唉預(yù)售許可證預(yù)售許可證預(yù)預(yù)售現(xiàn)現(xiàn)在的管理已已經(jīng)比較嚴(yán)格格了。我所知知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城城市，預(yù)售許許可都要求在在網(wǎng)上辦理，，全程公示?！，F(xiàn)在在預(yù)售售上面做手腳腳的可能性越越來越小了。。預(yù)售許可最重重要的條件是是：高層建筑筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)結(jié)構(gòu)封頂。這這個(gè)條件跟銀銀行辦理按揭揭貸款的條件件又不一樣：：無論層數(shù)高高低，全部封封頂才能放貸貸。因此現(xiàn)在在高層建筑往往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得得預(yù)售許可證證之后，開發(fā)發(fā)商在推盤時(shí)時(shí)都不積極。。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)時(shí)候，錢也不不是很能收得得到，只能收收到個(gè)2、3成，但是各項(xiàng)項(xiàng)交易稅費(fèi)卻卻要按足成在在當(dāng)年予以計(jì)計(jì)算。在理解解了這個(gè)之后后，或許我們們對(duì)捂盤這種種行為，會(huì)有有更深刻的認(rèn)認(rèn)識(shí)吧?，F(xiàn)在辦預(yù)售許許可，都要做做價(jià)格公示。。交易價(jià)格必必須明確到套套，單價(jià)必須須清晰，在交交易現(xiàn)場(chǎng)，也也禁止再搞什什么5000元/平方米“起””，這種騙人人的玩意了。。但是，我必必須要說，但但是，政府沒沒有（也沒有有權(quán)力）對(duì)房房地產(chǎn)交易價(jià)價(jià)格進(jìn)行管制制。在辦理預(yù)預(yù)售手續(xù)時(shí)所所申報(bào)的價(jià)格格，開發(fā)商可可以完全不予予理會(huì)。這個(gè)個(gè)價(jià)格申報(bào)一一下就完了。。我每次做預(yù)預(yù)售許可的時(shí)時(shí)候申報(bào)價(jià)格格，直接就是是2500元/平方米。從來來都是如此。。隨便你怎么么公示。賣的的時(shí)候照樣賣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何何法律上或者者行政上的責(zé)責(zé)任。在預(yù)售許可方方面還有個(gè)值值得一說的地地方就是預(yù)測(cè)測(cè)繪。房管部部門下屬的房房屋測(cè)量部門門，根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙紙，事先算一一個(gè)面積。這這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪繪。在竣工之之后，到實(shí)地地測(cè)量，就是是實(shí)測(cè)了。我我們都知道，，面積上的糾糾紛往往是日日后客戶與開開發(fā)商之間的的主要矛盾。。這個(gè)矛盾是是怎么來的呢呢？最關(guān)鍵的的就是這個(gè)預(yù)預(yù)測(cè)與實(shí)測(cè)之之間的面積差差異。造成這這種差異的原原因很多，比比如施工不規(guī)規(guī)范造成的面面積誤差，又又或者之前在在圖紙計(jì)算上上對(duì)公用部分分的統(tǒng)計(jì)有誤誤差，這些都都有可能。但但要說是開發(fā)發(fā)商的故意造造成的，我個(gè)個(gè)人沒有見過過。開發(fā)商也也沒這種能力力或故意去故故意做假，當(dāng)當(dāng)然我個(gè)人不不排除有些頭頭被門夾了的的開發(fā)商被某某些運(yùn)氣極好好的人撞到。。嘿嘿?，F(xiàn)在為為了避避免這這種糾糾紛，，各大大開發(fā)商都學(xué)學(xué)乖了了，開開始花花很大大的精精力在在做通通房屋屋測(cè)量量機(jī)構(gòu)構(gòu)的工工作上上?？偪傊疅o無論到到時(shí)候候?qū)崪y(cè)測(cè)面積積是多多少，，房屋屋測(cè)量量機(jī)構(gòu)構(gòu)都照照樣按按著當(dāng)當(dāng)初的的預(yù)測(cè)測(cè)面積積出報(bào)報(bào)告。。唉，又又出來來一個(gè)個(gè)“做做通””工作作關(guān)于預(yù)預(yù)售中中的土土地解解押關(guān)于土土地解解押的的問題題。這這個(gè)話話題非非常敏敏感。。這其其中有有無數(shù)數(shù)的道道道兒兒。先從土土地抵抵押說說起。?，F(xiàn)在在關(guān)于于土地地抵押押的規(guī)規(guī)則越越來越越嚴(yán)格格了。。土地地必須須在辦辦理了了施工工許可可證之之后才才能抵抵押貸貸款。。這也也是開開發(fā)商商為什什么這這么緊緊張施施工許許可證證的原原因。。貸款款額現(xiàn)現(xiàn)在基基本上上都是是根據(jù)據(jù)施工工許可可證載載建筑筑規(guī)模模來確確定和和發(fā)放放的。。在這這方面面，我我相信信全國(guó)國(guó)的銀銀行都都是大大同小小異的的。土土地抵抵押必必須辦辦理抵抵押登登記。。根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)在越越來越越嚴(yán)厲厲的銷銷售管管理規(guī)規(guī)則，，辦理理預(yù)售售許可可證時(shí)時(shí)，該該地塊塊不能能有任任何抵抵押。。但是是，我我們都都知道道一個(gè)個(gè)事實(shí)實(shí)就是是：任任何開開發(fā)商商都必必然會(huì)會(huì)選擇擇將土土地抵抵押