房地產項目開發(fā)可研報告模板T

XX市XX區(qū)XX項目可行性研究XX城市中心XX2018年XX月XX日目錄：字號21.8加粗撰寫說明：報告所有字體統(tǒng)一為華文楷體撰寫說明：解釋撰寫內容要求和具體方法，成稿中刪除核心結論：字號18加粗居中標紅核心信息：字號14加粗居中，重點數據標紅字號升級2號數據表格：字號根據表格大小靈活掌握不做特定限制，表頭加粗填充明藍色，重點信息填充紅色，重要數據：字號14，重點數據加粗圖表：圖標名稱12號加粗，數據標簽8號，配色選用office默認顏色即可不做特別限定。排版格式要求：參會人員XX城市中心總經理XXXXX職務XXXXX職務XXXXX職務XXX項目關鍵詞（體現項目特點）XXXXXX收并購封頂價、競自持、搖號等前期工作（工作事記）

1、考察日志2、XX時間經過XX會議審議通過61.項目概況1、地塊背景：

土地出讓，轉讓原因，特殊關系，項目來源，股權結構，競爭對手情況；2、項目現狀：項目取證情況；開發(fā)進度；債權債務情況；3、土地現狀：

地上物現狀（凈地、待拆遷體量、高差等）；

包括不限于電廠、墳地、泄洪渠等不利因素；

土地分期獲取情況（如有）；

指標數據備注占地面積（㎡）_建設占地面積（㎡）用地性質容積率限高（米）_建筑密度總建面（㎡）其中地上建面（㎡）

可售建面其中可售住宅可售商業(yè)回購建面_其中回購住宅回購價格銷售價*90%回購商業(yè)回購價格1萬/㎡幼兒園及公建

地下建面（㎡）

交易總價（億元）說明股權比例、有票成本樓面地價（元/㎡）不含土增稅周邊配套晉陽湖西村寨項目汾河省體育中心怡家天一城晉陽湖壹號晉豐沃悅湖城泰禾晉陽湖綠地塞納公館西村寨項目成成中學星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項目區(qū)位太原火車站太原南站太原機場山西體育中心泰禾晉陽湖西村寨項目示意類別總面積（㎡）戶型面積

（㎡）銷售均價

（萬元/㎡）套總價段

（萬元）保本售價（萬元/㎡）總貨值（億元）備注

預售條件、有無銷售限價及應對策略產權面積使用面積產權單價使用面積單價疊拼

洋房

……

總計投資測算關鍵指標序號指標名稱總價（萬元）可售單方（元/㎡）一總貨值（億元）二總成本（含裝修）（億元）2.1土地成本2.2建安成本2.3土增稅增值稅所得稅小計三全口徑資金峰值（億元）四銷售利潤率（%）7武清區(qū)津武（掛）2016-067號/70號/71號成交日期：2017年2月樓面價：12000元/㎡溢價50%熔斷首創(chuàng)高村地塊成交日期：2016年12月樓面價：14520元/㎡恒大山水城二期成交日期：2016年6月樓面價：7148元/㎡項目津武（掛）2016-036號成交日期：2017年8月11日樓面價：9602元/㎡自持住宅面積：16500平米自持樓面價：13393元/㎡津武（掛）2016-037號成交日期：2017年8月11日樓面價：9609元/㎡自持住宅面積：9500平米自持樓面價：12817元/㎡土地市場萬科金域藍灣（精裝）戶型119-300平均價12500元/平恒大翡翠華庭商業(yè)一拖二均價20339元/平獨立開間均價28992元/平怡佳天一城（本項目北區(qū)）戶型128-600平精裝房均價1.2-1.4萬元/平毛坯房均價9000元/平星河灣戶型130㎡-370㎡平2016年1月-2017年1月共成交17萬平成交金額22.45億元成交均價13257元/平恒大華府戶型180-510平精裝房均價18000元/平毛坯房均價10000元/平項目房產市場2.市場價值示意示意事項時間資金情況（萬元）競買報名土拍時間剩余尾款拿地特殊要求競拍時間表后續(xù)工作計劃及節(jié)點交易方案（核心商務條款）……（不利因素及應對策略）；項目總結及意見：8序號時間完成日期時長節(jié)點二期地塊時間節(jié)點前置條件；關鍵事項1拿地前啟動聯(lián)動；產品定位、設計

2集團方案評審完成

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時間6方案復函【啟動會】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負零

11主體達到預售

12首期預售證獲取

3.交易方式……；……；CONTENT目錄PART3項目定位項目區(qū)位及交通地塊指標區(qū)域規(guī)劃區(qū)域配套交易方式PART1市場分析城市分析土地市場房地產市場市場趨勢板塊市場分析項目定位規(guī)劃方案銷售價格PART2項目介紹PART4可行性分析經濟技術指標開發(fā)計劃工期排布及銷售進度經濟效益分析現金流量分析敏感性分析擬審議事項9房地產市場1234土地市場城市分析市場趨勢10PART1市場分析四川川地地級級市市，，面面積積7186平方方公公里里，，位位于于四四川川盆盆地地成成都都平平原原西西南南部部，，岷岷江江中中游游和和青青衣衣江江下下游游的的扇扇形形平平原原地地帶帶，，東東鄰鄰內內江江、、自自貢貢、、資資陽陽，，南南連連樂樂山山，，西西接接雅雅安安，，北北接接成成都都。。距成成都都60KM，離成成都都市市區(qū)區(qū)最最近近的的地地級級市市，位位于于成成都都半半小小時時經經濟濟圈圈，，是是““成成都都平平原原經經濟濟圈圈””的的重重要要組組成成部部分分，，距距成成都都60KM，成成都都都都市市圈圈發(fā)發(fā)展展主主軸軸上上的的重重要要節(jié)節(jié)點點。。成都都平平原原西西南南部部，，岷岷江江中中游游，，成成樂樂黃黃金金走走廊廊中中段段節(jié)節(jié)點點位位置置成都都都都市市圈圈發(fā)發(fā)展展主主軸軸節(jié)節(jié)點點60㎞雙流機場50㎞簡陽機場70㎞成都樂山55㎞1.城市市分分析析|區(qū)位位及及交交通通11示意意總體體布布局局：：十字字帶帶動動、、兩兩翼翼齊齊飛飛、、全全域域共共進進2000年年，，國國務務院院同同意意撤撤銷銷眉眉山山地地區(qū)區(qū)和和縣縣級級眉眉山山縣縣，，設設立立地地級級眉眉山山市市，，轄轄原原眉眉山山地地區(qū)區(qū)的的仁仁壽壽縣縣、、彭彭山山縣縣、、洪洪雅雅縣縣、、丹丹棱棱縣縣、、青青神神縣縣和和新新設設立立的的東東坡坡區(qū)區(qū)。。2014年年，，國國務務院院同同意意撤撤銷銷彭彭山山縣縣，，設設立立眉眉山山市市彭彭山山區(qū)區(qū)。?！笆肿謳觿印薄笔鞘侵钢复虼蛟煸炷夏媳北毕蛳蜓匮爻沙蓸窐犯吒咚偎俟仿泛秃蜄|東西西向向沿沿省省道道106線線兩兩條條城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展展主主軸軸線線，，是是市市域域城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)與與產產業(yè)業(yè)的的隆隆起起帶帶；；“兩兩翼翼齊齊飛飛””是是指指東東西西兩兩翼翼的的兩兩條條南南北北向向城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展展副副軸軸；；“全全域域共共進進””指指的的是是自自東東向向西西形形成成北北環(huán)環(huán)線線，，將將市市域域北北部部城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)聯(lián)聯(lián)系系起起來來，，構構成成市市域域城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展展網網絡絡，，實實現現全全域域整整體體發(fā)發(fā)展展。。彭山—眉山—青神南北縱向城鎮(zhèn)主軸線丹棱—洪雅城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線文宮—彭山—市域北部東西次軸線仁壽—井研城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線仁壽—眉山—丹棱—洪雅東西橫向城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線東坡區(qū)TIPs：通通過過城城市市規(guī)規(guī)劃劃解解讀讀說說明明城城市市未未來來發(fā)發(fā)展展方方向向，，本本項項目目所所處處區(qū)區(qū)域域的的發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α??！?.城市市分分析析|城市市規(guī)規(guī)劃劃12示意意空間間結結構構：：一環(huán)環(huán)、、兩兩心心，，三三片片，，四四軸軸，，多多組組團團“一一環(huán)環(huán)””：：繞城城快快速速環(huán)環(huán)路路及及綠綠化化帶帶，，作作為為城城市市生生長長邊邊界界并并疏疏解解過過境境交交通通壓壓力力。?！皟蓛尚男摹薄保海耗喜坎坷侠铣浅莻鱾鹘y(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)文文化化中中心心和和北北部部新新區(qū)區(qū)現現代代商商務務商商業(yè)業(yè)中中心心。?！叭薄保海阂猿沙衫ダヨF鐵路路交交通通走走廊廊、、岷岷江江生生態(tài)態(tài)走走廊廊為為分分隔隔，，形形成成東東部部文文化化旅旅游游片片區(qū)區(qū)、、中中部部城城市市綜綜合合功功能能片片區(qū)區(qū)、、西西部部工工業(yè)業(yè)物物流流片片區(qū)區(qū)。?！八乃妮S軸””：：東西西向向橫橫貫貫三三片片區(qū)區(qū)的的城城市市發(fā)發(fā)展展主主軸軸和和各各片片區(qū)區(qū)內內南南北北向向三三條條發(fā)發(fā)展展軸軸。?！岸喽嘟M組團團””：：三大大片片區(qū)區(qū)內內結結合合生生態(tài)態(tài)廊廊道道建建設設，，將將城城市市分分隔隔成成若若干干功功能能組組團團。。1.城市市分分析析|城市市規(guī)規(guī)劃劃13示意意眉山山市市2016年GDP為1117.23億元元，，在在四四川川省省21市州州中中排名名12位，處處于于中中等等水水平平，，但但整整體體增增速速較較快快，，發(fā)展展勢勢頭頭向向好好。2016年四川省21市州GDP排名排名市州2016年GDP（億元）增速（%）1成都12170.237.72綿陽1830.428.33德陽1752.458.44宜賓1653.058.35南充1651.47.86瀘州1481.919.57達州1447.087.58樂山1406.588.29涼山1403.92610內江1297.677.811自貢1234.567.712眉山1117.238.413廣安1078.627.914攀枝花1014.68815遂寧1008.459.116資陽943.447.817廣元660.01818雅安545.338.119巴中544.667.820阿壩281.326.221甘孜229.87資料料來來源源：：眉眉山山市市政政府府TIPs：通通過過對對省省內內城城市市的的經經濟濟水水平平對對比比和和本本城城市市近近5年的的增增長長率率水水平平，，分分析析城城市市經經濟濟發(fā)發(fā)展展水水平平。。1.城市市分分析析|經濟濟水水平平及及產產業(yè)業(yè)結結構構14示意意全市市第第三三產產業(yè)業(yè)占占比比逐逐年年增增高高，，發(fā)發(fā)展展良良好好，，第第二二產產業(yè)業(yè)占占比比逐逐漸漸下下降降，，向向現現代代工工業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展，，產產業(yè)業(yè)結結構構優(yōu)優(yōu)化化調調整整，，整整體體經濟濟環(huán)環(huán)境境運運行行較較為為平平穩(wěn)穩(wěn)；隨隨著著市市域域內內城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化率率提提高高，，以以及及工工業(yè)業(yè)和和服服務務業(yè)業(yè)吸吸納納導導入入，，城市市吸吸附附能能力力將將得得到到提提升升，，一一定定程程度度上上有有利利于于房房地地產產市市場場環(huán)環(huán)境境。2016年地地區(qū)區(qū)生生產產總總值值（（GDP）1117.23億元元，，增增長長8.4%。其其中中，，第第一一產產業(yè)業(yè)增增加加值值169.45億元元，，增增長長4.0%；第第二二產產業(yè)業(yè)增增加加值值620.45億元元，，增增長長9.2%；第第三三產產業(yè)業(yè)增增加加值值327.33億元元，，增增長長9.3%。資料料來來源源：：眉眉山山市市政政府府TIPs：通通過過分分析析三三產產發(fā)發(fā)展展水水平平，，說說明明該該城城市市的的經經濟濟發(fā)發(fā)展展活活力力及及對對房房地地產產的的預預期期影影響響。。1.城市市分分析析|經濟濟水水平平及及產產業(yè)業(yè)結結構構15示意意眉山山全全市市常住住人人口口基基本本保保持持恒恒定定，無無較較大大人人口口流流入入流流出出波波動動，，而而城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)常常住住人人口口逐逐年年增增加加，，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化率率處處于于從從低低水水平平高高速速增增長長的的階階段段。TIPs：分分析析常常住住人人口口及及城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化率率的的變變化化情情況況，，判判斷斷市市場場的的潛潛在在容容量量指指標標。。1.城市市分分析析|人口口及及消消費費水水平平16示意意從近近五五年年省省、、市市居居民民可可支支配配收收入入對對比比情情況況看看，，眉眉山山市市城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民收收入入水水平平處處于于全全省省平平均均線線，，農農村村居居民民收收入入水水平平高高于于全全省省平平均均線線，，居居民民收收入入情情況況屬屬于于中等等水水平平。TIPs：分分析析居居民民的的人人均均可可支支配配收收入入情情況況，，體體現現城城市市居居民民的的購購買買力力水水平平。。1.城市市分分析析|人口口及及消消費費水水平平17示意意TIPs：包包括括但但不不限限于于土土地地出出讓讓政政策策、土地地稅稅收收政政策策、、土土地地使使用用稅稅政政策策等等對對項項目目的的獲獲取取和和測測算算有有重重要要影影響響的的政政策策1.城市市分分析析|土地地政政策策18示意意2017年上上半半年年徐徐州州市市宅宅地地市市場場成成交交量量價價齊齊升升，，半半年年成成交交量量已已經經超超過過2016年全全年年，，價價格格漲漲幅幅明明顯顯，，為為近近五五年年來來最最高高值值；；2017年5月為為全全年年成成交交樓樓板板價價峰峰值值，，主主要要因因為為華華潤潤拿拿下下欣欣欣欣路路總總價價單單價價雙雙料料地地王王；；2017年上上半半年年銅銅山山區(qū)區(qū)成成為為宅宅地地成成交交熱熱點點區(qū)區(qū)域域，，云云龍龍區(qū)區(qū)和和鼓鼓樓樓區(qū)區(qū)因因供供應應量量少少導導致致樓樓板板價價明明顯顯高高于于其其他他區(qū)區(qū)域域，，市市區(qū)區(qū)內內的的泉泉山山區(qū)區(qū)地地價價也也達達到到高高位位TIPs：分分析析土土地地市市場場整整體體的的量量價價趨趨勢勢以以及及成成交交的的水水平平，，著著重重關關注注溢溢價價率率情情況況和和流流標標情情況況等等反反應應房房地地產產商商投投資資熱熱情情的的指指標標2.土地地市市場場分分析析|土地地供供求求情情況況19示意意TIPs：對對照照供供地地計計劃劃和和區(qū)區(qū)域域控控規(guī)規(guī)推推斷斷未未來來競競爭爭激激烈烈程程度度并并適適當當調調整整銷銷售售節(jié)節(jié)奏奏2.土地市場分析析|供地計劃20示意TIPs：對限售、限限購、限貸、、限價等政策策進行分析，，得出政策影影響對未來市市場的走向判判斷。3.房地產市場分分析|市場政策21示意?普通住宅市場場2015年之前供大于于求，近兩年年政策利好，，市場逐步走走高，2016年量價齊升，，成交量突破破500萬㎡，價格穩(wěn)穩(wěn)定上漲；?別墅市場2015年前呈供大于于求的現象，，體量較??；；近兩年成交交量上漲，市市場需求擴大大，2016年成交均價有有所下降3.房地產市場分分析|供求狀況及量量價走勢22示意?近三年以來徐徐州商品住宅宅庫存量逐年年下降，2016年庫存降幅最最為明顯，去去化周期明顯顯下降，市場場進入存貨緊緊缺狀態(tài)?2017年以來，徐州州市市場持續(xù)續(xù)走高，庫存存和去化周期期進一步下降降TIPs：通過去化周周期分析城市市房地產發(fā)展展情況，并對對后期銷售計計劃進行調整整3.房地產市場分分析|去化周期23示意3.房地產市場分分析|產品結構成交交情況24TIPs：以表格形式式1、可選取近兩兩年做面積段段對比分析，，得出城市主主力面積區(qū)間間和房型特征征；2、選取近兩年年做總價段對對比分析，得得出城市主力力總價區(qū)間和和需求趨勢。。3.房地產市場趨趨勢總結251、城市宏觀環(huán)環(huán)境總結2、城市政策總總結3、城市土地市市場總結4、城市房地產產市場總結區(qū)域規(guī)劃1234地塊指標區(qū)位及交通周邊配套5交易方式PART2項目介紹周邊配套27四至示例規(guī)劃一路規(guī)劃二路現狀XX路現狀XX路寫作要點：區(qū)位價值分析析：分析項目的區(qū)區(qū)域屬性，現現狀屬于老城城核心區(qū)/新城核心區(qū)，，以及未來在在城市空間發(fā)發(fā)展格局中，，所在區(qū)域的的城市空間占占位。周邊配套分析析：重點的配套進進行分析，如如學校的級別別、商圈的級級別，公園的的規(guī)模、省市市級重要公共共建筑的檔次次等。周邊配套晉陽湖西村寨項目汾河省體育中心怡家天一城晉陽湖壹號晉豐沃悅湖城泰禾晉陽湖綠地塞納公館本項目成成中學星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項目區(qū)位太原火車站太原南站太原機場山西體育中心我司項目本項目1.區(qū)位及交通|項目概況27示意28文字描述：大交通：高速速、環(huán)線、軌軌道；中交通通：市政道路路；微交通：地塊塊周圍及內部部。此處用區(qū)域地地圖，標明城城市與項目之之間交通環(huán)線線和主干道。。項目淡水河惠鹽高速深汕高速高速出口坪地鎮(zhèn)坑梓鎮(zhèn)龍崗區(qū)惠陽區(qū)高速出口深圳地鐵3號線東延線六聯(lián)雙龍道路交通：西距惠鹽高高速出口3公里，與深圳圳核心區(qū)實現現60分鐘通達，但但與項目的交交通連接道路路較差；軌道交通：西距深圳地地鐵3號線東延線（（規(guī)劃）六聯(lián)聯(lián)站3公里，地鐵開開通運營后，，30分鐘直達深圳圳市區(qū)，但地地鐵站與項目目的交通連接接道路較差；；1.區(qū)位及交通|交通條件示意29用地編號08-0309-09合計用地性質R2居住C2商辦

—總占地規(guī)模（㎡）196598270003466601建設用地（㎡）105562112674218236市政公用設施55001683722337代征道路綠地等855365140493995858商品房建筑總面積207561194290401851無償回遷商業(yè)—1406114061市政公用設施198727334720容積率（僅商品房）2.03

限高（米）2460

建筑密度（%）4050

一級開發(fā)費/土地原值（萬元）99113.07699839.581198952.7掛牌起始價/商務交易對價（萬元）107000109000216000競買保證金/定金（萬元）330003300066000樓面價（元/㎡）51556048

其他

五星級酒店

設地價合理上限，轉競公租房，4000元/平米回購長陽鎮(zhèn)08-03地塊長陽鎮(zhèn)09-09地塊553614603210055324543161198768149340973074821022092927332.地塊指標示意指標數據周邊現有規(guī)劃建筑條件圖紙（例如住宅，學校，幼兒園等）

周邊道路管線竣工圖

是否有紅線坐標圖

用地面積

容積率

戶型限制（90/70）

配套指標

車位比（地上/地下）

限高退線出入口要求日照要求覆蓋率綠化率其他特殊要求規(guī)劃設計指標標紅線圖（含周周邊市政配套套、退線、標標高等）寫作要求：紅線圖（含周周邊市政配套套、退線、標標高等）；標注市政配套套接口與地塊塊的距離；標注地塊的坡坡度、落差等等其他要；特殊事項。。302.地塊指標|規(guī)劃設計要點點示意31TIPs：項目所在區(qū)區(qū)域規(guī)劃圖。。說明區(qū)域區(qū)域域發(fā)展歷程——區(qū)域當前現狀狀以及未來發(fā)發(fā)展目標的描描述，突出區(qū)區(qū)域的價值潛潛力和市場競競爭趨勢。文字描述：3.區(qū)域規(guī)劃示意北京市豐臺區(qū)方莊醫(yī)院北京市豐臺區(qū)石榴莊小學國韻村幼兒園北京市豐臺區(qū)時光小學教育配套商業(yè)配套醫(yī)療配套家世界購物中心方莊購物中心銀泰百貨百榮世貿商城劉家窯中醫(yī)醫(yī)院大紅門醫(yī)院北京第一實驗小學彩虹分校5KM2KM324.周邊配套示意【商業(yè)配套】地塊周邊2公里范圍內無無商業(yè)配套等等，5公里范圍商業(yè)業(yè)配套較少，，檔次中偏高高?！窘逃涮住坎叫谐叨葍冉探逃O施稀少少，缺乏重點點教育機構支支撐，階梯式式教育不足。?！踞t(yī)療配套】地塊周邊2公里范圍內缺缺乏醫(yī)療配套套，5公里內醫(yī)療資資源稀少，醫(yī)醫(yī)療設施規(guī)模模不大，缺乏乏國家級權威威醫(yī)療機構。。指標單位U地塊備注用地性質——R2——占地面積㎡53525.811約80畝規(guī)劃建筑面積㎡58878——可售住宅㎡58878——容積率——1.1——限高米18內環(huán)路局部可達30米建筑密度%30——綠地率%30

保證金萬元100000——起始價萬元333100——銷售均價元/㎡68924——最高銷售單價元/㎡72370——起始價樓面價元/㎡56575——競買申請、保證金截止時間2018/1/16——交易時間2018/1/17剩余地價款繳納時間2018/3/17——其他要求：1、宗地限定商品品房銷售價格格、并設定土土地上限價格格，達到上限價格格后，轉為現場競競報企業(yè)自持持商品住房面面積比例程序序。同時，宗宗地設定有企企業(yè)自持商品品住房面積預預設比例，達達到設定的預預設比例時，，轉入高標準準商品住宅建建設方案投報報程序；3、商品住房銷售售均價不超過過68924元/平方米，且最最高銷售單價價不得超過72370元/平方米；4、商品住房銷銷售時不得強強制搭配其他他服務、產品品，不得捆綁綁精裝修；5、商品住房取取得分戶不動動產登記證書書或者契稅完完稅憑證后五五年內不得出出售；5.交易方式（招招拍掛）TIPs：列表闡述出出讓宗地基本本情況及各項項指標，說明明基本要求33示意34商務條件（收收并購類）股權結構圖交易路徑說明明：…………TIPs：1、現有股權結結構圖，交易易的股權結構構圖2、項目來源、、賣方出售原原因、競爭對對手（項目轉轉讓補充信息息）3、商務條件（（根據下一步步工作計劃、、付款節(jié)奏等等）；4、項目風險及及解決方案B公司

A公司目標公司持股70%持股30%張三持股100%持股100%******投資控股有限公司B公司SPV公司目標公司持股70%持股30%城市集團公司持股100%持股100%******投資控股有限公司交易前股權結結構交易后股權結結構5.交易方式（收收并購）示意35交易背景介紹紹：項目轉讓原因因；項目來源源；特殊需要說明明事項（居間間費等）；競爭對手情況況；核心商務條件件（含付款節(jié)節(jié)奏）：項目風險及解解決方案：5.交易方式（收收并購）35規(guī)劃方案1234項目定位板塊市場分析析銷售價格PART3項目定位1.板塊市場分析析|可比地價TIPs：1、價格由供求求決定，著重重分析土地市市場存量，如如住宅、其他他用地存量等等；2、重點地塊成成交價格，作作為衡量我目目標地塊價格格高低的重重要參考標準準37示意1.板塊市場分析析|整體供求TIPs：對板塊內住住宅的整體供供求和量價趨趨勢進行分析析，若項目涉涉及商業(yè)和辦辦公也需做分分析381.板塊市場分析析|競品地圖TIPs：1、項目周邊區(qū)區(qū)域地圖（項項目位置、5-10KM內主要競品/可參考3-5個項目）2、區(qū)域房產市市場存量和潛潛在供應情況況統(tǒng)計表39示意區(qū)域成交客戶戶特征說明項目名稱客戶年齡客戶來源置業(yè)目的從事行業(yè)購房關注點融科鈞廷25-40以亦莊開發(fā)區(qū)為主，輔以京南客群及品牌追隨自住改善兼投資從事高新技術企業(yè)高管，私營業(yè)主總價，產品，區(qū)域升值潛力悅廷30-40亦莊地緣（產業(yè)園區(qū)）、京南為主自住為主企事業(yè)單位員工，中小私營業(yè)主總價、品質，環(huán)境中信新城30-45亦莊、舊宮地緣（產業(yè)園）、輔以京東自住首置、自住改善私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工總價，產品，交通、環(huán)境國風美侖25-35亦莊地緣及部分京南自主兼投資高新技術、通信、服裝私營業(yè)主價格、功能遠洋天著（平層客戶）30-45京東南為主、輔以三元橋、望京、品牌追隨，部分客戶來自亦莊開發(fā)區(qū)自住改善兼投資從事金融、高新技術企業(yè)高管，私營業(yè)主，事業(yè)單位領導總價，產品，區(qū)域升值潛力1.板塊市場分析析|客群分析TIPs：文字描述客戶區(qū)域來源源分析：工作作區(qū)域、生活活區(qū)域；客戶特征分析析：年齡、職職業(yè)、置業(yè)目目的、置業(yè)次次數、收入水水平、愛好等等。40示意1.板塊市場分析析|產品結構分析析TIPs：文字描述產品結構分析析：板塊內主主要成交產品品的面積段、、總價段。41示意1.板塊市場分析析|產品價格分析析422.項目定位TIPs：根據客群分分析和產品結結構分析，確確定物業(yè)配比比及戶型大小小43

建筑面積戶數建筑面積戶型配比面積配比T6高層（24F）3024028890-11540%32%T4高層（16F12518%15%板式大平層（8F/13/18F）48472312130-15042%51%商業(yè)23002%合計957327283.規(guī)劃方案44示意4.銷售價格TIPs：通過對板塊塊內產品價格格進行分析，，推導設計方方案所涉及的的物業(yè)類型的的銷售價格45工期排布及銷銷售進度1234開發(fā)計劃經濟技術指標標經濟效益分析析5現金流量分析析6敏感性分析PART4可行性研究467擬審議事項1序號時間完成日期時長節(jié)點二期地塊時間節(jié)點前置條件；關鍵事項1拿地前啟動聯(lián)動；產品定位、設計

2集團方案評審完成

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時間6方案復函【啟動會】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負零

11主體達到預售

12首期預售證獲取

2.開發(fā)計劃節(jié)點點TIPs：文字描述：：根據運營管管理中心對項項目要求填寫寫開發(fā)計劃表表471TIPs：文字描述：：各項費用的的支付時間及及比例情況3.工程排期48項目數額2018

2019

2020

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度普通住宅比例100%0%0%28%20%20%20%12%-----面積（平米）251,533--70,42950,30750,30750,30730,184-----售價（元/平米）15,8