房地產(chǎn)營銷推廣策略方案94

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營銷策劃推廣思路方案花園家本報告僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸武漢同創(chuàng)聚合房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司所有，未經(jīng)武漢同創(chuàng)聚合房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。政務區(qū)核心生活圈ⅠⅡ第一章《營銷難點梳理》Ⅲ第二章《項目核心策略》【目錄】第三章《階段執(zhí)行策略》市場環(huán)境項目本體Marketenvironment《營銷難點梳理》難點梳理解決方向項目節(jié)點10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時接待點銷售進場住宅開盤，商鋪同步銷售項目節(jié)點模擬項目營銷節(jié)點如下后，如何保證住宅開盤即熱銷、同時能最快速去化公寓和商鋪？營銷中心開放公寓開盤市場環(huán)境區(qū)域市場34%47.6%18.4%第一產(chǎn)業(yè)

第二產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)

2014年棗陽三次產(chǎn)業(yè)比重34.8%47.9%17.3%第一產(chǎn)業(yè)

第二產(chǎn)業(yè)

第三產(chǎn)業(yè)

2015年棗陽三次產(chǎn)業(yè)比重棗陽為全國百強縣，工業(yè)與服務旅游業(yè)占比較大，消費實力雄厚。市場環(huán)境區(qū)域市場一主主城區(qū)“三心兩軸、三區(qū)一廊”空間架構(gòu)和全面提升城市功能二副吳店文化旅游名鎮(zhèn)興隆創(chuàng)業(yè)運輸大鎮(zhèn)多極熊集平林生態(tài)小鎮(zhèn)太平邊貿(mào)口子鎮(zhèn)七方王城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范鎮(zhèn)新市水果之鄉(xiāng)區(qū)域空間功能協(xié)調(diào)發(fā)展市場環(huán)境區(qū)域市場經(jīng)濟快速平穩(wěn)發(fā)展的環(huán)境下，居民可支配收入及消費潛力增加A2016年達到197億元，是2011年101億元的1.9倍社會消費品零售總額B2016年實現(xiàn)29799元，是2011年14550元的2倍城鎮(zhèn)居民人均可支配收入C2016年實現(xiàn)15737元，是2011年8121元的1.9倍農(nóng)村居民人均可支配收入數(shù)據(jù)來源于2017年棗陽市政府工作報告市場環(huán)境區(qū)域市場4月6月5月7月12月10月8月9月11月1月2月3月投資工作務工春節(jié)回家春節(jié)回家國慶回家11月底回家3月中旬外出務工受各方面的影響，“候鳥式”人群占比加大市場環(huán)境區(qū)域市場舊城改造拆遷力度大、市場潛在客群較多，但因人口外流的區(qū)域特性，基數(shù)有限數(shù)據(jù)來源于棗陽市統(tǒng)計局2016年棚戶區(qū)改造2700戶；2017年棚戶區(qū)改造2792戶，改造北城片區(qū)1350戶、南城片區(qū)700戶、棗琚路片區(qū)742戶。市場環(huán)境區(qū)域市場去庫存任務的穩(wěn)定落地完成，后續(xù)市場政策將具備不穩(wěn)定性因素2015年12月至2017年3月，市場去化81萬平方米庫存，平均每月去化5萬平方米；2017年3月市場庫存總面積為26萬平方米，約需6個月將去化完畢，截止目前，去庫存任務已完成大半部分。市場環(huán)境區(qū)域市場受庫存的產(chǎn)產(chǎn)品面積特特性、新項項目新產(chǎn)品品供貨不及時等各方方面的影響，總銷銷售面積出出現(xiàn)急速下下滑的現(xiàn)象象銷售面積：：截止10月7日，2017年合計銷售售30.71萬平方米；；9月比8月減少約1萬平方米，，同比下降27%；2017年4月至10月共計銷售售20.5萬平方米，，市場庫存存量得到進進一步釋放放。數(shù)據(jù)來源于于棗陽市房房地產(chǎn)市場場信息發(fā)布布平臺市場環(huán)境區(qū)域市場受市場銷售面面積走勢影影響，去化化套數(shù)也同同步出現(xiàn)下下滑趨勢銷售套數(shù)：：截止10月7日，2017年合計已去化2362套；9月比8月減少86套，同比下降27%。數(shù)據(jù)來源于于棗陽市房房地產(chǎn)市場場信息發(fā)布布平臺市場環(huán)境區(qū)域市場數(shù)據(jù)來源于于棗陽市房房地產(chǎn)市場場信息發(fā)布布平臺目前市場庫庫存約2500套左右，且在售項目目基本上都都面臨尾盤盤去化階段段預計今年年年底至2018年上半年，，市場新增增供應量將將達到25萬平方米左左右。市場環(huán)境區(qū)域市場項目區(qū)域內(nèi)內(nèi)高燈附近近地塊、項項目紅線周周邊地塊，，預計今年年底或明年年初將會相相繼推出，，預計體量量超10萬平方米；土地供應：：2017年9月20日土地拍賣賣兩塊商住住兩用地，，合計體量量為15萬平方米。市場環(huán)境公寓市場公寓因產(chǎn)品品屬性，導導致其銷售售周期較長長，去化壓壓力十分艱艱巨天立職工公公寓于2017年6月取得預售售，截止目目前僅去化化7套，月均去化2套；百盟公寓于于2014年10月取得預售售，截止目目前僅去化化55套，月均去化1.5套。數(shù)據(jù)來源于于棗陽市房房地產(chǎn)市場場信息發(fā)布布平臺市場環(huán)境市場競品數(shù)據(jù)來源于于棗陽市房房地產(chǎn)市場場信息發(fā)布布平臺本案恒大世紀城城均價：5200浕水壹號二期預估均均價4900棗陽理想城城均價：4200根據(jù)項目地地理位置、、客群屬性性等因素判判斷，將于于本項目直直面競爭的的有恒大世世紀城、浕水壹號、棗陽理理想城三個個項目。市場環(huán)境市場競品數(shù)據(jù)來源于于棗陽市房房地產(chǎn)市場場信息發(fā)布布平臺競案2017年10月-2018年6月住宅產(chǎn)品供應表核心競品后后期住宅供供應量不足足，但整體體市場后期期供應體量量仍然較多多，后期競競爭空間仍仍十分激烈烈核心競品現(xiàn)現(xiàn)庫存住宅宅120套左右；預計核心競競品后期供供應住宅224套，供應量量略顯不足足。恒大世紀城城浕水壹號棗陽理想城城11月10月12月5月3月1月2月4月10月7日7#加推后，目目前去化庫庫存約50套6月預估年底會加推商鋪鋪9月28日集中開盤盤后，目前前為去庫存存約70套二期蓄客階階段，定制制金小戶型型15萬，大戶型型20萬預計年初會會加推6#，約2.17萬㎡，共224套市場環(huán)境市場競品競案2017年10月-2018年6月公寓產(chǎn)品供應表浕水壹號三正狀元府府11月10月12月5月3月1月2月4月6月公寓產(chǎn)品蓄蓄客階段公寓產(chǎn)品蓄蓄客階段預計上半年年會加推公寓1.9萬㎡，共378套預計年初會加推公寓0.28萬㎡，共70套受市場客群群認知有限限，前期公公寓產(chǎn)品去去化速度緩緩慢，2018年市場新增增公寓產(chǎn)品品體量2.2萬㎡，市場場競爭環(huán)境境將更加極極具慘烈預計核心競品浕水壹號在2018年上半年將將新增公寓寓378套；預計其它競競品三正狀狀元府在2018年年初將新增公寓70套市場環(huán)境市場競品兩房小三房四房㎡8090100110120130140150160170本案大三房恒大世紀城徑水壹號中凱理想城競品項目供應的產(chǎn)品面積96116-118123133-136133101113-119123-12790102122-128140-14498-118127恒大世紀城浕水壹號理想城520049004200競品項目成交價格單位：元/㎡競品項目主主力戶型以113-119㎡緊湊小三房房和123-133㎡㎡闊綽三房房為主；；核心競品品成交均均價預計計將在4200-5200元/㎡區(qū)間。受目前在在售項目目成交價價格影響響，與整體市場場其它項項目相比比時，住宅產(chǎn)產(chǎn)品面積重合合度高，屆時時因價差差因素，，將會導導致客戶戶分流現(xiàn)現(xiàn)象嚴重重化市場環(huán)境境競爭困局市場潛在在供應量量較大、、競爭激激烈客戶基數(shù)數(shù)有限產(chǎn)品重合合度高價格影響響成交怎么跳出出市場競競爭困局局？政務區(qū)本案老城商業(yè)業(yè)區(qū)新城商業(yè)區(qū)老城文教教區(qū)區(qū)域位置置：政務區(qū)位于老老城商業(yè)業(yè)區(qū)、老老城文教教區(qū)、新新城商業(yè)業(yè)區(qū)的核核心區(qū)域域，區(qū)域優(yōu)勢勢明顯。項目位置置：項目位于于人民路路與朝陽陽東路交交匯處，，與市政政府、衛(wèi)衛(wèi)生和計計劃生育育局、城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃局等市政行行政單位位僅一尺尺之遙，，地理位置置得天獨厚厚。項目位于于政務區(qū)區(qū)核心地地段，區(qū)區(qū)域優(yōu)勢勢明顯、、地理位位置得天天獨厚項目本體體項目昭示示性強，，周邊生生活配套套齊全項目四至至：東：鄰冷冷水溝，，后期該該水溝將將規(guī)劃成成特色水水系景觀觀；西：緊鄰市市主干道道人民路路；北：緊鄰鄰區(qū)域次次干道朝朝陽東路路。周邊配套套：交通：棗棗陽3路公交車；；教育：市市直機關(guān)關(guān)幼兒園園、春蕾蕾幼兒園園、東園園小區(qū)幼兒園、、北城東東園小學學、南城城中心小學、棗棗陽四中中、棗陽陽七中；；醫(yī)療：市市婦幼保保健院、、棗陽市市一醫(yī)院院、北城城東園社社區(qū)衛(wèi)生生服務站站；銀行：中中國郵政政儲蓄、、中國農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行；娛樂：東東方太子子酒店等等。項目用地地人民路朝陽路規(guī)劃路規(guī)劃路冷水溝項目本體體項目本體體1號樓2號樓3號樓5號樓6號樓項目總建建9萬平方米米，產(chǎn)品品涵蓋住住宅、公公寓、裙裙樓底商商，為小小型城市市綜合體體住宅：約7萬平方米米（含還還建），，為1#（部分還還建）、、2#（還建）、5#、6#（還建））；公寓：約1.3萬平方米米，為3#；商鋪：約0.82萬平方米米。項目本體體住宅：產(chǎn)品面積積集中在在116-124平方米區(qū)區(qū)間，為為市場主主流產(chǎn)品品類型樓棟面積（平方米）房型套數(shù)（套）總建面（㎡）住宅1#（部分還建）116.483*2*2566522.88123.953*2*2566941.25#116.483*2*2667687.68123.953*2*2668180.7合計（不含2#、6#還建房）24429332.46說明：預計可售量不足220套，總建面約2.5萬㎡公寓：產(chǎn)品合計計306套；底層商鋪鋪：產(chǎn)品合計計55套（其中中1#底商共三三層、局局部二層層，21套；2#底商共二二層，32套；3#底商共三三層，2套），面面積在28-474平方米區(qū)區(qū)間。項目本體體區(qū)域位置置政務區(qū)核核心地段段，生活活配套更更加齊全全完善，，地理位位置優(yōu)越越。產(chǎn)品類型型涵蓋住宅宅、公寓寓、裙樓樓商業(yè)，，且公寓寓與商鋪鋪體量占占比較大大。產(chǎn)品面積積面積跨度度較大，，住宅小面積和和大面積積產(chǎn)品將將面臨去去化難題題，而主主流產(chǎn)品品面積也也將面臨臨與市場場競品競競爭的殘殘酷局面面；而商商鋪大面面積也會會影響去去化速度度。小結(jié)：產(chǎn)品類型型豐富，，住宅與與投資產(chǎn)產(chǎn)品在推推廣上如如何權(quán)衡衡？難點梳理理如何跳脫脫市場競競爭困局局？長時間曬曬地、還還建房性性質(zhì)，如何提升升客戶信信心？產(chǎn)品類型型豐富，，推廣上如如何權(quán)衡衡？公寓寓產(chǎn)品如如何以快快取勝？？010302解決方向向項目工程程進度須須加快，，目前斷斷斷續(xù)續(xù)續(xù)的打樁樁、挖地地基等動動態(tài)，還還不足以以吸引目目標客群群注意力力。工程進度度圍擋形象象展示項目信息息上線通過圍擋擋形象展展示，釋釋放項目目節(jié)點信信心以及及其它規(guī)規(guī)劃內(nèi)容容，提升升客戶信信心。在當?shù)胤糠康禺a(chǎn)門門戶網(wǎng)站站如搜房房網(wǎng)、棗棗陽房產(chǎn)產(chǎn)網(wǎng)等媒媒體上線線項目相相關(guān)信息息，同時時在當?shù)氐卣搲屷尫彭椖磕縿討B(tài)通過加快快工程進進度、圍圍擋形象象展示全全面出街街、項目目信息上上線，來來提升市市場客戶戶信心。。解決方向向完善臨時時接待中中心并且且正式對對外開放放，同時時根據(jù)工工程進度度制定營營銷節(jié)點點（正式式啟動認認籌），，來促進進蓄客。。臨時接待待中心營營銷氛圍圍包裝建議議認籌目的的：因定制金金門檻太太高，不不容易續(xù)續(xù)集客戶戶，為了了能形成成開盤即即日光的的轟動效效應，為為后期商商鋪和公公寓銷售售打開局局面，建建議啟動動認籌措措施；認籌時間間：項目工程程進度出出正負0后，即刻刻啟動；認籌方式式：1、普通客客戶，憑憑身份證證辦理認認籌即可可享受2萬抵3萬優(yōu)惠措措施；2、意向度度十分強強烈的客客戶，即即交定制制金，享受受開盤額額外的2%的優(yōu)惠折折扣。認籌禮品：：待定。認籌書參參考解決方向向梳理并建建立項目目價值體體系，項項目市場場定位、、形象推推廣與競競品差異異化項目核心心地段優(yōu)越性周邊生活活配套完善性現(xiàn)場體驗驗細節(jié)化項目展示示精細化價值體系系解決方向向在主推廣廣上，確確立項目目核心價價值推廣廣訴求，，各類產(chǎn)產(chǎn)品分階階段性重重點推廣廣。住宅公寓裙樓商業(yè)業(yè)主題形象：以以不同產(chǎn)產(chǎn)品的核核心價值值共同點點為包裝裝原則；；各類產(chǎn)品在在不同階階段，制制定不同同的推廣廣訴求點點。以此來避避開產(chǎn)品品線豐富富、無重重點推廣廣方向的的問題。。策略分解解核心策略略Marketenvironment《項目核心心策略》核心策略略項目LOGO及VI延展：核心策略略項目LOGO及VI延展：核心策略略項目LOGO及VI延展：核心策略略項目LOGO及VI延展：核心策略項目定性、推推廣solgon：政務生活區(qū)·城市綜合體核心策略項目定性、推推廣solgon：城東階層·456位城市精英私私家領(lǐng)地“456”僅為噱頭，，不代表具具體數(shù)據(jù)。策略分解推售策略推廣策略活動策略分產(chǎn)品、制造造節(jié)點，階段段性重點去化化，點帶結(jié)合合形象拔高項目目調(diào)性、線上分階段集中中炒作項目產(chǎn)品線核核心賣點；線線下精準化拓拓客根據(jù)節(jié)點制造造主題性活動動、同時每周周穿插以帶動動人流量和促促進現(xiàn)場氛圍圍的活動現(xiàn)場展示豐富完善現(xiàn)場場營銷展示氛氛圍、增加客客戶體驗感、、深耕口碑價格策略從市場競品、、客戶心理價價位層面進行行綜合取值客戶策略主攻周邊企事事業(yè)單位職工工、以及拆遷遷客群、階段段性針對返鄉(xiāng)鄉(xiāng)潮客群進行行攔截策略分解推售策略：分產(chǎn)品、制造造節(jié)點，階段段性重點去化化，點帶結(jié)合5#純住宅1#部分房源公寓商鋪蓄客階段認籌階段集中銷售階段段蓄客階段平銷階段蓄客階段認籌階段集中銷售階段段蓄客階段平銷階段10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時接待點銷售進場住宅開盤公寓認籌商鋪同步銷售售營銷中心開放放公寓開盤啟動認籌公寓樣板間開開放策略分解價格策略：從市場競品、、客戶心理價價位層面進行行綜合取值BA價格體系客戶心理價格方法：客戶訪談、心理價位調(diào)查摸底競品實際成交均價方法：市場比較法后期將單獨提提交匯報定價價方案初步測算：住宅價格4300元/㎡；公寓價格4200元/㎡；商鋪一層價格格20000元/㎡、二層價格格10000元/㎡、三層價格格6000元/㎡策略分解推廣策略：線上分階段集集中炒作項目目產(chǎn)品線核心心賣點策略要點:凸顯品質(zhì)客戶戶需求的價值值點;持續(xù)推廣深挖階層概念，，拔升推廣調(diào)性性。策略分解推廣策略：線下精準化拓拓客策略要點:穩(wěn)守區(qū)域地緣緣性客戶；客戶區(qū)域擴容容，挖掘舊城城改造潛在品品質(zhì)剛需客戶戶，上山下鄉(xiāng)鄉(xiāng)網(wǎng)羅鄉(xiāng)鎮(zhèn)品品質(zhì)剛需客群群，破區(qū)域擴擴容客戶；品質(zhì)地緣破區(qū)域上山下鄉(xiāng)品質(zhì)剛需客實現(xiàn)客戶擴容容品質(zhì)剛需策略分解活動策略：根據(jù)節(jié)點制造造主題性活動動2018.12018.32018.42018.72018.5新春認籌客戶戶答謝活動婚房體驗季公寓樣板間開開放活動夏令營活動開開營營銷中心開放放活動策略分解活動策略：同時每周穿插插以帶動人流流量和促進現(xiàn)現(xiàn)場氛圍的活動策略分解現(xiàn)場展示：豐富完善現(xiàn)場場營銷展示氛氛圍、增加客客戶體驗感策略要點:案場包裝、住住宅清水樣板板間展示、公公寓精裝樣板板間展示、軟軟性升級，從從細節(jié)入手，，由小及大，，展示升級；；以客戶良好的的口碑感為展展示服務的第第一出發(fā)點，，讓客戶有歸歸家的感覺；；銷售現(xiàn)場銷售道具完善樣板間及現(xiàn)場包裝樣板間體驗升級、包裝層級豐富品質(zhì)包裝展示物業(yè)服務提升策略分解樓體發(fā)光字禮品展示區(qū)汽車遮陽服務務營銷中心茶水水服務洗手間百寶箱箱營銷中心書吧吧/咖啡吧現(xiàn)場展示：豐富完善現(xiàn)場場營銷展示氛氛圍、增加客客戶體驗感策略分解客戶策略：深耕口碑，下自成蹊客戶標準動作：節(jié)日問候、生活溫溫馨提示；活動邀約，保證現(xiàn)場物物業(yè)服務質(zhì)量量；適時推出老帶新機制，增增強積極性。策略分解客戶策略：深耕口碑，下自成蹊業(yè)內(nèi)標準動作作：業(yè)績展示實時時反饋，設立周一為同行開放日日；階段性在新品品推出前邀請請同行參觀并并給建議；同時利用業(yè)內(nèi)內(nèi)人士資源，，啟動介紹客客戶成交給獎獎勵。商鋪住宅Marketenvironment《階段執(zhí)行策略》公寓營銷總控需甲方配合團隊組建住宅客戶信心市場熱度信譽團隊信心活動體驗性現(xiàn)場包裝完善善甲方的信心；；銷售團隊的信信心線上線下齊發(fā)發(fā)力，形成市場熱度度榮譽之戰(zhàn)?。。∽≌腿憾ㄎ慌f區(qū)改造的剛剛需拆遷客戶戶核心客群“候鳥式”榮榮歸故里的返返鄉(xiāng)置業(yè)群主力客群棗陽市區(qū)內(nèi)投資、、改善居住環(huán)環(huán)境的二次或或多次置業(yè)客客群邊緣客戶住宅客群屬性性：住宅推廣主題主打項目形象，，附帶產(chǎn)品信信息：政中間·城市之巔城東階層約116-133平都會華宅全全城公映備選推廣主題：市府地地·眾生仰望住宅渠道配合線上渠道：主主要選擇棗陽陽當?shù)鼐W(wǎng)絡媒媒體如棗陽論論壇、棗陽房房產(chǎn)網(wǎng)、微信信等渠道進行行階段性重點投放。住宅渠道配合線上渠道：在在棗陽城市商商業(yè)核心區(qū)（（萬象城）、、棗陽火車站站、以及核心心競品恒大世世紀城項目附近投放三三塊戶外，達達到客戶攔截截的目的。本案住宅渠道配合線下渠道：1、針對拆遷客客群，主要以以派單的形式式為主，同時時案場“特定定額外”優(yōu)惠惠折扣；2、利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)墻墻體廣告、拉拉橫幅、商家家信息植入、、商超巡展、、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市派派單送禮品、車體廣廣告巡游等方方式進行覆蓋蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。。住宅主題性活動1、配合清水樣樣板間開放、、開盤等營銷銷節(jié)點而組織織的活動，主主要以接地氣氣、促進人流流量的活動為為主，如新春春大禮包等；；2、在1月底針對前期期認籌的客戶戶，舉行答謝謝會活動，借借勢宣傳公寓寓和商業(yè)，同同時釋放老帶帶新、新帶新新獎勵標準。。住宅主題性活動在3月初，針對返鄉(xiāng)置業(yè)客群群，推廣上以以“婚房體驗驗季”的主題題活動為切入入點，案場以以“特定額外外”優(yōu)惠折扣扣為噱頭，吸吸引客戶上訪訪。住宅產(chǎn)品包裝營銷中心清水樣板間：：建議設置在在1號樓右端頭（（靠近廣場））4F的兩個戶型。。裝修要求：1、看房通道盡盡量整潔、不不堆放建筑施施工材料，步步梯需達到交交房標準；2、樣板間內(nèi)墻墻面、墻頂剮剮白、地面鋪鋪灰色地毯或或者找平，通通電并安裝照照明燈，門窗窗安裝到位。。清水樣板間住宅形象包裝根據(jù)圣誕節(jié)、、元旦節(jié)等不不同節(jié)日主題題，在營銷中中心進行主題題氛圍包裝。。住宅目標推廣主主題線上線下按照30%的訪轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)籌率率，來來訪需需837組按照70%解籌率率，認認籌需需251組開盤去去化80%，約176套活動政中間間·城市之之巔當?shù)鼐W(wǎng)網(wǎng)絡媒媒體集集中性性投放放線下渠渠道覆覆蓋拆拆遷群群以及及返鄉(xiāng)鄉(xiāng)客婚房體體驗季季認籌客客戶新春答答謝會會10月3月1月11月12月2月4月5月6月7月臨時接接待點點銷售進進場約220套住宅宅開盤盤啟動認認籌商鋪項目周周邊現(xiàn)現(xiàn)狀：：與政政務區(qū)區(qū)的區(qū)區(qū)域定定位嚴嚴重不不匹配配。人民路路沿線線涵蓋商商業(yè)酒酒店、、藥店店、超超市、、銀行行、餐餐飲等等業(yè)態(tài)態(tài)，多多為裙裙樓（（一層層）商商業(yè)，，其中中餐飲飲整體體形象象較混混亂。。朝陽路路沿線線商業(yè)量量較小小，主主要以以裙樓樓（一一層））商鋪鋪門面面呈現(xiàn)現(xiàn)，檔檔次不不高。。沿河東東路沿沿線基本上上為特特色KTV、洗腳腳城、、賓館館三大大業(yè)態(tài)態(tài)為主主，整整體形形象臟臟、亂亂、差差。區(qū)域分分析商鋪項目定定性填補區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的空白拉升區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)業(yè)形象象政務區(qū)區(qū)區(qū)域性性商業(yè)業(yè)體打造區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)的商商業(yè)名名片商鋪影影響力力將覆覆蓋整整個政政務區(qū)區(qū)，而而不是是僅僅僅限于于社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的概概念。。商鋪客群定定位住宅產(chǎn)產(chǎn)品的的業(yè)主主核心客客群市區(qū)內(nèi)內(nèi)有投投資需需求的的客群群主力客客群部分銀銀行或或其它它單位位客群群邊緣客客戶商鋪客客群屬屬性：：商鋪項目定定性案名包包裝：：繽購街街針對商商鋪單單獨進進行案案名包包裝。。商鋪銷售策策略社區(qū)底底商租租售方方式：：1、直接接出售售：優(yōu)點：資金金回籠籠迅速速，不不用運運營，，減少少勞力力缺陷：：業(yè)態(tài)態(tài)無規(guī)規(guī)劃，，出售售后可可能會會有較較多空空置，，無法法提升升項目目形象象和售售價2、只租租不售售：優(yōu)點：：自持持，便便于管管理，，能夠夠較好好的規(guī)規(guī)劃，，有助助于商商業(yè)氛氛圍的的形成成缺陷：：需要要有專專業(yè)的的運營營管理理公司司，需需要招招進主主力店店，需需要詳詳細定定位及及業(yè)態(tài)態(tài)，規(guī)規(guī)劃同同時需需要3-5年時間間培育育市場場和返返租3、半租租半售售：優(yōu)點：：部分分自持持，一一定范范圍內(nèi)內(nèi)能夠夠管理理經(jīng)營營，帶帶租約約銷售售能夠夠?qū)⑹凼蹆r提提升10%以上，，利于于項目目后期期整體體提升升。缺陷：：同樣樣需要要業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃劃、主主力店店及運運營管管理公公司、、市場場培育育期根據(jù)項項目現(xiàn)現(xiàn)狀，，建議議以直接接出售售的模模式推推廣，，以案案場銷銷售的的方式式執(zhí)行行。商鋪推廣主主題主打項目目核心心價值值點信信息，，提升升客戶戶信心心：做ZF的生意意，賺賺GWY的錢城東階階層約約28平起““浮云云商業(yè)業(yè)”正正在認認購中中備注：：ZF：政府府拼音音簡稱稱GWY：公務務員拼拼音簡簡稱商鋪推廣主主題線上渠渠道：：主要選選擇棗棗陽當當?shù)鼐W(wǎng)網(wǎng)絡媒媒體如如棗陽陽論壇壇、棗棗陽房房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)、微微信等等渠道道進行行階段段性重點投投放。。線下渠渠道：：利用電電影院院貼片片廣告告、競競品攔攔截、、以及及專業(yè)業(yè)市場場、沿沿街商商鋪掃掃街派派單等等渠道道。商鋪氛圍包包裝1#商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃建建議：：以大大型超超市和和快餐餐（肯肯德基基、永永和、、周黑黑鴨等等）、、餐飲飲為主主。大型超超市大型超超市大型超超市快餐快餐餐飲一層二層三層層商鋪鋪氛圍圍包包裝裝2#商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃建建議議：：以以生生活活配配套套為為主主，，二二樓樓建建議議主主動動兒兒童童教教育育培培訓訓及及親親子子游游樂樂區(qū)區(qū)。。社區(qū)區(qū)服服務務社區(qū)區(qū)服服務務教育育培培訓訓教育育培培訓訓兒童童親親子子游游樂樂區(qū)區(qū)銀行行美容容美美發(fā)發(fā)一層層二層層藥房房公寓寓公寓寓分分類類商務務公公寓寓酒店店式式公寓寓養(yǎng)老老公公寓寓普通通公公寓寓公寓寓分分類類公寓寓普通公寓商務公寓酒店式公寓老年公寓用地性質(zhì)居住用地綜合性用地或商住用地一般為商業(yè)用地居住用地區(qū)位較同區(qū)域住宅區(qū)域，較好成熟商業(yè)圈、商務圈內(nèi)或其延伸部分接近商務區(qū)地段比較清凈的宜居區(qū)域主力戶型30-60平小戶型一般以1-2房為主一般以1-2房為主，居住型酒店式公寓設置少量3-4房一般設置2-3房

產(chǎn)權(quán)年限70年根據(jù)用地性質(zhì)，可做到40年-70年70年功能主要是居住居住或商務辦公居住或商務辦公居住服務引進較高端的物業(yè)提供類寫字樓的商務服務專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司管理，在傳統(tǒng)酒店服務的基礎(chǔ)上提供家居服務和商務服務引進較高端的物業(yè)配套住宅配套設施齊全寫字樓配套設施、會所和裝修標準星級配套設施、會所和裝修標準，配備全套家私和電器對配套設施要求較高，醫(yī)療、社區(qū)服務等功能必須具備公寓寓分分類類公寓寓公寓寓定定性性公寓區(qū)域域位位置置：項目目位位于于政政務務區(qū)區(qū)，，且且結(jié)結(jié)合合當當?shù)氐貙崒嶋H際情情況況，，區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)的的商商業(yè)業(yè)商商務務氛氛圍圍并并未未形形成成；公寓寓位位置置：公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品位位于于小小區(qū)區(qū)主主出出入入口口，，且且緊緊鄰鄰市市級級主主干干道道人人民民路路；；土地地性性質(zhì)質(zhì)：：公寓寓土土地地性性質(zhì)質(zhì)為為商商業(yè)業(yè)用用地地。。結(jié)合合實實際際情情況況：：項目目需需以以普普通通公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品進進行行包包裝裝，，以““服服務務性性””的的噱噱頭頭進進行行產(chǎn)產(chǎn)品品升升級級；；另外外根根據(jù)據(jù)當當?shù)氐刭徺彿糠咳喝后w體的的特特性性，后后期期案案場場需需對對老老年年公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品進進行行引引導導。。公寓寓公寓寓定定性性競爭爭激烈烈客戶戶不接接受受信譽譽不明明用用途途市場場庫庫存存公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品較較多多客戶戶不不清清楚楚買買公公寓寓的的用用途途是是什什么么？？客戶戶不不接接受受公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品，，難難以以去去化化客戶戶不不接接受受，，解決決辦辦法法：幫客客戶戶想想清清楚楚公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品的的實實際際功功能能定定位位；；競爭爭激激烈烈，，解決決辦辦法法：：跳出出市市場場常規(guī)規(guī)的的客客群群定定位位及及推推廣廣思思路路。。公寓寓公寓寓定定性性特定定情情況況下下滿滿足足居居住住需需求求、、或或是是有有養(yǎng)養(yǎng)老老需需求求的的人人群群低總總價價、、低低首付付，，滿滿足足投投資資需需求求自住住投資資自用用、、投投資資兩相相宜宜的服服務務性性公公寓寓功能能定定位位：：公寓寓公寓寓定定性性客群群定定位位：：在項目目一一期購購房，，不不想想離離父父母母太太遠遠，，把把父父母母搬搬到到同同小小區(qū)區(qū)居住住養(yǎng)養(yǎng)老老。。重視視本本區(qū)區(qū)域域未未來來的的發(fā)發(fā)展展前前景景以以及及良良好好升升值值潛潛力力；；投資資意意向向以以小小戶戶型型為為主主。。投資資小小戶戶型型，，為為自自己己增增加加安安全全感感。。自住住客客群群投資資客客群投資資/自住住客群可爭爭取取客客群：養(yǎng)養(yǎng)老老群群體體可爭爭取取客客群群：家家庭庭型型小小額額投投資資客客群群主力力客群：25-45歲有有一一定定經(jīng)經(jīng)濟濟實實力力的的家家庭庭主主婦婦公寓寓公寓寓定定性性客群群定定位位：：在中中國國，，““她她經(jīng)經(jīng)濟濟””正正在在崛崛起起，，女女性性文文化化自自母母系系氏氏族族社社會會后后再再一一次次回回歸歸主流流。。公寓寓公寓寓定定性性客群群定定位位：：在經(jīng)經(jīng)濟濟快快速速發(fā)發(fā)展展的的前前提提下下，，離離婚婚率率居居高高不不下下。。家家庭庭婦婦女女的的安安全全感感也也逐逐漸漸在在消消失失。。公寓寓公寓寓定定性性客群群定定位位：：因此此，，對對于于女女性性來來說說，，給給自自己己一一個個安安全全的的““港港灣灣””。。安全的的“港港灣””，除除了經(jīng)經(jīng)濟獨獨立之之外，，還有就就是一一個臨臨時的的“家家”；；大面積積的房房子，，總價價高，，從女性性個人人的角角度考考慮不不劃算算；而小面面積的的公寓寓產(chǎn)品品，正合適適。公寓公寓定定性案名包包裝：：她他公公寓針對公公寓單單獨進進行案案名包包裝。。案名不不一定定具備備實質(zhì)質(zhì)性的的意義義，但但一定定要能能吸引引眼球球，要要朗朗朗上口口，方方便記記憶傳傳播。。公寓公寓定定性案名備備選：：1克拉公公寓、、眾寓寓針對公公寓單單獨進進行案案名包包裝。。該案名名具備備融合合性的的多重重感覺覺，便便于客客戶產(chǎn)產(chǎn)生多多種聯(lián)聯(lián)想。。公寓推廣主主題主推廣廣語要偏偏軟性性、直直擊目目標客客戶內(nèi)內(nèi)心，，以便便引起起共鳴鳴：女人當當自強強，自自由自自的““宅””城東階階層““她她他公公寓””，年年輕人人的生生活主主場約XX平精品品公寓寓，居居住投投資兩兩相宜宜公寓推廣主主題主推廣廣語要偏偏軟性性、直直擊目目標客客戶內(nèi)內(nèi)心，，以便便引起起共鳴鳴：有小““家””，才才能顧顧大““家””城東階層約XX平“她他他公寓寓”，，居住投投資兩兩相宜宜公寓銷售策策略啟動大大客戶戶單位位團購購專場場優(yōu)惠惠活動動：大客戶戶單位位員工工購買買，可可享受受1%的額外外優(yōu)惠惠折扣扣：行業(yè)可可涉及及：教教育、、醫(yī)療療、銀銀行以以及行行政企企事業(yè)業(yè)單位位公務務員公寓渠道配配合線上渠渠道：：主要選選擇棗棗陽當當?shù)鼐W(wǎng)網(wǎng)絡媒媒體如如棗陽陽論壇壇、棗棗陽房房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)、微微信自媒媒體等等渠道進行階段性性重點點投放。。線下渠渠道：：利用電電影院院貼片片廣告告、市市區(qū)重重點商商超巡巡展派派單、、市區(qū)區(qū)KTV娛樂場場所的的信息息植入入等渠道道。同時啟啟動競競品派派單攔攔截動動作。。公寓渠道配配合線下渠渠道：：全員營營銷，，針對對競品品樓盤盤的同同行推推薦客客戶成成交，，可獲獲得1000元現(xiàn)金金推薦薦獎勵勵。公寓產(chǎn)品包包裝A、針對對養(yǎng)老老需求求的客客群裝修要要點：：低樓樓層、、裝修修風格格較沉沉穩(wěn)、、沒有有入戶戶門門門檻、、設置置緊急急呼叫叫（呼呼叫至至物業(yè)業(yè)，由由物業(yè)業(yè)協(xié)助助撥打打120急救服服務電電話））按鈕鈕、廁廁所安安裝扶扶手B、針