房地產(chǎn)項目策劃實例97

Times?泛城項目策劃報告房地產(chǎn)項目策劃實例報告正文：一、項目價值分析

二、項目定位

三、發(fā)展思路之競爭策略

四、發(fā)展思路之產(chǎn)品策略

五、發(fā)展思路之營銷策略

六、發(fā)展思路之推售策略

項目判斷內(nèi)因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析土地市場分析1

項目價值分析

我們是什么？

區(qū)位本體條件本案位于成者市金牛區(qū)梁家巷片區(qū)解放路一段,于北二環(huán)路口.項目地塊坐北朝南.整個地塊呈較為標準的正方形;臨街面約14.8米.北則為紅旗巷,南則為二環(huán)路,東則為解放路一段,此路段為成都通往新都之重要路段.目前除本項目外周圍在建項目較多,其中藍光集團所開發(fā)項目極具代表性本項目

經(jīng)濟指標本體條件·規(guī)劃建設凈用地面積：2882m2·規(guī)劃總建筑面積：18730.4m2

其中：(一)地上建筑面積：16991.3m2其中：

1、辦公建筑面積：13944m22、商業(yè)建筑面積：3027.3m23、其他建筑面積：20m2（二）地下建筑面積及層數(shù)：1739.1m2其中：1、地下停車庫建筑面積：

1714.5m2、地下設備用房建筑面積：728m23、地下建筑層數(shù)：1層·容積率：5.90·商業(yè)建筑面積占總建筑面積百分比：16.2%·建筑密度：34.4%·綠地率（大于等于）：26.1%·機動車位：85輛

其中：1、辦公機動車位：69輛

2、商業(yè)機動車位：20輛

·非機動車位：149輛

其中：1、辦公機動車位：55輛

2、商業(yè)機動車位：94輛本項目

主要交通干道：二環(huán)路北三段、解放路一段、北新干道

遠期規(guī)劃成都地鐵三號線規(guī)劃，經(jīng)過本項目向市中心延伸，與地鐵一、二、四號線連接可轉(zhuǎn)乘。

交通項目道路條件良好，但目前公交系統(tǒng)和軌道交通匱乏，未來有望改善。本體條件本項目配套現(xiàn)狀商業(yè)配套

本項目所處區(qū)域配套設施成熟，主要滿足停車位的需求。如：工商銀行、超市、學校公共配套

預留開放式大型活動廣場，為居住區(qū)提供公共活動空間及場所。本體條件規(guī)劃配套成都三十三中學幼兒園中心醫(yī)院老年公寓工商銀行超市學校地塊關鍵字城北.金牛區(qū) 區(qū)位性質(zhì)規(guī)模獨棟公寓優(yōu)勢：

1.地形規(guī)整，便于建筑產(chǎn)品規(guī)劃少；

2.項目近主干道,交通便捷；

3.項目單價總價低.戶型設計好；

4.項目位四大商圈交叉區(qū)，周邊商戶較多\住宅區(qū)多，市場消費潛力大。劣勢:1.因為城北的歷史問題,大區(qū)域市場會受到影響

2.地塊規(guī)模小，在營銷推廣上難以產(chǎn)生規(guī)模效益。地塊優(yōu)劣勢本體條件項目判斷內(nèi)因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析土地市場分析1

項目價值分析

我們是什么？位置：本案位于成者市金牛區(qū)梁家巷片區(qū)解放路一段,于北二環(huán)路口;臨街面約14.8米.北則為紅旗巷,南則為二環(huán)路,東則為解放路一段。定位：新城市”，展示項目區(qū)域的配套環(huán)境、區(qū)域的市場的發(fā)展?jié)摿Φ取！办艅有簟?，體現(xiàn)項目戶型特點,戶型的靈動,低總價,時尚,適應方向廣等?！盎盍伞保e極向上，體現(xiàn)項目物業(yè)投資性\項目區(qū)域市場的升值潛力。目前中國股票市場很火熱,借大眾所關注焦點突顯本項目物業(yè)及區(qū)域價值。

概述Times?泛城概念性定位為“新城市炫動小戶·活力股”。性質(zhì)：區(qū)域.城北金牛區(qū)經(jīng)濟環(huán)境區(qū)域

.城北金牛區(qū)五塊石批發(fā)市市場商圈本案項目地西西側(cè)城北客運運中心往北則則方面即為五五塊石大批發(fā)發(fā)市場;市場環(huán)境活躍躍,交通便利,人力資源豐富富.茶葉\藥材\蔬果\建材批發(fā)市場場皆聚于此,商賈聚集.從地理區(qū)位看看，項目經(jīng)濟濟環(huán)境較為優(yōu)優(yōu)越，處于四四大商圈的輻輻射之中城北物流商圈圈項目至北,經(jīng)駟馬橋至天天回鎮(zhèn)為成都都物流貨運經(jīng)經(jīng)濟集中區(qū)域域.經(jīng)濟環(huán)境區(qū)域

.城北金牛區(qū)荷花池批發(fā)市市場商圈項目往西約1公里即為荷花花池大商圈區(qū)區(qū)域,屬成都北部商商圈代表區(qū)域域,衣飾\飾品\箱包\皮革\貨運……商戶眾多;有較長的發(fā)展展歷史.建材市場商圈圈項目自身地處處一建材市場場集中區(qū)域,項目旁美殼裝裝飾城,國美電器,512建材市場…項目北面之富富森`美家居建材市市場,至今已是成都都建材市場之之重要區(qū)域,同時與五塊石石建材市場連連成一片,成為成都建材材市場之主要要區(qū)域.影響較大.經(jīng)濟提升、綠綠化跟進規(guī)劃區(qū)域.城北金牛區(qū)新興片區(qū),綠化跟進城北解放路一一段、駟馬橋橋片區(qū)因為自自身原因,曾經(jīng)給人留下下的是臟、亂亂、差的印象象,隨著城市化進進程的不斷提提高.現(xiàn)本項目片區(qū)區(qū)屬于成都市市舊城改造一一重要區(qū)域,除了迪邦、藍藍光、匯融、、興元、天賜賜等眾多開發(fā)發(fā)商所開發(fā)新新項目外,還有政府與發(fā)發(fā)展商共同合合作的限價房房項目落居于于此(如:干道北回歸線線).綠化的打造從從整個城北的的概念來看.現(xiàn)2000畝城北沙河源源綠化片區(qū)、、新綠水碾公公園、近5000畝高爾夫球場場、熊貓基地地、北湖、東東湖公園;從現(xiàn)市政府對對城北區(qū)域的的行政重視到到實際開發(fā)情情況,反觀城北的歷歷史與今天;未來城北的城城市化發(fā)展進進程可見一斑斑.城北經(jīng)濟地位位的穩(wěn)定,區(qū)域的發(fā)展城北屬于成都都經(jīng)濟、商務務一重要區(qū)域域,從市政府的規(guī)規(guī)劃來看,未來城北經(jīng)濟濟地位不會改改變,加之目前并且且北部住房市市場的發(fā)展,在未來,城北區(qū)域商務務類型物業(yè)的的需求會有一一定的突顯.項目判斷內(nèi)因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析析土地市場分析析1項目價值分析我們是什么？？土地市場概述述近期東麗區(qū)土土地供應主要要集中在四個個片區(qū)：近期東麗湖西西北區(qū)域土地地供應量充足足，主要集中中在四個片區(qū)區(qū)空港物流加工工片區(qū)：住宅供應量量22.92萬華明示范鎮(zhèn)片片區(qū)：預計住宅供應應量167.03萬，預計商業(yè)供供應量120萬華明新家園片片區(qū)：住宅供應量108.17萬，商業(yè)供應量量22.7萬東麗湖西北片片區(qū)：住宅供應量83萬，商業(yè)供應量量48.8萬土地市場赤歡公路金鐘河02號03號04號07號06號05號成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面地價（元/平米）02號2008.01.169.31.312.1商業(yè)1075.7303號2008.01.1614.11.217.0商業(yè)1012.7504號2008.01.1713.11.519.7商業(yè)711.4605號2008.01.1720.11.326.1居住3093.3306號2008.01.1818.81.222.5居住2813.5407號2008.01.1818.11.934.4居住3492.69天津億兆投資資發(fā)展有限公公司東麗城市基礎礎設施投資有有限公司天津市東方財財信投資有限限公司東麗湖西北地地塊2008年初，東麗湖湖西北區(qū)域土土地放量，商商業(yè)、居住用用地平分秋色色，樓面地價價相對較低土地市場116119120117118天房華僑城北京住總安居建設成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面價（元/平米）116號2007.09.2928.81.131.86居住5053117號2007.09.3019.920.8316.44居住5547118號2007.09.3027.611.1632.14居住1263119號2007.09.3026.710.84居6.85商15.62居住商業(yè)3512120號2007.09.3035.130.8居20.88商7.08居住商業(yè)3508華明新家園地地塊2007年9月，在新家園政策策的影響下，，華明新家園園居住用地地地價高漲，樓樓面地價突破5000元/平米，天房、、華僑城等實實力開發(fā)商紛紛紛進入土地市場成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途起拍價（萬元）09號--46.72--居住、商業(yè)金融、公共服務設施25366410號--47.79--居住、商業(yè)金融、公共服務設施25889411號2008.01.1543.342.1291.85居住、商業(yè)金融、公共服務設施255516（成交價）2007-09掛牌地塊圖示示天津鵬潤方圓圓房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司2007-10掛牌地塊圖示示華明鎮(zhèn)地塊2008年華明鎮(zhèn)地塊塊陸續(xù)啟動，，各地塊均包包括商業(yè)和居居住用地，體體量較大，除本地塊外，，其它尚未成成交土地市場A遠洋新干線高爾夫管委會蓄水湖中環(huán)東路東六道東七道中心大道皇冠國際東五道東四道萬順酒店及酒店式公寓空港物流加工工區(qū)地塊2007年空港物流加加工區(qū)內(nèi)土地地供應主要為為工業(yè)用地，，少量商業(yè)（（汽車4S店），住宅用地極為為稀缺成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面價（元/平米）津空加（掛）2007-19-1號2007.11.1414.9565≤2≤29.92居住447.632007年空港物流加加工區(qū)內(nèi)另出出讓工業(yè)用地地10塊，商業(yè)（汽汽車4S）用地6塊土地市場07號06號空港A10號9號05號118號120號本項目119號117號116號081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑面積34.4萬平米，容積積率1.9建筑面積14.96萬M2建筑面積22.5萬平米，容積積率1.2建筑面積26.1萬平米，容積積率1.3建面20.88萬平米，容積積率0.8建筑面積32.14萬平米，容積積率1.16建筑面積46.76萬平米，容積積率1.7建筑面積6.85萬平米，容積積率0.84建筑面積16.44萬平米，容積積率0.83建筑面積31.86萬平米，容積積率1.1未來競爭分析析——住宅區(qū)域內(nèi)住宅未未來面臨激烈烈競爭,總供應量約350萬，未來1-2年市場供應充充足供應量108.17萬平米供應量83萬平米建筑面積59萬平米，容積積率1.7建筑面積61.3萬平米，容積積率1.7供應量167.03萬平米土地市場04號03號10號9號02號本項目120號119號081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑面積19.7萬平米，容積積率1.5建筑面積12.1萬平米，容積積率1.3建筑面積43.8萬平米，容積積率3.2建筑面積17萬平米，容積積率1.2建筑面積7.08萬平米，容積積率7.08建筑面積15.62萬平米，容積積率0.84未來商業(yè)主要要集中在華明明示范鎮(zhèn)和空空港物流加工工區(qū)內(nèi)，項目目周邊商業(yè)競競爭激烈未來競爭分析析——商業(yè)建筑面積40萬平米，容積積率3.2建筑面積40萬平米，容積積率3.2供應量80萬平米(估算）供應量48.8萬平米供應量22.7萬平米土地市場從2007年9月至今，伴隨隨華明新家園園和東麗組團團的發(fā)展，區(qū)區(qū)域土地放量量顯著，住宅宅供應量約360萬，商業(yè)供應應量接近200萬；項目未來來居住、商業(yè)業(yè)產(chǎn)品均面臨臨激烈競爭。由于新家園政政策的影響，，土地價格走走高，居住用用地最高突破破5000元/平米；未來1-2年內(nèi)商品房供供應充足,且價格平臺較較高；項目土土地成本相對對較低，對抗市場風險險能力強。空港土地供應應主要以工業(yè)業(yè)、商業(yè)（大大型集中商業(yè)業(yè)和4S汽車店)為主，居住用用地較稀缺，，但短期內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口增長有限，其其對住宅的需求求量也有限。土地市場2項目定位——我們的價值是是什么？從城市功能和和發(fā)展的角度度，結合自身身的稟賦，挖挖掘項目在城城市中的價值值我們的價值是是什么？我們們最大的機會會是什么？需要從城市功功能站位上考考慮項目價值值，動態(tài)的分分析新區(qū)發(fā)展展規(guī)律。項目難點判斷斷站在戰(zhàn)略層面面定位本項目優(yōu)質(zhì)戶戶型與低總價價.本項目區(qū)域價價值與投資價價值.本區(qū)域未來房房產(chǎn)市場競爭爭力的不可忽忽視.XX對項目發(fā)展方方向的思考本項目優(yōu)質(zhì)戶戶型與低總價價.項目為小型項目，獨棟小小戶型公寓。。本項目區(qū)域價價值與投資價價值.新城市炫動動小戶·活力股城北商圈：處處于城北四大大商圈中心本體稟賦：獨獨棟小戶型公公寓城市形態(tài)：功功能完善、有有機循環(huán)的城城市重要節(jié)點點xx對項目核心價價值的理解項目的核心價價值綜合性質(zhì)規(guī)模城北商圈城市發(fā)展價值值核心價值優(yōu)勢劣勢機會威脅住宅因為城北的歷歷史問題,大區(qū)域市場會會受到影響地塊規(guī)模小，，在營銷推廣廣上難以產(chǎn)生生規(guī)模效益周邊項目較多多，每個項目目都有小戶型型物業(yè)出售.直接形成競爭爭待開發(fā)地塊較較多，潛在競競爭性項目不不容忽視項目產(chǎn)權四十十年問題,容易造成群體體抗性.SWOT地形規(guī)整，便便于建筑產(chǎn)品品規(guī)劃項目近主干道道,交通便捷.項目單價總價價低.戶型設計好.項目位四大商商圈交叉區(qū)，，周邊商戶較較多住宅區(qū)多多，市場消費費潛力大項目地處四大大商圈交叉間間,其中近荷花池池、建材市市場商圈,區(qū)域小戶型較較少,可以補足這商商務性公寓市市場的不足.本區(qū)域多數(shù)項項目入市在前前，可以借鑒鑒其成功經(jīng)驗驗項目處于舊城城改造區(qū)域，，新興商業(yè)將將改寫市場格格局本項目定位于于小戶型精致致公寓.其投資價格大大于一般住宅宅,靈活,適用.基于項目的核核心價值，確確立項目發(fā)展展方向線索泛城城北商圈本體綜合性質(zhì)規(guī)模城北商圈城市發(fā)展價值核心價值商業(yè)人居小盤題材引申項目定位都市--精致小戶型公公寓項目屬性項目定位從項目的客戶戶群情況看，，本項目客戶戶群主要先擇擇過渡性投入入及投資性選選擇的年輕群群體，在推廣廣上面應體現(xiàn)現(xiàn)出激情、對對未來的一種種憧憬、訊息息的把握對家家的歸屬及社社會的認同…等元素,基于以上分析析，項目形象象定位于時尚尚、激情情、繁華華深處。時尚——追求潮流，引引領潮流激情——熱情奔放，狂狂野不羈,認同感繁華深處——燈紅酒綠?紙醉金迷?于繁華深處乃乃是一種人性性本質(zhì)的回歸歸與寧靜的需需求.住宅三層商業(yè)性裙裙樓十六層精致小小戶型公寓居住定位：城城市中心獨棟棟小戶型公寓寓，處于四大大商圈的交匯匯功能定位客戶定位本性性客客戶戶群群體體———于城城北北工工作作生生活活便便捷捷謀謀求求成成功功的的城市市白白領領,區(qū)域域選選擇擇性性強強.講究究投投資資性性型型及及過過渡渡性性.———借助助本本區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟地地位位區(qū)區(qū)位位特特點點，，謀謀求求商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展先先機機的的小型型公公司司及房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的投資資者者.附性性客客戶戶群群體體———五塊塊石石\荷花花池池\物流流中中心心\建材材市市場場商賈賈.看好好本本區(qū)區(qū)域域市市場場,投資資性性為為主主.———本區(qū)區(qū)域域客客戶戶.自行行消消化化.———舊城城改改造造帶帶來來的的老老城城區(qū)區(qū)拆遷遷人人口口紅海海———競爭爭策策略略藍海?！a(chǎn)品品策策略略紅海?！茝V廣策策略略藍海?！剖凼鄄卟呗月圆俦P盤思思路路：：紅紅海海精精神神藍藍海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略面對對全全天天津津外外環(huán)環(huán)市市場場，，制制定定合合理理的的價價格格策策略略。。產(chǎn)品品選選擇擇最最具具優(yōu)優(yōu)勢勢的的差差異異化化特特征征，，超超高高性性價價比比。。粗放放型型推推廣廣，，爭爭取取一一切切可可行行有有效效的的客客戶戶渠渠道道和和促促銷銷手手段段，，不不放放過過一一個個客客戶戶。。不同同階階段段推推出出市市場場空空白白產(chǎn)產(chǎn)品品，，減減少少直直面面競競爭爭。。區(qū)域域市市場場價格格策策略略3項目目思思路路之之競競爭爭策策略略CompetitionStrategy區(qū)域域市市場場區(qū)域.城北金牛區(qū)項目目區(qū)區(qū)域域住住宅宅項項目目有有““富富麗麗錦錦城城””、、““富富麗麗花花城城””、、““興興元元華華盛盛””、、““匯匯融融名名城城””、、““芙芙蓉蓉華華庭庭””、、““名名人人第第四四城城””、、““瑞瑞祥祥御御錦錦””、、““陽陽光光80后””等等，，都都處處在在建建過過程程中中.主要要競競爭爭對對手手為為““陽陽光光80后””、、““名名人人第第四四城城””。。項目名稱項目屬性陽光80后名人第四城項目地址李家沱三友路一環(huán)路北四段北二環(huán)西南交大南門對面物業(yè)形態(tài)精裝小戶型公寓

小戶型公寓物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間40—78㎡30--100㎡均價預計5650元/㎡

預計5200元/㎡總戶數(shù)346戶1000戶車位數(shù)未定298個開盤時間未定

未確定銷售情況預售

預售交房時間2008年底

項目現(xiàn)在封頂斷水物管費用未定

未定項目簡介地處北一環(huán),交通便捷,周邊配套設施齊全,地理優(yōu)勢較明顯,整個項目以小戶型為主動,總價低,適合都市年輕白領自住或投資,現(xiàn)接受前期咨詢.

項目近成都會展中心及西南交大,交通便捷,該項目集商業(yè)\商務\小戶型為一體,適合投資.

注:因開發(fā)手續(xù)問題,該項目亮相近一年,至今未開盤.開發(fā)商成都前鋒實業(yè)有限公司

名人房產(chǎn)競爭爭分分析析區(qū)域.城北金牛區(qū)陽光80后:競爭項目客戶群定位及產(chǎn)品定位此樓盤客戶群年齡特征明顯,以年輕白領為主客戶群.從推廣止面沒有看出區(qū)域劃分的情況.整個項目為純小戶型項目,戶型區(qū)間40—78㎡,總戶數(shù)346戶,預計均價5650元/㎡.廣告推廣色彩以綠色為主色調(diào),色彩鮮明\輕快.競爭項目推廣狀況目前項目為前期咨詢階段,客戶反響較好.因為項目為精裝小戶型,在交房后業(yè)主當即可方便入住,省去裝修之煩惱,對于其定位之客戶群很有吸引力.

名人第四城競爭項目客戶群定位及產(chǎn)品定位此樓盤客戶群定位與陽光80后相似.定位語用四個詞進行了推廣:居家/商務/投資/經(jīng)營.主題推廣語較有代表性的為:”城市上層生活地標,精英人士風尚寓所”.競爭項目推廣狀況因為開發(fā)手續(xù)等問題,本項目從亮相至今沒有開盤,前期損失了較多客戶,現(xiàn)階段咨詢?nèi)栽谶M行中,但因為市場所造成的抗性,咨詢情況不是很樂觀.區(qū)域域市市場場關關鍵鍵結結論論價格格（（元元/m2）：（（毛毛坯坯））多層層、、小小高高5000--6000主流流產(chǎn)產(chǎn)品品：：小高高區(qū)域域市市場場市市場場各各物物業(yè)業(yè)類類型型的的均均價價、、主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品分分別別為為：：區(qū)域市場多層、小高層5000600070008000900010000洋房高層結論論項目目處處于于次次完完全全競競爭爭性性市市場場，，周周邊邊項項目目較較多多,但對對于于本本項項目目同同質(zhì)質(zhì)性性競競爭爭樓樓盤盤僅僅為為陽陽光光80后,市場場具具有有一一定定的的潛潛力力,要使使項項目目價價格格、、地地段段、、區(qū)區(qū)域域、、投投資資價價值值、、區(qū)區(qū)域域潛潛力力等等優(yōu)優(yōu)勢勢突突顯顯,方可可成成為為本本區(qū)區(qū)域域物物業(yè)業(yè)投投資資新新亮亮點點.區(qū)域域內(nèi)內(nèi)待待開開發(fā)發(fā)地地塊塊較較多多，，勢勢必必在在產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位方方面面與與本本案案具具會會有有相相似似之之處處，，是是潛潛在在的的有有力力競競爭爭對對手手。。因因此此，，項目目的的未未來來競競爭爭環(huán)環(huán)境境不不容容樂樂觀觀。項目目商商務務經(jīng)經(jīng)濟濟的的區(qū)區(qū)位位特特征征，，決決定定了了本本案案的的最最大大價價值值趨趨向向。。在在商商務務配配套套、、VI推廣廣等等方方面面，，必必須須考考慮慮商商務務功功能能的的需需求求。。才才能能最最大大可可能能取取得得價價位位的的提提升升。。項目目地地處處四四大大商商圈圈經(jīng)經(jīng)濟濟交交叉叉區(qū)區(qū),項目目推推廣廣上上對對于于城城北北的的地地位位;應突突出出的的是是城城北北經(jīng)經(jīng)濟濟地地位位的的穩(wěn)穩(wěn)固固及及區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展之之前前景景,同時時應應淡淡化化的的是是,城北北居居住住環(huán)環(huán)境境臟臟、、亂亂、、差差的的歷歷史史影影響響.區(qū)域.城北金牛區(qū)基于于城城北北.金牛牛區(qū)區(qū)的的大大背背景景下下的的本本項項目目所所處處的的地地位位是是什什么么？？定價定價價策策略略1.根據(jù)據(jù)市市場場調(diào)調(diào)研研的的結結果果，，項項目目區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)競競爭爭性性項項目目僅僅有有陽陽光光80后及及名名人人第第四四城城，，因因此此在在項項目目的的價價格格定定位位中中，，采采取取比比較較定定價價法法，，根根據(jù)據(jù)陽陽光光80后的的售售價價情情況況，，考考慮慮本本案案40年產(chǎn)產(chǎn)權權問問題題,確定定本本案案的的售售價價范范圍圍。。2、競競爭爭項項目目售售價價住宅宅均均價價：：5100元/㎡㎡(清水水房房)，均均價價5600元/㎡㎡（精精裝裝修修戶戶型型））；；3、本本案案售售價價范范圍圍的的確確定定住宅宅：：4300～4700元/㎡㎡（清清水水房房））注：：a.在整整體體運運作作上上，，銷銷售售變變動動采采取取跟跟隨隨跟跟蹤蹤變變動動法法。。根根據(jù)據(jù)陽陽光光80后\名人第四四城及本本案的實實際情況況售價變變動，進進行相應應的調(diào)整整。b.售價調(diào)上上采用低低調(diào)幅,高調(diào)頻的的方法進進行價格格調(diào)整.物業(yè)類型型定定價價基準入入市價格格小高層43004690根據(jù)當前前市場行行情與項項目的具具體特點點，我們們建議將將小高的的基準價價格為4300元/m2?？紤]到到年增長長率和溢溢價，推推算出項項目在明明年十月月入市時時的定價價如下：：

入市價格=基準價格+基準價格×8.5/12×10％+基準價格×2%8.5個月的增長率XX溢價計算依據(jù)據(jù)：10%年增長率率，2%XX溢價定價建筑、園園林、景景觀及公公共部分分內(nèi)容物業(yè)戶型型建議配套（小小學、幼幼兒園、、超市））4項目思路路之產(chǎn)品品策略ProductStrategy產(chǎn)品選最最具優(yōu)勢勢的差異異化特征征小面積、、高性能能集約物物業(yè)藍?！a(chǎn)品策略略建筑內(nèi)容外立面色色彩根據(jù)本項項目“時時尚、、激情、、繁繁華深處處”的形形象定位位，色彩彩要絢麗麗，質(zhì)感感，具有有視覺沖沖擊力。。因此，，建議使使用墨黑黑、陽紅紅、（質(zhì)質(zhì)感、活活力）雙雙色系為為主線條條，白色色等色調(diào)調(diào)為底色色，整體體上體現(xiàn)現(xiàn)項目的的外立面面風格。。外立面建建筑元素素為了體現(xiàn)現(xiàn)項目的的青春氣氣質(zhì)、時時尚動感感性、視視覺沖擊擊力，在在外立面面的建筑筑元素中中，建議議使用木木質(zhì)窗欞欞、大飄飄窗、外外伸陽臺臺以及裝裝飾性建建筑元素素，讓外外立面產(chǎn)產(chǎn)生錯落落有致，，變化多多姿的動動感；防防止外立立面帶給給消費者者呆板、、沉悶的的感覺。。外立面建筑內(nèi)容本項目的的住宅部部分，除除了滿足足居家功功能外，，很大程程度上需需要考慮慮小型公公司的辦辦公功能能。因此此，除了了通風、、采光性性要求外外，在小小戶型的的空間尺尺寸上，，戶型面面積上建建議多樣樣化，滿滿足不同同類型的的公司辦辦公的需需求。住宅部分分商業(yè)部分分于本項項目非利利潤重點點,為利潤增增長點,應引起重重視,在物業(yè)發(fā)發(fā)展建議議方面如如下：建議底層層使用石石材，提提升商業(yè)業(yè)的檔次次；采用騎廊廊，增加加商業(yè)部部分的檔檔次感、、品質(zhì)感感；考慮商業(yè)業(yè)功能分分區(qū)，不不同的街街面、不不同的樓樓層，商商業(yè)經(jīng)營營的業(yè)態(tài)態(tài)不同，，在建筑筑規(guī)劃方方面，盡盡可能提提前考慮慮。根據(jù)商業(yè)業(yè)部分的的規(guī)劃，，建議獨獨體商業(yè)業(yè)在建筑筑形式、、風格上上具有獨獨特性，，形成項項目的標標志性建建筑。商業(yè)部分分園林及景觀內(nèi)容本案的園園林面積積雖然較較小，但但也是項項目的點點睛之筆筆。建議議使用開開放式、、參與性性強的園園林規(guī)劃劃形式。。采用喬喬木、灌灌木（長長綠植物物）、植植被形成成立體園園林，具具有層次次感。同同時建議議物業(yè)及及園林景景觀于芙芙蓉華庭庭連接非非分割.園林規(guī)劃劃內(nèi)容本項目商商業(yè)為社社區(qū)型情情景商業(yè)業(yè)街，因因此在景景觀的打打造上形形成亮點點，能吸吸引往來來人群的的眼球。。建議使使用雕塑塑、噴泉泉、花車車等進行行整體包包裝。其其次，每每個景觀觀組團（（以街區(qū)區(qū)為組團團）都圍圍繞一個個主題進進行包裝裝，打造造成主題題式景觀觀，賦予予一定的的文化內(nèi)內(nèi)涵，便便于項目目的后期期營銷推推廣，形形成項目目的賣點點群。景觀性建建筑內(nèi)容容公共內(nèi)容電梯由由于項目目為小戶戶型，而而且在未未來的客客戶群中中，商務務型人流流量較大大，建議議使用2部以上電電梯于項項目內(nèi)部部左右兩兩端。因因為這兩兩端是該該部分人人流最為為集中，，是項目目上下交交通組織織的樞紐紐區(qū)域。。電梯的的功能定定位于小小戶型的的客戶群群需求，，不包括括商業(yè)部部分。爬梯根根據(jù)項目目的建筑筑規(guī)劃，，建議使使用3部爬梯，，組織三三層商業(yè)業(yè)部分上上下交通通。不建建議使用用電動扶扶梯，因因為其成成本高，，而且維維護費用用大，實實際使用用還比較較危險。。根據(jù)成成都市目目前使用用電動扶扶梯的情情況看，，除了大大型商場場，社區(qū)區(qū)商業(yè)一一般都沒沒有使用用電動扶扶梯，即即使配置置了電動動扶梯的的項目（（如東方方時代商商城、成成都花園園商業(yè)街街、大世世界商業(yè)業(yè)廣場））都處于于閑置狀狀態(tài)。電梯及爬爬梯在項目的的電梯入入口處設設置一個個小型的的大堂。。因為本本項目的的小戶型型客戶群群商務辦辦公的性性質(zhì)較強強，因此此在電梯梯入口的的大堂包包裝上應應該具有有小型寫寫字樓的的標準。。層高方方面考慮慮能否挑挑高，增增強項目目的品質(zhì)質(zhì)感、檔檔次感。。其次，，大堂空空間能容容納一個個前臺、、郵件收收發(fā)箱、、企業(yè)告告示牌。。墻面使使用大理理石或者者面磚，，增強項項目的層層次感。。這也是是項目形形成賣點的地方之之一。大堂一層贈送送小院二層舒適適型平層層，部分分戶型帶帶有退層層三層、四四層增送送夾層，，三樓上上躍四樓樓下錯五層贈送送閣樓和和露臺創(chuàng)新戶型型建議產(chǎn)品舒適適性較高高現(xiàn)有市場場洋房的的絕對升級產(chǎn)品品一層二層五層四層三層閣樓夾層戶型洋房戶型型一層贈送送地下室室、前花花園附加值總總面積超超過平層層面積充分體現(xiàn)現(xiàn)舒適性性、超值值性——贈送私家家小院面積（㎡）比例建筑面積117.560%贈送面積78.3花園78.340%總可用面積195.8100%多種入戶戶設計，，生活動動線靈活活宜人；；贈私家庭庭院，坐坐擁無限限綠意，，前花園園下沉式式設計，，創(chuàng)造情情趣空間間；私家車庫庫前院直直接入戶戶，盡顯顯便捷舒舒適。戶型增值值建議戶型洋房戶型型充分體現(xiàn)現(xiàn)舒適性性、超值值性——頂層送閣閣樓頂層贈送送閣樓和和大量室室外面積積，充分享享受陽光光，創(chuàng)造造完美天天際線面積（㎡）比例建筑面積107.652%贈送面積97.9露臺14.748%閣樓83.2總可用面積205.5100%屋頂花園園和空中中閣樓，，空中的的私屬庭庭院，私私家養(yǎng)生生園；客廳獨具具4.2米挑高共共享空間間，媲美美別墅的的奢華高高度；贈送多處處超面寬寬露臺，，陽光美美景滋養(yǎng)養(yǎng)情趣人人生；全明戶型型，空間間感強烈烈，享受受寬House的軒敞。。戶型增值值建議戶型洋房戶型型衛(wèi)生間帶帶凸窗凸窗贈送送面積最最大化:南北兩側(cè)側(cè)大面積積凸窗，，雙向臥臥室送凸凸窗，衛(wèi)衛(wèi)生間帶帶凸窗。。小高層增增值空間間無限——雙凸窗的的應用面積（㎡）比例建筑面積76.074%贈送面積27.4陽臺9.826%露臺10.6花園7.0總計103.4100%贈送入戶花園贈送凸窗贈送露臺贈送凸窗戶型增值值建議戶型小高層戶戶型可變房可變房大露臺充分體現(xiàn)現(xiàn)舒適性性、超值值性——大露臺/入戶花園園/內(nèi)庭院院戶型增增值建建議內(nèi)庭院院和陽陽臺結結合拉拉大面面寬，，跳跳送內(nèi)內(nèi)庭院院和主主臥陽陽臺，，建筑筑面積積達120平米，，使用用率提提高30%戶型小高層層戶型型滿足業(yè)業(yè)主最最基本本生活活配套套需求求商業(yè)商業(yè)以以滿足足基本本生活活配套套為原原則，，注重重與生生態(tài)的的結合合；形形成建建筑與與生態(tài)態(tài)的完完美融融合。。精致的的小商商鋪空空間設設計、、落地地大玻玻璃門門窗，，使小小空間間具有有大感感覺。。引進大大型綜綜合超超市，，餐飲飲、社社區(qū)菜菜市場場、社社區(qū)診診所、、美容容美發(fā)發(fā)、便便利店店、藥藥店、、西點點房、、干洗洗店、、自助助銀行行、通通訊營營業(yè)廳廳、汽汽車沖沖洗美美容和和其它它配套建議解決小小太陽陽家庭庭、拆拆遷戶戶等客客戶后后顧之之憂，，為客客戶提提供便便利；；完善生生活氛氛圍及及配套套的完完整展展示，，增加加客戶戶的購購買信信心；；配置原原因幼兒園園和小小學解放路路路一一側(cè)，，交通通便利利，為為整個個小區(qū)區(qū)提供供方便便；距離商商業(yè)地地塊較較近，，購物物、居居家都都比較較方便便；配置位位置考慮到到本案案屬于于超大大規(guī)模模項目目，建建議配配套2000㎡㎡的中大大規(guī)模模幼兒兒園和和8000㎡㎡的小學學；配置規(guī)規(guī)模規(guī)劃中中大規(guī)規(guī)模幼幼兒園園和小小學，，滿足足基本本需求求配套建議推廣策策略總總綱客戶及及渠道道策略略活動策策略展示策策略優(yōu)惠活活動總控5項目思思路之之推廣廣策略略PromotionStrategy紅?！茝V策策略粗放型型推廣廣，爭爭取一一切可可行有有效的的客戶戶渠道道和促促銷手手段，，增強強現(xiàn)場場殺客客能力力，不不放過過一個個客戶戶。項目一期核心賣點提煉綜合屬屬性大大盤區(qū)域發(fā)發(fā)展的的城市市化價價值高性價價比的的洋房房產(chǎn)品品一年內(nèi)內(nèi)銷售售28萬平米米住宅，，實現(xiàn)現(xiàn)銷售售額約約22億元樹立鵬鵬潤品品牌影影響力力目標營銷上上實現(xiàn)現(xiàn)目標標的機機會和和優(yōu)勢勢：1、空港港華明明知名名度高高，不不存在在較大大抗性性，我我們并并不““陌生生”2、區(qū)域域內(nèi)少少量項項目已已經(jīng)入入市，，我們們并不不“孤孤單””3、鵬潤潤自身身的客客戶渠渠道優(yōu)優(yōu)勢和和家電電行業(yè)業(yè)背景景“有有利可可圖””一年內(nèi)內(nèi)銷售售28住宅，，實現(xiàn)現(xiàn)銷售售額約約22億元樹立鵬鵬潤品品牌影影響力力目標實現(xiàn)目目標的的營銷銷核心心問題題：Q1、如如何吸吸引到到如此此眾多多的客客戶？？Q2、如何何提高高上門門量，，積累累有效效客源源？Q3、如何何制造造購買買沖動動，讓讓客戶戶“買買單””？解決問問題導導向的的ABC策略A、打通通更廣廣的客客戶渠渠道，，讓項項目一一夜傾傾城，，無人人不曉曉B、大活活動造造勢，，小活活動暖暖場不不斷，，看房房車拉拉客，，制造造更多多客戶戶到達達現(xiàn)場場的機機會C、眼動動＋心心動＝＝行動動“眼動動”——具有震震撼效效應的的現(xiàn)場場展示示“心動動”——打動客客戶心心坎的的優(yōu)惠惠策略略“行動動”——殺手級級銷售售團隊隊，““一個個都不不能少少”Q1、如何何吸引引到如如此眾眾多的的客戶戶？Q2、如何何提高高上門門量，，積累累有效效客源源？Q3、如何何制造造購買買沖動動，讓讓客戶戶“買買單””？A、打通通更廣廣的客客戶渠渠道，，讓項項目一一夜傾傾城，，無人人不曉曉主題：：增強強項目目與城城市的的聯(lián)系系，體體現(xiàn)項項目造造“城”的規(guī)模模和功功能——“城市，，在東東邊升升起。?！倍?lián)聯(lián)動CostumerDatabase短信平平臺銷售渠渠道：：鵬潤渠渠道：：天津國國美微微型展展場天津國國美客客戶渠渠道常規(guī)渠渠道：：房展會會、戶戶外、、報廣廣、網(wǎng)網(wǎng)絡、、短信信、電電臺、、直投投等全全方位位手段段應用用2008年在售售樓盤盤至少少將達達到9個，可可針對對本項項目開開展全全市范范圍的的聯(lián)動動。客戶數(shù)數(shù)據(jù)庫庫包含含進入入天津津后所所有成成交/未成客客戶信信息利用天天津的的國美美門店店，設設立項項目展展位或或展架架DM派發(fā)口碑傳傳播：：老帶新新網(wǎng)上團團購優(yōu)優(yōu)惠在項目目網(wǎng)站站上組組織購購房團團——成家集集結號號，拉拉升項項目人人氣，，口碑碑傳播播12分片封封鎖/強大互互動團團隊1聯(lián)動2008年，天天津代代理項項目將將達到到十個個也就是是說，，為您您打造造一座座售樓樓處時時，您您擁有有的是是十座座售樓樓處犀地、、天鵝鵝湖、、科貿(mào)貿(mào)、假假日風風景、、萊因因小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、花花園5座、霞霞光道道五號號、陽陽光尚尚城、、宏城城壹號號、科科研廣廣場…12充分利利用國國美門門店，，做項項目分分展場場／設設置展展架2國美渠渠道國美微微型展展廳項目展展架3常規(guī)渠渠道項目網(wǎng)網(wǎng)站網(wǎng)絡廣廣告是對線線上宣宣傳的的補充充。憑憑借天天津焦焦點、、搜房房等主主流地地產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)絡形形成的的專業(yè)業(yè)影響響力和和口碑碑轉(zhuǎn)播播，形形成對對項目目的持持續(xù)推推廣，，利用用專欄欄、軟軟文及及廣告告等綜綜合形形式，，深度度報道道項目目及時時間，，形成成與客客戶的的持續(xù)續(xù)互動動。博客的運運用報紙廣告告報紙廣告告市樹立立項目形形象的必必要途徑徑，也是是快速形形成項目目認知的的方式之之一。報紙廣告告以平面面廣告和和軟文的的形式，，樹立項項目的新新銳形象象，并可可以快速速在目標標客戶群群中形成成對項目目的認知知。可通過軟軟文炒作作，樹立立項目區(qū)區(qū)域價值值感和學學城主題題概念。。DM/短信效果：直直指目標標客戶，，即時信信息簡單單有效；；成本：直直效、低低成本，，性價比比高；時間節(jié)點點：配合營銷銷推廣節(jié)節(jié)點進行行。網(wǎng)絡廣告告戶外4參展目的的：1、提前預預熱蓄勢勢，樹立立產(chǎn)品形形象2、建立發(fā)發(fā)展商品品牌3、提高客客戶對項項目所在在區(qū)域的的認知程程度要求：外外展場配配合，銷銷售人員員到位配合：兼兼顧積累累客戶參展08年春交會會４-５月參展房交交會/春交會注注重品牌牌形象/秋交會產(chǎn)產(chǎn)品呈現(xiàn)現(xiàn)，促成成銷售參展目的的：1、擴大項項目影響響力2、增強前前期客戶戶信心3、通過促促銷活動動，促成成開盤銷銷售火爆爆要求：傳傳達產(chǎn)品品的產(chǎn)品品性能,提高項目目品質(zhì)配配合：樣樣板間和和示范區(qū)區(qū)的完美美呈現(xiàn)，，有專門門的看房房車參展08年秋交會會９-１０月打造品牌牌，樹立立形象拉動人氣氣，促成成銷售12老帶新網(wǎng)上購房房團——成家集結結號5口碑傳播播B、大活動動造勢，，小活動動暖場不不斷，看看房車拉拉客，制制造更多多客戶到到達現(xiàn)場場的機會會主題：增增強項目目與城市市的聯(lián)系系，體現(xiàn)現(xiàn)項目造造“城”的規(guī)模和和功能——“成家總動動員”看房車：：雙周系列列小活動動：4班次/天項目戶型型偏小，，主打婚婚房，寶寶寶房，，以“成家總動動員”為主題舉舉辦系列列小活動動，頻率率為2周/次，保證證充足的的客戶上上門。大型公關關活動：：開盤、盛盛大節(jié)日日組辦大大型客戶戶聯(lián)誼活活動12團隊有能能力有經(jīng)經(jīng)驗舉辦辦千人開開盤活動動１千人開盤盤大型公關關活動代理的天天津科貿(mào)貿(mào)時代公公寓項目目前期積積累辦卡卡客戶上上千人，，2007.12.22號，成功功舉辦千千人開盤盤活動。?，F(xiàn)場工工作人員員達70余人，開開盤流程程嚴密有有序，專專人專崗崗，提前前演習，，并準備備了緊急急預備方方案以確確保開盤盤順利進進行。可選擇天天津地區(qū)區(qū)廣受喜喜愛的明明星如郭郭德綱等等藝人進進行表演演大活動造造勢，小小活動暖暖場不斷斷２系列活動動冷餐會飲食節(jié)（（中餐、、西餐、、日式料料理、））時尚節(jié)新人秀（（集體婚婚禮，樣樣板間婚婚紗攝影影，小開開盤）超級寶寶寶秀玫瑰之約約父親節(jié)、、母親節(jié)節(jié)、中秋秋節(jié)、（（才藝展展）看球（賭賭球）裝修大賽賽（2期）瞧我們這這一家大型活動動雙周系列列活動（（認購活活動）圣誕ＰＡＡＲＴＹＹ樣板間ＯＯＰＥＮＮＤＡＹＹ大型公關關活動，，郭德剛剛C、眼動＋＋心動＝＝行動“眼動””——具有震撼撼效應的的現(xiàn)場展展示“心動””——打動客戶戶心坎的的優(yōu)惠策策略“行動””——殺手級銷銷售團隊隊，“一一個都不不能少””“眼動”：“行動”：超大售樓樓處主題樣板板間銷售管理理，配備備成熟銷銷售人員員，提升升“殺客能力力”“心動”：購房即送送家電抽獎：百百分百中中獎特殊人群群優(yōu)惠現(xiàn)代歐式式風格裝裝修——簡約、現(xiàn)現(xiàn)代、宏宏大、視視覺沖擊擊新亞簡約約風格的的吧臺及及接待區(qū)區(qū)新亞主義義裝置——接待臺南洋風格格洽談區(qū)區(qū)——私密銷售中心展示區(qū)及及銷售中中心住宅地塊塊商業(yè)地塊塊充分展示示項目的的核心賣賣點，功功能布局局完善合合理主題展示示區(qū)洽談區(qū)接待區(qū)吧臺區(qū)辦公區(qū)規(guī)劃展示示區(qū)樣板間影音區(qū)500平米300平米200平米100平米200平米200平米500平米合計2100平米區(qū)域沙盤盤、縮微微地鐵模模型４間樣板板間新加坡風風格家具具、裝置置項目及鵬鵬潤品牌牌影片現(xiàn)場策劃劃銷售、、物業(yè)辦辦公品牌、項項目展示示區(qū)100平米項目沙盤盤、模型型銷售中心用餐具、、燈具等等豐富細細節(jié)，暗暗示主人人公的細細膩男主角=軟件工程程師/女主角=策劃師一切布局局以圍繞繞兩人親親密享受受為前提提一切細節(jié)節(jié)均被放放大,距離感幾幾不存在在親密不分分離卻又又相互獨獨立,有各自獨獨立的工工作和愛愛好追求實際際的同時時，關注注小細節(jié)節(jié)的裝點點和情趣趣婚房系列列：戀戀戀紅塵PINKY現(xiàn)代歐式主題樣板間單身系列列：藍調(diào)Blues主角：業(yè)業(yè)余攝影影玩家、、旅游愛愛好者沒事就外外出旅游游，有事事就欣賞賞自己的的攝影作作品，干干凈清爽爽的家滌滌蕩了心心靈，音音樂讓內(nèi)內(nèi)心更純純粹現(xiàn)代歐式主題樣板間講故事——浪漫小空空間洋房家庭庭系列——主角：優(yōu)優(yōu)雅溫柔柔的媽媽媽，事業(yè)業(yè)有成的的爸爸，，念大學的的女兒物件的檔檔次體現(xiàn)現(xiàn)家庭的的經(jīng)濟基基礎和品品位現(xiàn)代歐式主題樣板間優(yōu)惠活動制造更多多的購買買沖動“心動”策略：：購房即送送家電——每戶送價價值1.5~2萬元家電電（空調(diào)調(diào)、洗衣衣機、冰冰箱、熱熱水器、、灶具））抽獎活動動——百分百中中獎，獎獎品為筆筆記本電電腦、液液晶電視視、榨汁汁機、加加濕器、、無繩電電話、電電飯煲、、反點、、免１年年物業(yè)費費等等））優(yōu)惠政策策憑結婚證證優(yōu)惠奧運寶寶寶優(yōu)惠211大學錄取取通知書書優(yōu)惠金婚優(yōu)惠惠設置專人人專崗，，每個環(huán)環(huán)節(jié)均有有工作人人員指引引陪同，，確保服服務質(zhì)量量，同時時避免流流失客戶戶；客戶意向向及時匯匯總給到到銷售人人員，以以利于及及時對客客戶進行行引導，，避免房房號沖突突。銷售管理理，配備備成熟銷銷售人員員，提升升“殺客能力力”殺手團隊橫空出世世：進行強有有力的立立體媒體體組合，，對市場場進行轟轟炸，短短期內(nèi)營營造轟動動效應，，占領市市場主流流項目地地位，短短期內(nèi)聚聚集人氣氣強勢形象象：高舉高打打，需要要建立強強勢的第第一意象象，借品品牌發(fā)展展商及政政府力度度進行片片區(qū)炒作作，建立立天津首首席大盤盤氣勢。。優(yōu)勢兵力力：區(qū)域價值值是項目目區(qū)別于于其他項項目的差差異化優(yōu)優(yōu)勢，充充分利用用這一利利器作為為形象導導入的突突破點，，建立高高度主流陣地地：通過主流流房地產(chǎn)產(chǎn)宣傳陣陣地快速速樹立市市場形象象，短期期內(nèi)為開開盤蓄積積大量客客戶政府公信信開盤前舉舉行產(chǎn)品品推介暨暨區(qū)域發(fā)發(fā)展論壇壇新聞發(fā)發(fā)布會，，建筑政政府公信信力，增增加客戶戶對區(qū)域域的認可可度08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-3.3：市場預熱主要動作作：建立項目目VI系統(tǒng)軟文發(fā)布布業(yè)內(nèi)炒作作奠基剪彩彩儀式聯(lián)合政府府、發(fā)展展商，舉舉辦城市市發(fā)展論論壇08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-4.15：市場預熱軟文公關關——城市，在在東邊升升起東麗區(qū)公關在前前，廣告告在后主流媒體體全面滲滲透，立立體組合合宣傳，，保證目目標受眾眾群體每每天有五五次機會會接觸到到項目的的信息主流報紙紙，全面覆覆蓋，如如：今晚晚報、每每日新報報、假日日100等；天津房地產(chǎn)產(chǎn)門戶戶網(wǎng)站站，首頁頁首屏屏頂部部旗幟幟、文文字鏈鏈，新新聞中中心文文字鏈鏈（用用于考考察團團活動動報道道）；；房產(chǎn)產(chǎn)頻道道首屏屏通欄欄。新新聞性性事件件報道道；項目網(wǎng)網(wǎng)站；交通廣廣播：每天天12次滾動動播出出短信群群發(fā)直投遞遞戶外高高炮今晚報08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/114.1-4.27：市場預熱媒體全全線出出擊,戶外封封鎖一一夜傾傾城扼守要要道、、趕盡盡殺絕絕－日日常生生活,無處不不在08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11春交首首次亮亮相，，一鳴鳴驚人人最佳展展位、、宏大大亮相相主要動動作：：銷售團團隊組組建房展會會亮相相鵬潤品品牌發(fā)發(fā)布會會4.28-5.30：市場預熱大面積積的、、個性性化的的形象象墻展展示是是對消消費者者多層層滲透透的一一部分分，同同時可可以吸吸引““眼球球”，，擴大大項目目影響響力。。工地圍圍擋、、形象象墻、、導示示系統(tǒng)統(tǒng)布置原原則：：風格格統(tǒng)一一，讓讓導示示成為為文化化傳遞遞的符符號，，是格格調(diào)的的反映映。08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/116.1-8.15：市場預熱08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/118.16-1.24：第一強銷期開盤引引擎：：以開盤盤大型型公關關活動動為引引擎，，快速速引爆爆，形形成熱熱銷，，可考考慮明明星演演唱會會等大大眾喜喜聞樂樂見的的形式式內(nèi)部資資源：：通過聯(lián)聯(lián)動客客戶進進行推推介，，通過過給與與老客客戶一一定形形式回回饋的的方法法，鼓鼓勵他他們多多推薦薦新客客戶，，通過過他們們進行行口碑碑傳播播。抽獎+贈送：：所有認認購客客戶均均贈送送體驗驗式消消費卡卡；購購房即即送家家電。。并定定期舉舉行抽抽獎和和返點點活動動，營營造現(xiàn)現(xiàn)場火火爆氣氣氛。。脈沖式式價值值提升升：對有意意向但但還在在觀望望、或或已排排號、、已認認購但但還未未下定定決心心的客客戶，，通過過定期期暖場場活動動等，，不斷斷提升升項目目的價價值，，強化化客戶戶信心心。08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11發(fā)布內(nèi)內(nèi)容：：區(qū)域發(fā)發(fā)展前前景；；開發(fā)理理念、、中長長期規(guī)規(guī)劃等等；產(chǎn)品設設計理理念；；園林設設計風風格；；運作方方式：：五星星級酒酒店，，邀請請人——主流媒媒體；；業(yè)主及及誠意意客戶戶；業(yè)內(nèi)及及相關關合作作單位位人士士；8.15-8.19：第一強銷期產(chǎn)品發(fā)發(fā)布會會——低密度度社區(qū)、、超高高性能、更多多附加值值08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/1111月17日售樓樓處正正式開開放，，接替臨臨時售售樓處處接受受客戶戶登記記開盤預預熱，，項目目全面面展示示必備區(qū)區(qū)域沙沙盤8.20-9.30：第一強銷期售樓處處、樣樣板間間OPENDAY———新生活活體驗日日08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11看樓專專車/住戶專專車鑒于項項目位位置較較為偏偏僻陌陌生，，在繁繁華地地區(qū)設設立定定時看看樓車車，方方便客客戶看看房，，同時時利用用往來來頻繁繁的車車體廣廣告作作為宣宣傳8.20-9.26第一強銷期看房班班車啟啟動——4班次/天開通看看樓專專線，，任意意地區(qū)區(qū)均可可直達達08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11活動時時間：：一次次開盤盤08.9.27二次開開盤08.12.14活動目目的：：制造造首批批開盤盤火爆爆場面面，引引起市市場轟轟動，，同時時通過過大型型活動動造勢勢，擴擴大項項目影影響力力和知知名度度。優(yōu)惠措措施：：現(xiàn)場場抽取取大獎獎，一一等獎獎五名名，馬馬爾代代夫7日游可選擇擇天津津地區(qū)區(qū)廣受受喜愛愛的那那英、、孫楠楠、郭郭德綱綱等藝藝人進進行表表演千人開開盤大大型公公關活活動9.27-12.14第一強銷期大型公公關活活動08/3市場預熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/1112.15-02.15第一強銷期成家總總動員員系列列暖場場活動動圣誕Party元旦Party情人節(jié)節(jié)活動動——結婚證證優(yōu)惠惠活動動玫瑰之之約活動目目的：：意向向客戶戶轉(zhuǎn)化化，新新積累累客戶戶篩選選感動愛愛人心心的12個瞬間間推廣主主題——城市，，在東東邊矗矗立前提：：經(jīng)過半半年的的媒體體轟炸炸，市市場對對項目目已較較為熟熟悉，，形象象和主主要賣賣點較較充分分傳遞遞策略：：價值展展示：：依靠突突破常常規(guī)和和超越越目前前市場場現(xiàn)狀狀的現(xiàn)現(xiàn)場展展示來來提升升價值值，強強化客客戶信信心活動營營銷：持續(xù)進進行客客戶暖暖場和和渠道道活動